Плюсы и минусы покупки отчужденной недвижимости в Испании

 

Начнем с… британцев, поскольку именно они до недавних пор были главными покупателями недвижимости в Испании – среди иностранцев, разумеется. Влиятельная британская газета The Independent открыто призывает своих соотечественников покупать недвижимость в Испании, поскольку сейчас на рынке можно найти выгодные предложения от банков, которые готовы идти на значительные скидки, лишь бы избавиться от этого «груза» на своем балансе. 

 

Власти Испании также не прочь завлечь обратно британских покупателей, ряды которых значительно поредели во время кризиса. Министр жилищного строительства Беатрис Корредор в интервью газете The Telegraph так и говорила: «Можете приезжать к нам спокойно – и доверять нашей системе и прозрачности рынка. Цены сейчас значительно ниже, чем два года назад, и вы обязательно найдете объект, который вас устроит».

 

Россиянам столь пристального внимания испанские чиновники пока не уделяют. Может быть, зря?

 

В 2010 году наши соотечественники, по официальным данным, купили более 1 200 квартир в Испании. За первые семь месяцев года нынешнего на крупнейшем российском портале по зарубежной недвижимости Prian.ru дома и квартиры в этой стране искали свыше 325 000 раз.

 

Цифры говорят сами за себя. Пришло время поговорить о бесплатном «сыре» – об отчужденных за долги объектах, которые могут особенно заинтересовать наших соотечественников. Послушаем профессионалов.

 

Андрей Маслак, партнер фонда управления недвижимостью A2Partners (регион Коста-Брава):

 

«Недвижимость, которая появляется у банков, - это в основном относительно недорогие (ценой €50 000 –150 000) квартиры в промышленных городах. Банки обязаны продавать ее на аукционах. Если на аукцион выходит хороший объект, то в дело включаются «специально обученные» брокеры: аукционисты. В основном это испанцы. Поэтому можно сказать, что недвижимость от банков к россиянам может прийти через посредников на вторичный рынок.

 

Плюсы такой покупки очевидны. Во-первых, низкие цены, во-вторых, возможность взять ипотеку практически без первоначального взноса».

 

Юрий Истопленников, представитель компании Atlas International (регион Коста-Бланка):

 

«Как правило, отчужденная недвижимость находится в плачевном состоянии – предыдущие владельцы все оттуда выносят, порой даже сантехнику.

 

Мой совет: такую недвижимость нужно проверять через юристов, чтобы за ней не числилось множества наследников или долгов по ЖКХ».

 

Елена Гросс, директор компании Europa Dom (регион Коста-Дорада):

 

«Отчужденная недвижимость чаще всего неликвидна. Нет газа, света, все коммуникации придется подключать заново, а это – плюс несколько тысяч евро к цене.

 

Большое внимание нужно уделять проверке документации на объект. Если идет самостоятельная покупка, желательно осуществлять ее с помощью юристов. В случае обращения в агентство эту работу делают риэлторы.

 

Впрочем, я бы не стала совсем сбрасывать такую недвижимость со счетов, поскольку при желании хороший объект за низкую цену найти можно».

 

 
На фото: квартира в Торревьехе, продающаяся от банка. Цена - €38 500.

Каким образом происходит поиск подобной недвижимости? Раздел с перечнем компаний, занимающимися реализацией отчужденных объектов, можно найти на сайтах испанских банков. Можно порыться в интернете: желательно найти агентства – преимущественно испанские, – но с англоговорящими сотрудниками, которые специализируются на продаже такой недвижимости. Наконец, можно обратиться к объявлениям, размещенным на нашем портале.


На фото: квартира в Аликанте, продающаяся от банка. Цена - €37 000.

 

Резюме: доверяй – но проверяй. Плюсы покупки отчужденной недвижимости – низкая цена, практически полное отсутствие первоначального взноса (если брать ипотеку). Минусы – «неликвидное» состояние объекта, возможное наличие долгов по ЖКХ. В общем, без юристов не разобраться.

 

Понастроили тут...

 

Что общего между Россией и Испанией? Один из возможных ответов: коррупция. В случае с Испанией это коррупция в строительном секторе.

 

По оценкам местных властей, в стране насчитывается около 100 000 объектов, которые были построены в прибрежной полосе, где никаких строек быть не должно. Некоторые объекты даже начали сносить, что вызвало панику среди иностранных покупателей, главным образом – вездесущих британцев.

 

Власти, во избежание недоразумений при покупке, приняли ряд мер, которые должны обезопасить иностранцев.

 

Любой покупатель из-за рубежа может обратиться в муниципалитет того района, в котором находится искомый объект недвижимости, и затребовать переведенную выписку из земельного реестра. Выписка включает в себя данные о продавце, описание объекта и любые обременения, связанные с этой недвижимостью. 

 

Кроме того, власти Испании приняли решение, что объекты, которые считаются fuera de ordenación – построенными с нарушением текущих СНИПов, – могут заноситься в реестр в случае, если с момента завершения строительства прошло не больше четырех лет. Иначе говоря, с помощью этой меры власти легализовали такие объекты, чтобы их владельцы могли не бояться сноса.

 

А недавно, в качестве приятного бонуса при покупке недвижимости в новостройках, испанское правительство объявило о снижении НДС с 8% до 4%.

 

Правда, эта мера будет действовать только четыре месяца, с августа по декабрь этого года, но все же… При покупке нового объекта ценой €200 000 экономия составит около €8 000. Есть о чем задуматься.

 

Как будет «ипотека» по-испански?

 

Для того чтобы купить недвижимость в Испании по ипотеке, необходимо предоставить местному банку справку о доходах по форме 2-НДФЛ и выписку с банковского счета за последние полгода-год. Совершить покупку за наличные не удастся. В том случае, если заемщик работает не на «дядю», а на себя, помимо подтверждения финансовой состоятельности банк потребует документы о владении бизнесом.

 

Первичный взнос для нерезидента составит не менее 30% от стоимости желаемого объекта (это не относится к отчужденной недвижимости), процентная ставка – 4-4,5% годовых. Важная деталь: ставка по кредиту привязана к европейской межбанковской ставке Euribor, пересчитывается каждый год и может как снижаться, так и расти.

 

Наиболее реальным шансом получить ипотечный кредит в Испании обладают россияне, которые сумеют документально подтвердить, что исправно зарабатывают в три раза больше ежемесячного платежа по ипотеке. То есть: если выплата по займу составляет €800 в месяц, зарплата за тот же период должна быть не менее €2 400.

 

На какую сумму нужно ориентироваться при покупке недвижимости в наиболее популярных у россиян регионах? Для примера рассмотрим двуспальные апартаменты, расположенные в 10-15 минутах езды от моря.

 

Сергей Москалев, президент компании SOLESA Gestion y Administracion S.L. (Коста-дель-Соль):

 

«Такие апартаменты можно купить примерно за €150 000. Поближе к морю: уже за €220 000.

 

99% клиентов-россиян берут недвижимость в ипотеку. Причем склонны брать то, на что денег не хватает».

 

Елена Гросс (Коста-Дорада):

 

«Минимальная сумма для покупки – примерно €150 000. На третьей линии моря можно найти объект и за €110 000 – 120 000».

 

На Коста-Бланка, по словам Юрия Истопленникова, можно подыскать неплохую двуспальную квартиру и за €70 000. Но лучше все же начинать со €100 000. А на Коста-Брава «пригодные для жизни» апартаменты с одной спальней стоят €120 000 минимум, что уж говорить о двух спальнях.

 

Резюме: для россиян, имеющих зарплату под 100 000 рублей в месяц и 30%-ный первоначальный взнос, получить ипотеку в Испании, скорее всего, труда не составит. Остальным, видимо, придется рассматривать вариант с «отчужденкой».

 

P.S. Кстати: по-испански ипотека будет La Hipoteca. Удачной вам покупки!

Алексей Лахов