Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

28 октября 2017 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»?

Своим взглядом на настоящее и будущее немецкого рынка недвижимости делится Ольга Мюллер, MRICS, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH, юрист-экономист и сертифицированный оценщик.


За последние два года рынок Германии резко изменился. Спрос стал в разы превышать предложения. В дополнение к этому низкие ставки на финансирование невероятно усилили покупательскую активность.

Все это привело к тому, что объектов на рынке нет. Покупать нечего. Но если у вас есть объект для продажи – сейчас самое время его реализовать.

В прошлом году мой постоянный клиент, один из немецких фондов, купил 90 объектов недвижимости. План на этот год – купить еще 90 – пока был выполнен всего лишь на 15%, а год уже заканчивается.

Когда ко мне обращаются новые клиенты с желанием инвестировать в торговую недвижимость, приходится объяснять, что сегодня это уже невыгодно. Многие годы торговая недвижимость имела свои преимущества – она была более рентабельна, чем жилая.

Но сейчас ситуация развернулась на 180 градусов.

 

Риски при покупке торговой недвижимости

Риски при покупке торговой недвижимости

А что мы видим сегодня? Максимальная рентабельность торговых объектов достигает планки – 6%. И это будет далеко не Мюнхен, даже не Дрезден или Магдебург. Объект будет находиться в деревне, названия которой вы никогда не слышали.

Да, иногда, такая деревня может оказаться Клондайком, например, если в регионе нулевая конкуренция с другими предпринимателями. Но это встречается в 1% случаев. В остальных же 99% конкуренция очень активная, идет ожесточенная борьба.

Добавьте к этому отрицательный экономический и демографический рост региона и получите на выходе объект, договор аренды которого могут и не продлить через 15 лет. Или продлят на очень невыгодных условиях, и собственник будет рад, что его недвижимость хоть как-то сдана в аренду и не полностью обесценилась.

Банки правильно делают, что дают кредит только на срок действия договора аренды. Они не хотят рисковать.

И что получается, если вы, например, такой объект финансируете? А получается приблизительно следующее: допустим, уровень годовой аренды составляет 136 000 при общем размере инвестиции 2 500 000 и размером собственного капитала 1 250 000, часть денег – около 15% (20 400) – у вас уходит на обслуживание объекта и юрлица, 17% (23 120) вы отдаете банку в качестве выплаты по процентам, 52% (70 720 евро) оплачиваете тело кредита.

У вас на руках остается 16% (21 760), или 1,74% – рентабельность на собственные средства ROE в краткосрочном периоде, т.е. без учета увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита, при окупаемости 57 лет или 7,4% рентабельность на собственные средства ROE в долгосрочном периоде, т.е. с учетом увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита.  Проблема только в том, что в большинстве случаев у торговой недвижимости стоимость объекта по истечению срока договора, т.е. через 15 лет падает, а не остается константной. 

А теперь давайте посмотрим такой сценарий. Через 15 лет арендатор супермаркета действительно не продлевает договор, и здание остается пустым.

  • Общий размер инвестиции – €2 500 000.
  • Собственный капитал 50% – €1 250 000.
  • Чистая прибыль за 15 лет - 326 400.
  • Стоимость объекта через 15 лет без арендатора – €500 000.

И кто получается заработал? Банк. А вы остались с отрицательным балансом – рентабельность собственного капитала ROA в долгосрочном периоде приблизительно 10%, но только это рентабельность не в год, а за весь период инвестиции 15 лет. 

Позвольте здесь заметить, что срок эксплуатации супермаркета – максимум 40 лет. Т.е. самое позднее через 40 лет здание нужно снести и построить новое, а это дополнительные инвестиции.

И здесь вы спросите, но ведь недвижимость может и вырасти в цене? Да, может. Но для этого должно быть выполнено несколько условий:

  • конкурентоспособное место,
  • наличие одного или нескольких арендаторов на объект по истечению срока договора,
  • объект должен соответствовать требованиям арендатора по площади, внешнему виду, техническому оснащению и т.д.,
  • высокий спрос на рынке.


Читайте также: Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы

 

Риски при покупке жилой недвижимости

Риски при покупке жилой недвижимости

А теперь возьмем сектор жилой недвижимости. Рентабельность доходных домов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Лейпциг, составляет максимально 4%. Понимая это, инвесторы, покупающие недвижимость в крупных городах, уже давно рассчитывают не на доход от аренды, а на рост стоимости квадратного метра.

У меня для вас новость! Такого роста больше не будет.

Жилая недвижимость в Берлине, Штутгарте и Мюнхене переоценена на 75%. Хорошо, что Лейпциг к ним пока еще не относится, развитие цен здесь запаздывает на 4-5 лет и тот пик придется не на 2018 год, а на 2022-2023.

Роста ставок на аренду не предполагается, а вот новых строительных объектов вводится очень много – более 300 000 единиц жилья. Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока. При этом жители городов в связи с ростом зарплаты активнее берут кредиты на покупку собственной квартиры или дома.

А что будет, если ставка на финансирование немного вырастет? Правильно, спрос упадет. А что будет, когда упадет спрос? Опять правильно, цены начнут снижаться.

Читайте также: Жилая недвижимость Германии. Дом, где рождается доход

 

Что же делать?

Тем, кто хочет приобрести объекты, надо искать недооцененные районы и изучать их перспективы.

Как это сделать? Мой совет: ищите грамотного специалиста, который проанализирует локальный рынок для вас. Я, например, для этого выезжаю на место, общаюсь с людьми и обязательно знакомлюсь лично с самим бургомистром или хотя бы с его программой. Он должен меня убедить и заставить поверить, что он сможет в ближайшие годы развить свой регион так, чтоб там начали расти цены на недвижимость, а значит, чтобы мои клиенты выиграли.

Тем, кто сейчас имеет хороший объект на руках, рекомендую быстро продать его по очень выгодной цене.

Скорость очень важна, так как таких высоких цен на готовую недвижимость в ближайшие годы уже не будет. Чтобы сделка прошла успешно, нужно найти специалиста, который упакует объект, подготовит к продаже и найдет покупателей по самой привлекательной цене.

 

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать

Фоторепортаж: инвесторы в недвижимость Германии встретились в Москве

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости Германии? Сколько составит чистый доход инвестора? Как получить ВНЖ для себя и семьи? Вопросы надежности вложений, налогообложения и доходности обсуждались в течение двух дней на Международном форуме «Германия – инвесторам» в Москве. Читать

Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать

Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать