Версия
для печати
для печати
Своим взглядом на настоящее и будущее немецкого рынка недвижимости делится Ольга Мюллер, MRICS, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH, юрист-экономист и сертифицированный оценщик.
За последние два года рынок Германии резко изменился. Спрос стал в разы превышать предложения. В дополнение к этому низкие ставки на финансирование невероятно усилили покупательскую активность.
Все это привело к тому, что объектов на рынке нет. Покупать нечего. Но если у вас есть объект для продажи – сейчас самое время его реализовать.
В прошлом году мой постоянный клиент, один из немецких фондов, купил 90 объектов недвижимости. План на этот год – купить еще 90 – пока был выполнен всего лишь на 15%, а год уже заканчивается.
Когда ко мне обращаются новые клиенты с желанием инвестировать в торговую недвижимость, приходится объяснять, что сегодня это уже невыгодно. Многие годы торговая недвижимость имела свои преимущества – она была более рентабельна, чем жилая.
Но сейчас ситуация развернулась на 180 градусов.
А что мы видим сегодня? Максимальная рентабельность торговых объектов достигает планки – 6%. И это будет далеко не Мюнхен, даже не Дрезден или Магдебург. Объект будет находиться в деревне, названия которой вы никогда не слышали.
Да, иногда, такая деревня может оказаться Клондайком, например, если в регионе нулевая конкуренция с другими предпринимателями. Но это встречается в 1% случаев. В остальных же 99% конкуренция очень активная, идет ожесточенная борьба.
Добавьте к этому отрицательный экономический и демографический рост региона и получите на выходе объект, договор аренды которого могут и не продлить через 15 лет. Или продлят на очень невыгодных условиях, и собственник будет рад, что его недвижимость хоть как-то сдана в аренду и не полностью обесценилась.
Банки правильно делают, что дают кредит только на срок действия договора аренды. Они не хотят рисковать.
И что получается, если вы, например, такой объект финансируете? А получается приблизительно следующее: допустим, уровень годовой аренды составляет €136 000 при общем размере инвестиции €2 500 000 и размером собственного капитала €1 250 000, часть денег – около 15% (€20 400) – у вас уходит на обслуживание объекта и юрлица, 17% (€23 120) вы отдаете банку в качестве выплаты по процентам, 52% (€70 720 евро) оплачиваете тело кредита.
У вас на руках остается 16% (€21 760), или 1,74% – рентабельность на собственные средства ROE в краткосрочном периоде, т.е. без учета увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита, при окупаемости 57 лет или 7,4% – рентабельность на собственные средства ROE в долгосрочном периоде, т.е. с учетом увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита. Проблема только в том, что в большинстве случаев у торговой недвижимости стоимость объекта по истечению срока договора, т.е. через 15 лет падает, а не остается константной.
А теперь давайте посмотрим такой сценарий. Через 15 лет арендатор супермаркета действительно не продлевает договор, и здание остается пустым.
И кто получается заработал? Банк. А вы остались с отрицательным балансом – рентабельность собственного капитала ROA в долгосрочном периоде приблизительно 10%, но только это рентабельность не в год, а за весь период инвестиции – 15 лет.
Позвольте здесь заметить, что срок эксплуатации супермаркета – максимум 40 лет. Т.е. самое позднее через 40 лет здание нужно снести и построить новое, а это дополнительные инвестиции.
И здесь вы спросите, но ведь недвижимость может и вырасти в цене? Да, может. Но для этого должно быть выполнено несколько условий:
Читайте также: Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы
А теперь возьмем сектор жилой недвижимости. Рентабельность доходных домов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Лейпциг, составляет максимально 4%. Понимая это, инвесторы, покупающие недвижимость в крупных городах, уже давно рассчитывают не на доход от аренды, а на рост стоимости квадратного метра.
У меня для вас новость! Такого роста больше не будет.
Жилая недвижимость в Берлине, Штутгарте и Мюнхене переоценена на 75%. Хорошо, что Лейпциг к ним пока еще не относится, развитие цен здесь запаздывает на 4-5 лет и тот пик придется не на 2018 год, а на 2022-2023.
Роста ставок на аренду не предполагается, а вот новых строительных объектов вводится очень много – более 300 000 единиц жилья. Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока. При этом жители городов в связи с ростом зарплаты активнее берут кредиты на покупку собственной квартиры или дома.
А что будет, если ставка на финансирование немного вырастет? Правильно, спрос упадет. А что будет, когда упадет спрос? Опять правильно, цены начнут снижаться.
Читайте также: Жилая недвижимость Германии. Дом, где рождается доход
Тем, кто хочет приобрести объекты, надо искать недооцененные районы и изучать их перспективы.
Как это сделать? Мой совет: ищите грамотного специалиста, который проанализирует локальный рынок для вас. Я, например, для этого выезжаю на место, общаюсь с людьми и обязательно знакомлюсь лично с самим бургомистром или хотя бы с его программой. Он должен меня убедить и заставить поверить, что он сможет в ближайшие годы развить свой регион так, чтоб там начали расти цены на недвижимость, а значит, чтобы мои клиенты выиграли.
Тем, кто сейчас имеет хороший объект на руках, рекомендую быстро продать его по очень выгодной цене.
Скорость очень важна, так как таких высоких цен на готовую недвижимость в ближайшие годы уже не будет. Чтобы сделка прошла успешно, нужно найти специалиста, который упакует объект, подготовит к продаже и найдет покупателей по самой привлекательной цене.
Автор Ольга Мюллер
Фото pixabay.com
