Рынок недвижимости США: перспективы для покупателей в 2019 году

Панчук Инна. Рынок недвижимости США

Об авторе: Инна Панчук, глава департамента по США и Канаде Moscow Sotheby’s International Realty

В 2008 году, когда кризис ипотечного кредитования достиг апогея, цены на недвижимость в США упали рекордно низко по всей стране, спад достигал 30%. После периода медленной и болезненной рецессии, благодаря успехам в экономике, рынок недвижимости стал восстанавливаться.

Затем последовал настоящий бум с двузначным ростом цен на недвижимость, многочисленными новыми проектами и увеличением спроса покупателей на протяжении нескольких лет. В 2018 году эксперты снова наблюдают замедление продаж на вторичном рынке жилья: количество совершенных сделок сократилось в среднем на 4% в годовом исчислении.

Рынок покупателя

На мой взгляд, изменения ставки по ипотечным кредитам и замедление темпа продаж позволят покупателям сформировать более сильные аргументы для «торга» с продавцами. Наверняка, ФРС повысит краткосрочную процентную ставку еще три-четыре раза в 2019 году, что повлечет повышение стоимости ипотеки до 5,5% годовых. Это ускорит корректировку рынка от «рынка продавца» к «рынку покупателя».

Что это означает на практике? В зависимости от расположения и проекта, покупатели могут уже сейчас рассчитывать на скидки до 20%, а в некоторых случаях и 25%. Некоторые из наших клиентов совершают оптовые продажи, когда они покупают одновременно несколько квартир у девелопера.В таких случаях дисконт может быть значительным и достигать 30%.

Таким образом, рынок недвижимости США в настоящий момент благоприятен для покупателя, в особенности международного инвестора, который приобретает недвижимость без привлечения ипотечного кредитования.

Узнайте всё о процедуре покупки недвижимости в США

Нью-Йорк в тренде

Более 20 000 новых квартир появятся на рынке продажи и аренды Нью-Йорка в нынешнем году, преимущественно в таких районах, как Бруклин, Манхэттен и Квинс. Ожидается высокий спрос на доступное жилье. Но большинство апартаментов в сверкающих башнях, многие из которых были задуманы в разгар жилищного бума, выйдут на уже насыщенный рынок и едва ли найдут покупателей до конца года. Согласно статистике Sotheby`s International Realty, темпы продаж значительно замедлились, и в 2018-м средняя цена продажи упала на 7% до $18 430 за кв.м.

Начиная с прошлой весны возросла агентская комиссия, так продавцы пытаются стимулировать агентов продвигать именно их объекты. Некоторые девелоперы предлагают оплачивать за клиентов налог на передачу собственности или общие сборы в течение года и более. Так, в ноябре 2018 года девелопер Extell объявил, что будет вместо клиентов платить общие сборы за свои квартиры в течение нескольких лет.

Снижение цен и гибкость девелоперов позволяют рассчитывать на удачные приобретения, особенно в только вышедших на рынок девелоперских проектах. Рынок недвижимости цикличен и волнообразен, после снижения цен обычно начинается подъем. Российские девелоперы активно инвестируют в недвижимость Нью-Йорка и один из наших текущих кейсов, показывает IRR порядка 30%.

Среди наших клиентов, приобретающих недвижимость в Нью-Йорке, есть несколько категорий покупателей:

Покупатели Pied-à-terre или курортного жилья – приезжают в США отдохнуть или по бизнесу на непродолжительное время несколько раз в году и хотят там останавливаться в собственной квартире. Такие клиенты покупают недвижимость в разной ценовой категории – от $1 млн за двухкомнатную квартиру до $50 млн за пентхаус или таунхаус на Манхэттене.
Покупатели недвижимости для постоянного проживания – приобретают квартиры с двумя, тремя комнатами и более. Цены варьируются от $2 млн в зависимости от рынка, но средний «чек» составляет $5 млн. В Нью-Йорке считается, что среднестатистический успешный житель Манхэттена может позволить себе квартиру стоимостью $10 млн.
Инвесторы - совершают обычно оптовые приобретения жилой недвижимости, делают вложения в коммерческие и девелоперские проекты. Бюджет этой категории покупателей варьируется от $10 млн до $100 млн.

Вот что можно купить в Нью-Йорке прямо сейчас:

Квартира за 9 440 743 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 9 440 743 €; Площадь 275 м²; Knight Frank

Квартира за 1 065 455 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 065 455 €; Площадь 62 м²; Knight Frank

Квартира за 1 119 402 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 119 402 €; Площадь 64 м²; Knight Frank

Квартира за 3 323 141 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 3 323 141 €; Площадь 71 м²; Knight Frank

Квартира за 1 550 979 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 550 979 €; Площадь 62 м²; Knight Frank

Квартира за 5 484 622 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 5 484 622 €; Площадь 420 м²; Knight Frank

Квартира за 1 016 004 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 016 004 €; Площадь 47 м²; Knight Frank

Квартира за 1 326 200 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 326 200 €; Площадь 280 м²; Knight Frank

Квартира за 6 968 167 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 6 968 167 €; Площадь 357 м²; Knight Frank

Квартира за 2 877 179 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 2 877 179 €; Площадь 101 м²; Knight Frank

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 550 979 €; Площадь 58 м²; Knight Frank

Квартира за 4 180 900 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 4 180 900 €; Площадь 197 м²; Knight Frank

Квартира за 1 820 715 евро в Нью-Йорке, США

Квартира в Нью-Йорке, США; 1 820 715 €; Площадь 91 м²; Knight Frank

Пентхаус за 56 262 304 евро в Нью-Йорке, США

Пентхаус в Нью-Йорке, США; 56 262 304 €; Площадь 930 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Таунхаус за 17 693 957 евро на Манхэттене, США

Таунхаус на Манхэттене, США; 17 693 957 €; Площадь 743 м², 15 комнат; Moscow Sotheby’s Intern...

Апартаменты в Нью-Йорке, США (цена по запросу)

Апартаменты в Нью-Йорке, США; Цена по запросу; Площадь 133 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Коммерческая недвижимость за 3 583 586 евро в Нью-Йорке, США

Коммерческая недвижимость в Нью-Йорке, США; 3 583 586 €; Площадь 315 м²; Experto International g...

Особняк за 23 203 721 евро на Манхэттене, США

Особняк на Манхэттене, США; 23 203 721 €; Площадь 854 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Офис за 22 845 362 евро в Нью-Йорке, США

Офис в Нью-Йорке, США; 22 845 362 €; Площадь 12156 м²; Experto International g...

Коммерческая недвижимость за 5 823 328 евро в Нью-Йорке, США

Коммерческая недвижимость в Нью-Йорке, США; 5 823 328 €; Площадь 541 м²; Experto International g...

Посмотреть ещё 29 похожих объектов

Русские идут

Российские инвесторы традиционно вкладываются в американскую недвижимость. Еще несколько лет назад они заключали крупнейшие сделки в истории рынка. В 2008 году совладелец «Уралкалия» Дмитрий Рыболовлев приобрел за рекордные для того времени $95 млн шесть акров поместья Дональда Трампа в Палм-Бич. Однако его рекорд побил совладелец Mail.ru Group и инвестфонда DST Global Юрий Мильнер в 2011 году, купив в Кремниевой долине в Калифорнии виллу за $100 млн.

Тем не менее, Рыболовлев установил новый рекорд на этот раз в категории апартаментов, купив за $88 млн пентхаус для своей дочери в Нью-Йорке. Тем временем композитор Игорь Крутой приобрел уже третью квартиру в Нью-Йорке за $48 млн, что стало самой дорогой сделкой в городе для квартир в кондоминиуме.

Русский фактор по-прежнему реален. Наиболее популярными рынками у россиян являются Майами (для отдыха), Нью-Йорк (для обучения детей и бизнеса), Лос-Анджелес (для обучения или полного переезда) и Сан-Франциско (для бизнеса). Инвесторы также предпочитают такие развивающиеся города, такие как Кливленд, Шарлот, Орландо, где они могут получить более высокую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Майами:

Дом в Майами, США; 1 656 513 €; Площадь 370 м², 6 комнат; Wolsen Real Estate

Земля в Майами, США; 2 862 390 €; Площадь 585; Experto International g...

Лофт в Майами, США; 490 000 €; Площадь 125 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира за 3 852 355 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 3 852 355 €; Площадь 120 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Пентхаус за 3 398 000 евро в Майами, США

Пентхаус в Майами, США; 3 398 000 €; Площадь 800 м², 9 комнат; Wolsen Real Estate

Таунхаус за 1 254 255 евро в Майами, США

Таунхаус в Майами, США; 1 254 255 €; Площадь 280 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США; 20 157 673 €; Площадь 640 м², 8 комнат; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 799 500 €; Площадь 180 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 698 799 €; Площадь 150 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Апартаменты за 797 348 евро в Майами, США

Апартаменты в Майами, США; 797 348 €; Площадь 160 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Пентхаус за 2 598 100 евро в Майами, США

Пентхаус в Майами, США; 2 598 100 €; Площадь 300 м², 4 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США; 624 440 €; Площадь 120 м², 3 комнаты; Wolsen Real Estate

Квартира за 2 866 869 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 2 866 869 €; Площадь 450 м², 6 комнат; Wolsen Real Estate

Апартаменты за 3 583 586 евро в Майами, США

Апартаменты в Майами, США; 3 583 586 €; Площадь 270 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Вилла в Майами, США; Цена по запросу; Площадь 557 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Квартира за 2 235 262 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 2 235 262 €; Площадь 320 м², 5 комнат; Wolsen Real Estate

Квартира за 4 879 540 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 4 879 540 €; Площадь 291 м²; Mercury Group

Квартира за 3 337 400 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 3 337 400 €; Площадь 355 м²; Mercury Group

Квартира в Майами, США; 795 473 €; Площадь 129 м²; Mercury Group

Квартира за 3 247 200 евро в Майами, США

Квартира в Майами, США; 3 247 200 €; Площадь 606 м²; Mercury Group

Посмотреть ещё 813 похожих объектов

Мы наблюдаем все больший интерес от двух групп: крупные инвесторы и девелоперы, которые диверсифицируют активы в США, а также семьи, желающие отправить своих детей учиться. Здесь приобретается для студентов недвижимость и зачастую грин-карта через программу EB-5.

Кстати, о крупных инвесторах. Ещё год назад стало известно, что российская компания PNK Group инвестирует в строительство двух индустриальных парков в США свыше $100 млн. PNK Group стала первым крупным индустриальным девелопером из России, выходящим на зарубежный рынок. Компания построит два индустриальных парка в американских городах Саванна и Атланта (штат Джорджия) общей площадью 100 га.

Девелопер Борис Кузинец, бывший акционер холдинга Rose Groupe (RGI), который застраивал элитный район Москвы Остоженку и продал все активы в России, начинает строительство 305-метрового небоскреба на Манхэттене в Нью-Йорке. Завершение строительства запланировано на 2020 год. Цены на недвижимость в башне могут варьироваться: от $2,7 миллионов за однокомнатную квартиру до $75 миллионов за триплекс-апартаменты, расположенные с 51 по 53 этаж. Компания Бориса Кузинца, Five Points Development, возводит это здание по проекту московского архитектурного бюро "Меганом".

Иммиграционная программа EB-5

Инвестиции в недвижимость США позволяют не только получить доход, но и грин-карту. Одна из старейших иммиграционных программ для инвесторов – программа ЕВ-5, которая была одобрена конгрессом США в 1990 году. Эта программа позволяет инвестору и его семье в течение года получить грин-карту и через пять лет - гражданство США.

Иностранный инвестор должен вложить средства в развитие экономики страны – минимум $500 000 в проекты региональных центров или не менее $1 000 000 в создание нового коммерческого предприятия, которое создаст не менее 10 рабочих мест для квалифицированных сотрудников. Почти 95% таких проектов – это девелопмент недвижимости - пассивная инвестиция, не требующая от инвестора усилий в управлении бизнесом в США.

Программа ЕВ-5 стала особенно востребована после финансового кризиса 2008 года, придя на помощь страдающим от дефицита финансирования девелоперам. Однако после прихода к власти Дональда Трампа в Конгрессе стали обсуждать необходимость реформы программы или даже ее полную отмену. Эксперты прогнозируют, что наиболее вероятным сценарием станет значительное увеличение минимальной суммы инвестирования. Инвесторам, желающих воспользоваться EB5 по старой цене, следует поторопиться.

Среди наших клиентов много тех, кто инвестирует в недвижимость США с целью получить визу EB-5. И мы видим активный, растущий спрос на эту программу. Более 50% заявок – это студенты, чьи родители инвестируют в их будущее и предоставляют возможность выбора, где им учиться и в дальнейшем работать.

Мой главный совет инвестору – внимательно изучать программу и проекты. EB-5 - это сложная программа со множеством нюансов. И конечно, важно правильно выбрать грамотного проводника и консультанта в этом вопросе.