Перегрели? Остужаем

3 июня 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

На мировом рынке жилья затишье: цены перестали резко падать. Особняком стоит Китай, где, несмотря на кризис, квартиры в последний год резко дорожали.

На мировом рынке недвижимости самое популярное слово сегодня recovery — «выздоровление». Резкое падение цен, наблюдавшееся в 2009 году, прекратилось. Риэлтеры и девелоперы живут надеждой, что рынок чуть потопчется на месте и рванет вверх. Однако пока спрос на жилье весьма невелик: население не может переварить даже те ипотечные кредиты, что были взяты в прошлые годы.


Ручное управление по-китайски

На сегодня самый интересный рынок недвижимости в мире — Китай. Это единственное место, где цены бурно растут. По данным за апрель, средняя цена по 70 крупным городам Китая выросла за год на 12%. При этом в ряде городов жилье за год подорожало на 50–60%. Двузначный рост цен на фоне мирового кризиса — удивительная ситуация. Но ее можно объяснить. В острой фазе мирового кризиса китайское правительство испугалось падения строительного рынка и решило поддержать этот сегмент как один из главных локомотивов экономического роста страны. Власти ввели программу, стимулирующую спрос на жилье. Процентные ставки по ипотеке были установлены на уровне 4%, при этом Коммунистическая партия настоятельно «рекомендовала» банкам увеличить лимиты кредитования.

Если сравнивать с Россией и Америкой, где объемы строительства в кризис резко упали, то Китай добился поставленных целей. Стройка не потеряла объемов, удалось избежать и падения цен на рынке жилья. Впрочем, при этом китайцы попали в другую ловушку. Стал быстро формироваться пузырь на рынке недвижимости. Сюда хлынули привлекаемые низкими процентными ставками по кредитам спекулятивные деньги, которые предприниматели изымают из стагнирующего производства. В Пекине и Шанхае цены на новостройки бизнес-класса в центральных районах достигли 8–12 тыс. долларов за квадратный метр. Чем грозит этот пузырь Китаю? Резким ростом социальной напряженности: жилье становится недоступным среднему классу. А если этот пузырь лопнет, неизбежны мощные потрясения для всей экономики. И вот, не дожидаясь реализации этого сценария, китайское правительство резко меняет жилищную политику на противоположную. Теперь рынок недвижимости начинают охлаждать.

Уже вводится целый ряд мер, ограничивающих спекуляции с недвижимостью. Первое — банкам предписано поднять ставки ипотечного кредита и размер первоначального платежа до 50% для людей, покупающих вторую или третью квартиру. Второе — ужесточены условия для получателей кредита, который теперь может быть выдан только для покупки квартиры в том городе, где человек прописан и где платит налоги более года. Третье — с двух до пяти лет увеличен срок владения квартирой, в течение которого с покупателя не взимается налог при перепродаже. Четвертое — в скором времени будет введен налог на второе и третье жилье. Пока идут дискуссии, как он будет исчисляться. Есть два варианта: «французский» (со второй квартиры взимается налог исходя из дохода, который можно было бы получать, если бы она сдавалась в аренду) и «немецкий» (на второе жилье просто вводится повышенный налог).

По поводу новой жилищной политики в Китае ведутся серьезные споры. Лоббисты от строительного сектора пытаются доказать, что ограничение спроса сократит объемы стройки и для экономики это будет еще хуже. Однако нет сомнения, что власти смогут реализовать эту реформу. Интересна, однако, параллель с Россией: наши власти в годы безудержного удорожания недвижимости в крупных городах ничего не сделали для того, чтобы этого избежать. Помог ли этот бурный рост крупным компаниям и стройиндустрии в целом? Нет. Крупные девелоперы в годы роста развратились, совсем потеряли инстинкт самосохранения и оказались в долгах как в шелках. Так что жесткое управление жилищной сферой по-китайски оказывается более разумным, чем российская ультралиберальная политика как в годы роста, так и во время кризиса.

В целом, несмотря на кризис, в Китае продолжается активное строительство: здесь строится порядка 1 кв. метра на человека в год, что даже в удельных цифрах в несколько раз больше, чем в России. Продолжается и реализация программ доступного жилья: так, в мае 2010 года мэр Шанхая объявил о начале дополнительных проектов в этой сфере. Уже отведена земля под 23 новых района, где в ближайшее время будет построено 80 млн кв. метров. То есть больше, чем во всей России за полтора года. При этом новые шанхайские районы сразу связываются с центром города автомагистралями с современными развязками и системой легкого метро. Наверно, излишне говорить, что даже в Московском регионе об этом и речи нет.


Дешевеющие офисы и кризис американской ипотеки

В США уже несколько лет ждут окончания кризиса на рынке жилья. За последний год благодаря государственным программам стимулирования спроса волну резкого падения цен удалось сбить. В некоторых городах (Бостон, Вашингтон, Филадельфия) жилье даже незначительно подорожало. Однако в районах, где до кризиса было выдано много ипотечных кредитов subprime, цены по-прежнему сильно падают: Лас-Вегас (–29% за год), Сан-Франциско (–17%), Майами (–24%), Детройт (–22,5%).

Не помогают даже низкие ставки по ипотеке: сейчас ставка 30−летней ипотеки составляет всего 4,9%. Удешевление денег объясняется тем, что американские облигации активно скупаются международными инвесторами из-за резко возросших рисков в еврозоне. Впрочем, эксперты утверждают, что уже к концу года ставки по ипотеке составят 5,5–6% годовых.

Согласно прогнозам, в течение ближайших четырех лет в США будет отчуждено за долги 8,1 млн домов (16% от общего числа приобретенных по ипотеке объектов). Это произойдет даже в том случае, если количество безработных не вырастет. В 2010 году может быть отчуждено около 4,5 млн объектов. При этом четверть всей недвижимости, купленной по ипотеке в США, сейчас «под водой»: долг по ипотеке по этим объектам превысил рыночную стоимость жилья. Попасть «под воду» не так и сложно: от пика 2006 года цены в среднем по стране упали на 28%.

Ипотечная система в США фактически национализирована. Еще в 2008 году крупнейшие ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae были переведены под управление государства. Только за январь-март 2010 года Freddie Mac понесло убытки в размере 8 млрд долларов. За аналогичный период 2009 года убытки агентства составили 10,4 млрд долларов. Невозвраты по кредитам больно бьют по агентствам: суммарная поддержка государством Freddie Mac и Fannie Mae может составить 126 млрд долларов. При этом план Обамы по спасению ипотечного рынка США признан неудачным. По данным министерства финансов, более половины заемщиков США, рефинансировавших ипотеку в 2009 году, спустя девять месяцев снова объявили дефолт. В течение 2010 года в так называемых точках subprime жилье в США может подешеветь еще на 15%.

Дешевеют в Америке и офисы. Арендные ставки за год снизились в среднем на 7%, но в Нью-Йорке, Бостоне, Сан-Франциско и Сиэтле падение составило 23–26%. Впрочем, это часть общемирового процесса. В последние полтора года в большинстве городов планеты было зафиксировано беспрецедентное падение арендных ставок. По данным компании Cushman & Wakefield, в Европе рекордсменом по удешевлению офисов стал Киев — ставки за год упали наполовину. В числе лидеров также Дублин (–38%), лондонский Вест-Энд (–25%) и Варшава (–24%). Дешевеют офисы в Азии: Сингапур (–45%), Гонконг (–35%) и Токио (–21%).


Дорожающий Лондон и открывающаяся Куба

Общемировой тренд в сфере жилья — завершение этапа сильного падения цен. Но ряд стран из этого тренда выпадает. В Европе лидером в удешевлении недвижимости оказалась Литва: за год цены упали на 20%. Литовская экономика столкнулась с большими проблемами: ВВП падает, растет безработица (уже почти 10%). К тому же в предыдущие годы, когда с помощью дешевой ипотеки покупалось более 80% жилья, на рынке недвижимости был надут пузырь. Теперь этот пузырь активно сдувается как в Литве, так в других прибалтийских странах — Латвии и Эстонии. Продолжается падение цен на жилье в Испании, Болгарии, Ирландии, Исландии, Португалии и Словакии. Но ряд стран вступили в этап роста.

«Стала дорожать недвижимость в Великобритании: цены на жилье в центральном Лондоне с апреля 2009−го по апрель 2010 года выросли на 20 процентов. Особняком стоит Швейцария, где за время рецессии недвижимость не упала, а выросла в цене на 6,9 процента и продолжает стабильно дорожать. На молодых европейских рынках — в Болгарии и Черногории — все неоднозначно. Они наиболее сильно пострадали от кризиса, и восстанавливаться они будут медленнее, чем устойчивые западноевропейские рынки — Франция, Австрия, Италия», — говорит директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Рост цен в Лондоне уже вызвал новый всплеск покупок русскими. «В центральном Лондоне россияне сегодня являются крупнейшими иностранными покупателями — их доля составляет 15 процентов. При этом больше половины элитного жилья в Лондоне приобретается иностранцами», — говорит Елена Юргенева.

Впрочем, рост цен на британскую недвижимость не должен вводить в заблуждение: рынок весьма слаб. Об этом говорят, в частности, данные об ипотечном кредитовании: в апреле 2009 года они были на минимальном уровне с начала 2000−х. Эксперты подсчитали, что если Банк Англии поднимет ставки, то в целом по стране 5 млн домовладельцев лишатся своей недвижимости из-за неспособности обслуживать ипотеку.

Россияне, невзирая на кризис, продолжают приобретать иностранную недвижимость. Причем покупают даже там, где цены падают не первый год. «Сейчас россияне по инерции (мотив — уже купили знакомые и друзья) продолжают покупать недвижимость в близких по культуре славянских странах — Болгарии и Черногории. Сохранился спрос на недвижимость во Франции, Германии, Чехии. Благодаря привлекательным кредитным ставкам есть интерес к Кипру. В последнее время россияне открыли для себя Италию. Предпочтение отдается в первую очередь дешевой недвижимости на юге, в регионе Калабрия, и недвижимости на озерах Комо, Маджоре и Гарда. Вырос спрос на недвижимость в Турции. Ее в незначительной мере затронул кризис, к тому же произошли законодательные изменения, облегчившие покупку турецкой недвижимости для россиян», — говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова.

Если говорить о новых возможностях для инвесторов, то нельзя не упомянуть Кубу. Иностранцы раньше не могли инвестировать в местную недвижимость, но сейчас правительство острова решило сделать шаг им навстречу. На первом этапе речь идет о разрешении иностранцам участвовать в строительстве гольф-клубов и марин для яхт. О собственности на недвижимость речи пока не идет, только о долгосрочной и среднесрочной аренде объектов. По данным BBC, представители кубинского министерства туризма уже провели первые переговоры с несколькими инвесторами, которые будут допущены на местный рынок.

Текст: Алексей Щукин

Эксперт online

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Недвижимость в Испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Чем популярнее страна, тем больше с ней связано различных мифов. Яркий пример тому – Испания. Оставаясь в тройке лидеров среди россиян, украинцев и белорусов, она буквально притягивает ошибочные представления о местной недвижимости. Зачастую это приводит к разочарованиям. Поговорим о том, как избежать иллюзий и несбывшихся желаний при поиске дома или квартиры в стране корриды. Читать

Есть мнение: элитные виллы на восточном Кипре в пять раз дешевле, чем в Лимассоле

Русскоязычные покупатели уже давно облюбовали такие города, как Лимассол и Пафос. В привлекательности местной недвижимости для жизни и инвестиций никто не сомневается. А как насчет таких курортов, как Ларнака, Айя-Напа, Протарас и Паралимни? Что они могут предложить тем, кто хочет жить или зарабатывать на Кипре? Рассказывает представитель кипрского застройщика Oikos Group Константин Агаке. Читать

Процедура приобретения недвижимости в США

Какие объекты разрешено приобретать иностранцам? Сколько длится стандартная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего складываются дополнительные расходы и можно ли их избежать? Самая важная информация для покупателей недвижимости в США – в этом материале. Читать

Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать