Инвестируем с умом. Греция – рай для арендодателя

Мы продолжаем серию материалов об инвестициях в недвижимость самых популярных у россиян стран мира. Хотите вложить средства в «бетонное золото» других государств? Тогда читайте о перспективах:
- Латвии

Национальная ситуация

О греческом кризисе знают все. О том, что происходило на местном рынке недвижимости, может и не все знают, но многие догадываются. С 2000 по 2008 годы в Греции под воздействием бурного экономического роста и снижения процентных ставок по кредитам недвижимость росла в цене в среднем на 10-15% в год. С 2008 по 2009 год рост цен прекратился, но и падения цен не было. А вот уже с 2009 по 2013 год цены на жилье снижались в среднем ежегодно на 7-10%. На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в Греции составляет €1 500.

Низкие цены на недвижимость все риэлторы единодушно считают главным преимуществом Греции по сравнению с другими европейскими странами. Однако следует учитывать, что стоимость жилья в стране сильно варьируется в зависимости от города, инфраструктуры, состояния дома или квартиры. В общем, как везде.

Юлия Смагина, представитель компании «ALBATROS PROPERTY»: «Из всех стран Средиземноморья в Греции сейчас одни из самых низких цен на недвижимость. Кроме того, туризм в стране не только процветает, но и продолжает развиваться. А это гарантирует, что купленный вами объект не будет простаивать пустым. Тем более, что туристический сезон тут долгий – с апреля по ноябрь. Ну, и еще одно преимущество покупки инвестиционной недвижимости в Греции – при приобретении жилья стоимостью от €250 тыс. вам дается вид на жительство на пять лет».

Вадим Дольменидис, представитель компании «Greece Invest»: «Из всех стран Европы Греция на сегодняшний день находится на пике кризиса, и все негативные процессы уже отразились на стоимости квадратного метра, в то время как в других странах многое еще впереди. При значительном падении ВВП Греции за последние годы, туристическая отрасль переживает не худшие времена. Особенно впечатляет рост туристического потока из России – 1 млн туристов в 2013 году по сравнению с 700 тысячами в 2012 году».

Людмила Синявская, представитель компании «Halkidiki Properties»: «Раньше россиян не особенно интересовала покупка инвестиционной недвижимости в Греции. И лишь недавно люди стали интересоваться покупкой жилья для сдачи в аренду или коммерческой недвижимости. Преимуществом Греции является постоянный туристический поток, что обеспечивает спрос со стороны потенциальных съемщиков. Кроме того, в Греции много русскоговорящих, здесь не составит труда найти юриста или нотариуса, которые помогут вам заключить сделку на родном языке».

Порог входа

Минимальная стоимость жилья в Греции составляет около €25-30 тыс. За эту сумму можно приобрести маленькую квартирку, возможно, и не в самом лучшем районе. Конечно, от ее расположения зависит, насколько хорошо она будет сдаваться в аренду. Для того, чтобы объект пользовался спросом, необходимо выбирать популярные туристические города, но там подобных вариантов просто нет. Самая дешевая недвижимость в Греции расположена на севере страны, на границе с Турцией.

А вот на Корфу, Родосе, Крите – в самых популярных туристических местах – недвижимость будет стоить куда дороже. Так, на Крите средняя стоимость квадратного метра составляет около €2 тыс.

Юлия Смагина: «Лучшие перспективы роста цен на жилье, на мой взгляд, на Крите. Здесь недвижимость будет все время расти в цене. Здесь очень долгий сезон, и остров любим туристами».

Вадим Дольменидис: «Думаю, лучшие перспективы роста в менее ликвидных регионах, которые сейчас не пользуются большим спросом и где соответственно цены «просели» максимально. Но только при условии, что эти регионы станут популярными в будущем. Полагаю, таким регионом может стать Пелопоннес. Необходимо учитывать, что Пелопоннес очень большой и не все его регионы являются одинаково привлекательными».

Людмила Синявская: «В дальнейшем цены на жилье будут, вероятнее всего, расти именно на греческих островах. Спрос со стороны иностранных покупателей на эти регионы постоянно увеличивается».

Перспективы продажи

Несмотря на то, что средние цены на недвижимость в Греции за последние пять лет существенно снизились, люди, которые приобрели пять лет назад жилье в этой стране, не потеряли очень много. Дело в том, что россияне покупали наиболее ликвидные объекты, которые и сейчас – как правило – прекрасно сдаются в аренду. Соответственно, такие дома и квартиры по-прежнему приносят прибыль, и если человек решает их продать, он реализует их с выгодой для себя.

Те, кто решил вложиться в недвижимость Греции прямо сейчас, могу смотреть вперед со сдержанным оптимизмом. Рано или поздно страна будет выходить из нынешнего кризиса, цены будут расти, и появится возможность приобретя в настоящий момент ликвидный объект по доступной цене, перепродать его с прибылью в будущем. Впрочем, никто официально о конце рецессии не объявлял... Поэтому рассчитывать на безусловную прибыль вряд ли разумно.

Юлия Смагина: «Перепродав недвижимость в Греции, скорее всего, вы ничего не заработаете. Совсем другое дело – аренда жилья. Или же можно купить дом в плохом состоянии, потом восстановить его и перепродать. Кроме того, прибыльным бизнесом является выкуп земельных участков на первой линии моря и дальнейшая их реализация. То есть нужно проявить смекалку, а не пользоваться шаблонными вариантами. И здесь очень важно, чтобы инвестор выбрал хорошего риэлтора, который предложит ему различные объекты, а также расскажет о возможных рисках».

Вадим Дольменидис: «Пять лет назад инвестиционных покупок в Греции практически не было, россияне приобретали недвижимость в Греции исключительно для личного использования. В сегодняшней ситуации я бы не рекомендовал короткие инвестиции ни в Греции, ни в любой другой стране, хотя и они тоже возможны. Лучше вкладывать средства в ликвидную недвижимость с уникальным расположением в популярных туристических районах, которую в последующем можно сдавать в аренду с доходностью не менее 5% годовых. И ждать удачной рыночной конъюнктуры для фиксации прибыли.

В данный момент наибольшим спросом пользуются квартиры в пешей доступности от моря, с одной-двумя спальнями от €50 тыс. до €80 тыс., а также коттеджи с двумя-тремя спальнями от €100 тыс. до €200 тыс. По регионам наиболее ликвидными традиционно являются полуостров Халкидики и остров Крит».

Людмила Синявская: «Самыми ликвидными объектами в Греции, на мой взгляд, являются коттеджи, в этой стране их называют мезонеты. Они соприкасаются одной или двумя стенами с себе подобными. Именно их можно будет легко сдать в аренду или перепродать».

Перспективы аренды

Доходность со сдачи в аренду недвижимости в Греции варьируется в зависимости от того, решили ли вы доверить ваш объект управляющей компании или же ищете съемщика сами. В случае привлечения управляющей компании доходность составляет около 3-4% годовых. Если же заниматься сдачей в аренду самостоятельно, доход теоретически может составить и 8%, и даже 10% годовых. Но это, конечно, фантастика. В большинстве случаев следует рассчитывать на доходность в 5-6% годовых.

Россияне в Греции в большинстве своем предпочитают пользоваться услугами управляющих компаний. Комиссия таких агентств составляет 15-20% от прибыли со сдачи объекта в аренду.

Юлия Смагина: «При поиске жилья для сдачи в аренду следует обратить внимание, прежде всего, на расположение объекта. Выбор нужного дома или квартиры диктуется также и направленностью на определенную группу съемщиков. Так, семьи без детей предпочитают отдаленные уединенные уголки Греции, где покой и тишина. А семьи с детьми, наоборот, выбирают такие города или побережья, где есть неподалеку соответствующая инфраструктура. По моим наблюдениям, россияне редко сдают купленное жилье в аренду. Хотя многие этим интересуются».

Вадим Дольменидис: «Совершенно точно могу сказать, что не стоит инвестировать в городскую недвижимость, в том числе и коммерческую. Арендный доход в этих регионах сильно упал в последние годы. И предпосылок для его роста в ближайшие годы нет. Что же касается курортной недвижимости, то, на мой взгляд, четкой дифференциации арендного дохода в зависимости от региона не существует».

Людмила Синявская: «При выборе жилья для сдачи в аренду важным фактором является расстояние до моря, оно не должно превышать 500 метров. Кроме того, объект должен находиться недалеко от поселков, чтобы съемщику было легко дойти до супермаркетов, кафе и прочих заведений. Поскольку чаще всего идут запросы на аренду от семей с детьми, лучше, если в квартире или доме будет не одна спальня, а хотя бы две».

Вывод

Греция нетипичная страна, если говорить о перспективах инвестиций в ее недвижимость. Нетипичность ее заключается в том, что огромные туристические потоки делают выгодной – в первую очередь – покупку жилья для сдачи в аренду. По мнению экспертов, именно этот вид инвестиций является самым удачным в Греции.

Тем более, что именно россияне, по словам риэлторов, являются самыми желанными съемщиками. Наши соотечественники арендуют дома и квартиры сразу на один-два месяца, в отличие от других иностранцев, которые снимают такие объекты и на неделю.

Автор Ольга Давыдова

Фото Филипп Березин