Перегрели? Остужаем

На мировом рынке недвижимости самое популярное слово сегодня recovery — «выздоровление». Резкое падение цен, наблюдавшееся в 2009 году, прекратилось. Риэлтеры и девелоперы живут надеждой, что рынок чуть потопчется на месте и рванет вверх. Однако пока спрос на жилье весьма невелик: население не может переварить даже те ипотечные кредиты, что были взяты в прошлые годы.
Ручное управление по-китайски
На сегодня самый интересный рынок недвижимости в мире — Китай. Это единственное место, где цены бурно растут. По данным за апрель, средняя цена по 70 крупным городам Китая выросла за год на 12%. При этом в ряде городов жилье за год подорожало на 50–60%. Двузначный рост цен на фоне мирового кризиса — удивительная ситуация. Но ее можно объяснить. В острой фазе мирового кризиса китайское правительство испугалось падения строительного рынка и решило поддержать этот сегмент как один из главных локомотивов экономического роста страны. Власти ввели программу, стимулирующую спрос на жилье. Процентные ставки по ипотеке были установлены на уровне 4%, при этом Коммунистическая партия настоятельно «рекомендовала» банкам увеличить лимиты кредитования.
Если сравнивать с Россией и Америкой, где объемы строительства в кризис резко упали, то Китай добился поставленных целей. Стройка не потеряла объемов, удалось избежать и падения цен на рынке жилья. Впрочем, при этом китайцы попали в другую ловушку. Стал быстро формироваться пузырь на рынке недвижимости. Сюда хлынули привлекаемые низкими процентными ставками по кредитам спекулятивные деньги, которые предприниматели изымают из стагнирующего производства. В Пекине и Шанхае цены на новостройки бизнес-класса в центральных районах достигли 8–12 тыс. долларов за квадратный метр. Чем грозит этот пузырь Китаю? Резким ростом социальной напряженности: жилье становится недоступным среднему классу. А если этот пузырь лопнет, неизбежны мощные потрясения для всей экономики. И вот, не дожидаясь реализации этого сценария, китайское правительство резко меняет жилищную политику на противоположную. Теперь рынок недвижимости начинают охлаждать.
Уже вводится целый ряд мер, ограничивающих спекуляции с недвижимостью. Первое — банкам предписано поднять ставки ипотечного кредита и размер первоначального платежа до 50% для людей, покупающих вторую или третью квартиру. Второе — ужесточены условия для получателей кредита, который теперь может быть выдан только для покупки квартиры в том городе, где человек прописан и где платит налоги более года. Третье — с двух до пяти лет увеличен срок владения квартирой, в течение которого с покупателя не взимается налог при перепродаже. Четвертое — в скором времени будет введен налог на второе и третье жилье. Пока идут дискуссии, как он будет исчисляться. Есть два варианта: «французский» (со второй квартиры взимается налог исходя из дохода, который можно было бы получать, если бы она сдавалась в аренду) и «немецкий» (на второе жилье просто вводится повышенный налог).
По поводу новой жилищной политики в Китае ведутся серьезные споры. Лоббисты от строительного сектора пытаются доказать, что ограничение спроса сократит объемы стройки и для экономики это будет еще хуже. Однако нет сомнения, что власти смогут реализовать эту реформу. Интересна, однако, параллель с Россией: наши власти в годы безудержного удорожания недвижимости в крупных городах ничего не сделали для того, чтобы этого избежать. Помог ли этот бурный рост крупным компаниям и стройиндустрии в целом? Нет. Крупные девелоперы в годы роста развратились, совсем потеряли инстинкт самосохранения и оказались в долгах как в шелках. Так что жесткое управление жилищной сферой по-китайски оказывается более разумным, чем российская ультралиберальная политика как в годы роста, так и во время кризиса.
В целом, несмотря на кризис, в Китае продолжается активное строительство: здесь строится порядка 1 кв. метра на человека в год, что даже в удельных цифрах в несколько раз больше, чем в России. Продолжается и реализация программ доступного жилья: так, в мае 2010 года мэр Шанхая объявил о начале дополнительных проектов в этой сфере. Уже отведена земля под 23 новых района, где в ближайшее время будет построено 80 млн кв. метров. То есть больше, чем во всей России за полтора года. При этом новые шанхайские районы сразу связываются с центром города автомагистралями с современными развязками и системой легкого метро. Наверно, излишне говорить, что даже в Московском регионе об этом и речи нет.
Дешевеющие офисы и кризис американской ипотеки
В США уже несколько лет ждут окончания кризиса на рынке жилья. За последний год благодаря государственным программам стимулирования спроса волну резкого падения цен удалось сбить. В некоторых городах (Бостон, Вашингтон, Филадельфия) жилье даже незначительно подорожало. Однако в районах, где до кризиса было выдано много ипотечных кредитов subprime, цены по-прежнему сильно падают: Лас-Вегас (–29% за год), Сан-Франциско (–17%), Майами (–24%), Детройт (–22,5%).
Не помогают даже низкие ставки по ипотеке: сейчас ставка 30−летней ипотеки составляет всего 4,9%. Удешевление денег объясняется тем, что американские облигации активно скупаются международными инвесторами из-за резко возросших рисков в еврозоне. Впрочем, эксперты утверждают, что уже к концу года ставки по ипотеке составят 5,5–6% годовых.
Согласно прогнозам, в течение ближайших четырех лет в США будет отчуждено за долги 8,1 млн домов (16% от общего числа приобретенных по ипотеке объектов). Это произойдет даже в том случае, если количество безработных не вырастет. В 2010 году может быть отчуждено около 4,5 млн объектов. При этом четверть всей недвижимости, купленной по ипотеке в США, сейчас «под водой»: долг по ипотеке по этим объектам превысил рыночную стоимость жилья. Попасть «под воду» не так и сложно: от пика 2006 года цены в среднем по стране упали на 28%.
Ипотечная система в США фактически национализирована. Еще в 2008 году крупнейшие ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae были переведены под управление государства. Только за январь-март 2010 года Freddie Mac понесло убытки в размере 8 млрд долларов. За аналогичный период 2009 года убытки агентства составили 10,4 млрд долларов. Невозвраты по кредитам больно бьют по агентствам: суммарная поддержка государством Freddie Mac и Fannie Mae может составить 126 млрд долларов. При этом план Обамы по спасению ипотечного рынка США признан неудачным. По данным министерства финансов, более половины заемщиков США, рефинансировавших ипотеку в 2009 году, спустя девять месяцев снова объявили дефолт. В течение 2010 года в так называемых точках subprime жилье в США может подешеветь еще на 15%.
Дешевеют в Америке и офисы. Арендные ставки за год снизились в среднем на 7%, но в Нью-Йорке, Бостоне, Сан-Франциско и Сиэтле падение составило 23–26%. Впрочем, это часть общемирового процесса. В последние полтора года в большинстве городов планеты было зафиксировано беспрецедентное падение арендных ставок. По данным компании Cushman & Wakefield, в Европе рекордсменом по удешевлению офисов стал Киев — ставки за год упали наполовину. В числе лидеров также Дублин (–38%), лондонский Вест-Энд (–25%) и Варшава (–24%). Дешевеют офисы в Азии: Сингапур (–45%), Гонконг (–35%) и Токио (–21%).
Дорожающий Лондон и открывающаяся Куба
Общемировой тренд в сфере жилья — завершение этапа сильного падения цен. Но ряд стран из этого тренда выпадает. В Европе лидером в удешевлении недвижимости оказалась Литва: за год цены упали на 20%. Литовская экономика столкнулась с большими проблемами: ВВП падает, растет безработица (уже почти 10%). К тому же в предыдущие годы, когда с помощью дешевой ипотеки покупалось более 80% жилья, на рынке недвижимости был надут пузырь. Теперь этот пузырь активно сдувается как в Литве, так в других прибалтийских странах — Латвии и Эстонии. Продолжается падение цен на жилье в Испании, Болгарии, Ирландии, Исландии, Португалии и Словакии. Но ряд стран вступили в этап роста.
«Стала дорожать недвижимость в Великобритании: цены на жилье в центральном Лондоне с апреля 2009−го по апрель 2010 года выросли на 20 процентов. Особняком стоит Швейцария, где за время рецессии недвижимость не упала, а выросла в цене на 6,9 процента и продолжает стабильно дорожать. На молодых европейских рынках — в Болгарии и Черногории — все неоднозначно. Они наиболее сильно пострадали от кризиса, и восстанавливаться они будут медленнее, чем устойчивые западноевропейские рынки — Франция, Австрия, Италия», — говорит директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Рост цен в Лондоне уже вызвал новый всплеск покупок русскими. «В центральном Лондоне россияне сегодня являются крупнейшими иностранными покупателями — их доля составляет 15 процентов. При этом больше половины элитного жилья в Лондоне приобретается иностранцами», — говорит Елена Юргенева.
Впрочем, рост цен на британскую недвижимость не должен вводить в заблуждение: рынок весьма слаб. Об этом говорят, в частности, данные об ипотечном кредитовании: в апреле 2009 года они были на минимальном уровне с начала 2000−х. Эксперты подсчитали, что если Банк Англии поднимет ставки, то в целом по стране 5 млн домовладельцев лишатся своей недвижимости из-за неспособности обслуживать ипотеку.
Россияне, невзирая на кризис, продолжают приобретать иностранную недвижимость. Причем покупают даже там, где цены падают не первый год. «Сейчас россияне по инерции (мотив — уже купили знакомые и друзья) продолжают покупать недвижимость в близких по культуре славянских странах — Болгарии и Черногории. Сохранился спрос на недвижимость во Франции, Германии, Чехии. Благодаря привлекательным кредитным ставкам есть интерес к Кипру. В последнее время россияне открыли для себя Италию. Предпочтение отдается в первую очередь дешевой недвижимости на юге, в регионе Калабрия, и недвижимости на озерах Комо, Маджоре и Гарда. Вырос спрос на недвижимость в Турции. Ее в незначительной мере затронул кризис, к тому же произошли законодательные изменения, облегчившие покупку турецкой недвижимости для россиян», — говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова.
Если говорить о новых возможностях для инвесторов, то нельзя не упомянуть Кубу. Иностранцы раньше не могли инвестировать в местную недвижимость, но сейчас правительство острова решило сделать шаг им навстречу. На первом этапе речь идет о разрешении иностранцам участвовать в строительстве гольф-клубов и марин для яхт. О собственности на недвижимость речи пока не идет, только о долгосрочной и среднесрочной аренде объектов. По данным BBC, представители кубинского министерства туризма уже провели первые переговоры с несколькими инвесторами, которые будут допущены на местный рынок.
Текст: Алексей Щукин