Вы не были в Гоа?

Гоа не только по географическому принципу делится на южную и северную части – каждая предполагает определенный образ жизни и, если угодно, статус. Северная часть штата – место отдыха молодежи и фанатов активного образа жизни, южная – для богатых любителей пожить в покое на природе.
Теоретически можно приобрести земельный участок и нанять недорогую рабочую силу, которая построит дом, однако местные крестьяне не могут взять в толк, почему им больше нельзя обрабатывать знакомые наделы и упорно вскапывают частную собственность. Лучше не рисковать, тем более что местные власти помогать иностранцам не торопятся. Поэтому совершать сделки купли-продажи индийской недвижимости предпочтительней через российские риэлторские фирмы или через зарубежных застройщиков, ведущих проекты в Гоа.
Экономические перспективы
Global Property Guide провел исследование текущего состояния рынка недвижимости Индии и проанализировал его проблемы и перспективы развития. С 2005-го по 2007 годы индийская экономика ежегодно росла на 8,9%, что позволило Индии войти в число самых быстроразвивающихся стран в мире. Либерализация основных секторов индийской экономики в начале 1990-х привела к большому притоку в страну прямых иностранных инвестиций. Инвестиционный бум позволил сократить безработицу, увеличил спрос на жилье, а также вызвал развитие строительной индустрии и телекоммуникационного бизнеса.
В 2008 году рост индийской экономики замедлился из-за глобального финансового кризиса, показав прибавку в 7,3%. В текущем году Международный валютный фонд прогнозирует 5,4% роста ВВП. Безработица, как ожидают многие, усилится, особенно в IT-индустрии, в финансовом и промышленном секторах: наиболее развитые отрасли пострадали в кризис сильнее прочих.
В феврале 2009-го аналитики компании Edelweiss предсказали, что рынок недвижимости Индии будет стагнировать еще четыре года, а цены уменьшатся еще минимум на 30%. Эксперты Global Property Guide также обещали четырехлетнюю депрессию на рынке жилья из-за отсутствия ипотечного кредитования (отношение ипотечных кредитов к ВВП составляет в Индии менее 5%), приостановки строительных проектов и низкой доходности от аренды.
Однако уже к концу лета прогнозы были опровергнуты: снижение процентных ставок по ипотечным кредитам с 13 до 8% привело к росту продаж. Во втором квартале объем сделок на рынке жилья в крупных городах – таких как Мумбаи и Пуна – вырос на 20–22%, сообщает Indian Realty News, а в третьем рост составил 30–40%. По показателям Cushman & Wakefield, к началу осени цены на жилье выросли на 5–15%. Спрос, по мнению аналитиков, к 2013 году достигнет 4,5 млн жилых объектов в крупнейших городах и 7,5 млн – в целом по стране. По данным Конфедерации девелоперов недвижимости Индии (CREDAI), общий объем инвестиций в рынок недвижимости страны достигнет $6 млрд уже в течение ближайшего года. При этом инвесторы вкладываются в жилые проекты – как раз из-за увеличения спроса.
Законодательство
Эксперты отмечают: рынок недвижимости Индии не слишком развит, не все процедуры отработаны, государство слабо регулирует отрасль. Однако постепенно появляются новые законы, которые цивилизуют рынок. Например, сейчас индийское правительство собирается принять закон о контроле над бизнесом, связанным с недвижимостью. Цель документа, пишет www.zagranhouse.ru, – регулировать строительную отрасль и управление жилыми объектами, чтобы повысить доверие инвесторов и рядовых покупателей к рынку недвижимости Индии.
Предполагается, что при контроле государства строительство будет происходить своевременно, а управление жильем – осуществляться грамотно. Застройщика обяжут зарегистрировать свой объект недвижимости в регуляторе до открытия продаж, пишет портал об индийской недвижимости Indianrealtynews.com. Законопроект запретит компании-застройщику получать аванс от покупателей недвижимости прежде, чем будет подписан окончательный (основной) договор купли-продажи. В настоящее время строители берут с покупателей 20–30% от стоимости объекта до подписания купчей.
Для нарушителей в законопроекте предусмотрены строгие наказания. Тех, кто будет строить или разрабатывать земли без регистрации, могут посадить в тюрьму на срок до трех лет либо оштрафовать на проценты от стоимости строительного проекта, либо применить то и другое одновременно.
Рыночная ситуация
Стремительное развитие индийского рынка недвижимости сменилось стремительным падением. По сведениям Торгово-промышленной Ассоциации Индии (Assocham), спрос на элитную недвижимость в Индии упал на 50%, на эконом-класс – на 10%. Резко сократились иностранные инвестиции, местные строительные компании попытались получить кредиты в индийских банках, но далеко не всегда успешно. Результат – замороженные проекты, поскольку средств застройщиков на их завершение не хватает. За квартиры, на которые нашлись покупатели, платежи поступают регулярно, но большая часть квартир нераспродана. Соответственно, есть дефицит оборотных средств. Местные застройщики переориентировались на бюджетное строительство, однако заказов на всех не хватает.
В июле 2009 года, сообщают интернет-ресурсы, на рынке недвижимости Индии начал формироваться «пузырь» – некоторые строительные компании стали повышать цены, почувствовав возрастающий интерес покупателей. По оценке Ассоциации девелоперов Индии, цены в кризис снизились на 25–30%, а летний рост их составил 10–15%.
Основными покупателями индийской недвижимости выступают британцы, немцы, голландцы. Россияне, по данным Interestate, присутствуют на местном рынке примерно три года.
Приобретать объекты специалисты советуют на первичном рынке, причем у европейских компаний, которые строят в соответствии с европейскими же стандартами. Качество строительства хорошее, жилье сдается обычно с чистовой отделкой. Самостоятельное строительство не рекомендуется, поскольку есть много ограничений по застройке, а неурегулированность земельного законодательства усугубляет их.
В Гоа есть предложения и на первичном, и на вторичном рынке. Самое дешевое жилье обойдется в 12 тыс. евро, но качество его невысоко, а права собственности – сомнительны. Вторичный рынок штата представлен, в основном, апартаментами и отдельно стоящими домами, на побережье также есть бунгало. Цена дома в 100–120 кв. м – примерно 180 тыс. евро. Однако проверка юридической чистоты не отработана, что может иметь неприятные последствия для покупателя.
В строящихся комплексах есть более дешевое жилье. Средняя площадь объекта – 50 кв. м, эквивалент однокомнатной квартиры (или студии). Цена – примерно 40 тыс. евро.
В столице, по сведениям Interestate, цены выше почти в два раза.
Арендная плата в Гоа невысока – съемная квартира с двумя спальнями на месяц в высокий сезон обойдется в 250 евро. Арендные ставки в крупных городах Индии посущественней, однако дохода приносят очень мало. В частности, при ежемесячной плате за съемное жилище в Мумбае $8–11,5 тыс. доходность составляет 3,5–4,6%. Тарифы в Дели ниже, $2–3 тыс. в месяц, доходность – 2,9–4%. Сдача в аренду недвижимости в Бангалоре (силиконовая долина страны) может принести 4,6% годовых.
По сведениям портала www.investproject.info, выбор объектов недвижимости в Индии достаточно широк, в том числе – коммерческих: «Можно купить торговый павильон и заняться собственным бизнесом. Также выгодным капиталовложением может стать приобретение торгового центра».
Средства, инвестированные в индийскую недвижимость, сложно получить обратно. Первоначально вложенные деньги разрешено вывезти из страны только через три года.
Условия покупки
Покупка индийской недвижимости, по утверждению агентства Interestate, не помогает получить вид на жительство. Правда, такие случаи известны, но крайне редки. Однако можно получить бизнес-визу, которая дает право пребывать в стране 180 дней в году. Первая виза выдается на год, потом ее можно продлевать.
Правительство Индии обсуждает возможность ввести для граждан некоторых стран, в том числе и России, режим выдачи виз по прибытии в страну, сообщает издание «Times of India». Прежде всего это касается, конечно, туристов.
Нерезиденту – физическому лицу – приобрести объект недвижимости сложно, но юридическое станет собственником без проблем. Однако прежде необходимо это юрлицо зарегистрировать, причем с участием индуса, которому будет принадлежать доля не менее 1%. Регистрация фирмы, по данным Interestate, стоит 1700 евро и происходит за три дня. Не возбраняется приобретение готового бизнеса. Поддержка своего юридического лица обходится примерно в $750 в год.
Сделка
После выбора объекта на первичном рынке для застройщика на депозите резервируется $4 тыс. – гарантия намерений покупателя. Однако застройщик может отказаться от депозита или потребовать 10% от стоимости объекта, отмечают в компании Interestate.
Объект снимается с продажи. Заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указан график выплат, полное описание объекта. Обычный график: 40% при заключении предварительного договора и по 10% – по завершении отдельных этапов строительства.
Строительство, как правило, длится один год. В некоторых компаниях допускается рассрочка на два года после ввода объекта в эксплуатацию.
Средства по графику перечисляются застройщику со счета фирмы, открытого покупателем. Соответственно, после завершения строительства и при передаче объекта собственнику стороны подписывают основной (генеральный) договор, который заверяет нотариус. Сама недвижимость тоже передается клиенту по акту, подтвержденному у нотариуса. Право собственности на объект получает фирма.
Обычно оформление документов берет на себя застройщик, рассказывают в Interestate, но не всегда. Поэтому желательно нанять юриста, причем местного, который знает индийское законодательство.
В процессе сделки предстоят расходы: гербовый взнос (налог), составляющий 5% от рыночной цены при регистрации права собственности, разовый регистрационный сбор в размере 2% от суммы сделки, оплата услуг юриста – 167 евро – после получения права собственности и управленческий взнос (на 20 лет сразу) – 3400 евро.
Владение недвижимостью
По показателям www.investproject.info, расходы на проживание в Индии невелики. На содержание дома, питание и экскурсии достаточно иметь $300 в месяц.
Страховать недвижимое имущество не обязательно.
Коммунальные услуги оплачиваются по счетчику. На содержание общей территории комплекса собственник платит примерно $250 в год.
Управляющую компанию, которая может сдать жилплощадь в аренду, пока собственника нет в стране, как правило, предоставляет застройщик.
Автор: Елена Зубова