Рынок недвижимости США: перспективы для покупателей в 2019 году

Панчук Инна. Рынок недвижимости США

Об авторе: Инна Панчук, глава департамента по США и Канаде Moscow Sotheby’s International Realty

В 2008 году, когда кризис ипотечного кредитования достиг апогея, цены на недвижимость в США упали рекордно низко по всей стране, спад достигал 30%. После периода медленной и болезненной рецессии, благодаря успехам в экономике, рынок недвижимости стал восстанавливаться.

Затем последовал настоящий бум с двузначным ростом цен на недвижимость, многочисленными новыми проектами и увеличением спроса покупателей на протяжении нескольких лет. В 2018 году эксперты снова наблюдают замедление продаж на вторичном рынке жилья: количество совершенных сделок сократилось в среднем на 4% в годовом исчислении.

Рынок покупателя

На мой взгляд, изменения ставки по ипотечным кредитам и замедление темпа продаж позволят покупателям сформировать более сильные аргументы для «торга» с продавцами. Наверняка, ФРС повысит краткосрочную процентную ставку еще три-четыре раза в 2019 году, что повлечет повышение стоимости ипотеки до 5,5% годовых. Это ускорит корректировку рынка от «рынка продавца» к «рынку покупателя».

Что это означает на практике? В зависимости от расположения и проекта, покупатели могут уже сейчас рассчитывать на скидки до 20%, а в некоторых случаях и 25%. Некоторые из наших клиентов совершают оптовые продажи, когда они покупают одновременно несколько квартир у девелопера.В таких случаях дисконт может быть значительным и достигать 30%.

Таким образом, рынок недвижимости США в настоящий момент благоприятен для покупателя, в особенности международного инвестора, который приобретает недвижимость без привлечения ипотечного кредитования.

Узнайте всё о процедуре покупки недвижимости в США

Нью-Йорк в тренде

Более 20 000 новых квартир появятся на рынке продажи и аренды Нью-Йорка в нынешнем году, преимущественно в таких районах, как Бруклин, Манхэттен и Квинс. Ожидается высокий спрос на доступное жилье. Но большинство апартаментов в сверкающих башнях, многие из которых были задуманы в разгар жилищного бума, выйдут на уже насыщенный рынок и едва ли найдут покупателей до конца года. Согласно статистике Sotheby`s International Realty, темпы продаж значительно замедлились, и в 2018-м средняя цена продажи упала на 7% до $18 430 за кв.м.

Начиная с прошлой весны возросла агентская комиссия, так продавцы пытаются стимулировать агентов продвигать именно их объекты. Некоторые девелоперы предлагают оплачивать за клиентов налог на передачу собственности или общие сборы в течение года и более. Так, в ноябре 2018 года девелопер Extell объявил, что будет вместо клиентов платить общие сборы за свои квартиры в течение нескольких лет.

Снижение цен и гибкость девелоперов позволяют рассчитывать на удачные приобретения, особенно в только вышедших на рынок девелоперских проектах. Рынок недвижимости цикличен и волнообразен, после снижения цен обычно начинается подъем. Российские девелоперы активно инвестируют в недвижимость Нью-Йорка и один из наших текущих кейсов, показывает IRR порядка 30%.

Среди наших клиентов, приобретающих недвижимость в Нью-Йорке, есть несколько категорий покупателей:

Покупатели Pied-à-terre или курортного жилья – приезжают в США отдохнуть или по бизнесу на непродолжительное время несколько раз в году и хотят там останавливаться в собственной квартире. Такие клиенты покупают недвижимость в разной ценовой категории – от $1 млн за двухкомнатную квартиру до $50 млн за пентхаус или таунхаус на Манхэттене.
Покупатели недвижимости для постоянного проживания – приобретают квартиры с двумя, тремя комнатами и более. Цены варьируются от $2 млн в зависимости от рынка, но средний «чек» составляет $5 млн. В Нью-Йорке считается, что среднестатистический успешный житель Манхэттена может позволить себе квартиру стоимостью $10 млн.
Инвесторы - совершают обычно оптовые приобретения жилой недвижимости, делают вложения в коммерческие и девелоперские проекты. Бюджет этой категории покупателей варьируется от $10 млн до $100 млн.

Вот что можно купить в Нью-Йорке прямо сейчас:

Коммерческая недвижимость за 1 674 008 евро в Нью-Йорке, США

Коммерческая недвижимость в Нью-Йорке, США; 1 674 008 €; Площадь 232 м²; Experto International g...

Квартира за 16 299 549 евро на Манхэттене, США

Квартира на Манхэттене, США; 16 299 549 €; Площадь 579 м², 10 комнат; NestSeekers Internation...

Дом в Нью-Йорке, США; 39 647 552 €; Площадь 1837 м²; NestSeekers Internation...

Дом в Бруклине, США; 718 061 €; Площадь 163 м²; Gelfand Realty, Inc.

Квартира за 9 251 096 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 9 251 096 €; Площадь 275 м²; Knight Frank

Квартира за 4 753 301 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 4 753 301 €; Площадь 151 м²; Knight Frank

Квартира за 1 044 052 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 044 052 €; Площадь 62 м²; Knight Frank

Квартира за 1 321 585 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 321 585 €; Площадь 66 м²; Knight Frank

Квартира за 1 229 074 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 229 074 €; Площадь 69 м²; Knight Frank

Квартира за 1 519 823 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 519 823 €; Площадь 58 м²; Knight Frank

Квартира за 1 784 140 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 784 140 €; Площадь 91 м²; Knight Frank

Особняк за 8 370 039 евро в Нью-Йорке, США

Особняк в Нью-Йорке, США; 8 370 039 €; Площадь 579 м², 15 комнат; NestSeekers Internation...

Лофт в Бруклине, США; 4 361 231 €; Площадь 241 м², 7 комнат; NestSeekers Internation...

Доходный дом за 8 612 329 евро на Манхэттене, США

Доходный дом на Манхэттене, США; 8 612 329 €; Площадь 1080 м²; NestSeekers Internation...

ВНЖ при покупке

Доходный дом за 1 629 955 евро в Бруклине, США

Доходный дом в Бруклине, США; 1 629 955 €; Площадь 280 м²; NestSeekers Internation...

Апартаменты за 12 330 389 евро на Манхэттене, США

Апартаменты на Манхэттене, США; 12 330 389 €; Площадь 354 м²; NestSeekers Internation...

Апартаменты за 16 651 972 евро в Нью-Йорке, США

Апартаменты в Нью-Йорке, США; 16 651 972 €; Площадь 300 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Апартаменты за 770 925 евро в Нью-Йорке, США

Апартаменты в Нью-Йорке, США; 770 925 €; Площадь 79 м², 3 комнаты; NestSeekers Internation...

Дом в Нью-Йорке, США; 2 555 064 €; Площадь 232 м²; NestSeekers Internation...

Коммерческая недвижимость за 3 524 227 евро в Нью-Йорке, США

Коммерческая недвижимость в Нью-Йорке, США; 3 524 227 €; Площадь 315 м²; Experto International g...

Посмотреть ещё 76 похожих объектов

Русские идут

Российские инвесторы традиционно вкладываются в американскую недвижимость. Еще несколько лет назад они заключали крупнейшие сделки в истории рынка. В 2008 году совладелец «Уралкалия» Дмитрий Рыболовлев приобрел за рекордные для того времени $95 млн шесть акров поместья Дональда Трампа в Палм-Бич. Однако его рекорд побил совладелец Mail.ru Group и инвестфонда DST Global Юрий Мильнер в 2011 году, купив в Кремниевой долине в Калифорнии виллу за $100 млн.

Тем не менее, Рыболовлев установил новый рекорд на этот раз в категории апартаментов, купив за $88 млн пентхаус для своей дочери в Нью-Йорке. Тем временем композитор Игорь Крутой приобрел уже третью квартиру в Нью-Йорке за $48 млн, что стало самой дорогой сделкой в городе для квартир в кондоминиуме.

Русский фактор по-прежнему реален. Наиболее популярными рынками у россиян являются Майами (для отдыха), Нью-Йорк (для обучения детей и бизнеса), Лос-Анджелес (для обучения или полного переезда) и Сан-Франциско (для бизнеса). Инвесторы также предпочитают такие развивающиеся города, такие как Кливленд, Шарлот, Орландо, где они могут получить более высокую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Майами:

Вилла в Майами, США; 3 850 000 €; Площадь 310 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Дом в Майами, США; 615 859 €; Площадь 186 м²; "Компания Кайз"

Апартаменты за 321 586 евро в Майами, США

Апартаменты в Майами, США; 321 586 €; Площадь 64 м²; "Компания Кайз"

Апартаменты за 1 057 268 евро в Майами, США

Апартаменты в Майами, США; 1 057 268 €; Площадь 152 м²; "Компания Кайз"

Земля в Майами, США; 1 143 612 €; Площадь 3723; Experto International g...

Дом в Майами, США; 409 603 €; Площадь 225 м²; "Компания Кайз"

Дом в Майами, США; 171 806 €; "Компания Кайз"

Дом в Майами, США; 484 581 €; Площадь 215 м²; "Компания Кайз"

Дом в Майами, США; 497 797 €; Площадь 212 м²; Gelfand Realty, Inc.

Апартаменты за 1 408 810 евро в Майами, США

Апартаменты в Майами, США; 1 408 810 €; Площадь 270 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 308 370 €; Площадь 60 м², 2 комнаты; Wolsen Real Estate

Пентхаус за 2 726 871 евро в Майами, США

Пентхаус в Майами, США; 2 726 871 €; Площадь 290 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Таунхаус в Майами, США; 361 233 €; Площадь 130 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США; 1 497 796 €; Площадь 280 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 273 128 €; Площадь 80 м², 2 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 303 965 €; Площадь 100 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Дом в Майами, США; 1 540 087 €; Площадь 330 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Таунхаус в Майами, США; 947 136 €; Площадь 250 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира за 6 982 375 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 6 982 375 €; Площадь 310 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира за 1 407 048 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 1 407 048 €; Площадь 170 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Посмотреть ещё 937 похожих объектов

Мы наблюдаем все больший интерес от двух групп: крупные инвесторы и девелоперы, которые диверсифицируют активы в США, а также семьи, желающие отправить своих детей учиться. Здесь приобретается для студентов недвижимость и зачастую грин-карта через программу EB-5.

Кстати, о крупных инвесторах. Ещё год назад стало известно, что российская компания PNK Group инвестирует в строительство двух индустриальных парков в США свыше $100 млн. PNK Group стала первым крупным индустриальным девелопером из России, выходящим на зарубежный рынок. Компания построит два индустриальных парка в американских городах Саванна и Атланта (штат Джорджия) общей площадью 100 га.

Девелопер Борис Кузинец, бывший акционер холдинга Rose Groupe (RGI), который застраивал элитный район Москвы Остоженку и продал все активы в России, начинает строительство 305-метрового небоскреба на Манхэттене в Нью-Йорке. Завершение строительства запланировано на 2020 год. Цены на недвижимость в башне могут варьироваться: от $2,7 миллионов за однокомнатную квартиру до $75 миллионов за триплекс-апартаменты, расположенные с 51 по 53 этаж. Компания Бориса Кузинца, Five Points Development, возводит это здание по проекту московского архитектурного бюро "Меганом".

Иммиграционная программа EB-5

Инвестиции в недвижимость США позволяют не только получить доход, но и грин-карту. Одна из старейших иммиграционных программ для инвесторов – программа ЕВ-5, которая была одобрена конгрессом США в 1990 году. Эта программа позволяет инвестору и его семье в течение года получить грин-карту и через пять лет - гражданство США.

Иностранный инвестор должен вложить средства в развитие экономики страны – минимум $500 000 в проекты региональных центров или не менее $1 000 000 в создание нового коммерческого предприятия, которое создаст не менее 10 рабочих мест для квалифицированных сотрудников. Почти 95% таких проектов – это девелопмент недвижимости - пассивная инвестиция, не требующая от инвестора усилий в управлении бизнесом в США.

Программа ЕВ-5 стала особенно востребована после финансового кризиса 2008 года, придя на помощь страдающим от дефицита финансирования девелоперам. Однако после прихода к власти Дональда Трампа в Конгрессе стали обсуждать необходимость реформы программы или даже ее полную отмену. Эксперты прогнозируют, что наиболее вероятным сценарием станет значительное увеличение минимальной суммы инвестирования. Инвесторам, желающих воспользоваться EB5 по старой цене, следует поторопиться.

Среди наших клиентов много тех, кто инвестирует в недвижимость США с целью получить визу EB-5. И мы видим активный, растущий спрос на эту программу. Более 50% заявок – это студенты, чьи родители инвестируют в их будущее и предоставляют возможность выбора, где им учиться и в дальнейшем работать.

Мой главный совет инвестору – внимательно изучать программу и проекты. EB-5 - это сложная программа со множеством нюансов. И конечно, важно правильно выбрать грамотного проводника и консультанта в этом вопросе.