Как ПРОДАТЬ квартиру в Германии: пошаговая инструкция

Теги: Германия

Куда обращаться иностранцу, который хочет продать свою квартиру в Германии? Сколько времени потребуется на поиск покупателя? Какие расходы понесет собственник и сможет ли он заработать, если выставит объект на продажу в 2015 году?

Германия

В начале 2015 года на портале Prian.ru резко увеличилось число заявок от людей, желающих продать недвижимость за границей. Для тех, кто ищет покупателя прямо сейчас, и тех, кто пока лишь подумывает об этой перспективе, – наша новая рубрика. Первая статья посвящена одной из самых популярных стран, недвижимость которой обычно приобретается для инвестиций.

Алгоритм действий

Для иностранца продать квартиру в Германии проще, чем купить. Если собственник решит воспользоваться услугами немецкого маклера, то даже приезжать в страну не будет необходимости. Впрочем, обойтись без помощи риэлтора в любом случае сложно. Как рекламировать объект в чужой стране? Как без беглого немецкого общаться с потенциальными покупателями? Как, наконец, организовывать показы, находясь за пределами Германии… А с учетом того, что гонорар за работу маклера можно переложить на плечи покупателя, - отказываться от помощи агентства для продавца не имеет смысла.

Кто будет оплачивать гонорар риэлтора, обычно решается перед выставлением квартиры на продажу. С одной стороны, объявления с пометкой «без комиссии», т.е. где вознаграждение платит продавец, привлекают покупателей. С другой, итоговая стоимость объекта не должна превышать рыночную. Если накинуть на цену еще и комиссию, она может стать не такой привлекательной для покупателей. Данный вопрос решается в индивидуальном порядке, в зависимости от характеристик объекта недвижимости.

Продавцам стоит знать: если собственник не имеет всех необходимых документов для продажи объекта, которые придется собирать маклеру, то и комиссию будет оплачивать и продавец, и покупатель, т.к. в этом случае у риэлтора будет больше работы.

Если продавец обращается к немецкому маклеру, то алгоритм его действий будет следующим:

1. С маклером подписывается договор, которые дает агентству право предлагать объект недвижимости потенциальным покупателям.

2. Продавец высылает все имеющиеся данные по объекту недвижимости (площадь, этаж, год постройки, состояние, статус - в аренде или нет, расположение, другие особенности), фотографии, схему планировки и необходимые для продажи документы. Из документов понадобятся:
- выписка из поземельной книги, желательно свежая (Grundbuchauszug);
- жилищный устав (Teilungserklärung);
- экономический план (Wirtschaftsplan);
- договор аренды (Mietvertrag), если квартира сдается внаем;
- протоколы собраний владельцев за последние три года (Eigentümerversammlungsprotokolle).
- для домов дополнительно план расположения на местности (Lageplan).
Если всех документов нет в наличии, их можно собрать в процессе поиска покупателя. Маклер также может самостоятельно запросить недостающие документы у домоуправления. Объявление о продаже можно публиковать заранее. Для показов недвижимости, не сданной в аренду, маклеру передаются дубликаты ключей или сообщаются контакты лица, который может в краткие сроки показывать объект.

3. Маклер выставляет объявление о продаже на различных порталах и рекламных площадках, отвечает на запросы заинтересованных людей, показывает объект недвижимости, ведет переговоры с потенциальными покупателями.

4. Когда покупатель найден, государственному нотариусу высылаются все необходимые данные и документы на подготовку договора купли-продажи. Продавец может лично прибыть на подписание договора купли-продажи у нотариуса, а может выдать доверенность на продажу маклеру или своему доверенному лицу.

5. После заключения договора нотариус следит за выполнением всех законодательно установленных условий и высылает покупателю уведомление о необходимости внесения средств. Покупатель перечисляет деньги на трастовый счет нотариуса или напрямую продавцу. После чего в Поземельной книге окончательно регистрируется изменение прав собственности на недвижимость.

Если вы хотите не продать, а купить квартиру, читайте статью «Процедура приобретения недвижимости в Германии».

Германия небоскребы

Условия для продажи

В самой выигрышной ситуации находятся собственники недвижимости в немецких мегаполисах. Квартиры в крупных городах априори ликвиднее провинциального жилья. Найти нового владельца для апартаментов, скажем, в Берлине или Гамбурге, всегда можно быстрее, чем для аналогичного объекта в небольшом городке. Тем более сейчас, когда в немецких мегаполисах наблюдается «рынок продавца» - то есть именно собственники диктуют условия и могут себе позволить выставлять максимальные цены. А вот владельцам жилья в провинции порой приходится идти на уступки – снижать цену, делать ремонт перед продажей, брать на себя расходы за услуги маклера…

Любовь Баумгертнер, совладелец компании L&B Immobiliya: Проще продать недвижимость, не сданную в аренду и расположенную в крупных городах, особенно в центральных районах. Такие объекты покупаются чаще всего для собственного проживания. Сложнее дела обстоят с продажей недвижимости в мелких городах, деревнях и пригородах. Если объект имеет такое расположение, тогда желательно, чтобы он был сдан в долгосрочную аренду и имел стабильную высокую доходность.

Быстрее всего находят покупателя небольшие 1-2-комнатные квартиры в крупных городах, не сданные в аренду. Скорость продажи также сильно зависит от цены недвижимости. Даже неприглядные, неотремонтированные объекты с не самым удачным расположением можно продать, назначив соответствующую цену.

Срок продажи квартиры в Германии колеблется от одного до шести месяцев. Сначала собственник устанавливает желаемую цену, конечно, с оглядкой на стоимость похожих объектов в его регионе. И… ждет. Если же сроки затягиваются, он может повлиять на процесс путем корректировки цены. Если продать нужно срочно – лучше сразу выставлять цену, ниже рыночной.

Любовь Баумгертнер: Если продавец не торопится, он может искать покупателя, готового на изначально указанную цену. В крупных городах средний рост цен на недвижимость составляет до 10% в год, поэтому при неспешной продаже даже объекты с, казалось бы, завышенной стоимостью через год уже кажутся не такими дорогими.

Ищете объекты недвижимости для сохранения капитала? Читайте статью – «Инвестируем с умом. Германия – стабильность вложений».

Германия

Расходы и доходы

Рынок недвижимость Германии – редкий для Европы феномен. За последнее десятилетие стоимость местных квадратных метров неуклонно увеличивалась. С 2008 года – когда немецкие квартиры были намного дешевле, чем недвижимость в соседних европейских странах – сюда начали активно приходить иностранцы, в том числе, из СНГ. Они скупали объекты преимущественно в инвестиционных целях. А в последние пару лет тренд изменился: сами немцы, которые долго считались «нацией арендаторов», все чаще покупают недвижимость для собственного пользования. Местный спрос поддержала доступная ипотека и общее улучшение экономической ситуации в стране.

Любовь Баумгертнер: В крупных городах рост цен не прекращается. Клиенты, купившие недвижимость в Берлине пять лет назад, в 2015 году смогут ее продать в два раза дороже. Особенно стоимость квартиры повышается после выселения из нее арендатора. В этом случае цену можно сразу поднимать примерно на 20%, а при выселении жильца, снимавшего недвижимость более 20 лет по очень низким арендным ставкам, - на все 30-50%.

В мелких же городах цены не поменялись, поэтому перепродать недвижимость удается только по цене покупки или, в лучшем случае, вернуть средства, потраченные на покупку и дополнительные расходы. Зато при удачной сдаче внаем такая недвижимость приносила приличный ежегодный доход, и владельцы имели возможность заработать на аренде.

Не стоит забывать о налогах. При продаже недвижимости в Германии платится так называемый спекулятивный налог – он начисляется не на всю сумму, а только на прибыль, полученную в сделке. Избежать этого сбора могут собственники, которые владели квартирой более 10 лет или использовали ее исключительно для собственного проживания. Минимальная ставка для иностранцев составляет 25%.

Любовь Баумгертнер: Большинство расходов ложится на плечи покупателя. Услуги маклера оплачиваются по предварительной договоренности либо покупателем, либо пополам, либо продавцом. Расходов на поездку в Германию можно избежать путем оформления доверенности или же достаточно приехать только на один день на подписание договора купли-продажи.

Подробная смета доходов и расходов описана в статье «Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине»


Три факта, о которых должен знать продавец недвижимости в Германии

  • Срок продажи квартиры в Германии колеблется от одного до шести месяцев. Влиять на процесс можно путем снижения цены.
  • Услуги маклера оплачиваются по предварительной договоренности либо покупателем, либо пополам, либо продавцом.
  • Продавец может не приезжать в Германию на сделку, если оформит доверенность на риэлтора.


Автор Анастасия Фалей
Фото flickr.com: David Stanley

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать