Инвестируем с умом. Германия – стабильность вложений

Этим материалом мы завершаем рубрику «Инвестируем с умом». За несколько месяцев мы рассказали об инвестиционной привлекательности самых популярных у россиян стран мира. Читайте также о перспективах:

-Турции

Национальная ситуация

Стабильность экономики Германии обеспечивает сохранность вложений. Она же привела к тому, что стоимость жилья здесь почти не снизилась в период мирового финансового коллапса.

Впрочем, вопреки распространенному мнению, цены на недвижимость в Германии не только растут. По официальным данным, с 2000 по 2005 год цены на недвижимость здесь упали примерно на 8% (то есть снижались они в среднем на 1,5% в год) и были на самом низком уровне в 2007-2008 гг. После этого рост составлял около 3-5% в год. И сейчас средние цены на недвижимость в Германии, «а-ля температура по больнице», составляют около €1 800 за кв.м.

В некоторых регионах государства недвижимость дорожала особенно быстро. Так, в Берлине бурный экономический рост города, приток иммигрантов и нехватка жилья привели к двукратному, а то и к трехкратному росту цен. Например, в 2000 году можно было купить жилье за €500 за кв.м. А уже через 10 лет стоимость «квадрата» поднялась до €1000-1500.

Надо сказать, что ориентироваться на средние цены на недвижимость в этой стране не совсем правильно. Это связано с тем, что Германия до сих пор экономически разделена на более развитый и богатый запад и юг и на более бедную восточную часть (бывшая ГДР). Поэтому даже Берлин, в отличие от столиц многих стран, вовсе не лидирует по ценам на недвижимость. Самый дорогой город Германии – Мюнхен, где «квадрат» стоит от €2400.

Так исторически сложилось после падения Берлинской стены, что недвижимость Восточной Германии оставалась дешевле. Однако сейчас все меняется. Этот регион привлекает все больше внимания со стороны инвесторов, и цены здесь постепенно растут.

Покупка недвижимости в Германии не дает автоматического права на получение ВНЖ в этой стране. Но она может стать весомым плюсом при рассмотрении вашей заявки при наличии соответствующего дохода и других факторов.

Любовь Баумгертнер, представитель компании «L&B Immobiliya»: «Германия популярна среди россиян и инвесторов из других стран, прежде всего, благодаря стабильности и надежности вложений, прозрачной процедуре сделки, неприкасаемости частной собственности и растущим ценам на недвижимость. В отличие от других европейских стран, Германию наименьшим образом затронул финансовый кризис. По актуальным отчетам, экономика страны находится на стадии процветания, показывая каждый год более высокие результаты по сравнению с предыдущим, что сказывается на повышении платежеспособности населения и соответственно росте цен на недвижимость.

Хотелось бы отметить, что доходность недвижимости в Германии сравнительно невысокая (в среднем около 4-7% чистого годового дохода), но по сравнению с банковскими депозитами, которые находятся сейчас на уровне 0,25-1% годовых, капиталовложения в недвижимость являются более выгодной альтернативой».

Наталья Балканова, представитель компании «My-property in Germany»: «Преимуществами покупки инвестиционной недвижимости в Германии являются сильная экономика страны, стабильные, хоть и не такие высокие, как в России, доходы. Кроме того, большую роль играет постоянный рост цен на недвижимость. Тем не менее, цены на жилье остаются доступными для широких масс. Так, стоимость недвижимости в Берлине значительно ниже, чем во многих других европейских столицах.

У владельца сданной в аренду недвижимости есть потенциал для повышения ставок, а значит, и для роста доходности инвестиций. Также хорошим источником заработка в Германии является покупка многоквартирного дома и последующая продажа отдельно взятых апартаментов в нем, при этом стоимость каждого из них повышается в разы».

Андрей Денисов, представитель компании «PIK Invest AG»: «Россиян в Германии привлекает неплохая доходность со сдачи недвижимости в аренду и надежность экономики, которая позволяет не переживать, что завтра «все обвалится». Уверенность в завтрашнем дне вносит большой вклад в инвестиционную привлекательность немецких домов и квартир».

Порог входа

Минимальная стоимость жилья в Германии просто поражает. В успешной, процветающей, стабильной стране можно найти жилье и за €5 000 - где-нибудь в маленьких городах Саксонии. За эту цену можно купить квартирку в местах, удаленных от цивилизации. Сдать ее в аренду будет сложно, а перепродать – во всяком случае с заметной прибылью – не удастся. Для успешных инвестиций стоит присматриваться к объектам, квадратный метр в которых стоит больше €1 000.

Любовь Баумгертнер: «По нашему опыту, самые низкие цены на недвижимость в Германии наблюдались после кризиса 2008-2009 гг. В те годы можно было купить очень дешевые варианты по бросовым ценам в хороших местах. Например, в Берлине цены на однокомнатные квартиры (причем не в худших районах) начинались примерно от €15 000. Сейчас такие квартиры стоят не менее €35-40 000, а иногда и €50-60 000. Клиенты, которые купили в те времена недвижимость в Берлине, «отбили» вложенные средства уже в двукратном или трехкратном размере».

Наталья Балканова: «Самые лучшие перспективы роста цен на жилье – в крупных развитых городах, таких, как Мюнхен, Гамбург, Франкфурт и Берлин».

Андрей Денисов: «Больше всего вероятность роста цен на жилье в городах, которые развиваются и расширяются. Россиянам интересен, например, Мюнхен, поскольку это крупный экономический центр и, что важно, с аэропортом. Перспективы повышения стоимости недвижимости здесь, на мой взгляд, самые радужные. Также многообещающие точки на карте - это Франкфурт и Кельн».

Перспективы продажи

Среди покупателей, которые вложили средства в недвижимость Германии пять лет назад, немало таких, кто перепродал свою собственность более выгодно. Некоторые «отбили» большую или меньшую часть вложенных средств за счет арендной платы, а некоторые перепродали свою недвижимость, вернув вложенные средства. Или с небольшими потерями, как правило, при срочной продаже.

Для получения стабильного дохода в будущем главное - это правильно выбрать не только сам объект, но и регион страны. Особое внимание - городам со стабильной экономикой, а также местам, экономика которых вот-вот начнет развиваться. Например, строительство нового предприятия в среднесрочной перспективе приведет к экономическому подъему региона, а в краткосрочной - к росту населения в конкретной местности. А людям надо будет где-то жить…

И еще. В зависимости от того, сколько вы готовы ждать возможную прибыль, следует ориентироваться на тот или иной тип покупаемого жилья. Можно купить объект с доходностью от сдачи в аренду 10%, но, скорее всего, он будет расположен в неперспективном районе – и дорожать такая квартира не будет. Объекты с высокой доходностью обычно располагаются в маленьких городах, где нет серьезной индустрии, и снижается численность населения. В качестве примера можно привести города Саксонии. Одним словом – если объект сильно дорожает, то не стоит ждать от него большой прибыли со сдачи в аренду. И наоборот – если вы хотите получить значительный доход со сдачи недвижимости в аренду, не надейтесь, что он сильно прибавит в цене со временем.

Если хочется приобрести более стабильную с точки зрения цены недвижимость, лучше выбирать жилье в крупных развитых городах – Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Берлин. Доходность со сдачи в аренду здесь не будет высокой – от 3% до 5% годовых, зато более вероятным будет со временем рост цен на ваш объект.

Спустя 10 лет владения недвижимость в Германии перестает облагаться налогом на прибыль при перепродаже. Поэтому выгоднее избавляться от объекта лишь через 10 лет после покупки. А все это время сдавать его в аренду.

Любовь Баумгертнер: «Рост цен в Берлине продолжается и по сей день, то есть, покупая недвижимость в Берлине, вы сможете перепродать ее через несколько лет по более высокой цене. Как долго продлится эта тенденция, сложно спрогнозировать, но если учесть стоимость недвижимости в других крупных городах Германии и Европы, то цены в Берлине находятся еще на низком уровне. Подобная ситуация наблюдается также в Лейпциге, Дрездене и других крупных городах Германии. Например, в 2008-2009 годах в Лейпциге приличные квартиры стоили от €10-15 000. Сейчас цены на такие варианты начинаются от €25-30 000, и по прогнозам, тенденция роста сохранится и в будущем.

Если же клиенты не готовы ждать роста цен несколько лет, тогда есть другие способы краткосрочного инвестирования - покупка высокодоходной недвижимости, приносящей прибыль уже сейчас. Такие объекты находятся, как правило, в восточной Германии или в небольших городах западной Германии. Благодаря низким покупным ценам и средним арендным платам удается достичь высокой доходности (около 8-12% годовых), но прирост стоимости здесь минимальный».

Наталья Балканова: «Самыми ликвидными видами недвижимости в Германии являются жилые объекты с хорошим расположением. Инвестиции в коммерческую недвижимость представляются мне более рискованным предприятием».

Андрей Денисов: «Германия является, скорее, страной для накопления и сохранения собственных средств, а не получения колоссальной прибыли от перепродажи недвижимости. На мой взгляд, выгоднее владеть жильем и сдавать его в аренду. Самыми ликвидными видами недвижимости являются квартиры в городах Мюнхен, Франкфурт и Кельн».

Перспективы аренды

Сдача в аренду недвижимости в Германии является, пожалуй, самым популярным видом инвестиций для наших соотечественников. Это и неудивительно. Германия – нация арендаторов, где лишь 40% населения владеет собственным жильем. Поэтому арендуют здесь очень многие, и найти съемщика за исключением крайних случаев нетрудно.

Доходность со сдачи в аренду недвижимости в Германии составляет в среднем 4-7% годовых. Как мы уже писали выше, есть регионы с более высокой доходностью, до 10% годовых, но они менее перспективны с точки зрения роста цен на жилье.
Россияне, по словам риэлторов, сдают купленное в Германии жилье внаем очень часто. Арендный бизнес, по сравнению с перепродажей, является более выгодным предприятием с точки зрения налогообложения. Собственники съемного жилья также должны "делиться с государством" - сбор составляет 15-20%. В то время как минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев - 25%. А при получении дохода от продажи более €52 152, платится налог на прибыль не менее 42%.
Услуги управляющих компаний по сдаче недвижимости в аренду в Германии стоят 4-6% в год от доходности недвижимости. Как правило, каждые три месяца владелец объекта получает отчет о поступлении и использовании средств. Расчеты между собственником жилья и обслуживающей организацией проходят посредством банковских переводов.
Россияне предпочитают пользоваться услугами посредников для поиска съемщика своей недвижимости. Это гораздо проще самостоятельной работы, а рынок управляющих компаний в Германии настолько хорошо развит, что выбор огромный.

Любовь Баумгертнер: «Как это ни странно звучит, но чем лучше объект и его месторасположение, тем ниже его доходность с аренды. Это объясняется очень просто: цены на хорошие, ликвидные объекты неукоснительно растут, а арендные платы растут более медленными темпами, за счет чего доходность таких объектов падает. Зато недополученная на аренде прибыль компенсируется приростом стоимости самой недвижимости.

Наибольший доход от аренды приносит недвижимость в Восточной Германии и в небольших городах Западной Германии, имеющих низкие покупные цены и средние арендные платы. При поиске жилья под сдачу в аренду следует обратить внимание на состояние объекта, размер чистой арендной платы после вычета всех расходов, а также надежность арендатора (советуем узнать у прошлого владельца, регулярно ли начислялась арендная плата)».

Наталья Балканова: «Самый большой доход с аренды приносят объекты в регионах с малой перспективой на будущий рост цен. Это может быть недвижимость в небольших городах, например, в Саксонии. При поиске жилья для сдачи в аренду нужно обратить внимание на расположение объекта, структуру населения в городе, есть ли у населения занятость в близлежащих рабочих местах, наличие станций метро неподалеку. Главное – посмотреть на экономическое развитие местности и на демографическую ситуацию в нем».

Андрей Денисов: «В Западной Германии доходность в 8% считается хорошей, а 10% - уже шикарной. В Восточной Германии же самым обычным является доходность и в 10%, и даже в 12%. Но перепродать такую недвижимость будет сложнее. При поиске жилья для сдачи в аренду нужно обратить внимание на местоположение объекта. Хорошо сдаваться будет недвижимость в крупном городе или возле фабрик или заводов. Нужно смотреть и на возраст дома. Поскольку все квартиры должны отчислять какую-то часть на капитальный ремонт здания. Чем старше дом, тем выше взносы, которые платит арендатор. Также надо обратить внимание на контингент проживающих и район».

Вывод

Германия по единодушному мнению риэлторов является страной для сдачи недвижимости в аренду. Перепродажа жилья часто не приносит ожидаемой прибыли, прежде всего, из-за высоких дополнительных налогов.

Если вы решили заняться арендным бизнесом в Германии, необходимо тщательно подойти к выбору региона и города, а также оценить экономические перспективы населенного пункта, где располагается объект. От этого будет зависеть не только цена объекта, но и его доходность, а также перспективы повышения его стоимости в дальнейшем. Стоит учитывать, что чем выше доходность, тем меньше вероятность поднятия цен на этот объект в будущем. Если хочется получить более стабильную недвижимость с долгосрочной прибылью, лучше приобретать жилье в крупных развитых городах – Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Берлин.

Необходимо помнить, что покупка недвижимости в Германии не предоставляет права на получение ВНЖ. Однако это может стать вашим преимуществом при рассмотрении дела.

Германия – это настоящая машина по получению дохода от инвестиций в недвижимость. Однако только от вас зависит, насколько грамотно вы распорядитесь этим механизмом.

Автор Ольга Давыдова

Фото Илья Огородников