Версия
для печати
для печати
О ситуации на польском рынке коммерческой недвижимости на примере Вроцлава рассказывает Павел Ружицкий, директор агентства Orzech Lux.
Факты о Вроцлаве
- Безработица – 2,5%, что в 2,5 раза ниже чем средняя в Польше
- Средняя зарплата – $1350 в месяц (+100% за 10 лет)
- Доходы городского бюджета – $1,2 млрд в год (+100% за 10 лет)
- 5 млн туристов в год (+280% за 10 лет)
- За последние три года: арендные ставки - +30%, стоимость земельных участков - +30%, цены на недвижимость: +10-15%
Читайте также: Фоторепортаж. Вроцлав – недвижимость и стиль жизни
Тренды. Вроцлав занимает первое место в Евросоюзе по площади торговых центров на 1000 жителей. В начале 2018 г. общая площадь современных ТЦ – 654 000 кв. м, в городе проживает около 650 000 человек. Самый большой (Aleja Bielany) занимает 145 000 кв. м. Уровень вакантности – около 3%.
Несмотря на такие показатели, мы не видим перспективы инвестиций в данном сегменте. Городские власти уже начинают ограничивать строительство крупных центров для защиты среднего и малого бизнеса. А в долгосрочной перспективе торговля будет уходить в интернет.
Можно найти интересные варианты в сфере стрит-ритейла, но и к этому направлению надо подходить очень взвешенно.
Порог входа: от €200 000
Советуем выбирать небольшие помещения в новых микрорайонах или в туристическом центре, все остальное проигрывает в конкуренции с торговыми центрами. Обращайте внимание только на объекты, уже сданные в аренду, желательно долгосрочно, с запретом досрочного расторжения договора.
Арендатора также необходимо проанализировать. Лучше, если это будет известная сетевая компания. В противном случае смотрите, чтобы арендатор несколько лет был на этом месте и платил исключительно на банковский счет, т.е. имел прозрачную историю платежей.
Доходность объектов стрит-ритейла колеблется от 6% до 9% годовых, а с учетом налогов и того меньше – 4-7%. Доходность более престижных объектов в историческом центре ниже, но там намного больше потенциал роста цены самой недвижимости, и ликвидность высокая.
Цены за «квадрат» в помещениях стрит-ритейла в хороших новых спальных районах стартуют от €1700, а в старом городе – от €2300 и даже до €6000. В центре даже на соседних улицах цена может сильно отличаться.
Интересный подход к выбору объекта подсказал один из инвесторов – он рассматривает недвижимость исключительно на пешеходных туристических маршрутах, хоть цены там самые высокие. Особенно актуальна такая стратегия при покупке помещений, сдаваемых в аренду кафе, барам или ресторанам.
Читайте также: Пять поводов задуматься об инвестициях в польскую недвижимость
Тренды. До конца 2018 г. в городе будет уже более 1 млн кв. м офисных центров класса «А» и «В». Для сравнения: в 2008 г. было всего 254 тыс. кв. м. Уровень вакантности около 8,5%.
Причина такого бурного роста: Вроцлав активно привлекает международные компании, т.к. в бюджет направляется значительная часть налогов с заработных плат. Основные сферы – международные банки и сектор IT, например, BNY Mellon, Credit Suisse, Credit Agricole, EY, IBM, HP, Capgemini, Google, EPAM, Nokia и др.
Сегмент для инвестирования интересный, но и конкуренция очень высокая. Например, шведская компания “Skanska” уже несколько лет инвестирует в офисные центры во Вроцлаве, начиная от покупки участка, девелопмента, строительства, и заканчивая управлением при сдаче в аренду. При этом их устраивает доходность даже 3% годовых.
Порог входа: от €3 млн
Популярная стратегия за последние два года – строительство офисного центра по стандартам известных международных управляющих компаний, с предварительным заключением договора на эксклюзивное управление и поиск арендаторов. Минимальная площадь – 5 000 кв.м. После заполнения офиса арендаторами – продажа его целиком как бизнеса инвестиционному фонду или фонду по инвестированию в недвижимость (т.н. REIT - Real Estate Investment Trust) из западной Европы, особенно Германии и США, для которых интересна доходность даже 4% годовых.
Фактически уже через год после сдачи в эксплуатацию можно продать объект в полтора раза дороже его себестоимости. Успешные примеры таких сделок уже были.
Порог входа: от €150 000
Еще один интересный сегмент – небольшие офисы в исторической части города. Да, бесплатной парковки на всех не хватает, но престиж для многих компаний превыше всего. Как правило, это сфера услуг: нотариусы, адвокаты, кредитные и страховые брокеры, аудиторские, консалтинговые и инвестиционные компании.
Покупать рекомендуем офисы с долгосрочными арендаторами, которые имеют положительную историю платежей, подтверждённую выписками из банка. Обращайте внимание на вид из окон. В этой стратегии можно рассчитывать на 5-8% годовых от аренды. Кроме того, в историческом центре очень хороший потенциал роста стоимости квадратного метра.
Тренды. 2017 год стал рекордным по объему инвестиций в отельный бизнес в Польше. Около €340 млн вложили инвесторы в покупку отелей, что на порядок больше чем в предыдущие годы. За счет чего? Конечно, экономика растет по всем показателям, и туристов приезжает все больше, но не порядок же!
Оказывается, все просто – на этот рынок также начали выходить институциональные инвесторы из западной Европы и США. Это пенсионные фонды и фонды по инвестированию в недвижимость (REIT). Их интересует доходность даже 4% годовых, но такие компании предъявляют очень жесткие требования к стране вложения капитала и самим объектам.
В Польше уже несколько лет подряд ВВП растёт быстрее, а безработица намного ниже, чем в среднем по ЕС. При этом в стране только 35 номеров в отелях на 10 000 жителей (в центральной Европе этот показатель выше в 2 раза). Для владельцев недвижимости и девелоперов это – возможность.
Порог входа: от €5 млн
Стратегия простая: строительство или реконструкция отеля в соответствии с требованиями международного оператора. С ним заключается договор управления на длительный срок, даже до 20 лет. Доходность такой инвестиции может достигать 6-10% годовых.
Через несколько лет после заключения договора с оператором можно продать объект фонду. И получить, как минимум, в 1,5 раза больше по сравнению с суммой вложений! Но чтобы фонд заинтересовался вашим предложением, в отеле должно быть более 100 номеров, это должен быть успешно функционирующий бизнес, входящий в международную сеть, с договором управления более 10 лет.
Порог входа: от €1 млн
Инвесторы, которые не располагают несколькими миллионами (а иногда, и десятками) евро, тоже могут строить и реконструировать гостиницы, просто небольшие. Ежегодная доходность такого бизнеса – 6-9% годовых. Мини-отели можно продавать индивидуальным инвесторам, например, из Германии.
Порог входа: от €50 000
Если бюджет еще меньше, можно покупать номера в апарт-отелях с гарантированной доходностью 6-9%. Один апартамент с ремонтом и мебелью «под ключ» может стоить от €50 тыс.
Юридически это отдельная недвижимость, по которой оператор подписывает долгосрочный договор управления и, что важно, гарантирует получение определенной доходности на срок 7-10 лет. В зависимости от концепции объекта может быть предусмотрено пребывание собственника, например, 1-2 недели в году. Это актуально, если отель расположен на море или в горах.
Во Вроцлаве свой формат апарт-отелей. Кроме туристов (5 млн в год) сегмент гостей тут дополняют студенты (20% населения) и молодые специалисты, т.к. динамика строительства новых офисных центров очень высокая. Поэтому с заполняемостью нет проблем. Комнаты от 13 до 25 кв. м, с перечнем дополнительных услуг, что выгодно отличает их от обычных маленьких квартир или классических отельных номеров, востребованы на рынке.
Система налогообложения по НДС вынуждает покупать такие апартаменты на компании (не обязательно Польские, подойдет юрлицо из любой страны ЕС), по которым можно легально оптимизировать налог на прибыль. Но регистрировать компанию ради покупки только одного апартамента экономически нецелесообразно.
Порог входа: от €200 000-250 000
Если хочется еще большей доходности, то советуем обратить внимание на хостелы. Польша – «фабрика ЕС», большим спросом пользуются хостелы для рабочих этих фабрик и заводов. Заполняемость хостелов не зависит от туристического сезона. Даже с учётом всех расходов, в т.ч. налогообложения и вознаграждения управляющей компании, доходность превышает 10% годовых.
Важно правильно подойти к выбору объекта, что при смене деятельности, например через 5-10 лет, его можно было выгодно переформатировать для другой категории арендаторов и/или быстро продать.
Читайте также: Обзор рынка недвижимости Польши – 2017
Тренды. Жилищный сектор в Польше тоже на подъеме. По данным, Jones Lang LaSalle и Colliers International, за 2017 год в 6 крупнейших городах страны проданы 73 тыс. квартир. Цена участков выросла в среднем на 30% за год, при этом стоимость квартир повысилась только на 10%. Впервые зафиксированы «пакетные» покупки многоквартирных домов целиком, на начальном этапе строительства, сразу после получения разрешительной документации.
В 2018 году более 60 девелоперских компаний планирует покупку участков по €2,3-12 млн, а 14 компаний – по цене €35-48 млн. Фонды «private equity» готовы осуществить «пакетные» покупки квартир на сумму около €300 млн.
В связи с уверенным ростом польской экономики по всем показателям, намного превышающим среднеевропейские, на рынок начали активно выходить девелоперы и институциональные инвесторы из западной Европы и США, у которых есть доступ к более дешевым финансовым ресурсам. Также их устраивает более низкая доходность: 8-10% годовых – для девелоперов, от 4-5% годовых – для инвестфондов.
Порог входа: от €1 млн
Из-за высокой конкуренции сейчас сложно входить в этот рынок и пытаться найти хорошие участки по привлекательной цене. Хорошие заработки, 15-20% годовых, еще можно попытаться получить на строительстве объектов площадью до 1500 кв. м, т.к. иностранцы интересуются в основном крупными проектами, и конкуренция в сегменте «малышей» пока не так ощутима.
Порог входа: от €1,5 млн
Еще одна интересная ниша, где пока можно хорошо заработать, – комплексная реконструкция старых довоенных зданий, так называемых «камениц». Дом выкупается целиком, в результате чего инвестор получает сниженную стоимость каждого квадратного метра. «Математика» считается для каждого объекта отдельно, часто реконструкция обходится даже дороже постройки «с нуля». Но такие дома находятся преимущественно в самом центре, поэтому их можно продавать по высоким ценам. Плюс, рынок очень ликвидный: в год во Вроцлаве собственников меняют более 12 тыс. квартир.
Назначение реконструированного объекта зависит от места и возможностей по перепланировке. Его можно превратить в гостиницу, офисный центр, но наиболее рентабельно – в жилой дом с маленькими квартирами. Доходность может достигать 20% годовых.
Читайте также: Как зарабатывать до 15% годовых на жилой недвижимости Вроцлава
Совет эксперта
Павел Ружицкий: При инвестировании в торговые или офисные объекты доходность может показаться ниже, чем, например, в квартиры, особенно для посуточной аренды. Но не забывайте, что в коммерческой недвижимости именно арендатор отвечает за все ремонты, и самостоятельно общается с коммунальными службами, в большинстве случаев договор с ними арендатор подписывает напрямую. Поэтому можно сэкономить на обслуживании, покупке мебели и бытовой техники, а при долгосрочной аренде – обойтись без затрат на управляющую компанию.
Покупать коммерческую недвижимость целесообразнее на фирму. Во первых, не нужно ждать получения разрешения на покупку от Польского МВД. Во-вторых, многие арендаторы хотят заключать договоры только с плательщиком НДС. В-третьих, собственник-юрлицо может официально оптимизировать налогообложение. Например, польская командитная компания официально не платит налог на прибыль и налог на дивиденды. А при последующей продаже объекта выгоднее продавать 100% корпоративных прав.
Текст подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com
