Астана – город с хроническим дефицитом жилья

Дефицит жилья в 2010 году составит 861.8 тыс. кв. м., в 2013 – 998.2 тыс. кв. м., в 2015 – 1129.1 тыс. кв. м. Об этом сообщает директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
На фоне хронического дефицита предложения, особенно ярко выраженном в сегменте жилья эконом-класса, рынок Астаны характеризуется большими трудностями в сфере строительства элитного жилья. Последнее крайне трудно возвести без наличия в городе исторического центра, лесопарков и крупных водоемов. Единственным из таковых в Астане является река Ишим. Именно на ее левом берегу сейчас и начинается формирование первых элитных кварталов столицы. Здесь же специалистами и ожидается наиболее активный рост цен, позволяющий говорить о том, что отдельные районы левобережья сравняются по стоимости с наиболее дорогим городским жильем на проспекте Республики.
Еще одной особенностью местного рынка недвижимости является большой размер средней казахстанской семьи (3.3 чел.), что обуславливает большую площадь типовых квартир. Средняя площадь последних на вторичном и первичном рынке жилья соответственно составляет 90 кв. м. и 122 кв. метров. А как известно такое крупногабаритное жилье традиционно относится к сегменту элитного и бизнес-класса. Это в свою очередь обуславливает и специфику работы местных застройщиков, уделяющих недостаточное внимание возведению жилья эконом-класса.
Помимо этого дефицит предложения и недостаток инфраструктуры создают предпосылки для строительства более эффективного многоэтажного жилья. Последнее доминируют в общих объемах строительства. Вследствие этого активное возведение коттеджей в городе может начаться лишь после застройки центра города. Пока же на одного жителя Астаны приходится 13.5 кв. метров жилой площади. Для сравнения во Франкфурте на Майне данный показатель равняется 41 кв. метру. В Мадриде, Афинах и Лондоне 25 кв. м., а в Москве 19.9 кв.м.
Цены
Вместе с тем один квадрат вторичного жилья стоит в городе 1285 долларов за кв. метр. С 22 по 29% июня данный показатель вырос на 0.56% или 7 долларов. Причем стоимость 1 кв. метра однокомнатных квартир составляла в данный период 1257 долларов. Двух и трехкомнатные квартиры оценивались соответственно по 1227 и 1287 долларов за кв. метр. Многокомнатные квартиры реализовывались в это же время по 1462 за кв. метр. Об этом сообщает АЦ «Недвижимость Казахстана». При этом этот же источник информации свидетельствует о том, что средняя стоимость жилья в левобережной части города составляла 1468 долларов за кв. метр. Жилье на правобережье можно было приобрести по цене в 1246 долларов за кв. метр.
В целом же с ноября 2007 года стоимость вторичного жилья снизилась на 40.6% или 878 долларов за кв. метр. Причем спад цен на левобережье составил 40.7% (-1006 у.е./кв.м), в то время как жилье на правобережье утратило 40.8% или 858 у.е./кв.м. Так однокомнатные квартиры подешевели за данный период на 40% или 824 доллара за кв. метр. Двух и трехкомнатные квартиры утратили 42% собственной стоимости или 893 и 918 долларов за кв. метр. Многокомнатные квартиры подешевели на 35% или 787 долларов за кв. метр.
В свою очередь последние из имеющихся данных по первичному рынку жилья позволяют говорить о ценах в 970-1022 доллара за кв. метр в зависимости от отделки квартиры. В целом же с ноября 2007 стоимость нового жилья в Астане сократилась на 35-55%. Причем с учетом скидок и бонусов данный показатель может достигать 60%. При этом жилье на правобережье подешевело больше чем квартиры на левом берегу. Спад цен в данных районах составил соответственно 37% и 52%. В свою очередь однокомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели на 44.3%, в то время как двухкомнатные и многокомнатные утратили 44.8% своей цены.
Спрос и предложение
В последнюю неделю июня предложение вторичного жилья в городе сократилось по данным АЦ «Недвижимость Казахстана» на 0.5% до 1440 объектов. Причем объем предложения в ценах вырос на 0.6% до 147 млн. долларов. Вместе с тем по объемам предложения безоговорочно лидирует правобережный район города. Здесь предлагалось 1187 объектов против 253 на левом берегу. В свою очередь доминируют в общем объеме предложения двухкомнатные квартиры, на которые приходится 36% от общего объема экспонируемого жилья. Вслед за ними следуют трехкомнатные и однокомнатные квартиры, на долю которых приходится соответственно 30% и 20% от общего объема предложения. Замыкают список многокомнатные квартиры с долей в размере 14%.
Вместе с тем первичный рынок жилья характеризуется общим объемом предложения в размере 4.5 тыс. квартир. Об этом сообщают аналитики компании «Би Ай Групп». При этом последний отчет АЦ «Недвижимость Казахстана» свидетельствует о стабильности предложения в данном сегменте недвижимости. Как и на вторичном рынке доминирует по объемам экспонируемого жилья правый берег реки Ишим. Причем большая часть реализуемого жилья предлагается в черновой отделке, что обуславливает более низкую стоимость продажи. На этом фоне активнее всего экспонируются на первичном рынке однокомнатные квартиры. На них в среднем приходится около 41% от общего объема предложения. Второе и третье места занимают двух и трехкомнатные квартиры с удельным весом в 32% и 21% от общего объема предложения.
Примечательно, что наиболее дешевое новое жилье находится в комплексах «Жар-Жар», «Гармония», «АБК-5», «Социум», «Жетi Жол», «Запад», «Эталон». «Аль-Фараби», «Ак Шанырак», «Гульдер». Дорогие новостройки представлены комплексами «Грация», «Олимп Палас», «Гранд Астана», «Территория комфорта». «Дипломат», «Жансая», «Нурсая», «Инфинити», «Сармат», «Версаль», «Уют», «Сармат».
Прогнозы
Специалисты АЦ «Недвижимость Казахстана» отмечая резкое снижение покупательской способности граждан, прогнозируют в ближайшие месяцы незначительное колебание стоимости предложения в размере 1-3%. В свою очередь директор исполкома казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин так же считает, что серьезных причин для стабилизации и роста цен нет.
«То, что сейчас происходит на рынке, – это игра участников, искусственное поддержание цены. Играют все – риелторы, застройщики»,- детализирует ситуацию специалист.
Соглашаясь с ним, глава Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин считает, что рост цен на недвижимость произойдет не ранее 2011 года. Содействовать этому, по мнению Нокина будет дефицит вводимого жилья.
Автор: Павел Кулюк