Рынок недвижимости Лондона в конце 2010 года

Главный аналитический консультант Ashton Rose Алексей Будицкий использует три группы факторов для оценки и анализа перспектив и привлекательности инвестирования на рынке недвижимости: 

1) текущая ситуация на рынке; 

2) динамика валют 

3) общие экономические условия.

 

 

1. Текущее состояние и квартальная динамика рынка недвижимости Англии и Лондона

 

Большинство исследовательских институтов публиковало противоречивую статистику на протяжении четвертного квартала 2010 года. Портал Rightmove был первым из них, кто объявил о негативной месячной динамике в октябре (–3,2%). По мере поступления данных почти все исследовательские центры подтвердили это (Acadametrics Ltd, Hometrack, Nationwide, Department for Communities and Local Government, Halifax). Вместе с тем темпы снижения цен замедлились в декабре до уровня –0,2% и опережающий индекс Righmove показал незначительный прирост (+0,3%) по итогам последнего месяца ушедшего года.

 

Это коррелирует с данными Королевского института дипломированных оценщиков RICS, который подтвердил, что баланс ценовых ожиданий на рынке недвижимости (разница между процентом респондентов, ожидающих повышение цен, и процентом тех, кто ожидает снижение цен в ближайшие три месяца) улучшился с –42% в октябре 2010 года до –29% в декабре 2010-го.

 

Таким образом, по итогам четвертого квартала 2010 года цены на недвижимость, согласно заключению Алексея Будицкого, сравнившего показания всех ведущих исследовательских центров, снизились на 2,1%. При этом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цены остаются выше на 0,4% (см. ниже).

 

Динамика цен по отношению к предыдущему кварталу: –2,1%

Динамика цен по отношению к аналогичному периоду прошлого года: +0,4%

Баланс ценовых ожиданий на рынке недвижимости RICS: –29%

 

  

 

В соответствии с прогнозными данными RICS UK цены на недвижимость в Англии завершат следующий год ниже уровня 2010 года примерно на 2%. При этом дефицит предложения на рынке недвижимости не позволяет ожидать более значительного сокращения в 2011 году.

 

Несмотря на общую отрицательную динамику в целом по Англии, ситуация на рынке недвижимости Лондона остается более благоприятной. Согласно последнему отчету Rightmove UK цены на недвижимость в этом регионе выросли на 1,1% по итогам декабря 2010 года и на 1,4% в годовом исчислении. При этом по некоторым районам (City of Westminster, Hammersmith and Fulham, Haringey, Brent, Islington) месячный рост составил от 3,8% до 6,5%.

 

Главный аналитический консультант Ashton Rose Алексей Будицкий считает, что цены в Лондоне в 2011 году продолжат расти более высокими темпами, чем в среднем по Англии. Лондон привлекает значительное число зарубежных покупателей, которые в меньшей степени полагаются на ипотеку как источник финансирования сделки и, следовательно, менее восприимчивы к локальным экономическим проблемам Великобритании.

 

Выводы

1. Негативная динамика на рынке недвижимости Англии постепенно затухает.

2. Рынок недвижимости Лондона остается одним из наиболее перспективных в настоящий момент.

3. Наблюдается незначительное повышение цен по сравнению с предыдущим годом на уровне 0,4% в целом по Англии и 1,4% для Лондона.

 

Эксперты компании Ashton Rose ожидают, что динамика цен на недвижимость будет неустойчива до середины 2011 года и возможны небольшие изменения как в положительную, так в отрицательную стороны.

 

 

2. Оценка динамики основных валют

 

В течение четвертого квартала 2010 года динамика основных мировых валют была достаточно волатильной (см. рис. 3). По мере возникновения долговых проблем в странах ЕС фунт стерлингов и евро несколько понижались по отношению к доллару США. Успешное размещение государственных облигаций и повышение инфляционных ожиданий, наоборот, позитивно сказывались на динамике европейских валют.

 

 

Фунт стерлингов является достаточно недооцененной валютой по отношению к большинству валют (российский рубль, доллар США, евро) и поэтому остается привлекательным инструментом для инвестиций в недвижимость. Согласно прогнозу Алексея Будицкого, в 2011–2012 годах фунт стерлингов будет постепенно укрепляться до уровня 1,75 GBP/USD. Вполне возможно и более сильное усиление валюты в зависимости от макроэкономических факторов и монетарной политики Банка Англии.

 

Источники информации: Credit Suisse, Goldman Sachs, Société Générale, UBS (ежедневные, еженедельные и ежемесячные исследовательские отчеты, январь 2011)

 

 

3. Оценка общей экономической ситуации

 

Рост экономики Великобритании по итогам четвертого квартала 2010 года прекратился. Снижение английской экономики по сравнению с предыдущим кварталом составило по предварительным оценкам 0,5%.

 

Уровень безработицы остается на достаточно высоком уровне (7,9% от экономически активного населения), в то время как инфляция в декабре 2010 года неожиданно ускорилась и составила 3,7% в годовом исчислении (1% в месячном). Данный индикатор двенадцатый месяц подряд превышает максимально допустимый Правительством Великобритании трехпроцентный уровень.

 

Вышеперечисленные факторы являются негативными для динамики цен на недвижимость в среднесрочной перспективе и незначительно повышают вероятность того, что цены могут превысить предкризисный уровень к 2013 году.

 

Источники информации: данные национальных статистических агентств Великобритании, США, ЕС, Японии; исследовательские отчеты Goldman Sachs, Credit Suisse, Pictet Advisory, Capital Economics; социологические исследования, опубликованные Bloomberg и Wall Street Journal

 

В целом специалисты Ashton Rose оценивают текущие перспективы инвестиций в недвижимость Лондона как нейтральные. Основные причины: неустойчивая динамика цен на рынке недвижимости с возможным увеличением цен в 2012–2013 годах, недооцененность фунта стерлингов, неустойчивая динамика экономики Великобритании в основных секторах.