Версия
для печати
для печати
Мы продолжаем серию материалов об инвестициях в недвижимость самых популярных у россиян стран мира. Хотите вложить средства в «бетонное золото» других государств? Тогда читайте о перспективах:
Для россиян Турция остается одним из главных направлений для туристических маршрутов. В последние годы именно эта страна – туристический центр притяжения номер 1 – из-за невысоких цен, отсутствия виз и обилия предложений. Приехать на пару недель, погреться на солнышке, искупаться в теплом море, изредка выбираясь за территорию отелей – это турецкий стандарт.
Бум туристический ненамного опередил бум строительный. В 2003 году в Турции разрешили продавать недвижимость иностранцам, и на местных курортах стали строиться не только гостиницы, но и жилые комплексы. Изначально цены были "копеечные", и поэтому сразу начали увеличиваться. В 2003-2004 годах рост цен доходил до 100% в год. Затем темпы роста снижались и ситуация стабилизировалась. Но относительно. Например, в 2007 году цены на жилье в Турции выросли на 12-15%. За 2008 год курортная недвижимость в Турции подорожала примерно на 20%.
Мировой финансовый кризис, конечно, еще замедлил рост. Но все-таки: в 2009 году средняя стоимость «квадрата» в Турции составляла около €500. А сейчас – около €1100.
Только в 2013 году жилье в Турции подорожало более чем на 13%. Это самые быстрорастущие цены на недвижимость в Европе.
Михаил Сюртуков, представитель компании «ASİLTÜRK Homes»: «У покупателя с небольшими деньгами есть выбор между Испанией, Болгарией и Турцией. Все остальные страны уже дороже или же в них нет моря. И тут выбор в пользу Турции, на мой взгляд, напрашивается сам собой. В Испании, например, высокие налоги на недвижимость. В Болгарии спад экономики наблюдается уже на протяжении нескольких лет. Недвижимость там продолжает дешеветь.
А Турция – это Средиземное море, в котором вода на пять градусов теплее, и туристический сезон начинается уже в марте. Климат – один из самых мягких на планете. Летние температуры не так «жестоки», как, например, в странах Африки. И еще: ежегодный налог на недвижимость составляет всего 0,2% от ее кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость, как правило, в три-пять раз ниже рыночной».
Антон Парыгин, представитель компании «Akdeniz Property Group»: «Если рассматривать прибыль от роста капитализации и сдачи в аренду, то, думаю, на рынке недвижимости Турции сейчас наилучшие условия среди всех "курортных" стран. В последние четыре-пять лет наблюдался рост стоимости турецкой недвижимости в пределах 8-10% в год. Доходность от аренды составляет примерно 6% в год. Это значительно больше, чем в конкурирующих странах Европы».
Александра Кабакчи, представитель компании «Rest Property»: «Кроме таких факторов, как хороший климат, безвизовое пребывание, удобные авиаперелеты, недорогое содержание недвижимости, есть еще дополнительные, которые привлекают инвесторов именно к турецкой недвижимости. Одна из тенденций растущего рынка турецкой недвижимости – увеличивающиеся объемы жилищного кредитования. Кредит получить нетрудно, а проценты невысоки. Турция очень лояльна к иностранным инвесторам, поэтому делается все возможное для упрощения бюрократических процедур.
Например, упрощена процедура получения ТАПУ (свидетельства о собственности), в большинстве случаев переоформление не занимает более 10 дней. С 18 апреля 2014 года в Турции можно будет получить годовой вид на жительство – до этого ВНЖ выдавался на шесть месяцев – в местном полицейском участке. Все эти новые факторы, конечно, благоприятно влияют на турецкий рынок недвижимости».
Минимальная стоимость жилья в Турции – того, что попадает в поле зрение иностранных покупателей – составляет €25 тыс. Самые недорогие предложения можно найти в Аланье, а также в Мерсине. За эту цену можно приобрести, например, даже трехкомнатную квартиру на пятом этаже жилого здания без лифта, без бассейна – на расстоянии до 500 метров до моря.
Правда, это варианты "на любителя" и, как правило, любителя не из России. "Наши" любят варианты попросторнее. К тому же в аренду такой объект будет сдать тяжело, хотя бы потому что туристы на пятый этаж без лифта ходить не захотят. А для того, чтобы квартира хорошо сдавалась в аренду, она должна находиться хотя бы на втором-третьем этажах здания. Такие варианты стоят не меньше €30 тыс.
Михаил Сюртуков: «Думаю, все-таки Аланья является самым перспективным с точки зрения роста цен на жилье. Тем более, что скоро распахнет свои двери для путешественников новый международный аэропорт».
Антон Парыгин: «Я не согласен с тем, что хорошую недвижимость в Турции можно купить за €25-30 тыс. Чтобы рассчитывать на приличное жилье в этой стране, нужно располагать суммой как минимум €65-75 тыс. Это цена хорошей квартиры с одной спальней. Оптимальной же для аренды является квартира с двумя спальнями. А это уже €90-110 тыс. и выше. Стандартная ошибка начинающего инвестора – вместо одной хорошей и просторной квартиры купить две похуже и поменьше. В одной планируется жить, а вторую сдавать в аренду. На самом деле, Анталья – это не Москва: жить на доходы от аренды вы в любом случае не сможете, если только не сдаете большое торговое или офисное помещение».
Александра Кабакчи: «Заработать на турецкой недвижимости можно разными способами, и один из них – купить апартаменты на стадии строительства по наименьшим ценам и продать их через год-полтора с полной чистовой отделкой в благоустроенном комплексе по уже значительно более высокой цене. Конкретная сумма или процент заработка будет зависеть от стоимости самой недвижимости, района приобретения, и периода времени, по истечении которого клиент хочет перепродать недвижимость».
Как было отмечено выше, даже во время кризиса цены в Турции росли. Поэтому те, кто купил здесь недвижимость пять лет назад в хороших районах, получили рост стоимости своего жилья на 40-50% за последние пять лет. Повторим: в 2013 году недвижимость в стране подорожала более чем на 13%.
По прогнозам, цены на недвижимость в Турции будут увеличиваться и дальше. Все-таки и сейчас они не слишком велики, а качество строительства позволяет рассчитывать на внимание самых взыскательных покупателей. Для тех, кто хочет вложиться в турецкую недвижимость сейчас, можно прогнозировать ценовой рост 20-25% в течение ближайших пяти лет – считают эксперты.
Михаил Сюртуков: «На мой взгляд, самым ликвидным сектором недвижимости в Турции является вторичный рынок. Темпы его продаж больше, чем первичного рынка. Это связано с тем, что если пять лет назад в Турцию ехали только очень обеспеченные люди, то сейчас жилье в этой стране покупает средний класс».
Антон Парыгин: «Универсальный рецепт ликвидной недвижимости – это квартира с двумя спальнями в новом доме, расположенном в развитом районе относительно крупного приморского города (не менее 80 тыс. населения). В идеале это должна быть "точечная" застройка, то есть в районе должен ощущаться дефицит свободного места под строительство. До моря должно быть не более 10 минут пешком. И самое главное: заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной или быть чуть ниже. Если купить идеальный объект в полтора раза дороже реальной стоимости, то прибыли вы не получите. Поэтому лучший совет – обратиться к профессионалам, которые живут в Турции и знакомы с реалиями турецкого рынка».
Александра Кабакчи: «В плане района приобретения лучше всего рассматривать крупные города и курортные центры, где кроме отдыха люди еще и работают, ведут бизнес, учатся – Стамбул, Измир, Анталья. И рассчитывать при этом стоит на востребованность вашей квартиры не только иностранцами, но, может быть, даже турками. Именно в крупных городах и прибрежных зонах больше всего наблюдается рост цен».
Доходность со сдачи недвижимости в аренду в Турции неплохая и составляет по словам специалистов около 6% годовых. Это выше, чем во многих европейских странах, хотя жить как рантье, владея одной-двумя квартирами все равно затруднительно.
Доходность от круглогодичной аренды (например, в Стамбуле) и доходность от сезонной аренды (в курортных зонах) примерно одинаковая. Единственная разница заключается в том, что сдавая в аренду свой объект лишь на туристический сезон, по его завершении вы сможете сами приезжать и жить в Турции.
По мнению риэлторов, россияне сдают купленное жилье в Турции в аренду примерно в половине случаев. Чаще всего при этом они пользуются услугами управляющих компаний, которые берут 10% от прибыли со сдачи в аренду.
Михаил Сюртуков: «Наибольший доход со сдачи недвижимости в аренду приносят объекты, расположенные в Стамбуле. При поиске жилья для сдачи в аренду на курортах Турции нужно обратить внимание на расстояние до моря – оно должно быть не больше 500 метров, наличие бассейна, вид на море или горы, качество мебели и бытовой техники. Хороший плюс – фитнес-клуб на территории объекта. Не имеет значения наличие сауны или этаж, на котором расположена квартира».
Антон Парыгин: «Желательно, чтобы объект был пригоден как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды. Этим условиям удовлетворяет квартира в крупном городе (например, в Анталье) на расстоянии не более 700 м от пляжа. В квартире должен быть сделан хороший ремонт, установлена качественная, но практичная техника и мебель. Обязательное условие: на территории комплекса должен быть как минимум бассейн, а в квартире – скоростной интернет».
Александра Кабакчи: «Если вы планируете сами пользоваться недвижимостью и в свободные периоды ее сдавать, то лучше рассмотреть варианты краткосрочной аренды , которая популярна в курортных зонах. Процент дохода от аренды будет зависеть от того, как и через кого сдавать свою квартиру либо виллу. Если вы решили самостоятельно заниматься сдачей, в среднем, ваш доход может быть 8-12% в год, если вы отдаете свою недвижимость в управление агентству или управляющей компании, доход будет около 4-7 %».
По сравнению с другими конкурирующими странами для российских покупателей Турция, кажется, обладает набором важнейших преимуществ – безвизовый въезд и возможность получения ВНЖ, низкие налоги на недвижимость и мягкий теплый климат. Стремительный ежегодный рост цен на жилье в этой стране гарантирует доход от перепродажи купленного вами объекта.
Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Турции выше, чем во многих других странах, а цены на услуги управляющих компаний, наоборот, невысоки. Это, возможно, станет ключевым фактором для тех, кто захочет заработать на сдаче недвижимости в аренду.
Перепродавать или сдавать в аренду? Что выгоднее? На этот вопрос нет однозначного ответа. С одной стороны, стремительный рост цен на жилье в Турции заставляет задумываться о перепродаже. С другой, прибыль от сдачи недвижимости в аренду здесь вполне приличная, а бесчисленный поток туристов гарантирует наличие съемщиков. Поэтому на этот вопрос можно ответить так – все зависит от того, как вам удобнее. Если вы хотите время от времени пользоваться объектом, выгоднее сдавать его в туристический сезон. Если же вы приобретали дом или квартиру только с инвестиционными целями, можете планировать перепродажу.
Автор: Ольга Давыдова
Фото: Анастасия Фалей, Дарья Грибунина
