Версия
для печати
для печати
Предприниматели, инвестирующие в иностранные рынки недвижимости, считают нормальным показателем годовой доходности от своих вложений 6-7%. Наличие «пузыря цен» на рынке той или иной страны – это еще не повод полностью отказаться от покупки местных объектов недвижимости. Стремительное удорожание жилых площадей и земли может длиться долго: подтверждение тому – пример Майами. Таких мнений по ряду рассматриваемых вопросов придерживается представитель международной секции Американской национальной ассоциации риэлторов Дэвид Седжрест – эксперт, лектор международных курсов по получению степени CIPS (Certified International Property Specialist) - сертифицированного специалиста по недвижимости международного уровня. Дэвид Седжрест – американец, работающий в бизнесе торговли недвижимостью с 1972 года и проводивший сделки практически во всех регионах мира.
С ним беседовал Роман Голубев из латвийского журнала "Kvadratmetrs" (m2) в то время, когда обучение по программе CIPS проводилось для латвийских специалистов рынка недвижимости ассоциации LANIDA
Начинать никогда не поздно
m2: Насколько популярен в мире бизнес инвестирования в недвижимость?
- Очень популярен. Если так подумать, то у рынка недвижимости очень много преимуществ. Скажем, по сравнению с другими рынками на нем в три раза больше собственности, привлекательной для покупателей. В один ряд с ним можно поставить разве что всемирный рынок акций.
m2: Не опоздали ли с выходом на него маклеры (так в Латвии официально называются брокеры – специалисты по недвижимости – прим. ПРИАН), которые только собираются начать постигать его азы?
- Вы никогда не сможете быть желанными где бы то ни было, если не будете информированы о ситуации, о том, где и что происходит. У бизнеса торговли недвижимостью будущее будет всегда. Вы действительно можете опоздать к началу какого-то определенного события, от которого можно получить большую прибыль, но если рынок и экономика стабильны, то вы сумеете заработать, даже если войдете в бизнес чуть позже других.
m2: Насколько большие деньги необходимы для того, чтобы можно было работать за пределами своей страны?
- Если говорить о США, то для вхождения, например, в бизнес сделок с жилыми домами, персоне, которая не имела опыта работы в этой сфере, то есть начинает с нуля, потребуется порядка 60 000 долларов. Это средний показатель. Кому-то понадобится больше, кому-то -- меньше.
m2: Представители каких стран больше других иинвестируют в иностранную недвижимость?
- Возможно, Нидерландов. Хотя сама эта страна, в сущности, не самый крупный прямой инвестор. Но у них хорошо развиты пенсионные фонды и синдикаты недвижимости, через которые в Нидерланды поступают средства, затем вкладываемые в недвижимость по всему миру. Вот и получается, что именно это государство считается крупнейшим инвестором, хотя на самом деле инвестируют другие люди совершенно из других стран.
m2: А в какие страны международные инвесторы вкладывают больше всего?
- На первое место я бы все же поставил США. В последнее время в топ популярности вошел Китай. А вообще многое зависит от выбора приобретаемой вами недвижимости и от целей инвестирования...
m2: Ну давайте предположим, что вы готовы вложить деньги в жилые дома.
- Я бы посоветовал приобретать дома в столице Европейского союза – Брюсселе или столице США - Вашингтоне. Преимущество этих городов в том, что в них размещаются главные правительственные институции. Состав госучреждений непрерывно меняется. Но те, кто покидает привычные политические места, редко соглашаются с тем, чтобы вообще уехать из города, где они делали карьеру. К власти приходят новые люди: им также необходимо жилье и новые офисы. Кроме того, в Вашингтон и Брюссель приезжает много иностранцев из Азии, Африки и Америки, представляющих правительства своих стран. В такой ситуации цены на жилую недвижимость не могут уменьшиться.
Не кладите яйца в одну корзину
m2: Как почувствовать тот момент, когда следует начать сворачивать инвестиции в недвижимость на том или ином рынке?
- Истина состоит в том, что тогда, когда вы узнаете, что пора уходить, обычно уходить уже поздно. Могу привести пример из личного опыта, когда сам занимался этим бизнесом. Я разработал критерии для выбора инвестиционных объектов. И когда мне в одной стране принадлежали два объекта, эти принципы
работали и ими было удобно руководствоваться. Но когда в моем портфеле оказалось больше объектов, я уже не мог опираться только на старые критерии. Меня охватило чувство, что у меня слишком большой портфель недвижимости, и я должен был стать более разборчивым при проведении сделок.
m2: Как-то вы все слишком мудро и иносказательно объяснили. Давайте упростим. Какой ежегодный процент прибыли вы считаете интересным для себя, чтобы продолжать держать недвижимость в той или иной стране?
- Нормальные деньги, которые получаем от бизнеса, - это примерно 6-7% годовых. Если же вы можете заработать по 25%, а то и более – значит, ваш рынок стремительно развивается. Но всегда актуальным остается вопрос: как долго на рынке сохранится такое положение дел? Я дал бы такой совет: получайте от вашей ситуации выгоду, но не забывайте, что однажды все может измениться. Что я делал бы после каждой сделки, если бы работал в вашей стране? Часть снова вложил бы в аналогичный объект, часть положил бы в рост или воспользовался каким-либо другим надежным способом инвестирования. Потому что когда рынок остановится, у вас будут средства, которые помогут справиться с новой ситуацией. На меняющемся рынке вы все еще сможете зарабатывать деньги. Но вам придется делать это другими способами и поэтому, чтобы воспользоваться новым положением, будут необходимы финансовые средства.
Пузырь инвестициям не помеха
m2: Разделяете ли вы мнение о существовании так называемых «пузырей цен» на рынке недвижимости?
- Да. Однако мы не можем знать, насколько вздуется этот «пузырь», прежде чем лопнет. Надо не упустить ни одного изменения параметров этого пузыря. И тщательно отслеживая ситуацию, не стоит бояться продолжать вкладывать средства. Единственное, не надо инвестировать в рынок, где предположительно существует «пузырь цен», все, чем вы владеете.
m2: Практически все латвийские слушатели вашей программы пришли с надеждой получить дополнительную информацию о том, как уберечь свои деньги и приумножить их уже за рубежом.
- После непродолжительного знакомства с вашим рынком я пришел к выводу, что он по-прежнему остается местом, куда можно вкладывать свои деньги. Ваша проблема заключается в том, что рынок латвийской недвижимости рос чересчур быстро и у людей создается впечатление: скоро он уже не сможет развиваться. Напрасно, все не так плохо. Если вы согласны довольствоваться меньшей отдачей, то продолжайте вкладывать. Хотя доход и будет не столь большим, вы все равно будете получать хорошую прибыль – она просто не будет столь значительной, как раньше. Ваши инвестиции должны быть вложены с умом. При приобретении недвижимости не руководствуйтесь лишь мыслью продать ее позже по более высокой цене, иначе вы, возможно, допустите ошибку. А вот если вы просчитываете, в какую собственность стоит вкладывать, как приумножить ее ценность, какова функциональность объекта и перспективность его местонахождения, взвешиваете, кто хотел бы и мог бы арендовать данную недвижимость, то, ответив на все эти вопросы, сумеете получить хорошую динамику продаж.
Чтобы развеять ваши страхи, приведу такой пример: в Майами рост цен более чем на 30% в год продолжается уже свыше 7 лет!
Смотря с чем сравнивать
m2: Основываясь на своих первых впечатлениях от недельного пребывания в Латвии, может, рискнете дать прогноз на ближайшее будущее для этого рынка недвижимости?
- Я вижу у вас много хороших возможностей для приобретения недвижимости, ее реконструкции и продажи. Не могу сказать, что произойдет с ценами, ибо на рынке есть несколько факторов, влияющих на них. Один из наиболее существенных - это то, что здесь все, кажется, верят, что цены перестанут расти и начнут падать. Второй фактор, который, как я понял, повлияет на сделки, - это новая фискальная политика. Людям придется декларировать реальные доходы и платить налоги. Но влияние этого на рынок будет кратковременным. Потому что люди наверняка скажут: я этого делать не хочу. Однако рано или поздно им придется понять, что это надо делать.
К положительным факторам отношу тот момент, что вы здесь в большинстве своем верите, что цены на недвижимость в Латвии очень высоки. А я бы сказал: они относительно низкие, если сравнить с другими европейскими странами.
m2: Но скептики отмечают, что в том же Брюсселе, о котором мы уже говорили, купить квартиру можно по цене 2 200 евро за квадратный метр. Такие же ценники стоят и во многих рижских новостройках.
- Вы должны сравнивать схожую собственность. Цены на недвижимость в Риге не могут быть такими же, как в Брюсселе, – они должны быть ниже. Вы должны учесть, где в Брюсселе находится конкретный объект недвижимости, что это за вид собственности, и сравнивать со схожим объектом в Латвии. Кстати, в Брюсселе в последние 4-5 лет построено довольно много дешевых объектов недвижимости, ибо существует большой спрос. Может быть, эту дешевую собственность ваши маклеры и сравнивают с очень хорошей собственностью в Латвии. Вы должны сравнивать однотипные объекты. Цены очень зависят от местонахождения. Чем ближе объект к центру или какому-нибудь учреждению, например, Европарламенту, тем выше цены. И я гарантирую вам: рядом с ними вы не сумеете приобрести жилье по 2 200 евро за квадратный метр.
Собственный промах
m2: Приходилось ли вам переживать ошибки при инвестировании в международные рынки?
- Более разумно было бы говорить о не использованной мною одной возможности. Когда доллар был сильнее и стабильнее евро, мой друг предложил мне вкладывать в евро. Но я не поверил в евро. Те же американские бизнесмены, кто 4 года назад при инвестициях в Европу перешли с долларов на евро, даже если бы не получили дохода от самого вклада, заработали за счет изменения соотношения валют, которое увеличилось на 50%. Тогда во многих европейских странах были очень привлекательные цены на недвижимость, например, в Португалии и Испании: они упали. Теперь их цена во много раз выше и прибыль некоторых инвесторов увеличилась за этот период в 4 раза.
m2: Пресса много пишет о кризисе, охватившем рынок недвижимости США. Какое влияние он оказывает на рынки других стран?
- Нельзя говорить о том, что весь рынок недвижимости США переживает кризис. У нас есть районы, где развитие рынка схоже с вашим. В уже упоминавшемся Майами, в Южной Калифорнии, Нью-Йорке... Там наблюдается стремительный прирост цен - по 20-35% в год. В так называемых проблемных районах, по правде говоря, цены не падать начали, а перестали расти. На рынке сейчас просто нет спроса на предложенные цены. Что должно случиться? Рынок должен поймать эти цены, а для этого может понадобиться некоторое время. Люди, если им только не приходится продавать имеющиеся у них объекты недвижимости в силу какой-то необходимости, деньги не потеряют. Деньги эти какое-то время будут лежать без движения, пока цены не достигнут востребованного уровня.
По сравнению с рынком акций или иными инвестиционными рынками вся прелесть рынка недвижимости состоит в том, что время здесь лечит все.
Роман Голубев, журнал "Kvadratmetrs" (m2), Латвия.
Prian.Ru
