Тихий рост: обзор рынка недвижимости Хорватии – 2016

История

В 2008-2013 годах на рынке недвижимости Хорватии, как и многих стран Европы, разыгрался кризис. Спрос иностранных покупателей резко сократился, да и местные стали покупать меньше, чем в тучные годы, замедлились темпы строительства, а цены поползли вниз. «Квадрат» дешевел на 5-15% ежегодно в зависимости от качества недвижимости и ее расположения. 

В 2014-м стали заметны первые признаки стабилизации, а к 2015-му по всей стране уже наблюдался рост стоимости жилья. Впрочем, совсем не быстрый – по данным Национального бюро статистики, за год недвижимость прибавила к цене в среднем 1,9%. 

При этом квартиры в столице и отдаленных от моря регионах продолжили дешеветь, чего нельзя сказать о недвижимости на побережье. Рост запрашиваемых цен на приморские виллы и квартиры достигал 15% за год, во многом благодаря повышению спроса со стороны иностранцев. Число сделок также увеличилось. По официальным данным, собственников сменили на 21% больше объектов, чем годом ранее. 

В последние годы в Хорватии произошло несколько важных изменений. Во-первых, страна вступила в Евросоюз. Революционного влияния на жилищный сектор это не оказало. По крайней мере, если понимать под революцией то, что мы наблюдали в Латвии и Эстонии после присоединения к ЕС – а именно, колоссальный скачок цен. В Хорватии перемены носили эволюционный характер – законодательство постепенно подстраивалось под общеевропейские нормы, что спустя пару лет сделало страну более привлекательной для граждан Германии, Италии, Австрии… 

Во-вторых, в 2014 году Хорватия разрешила покупателям из стран, не входящих в Евросоюз, оформлять недвижимость на физическое лицо. Ранее для любой сделки надо было регистрировать компанию, что увеличивало расходы на содержание дома или квартиры на €1500-3000 в год. 

Вопреки ожиданиям, к всплеску спроса от россиян и украинцев это не привело. Параллельно Хорватия ввела визы, да и экономическое положение в России и Украине ухудшилось. Все это нивелировало возможный положительный эффект от введения новых правил совершения сделки. Русскоговорящих среди покупателей в Хорватии по-прежнему не более 10% от всех иностранцев. 

Тренды – 2016

• В 2015-2016 года спрос на недвижимость на побережье Хорватии начал расти. Активнее стали не только местные жители, но и иностранцы, особенно из Германии и Словении. Здесь также покупают австрийцы, голландцы, британцы, венгры, итальянцы. После вступления Хорватии в Евросоюз интерес к ней вырос. 
• Доля русскоязычных покупателей в Хорватии (Россия, Украина, Казахстан, Беларусь) не превышает 10% от общего числа иностранцев, однако средний чек сделки выше, чем у европейцев. 
• В последние год-два на рынке стали заметнее украинцы, которые чаще всего подыскивают варианты доходной недвижимости на побережье. По оценкам риэлторов, их привлекает возможность получать прибыль, перспектива иммиграции, а также то, что в Хорватии для открытия счета не надо проходить сложные процедуры подтверждения источника доходов. 
• Самыми популярными регионами у иностранцев остаются Истрия (города Пула, Ровинь, Опатия) и Далмация (Дубровник, Сплит). 
• Иностранцы в Хорватии покупают, как квартиры, так и виллы. Новый тренд – рост интереса к реновированным старинным домам в истринском стиле, расположенным на некотором удалении от моря (10-20 км.).
• Дубровник остается самым дорогим городом страны. Средняя стоимость квадратного метра здесь - €3200, а в элитных проектах – более €5000. Сравнительно высокие средние цены также в Опатии (€2900) и Сплите (€2200). Для сравнения: в Пуле качественная «вторичка» продается по €1500 за кв. м., новое жилье рядом с морем – по €2000, а проекты на первой линии – по €3500 за квадрат. В маленьких поселках Истрии есть предложения и по €1000-1200 за кв.м. 
• Интересно, что недвижимость в столице Хорватии – Загребе – гораздо дешевле, чем в крупных приморских городах. В среднем - €1500 за кв. м. У иностранцев столичные апартаменты спросом не пользуются. 
• Частных вилл в шаговой доступности от пляжа в Хорватии немного и цены на них высоки – с вас попросят минимум €500 000. Такой же дом, но в 10 километрах от моря, можно купить уже за €150 000. 
• Большинство иностранцев по-прежнему покупают недвижимость в Хорватии для собственного пользования, однако доля тех, кто рассчитывает на рентный доход, растет с каждым годом. 
• Средняя доходность от аренды квартиры в Хорватии составляет 5% годовых. При этом местное побережье является круглогодичным курортом для европейцев, особенно пенсионеров, которые приезжают сюда на автомобиле. Потенциально прибыль можно поднять и до 8-10% годовых. Однако услуги по управлению здесь не так развиты, как, например, в Германии, найти агентство, которое возьмется сдавать ваш объект, будет сложнее. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Ценовой портрет рынка 

Новый 50-метровый таунхаус с небольшим земельным участком, расположенный в 900 метрах от моря, в местечке Барбарига, что в Истрии, можно купить за €69 000	Трехкомнатную квартиру в Пуле, вторичный рынок, продают за €97 000. До моря - 2 км, зато каждый "квадрат" вам обойдется всего в €1000.

Стильная квартира в 200 метрах от пляжа в Медулине идет за €165 000. За эти деньги вы получите 85 кв. м жилой площади и панорамный вид на море.	Апартаменты на 100 "квадратов" в новом доме с бассейном в центре Опатии можно купить за €450 000. Вид на залив Кварнер прилагается.

3-этажный дом площадью 240 кв. м со всеми коммуникациями можно купить за €80 000. Правда, расположен он не на море, а в горном районе Горски-Котар.	Колоритный старинный дом в 1,5 км от моря выставлен за €189 000. Объект полностью реновирован, а с террасы открываются впечатляющие виды.

За €290 000 продают 3-этажный дом, расположенный на холмах Лижняна. К объекту прилагается ухоженный участок с бассейном.	Новая вилла с 4 спальнями в окрестностях Сплита выставлена на продажу за €499 000. Может использоваться для личного проживания или для сдачи в аренду.

Современная вилла в Медулине, расположенная в 150 метрах от моря, продается за €990 000. Площадь дома - 270 кв.м, на участке гараж, бассейн и садик с маслиновыми деревьями.	Вилла на первой линии с частным пляжем, площадью 1000 кв. м обойдется вам в €7 500 000. В доме 3 этажа, 3 спальни, 5 ванных, 4 джакузи, спортзал, сауна, винный погреб.

• Внимание: если ссылки на объекты не работают, значит, именно эти варианты уже проданы. Смотрите другие предложения в Хорватии и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям. 

Перспективы

Экономика Хорватии пошла на поправку. В 2015-м благодаря поддержке туристического сектора ВВП страны увеличился на 1,6%. В нынешнем году власти ожидают рекордных с 2007-го показателей – плюс 2,1%. Хорватские риэлторы уверены, что период падения цен на недвижимость также закончился. Впрочем, никто пока не прогнозирует быстрого роста. 

По статистике Prian.ru, Хорватия замыкает ТОП-20 популярных стран для приобретения недвижимости за рубежом. Для сравнения: ее главная конкурентка – Черногория – находится на 7-м месте в рейтинге. В 2016-2017 годах бороться за внимание россиян, украинцев, белорусов Хорватии будет непросто. Здесь не выдают ВНЖ бонусом к покупке квартиры, как в Черногории, и не продают квартиры на первой линии дешевле €1000 за кв. м., как в Албании. И все же свой покупатель у Хорватии есть, пусть и не массовый. 

Ожидается рост интереса от граждан Германии. В отдаленной перспективе это может привести к развитию сектора аренды – немцы обычно очень внимательно подходят к выбору объекта и умеют управлять своим имуществом. Эта волна, в свою очередь, может подтолкнуть и других иностранцев к совершению инвестиционных сделок. 

Автор Анастасия Фалей
Фото - из базы объектов Prian.ru

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Анну Миначенко, управляющего партнера хорватской компании Panorama Real Estate.

Условия цитирования материалов Prian.ru