Актуальные вопросы о недвижимости Египта

Налог на недвижимость: как и сколько?
Правительство Египта решило бороться с кризисом весьма оригинальным способом: в условиях экономического спада власти Египта приняли Закон № 493 от 2009 г. «О налогах на недвижимость». В соответствии с этим документом с января 2010 г. собственники недвижимости, стоимость которой составляет 500 тыс. египетских фунтов (примерно $90 тыс.) и более, будут ежегодно платить государству 10% от рентной стоимости своего жилья.
Для многих покупателей отсутствие налога на недвижимость было одним из аргументов при выборе дома в Египте: те, кто приобретает бюджетное жилье, рассчитывают на то, что и его содержание этого будет недорогим. Как повлияет новый закон на спрос со стороны россиян?
Ирена Адам, генеральный директор компании Second Home Real Estate & Investment, полагает, что появление нового налога в Египте не сыграет никакой роли при принятии покупателями решения: «Не думаю, что людей, собирающихся купить дом в Египте, остановит новый налог. Покупателей так называемого бюджетного жилья изменения в законодательстве Египта не затронут: собственники домов и квартир стоимостью меньше 500 тыс. египетских фунтов будут освобождены от налога. При этом его сумма будет невысока – в правительстве уже подсчитали, что плата за объекты стоимостью до 1 млн. египетских фунтов составит всего 660 египетских фунтов в год, то есть около $120».
Екатерина Бекаревич, специалист по продажам компании MostProperties.com, подтверждает: «Налог относится к недвижимости стоимостью более $90 тыс. Спрос на жилье в этой ценовой категории всегда был, хотя и не такой высокий, как на недвижимость с более демократичными ценами. Поэтому антикризисные меры правительства не смогут повлиять на выбор потенциальных покупателей».
Что такое рентная стоимость жилья? Как и кем она будет рассчитываться? «Налог на недвижимость в Египте будет распространяться на все объекты, оформленные по «зеленому контракту» (свидетельство о праве собственности). С рентной стоимостью продажная стоимость недвижимости не имеет ничего общего. Годовую рентную стоимость объекта будет оценивать специальная комиссия, – рассказывает Екатерина Бекаревич. – Для жилой недвижимости расчет такой: из стоимости годовой аренды объекта будут вычтены 30% и еще 6 тыс. египетских фунтов ($1,08 тыс). – в качестве расходов владельца на ремонт и обслуживание жилья. Налог составит 10% от той суммы, которая получится после всех этих вычетов. Для нежилых помещений расчет немного другой: из стоимости годовой аренды объекта будет вычтено 32%. Налог также составит 10% от суммы, которая получилась в итоге».
«При расчете годовой арендной стоимости каждого объекта будет учитываться его месторасположение (близость к пляжу), а также инфраструктура. Предполагается, что частные лица в конце каждого года должны будут предоставлять отчеты о своих недвижимых активах для оценки и определения размера налога, – отмечает Зинаида Мазур, менеджер компании «Восточный дом». – Но хотя новый закон обсуждался в течение двух лет, до сих пор нет четкого представления о порядке его применения».
«Сейчас и покупателей, и продавцов недвижимости в Египте мучает вопрос о том, как новый закон будет воплощаться в жизнь, – добавляет Ирена Адам. – По сути, перед Минфином страны стоит очень сложная задача: срочно оценить всю недвижимость Египта до конца 2009 г.»

Растет ли рынок недвижимости?
По данным египетского правительства, средний показатель экономического роста за последние три года составлял 7%, относительно стабилен и курс местной валюты к доллару США. Утверждается, что в 2009 г. недвижимость страны постепенно стала расти в цене, и кризисный год стал для Египта, как ни странно, годом экономического роста и активного развития. Инвесторы, оценив Египет как страну, подходящую для вложения капитала, начали интересоваться участками под строительство новых жилых комплексов для последующей продажи или сдачи в аренду.
Интересно, что результаты независимого исследования, проведенного Homes Collection, показали: спрос россиян на недвижимость в Египте невелик. Действительно ли рынок недвижимости Египта растет?
«Скорее всего, те, кто говорит про восстановление и рост египетского рынка, делают это для того, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей. Сегодня рынок страны не представляет большого интереса для инвесторов. Да, он не падает, но при этом и не растет, – сообщила Елена Кофейникова, главный специалист по инвестициям холдинга зарубежных инвестиций Brillianthouses. – Это очень выгодно для тех, кто хочет приобрести дешевое жилье на курорте. Ведь застройщики и риэлторы делают значительные скидки на недвижимость, которая и так считалась дешевой. На спрос, безусловно, повлиял кризис – сейчас большинство рынков переживают не лучшие времена. С другой стороны, виноват не только кризис: те, кто сейчас задумывается о покупке недвижимости за границей, больше обращают внимание на европейские страны: все-таки и климат там мягче, и менталитет нашим гражданам ближе».
Есть и другое мнение. «Спрос на недвижимость в Египте уступает интересу россиян к таким же недорогим странам как Болгария или Турция. Тем не менее, я бы не сказала, что он упал, – говорит Екатерина Бекаревич. – Вкладывать деньги в страну, где нет стабильного спроса, никто не будет, а в 2009 г. многие без опасения инвестировали в строительство новых проектов в Египте».
Кто покупает недвижимость в Египте – семьи с небольшим доходом или инвесторы, которые хотят заработать?
«Могу отметить три типа клиентов, интересующихся недвижимостью в Египте, – говорит Ирена Адам. – Это граждане, которые ищут себе жилье для отдыха или дом для родителей-пенсионеров, обеспеченные семьи, которые покупают элитную недвижимость для жизни вдали от суеты и криминала, а также инвесторы, которые хотят сохранить и приумножить свой капитал».
По словам Екатерины Бекаревич, большинство покупателей приобретает в Египте недвижимость для того, чтобы отдыхать здесь несколько раз в год, а все остальное время сдавать жилье в аренду: «Это может быть как студио за €15 тыс., так и роскошные апартаменты или вилла стоимостью более €500 тыс. Определенную часть покупателей составляют инвесторы, которые давно полюбили Египет за стабильный доход: разница стоимости за «квадрат» на стадии строительства и при сдаче объекта может доходить до 30–50%».

Когда вернутся туристы?
В первом полугодии 2009 г. число туристов, прибывших в Египет, снизилось на 8,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако уже в третьем квартале 2009 г. количество туристов было сопоставимо с их числом в третьем квартале 2008 г. Эксперты ожидают окончательного восстановления рынка к осени 2010 г., пишет Daily News Egypt.
«Количество туристов в 2009 г. действительно снизилось. У меня есть много знакомых, которые приобрели в Египте виллы и сдают их в аренду. Они рассказали, что раньше свободного жилья просто не было, но в этом году они впервые столкнулись с тем, что дома пустовали. И это несмотря на то, что цены на туристические путевки в Египет очень низкие, – рассказала Елена Кофейникова. – Видимо, кризис повлиял на слои населения, которые посещают Египет».
Если число туристов сильно снизилось, имеет ли смысл покупать недвижимость в Египте для сдачи в аренду? Есть ли спрос на такие услуги?

«Сдача недвижимости в аренду в Египте – один из вариантов выгодного инвестирования, но для того, чтобы получать доход, нужно обратиться к услугам профессионалов, – считает Ирена Адам. – Лучше всего в Египте сдается недвижимость в жилых комплексах с частным пляжем, бассейном и развитой инфраструктурой. Кроме того, в Египте пользуются спросом небольшие студио в Эль Ахия, Эль Гуна, Сахль Хашиш и Сафага. Такие апартаменты охотно арендуют спортсмены, которые занимаются серфингом, кайтингом или дайвингом».
«Получать доход с аренды в Египте можно, тем более что многие застройщики предлагают собственнику заключить договор гарантированной аренды, по которому вы получаете определенный процент в год от стоимости вашей недвижимости. Когда застройщик гарантирует сдачу жилья в аренду, это подразумевает, что он уверен в стабильном потоке туристов», – комментирует Екатерина Бекаревич.
«Хочу отметить, что именно сейчас, желая сэкономить, при поездке в Египет туристы все чаще арендуют апартаменты, а не номер в отеле. Для наглядности приведу пример: семейная пара отправляется на 2 месяца в Хургаду. Билеты туда-обратно для двоих обходятся в $700, аренда квартиры в жилом комплексе с бассейном и инфраструктурой – $800 за 2 месяца. Расходы на питание и развлечения – от $600. В итоге получаем всего $2,1 тыс. за 2 месяца на двоих, – рассказывает Анастасия Хи, директор по продажам в Египте компании «Кико». – Кроме того, в Египте много россиян, постоянно проживающих в стране, но не имеющих собственного жилья – работники туристических компаний, сотрудники гостиниц, школ и других заведений. Эти люди предпочитают арендовать квартиры именно у соотечественников, так как вкусы у египтян и россиян на дизайн интерьера абсолютно полярные. Невероятно красивые, по мнению египтян, квартиры с желто-красно-зелеными стенами, порой ядовитых оттенков, не пользуются спросом у наших граждан. И россияне охотнее арендуют квартиры, принадлежащие европейцам и россиянам».
Материал подготовлен журналом Homes Collection