Версия
для печати
для печати
Исследование сфокусировано на двух основных направлениях: первое – интерес покупателя к конкретным рынкам недвижимости; второе – причины, побуждающие россиян приобретать недвижимость за рубежом.
Для начала объясним термин «интерес». Интерес – это не фактический показатель совершенных сделок. Он демонстрирует, насколько тот или иной рынок в данный момент времени привлекает российского покупателя. Интерес может перерасти в спрос, если компании пойдут навстречу потребителю и предоставят необходимое количество информации и предложений. Объем совершаемых сделок посчитать, по сути, невозможно. Так как у каждой компании своя информация о своих сделках. Однако показатели одной компании, бесспорно, не могут отражать рынок в целом.
Я представлю данные интереса за август 2009 года, а также изменения интереса российского покупателя зарубежной недвижимости за год – с августа 2008-го по август 2009-го. Исследование основано на анализе около семи миллионов запросов посетителей к базе объектов портала Prian.ru. За весь год портал посетило порядка двух миллионов потенциальных покупателей недвижимости за рубежом из различных регионов России. 42% посетителей – москвичи, 30% – петербуржцы. Места с третьего по пятое занимают, соответственно, Екатеринбург, Новосибирск и Нижний Новгород.
Болгария это традиционный лидер нашего рейтинга. Это «страна по умолчанию» для российского потребителя. С точки зрения наших соотечественников, Болгария – страна недорогого жилья.
На втором месте идет Германия. Разрыв между ними – более десяти процентов. Этот отрыв всегда превышал 9%, иногда даже 11%. Германия располагается на втором месте благодаря интересу к коммерческой и к элитной недвижимости. Это стабильный рынок, где цены не падали уже долгое время. В Берлине и восточной части страны можно приобрести относительно недорогое жилье.
На третьем месте – Испания, она всегда располагается в первой пятерке: огромное количество предложений, рекламы – в принципе, занимает адекватное место. Далее Финляндия, она привлекает не только петербуржцев, но и москвичей. Для жителей Северной столицы это особенный регион – дача за рубежом.
Пятые – США, которые привлекли покупателей в основном благодаря кризису. Цены там упали в некоторых городах на 50% (Лас-Вегас, Майами, Финикс). К тому же было много сообщений о том, что отчужденная недвижимость в США продается с огромной скидкой. Однако покупка отчужденной недвижимости зачастую связана с определенными трудностями.
Франция и Египет не попали в десятку, но заслуживают отдельного упоминания. Эти страны уже были в ТОП-10 и сейчас находятся очень близко к ней. Причины их «выпадения» различны. Насчет Египта существует определенное предубеждение, что там продается дешевое, некачественное жилье по соседству с арабскими кварталами. На самом деле это не совсем так: в Египте есть и элитные проекты. А во Франции наоборот, недостаточно активно рекламируется недорогое, доступное жилье, и у россиян создается впечатление, что Франция – рынок исключительно элитного жилья на Лазурном берегу или в Париже.
На подходе к десятке я бы также выделил Грецию, Кипр, Украину, Литву и Таиланд. Греция и Кипр – очень много рекламы, однако все-таки интерес не совсем соответствует количеству предложений. Что касается Литвы и Украины, то интерес к бывшим советским республикам растет. Латвия, к примеру, в августе сразу поднялась с 11-го на 7-е место. Дело в том, что россиян очень заинтересовали сообщения о том, что в Латвии можно крайне дешево купить жилье на вторичном рынке, даже в Риге.
Следующий график отображает то, как с августа 2008 года по август 2009-го менялись места в рейтинге Prian.ru. Болгария идет с большим отрывом от конкурентов – мы можем наблюдать два спада и два пика. На графике присутствуют Германия, Испания, Финляндия, США, Италия, Латвия, Чехия, Черногория, Турция, Францияи Египет.
В ноябре СМИ активно муссировали тему, что ситуация на болгарском рынке ухудшается и рост стоимости, такой, как происходил в 2006-2007 годах, – прекратился, а ряд проектов заморожен. Собственно, это обилие новостей и привлекло внимание потенциальных покупателей из России. Рост с октября по ноябрь составил 6,74%. Пока что это самый резкий месячный скачок за всю историю рейтинга. С января интерес к Болгарии начал снижаться, покупатели ждали обещанного падения цен, однако оно так и не наступало. И в мае-июне появились данные, что цены снижаются и интерес начал расти. После, как видно из графика, интерес спал, а точнее стабилизировался. Сейчас он находиться на уровне 19%, и я уверен, что он на этом уровне и стабилизируется.
Первая половина 2009 года прошла на фоне сообщений о ситуации на рынке недвижимости США. Все ожидали ценового дна, и интерес к американскому рынку долго рос, США даже занимали второе место в марте, обгоняя Германию и Испанию. В итоге ценового дна так и не дождались и интерес пошел вниз.
В это время, как раз в мае, повысился интерес к стабильным рынкам недвижимости – Германии и Финляндии. Впоследствии он немного снизился.
Латвия попала на седьмое место только в августе. Самые стабильные рынки – это Черногория и Турция: они всегда находились в районе восьмого-одиннадцатого места. Эти рынки заняли свою нишу. Однако у Турции потенциал выше. Все-таки она у нас в стране немного «недорекламирована».
В конце 2009 года ожидается сохранение существующих тенденций. Болгария удержит свое лидерство. Многочисленные запросы по коммерческой и элитной недвижимости Германии позволяют сделать вывод, что данный рынок удержится в первой тройке. Испания и Финляндия также сохранят свои позиции.
Полгода назад с целью выявить наиболее значимые факторы, обуславливающие интерес россиян к зарубежной недвижимости, портал Prian.ru провел интернет-опрос. Подавляющее число респондентов – «начинающие» участники рынка. Это, собственно, и позволило нам изучить представление о зарубежной недвижимости у потребителей, находящихся на этапе первичного ознакомления с рынком.
Исследование показало: 38% респондентов покупка привлекает возможностью получения ПМЖ, 32% интересуются покупкой дома для отдыха, 13,5% ищут способ получить прибыль, 11,5% видят в зарубежной недвижимости инструмент сбережения средств во время мирового финансового кризиса.
Если опросить профессионалов, представляющих объекты на наиболее популярных среди россиян рынках, они расскажут практически то же самое, за одним-единственным, но существенным исключением. Для покупателей, уже совершивших сделку, ключевыми факторами стали приобретение жилья для сезонного отдыха и инвестиции для сохранения средств или извлечения прибыли. Но никак не перспективы ПМЖ.
Сопоставив результаты этих опросов, можно сделать вывод о низкой информированности российских покупателей на первом этапе ознакомления с рынком. Ведь покупка недвижимости в большинстве стран не дает преимуществ при получении вида на жительство. Однако повышение знания у начинающих интересантов поможет им быстрее найти общий язык с риэлторами.
Мы регулярно проводим аналогичные срезы в меньшем масштабе – результат не практически не меняется.
В завершении хотелось бы подчеркнуть еще одну ключевую особенность российского покупателя. Обратим внимание на первую десятку. Всего на нее приходится более 60% от всех запросов. Причем стран, которые туда попадали, всего двенадцать. Это говорит о том, что российский покупатель не только мало информирован, но и весьма консервативен в своих покупках. Причина как в самом покупателе, так и в профессионалах рынка.
Рассмотрим следующий график (слайд 5). Мы видим процентное соотношение компаний, предлагающих недвижимость на тех или иных рынках. Если мы посмотрим на первые 20 стран этого рейтинга, то увидим все те же традиционные рынки, которые интересуют россиян. Что людям предлагают, то они и берут. Однако есть огромное количество направлений, о которых россияне не знают.
Риэлторы не спешат предложить россиянину новые инвестиционные возможности – для отдельно взятой компании представлять новый рынок кажется накладным. С другой стороны, кризис заставляет покупателей внимательнее отнестись к вложению денег: искать и сравнивать все имеющиеся возможности. Сейчас отличный момент ввести в игру ранее неизвестный рынок – остается только ждать компанию, которая способна не только следовать тенденциям рынка, но и формировать их.
