Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

28 октября 2017 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»?

Своим взглядом на настоящее и будущее немецкого рынка недвижимости делится Ольга Мюллер, MRICS, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH, юрист-экономист и сертифицированный оценщик.


За последние два года рынок Германии резко изменился. Спрос стал в разы превышать предложения. В дополнение к этому низкие ставки на финансирование невероятно усилили покупательскую активность.

Все это привело к тому, что объектов на рынке нет. Покупать нечего. Но если у вас есть объект для продажи – сейчас самое время его реализовать.

В прошлом году мой постоянный клиент, один из немецких фондов, купил 90 объектов недвижимости. План на этот год – купить еще 90 – пока был выполнен всего лишь на 15%, а год уже заканчивается.

Когда ко мне обращаются новые клиенты с желанием инвестировать в торговую недвижимость, приходится объяснять, что сегодня это уже невыгодно. Многие годы торговая недвижимость имела свои преимущества – она была более рентабельна, чем жилая.

Но сейчас ситуация развернулась на 180 градусов.

 

Риски при покупке торговой недвижимости

Риски при покупке торговой недвижимости

А что мы видим сегодня? Максимальная рентабельность торговых объектов достигает планки – 6%. И это будет далеко не Мюнхен, даже не Дрезден или Магдебург. Объект будет находиться в деревне, названия которой вы никогда не слышали.

Да, иногда, такая деревня может оказаться Клондайком, например, если в регионе нулевая конкуренция с другими предпринимателями. Но это встречается в 1% случаев. В остальных же 99% конкуренция очень активная, идет ожесточенная борьба.

Добавьте к этому отрицательный экономический и демографический рост региона и получите на выходе объект, договор аренды которого могут и не продлить через 15 лет. Или продлят на очень невыгодных условиях, и собственник будет рад, что его недвижимость хоть как-то сдана в аренду и не полностью обесценилась.

Банки правильно делают, что дают кредит только на срок действия договора аренды. Они не хотят рисковать.

И что получается, если вы, например, такой объект финансируете? А получается приблизительно следующее: допустим, уровень годовой аренды составляет 136 000 при общем размере инвестиции 2 500 000 и размером собственного капитала 1 250 000, часть денег – около 15% (20 400) – у вас уходит на обслуживание объекта и юрлица, 17% (23 120) вы отдаете банку в качестве выплаты по процентам, 52% (70 720 евро) оплачиваете тело кредита.

У вас на руках остается 16% (21 760), или 1,74% – рентабельность на собственные средства ROE в краткосрочном периоде, т.е. без учета увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита, при окупаемости 57 лет или 7,4% рентабельность на собственные средства ROE в долгосрочном периоде, т.е. с учетом увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита.  Проблема только в том, что в большинстве случаев у торговой недвижимости стоимость объекта по истечению срока договора, т.е. через 15 лет падает, а не остается константной. 

А теперь давайте посмотрим такой сценарий. Через 15 лет арендатор супермаркета действительно не продлевает договор, и здание остается пустым.

  • Общий размер инвестиции – €2 500 000.
  • Собственный капитал 50% – €1 250 000.
  • Чистая прибыль за 15 лет - 326 400.
  • Стоимость объекта через 15 лет без арендатора – €500 000.

И кто получается заработал? Банк. А вы остались с отрицательным балансом – рентабельность собственного капитала ROA в долгосрочном периоде приблизительно 10%, но только это рентабельность не в год, а за весь период инвестиции 15 лет. 

Позвольте здесь заметить, что срок эксплуатации супермаркета – максимум 40 лет. Т.е. самое позднее через 40 лет здание нужно снести и построить новое, а это дополнительные инвестиции.

И здесь вы спросите, но ведь недвижимость может и вырасти в цене? Да, может. Но для этого должно быть выполнено несколько условий:

  • конкурентоспособное место,
  • наличие одного или нескольких арендаторов на объект по истечению срока договора,
  • объект должен соответствовать требованиям арендатора по площади, внешнему виду, техническому оснащению и т.д.,
  • высокий спрос на рынке.


Читайте также: Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы

 

Риски при покупке жилой недвижимости

Риски при покупке жилой недвижимости

А теперь возьмем сектор жилой недвижимости. Рентабельность доходных домов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Лейпциг, составляет максимально 4%. Понимая это, инвесторы, покупающие недвижимость в крупных городах, уже давно рассчитывают не на доход от аренды, а на рост стоимости квадратного метра.

У меня для вас новость! Такого роста больше не будет.

Жилая недвижимость в Берлине, Штутгарте и Мюнхене переоценена на 75%. Хорошо, что Лейпциг к ним пока еще не относится, развитие цен здесь запаздывает на 4-5 лет и тот пик придется не на 2018 год, а на 2022-2023.

Роста ставок на аренду не предполагается, а вот новых строительных объектов вводится очень много – более 300 000 единиц жилья. Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока. При этом жители городов в связи с ростом зарплаты активнее берут кредиты на покупку собственной квартиры или дома.

А что будет, если ставка на финансирование немного вырастет? Правильно, спрос упадет. А что будет, когда упадет спрос? Опять правильно, цены начнут снижаться.

Читайте также: Жилая недвижимость Германии. Дом, где рождается доход

 

Что же делать?

Тем, кто хочет приобрести объекты, надо искать недооцененные районы и изучать их перспективы.

Как это сделать? Мой совет: ищите грамотного специалиста, который проанализирует локальный рынок для вас. Я, например, для этого выезжаю на место, общаюсь с людьми и обязательно знакомлюсь лично с самим бургомистром или хотя бы с его программой. Он должен меня убедить и заставить поверить, что он сможет в ближайшие годы развить свой регион так, чтоб там начали расти цены на недвижимость, а значит, чтобы мои клиенты выиграли.

Тем, кто сейчас имеет хороший объект на руках, рекомендую быстро продать его по очень выгодной цене.

Скорость очень важна, так как таких высоких цен на готовую недвижимость в ближайшие годы уже не будет. Чтобы сделка прошла успешно, нужно найти специалиста, который упакует объект, подготовит к продаже и найдет покупателей по самой привлекательной цене.

 

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

Лейпциг: так выглядит город надежды

Здесь будет много восклицательных знаков. Что поделать: невероятное впечатление произвел Лейпциг – просто незабываемое! Вот уж точно – «место для жизни». С учетом того, что лет 30 назад он практически не отличался от других городов восточной Германии (да и не худших образцов в России), остается восхищаться, завидовать и сокрушенно разводить руками: «Умеют же черти!» По порядку... Читать

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах. Читать

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться. Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать