Инвестиции в реновацию: как зарабатывать на недвижимости Афин

Предпосылки

Туризм – по-прежнему стратегическая для экономики Греции отрасль. Число посещающих Элладу иностранцев растёт, в 2018-м их было 32 млн. Всё активнее используются онлайн-платформы: только через Airbnb по всей стране сдаётся около 130 тыс. объектов.

Особое внимание – Афинам. Институт Греческой конфедерации туризма (INSETE) объявил, что в 2018 году выросли цены во всех столичных отелях, имеющих рейтинг более двух звёзд. За первые восемь месяцев 2018 года реестр недвижимости Афин зафиксировал рост числа сделок с недвижимостью на 60% в годовом исчислении. Средний рост арендных ставок по городу составил 17% за год. 

Всё больше квартир, отдельных домов и вилл в Афинах (особенно в центре города) обновляются, ремонтируются, а затем сдаются в аренду. Именно такие объекты являются двигателями местного рынка недвижимости.

Бизнес-идея

Это реконструкция объектов, а иногда даже перепрофилирование зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе неинтересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Вы покупаете такой объект, меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание с новым назначением. В текущей экономической ситуации более интересна перестройка офисов в жильё, поскольку жилая недвижимость сдаётся в Афинах особенно успешно.

Расположение 

Безусловно, оно играет главную роль, ведь собственно здание изменить легко, а вот локацию – никак. Можно утверждать, что для реновации подходят большинство объектов в туристическом центре Афин. В последние годы многие офисные здания в центре Афин, некогда занимаемые государственными учреждениями, опустели. В статусе бизнес-центров они не будут востребованы. И хотя таких предложений становится всё меньше, с помощью специалистов можно правильно приобрести и запустить прибыльный инвестиционный проект.

Реновация на практике 

Сначала важно понять, чего вы ждёте от вложений и как планируете эксплуатировать здание. В зависимости от этого подбирается объект – или из имеющейся базы, или «с нуля». Одновременно разрабатывается проект реновации; каждый вариант индивидуален, над каждым работают наши архитекторы.

После того как выбор сделан, необходимо подать документы в градостроительную службу, чтобы получить разрешение на реновацию. То, что это разрешение будет получено, мы гарантируем ещё до проведения сделки, но фактически оно получается позднее. Получение разрешения занимает от 30 до 40 дней, строительные работы – обычно четыре-шесть месяцев.

Самое главное – вы покупаете объект недвижимости, у которого уже есть готовый проект реконструкции.

После реновации 

Объект перепродаётся или сдаётся в аренду – возможны оба варианта. Наша компания готова взять на себя помощь и в продаже, и в сдаче. Мы организуем рекламу на собственном ресурсе, на других порталах в Греции, в системах Airbnb или Booking.

Наша комиссия как продавца составляет 10%. При сдаче объекта в долгосрочную аренду стоимость услуг компании – одна арендная плата в месяц. Мы подготовим контракт, который будет подписан вами и арендатором, отправим его в налоговую инспекцию.

При краткосрочной аренде стоимость управления составляет 20% от ежемесячной прибыли с бронирования. В стоимость услуг входит управление аккаунтом, передача ключей, заселение-выселение клиентов, объяснение правил и контроль объекта перед выселением, покупка необходимых предметов обстановки.

Доходы и расходы

Цена объекта после реконцепции зависит от затрат: использованных материалов, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер, и т. д. Иногда есть смысл оставить обновлённый объект себе, пусть и на время: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.

Пример 1: 26-метровая квартира в Афинах в доме 1960 года

Локация: около 5 минут от метро, 15 минут пешком от Синтагмы – центральной площади столицы.

В 2018 году квартира была куплена примерно за €10 тыс., а затем реновирована. Ремонт квартиры обошёлся в €9,24 тыс., покупка мебели в €6,80 тыс. Общие расходы составили менее €30 тыс. 

Квартира сдаётся в посуточную аренду за €25 в сутки. В первый год её загрузка составила примерно 60% – неплохой результат.

Арендаторы принесли собственнику €5,475 тыс. Из этой суммы он израсходовал: 

• €820 (15%) – подоходный налог 
• €1,1 тыс. (20%) – оплата услуг управляющей компании 
• €1,0 тыс. – коммунальные платежи, подача деклараций, ежегодный налог на владение недвижимостью

Итого на руки собственник получил в первый год около €2,5 тыс.

Пример 2: Реконструкция здания, находящегося неподалёку от площади Омония

В этих кварталах – улицы Аристотелус, Патисион – исторически располагались рестораны, театры, фешенебельные магазины; архитектура впечатляет, большинство зданий – особняки с высокими, до 5 метров, потолками. В середине 80-х годов, когда город стал стремительно расширяться, люди начали перебираться из центра в удалённые районы, подальше от городской суеты. Это негативно сказалось на уровне жизни в центре.

Но сейчас подобные проекты имеют колоссальный экономический потенциал: спрос на недвижимость в этих районах растёт, а цены по-прежнему привлекательны.

Aristo suits – проект реконструкции четырёхэтажного здания площадью 915 кв. м в гостиницу. Ранее здесь находился офисный центр, после перестройки расположились 20 комфортабельных апартаментов. На первом этаже ресепшн и кафе.

Компания Grekodom реализовала объект на всех стадиях: разработка дизайн-проекта, получение разрешения на реконструкцию, надзор и проведение ремонтных работ. Комфортные номера обустроены в современном стиле, из панорамных окон открывается вид на город. Создали индивидуальную атмосферу в каждом номере, чтобы посетители почувствовали себя комфортно и уютно.

Объект был приобретен за €390 тыс. Ремонтные работы обошлись в €550 тыс. Меблировка – €90 тыс. Гостиница начала работу в октябре 2018 года. В отеле работает местный оператор, управляющий более чем 300 объектами по всей Греции. 
Это и квартиры, и виллы, и гостиницы в Афинах и на островах.

Согласно расчётам, гостиница может приносить не менее €200 тыс. в год при минимальной для центра Афин заполняемости – 70%. Это сумма до уплаты налогов (29% для юридического лица) и расходов на управление. 
По первоначальной договорённости управляющая компания получает 30% от прибыли, собственник – 70%.

Примеры недвижимости в Афинах

500 000 €

Квартира в Афинах, Греция

98 м² 4 3 1

Продается квартира площадью 98 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Квартира в Афинах, Греция

36 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 36 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть кондиционер, отопление. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Квартира в Афинах, Греция

71 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 71 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на лес. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится сад.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 300 000 €

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция

1100 м²

Готовый бизнес

Продается здание площадью 1100 кв.м в Афинах. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

485 000 €

Квартира в Афинах, Греция

105 м² 4 3 1

Продается квартира площадью 105 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть тенты, отопление. В здании нет лифта. У объекта установлена сигнализация.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

270 000 €

Квартира в Афинах, Греция

44 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 44 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

185 000 €

Квартира в Афинах, Греция

44 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 44 кв.м в Афинах. Квартира расположена на полу-первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

475 000 €

Квартира в Афинах, Греция

86 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 86 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится гараж.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

265 000 €

Квартира в Афинах, Греция

44 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 44 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

200 000 €

Квартира в Афинах, Греция

78 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 78 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

215 000 €

Квартира в Афинах, Греция

82 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 82 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, отопление.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

46 м² 2 1 1

Продается дуплекс площадью 46 кв.м в Афинах на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Полу-первый этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты. Двухуровневая квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

195 000 €

Квартира в Афинах, Греция

79 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 79 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на горы, на лес. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

260 000 €

Квартира в Афинах, Греция

44 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 44 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

335 000 €

Квартира в Афинах, Греция

57 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 57 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на лес. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

310 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

94 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 94 кв.м в Афинах. Квартира расположена на 2 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной кухни, одной ванной комнаты, 2 кладовых. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной столовой. У объекта есть кондиционер, тенты, зона барбекю, отопление. У объекта установлена сигнализация. К недвижимости относится...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

420 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

124 м² 5 3 2

Продается квартира площадью 124 кв.м в Афинах. Квартира расположена на 2 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Четвертый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла, одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на город. У...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

275 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

100 м² 3 2 2

Продается таунхаус площадью 100 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Пятый этаж состоит из гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Шестой этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Таунхаус имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, отопление. К недвижимости...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

275 000 €

Квартира в Афинах, Греция

45 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 45 кв.м в Афинах. Квартира расположена на цокольном этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

3 500 000 €

Вилла в Афинах, Греция

837 м² 6 4 4

Продается 5-этажная вилла площадью 837 кв.м в Афинах. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты, одного санузла, одного офиса. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной столовой. Второй этаж состоит из гостиной, одной столовой. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 ванных комнат. Четвертый...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 102 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru