Холодный душ: обзор рынка недвижимости Сингапура - 2015-2016

История

Сингапур - один из самых дорогих рынков недвижимости в мире. По данным Управления городской перепланировки, за последние 10 лет стоимость «квадрата» в городе-государстве выросла на 75,2%. Несколько лет назад правительство всерьез обеспокоилось перегревом и решило устроить жилищному сектору «холодный душ» в виде ограничительных мер.

Постоянным резидентам, иностранцам и зарубежным компаниям повысили дополнительные сборы на покупку недвижимости. Налоги для граждан Сингапура оставили прежними.

В 2014 году изменили структуру гербового сбора (buyer’s stamp duty). Например, ранее сбор с покупателя недвижимости составлял 1 сингапурский доллар с каждых 100 долларов первых 180 000 из стоимости недвижимости, 2 доллара с из следующих 180 000, и 3 доллара из сумм, превышающих предыдущие. Теперь размер общего сбора при первой, второй или третьей покупке составляет до 3% как для постоянных резидентов, так и для иностранных лиц: 1% от первых $180 000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180 000, и 3% от суммы, превышающей предыдущие.

С 2011 года существенно повысили налоговые ставки при продаже объекта недвижимости (seller’s stamp duty).

Законодательные изменения коснулись и оценки имущества. Ранее оценка проводилась до установления цены купли-продажи, с 2010 года - после согласования цены и сразу после оформления «опциона на продажу» по требованию покупателя. Каждый отчет является эксклюзивным и действителен только в период совершения одной сделки. В случае внесения изменений в цену или «опцион на продажу», необходимо провести повторную оценку. Обычно отчет оформляется в течение 5-10 рабочих дней с момента предоставления запроса.

Также были ужесточены правила по максимальному размеру займа для покупки недвижимости.

Был установлен минимальный размер первоначального взноса при оформлении займа.

Постоянных резидентов урезали в правах на собственность HDB квартир. Так, иностранцу разрешено приобретать государственные квартиры HDB только через три года после получения статуса «постоянного резидента Сингапура». Срок займа на приобретение государственного типа жилья сократился с 30 до 25 лет. Помимо этого, постоянным резидентам запрещена сдача квартир HDB в аренду.

• Не знаете, что такое HDB квартиры? Читайте здесь.

Комплекс охлаждающих мер помог правительству добиться желаемого. По данным FITCH Ratings, с момента пика в 2013 году цены на недвижимость в Сингапуре снизились на 8,2%.

Несмотря на наличие большого количества нераспроданных квартир девелоперы продолжают строительство новых кондоминиумов. По информации Savills, 32 970 из 75 188 объектов недвижимости не нашли покупателей по состоянию на конец 2014 года. Тем не менее, недавно законченные проекты, например, Marine Blue, демонстрируют хорошие продажи по цене $1800-2000 за кв. фут.

Согласно исследованию Savills, самым крупным проектом 2015 года является Kingsford Waterbay – 1,165 объектов недвижимости в районе Outside Central Region. Среди знаковых комплексов можно отметить также Botanique, North Park Residences, Sims Urban Oasis, Symphony Suites, Parksuites.

Тренды 2015-2016

• Охлаждающие меры правительства принесли результат: иностранцы по-прежнему интересуются дорогими объектами в центральных районах, но количество сделок заметно сократилось.

• Главные зарубежные игроки на рынке - выходцы из Китая, Малайзии, Индии, Индонезии. По отчету агентства R’ST, в сравнении с третьим кварталом 2014 года зарегистрировано 163 сделки с гражданами материкового Китая (против 222), 184 – с малазийцами (224), 39 – с гражданами Индонезии (112), 57 сделок – с индийцами (против 100).

• Покупателей недвижимости из России можно разделить на две категории – мигранты и инвесторы.

• Характер миграции в Сингапур отличается от соседних направлений. Это одно из самых развитых государств планеты с высокими ценами на жилье и сферу обслуживания. Сюда едут не «дауншифтеры», а квалифицированные сотрудники транснациональных компаний. Русскоязычное сообщество составляет около 2000 человек.

• Сингапур возглавляет рейтинг Doing Business – лучших государств для ведения бизнеса, а также лидирует в топе лучших стран для экспатов по версии банка HSBC. 67% иммигрантов заявляют о том, что качество жизни здесь выше, чем на родине.

• Инвесторы выбирают недвижимость в центральных районах Сингапура, которая приносит высокий прирост капитала, экспаты часто селятся в пригороде, где стоимость квадратного метра ниже. Объекты с видом на море на Восточном побережье подходят как для собственного проживания, так и для инвестирования.

• Самыми востребованными являются небольшие (до 80 кв. м) кондоминиумы в центральных районах Сингапура.

• Доходность от сдачи в аренду вторичной недвижимости составляет 2,83%. Данный показатель чуть выше, чем в Гонконге, но ниже, чем в Бангкоке.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Ценовой портрет рынка

• Посмотрите актуальные предложения недвижимости в Сингапуре или оставьте заявку на подбор варианта по вашим требованиям.

Перспективы

Ожидается, что в 2016 году цены на частную недвижимость снизятся еще на 3-5%, а в кондоминиумах с большим количеством непроданных квартир, спад может быть более значительным. Но это как раз тот случай, когда падение цен говорит не о болезни, а о здоровом состоянии рынка.

Плюсы Сингапура для инвесторов остаются прежними – сильная экономика, низкая безработица (2%), ограниченная площадь застройки, миграция состоятельных людей со всего мира. Если правительство даст хоть небольшие послабления иностранцам, а об этом уже начинают задумываться, к 2017 году снова начнется рост.

Свой покупатель у Сингапура наверняка останется. Другое дело, что число сделок с русскоговорящими инвесторами в обозримом будущем вряд ли будет исчисляться хотя бы сотнями. Для нас Сингапур – все еще экзотическое направление, которое к тому же далеко не все могут себе позволить.

Текст Анастасия Фалей
Фото pixabay/Jason Goh

Благодарим Татьяну Шереметьеву, президента Российско-Сингапурского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала. 

Условия цитирования материалов Prian.ru