Версия
для печати
для печати
.jpg "Германия")
В начале 2015 года на портале Prian.ru резко увеличилось число заявок от людей, желающих продать недвижимость за границей. Для тех, кто ищет покупателя прямо сейчас, и тех, кто пока лишь подумывает об этой перспективе, – наша новая рубрика. Первая статья посвящена одной из самых популярных стран, недвижимость которой обычно приобретается для инвестиций.
Для иностранца продать квартиру в Германии проще, чем купить. Если собственник решит воспользоваться услугами немецкого маклера, то даже приезжать в страну не будет необходимости. Впрочем, обойтись без помощи риэлтора в любом случае сложно. Как рекламировать объект в чужой стране? Как без беглого немецкого общаться с потенциальными покупателями? Как, наконец, организовывать показы, находясь за пределами Германии… А с учетом того, что гонорар за работу маклера можно переложить на плечи покупателя, - отказываться от помощи агентства для продавца не имеет смысла.
Кто будет оплачивать гонорар риэлтора, обычно решается перед выставлением квартиры на продажу. С одной стороны, объявления с пометкой «без комиссии», т.е. где вознаграждение платит продавец, привлекают покупателей. С другой, итоговая стоимость объекта не должна превышать рыночную. Если накинуть на цену еще и комиссию, она может стать не такой привлекательной для покупателей. Данный вопрос решается в индивидуальном порядке, в зависимости от характеристик объекта недвижимости.
Продавцам стоит знать: если собственник не имеет всех необходимых документов для продажи объекта, которые придется собирать маклеру, то и комиссию будет оплачивать и продавец, и покупатель, т.к. в этом случае у риэлтора будет больше работы.
Если продавец обращается к немецкому маклеру, то алгоритм его действий будет следующим:
1. С маклером подписывается договор, которые дает агентству право предлагать объект недвижимости потенциальным покупателям.
2. Продавец высылает все имеющиеся данные по объекту недвижимости (площадь, этаж, год постройки, состояние, статус - в аренде или нет, расположение, другие особенности), фотографии, схему планировки и необходимые для продажи документы. Из документов понадобятся:
- выписка из поземельной книги, желательно свежая (Grundbuchauszug);
- жилищный устав (Teilungserklärung);
- экономический план (Wirtschaftsplan);
- договор аренды (Mietvertrag), если квартира сдается внаем;
- протоколы собраний владельцев за последние три года (Eigentümerversammlungsprotokolle).
- для домов дополнительно план расположения на местности (Lageplan).
Если всех документов нет в наличии, их можно собрать в процессе поиска покупателя. Маклер также может самостоятельно запросить недостающие документы у домоуправления. Объявление о продаже можно публиковать заранее. Для показов недвижимости, не сданной в аренду, маклеру передаются дубликаты ключей или сообщаются контакты лица, который может в краткие сроки показывать объект.
3. Маклер выставляет объявление о продаже на различных порталах и рекламных площадках, отвечает на запросы заинтересованных людей, показывает объект недвижимости, ведет переговоры с потенциальными покупателями.
4. Когда покупатель найден, государственному нотариусу высылаются все необходимые данные и документы на подготовку договора купли-продажи. Продавец может лично прибыть на подписание договора купли-продажи у нотариуса, а может выдать доверенность на продажу маклеру или своему доверенному лицу.
5. После заключения договора нотариус следит за выполнением всех законодательно установленных условий и высылает покупателю уведомление о необходимости внесения средств. Покупатель перечисляет деньги на трастовый счет нотариуса или напрямую продавцу. После чего в Поземельной книге окончательно регистрируется изменение прав собственности на недвижимость.
Если вы хотите не продать, а купить квартиру, читайте статью «Процедура приобретения недвижимости в Германии».
.jpg "Германия небоскребы")
В самой выигрышной ситуации находятся собственники недвижимости в немецких мегаполисах. Квартиры в крупных городах априори ликвиднее провинциального жилья. Найти нового владельца для апартаментов, скажем, в Берлине или Гамбурге, всегда можно быстрее, чем для аналогичного объекта в небольшом городке. Тем более сейчас, когда в немецких мегаполисах наблюдается «рынок продавца» - то есть именно собственники диктуют условия и могут себе позволить выставлять максимальные цены. А вот владельцам жилья в провинции порой приходится идти на уступки – снижать цену, делать ремонт перед продажей, брать на себя расходы за услуги маклера…
Любовь Баумгертнер, совладелец компании L&B Immobiliya: Проще продать недвижимость, не сданную в аренду и расположенную в крупных городах, особенно в центральных районах. Такие объекты покупаются чаще всего для собственного проживания. Сложнее дела обстоят с продажей недвижимости в мелких городах, деревнях и пригородах. Если объект имеет такое расположение, тогда желательно, чтобы он был сдан в долгосрочную аренду и имел стабильную высокую доходность.
Быстрее всего находят покупателя небольшие 1-2-комнатные квартиры в крупных городах, не сданные в аренду. Скорость продажи также сильно зависит от цены недвижимости. Даже неприглядные, неотремонтированные объекты с не самым удачным расположением можно продать, назначив соответствующую цену.
Срок продажи квартиры в Германии колеблется от одного до шести месяцев. Сначала собственник устанавливает желаемую цену, конечно, с оглядкой на стоимость похожих объектов в его регионе. И… ждет. Если же сроки затягиваются, он может повлиять на процесс путем корректировки цены. Если продать нужно срочно – лучше сразу выставлять цену, ниже рыночной.
Любовь Баумгертнер: Если продавец не торопится, он может искать покупателя, готового на изначально указанную цену. В крупных городах средний рост цен на недвижимость составляет до 10% в год, поэтому при неспешной продаже даже объекты с, казалось бы, завышенной стоимостью через год уже кажутся не такими дорогими.
Ищете объекты недвижимости для сохранения капитала? Читайте статью – «Инвестируем с умом. Германия – стабильность вложений».
Рынок недвижимость Германии – редкий для Европы феномен. За последнее десятилетие стоимость местных квадратных метров неуклонно увеличивалась. С 2008 года – когда немецкие квартиры были намного дешевле, чем недвижимость в соседних европейских странах – сюда начали активно приходить иностранцы, в том числе, из СНГ. Они скупали объекты преимущественно в инвестиционных целях. А в последние пару лет тренд изменился: сами немцы, которые долго считались «нацией арендаторов», все чаще покупают недвижимость для собственного пользования. Местный спрос поддержала доступная ипотека и общее улучшение экономической ситуации в стране.
Любовь Баумгертнер: В крупных городах рост цен не прекращается. Клиенты, купившие недвижимость в Берлине пять лет назад, в 2015 году смогут ее продать в два раза дороже. Особенно стоимость квартиры повышается после выселения из нее арендатора. В этом случае цену можно сразу поднимать примерно на 20%, а при выселении жильца, снимавшего недвижимость более 20 лет по очень низким арендным ставкам, - на все 30-50%.
В мелких же городах цены не поменялись, поэтому перепродать недвижимость удается только по цене покупки или, в лучшем случае, вернуть средства, потраченные на покупку и дополнительные расходы. Зато при удачной сдаче внаем такая недвижимость приносила приличный ежегодный доход, и владельцы имели возможность заработать на аренде.
Не стоит забывать о налогах. При продаже недвижимости в Германии платится так называемый спекулятивный налог – он начисляется не на всю сумму, а только на прибыль, полученную в сделке. Избежать этого сбора могут собственники, которые владели квартирой более 10 лет или использовали ее исключительно для собственного проживания. Минимальная ставка для иностранцев составляет 25%.
Любовь Баумгертнер: Большинство расходов ложится на плечи покупателя. Услуги маклера оплачиваются по предварительной договоренности либо покупателем, либо пополам, либо продавцом. Расходов на поездку в Германию можно избежать путем оформления доверенности или же достаточно приехать только на один день на подписание договора купли-продажи.
Подробная смета доходов и расходов описана в статье «Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине»
Три факта, о которых должен знать продавец недвижимости в Германии
Автор Анастасия Фалей
Фото flickr.com: David Stanley
