Для иностранцев действуют запреты на покупку отдельных видов недвижимости. В 1973 году правительство Сингапура приняло Закон о жилой недвижимости (Residential Property Act), который ввел ограничения на покупку и владение иностранцами частной жилой недвижимостью, предоставив приоритет покупки собственности гражданам Сингапура.
Закон ограничивает покупку иностранцами следующих видов недвижимости:
На покупку данных видов недвижимости требуется получить разрешение Земельного Управления Сингапура.
Без специального разрешения иностранцы могут купить:
Большинство иностранцев в Сингапуре живут в частных домах – кондоминиумах, в которых есть дополнительные услуги: бассейны, тренажерные залы, теннисные и сквош корты, игровые площадки для детей, площадки для барбекю, круглосуточная охрана и др.
Плюсы:
Минусы:
В рамках Глобальной программы инвестора (GIP), реализуемой Советом экономического развития Сингапура иностранные граждане могут получить статус «постоянного резидента» в случае инвестирования на определенную сумму при организации бизнеса или открытии венчурных фондов, трестов, цель которых – экономическое развитие.
Если говорить об инвестировании в жилую недвижимость, венчурный фонд или трест, то сумма проекта должна составлять не менее $2 млн. До 50% инвестиций может быть задействовано в частном жилом секторе, который не попадает под ограничение на владение иностранными гражданами.
Самым дешевым видом жилья в Сингапуре являются государственные квартиры HDB – квартиры, построенные и управляемые Советом содействия развитию жилищного строительства (Housing Development Board), в которых проживают около 80% сингапурцев.
Плюсы:
Минусы:
Один из гибридов квартир HDB и кондоминиумов – «исполнительные» кондоминиумы (executive condominiums). Они предлагают практически все сервисы, доступные в кондоминиуме, стоят дешевле, чем кондоминиумы, но накладывают ограничения на покупку и продажу:
Приняв решение о покупке, вы можете обратиться в авторитетное агентство недвижимости, которое предоставит вам всю необходимую информацию о рынке и поможет выбрать подходящий объект для инвестиций и получить наиболее выгодные условия.
Все агентства в Сингапуре, как правило, имеют одну и ту же базу данных по предложениям на рынке недвижимости. Обращаясь к услугам одного агента, вы сможете сэкономить время, не просматривая одни и те же объекты с разными риэлторами, а также облегчить задачу самому агенту, так как после нескольких просмотров он сможет понять ваши интересы.
Сделки напрямую с продавцом проходят в Сингапуре крайне редко. Сингапурцы, как правило, всегда нанимают риэлтора для предоставления их интересов. На практике, в сделке купли-продажи недвижимости обычно участвуют агент со стороны продавца и агент со стороны покупателя. На финальной стадии также возможно участие непосредственных продавца и покупателя, впрочем, это остается на их личное усмотрение, так как всю работу выполняют агенты по недвижимости.
Чтобы купить недвижимость в Сингапуре, можно обратиться к российской компании, работающей с сингапурскими партнерами, либо связаться непосредственно с риэлторами в Сингапуре. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. Он занимается юридическим оформлением всех процедур. В Сингапуре функции нотариуса разрешено выполнять агентам по недвижимости (при наличии лицензии!).
После того, как вы выбрали интересный вам объект, необходимо убедиться в следующем:
Если нет возможности лично приехать в Сингапур, сделку можно совершить удаленно. В таком случае нужна доверенность, которая составляется адвокатом в Сингапуре. Доверенность высылается в Россию, и клиент должен подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент дает право агентству недвижимости совершить сделку на покупку недвижимости от своего лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.
Однако покупателю все же лучше приехать в Сингапур для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит в течение так называемого смотрового тура, организуемого агентством. Обычно покупатель самостоятельно оплачивает проживание, дополнительные расходы на организацию тура также берет на себя покупатель.
Когда вы определились с объектом недвижимости, будьте готовы оплатить депозит, оформляя таким образом «опцион на покупку». Данный депозит дает право приобрести имущество по оговоренной цене, а также предоставляет 3 недели для окончательного принятия решения о сделке у застройщика и 2-3 недели в случае приобретения вторичного объекта недвижимости.
Если вы приобретаете вторичную недвижимость, то депозит составляет от 1% от стоимости объекта. Если сделка разрывается, залог не возвращается. В случае продолжения сделки необходимо оплатить последующие 4% от стоимости объекта продавцу, показав таким образом серьезность намерений. Эти 5% являются платой за бронирование объекта.
После внесения данной суммы подписывается договор купли-продажи. В течение следующих двух недель с момента подписания договора купли-продажи вам необходимо оплатить государственные гербовые сборы и юридические сборы за оформление сделки. Оставшаяся сумма денег по договору вносится в течение следующих 8-10 недель с момента оформления «опциона на покупку».
Если вы берете ипотечный кредит в Сингапуре, надо предоставить банку все документы об оформлении «опциона на покупку» или договора купли-продажи и внесенном депозите для корректировки конечной суммы заема. В день окончания сделки покупатель вносит недостающую сумму денег, и агент продавца передает ключи и документы.
Передача документов свидетельствует о передаче собственности от продавца покупателю. После этого, адвокат покупателя подает заявление в Земельное управление Сингапура о выдаче нового свидетельства о собственности.
Если сделка совершается напрямую с застройщиком по недостроенному объекту недвижимости, то депозит или так называемый «опцион на покупку» составляет 5% от стоимости объекта, после чего предоставляется договор купли-продажи.
«Опцион на покупку» действителен в течение последующих 3 недель, по истечении которых подписывается договор купли-продажи и оплачиваются гербовые сборы. Затем вносятся дополнительно 15% от стоимости объекта. Следующие платежи вносятся на разных этапах строительства. Оставшаяся сумма перечисляется после того, как дом построен и получен Акт о сдаче объекта в эксплуатацию.
При срыве договора купли-продажи 75% цены договора возвращается клиенту, а 25% остаются у продавца.
Стоит обратить внимание, что в отношении государственных квартир HDB действуют определенные правила на сумму опциона, сумму депозита и срок предоставления опциона: cумма опциона не превышает $1000, сумма депозита не более $5000 (в том числе сумма опциона), срок предоставления опциона – 14 дней. В случае отказа от продолжения сделки внесенная сумма опциона не возвращается.
В случае приобретения вторичного объекта недвижимости адвокат продавца должен предоставить свидетельство о собственности, подтверждающее право собственности владельца и справку об отсутствии банкротства и обременений на квартиру. Как правило, этот документ находится у покупателя до завершения сделки. После того, как сделка окончена, старое свидетельство о собственности передается Земельному Управлению Сингапура для обмена на новое.
Покупатель может потребовать осмотреть недвижимость до окончания сделки купли-продажи. Покупатель также может внести данное требование в «опцион на покупку». Покупатель имеет право осмотреть состояние квартиры, оборудования и других предметов, продажу которых одобрил продавец, а также проверить наличие незаконных перепланировок. В случае наличия несанкционированных перепланировок продавец обязан восстановить продаваемый объект в первоначальный вид до одобрения сделки купли-продажи.
В договоре купли-продажи указываются:
Договор подписывается продавцом/поверенным продавца и покупателем/поверенным покупателя. Сделка проводится юристом-нотариусом. После подписания договора купли-продажи и внесения полной оплаты кондоминиум переходит в собственность покупателю на срок от 999 лет до бесконечности, квартира HDB – на срок 99 лет, по истечении которых требуется продление прав.
Если вы хотите приобрести недвижимость в Сингапуре в кредит, обязательной процедурой является оценка объекта. Она напрямую влияет на размер предоставляемого ипотечного кредита.
Индивидуальный заемщик может взять до 80% от цены квартиры или ее рыночной стоимости (банк ориентируется на сумму, которая ниже) в ипотеку в местном банке с возможной рассрочкой до 35-ти лет или достижения возраста 75 лет. Если у вас уже есть недвижимость в Сингапуре или если кредитный возраст заемщика превышает 65 лет, размер кредита не превысит 60% от стоимости жилья. Рефинансированная ставка в государственном банке Сингапура составляет 1,25%, а ипотечная ставка – 2%. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости.
Если же покупатель рассматривает вариант покупки недвижимости в Сингапуре в качестве инвестиций для последующей сдачи в аренду или перепродажи, следует учитывать, что доходы от аренды здесь, как правило, ниже чем в соседних азиатских странах, но зато намного выше степень безопасности вложений.
В Сингапуре есть три вида гербовых сборов, ответственность за оплату двух из которых лежит полностью на покупателе: общий сбор с покупателя недвижимости (buyer’s stamp duty), дополнительный сбор с покупателя недвижимости (additional buyer’s stamp duty).
Размер общего сбора при первой, второй или третьей покупке недвижимости составляет до 3% как для постоянных резидентов, так и для иностранных лиц: 1% от первых $180000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180000, и 3% от суммы, превышающей предыдущие. Размер дополнительного сбора варьируется:
Дополнительный сбор с покупателя недвижимости | 1-я покупка | 2-я покупка | 3-я покупка |
---|---|---|---|
Ин. лица, явл. гражданами США или гражданами/постоянными резидентами Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии, Исландии | 0% | 7% | 10% |
Постоянный резидент Сингапура | 5% | 10% | 10% |
Иностранное лицо | 15% | 15% | 15% |
Юр. лицо/ компания | 15% | 15% | 15% |
Оплата гербовых сборов проводится в течение 14 дней в Налоговом управлении Сингапура после оформления «опциона на покупку». Сделка не может продолжаться, пока не уплачены сборы. Если гербовые сборов не погашены в течение трех месяцев, налагается штраф, эквивалентный неоплаченной пошлине. В случае превышения вышеуказанного срока дополнительно уплачивается штраф, эквивалентный 4-х кратной пошлине. В случае полного уклонения от внесения гербовых сборов, покупателю грозит штраф в размере $10 тысяч и/или даже тюремное заключение до 3 лет.
Если покупатель по каким-либо причинам решает продать купленное имущество, то надо быть готовым к разным налоговым ставкам (seller’s stamp duty).
Год перепродажи объекта недвижимости | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год |
Налоговая ставка | 16% | 12% | 8% | 4% |
Примерный расчет стоимости недвижимости с учетом дополнительных расходов:
Стоимость объекта недвижимости – кондоминиум за $1000000.
- Налог на приобретение: 1-й налог 15% от стоимости: $150000; 2-й налог в размере 3%: $5400
- Услуги нотариуса: $2000-2500
- Комиссия агента 2-3%: $20000-30000
Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: около $1188000
В Сингапуре самостоятельно регистрировать сделку не нужно. Все функции по информированию государственных органов о переходе права собственности лежат на агентах. Также агенты привлекают к сделке юристов-нотариусов для подписания документов и внесения депозита и последующей оплаты. Именно юрист-нотариус занимается оформлением всей необходимой документации и юридическим оформлением сделки.
Стоит отметить, что в случае купли-продажи объекта недвижимости со стороны государственного регистратора недвижимости подаётся бронь для защиты интересов покупателя, согласно которой продавец не может продать эту недвижимость третьим лицам.
Благодарим Татьяну Шереметьеву, президента Российско-Сингапурского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала.
Фото: wikimedia – Hans Bernhard, RoB, Lars Heineken, Tobias Schmid