Версия
для печати
для печати
Мы продолжаем серию материалов об инвестициях в недвижимость самых популярных у россиян стран мира. Хотите вложить средства в «бетонное золото» других государств? Тогда читайте о перспективах:
- Латвии
Национальная ситуация
Цены на жилье в Черногории быстро росли в период c 2005 по 2008 годы. За этот период они увеличились примерно от €1-1,5 тыс. за кв. м до €3-4 тыс. за кв.м. Затем последовал сильнейший обвал, и лишь к концу 2009 года цены стабилизировались на уровне €1 600 тыс. за кв.м. С нижней точки в течение последующих четырех лет цены по чуть-чуть, но росли, что выгодно отличает Черногорию от многих стран южной Европы. Средняя стоимость жилья в стране в настоящий момент составляет €1 800 за кв.м.
Цифры эти невелики и объясняют в значительной степени интерес к местному жилью. Помимо доступных цен, в Черногории привлекает низкий налог на покупку недвижимости. Он составляет всего 3% от стоимости объекта. Для сравнения: в Италии, е сумма этого сбора составляет от 10% до 13%. В Хорватии - 5%. Кроме того, годовые налоги на недвижимость в Черногории тоже очень низкие – всего 0,6% от стоимости объекта в год.
Ну, а еще в Черногории длительный туристический сезон – с середины апреля по конец октября, поэтому все это время выбранный вами объект можно сдавать в аренду.
В апреле 2014 года планируется принять закон о предоставлении ВНЖ обладателям недвижимости. Это тоже является плюсом для потенциальных российских покупателей жилья в Черногории.
Антон Шамарин, представитель компании «Value.One»: «Инвестиционный интерес к Черногории может быть обусловлен четырьмя основными причинами. Во-первых, ставки налогов на недвижимость, а также на ведение бизнеса здесь существенно ниже, чем на других европейских курортных направлениях.
Во-вторых, Черногория занимает одно из ведущих мест на Балканах в рейтинге «Doing Business», ежегодно составляемом Всемирным банком. Чем выше место страны в данном рейтинге, тем лучше здесь инвестиционный климат, и тем проще и безопаснее вести бизнес.
В-третьих, потенциал развития страны с точки зрения роста туристического сектора на первом месте в мире в 2013 г., согласно прогнозу Всемирного Туристического Совета (WTTC).
И, наконец, большим плюсом являются новые проекты от ведущих девелоперов на территории страны, что неизбежно ведет к улучшению качества предложения на рынке недвижимости и инфраструктуры в целом, и положительно сказывается на имидже страны в глазах иностранных инвесторов».
Алексей Смирнов, представитель компании «Adriatik Stroinvest»: «Несколько лет назад цены на недвижимость были значительно выше. Сейчас стоимость жилья существенно снизилась и стабилизировалась до своего минимума. То есть наступило оптимальное время для покупки домов и квартир в этой стране. Дальше цены на недвижимость в Черногории снижаться не будут, а будут постепенно расти».
Андрей Ветров, представитель компании «Trust House Montenegro»: «Преимущество Черногории в том, что недвижимость в этой стране пользуется устойчивым спросом у россиян, украинцев и других народов, близких по культуре и вероисповеданию. Также год от года нарастает поток туристов. Страна развивается, совершенствуется правовая база и инфраструктура. Уникальной красоты природа, безвизовый режим - все это способствует притоку людей как для краткосрочного, так и длительного пребывания, включая переезд на постоянное жительство. А значит - недвижимость востребована и привлекает инвестора».
Порог входа
Самая маленькая цена, за которую можно приобрести хоть что-то в пляжных районах Черногории, составляет €25 тыс. За эту цену можно купить студию в Сутоморе или Херцег-Нови примерно в 500 метрах от пляжа. Минимальная стоимость жилья, на которой можно заработать в Черногории, выше - она составляет €40-45 тыс. За эти деньги можно купить обычную однокомнатную квартиру с отдельной спальней площадью около 35 кв.м вместе с мебелью.
Самая дорогая часть побережья – Будванская Ривьера. Здесь расположены такие известные курортные города как Бечичи, Будва, Милочер, Петровац и Святой Стефан, а также 16 красивейших пляжей. Второй по престижности является Бока-Которская бухта – она даже имеет статус «Мирового и культурного наследия ЮНЕСКО».
Чуть менее популярна, зато более доступна с точки зрения стоимости жилья, южная часть побережья Черногории – Барская и Ульциньская Ривьеры.
Антон Шамарин: «Самым перспективным регионом с точки зрения роста цен на жилье я считаю полуостров Луштица, а также муниципалитеты Тиват и Херцег-Нови. Фактически сегодня это условный треугольник Луштица-Тиват-Кумбор. Здесь сконцентрированы почти все самые масштабные девелоперские проекты крупных международных инвесторов. Этот регион не пережил «стихийную застройку» в период строительного бума, предложение здесь ограничено. Над проектами тут работают крупные международные компании, которые строят здания с соблюдением всех стандартов, а также не отступая от требований экологии и соблюдая традиционный архитектурный облик, характерный для этой местности».
Алексей Смирнов: «Что касается регионов Черногории, то все они являются перспективными с точки зрения роста цен на жилье. В первую очередь отмечу Будванскую ривьеру, во-вторых это Барскую ривьеру, а в-третьих Бока-Которский залив».
Андрей Ветров: «Чтобы инвестиции оказались удачными - нужно хорошо разбираться в ситуации - где купить, что купить, у кого, и за какую цену. Можно длительное время собирать информацию или обратиться к квалифицированному специалисту. Проблемы у начинающего инвестора могут возникнуть, если он недостаточно изучил ситуацию на рынке или не воспользовался консультацией эксперта».
Перспективы продажи
По словам риэлторов, те люди, которые инвестировали пять-шесть лет назад в покупку земли в Черногории, получили солидную прибыль. Дело в том, что земля в цене за это время сильно выросла, более чем в два раза. Покупка земли под строительство объекта до сих пор остается одним из самых популярных видов инвестиций в Черногории. Проблема заключается в том, что не все земельные участки имеют ДУП, которые гарантируют легальность строительства.
Справка Prian.ru
В Черногории 50-70% предлагаемых земельных участков не входят в так называемые детальные урабанизационные планы (ДУП). Именно ДУПы определяют нормы строительства для данного участка (высотность, коэффициент застройки, допустимую максимальную площадь, стиль, материалы и другое.
Те же, кто инвестировал тогда в квартиры, потерял значительную часть своих средств. Квартиры упали в цене на 20-25% за это время.
Антон Шамарин: «Наиболее ликвидна сейчас недвижимость, расположенная на крупных прибрежных курортах, таких, как Будва, Тиват, Котор, Херцег-Нови, а также таких популярных среди россиян населенных пунктах, как Бар. Здесь приобретается, как правило, первичная недвижимость в невысоком ценовом диапазоне – как с точки зрения стоимости за кв.м, так и за объект в целом. По моим ощущениям, квартиры более популярны, чем дома».
Алексей Смирнов: «Самым ликвидным является внесение средств в малоэтажное строительство с квартирами небольшого метража – 40-45 кв.м стоимостью €50-60 тыс. За такими квартирами будет стоять очередь, поскольку это вариант для любого кошелька».
Андрей Ветров: «Самые ликвидные виды недвижимости – это квартиры площадью 50-70 кв. м и дома площадью 80-100 кв. м».
Перспективы аренды
Доходность со сдачи недвижимости в аренду в Черногории составляет 4-6% годовых. Это не много и не мало, в общем-то, как везде.
Россияне нередко сдают купленное в Черногории жилье в аренду. По словам риэлторов, выбирая объекты, россияне рассматривают их в первую очередь с точки зрения ликвидности… А во-вторую, с точки зрения сдачи в наем. Конечно, не все решаются предложить собственную квартиру другим людям, но задумываются об этом многие.
Решившись на аренду, россияне прибегают к помощи управляющих компаний. Их услуги составляют до 20% от прибыли.
Антон Шамарин: «Если говорить о наиболее интересных регионах с точки зрения арендного дохода – это Будва и населенные пункты Будванской ривьеры – такие, как Бечичи, Рафаиловичи, Св. Стефан, Петровац. Кроме того, популярность стремительно набирают Тиват и населенные пункты, расположенные на полуострове Луштица».
Алексей Смирнов: «Наибольший доход со сдачи недвижимости в аренду в Черногории приносят объекты, расположенные в Будванской ривьере. Следом идет Барская ривьера. При поиске жилья для сдачи в аренду нужно обратить внимание, в первую очередь, на близость объекта к пляжам и инфраструктуре».
Андрей Ветров: «Наибольший доход приносит сдача в аренду офисов в столице - Подгорице или небольших квартир в крупных курортных городах - Будва, Котор, Бар, Xерцег-Нови. При краткосрочной аренде, сдавая туристам небольшую квартиру - 35-40 кв. м - за сезон можно заработать €5-7 тысяч».
Вывод
Черногория оправдывает статус одной из самых популярных для россиян стран не только в сфере туризма, но и в инвестиционном плане. Главным плюсом капиталовложений в эту страну можно назвать низкие налоги на покупку и владение недвижимостью.
Если же в ближайшем будущем будет принят закон о предоставлении ВНЖ покупателям жилья в этой стране, ее популярность среди наших соотечественников увеличится в разы.
Перепродавать недвижимость в Черногории или сдавать ее в аренду – каждый инвестор должен решить для себя сам. И то и другое приносит в этой стране некоторую прибыль, не огромную, но весьма неплохую по европейским меркам. С учетом длительного туристического сезона и огромной популярности страны для российских туристов можно не опасаться за то, что объект будет простаивать без съемщика.
Автор Ольга Давыдова
Фото Антонина Хирная
