Рынок недвижимости США: перспективы для покупателей в 2019 году

Панчук Инна. Рынок недвижимости США

Об авторе: Инна Панчук, глава департамента по США и Канаде Moscow Sotheby’s International Realty

В 2008 году, когда кризис ипотечного кредитования достиг апогея, цены на недвижимость в США упали рекордно низко по всей стране, спад достигал 30%. После периода медленной и болезненной рецессии, благодаря успехам в экономике, рынок недвижимости стал восстанавливаться.

Затем последовал настоящий бум с двузначным ростом цен на недвижимость, многочисленными новыми проектами и увеличением спроса покупателей на протяжении нескольких лет. В 2018 году эксперты снова наблюдают замедление продаж на вторичном рынке жилья: количество совершенных сделок сократилось в среднем на 4% в годовом исчислении.

Рынок покупателя

На мой взгляд, изменения ставки по ипотечным кредитам и замедление темпа продаж позволят покупателям сформировать более сильные аргументы для «торга» с продавцами. Наверняка, ФРС повысит краткосрочную процентную ставку еще три-четыре раза в 2019 году, что повлечет повышение стоимости ипотеки до 5,5% годовых. Это ускорит корректировку рынка от «рынка продавца» к «рынку покупателя».

Что это означает на практике? В зависимости от расположения и проекта, покупатели могут уже сейчас рассчитывать на скидки до 20%, а в некоторых случаях и 25%. Некоторые из наших клиентов совершают оптовые продажи, когда они покупают одновременно несколько квартир у девелопера.В таких случаях дисконт может быть значительным и достигать 30%.

Таким образом, рынок недвижимости США в настоящий момент благоприятен для покупателя, в особенности международного инвестора, который приобретает недвижимость без привлечения ипотечного кредитования.

Узнайте всё о процедуре покупки недвижимости в США

Нью-Йорк в тренде

Более 20 000 новых квартир появятся на рынке продажи и аренды Нью-Йорка в нынешнем году, преимущественно в таких районах, как Бруклин, Манхэттен и Квинс. Ожидается высокий спрос на доступное жилье. Но большинство апартаментов в сверкающих башнях, многие из которых были задуманы в разгар жилищного бума, выйдут на уже насыщенный рынок и едва ли найдут покупателей до конца года. Согласно статистике Sotheby`s International Realty, темпы продаж значительно замедлились, и в 2018-м средняя цена продажи упала на 7% до $18 430 за кв.м.

Начиная с прошлой весны возросла агентская комиссия, так продавцы пытаются стимулировать агентов продвигать именно их объекты. Некоторые девелоперы предлагают оплачивать за клиентов налог на передачу собственности или общие сборы в течение года и более. Так, в ноябре 2018 года девелопер Extell объявил, что будет вместо клиентов платить общие сборы за свои квартиры в течение нескольких лет.

Снижение цен и гибкость девелоперов позволяют рассчитывать на удачные приобретения, особенно в только вышедших на рынок девелоперских проектах. Рынок недвижимости цикличен и волнообразен, после снижения цен обычно начинается подъем. Российские девелоперы активно инвестируют в недвижимость Нью-Йорка и один из наших текущих кейсов, показывает IRR порядка 30%.

Среди наших клиентов, приобретающих недвижимость в Нью-Йорке, есть несколько категорий покупателей:

Покупатели Pied-à-terre или курортного жилья – приезжают в США отдохнуть или по бизнесу на непродолжительное время несколько раз в году и хотят там останавливаться в собственной квартире. Такие клиенты покупают недвижимость в разной ценовой категории – от $1 млн за двухкомнатную квартиру до $50 млн за пентхаус или таунхаус на Манхэттене.
Покупатели недвижимости для постоянного проживания – приобретают квартиры с двумя, тремя комнатами и более. Цены варьируются от $2 млн в зависимости от рынка, но средний «чек» составляет $5 млн. В Нью-Йорке считается, что среднестатистический успешный житель Манхэттена может позволить себе квартиру стоимостью $10 млн.
Инвесторы - совершают обычно оптовые приобретения жилой недвижимости, делают вложения в коммерческие и девелоперские проекты. Бюджет этой категории покупателей варьируется от $10 млн до $100 млн.

Вот что можно купить в Нью-Йорке прямо сейчас:

Квартира за 16 550 374 евро на Манхэттене, США

Квартира на Манхэттене, США; 16 550 374 €; Площадь 579 м², 10 комнат; NestSeekers Internation...

Квартира за 890 142 евро на Манхэттене, США

Квартира на Манхэттене, США; 890 142 €; Площадь 57 м²; NestSeekers Internation...

Апартаменты на Манхэттене, США (цена по запросу)

Апартаменты на Манхэттене, США; Цена по запросу; Площадь 425 м², 9 комнат; NestSeekers Internation...

Доходный дом за 24 154 600 евро на Манхэттене, США

Доходный дом на Манхэттене, США; 24 154 600 €; Площадь 1548 м²; NestSeekers Internation...

Доходный дом за 19 234 219 евро в Нью-Йорке, США

Доходный дом в Нью-Йорке, США; 19 234 219 €; Площадь 3614 м²; NestSeekers Internation...

Квартира за 9 393 456 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 9 393 456 €; Площадь 275 м²; Knight Frank

Квартира за 1 113 795 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 113 795 €; Площадь 64 м²; Knight Frank

Квартира за 3 306 495 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 3 306 495 €; Площадь 71 м²; Knight Frank

Квартира за 1 543 211 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 543 211 €; Площадь 62 м²; Knight Frank

Квартира за 1 476 114 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 476 114 €; Площадь 123 м²; Knight Frank

Квартира за 2 862 767 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 2 862 767 €; Площадь 101 м²; Knight Frank

Квартира за 4 159 959 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 4 159 959 €; Площадь 197 м²; Knight Frank

Апартаменты за 1 766 864 евро в Нью-Йорке, США

Апартаменты в Нью-Йорке, США; 1 766 864 €; Площадь 122 м²; NestSeekers Internation...

Квартира за 5 636 073 евро в Бруклине, США

Квартира в Бруклине, США; 5 636 073 €; Площадь 3201 м², 7 комнат; NestSeekers Internation...

ВНЖ при покупке

Доходный дом за 1 655 037 евро в Бруклине, США

Доходный дом в Бруклине, США; 1 655 037 €; Площадь 280 м²; NestSeekers Internation...

Пентхаус за 22 365 370 евро на Манхэттене, США

Пентхаус на Манхэттене, США; 22 365 370 €; Площадь 715 м²; NestSeekers Internation...

Квартира за 1 426 911 евро на Манхэттене, США

Квартира на Манхэттене, США; 1 426 911 €; Площадь 100 м²; NestSeekers Internation...

Доходный дом за 21 023 448 евро в Нью-Йорке, США

Доходный дом в Нью-Йорке, США; 21 023 448 €; Площадь 3278 м²; NestSeekers Internation...

Квартира за 446 413 евро в Бруклине, США

Квартира в Бруклине, США; 446 413 €; Площадь 59 м², 1 комната; NestSeekers Internation...

Пентхаус в США; 24 959 753 €; Площадь 404 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Посмотреть ещё 65 похожих объектов

Русские идут

Российские инвесторы традиционно вкладываются в американскую недвижимость. Еще несколько лет назад они заключали крупнейшие сделки в истории рынка. В 2008 году совладелец «Уралкалия» Дмитрий Рыболовлев приобрел за рекордные для того времени $95 млн шесть акров поместья Дональда Трампа в Палм-Бич. Однако его рекорд побил совладелец Mail.ru Group и инвестфонда DST Global Юрий Мильнер в 2011 году, купив в Кремниевой долине в Калифорнии виллу за $100 млн.

Тем не менее, Рыболовлев установил новый рекорд на этот раз в категории апартаментов, купив за $88 млн пентхаус для своей дочери в Нью-Йорке. Тем временем композитор Игорь Крутой приобрел уже третью квартиру в Нью-Йорке за $48 млн, что стало самой дорогой сделкой в городе для квартир в кондоминиуме.

Русский фактор по-прежнему реален. Наиболее популярными рынками у россиян являются Майами (для отдыха), Нью-Йорк (для обучения детей и бизнеса), Лос-Анджелес (для обучения или полного переезда) и Сан-Франциско (для бизнеса). Инвесторы также предпочитают такие развивающиеся города, такие как Кливленд, Шарлот, Орландо, где они могут получить более высокую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Майами:

Дом в Майами, США; 355 609 €; Площадь 187 м²; "Компания Кайз"

Дом в Майами, США; 420 380 €; Площадь 204 м²; "Компания Кайз"

Апартаменты за 210 234 евро в Майами, США

Апартаменты в Майами, США; 210 234 €; Площадь 58 м²; "Компания Кайз"

Апартаменты за 205 761 евро в Майами, США

Апартаменты в Майами, США; 205 761 €; Площадь 46 м²; "Компания Кайз"

Дом в Майами, США; 174 450 €; "Компания Кайз"

Квартира в Майами, США; 589 551 €; Площадь 160 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 505 457 €; Площадь 135 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 295 223 €; Площадь 70 м², 2 комнаты; Wolsen Real Estate

Пентхаус за 1 337 449 евро в Майами, США

Пентхаус в Майами, США; 1 337 449 €; Площадь 180 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США; 2 639 114 €; Площадь 360 м², 6 комнат; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 714 797 €; Площадь 220 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 711 219 €; Площадь 140 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 711 219 €; Площадь 160 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США; 3 040 796 €; Площадь 400 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Пентхаус за 1 958 312 евро в Майами, США

Пентхаус в Майами, США; 1 958 312 €; Площадь 290 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Квартира за 12 077 300 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 12 077 300 €; Площадь 470 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 760 423 €; Площадь 75 м², 2 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 570 764 €; Площадь 110 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Лофт в Майами, США; 523 350 €; Площадь 170 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Апартаменты в Майами, США (цена по запросу)

Апартаменты в Майами, США; Цена по запросу; Площадь 147 м²; ГЖА.РФ Санкт-Петербург

Посмотреть ещё 919 похожих объектов

Мы наблюдаем все больший интерес от двух групп: крупные инвесторы и девелоперы, которые диверсифицируют активы в США, а также семьи, желающие отправить своих детей учиться. Здесь приобретается для студентов недвижимость и зачастую грин-карта через программу EB-5.

Кстати, о крупных инвесторах. Ещё год назад стало известно, что российская компания PNK Group инвестирует в строительство двух индустриальных парков в США свыше $100 млн. PNK Group стала первым крупным индустриальным девелопером из России, выходящим на зарубежный рынок. Компания построит два индустриальных парка в американских городах Саванна и Атланта (штат Джорджия) общей площадью 100 га.

Девелопер Борис Кузинец, бывший акционер холдинга Rose Groupe (RGI), который застраивал элитный район Москвы Остоженку и продал все активы в России, начинает строительство 305-метрового небоскреба на Манхэттене в Нью-Йорке. Завершение строительства запланировано на 2020 год. Цены на недвижимость в башне могут варьироваться: от $2,7 миллионов за однокомнатную квартиру до $75 миллионов за триплекс-апартаменты, расположенные с 51 по 53 этаж. Компания Бориса Кузинца, Five Points Development, возводит это здание по проекту московского архитектурного бюро "Меганом".

Иммиграционная программа EB-5

Инвестиции в недвижимость США позволяют не только получить доход, но и грин-карту. Одна из старейших иммиграционных программ для инвесторов – программа ЕВ-5, которая была одобрена конгрессом США в 1990 году. Эта программа позволяет инвестору и его семье в течение года получить грин-карту и через пять лет - гражданство США.

Иностранный инвестор должен вложить средства в развитие экономики страны – минимум $500 000 в проекты региональных центров или не менее $1 000 000 в создание нового коммерческого предприятия, которое создаст не менее 10 рабочих мест для квалифицированных сотрудников. Почти 95% таких проектов – это девелопмент недвижимости - пассивная инвестиция, не требующая от инвестора усилий в управлении бизнесом в США.

Программа ЕВ-5 стала особенно востребована после финансового кризиса 2008 года, придя на помощь страдающим от дефицита финансирования девелоперам. Однако после прихода к власти Дональда Трампа в Конгрессе стали обсуждать необходимость реформы программы или даже ее полную отмену. Эксперты прогнозируют, что наиболее вероятным сценарием станет значительное увеличение минимальной суммы инвестирования. Инвесторам, желающих воспользоваться EB5 по старой цене, следует поторопиться.

Среди наших клиентов много тех, кто инвестирует в недвижимость США с целью получить визу EB-5. И мы видим активный, растущий спрос на эту программу. Более 50% заявок – это студенты, чьи родители инвестируют в их будущее и предоставляют возможность выбора, где им учиться и в дальнейшем работать.

Мой главный совет инвестору – внимательно изучать программу и проекты. EB-5 - это сложная программа со множеством нюансов. И конечно, важно правильно выбрать грамотного проводника и консультанта в этом вопросе.