Актуальные вопросы о недвижимости Кипра

Что дает ВНЖ на Кипре?
Власти Кипра смягчили условия, по которым россиянам предоставляется постоянный вид на жительство при приобретении ими недвижимости стоимостью от €300 тыс. Этот факт особенно интересен тем, что в ближайшее время страна намерена вступить в Шенген. Если это произойдет, владельцы недвижимости на Кипре смогут свободно передвигаться в пределах Шенгенского пространства. Подписать соглашение страна должна была в этом году. Однако еще в 2008 г. власти Кипра сообщили, что он войдет в Шенген не раньше 2011 г.
Стоит ли россиянину, владеющему недвижимостью на Кипре, стремиться к получению вида на жительство?
Юргита Георгиу, координатор российского рынка компании Antonis Loizou International Ltd, основным преимуществом ВНЖ на Кипре считает то, что даже многократная виза, выдаваемая собственникам недвижимости сроком на 5 лет, ограничивает срок пребывания на острове 180 днями в году. ВНЖ это ограничение снимает. Да и перспектива получить в будущем возможность свободного передвижения по Европе весьма привлекает граждан России.
Менеджер отдела продаж Московского представительства компании D. Zavos Group Land & Building Developers Геляна Аскерова считает так: «Стремление россиян к получению ВНЖ понятно, так как на сегодняшний день Кипр – единственная страна в Евросоюзе, которая предоставляет ВНЖ с правом круглогодичного проживания через покупку недвижимости – без открытия юридического лица и трудоустройства. Процедура получения ВНЖ достаточно проста. Необходимо собрать документы, в том числе выписку с банковского счета, и подать соответствующее заявление. Через 6 месяцев заявитель получает ВНЖ».
Кстати, по информации, которой располагают эксперты, официально предоставление ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от €300 тыс. еще не утверждено. Но стремление властей создать режим наибольшего благоприятствования россиянам объяснимо: Кипру нужны российские туристы, российские покупатели, российские владельцы недвижимости. Человеку, говорящему по-русски, несложно получить работу в торговле или в офисе компании, имеющей интересы на российском рынке.
Как «взбодрить» покупателей?
В январе–сентябре 2009 г. отмечено падение продаж недвижимости на Кипре иностранным покупателям. Наибольший спад по сравнению с тем же периодом 2008 г. отмечен в Ларнаке (83%), наименьший – в Никосии (54%). В среднем он составил 76%, сообщает Cyprus Property Magazine. Объемы продаж недвижимости на острове падают, несмотря на значительные скидки, которые доходят до 30%.
В связи с этим Кипрская Ассоциация девелоперов направила на имя президента страны предложения по стимулированию рынка недвижимости страны. Предлагается передать выдачу титулов (документов, удостоверяющих право собственности на недвижимость на Кипре) в ведение самих девелоперов, что упростит и ускорит процедуру покупки, а также смягчить налогообложение в сфере недвижимости.
Поддержат ли власти Кипра предлагаемые меры? Приведут ли они к оживлению рынка?
Как объясняет Юргита Георгиу, следует различать падение продаж и падение спроса: «Продажи действительно упали, особенно в сегменте первичного жилья: многие клиенты откладывают покупку, выжидая время и надеясь на дальнейшее снижение цен или на появление какого-то особенно выгодного варианта. Но вот спрос со стороны российских покупателей очень высок. Люди активно интересуются недвижимостью Кипра, рассматривают множество вариантов, сопоставляют цены».
Что касается вопроса о сроках выдачи титула, то, по мнению Петра Горшкова, старшего менеджера по работе с клиентами компании Cybarco, это надуманная проблема: «Да, титул – это окончательный документ, подтверждающий право собственности на объект, до последней мелочи соответствующий утвержденному проекту. Но права нового владельца основываются на договоре купли-продажи, зарегистрированном в Земельном комитете. Отсутствие титула их не ущемляет.
Поскольку законодательство Кипра базируется на британском праве, оно требует крайней скрупулезности и неизбежно предполагает длительные процедуры. Рассчитывать, что государство пойдет на послабления и смягчит процедуру, с моей точки зрения, не стоит». Как отмечает Юргита Георгиу, многие киприоты годами живут в домах, не оформляя титул: «Одно из немногих неудобств – при получении в банке кредита под залог недвижимости им приходится платить дополнительные 1,8% годовых. Хотя власти Кипра сейчас делают действительно все возможное, чтобы сократить сроки выдачи титула, и эта тема активно обсуждается».

Кто купит «английский» дом?
В 2009 г. английские пенсионеры, которые жили на острове долгие годы на свою пенсию, начали массово уезжать с Кипра. Из-за снижения курса английского фунта по отношению к евро многие из них оказались не в состоянии свести концы с концами. Они распродают дома, машины, мебель и бытовую технику по очень низким ценам и уезжают на родину, передает russiancyprus.net. Переведя вырученные деньги из евро в фунты, они выигрывают на разнице курсов и возвращаются в Англию, со средствами к существованию на ближайшие несколько лет.

Действительно ли отъезд англичан с острова стал массовым явлением? Какие выгоды может получить от этого российский покупатель?

Мария Еденина, специалист по маркетингу и продажам компании Leptos Estates, считает, что массовость отъезда преувеличена: «Действительно, многие люди столкнулись из-за кризиса с финансовыми проблемами и поэтому продают недвижимость. Но среди них есть и англичане, и русские, и киприоты». Ее мнение разделяет Юргита Георгиу: «Конечно, если у человека небольшая пенсия и нет дополнительных доходов, падение курса английского фунта бьет по его кошельку. Но говорить о том, что британские пенсионеры покидают остров массово, я бы не стала». К тому же это явление, как отмечает Анастасия Рыбочкина, управляющий партнер компании «Городской Дом Недвижимости», характеризует состояние дел в экономике Великобритании, а не Кипра: «Кризис сильно затронул Англию, и многим в этот период нужны дополнительные средства: кому-то на бизнес, кому-то на оплату кредитов, кому-то на проживание».
Зато многие риэлторы отмечают возросший интерес российских покупателей к вторичному жилью – особенно в Пафосе и Ларнаке. Юргита Георгиу считает, что одна из причин такого интереса – то, что такая недвижимость продается уже с титулом, поскольку большая часть такого жилья была построена 5–10 лет назад. При срочной продаже можно рассчитывать на серьезные скидки: цена может быть на 20–40% ниже, чем у застройщика. К тому же «английские» дома очень ухожены и уютны: «Вокруг них всегда много зелени и цветов. Это в английской традиции – разводить цветы в палисаднике, работать в саду, мастерить что-то в доме своими руками. И когда такой дом выставляется на продажу, он обычно производит очень благоприятное впечатление на покупателя», – объясняет эксперт. По опыту Анастасии Рыбочкиной, апартаменты российские покупатели предпочитают покупать у застройщика, а в сегменте вторичной недвижимости их больше интересуют достаточно дорогие виллы.
С чем связана щедрость банков?
По общему мнению, получить ипотеку на Кипре российскому покупателю недвижимости гораздо легче, чем на родине, и обходится она существенно дешевле. На Кипре средняя ставка по кредиту составляет 5%. Многие банки Кипра имеют представительства в России, поэтому оформить ипотеку несложно.
В чем «секрет» Кипра, избежавшего ипотечного кризиса? Откуда банки страны черпают ресурсы для ипотеки российским покупателям? Не ужесточились ли требования к заемщикам?
Петр Горшков объясняет феномен Кипра так: «Причиной кризиса на рынках курортной недвижимости в большинстве стран стало то, что банки щедро кредитовали девелоперов, рассчитывая на вечно растущий рынок. Количество проектов гналось за ростом спроса, продажи росли, и банки не испытывали недостатка в притоке средств для ипотечного финансирования. Можно сказать, что банки поддались иллюзии постоянного роста рынка. Рынок Кипра развивался по другим законам в силу объективных условий. Остров небольшой, земли под застройку немного, а в популярных местах вроде Лимассола ее вообще почти не осталось. Девелоперы физически не могли превысить возможности острова. Даже в 2009 г. цены на многие объекты недвижимости росли – по некоторым объектам нашей компании рост составил 4%. Поэтому мировой кризис не так сильно ударил по рынку недвижимости Кипра и, соответственно, по кредитному рынку страны. Продолжается кредитование строительства, застройщики возвращают кредиты, продолжается и выдача ипотечных кредитов».
Геляна Аскерова считает: «Банки Кипра сохраняют стабильность за счет роста числа зарубежных компаний, зарегистрированных на Кипре. В первую очередь их привлекает низкие налоги для бизнеса. В связи с этим растет число депозитов от нерезидентов, и банки располагают достаточными средствами для продолжения кредитования застройщиков и покупателей недвижимости».
Мария Еденина считает основной причиной стабильности на кредитном рынке Кипра тот факт, что кипрские банки предлагают классический банковский продукт и не ввязываются в сомнительные схемы: «К тому же, получая кредит на Кипре, вы можете быть полностью уверены, что объявленная банком ставка по кредиту – конечная, без скрытых расходов».
Как объясняет Анастасия Рыбочкина, есть еще одна причина, которая способствует получению ипотеки на Кипре – гарантию банку за клиента в большинстве случаев дает застройщик.

Северный Кипр: чем рискуют покупатели?
Риэлторы, продающие недвижимость на Северном Кипре, утверждают, что страна намерена в ближайшее время воссоединиться с греческой частью острова, и не исключают, что это может случиться уже в 2010 г.
Недвижимость на территории Северного Кипра отличается низким уровнем цен. Однако никаких гарантий при покупке жилья в этой части острова нет. На Северном Кипре нет представителей российских дипломатических структур, а со штампом Северного Кипра в загранпаспорте могут возникнуть сложности при въезде на греческую часть острова и в Грецию.
Чем рискуют россияне, покупая недвижимость в Северной части Кипра?
Комментирует Геляна Аскерова: «Спрос на недвижимость Северного Кипра среди россиян, конечно же, есть, учитывая то, что цены там гораздо ниже. Основным риском может служить то, что покупка недвижимости Северного Кипра может оставить покупателей у «разбитого корыта». Поэтому, выбирая недвижимость, необходимо провести целое расследование. Узнать, есть ли у девелопера все необходимые разрешающие документы на строительство, проверить наличие необходимых титулов, выданных на его имя. Проверить регистрацию застройщика в налоговом органе, справку об уплаченных налогах, проверить уже построенные объекты, сроки их сдачи, также можно было бы поговорить с жильцами других сданных объектов и удостовериться в том, что действительно объекты были сданы «без обмана», осведомиться о наличии послепродажного сервиса.
В договор нужно включать пункты о 100% возврате средств в случае, если строительство не будет завершено в срок. Запросить договор девелопера с землевладельцем, чтобы удостовериться, что застройщик строит на законных основаниях. И это только часть того, в чем нужно убедиться».
Анастасия Рыбочкина замечает, что российским клиентам в греческой части Кипра нравятся песчаные пляжи, и инфраструктура отдыха здесь находится на гораздо более высоком уровне. Отсутствие политических рисков – важный фактор при выборе недвижимости: «При покупке недвижимости на Северном Кипре всегда есть риск, что в какой-то момент земля, на которой был построен объект, может быть изъята законным владельцем – гражданином южного Кипра. Проще говоря, юридическую чистоту сделки на северном Кипре сложно обеспечить».
Как объясняет Юргита Георгиу, 80% земель Северного Кипра принадлежит владельцам, проживающим в южной части острова: «Там действительно очень красиво, берега скалистые, живописные. Ничего удивительного, что многие хотят купить недвижимость в этих краях, тем более что вилла, которая на юге острова обошлись бы в €800 тыс., здесь продается за €500тыс. Вопрос в том, насколько законно была эта вилла возведена. Уже прошел громкий судебный процесс по поводу дома, построенного на земле, принадлежащей греку-киприоту, без ведома последнего. Землевладелец этот суд выиграл».
Материал подготовлен журналом Homes Collection