Версия
для печати
для печати
Хотите вложить средства в недвижимость других стран? Тогда читайте об перспективах инвестиций в недвижимость:
Франция является уникальной страной Европы, в которой цены на недвижимость в кризис не обрушились до небывалых величин. С 2000 по 2008 год, рост цен на жилье на Лазурном берегу составлял в среднем 10% в год. С начала кризиса 2008 и по 2010 год была замечена тенденция спада на 5-15% в зависимости от типа и расположения недвижимости. После 2011 года рынок стабилизировался. Сейчас стоимость квадратного метра сильно разнится по всей стране в зависимости от региона. В популярном у россиян городе на Лазурном берегу – Ницце – «квадрат» сейчас стоит в среднем около €3,5 тыс. В Париже же заветный квадратный метр уже почти в три раза дороже – €7-8 тыс. В среднем же «квадрат» во Франции можно оценить в €2,5 тыс.
В числе преимуществ Франции для инвестиций в недвижимость, помимо стабильности цен и отсутствия резких спадов, риэлторы обычно выделяют особую культурно-историческую близость этой страны к России. Наши граждане чувствуют себя во Франции комфортно и любят сюда приезжать, поэтому поток потенциальных съемщиков и покупателей жилья обеспечен.
Александр Мацулевич, представитель компании «Service Azur»: «Во-первых, основные изменения в налоговом законодательстве ударили именно по гражданам Франции, что повлекло к увеличению предложений на рынке недвижимости, и, соответственно, стало проще торговаться и получать более интересные цены.
Во-вторых, процентные ставки по кредитам во Франции низкие, как никогда. Плавающая ставка в среднем 2-2,5%, фиксированная ставка около 3-3,5%,и так как эти ставки одинаковы для всех (как для резидентов, так и для нерезидентов), сегодня интересно брать кредит с плавающей ставкой, с последующей возможностью перехода на фиксированную. Этот вариант интересен в первую очередь тем инвесторам, которые приобретают недвижимость стоимостью более €1,300,000, т.к. благодаря кредиту можно уменьшить или избежать налог на богатство (ISF).
В-третьих, благодаря доступности информации, стало понятно, как правильно оформлять недвижимость и оптимизировать налогообложение. Тем более, на сегодня, во многих агентствах, банках, нотариальных конторах работают русскоговорящие менеджеры, что облегчает совместную работу».
Нина Метревели, представитель компании «Nice Properties»: «Говоря о преимуществах Франции, нужно отметить два основных критерия. Во-первых, на сегодняшний день Франция является наиболее стабильной страной Европы. Во время экономического кризиса здесь не было обвала цен на недвижимость, как во многих других государствах. Наоборот, во многих регионах цены продолжали хоть и медленно, но расти. Во-вторых, французский менталитет и культура наиболее близки россиянам».
Елена Беллути, представитель компании «CGF International»: «С инвестиционной точки зрения, Франция отличается стабильностью недвижимости, цены никогда резко здесь не падали, как, допустим, в Испании. А в некоторых регионах, как на Лазурном берегу или в Париже, они росли даже в период кризиса. Это является гарантией инвестиций, дает перспективы перепродать квартиру с прибылью. Франция также является страной, в которой законодательно защищается собственность и собственники, сделки проводятся через нотариусов, которые являются гарантами чистоты транзакции».
Минимальная стоимость жилья во Франции разнится в зависимости от региона. Так, в Ницце неплохую квартиру можно купить по цене от €3500 за кв.м., в Каннах – от €6000 за кв. м, в Сен-Тропе от €8000 за «квадрат». Такую квартиру можно будет с успехом перепродать или сдать в аренду.
Александр Мацулевич: «Если у вас появляется неуверенность в корректности цен приобретаемого имущества, всегда можно обратиться к агентам либо к профессиональным экспертам, которые предоставят вам анализ аналогичных продаж».
Нина Метревели: «Главный совет – работать с опытными локальными агентствами, так как они хорошо знают рынок. Они смогут проконсультировать вас по всем вопросам, возникающим до, во время и после сделки и заинтересованы в продолжительном сотрудничестве. Проще говоря – обращаться к профессионалам».
Елена Беллути: «Что касается минимальной стоимости жилья, то однокомнатная квартира площадью 20 кв. м будет стоить около €180 тыс. в Париже, а в Ницце – около €100 тыс.
Начинающему инвестору стоит внимательно изучить рынок недвижимости, отобрать кварталы, в которых есть потенциал для роста цен. Для этого я советую обратиться к местному риэлтору, который объяснит детально разницу в кварталах, даст примерный расклад цен на желаемое имущество. Это поможет наиболее эффективно и быстро создать личное мнение о регионе и возможной покупке. Можно обсудить понравившиеся варианты по телефону перед приездом.
В кварталах, в которых большой спрос на квартиры, а именно ими надо интересоваться, не бывает чудес. Есть средняя цена за квадратный метр, которой надо придерживаться. Если в этом квартале вы нашли выгодный вариант, в котором цена значительно ниже, скорее всего, по приезду вы будете разочарованы в новой квартире, открыв что-то, о чем не было написано в объявлении. Конечно же, по рыночной цене бывают более интересные квартиры, но они продаются быстро, иногда за несколько дней. Поэтому надо быть особенно активным, поддерживать связь с местным агентом по недвижимости, который предупредит вас о появлении на рынке нового интересного для вас варианта».
Люди, которые пять лет назад вложили средства в недвижимость Парижа или Лазурного берега, не только ничего не потеряли, но и заработали. А все потому, что жилье в этих регионах постоянно растет в цене. Вложения в недвижимость других регионов принесли не такие хорошие результаты, но и нельзя сказать, что они не окупились.
Приобретение жилья с целью последующей продажи с долгосрочной перспективой во Франции более выгодно, чем покупка жилья на краткосрочный период. Все дело в том, что первые пять лет владелец жилья вынужден платить налог на прирост стоимости (сумма продажи недвижимости минус сумма ее покупки, так же возможность вычетов затрат на строительство или реноваций) – 32,5%. Лишь начиная с шестого года владения недвижимостью во Франции предусмотрена система снижения суммы налога. После 30 лет владения недвижимостью налог на прирост стоимости не взимается.
Александр Мацулевич: «Первое условие ликвидности недвижимости – это ее расположение. Собственность в центрах и в курортных, прибрежных зонах не становится дешевле. Годовой прирост цен на недвижимость приблизительно 3-3,5 % и более, как например, за 2013 год, в Каннах был зафиксирован рост цен на 7%.
Помимо расположения, важную роль играет площадь жилья. Так, самыми ликвидными объектами являются студии, апартаменты, где-то до €800000. Их стоимость ниже, и кредит на них получить проще (это выгодно нерезидентам), поэтому эти объекты разлетаются как «горячие пирожки». К тому же, это идеальный вариант для сдачи в аренду, особенно на период фестивалей и прочих мероприятий».
Нина Метревели: «Благодаря стабильности рынка и постоянному росту цен, наиболее интересными с точки зрения капиталовложений в недвижимость являются Лазурный берег и Париж. Те из россиян, кто пять лет назад купил дома или квартиры на Лазурном берегу, сегодня могут, не только свободно проводить каникулы у моря и наслаждаться прекрасным климатом, но и выгодно перепродать свое имущество или сдать его в аренду.
Потенциальная прибыль зависит от типа недвижимости и целей покупки. Если вы планируете быструю перепродажу, выгодной будет покупка недвижимости под ремонт и ее самостоятельная реставрация. К сожалению, россияне предпочитают покупать уже готовые, отремонтированные объекты недвижимости с незначительным ростом цен. Такую недвижимость лучше перепродавать через несколько лет».
Елена Беллути: «Во Франции норма – держать квартиру в собственности примерно пять лет, за это время рост цены недвижимости позволяет покрыть начальные расходы на нотариальное оформление и комиссионные агентства по недвижимости. По истечении этого срока обычно удается квартиру продать с прибылью для владельца. Лазурный берег и Париж представляют собой рынок недвижимости, который продвигается вверх иностранцами – они любят Францию и считают, что цена за квадратный метр здесь невысока по сравнению с Великобританией или Россией.
Самыми ликвидными являются квартиры или виллы, которые как раз интересуют иностранную клиентуру. Это обычно вся недвижимость, которая находится в центре ведущих городов, престижные кварталы. На Лазурном берегу это объекты, близкие к морю, в красивых резиденциях или отвечающая определенному стилю, например, буржуа – высокие потолки, лепнина, большие площади, паркет…Это может быть как недвижимость со свежесделанным ремонтом, так и в плохом состоянии. Некоторые инвесторы ищут именно последний тип недвижимости, чтобы заработать деньги на перепродаже уже отремонтированного ими объекта».
Доходность со сдачи в аренду французской недвижимости составляет 5-6% годовых, однако в отдельных случаях даже 10% годовых. Тем не менее, по словам риэлторов, большинство инвесторов предпочитают именно перепродажу своего объекта сдаче в аренду.
Во Франции следует различать несколько типов аренды: краткосрочная, сезонная аренда либо аренда на длительный срок (более 12 месяцев). Лазурный берег полон различных событий и мероприятий, поэтому прибыль от сезонной аренды довольно привлекательна.
В стране есть управляющие компании, которым можно доверить поиск съемщика. Как правило, они берут с арендодателя 20% от получаемого дохода, если речь идет о сезонной аренде, и месячную стоимость в случае аренды постоянной.
Александр Мацулевич: «При поиске арендного жилья нужно обратить внимание на состояние объекта, его месторасположение (желательно первые линии), вид на море, окрестности и дополнительный комфорт (гараж, паркинг, бассейн, сад…). Длительная аренда стабильна и удобна, но в основном спросом пользуются апартаменты. Не стоит забывать о существовании различного рода государственных программ для покупки недвижимости с целью последующей аренды. В этих случаях, можно получать хорошие налоговые скидки.
Россияне также сдают свои вранцузские виллы и квартиры, но в большей степени приобретают недвижимость как загородную летнюю резиденцию, место для уединения и отдыха».
Нина Метревели: «Доходность со сдачи в аренду зависит от ее вида: долгосрочная аренда на Лазурном берегу обычно покрывает коммунальные расходы и налоги, в то время, как сезонная позволяет получить чистую прибыль порядка 5-6% годовых.
Наибольший доход со сдачи в аренду приносят объекты для сезонной аренды на Лазурном берегу. При поиске арендного жилья необходимо обратить внимание, в первую очередь, на месторасположение объекта, затем на сумму коммунальных расходов и налогов».
Елена Беллути: «Главная цель инвестиций во Франции – это выгодно инвестировать капитал, обезопасить вложенные деньги и получить прибыль при перепродаже. Сдача в аренду является второстепенным запросом, хотя примерно 40% россиян в итоге ищут нанимателей. Сдавать жилье во Франции можно сезонно или постоянно. На Лазурном Берегу или в Париже, например, сезонная аренда является интересным бизнесом, который очень любят иностранные инвесторы».
Франция – это страна со стабильно развивающейся экономикой и неуклонным ростом цен на недвижимость. Все эти факторы позволяют успешно инвестировать свои средства, сохранить их и преумножить как в ближайшем, так и в отдаленном будущем.
Несмотря на то, что самым популярным видом инвестиций во Франции является перепродажа недвижимости, мы советуем не упускать из виду и возможность заработать на сдаче своей собственности в аренду. Тем более что жилье на Лазурном Берегу позволяет хорошо заработать на сезонной аренде, а недвижимость в других регионах – на долгосрочной.
Особенно мы рекомендуем обратить внимание на возможность покупки недвижимости во Франции в плохом состоянии с целью дальнейшего ремонта и перепродажи.
Автор: Ольга Давыдова
Фото: из личного архива автора
