Инвестируем правильно: алгоритм покупки зарубежной недвижимости

Процесс покупки объектов недвижимости во многих государствах схож, а в странах Евросоюза алгоритм сделки и вовсе однотипный: осуществление предложения, заключение предварительного договора и внесение задатка, подписание договора купли-продажи и выплата оставшейся суммы.
А вот размер задатка в разных странах может отличаться. Например, в странах Западной Европы он составляет от 2 тыс. евро до 10% от стоимости сделки, в Болгарии – от 1 тыс. евро, в США – 1–5% от суммы сделки.
Дополнительные расходы
Во Франции стоимость услуг нотариуса, налоги и гербовый сбор составляют не менее 2% от стоимости сделки, если речь идет о новостройке, и до 7% – если покупка осуществляется на вторичном рынке. Услуги риэлтора обойдутся в 4–5% от суммы сделки. В Италии, если нерезидент приобретает первое жилье, все налоги составят 3%, а в остальных случаях – 11% от суммы сделки. Работа агента по недвижимости в этой стране оценивается в 3–6% от указанной в договоре суммы. Примерно в такой же пропорции оплачиваются услуги риэлтора в Болгарии, где на налоги придется потратить еще примерно 4% от суммы сделки (см. табл. 1).
Правовые вопросы
В большинстве стран Европы иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость любого типа: жилую, коммерческую или землю. Покупку разрешается оформлять как на физическое, так и на юридическое лицо. Однако существуют региональные особенности. Например, на Кипре, в отличие от других европейских стран, отсутствует институт нотариусов, в Болгарии есть ограничения на покупку земли, в Турции для покупки жилья потребуется получить разрешение местных властей.
Куда вкладывать?
К выбору объекта для вложения средств следует подходить с особой тщательностью. Прежде всего, следует обратите внимание на следующее.
•    Соотношение цены-качества применительно к объекту. При неважном уровне строительства и отделки его вряд ли удастся сдать в аренду по хорошей цене. Кроме того, стоимость конкретного объекта может быть необоснованно завышена: квартира аналогичного метража, например в соседнем комплексе со схожей инфраструктурой, может стоить дешевле (см. табл. 2).
•    Транспортную доступность. Например, строительство скоростной железной дороги Марсель – Париж в свое время привело к скачку цен на марсельскую недвижимость.
•    Вид из окон, а также социальный статус соседей. Для многих арендаторов немаловажным фактором является также легкость адаптации – как климатической, так и социальной.
•    Юридическую чистоту сделки. Она позволит без проблем перепродать недвижимость в будущем.
•    Дополнительные расходы по сделке. От их величины, как и от стоимости самой недвижимости, зависит срок окупаемости объекта.
Доходная часть
При сдаче в аренду квартиры или дома за рубежом доход в среднем составляет 5% от стоимости жилья. Однако доходность некоторых объектов недвижимости, например апартаментов в хороших комплексах в Болгарии или небольшой меблированной квартиры рядом с метро в центральных районах Праги в Чехии, может достигать 7%.
Таким образом, удачно приобретенный объект во многих европейских странах окупится примерно за 20 лет. Впрочем, в некоторых странах доходность недвижимости может быть больше в несколько раз. По словам руководителя отдела продаж компании Cheda Сергея Золототрубова, в Египте доходность от сдачи в аренду недвижимости может достигать 25%, что сокращает срок ее окупаемости до нескольких лет. Однако в силу целого ряда причин зарабатывать на египетской недвижимости намного рискованнее, чем на европейской.
Еще полгода назад эксперты затруднялись дать ответ на вопрос, вкладывать деньги в покупку недвижимости за рубежом сейчас или ждать еще большего падения цен? На сегодняшний день многие из них сходятся во мнении, что большинство рынков уже достигли ценового дна. А в некоторых странах уже начался рост цен. В частности, аналитики компании Knight Frank отмечают, что сейчас на рынке Лондона начался период стагнации, и уже с 2010 года предположительно начнет увеличиваться стоимость объектов недвижимости. Вслед за Великобританией (с задержкой в полгода-год) то же произойдет и на рынках других европейских стран.
Комментарии специалистов

Юлия Титова
директор департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»
Для принятия инвестиционных решений важно не столько, в какой стране (регионе) покупать, сколько – что именно покупать и за какие деньги. Главное, чтобы это был качественный ликвидный объект (такой можно найти почти в любой стране). Такие объекты вполне могут приносить доход от аренды, но он не превысит 4–6% годовых.

Марина Васильева
директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Сейчас в СМИ растиражировано утверждение, что россияне, приобретающие недвижимость за рубежом, делают это с целью сохранения средств. Я с этим не согласна. На мой взгляд, зарубежная недвижимость покупается, в первую очередь, как «второй дом». А во вторую – с целью сохранить вложения. То есть российские покупатели сначала все же обращают внимание на комфортность региона для отдыха и только затем оценивают возможность сбережения денег. Ну а для тех, кто ориентирован именно на инвестирование средств, на данный момент наиболее привлекательной является коммерческая недвижимость Германии.

Валентина Нагиева
генеральный директор компании GreenField Property Internetional
Для инвестирования средств я бы рекомендовала страны Европы – Италию, Францию и другие. Рентабельность недвижимости здесь гарантированно сохранится, риски при этом минимальны. В частности, в Италии много инвестиций на данный момент вкладывается в Северную Калабрию. Достоинствами этого региона является чистейшее Тирренское море, развитая инфраструктура. Качество строительства находится на высоком уровне. И все это по совершенно разумным ценам. Сейчас этот регион бурно развивается. А через несколько лет можно будет рассматривать и Южную Калабрию.
Сергей Рымов
издатель журнала Homes Overseas, холдинг Independent Media
Для вложения средств я бы рекомендовал учитывать, что чем стабильнее рынок, тем надежней. В первую очередь это относится к Италии, Франции и другим странам Центральной Европы. Основные инвестиционные аспекты в данном случае – сохранение средств в ликвидных активах и доход от аренды. Вряд ли сегодня можно сказать, что через три-четыре года недвижимость в какой-то стране будет стоить существенно дороже. Так и произойдет, но пока подобные утверждения сродни гаданию на кофейной гуще.
Таблицы 1, 2

Примерная схема покупки зарубежной недвижимости

Журнал "Деловая Недвижимость"
Автор: Наталья Мокшина