Рынок недвижимости США: перспективы для покупателей в 2019 году

Об авторе: Инна Панчук, глава департамента по США и Канаде Moscow Sotheby’s International Realty

В 2008 году, когда кризис ипотечного кредитования достиг апогея, цены на недвижимость в США упали рекордно низко по всей стране, спад достигал 30%. После периода медленной и болезненной рецессии, благодаря успехам в экономике, рынок недвижимости стал восстанавливаться.

Затем последовал настоящий бум с двузначным ростом цен на недвижимость, многочисленными новыми проектами и увеличением спроса покупателей на протяжении нескольких лет. В 2018 году эксперты снова наблюдают замедление продаж на вторичном рынке жилья: количество совершенных сделок сократилось в среднем на 4% в годовом исчислении.

Рынок покупателя

На мой взгляд, изменения ставки по ипотечным кредитам и замедление темпа продаж позволят покупателям сформировать более сильные аргументы для «торга» с продавцами. Наверняка, ФРС повысит краткосрочную процентную ставку еще три-четыре раза в 2019 году, что повлечет повышение стоимости ипотеки до 5,5% годовых. Это ускорит корректировку рынка от «рынка продавца» к «рынку покупателя».

Что это означает на практике? В зависимости от расположения и проекта, покупатели могут уже сейчас рассчитывать на скидки до 20%, а в некоторых случаях и 25%. Некоторые из наших клиентов совершают оптовые продажи, когда они покупают одновременно несколько квартир у девелопера.В таких случаях дисконт может быть значительным и достигать 30%.

Таким образом, рынок недвижимости США в настоящий момент благоприятен для покупателя, в особенности международного инвестора, который приобретает недвижимость без привлечения ипотечного кредитования. 

• Узнайте всё о процедуре покупки недвижимости в США

Нью-Йорк в тренде  

Более 20 000 новых квартир появятся на рынке продажи и аренды Нью-Йорка в нынешнем году, преимущественно в таких районах, как Бруклин, Манхэттен и Квинс. Ожидается высокий спрос на доступное жилье. Но большинство апартаментов в сверкающих башнях, многие из которых были задуманы в разгар жилищного бума, выйдут на уже насыщенный рынок и едва ли найдут покупателей до конца года. Согласно статистике Sotheby`s International Realty, темпы продаж значительно замедлились, и в 2018-м средняя цена продажи упала на 7% до $18 430 за кв.м.

Начиная с прошлой весны возросла агентская комиссия, так продавцы пытаются стимулировать агентов продвигать именно их объекты. Некоторые девелоперы предлагают оплачивать за клиентов налог на передачу собственности или общие сборы в течение года и более. Так, в ноябре 2018 года девелопер Extell объявил, что будет вместо клиентов платить общие сборы за свои квартиры в течение нескольких лет.

Снижение цен и гибкость девелоперов позволяют рассчитывать на удачные приобретения, особенно в только вышедших на рынок девелоперских проектах. Рынок недвижимости цикличен и волнообразен, после снижения цен обычно начинается подъем. Российские девелоперы активно инвестируют в недвижимость Нью-Йорка и один из наших текущих кейсов, показывает IRR порядка 30%.

Среди наших клиентов, приобретающих недвижимость в Нью-Йорке, есть несколько категорий покупателей:

• Покупатели Pied-à-terre или курортного жилья – приезжают в США отдохнуть или по бизнесу на непродолжительное время несколько раз в году и хотят там останавливаться в собственной квартире. Такие клиенты покупают недвижимость в разной ценовой категории – от $1 млн за двухкомнатную квартиру до $50 млн за пентхаус или таунхаус на Манхэттене.
• Покупатели недвижимости для постоянного проживания – приобретают квартиры с двумя, тремя комнатами и более. Цены варьируются от $2 млн в зависимости от рынка, но средний «чек» составляет $5 млн. В Нью-Йорке считается, что среднестатистический успешный житель Манхэттена может позволить себе квартиру стоимостью $10 млн.
• Инвесторы - совершают обычно оптовые приобретения жилой недвижимости, делают вложения в коммерческие и девелоперские проекты. Бюджет этой категории покупателей варьируется от $10 млн до $100 млн.

Вот что можно купить в Нью-Йорке прямо сейчас:

Квартира на Манхэттене, США

16 668 167 €

Площадь 579 м², 10 комнат

NestSeekers Internation...

Дом в Бруклине, США

1 982 160 €

Площадь 350 м², 17 комнат

NestSeekers Internation...

Квартира на Манхэттене, США

896 477 €

Площадь 57 м²

NestSeekers Internation...

Особняк в Нью-Йорке, США

2 459 681 €

Площадь 581 м², 12 комнат

NestSeekers Internation...

Доходный дом на Манхэттене, США

450 491 €

Площадь 100 м²

NestSeekers Internation...

Квартира в Нью-Йорке, США

9 466 285 €

Площадь 275 м²

Knight Frank

Квартира в Нью-Йорке, США

5 499 461 €

Площадь 420 м²

Knight Frank

Квартира в Нью-Йорке, США

1 018 753 €

Площадь 47 м²

Knight Frank

Квартира в Нью-Йорке, США

4 192 212 €

Площадь 197 м²

Knight Frank

Доходный дом на Манхэттене, США

5 923 957 €

Площадь 580 м²

NestSeekers Internation...

Апартаменты на Манхэттене, США

25 677 987 €

Площадь 427 м²

NestSeekers Internation...

ВНЖ при покупке

Доходный дом в Бруклине, США

1 666 817 €

Площадь 280 м²

NestSeekers Internation...

Пентхаус на Манхэттене, США

22 524 550 €

Площадь 715 м²

NestSeekers Internation...

Апартаменты на Манхэттене, США

12 609 243 €

Площадь 354 м²

NestSeekers Internation...

Квартира в Бруклине, США

449 590 €

Площадь 59 м², 1 комната

NestSeekers Internation...

Квартира на Манхэттене, США

2 477 700 €

Площадь 150 м²

NestSeekers Internation...

Квартира в Нью-Йорке, США

Цена по запросу

Площадь 133 м²

Moscow Sotheby’s Intern...

Квартира в Нью-Йорке, США

3 576 899 €

Площадь 110 м²

Moscow Sotheby’s Intern...

Квартира в Нью-Йорке, США

3 152 536 €

Площадь 182 м²

NestSeekers Internation...

Особняк на Манхэттене, США

23 335 434 €

Площадь 854 м²

Moscow Sotheby’s Intern...

Посмотреть ещё 67 похожих объектов

Русские идут

Российские инвесторы традиционно вкладываются в американскую недвижимость. Еще несколько лет назад они заключали крупнейшие сделки в истории рынка. В 2008 году совладелец «Уралкалия» Дмитрий Рыболовлев приобрел за рекордные для того времени $95 млн шесть акров поместья Дональда Трампа в Палм-Бич. Однако его рекорд побил совладелец Mail.ru Group и инвестфонда DST Global Юрий Мильнер в 2011 году, купив в Кремниевой долине в Калифорнии виллу за $100 млн.

Тем не менее, Рыболовлев установил новый рекорд на этот раз в категории апартаментов, купив за $88 млн пентхаус для своей дочери в Нью-Йорке. Тем временем композитор Игорь Крутой приобрел уже третью квартиру в Нью-Йорке за $48 млн, что стало самой дорогой сделкой в городе для квартир в кондоминиуме.

Русский фактор по-прежнему реален. Наиболее популярными рынками у россиян являются Майами (для отдыха), Нью-Йорк (для обучения детей и бизнеса), Лос-Анджелес (для обучения или полного переезда) и Сан-Франциско (для бизнеса). Инвесторы также предпочитают такие развивающиеся города, такие как Кливленд, Шарлот, Орландо, где они могут получить более высокую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Майами:

Земля в Майами, США

1 351 473 €

Площадь 3318

Experto International g...

Дом в Майами, США

1 617 263 €

Площадь 260 м², 6 комнат

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

387 422 €

Площадь 85 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

3 874 223 €

Площадь 120 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Дом в Майами, США

1 306 424 €

Площадь 340 м², 6 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

1 432 561 €

Площадь 285 м², 6 комнат

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

279 304 €

Площадь 79 м², 2 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

342 373 €

Площадь 84 м², 2 комнаты

Wolsen Real Estate

Дом в Майами, США

326 606 €

Площадь 210 м², 5 комнат

Wolsen Real Estate

Апартаменты в Майами, США

5 784 304 €

Площадь 320 м², 5 комнат

Wolsen Real Estate

Таунхаус в Майами, США

2 522 750 €

Площадь 150 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

585 638 €

Площадь 120 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Таунхаус в Майами, США

2 657 897 €

Площадь 150 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Таунхаус в Майами, США

1 166 772 €

Площадь 170 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Пентхаус в Майами, США

5 671 682 €

Площадь 650 м², 4 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

3 174 990 €

Площадь 355 м²

Mercury Group

Квартира в Майами, США

1 133 856 €

Площадь 235 м²

Mercury Group

Квартира в Майами, США

3 247 200 €

Площадь 460 м²

Mercury Group

Квартира в Майами, США

238 538 €

Площадь 72 м²

Mercury Group

Квартира в Майами, США

30 441 600 €

Mercury Group

Посмотреть ещё 813 похожих объектов

Мы наблюдаем все больший интерес от двух групп: крупные инвесторы и девелоперы, которые диверсифицируют активы в США, а также семьи, желающие отправить своих детей учиться. Здесь приобретается для студентов недвижимость и зачастую грин-карта через программу EB-5.

Кстати, о крупных инвесторах. Ещё год назад стало известно, что российская компания PNK Group инвестирует в строительство двух индустриальных парков в США свыше $100 млн. PNK Group стала первым крупным индустриальным девелопером из России, выходящим на зарубежный рынок. Компания построит два индустриальных парка в американских городах Саванна и Атланта (штат Джорджия) общей площадью 100 га.

Девелопер Борис Кузинец, бывший акционер холдинга Rose Groupe (RGI), который застраивал элитный район Москвы Остоженку и продал все активы в России, начинает строительство 305-метрового небоскреба на Манхэттене в Нью-Йорке. Завершение строительства запланировано на 2020 год. Цены на недвижимость в башне могут варьироваться: от $2,7 миллионов за однокомнатную квартиру до $75 миллионов за триплекс-апартаменты, расположенные с 51 по 53 этаж. Компания Бориса Кузинца, Five Points Development, возводит это здание по проекту московского архитектурного бюро "Меганом".

Иммиграционная программа EB-5

Инвестиции в недвижимость США позволяют не только получить доход, но и грин-карту. Одна из старейших иммиграционных программ для инвесторов – программа ЕВ-5, которая была одобрена конгрессом США в 1990 году. Эта программа позволяет инвестору и его семье в течение года получить грин-карту и через пять лет - гражданство США.

Иностранный инвестор должен вложить средства в развитие экономики страны – минимум $500 000 в проекты региональных центров или не менее $1 000 000 в создание нового коммерческого предприятия, которое создаст не менее 10 рабочих мест для квалифицированных сотрудников. Почти 95% таких проектов – это девелопмент недвижимости - пассивная инвестиция, не требующая от инвестора усилий в управлении бизнесом в США.

Программа ЕВ-5 стала особенно востребована после финансового кризиса 2008 года, придя на помощь страдающим от дефицита финансирования девелоперам. Однако после прихода к власти Дональда Трампа в Конгрессе стали обсуждать необходимость реформы программы или даже ее полную отмену. Эксперты прогнозируют, что наиболее вероятным сценарием станет значительное увеличение минимальной суммы инвестирования. Инвесторам, желающих воспользоваться EB5 по старой цене, следует поторопиться.

Среди наших клиентов много тех, кто инвестирует в недвижимость США с целью получить визу EB-5. И мы видим активный, растущий спрос на эту программу. Более 50% заявок – это студенты, чьи родители инвестируют в их будущее и предоставляют возможность выбора, где им учиться и в дальнейшем работать.

Мой главный совет инвестору – внимательно изучать программу и проекты. EB-5 - это сложная программа со множеством нюансов. И конечно, важно правильно выбрать грамотного проводника и консультанта в этом вопросе.

• Читайте подробнее об иммиграционной программе EB-5

Смотрите все предложения по продаже недвижимости в США:

Коммерческая недвижимость в Денвере, США

1 976 755 €

Площадь 364 м²

Experto International g...

Квартира в Майами, США

2 672 197 €

Площадь 357 м²

Knight Frank

Апартаменты в Майами, США

1 392 017 €

Площадь 170 м², 4 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

896 477 €

Площадь 210 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

4 459 861 €

Площадь 400 м², 5 комнат

Wolsen Real Estate

Дом в Майами, США

1 306 424 €

Площадь 340 м², 6 комнат

Wolsen Real Estate

Пентхаус в Майами, США

3 603 928 €

Площадь 600 м², 7 комнат

Wolsen Real Estate

Пентхаус в Майами, США

3 477 791 €

Площадь 190 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Пентхаус в Майами, США

1 441 571 €

Площадь 240 м², 4 комнаты

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

2 117 308 €

Площадь 400 м², 5 комнат

Wolsen Real Estate

Дом в Майами, США

864 042 €

Площадь 210 м², 4 комнаты

Wolsen Real Estate

Апартаменты в Майами, США

1 485 719 €

Площадь 210 м², 4 комнаты

Wolsen Real Estate

Апартаменты в Майами, США

1 527 164 €

Площадь 200 м², 4 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

772 051 €

Площадь 75 м², 2 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

2 603 838 €

Площадь 380 м², 5 комнат

Wolsen Real Estate

Апартаменты в Нью-Йорке, США

788 359 €

Площадь 79 м², 3 комнаты

NestSeekers Internation...

Квартира в Майами, США

765 835 €

Площадь 130 м², 3 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

3 964 321 €

Площадь 240 м², 4 комнаты

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

5 495 990 €

Площадь 310 м², 5 комнат

Wolsen Real Estate

Квартира в Майами, США

2 269 094 €

Площадь 231 м²

Mercury Group

Посмотреть ещё 987 похожих объектов

Подготовила Ольга Петегирич

Условия цитирования материалов Prian.ru