Версия
для печати
для печати
Первый кризисный 2009 год рынок недвижимости Египта пережил довольно легко. И пускай часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, а некоторые застройщики – большей частью те, которые нацелены исключительно на иностранцев – временно пересмотрели свою ценовую политику, ориентируясь на финансовые возможности покупателей. Все равно кризис внес лишь незначительные коррективы.
Снижение затронуло в основном сегмент вторичного жилья, а «первичка» практически не среагировала на общемировые события. Более гибкие цены при перепродаже вторичной недвижимости объяснились тем, что собственники (преимущественно иностранные инвесторы) нуждались в наличных средствах, поэтому охотней сбивали цену.
В качестве причин такой устойчивости рынка Ольга Васильева, независимый эксперт по недвижимости Египта, приводит следующие аргументы. В первую очередь, египетская недвижимость и так была вполне доступной по ценам. Малобюджетное жилье на курортах Египта всегда было и будет, спрос на него абсолютно стабильный. Кроме того, египетская экономика не подверглась кризисным веяниям и общий уровень цен остался на прежнем уровне. Страна все так же популярна среди туристов, а это традиционно привлекает внимание и иностранных инвесторов.
За прошедшие пять месяцев текущего года ситуация на рынке почти не изменилась, цены в целом остались на прежнем уровне. Конечно, существующий сейчас объем продаж не может сравниться с докризисным периодом, однако наметившаяся еще в конце 2009 года активность рынка сейчас постепенно нарастает. Как отмечает Александра Котлер, руководитель направления Египет компании Kotler Consult, уже с февраля-марта некоторые застройщики начали увеличивать цены, которые к лету выросли на 5-15%.
Среди иностранных покупателей наибольший интерес проявляют россияне и граждане других стран бывшего СССР. Некоторые риэлторы отмечают значительный отрыв русскоязычных покупателей от иных покупателей, самыми активными из которых являются англичане и немцы.
Большая часть россиян ориентирована на малобюджетное жилье (до $50 тыс.). Чаще всего это апартаменты в закрытых комплексах в Хургаде. Елена Мишина, директор московского представительства компании Cheda real estate & investment, объясняет популярность такого жилья его многочисленными достоинствами. Это и охраняемая территория со всей необходимой инфраструктурой – бассейнами, пляжем, ресторанами; это и наличие управляющей компании, которая не только осуществляет полную коммунальную поддержку комплекса, но часто и готова сдавать жилье иностранного собственника с гарантированным доходом.
Помимо подобных демократичных вариантов у определенного круга покупателей по-прежнему пользуются спросом комплексы премиум-класса на первой береговой линии.
Лидером спроса со стороны иностранцев является Хургада. Курорт быстро развивается, здесь немало новых перспективных микрорайонов. Для собственного отдыха или сдачи в аренду следует ориентироваться на центральные или резидентские районы города. Достаточно дешевые апартаменты можно купить в старой части Хургады, однако они вряд ли будут приносить ощутимую прибыль, поскольку арендаторами будут являться в основном местные жители. Новые апартаменты в шаговой доступности от моря площадью 39 кв. м продаются за $27 тыс. Стоимость вилл класса «люкс» доходит до $1,5 млн.
Шарм-эль-Шейх в сравнении с Хургадой более зрелый курорт – только отелей здесь насчитывается около двухсот. Несмотря на великолепно развитую туристическую инфраструктуру, иностранцы не так охотно приобретают здесь недвижимость – отчасти из-за более высоких цен, отчасти из-за юридических особенностей покупки (жилье оформляется не в собственность, а в долгосрочную аренду). Например, студию с собственной террасой в пяти минутах езды от центра курорта можно приобрести за $34,5 тыс.
В общих чертах установившиеся на сегодняшний день цены на этих двух курортах можно свести к следующему.
| Хургада | Шарм-эль-Шейх | |
| Вторая линия | от 1 | от 0,6 |
| Первая линия | от 2 | от 1 |
В сегменте малобюджетного, но при этом качественного жилья, отвечающего всем современным требованиям, можно найти варианты от $500 за кв. м. Цены на объекты, расположенные на первой береговой линии, находятся в диапазоне от $950 до €2 тыс. за кв. м.
Среди других известных мест для отдыха – Марса-Алам и Сахл-Хашиш. На первом апартаменты на 50 кв. м обойдутся в $54 тыс., на втором – примерно в $67 тыс. за аналогичное жилье.
Столица страны Каир – мегаполис с населением почти шестнадцать миллионов человек, крупный индустриальный центр – не пользуется популярностью среди туристов, которых в первую очередь интересуют море и пляжный отдых. К примеру, стоимость односпальных апартаментов в элитном комплексе, выстроенном во французском стиле, составляет $198 тыс.
Стоимость аренды апартаментов варьируется в пределах $200-700 за месяц. Арендная ставка традиционно зависит от множества факторов: насколько это ликвидный объект, каков его статус (скажем, это отдельно стоящий дом или охраняемый комплекс со всей инфраструктурой). На цену влияет расположение дома в пределах одного района, а также комфортабельность жилья (наличие мебели, кондиционеров, обслуживания и т.д.). Престижность жилого комплекса и короткий срок аренды значительно повышают арендные ставки. Например, элитные апартаменты в комплексе с собственным пляжем в Хургаде сдаются за $150 в день.
Для сдачи собственной недвижимости можно заключить договор гарантированной аренды с застройщиком либо сдавать через агентства. Как утверждают риэлторы, доход, который предлагают агентства, составляет от 7%.
Ипотеки в привычном для нас понимании в Египте нет. Банки могут предоставить кредит, однако одним из главных условий для этого является залог уже существующей недвижимости. Что немаловажно, в расчет берется только египетское жилье, поэтому, к примеру, московская квартира не сможет послужить этим залогом. Но в целом банковские кредиты не являются популярным финансовым инструментом среди покупателей, поскольку существует гораздо более удобный путь – рассрочки от застройщиков.
Условия рассрочек могут быть самыми различными, в зависимости от конкретной сделки и строительной компании. Чаще всего платежи осуществляются в течение одного-двух лет, иногда – до четырех-пяти. В редких случаях срок может быть увеличен до десяти лет. Размер переплаты также различается в зависимости от срока. Рассрочка может быть как беспроцентной, так и предоставляться под 5% или даже 8% годовых.
Прогнозы на вторую половину 2010 года эксперты делают вполне оптимистичные. Кризис постепенно отступает, и покупатели начнут интересоваться более дорогими объектами – считает Александра Котлер. Конечно, запросы на демократичные варианты до $50 тыс. сохранятся, но к осени на рынке могут появиться и более крупные инвесторы.
Ольга Васильева также уверена, что рынок придет в движение. Летний сезон традиционно обещает быть более активным, чем зимний. Покупатели часто совмещают приятное с полезным, то есть во время своего летнего отпуска стараются решить и все вопросы по покупке недвижимости. Сейчас на рынке отмечается существенный дефицит жилой недвижимости, и уже в ближайшей перспективе на египетских курортах можно ожидать увеличение объемов строительства. А в пользу интереса инвесторов, напоминает эксперт, говорит тот факт, что Всемирный экономический форум (WEF) зачислил Египет в семерку стран мира, наиболее благоприятных для инвесторов.
