Версия
для печати
для печати
Мы продолжаем серию материалов об инвестициях в недвижимость самых популярных у россиян стран мира. Хотите вложить средства в «бетонное золото» других государств? Тогда читайте о перспективах:
Мировой финансовый кризис затронул сектор недвижимости во всех странах Европы. Однако рынок жилья в Италии меньше пострадал от мировой экономической нестабильности, чем, например, в Испании. Причин тому несколько – очевидные и не очень. Одна например: большинство итальянских банков работают со швейцарскими финансовыми структурами, а как известно, Швейцарию кризис практически не затронул. Кроме того, в Италии не было строительного бума и спекулятивного роста цен на недвижимость, поэтому резкого спада цен не произошло.
С начала 2008 года к 2009 году в среднем цены на недвижимость в Италии снизились всего на 5%. А уже к концу 2010 года был зафиксирован рост стоимости жилья в таких регионах страны, как Ломбардия, Лигурия, Тоскана, Венето, а также на островах Сардиния и Сицилия. Однако спад стоимости домов и квартир все-таки был, он составил с 2008 года по 2013 год около 10%.
Средняя стоимость квадратного метра в Италии сильно разнится в зависимости от региона. Так, в Лацио, Венето и Трентино-Альто она составляет не менее €4000. В Ломбардии, Пьемонте, Тоскане, Лигурии она равняется €3000-3500 за «квадрат». Самой доступной она остается в Калабрии, Сардинии, Абруццо – €1200-1800 за кв. м.
Инвестиционные возможности Италии во многом определяются ее богатым культурным наследием и, как следствие, туристической привлекательностью. Вот почему именно в этой стране считается выгодным приобретать объекты коммерческой недвижимости – кафе, рестораны. Ну и разумеется сдавать жилье в аренду.
Андрей Ширшов, представитель компании «Imperatrice»: «Недвижимость в Италии не падала в цене в период кризиса 2008-2009 годов. Стоимость жилья в этот период оставалась стабильной, а после кризиса начала расти. Жилье в Италии все время растет в цене, поэтому инвесторы, решившие вложить деньги в итальянские квадратные метры, в худшем случае сохранят свои сбережения, а в лучшем – их преумножат.
Экономика Италии, в отличие от других южных стран, таких, как Греции или Испании, дифференцирована, то есть не зависит от какого-то конкретного сектора. В Италии развиты текстильная промышленность, машиностроение, а также сельское хозяйство. Кроме того, в Италии развит мелкий и средний бизнес. Более того, для открытия бизнеса на территории Италии россиянам не нужно получать специальных разрешений, а минимальный уставной капитал составляет всего €10 тыс. А это делает простой покупку коммерческой недвижимости в стране и организацию своего дела.
Весомым преимуществом является возможность получения ВНЖ при покупке недвижимости в Италии или открытии собственного бизнеса. При этом нет установленной ценовой границы приобретения жилья в стране для получения заветной пластиковой карточки. Достаточно иметь в своей стране минимальный годовой доход в €10 тыс. и выполнить ряд некоторых других условий».
София Валявская, представитель компании «Real Casa Italy»: «При покупке недвижимости в Италии надо обратить внимание на бюрократическую волокиту и часто меняющееся законодательство и налогообложение. Мой совет будет банален – надо обращаться в хорошее компетентное агентство. Хорошо, если в нем будет работать специальный человек, занимающийся данными вопросами, который сможет рассчитать налоги, а также правильно спрогнозировать прибыль с учетом всех нюансов, независимо оценить коммерческий объект и посоветовать оптимальную форму ведения бизнеса, чтобы максимально ограничить себя от возможных рисков».
Елена Лопырева, представитель компании «Arte Nova»: «К преимуществам покупки инвестиционной недвижимости в Италии можно отнести престижность страны и ее стабильность. Здесь не бывает резких скачков цен на жилье, а стоимость недвижимости все время растет.
В Италии очень сильная банковская система, ипотечные кредиты выдаются далеко не всем, поэтому в этой стране нет «пузыря» на рынке недвижимости, как, например, в Испании.
Кроме того, в Италии нет больших площадей под застройку. Поэтому часто перестраиваются старые здания. И плотность застройки низкая».
Минимальная стоимость жилья в Италии, на которой можно заработать, равняется €60-70 тыс. За эту цену можно приобрести качественную студию где-нибудь в Калабрии недалеко от моря. Если же говорить о коммерческой недвижимости, то здесь минимальная ценовая планка составляет €200 тыс.
Безусловно, есть и более дешевые предложения. Так, тысяч за €20 можно приобрести студию в городе Скалея региона Калабрия. Но это будет квартира в плохом состоянии и в трех километрах от моря. Недорогим регионом считается также Сицилия.
Андрей Ширшов: «Самыми перспективными регионами с точки зрения роста цен на жилье являются высокоразвитые индустриальные регионы Ломбардия, Пьемонт, а также Лигурия, представляющая собой все преимущества Лазурного берега».
София Валявская: «Что может быть интересно российским инвестором при покупке – многие продавцы соглашаются на отсрочку в 12 месяцев. Раньше это было просто немыслимо. А сейчас сплошь и рядом. То есть вносится изначально сумма в 20-30%, а остальное через год. Появилась и такая новая форма контракта купли-продажи как "Rent To Buy" – тоже интересный вариант решения проблемы с отсрочкой. У нотариуса подписываются одновременно два контракта: на аренду квартиры и предложение на ее покупку, например, через год. Таким образом, одновременно арендуется и покупается одна и та же квартира. Сразу вносятся те же 20-30% от стоимости квартиры и впоследствии ежемесячно выплачиваются арендная плата, естественно в счет цены покупки.
В чем большой плюс для покупателя – сразу же после подписания контракта он может въезжать, производить ремонт, покупать мебель и обустраиваться. А финальная сумма вносится потом только через год – с вычетом всем уплаченных сумм по аренде. Получается что-то вроде беспроцентного кредита».
Елена Лопырева: «На мой взгляд, лучшие перспективы роста цен на жилье – в Калабрии и на Сардинии».
Те люди, которые инвестировали в недвижимость самых престижных регионов Италии пять лет назад, ничего не потеряли. Спрос на недвижимость в Лигурии, Венето и на Сардинии не падал даже в кризис, поэтому игрокам рынка удалось сохранить свои сбережения. А поскольку популярность Италии растет, сейчас этим людям удалось продать купленные объекты по более высокой цене, чем стоимость приобретения.
Перспективы инвестиций в недвижимость Италии риэлторы оценивают с нескрываемым оптимизмом. Ведь в отличие от, например, Испании, в Италии есть регион Лигурия, стоимость жилья в котором – по их мнению – не будет снижаться вне зависимости от любых политических, экономических или социальных катаклизмов.
Рост стоимости жилья в Италии ожидается аналитиками на уровне 4-6% за ближайшие несколько лет.
Андрей Ширшов: «Ликвидность объекта в Италии зависит от платежеспособности покупателя. Для человека, который не располагает большим количеством средств, самым ликвидным видом недвижимости являются апартаменты. Для людей с более высоким доходом это будут виллы, коттеджи и дома. На мой взгляд, самыми ликвидными являются объекты коммерческой недвижимости, особенно покупка ресторана или кафе. При этом особенно важно выбрать правильный регион для покупки коммерческого объекта, например, Рим, где туристический поток не зависит от сезона».
София Валявская: «В связи с нестабильной политической ситуацией и внутренним экономическим кризисом, как и во всей Европе, в Италии на данный момент сложилась не очень благоприятная ситуация для самих итальянцев. В связи с этим они стали вкладывать меньше денег в недвижимость. В итоге много кто продает и мало кто покупает. Как результат, цены на недвижимость упали и продолжают падать, впервые за 30 лет. На данный момент самый активный покупатель – это иностранный. Учитывая тот факт, что новое итальянское правительство наконец-то начало воплощать ряд необходимых реформ, ситуация в скором времени пойдет на улучшение. На рынке недвижимости прогнозируется сначала стабилизация цен, а затем плавный их рост. Поэтому тому, кто купил пять-десять лет назад жилье, продавать его пока не стоит. Нужно подождать хотя бы пару лет. Сейчас же самое время покупать.
Самыми ликвидными остаются большие города – Рим, Флоренция, Милан. Если говорить о регионах в совокупности, то это Тоскана, Лацио и Умбрия (которая на данный момент остается незаслуженно недооцененной со стороны российских инвесторов)».
Елена Лопырева: «Перспективной в Италии является реставрация объекта с целью дальнейшей перепродажи. В этом случае можно повысить стоимость купленного объекта в разы. Что касается ликвидности, то самыми востребованными объектами являются апартаменты на итальянских озерах».
Доходность со сдачи в аренду недвижимости в стране составляет порядка 5% годовых. Это не много и не мало, в общем, как и во многих других странах Европы, о которых мы рассказывали в аналогичных материалах.
Россияне часто сдают недвижимость в Италии в аренду. Как правило, так поступают те покупатели, которые приобретали жилье для себя, но не имеют возможности проживать в стране круглогодично.
Услуги управляющих компаний по сдаче недвижимости в аренду стоят обычно 20% от прибыли. В их услуги, как правило, входят реклама, сдача, встреча туристов, смена белья, уборка.
Андрей Ширшов: «Наибольший доход с аренды жилья приносят такие регионы, как Лигурия, Сардиния, Сицилия. При поиске жилья для сдачи в аренду надо обратить внимание на близость к морю, а также развитость инфраструктуры – где поблизости рестораны, бары, кафе».
София Валявская: «Если сдавать жилье в аренду на длительный срок, то ликвидны такие районы Рима, как Пьяцца Болония, Номентана, Триесте, то есть с рядом с престижными римскими Университетами и рядом с огромным госпиталем Поликлинико. В этих районах аренда малометражной квартиры востребована всегда.
Многие состоятельные родители, посылая своих детей на учебу в такие престижные университеты Рима, как La Sapienza или Luiss, предпочитают селить своих чад рядом с университетами. Одновременно эти районы востребованы врачами, профессорами и адвокатами, которые предпочитают жить рядом со своим рабочим местом. У золотой молодежи Рима в почете Париоли и Понте Мильвио. В этих районах аренда тоже востребована всегда».
Елена Лопырева: «Наибольший доход со сдачи в недвижимости в аренду приносит Тосканская Ривьера, а также Милан. При поиске жилья для сдачи в аренду надо обратить внимание на близость к инфраструктуре, близость к морю, озеру или к метро – как в Милане –, а также на состояние объекта».
Относительно высокий порог входа, стабильность рынка, широкий спектр возможностей – вот важные характеристики Италии, как страны для инвестиций в недвижимость. Рассматривать их имеет смысл, если вы не гонитесь за бешеной (или скорой) прибылью при дальнейшей перепродаже объекта, но хотите сохранить свои сбережения.
Главное правило в Италии – точно выбрать регион, в котором вы планируете приобретать объект. От этого, кстати, зависит не только его ликвидность и доходность, но и стоимость.
Особенно рекомендуем обратить внимание в Италии на возможность реставрации дома или квартиры с целью дальнейшей перепродажи и на приобретение коммерческой недвижимости, особенно – кафе или ресторана.
Автор: Ольга Давыдова
Фото: Илья Огородников, Яков Березин
