Инвестируем правильно: алгоритм покупки зарубежной недвижимости

Как выбирать и покупать зарубежную недвижимость? Как на ней зарабатывать? Рекомендациям на этот счет и тонкостям заключения сделок можно посвятить собрание сочинений объемом с БСЭ. Но к некоторым особенностям надо быть готовыми в любом случае.

Процесс покупки объектов недвижимости во многих государствах схож, а в странах Евросоюза алгоритм сделки и вовсе однотипный: осуществление предложения, заключение предварительного договора и внесение задатка, подписание договора купли-продажи и выплата оставшейся суммы.

А вот размер задатка в разных странах может отличаться. Например, в странах Западной Европы он составляет от 2 тыс. евро до 10% от стоимости сделки, в Болгарии – от 1 тыс. евро, в США – 1–5% от суммы сделки.


Дополнительные расходы

Во Франции стоимость услуг нотариуса, налоги и гербовый сбор составляют не менее 2% от стоимости сделки, если речь идет о новостройке, и до 7% – если покупка осуществляется на вторичном рынке. Услуги риэлтора обойдутся в 4–5% от суммы сделки. В Италии, если нерезидент приобретает первое жилье, все налоги составят 3%, а в остальных случаях – 11% от суммы сделки. Работа агента по недвижимости в этой стране оценивается в 3–6% от указанной в договоре суммы. Примерно в такой же пропорции оплачиваются услуги риэлтора в Болгарии, где на налоги придется потратить еще примерно 4% от суммы сделки (см. табл. 1).

Правовые вопросы

В большинстве стран Европы иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость любого типа: жилую, коммерческую или землю. Покупку разрешается оформлять как на физическое, так и на юридическое лицо. Однако существуют региональные особенности. Например, на Кипре, в отличие от других европейских стран, отсутствует институт нотариусов, в Болгарии есть ограничения на покупку земли, в Турции для покупки жилья потребуется получить разрешение местных властей.


Куда вкладывать?

К выбору объекта для вложения средств следует подходить с особой тщательностью. Прежде всего, следует обратите внимание на следующее.
•    Соотношение цены-качества применительно к объекту. При неважном уровне строительства и отделки его вряд ли удастся сдать в аренду по хорошей цене. Кроме того, стоимость конкретного объекта может быть необоснованно завышена: квартира аналогичного метража, например в соседнем комплексе со схожей инфраструктурой, может стоить дешевле (см. табл. 2).
•    Транспортную доступность. Например, строительство скоростной железной дороги Марсель – Париж в свое время привело к скачку цен на марсельскую недвижимость.
•    Вид из окон, а также социальный статус соседей. Для многих арендаторов немаловажным фактором является также легкость адаптации – как климатической, так и социальной.
•    Юридическую чистоту сделки. Она позволит без проблем перепродать недвижимость в будущем.
•    Дополнительные расходы по сделке. От их величины, как и от стоимости самой недвижимости, зависит срок окупаемости объекта.

Доходная часть

При сдаче в аренду квартиры или дома за рубежом доход в среднем составляет 5% от стоимости жилья. Однако доходность некоторых объектов недвижимости, например апартаментов в хороших комплексах в Болгарии или небольшой меблированной квартиры рядом с метро в центральных районах Праги в Чехии, может достигать 7%.

Таким образом, удачно приобретенный объект во многих европейских странах окупится примерно за 20 лет. Впрочем, в некоторых странах доходность недвижимости может быть больше в несколько раз. По словам руководителя отдела продаж компании Cheda Сергея Золототрубова, в Египте доходность от сдачи в аренду недвижимости может достигать 25%, что сокращает срок ее окупаемости до нескольких лет. Однако в силу целого ряда причин зарабатывать на египетской недвижимости намного рискованнее, чем на европейской.

Еще полгода назад эксперты затруднялись дать ответ на вопрос, вкладывать деньги в покупку недвижимости за рубежом сейчас или ждать еще большего падения цен? На сегодняшний день многие из них сходятся во мнении, что большинство рынков уже достигли ценового дна. А в некоторых странах уже начался рост цен. В частности, аналитики компании Knight Frank отмечают, что сейчас на рынке Лондона начался период стагнации, и уже с 2010 года предположительно начнет увеличиваться стоимость объектов недвижимости. Вслед за Великобританией (с задержкой в полгода-год) то же произойдет и на рынках других европейских стран.


Комментарии специалистов

Юлия Титова
директор департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»

Для принятия инвестиционных решений важно не столько, в какой стране (регионе) покупать, сколько – что именно покупать и за какие деньги. Главное, чтобы это был качественный ликвидный объект (такой можно найти почти в любой стране). Такие объекты вполне могут приносить доход от аренды, но он не превысит 4–6% годовых.

Марина Васильева
директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»

Сейчас в СМИ растиражировано утверждение, что россияне, приобретающие недвижимость за рубежом, делают это с целью сохранения средств. Я с этим не согласна. На мой взгляд, зарубежная недвижимость покупается, в первую очередь, как «второй дом». А во вторую – с целью сохранить вложения. То есть российские покупатели сначала все же обращают внимание на комфортность региона для отдыха и только затем оценивают возможность сбережения денег. Ну а для тех, кто ориентирован именно на инвестирование средств, на данный момент наиболее привлекательной является коммерческая недвижимость Германии.

Валентина Нагиева
генеральный директор компании GreenField Property Internetional

Для инвестирования средств я бы рекомендовала страны Европы – Италию, Францию и другие. Рентабельность недвижимости здесь гарантированно сохранится, риски при этом минимальны. В частности, в Италии много инвестиций на данный момент вкладывается в Северную Калабрию. Достоинствами этого региона является чистейшее Тирренское море, развитая инфраструктура. Качество строительства находится на высоком уровне. И все это по совершенно разумным ценам. Сейчас этот регион бурно развивается. А через несколько лет можно будет рассматривать и Южную Калабрию.

Сергей Рымов
издатель журнала Homes Overseas, холдинг Independent Media

Для вложения средств я бы рекомендовал учитывать, что чем стабильнее рынок, тем надежней. В первую очередь это относится к Италии, Франции и другим странам Центральной Европы. Основные инвестиционные аспекты в данном случае – сохранение средств в ликвидных активах и доход от аренды. Вряд ли сегодня можно сказать, что через три-четыре года недвижимость в какой-то стране будет стоить существенно дороже. Так и произойдет, но пока подобные утверждения сродни гаданию на кофейной гуще.


Таблицы 1, 2




Примерная схема покупки зарубежной недвижимости



Журнал "Деловая Недвижимость"
Автор: Наталья Мокшина

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Фоторепортаж: стиль жизни и недвижимость в Гандии, Испания

Даже в такой популярной у русскоязычных покупателей недвижимости стране, как Испания, есть малоизведанные уголки. Один из них – муниципалитет Гандия, расположенный в Валенсии. Какие возможности он предлагает для жизни и отдыха? И сколько стоит местная недвижимость? Prian.ru рассказывает и показывает. Читать

Инвестиции в торговые центры Словении

Торговые центры – крупные и не очень – лакомый кусок для инвесторов в Западной Европе. А значит, и в Словении. Но, разумеется, национальная специфика есть и здесь. Специалисты Future Real Estate и Century 21 Slovenia во втором материале своего спецпроекта отвечают на вопрос, какие помещения в торговых центрах могут принести прибыль лично вам. Читать

Такие разные соседи: выбираем между квартирами Кальпе и виллами Бениссы

Муниципалитеты Бенисса и Кальпе – среди множества привлекательных туристических мест испанской провинции Аликанте. Сами населенные пункты находятся буквально на расстоянии 10 километров друг от друга. О том, чем отличается недвижимость в Бениссе и в Кальпе, а также о том, что может заинтересовать иностранцев в этих местах, рассуждает Андрей Карпик из компании AREA Costa Blanca. Читать

Иммиграция в США через инвестиции в региональные центры

Одним из самых надежных способов получения американской Грин-карты является инвестиционная виза EB-5. Она предполагает капиталовложения в особую структуру – региональный центр. Что это такое? Насколько надежны подобные инвестиции? Каковы основные требования к заявителю? И какой доход можно получить? Ответы на эти вопросы – в нашем материале. Читать

ТОП-10 лучших стран для жизни на пенсии

Есть люди, которые хотели бы всю жизнь прожить в одном городе и одной стране. А есть и те, то мечтает на старости лет переехать за границу. Причины у них разные. Кто-то мечтает о море и солнце, кто-то ищет лучшего качества жизни. Самые «продвинутые» изучают программы социального обеспечения для пенсионеров. Так какую страну лучше выбрать? Prian.ru приводит список самых достойных и объясняет причины. Читать