Инвестируем правильно: алгоритм покупки зарубежной недвижимости

Как выбирать и покупать зарубежную недвижимость? Как на ней зарабатывать? Рекомендациям на этот счет и тонкостям заключения сделок можно посвятить собрание сочинений объемом с БСЭ. Но к некоторым особенностям надо быть готовыми в любом случае.

Процесс покупки объектов недвижимости во многих государствах схож, а в странах Евросоюза алгоритм сделки и вовсе однотипный: осуществление предложения, заключение предварительного договора и внесение задатка, подписание договора купли-продажи и выплата оставшейся суммы.

А вот размер задатка в разных странах может отличаться. Например, в странах Западной Европы он составляет от 2 тыс. евро до 10% от стоимости сделки, в Болгарии – от 1 тыс. евро, в США – 1–5% от суммы сделки.


Дополнительные расходы

Во Франции стоимость услуг нотариуса, налоги и гербовый сбор составляют не менее 2% от стоимости сделки, если речь идет о новостройке, и до 7% – если покупка осуществляется на вторичном рынке. Услуги риэлтора обойдутся в 4–5% от суммы сделки. В Италии, если нерезидент приобретает первое жилье, все налоги составят 3%, а в остальных случаях – 11% от суммы сделки. Работа агента по недвижимости в этой стране оценивается в 3–6% от указанной в договоре суммы. Примерно в такой же пропорции оплачиваются услуги риэлтора в Болгарии, где на налоги придется потратить еще примерно 4% от суммы сделки (см. табл. 1).

Правовые вопросы

В большинстве стран Европы иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость любого типа: жилую, коммерческую или землю. Покупку разрешается оформлять как на физическое, так и на юридическое лицо. Однако существуют региональные особенности. Например, на Кипре, в отличие от других европейских стран, отсутствует институт нотариусов, в Болгарии есть ограничения на покупку земли, в Турции для покупки жилья потребуется получить разрешение местных властей.


Куда вкладывать?

К выбору объекта для вложения средств следует подходить с особой тщательностью. Прежде всего, следует обратите внимание на следующее.
•    Соотношение цены-качества применительно к объекту. При неважном уровне строительства и отделки его вряд ли удастся сдать в аренду по хорошей цене. Кроме того, стоимость конкретного объекта может быть необоснованно завышена: квартира аналогичного метража, например в соседнем комплексе со схожей инфраструктурой, может стоить дешевле (см. табл. 2).
•    Транспортную доступность. Например, строительство скоростной железной дороги Марсель – Париж в свое время привело к скачку цен на марсельскую недвижимость.
•    Вид из окон, а также социальный статус соседей. Для многих арендаторов немаловажным фактором является также легкость адаптации – как климатической, так и социальной.
•    Юридическую чистоту сделки. Она позволит без проблем перепродать недвижимость в будущем.
•    Дополнительные расходы по сделке. От их величины, как и от стоимости самой недвижимости, зависит срок окупаемости объекта.

Доходная часть

При сдаче в аренду квартиры или дома за рубежом доход в среднем составляет 5% от стоимости жилья. Однако доходность некоторых объектов недвижимости, например апартаментов в хороших комплексах в Болгарии или небольшой меблированной квартиры рядом с метро в центральных районах Праги в Чехии, может достигать 7%.

Таким образом, удачно приобретенный объект во многих европейских странах окупится примерно за 20 лет. Впрочем, в некоторых странах доходность недвижимости может быть больше в несколько раз. По словам руководителя отдела продаж компании Cheda Сергея Золототрубова, в Египте доходность от сдачи в аренду недвижимости может достигать 25%, что сокращает срок ее окупаемости до нескольких лет. Однако в силу целого ряда причин зарабатывать на египетской недвижимости намного рискованнее, чем на европейской.

Еще полгода назад эксперты затруднялись дать ответ на вопрос, вкладывать деньги в покупку недвижимости за рубежом сейчас или ждать еще большего падения цен? На сегодняшний день многие из них сходятся во мнении, что большинство рынков уже достигли ценового дна. А в некоторых странах уже начался рост цен. В частности, аналитики компании Knight Frank отмечают, что сейчас на рынке Лондона начался период стагнации, и уже с 2010 года предположительно начнет увеличиваться стоимость объектов недвижимости. Вслед за Великобританией (с задержкой в полгода-год) то же произойдет и на рынках других европейских стран.


Комментарии специалистов

Юлия Титова
директор департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»

Для принятия инвестиционных решений важно не столько, в какой стране (регионе) покупать, сколько – что именно покупать и за какие деньги. Главное, чтобы это был качественный ликвидный объект (такой можно найти почти в любой стране). Такие объекты вполне могут приносить доход от аренды, но он не превысит 4–6% годовых.

Марина Васильева
директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»

Сейчас в СМИ растиражировано утверждение, что россияне, приобретающие недвижимость за рубежом, делают это с целью сохранения средств. Я с этим не согласна. На мой взгляд, зарубежная недвижимость покупается, в первую очередь, как «второй дом». А во вторую – с целью сохранить вложения. То есть российские покупатели сначала все же обращают внимание на комфортность региона для отдыха и только затем оценивают возможность сбережения денег. Ну а для тех, кто ориентирован именно на инвестирование средств, на данный момент наиболее привлекательной является коммерческая недвижимость Германии.

Валентина Нагиева
генеральный директор компании GreenField Property Internetional

Для инвестирования средств я бы рекомендовала страны Европы – Италию, Францию и другие. Рентабельность недвижимости здесь гарантированно сохранится, риски при этом минимальны. В частности, в Италии много инвестиций на данный момент вкладывается в Северную Калабрию. Достоинствами этого региона является чистейшее Тирренское море, развитая инфраструктура. Качество строительства находится на высоком уровне. И все это по совершенно разумным ценам. Сейчас этот регион бурно развивается. А через несколько лет можно будет рассматривать и Южную Калабрию.

Сергей Рымов
издатель журнала Homes Overseas, холдинг Independent Media

Для вложения средств я бы рекомендовал учитывать, что чем стабильнее рынок, тем надежней. В первую очередь это относится к Италии, Франции и другим странам Центральной Европы. Основные инвестиционные аспекты в данном случае – сохранение средств в ликвидных активах и доход от аренды. Вряд ли сегодня можно сказать, что через три-четыре года недвижимость в какой-то стране будет стоить существенно дороже. Так и произойдет, но пока подобные утверждения сродни гаданию на кофейной гуще.


Таблицы 1, 2




Примерная схема покупки зарубежной недвижимости



Журнал "Деловая Недвижимость"
Автор: Наталья Мокшина

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Перспективы региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

Какие возможности для инвесторов предоставляет самый промышленно развитый регион Германии? Куда лучше инвестировать и почему? Какой доходности можно ожидать от вложений в местную недвижимость? Об этом вы узнаете из нашего материала. Читать

Главные новости 2017 года на рынке зарубежной недвижимости

Ушедший год оказался насыщенным разными событиями – от законодательных изменений до объявления масштабных скидок. Вспоминаем самые знаковые новости, которым наши читатели уделяли больше всего внимания. Как оказалось, всех интересуют акции и распродажи. Но обо всем по порядку… Читать

Законы-2017: что поменялось на мировом рынке недвижимости за год

Городские власти продолжили бороться с нелегальными арендодателями. В некоторых странах ввели ограничения на покупку недвижимости иностранцами. А кое-где любой объект теперь можно купить через интернет. В этом материале собраны самые важные нововведения 2017 года. Обязательно к прочтению! Читать

Новостройки региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

Как можно заработать на недвижимости 15% годовых? Как эксперты оценивают спрос на новое жилье в Германии? Что может предложить инвестору рынок новостроек региона Северный Рейн-Вестфалия? Ответы на эти вопросы - в нашем материале. Читать

Вторичная недвижимость региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

Какой доходности можно ожидать от вложений во вторичное жилье немецкого региона? Сколько стоят услуги управляющей компании? На какие параметры стоит обращать внимание при выборе такого объекта? Как заработать на аренде? Ответы на эти вопросы - в нашем материале. Читать