Инвестиции в реновацию: как зарабатывать на недвижимости Афин

Предпосылки

Туризм – по-прежнему стратегическая для экономики Греции отрасль. Число посещающих Элладу иностранцев растёт, в 2018-м их было 32 млн. Всё активнее используются онлайн-платформы: только через Airbnb по всей стране сдаётся около 130 тыс. объектов.

Особое внимание – Афинам. Институт Греческой конфедерации туризма (INSETE) объявил, что в 2018 году выросли цены во всех столичных отелях, имеющих рейтинг более двух звёзд. За первые восемь месяцев 2018 года реестр недвижимости Афин зафиксировал рост числа сделок с недвижимостью на 60% в годовом исчислении. Средний рост арендных ставок по городу составил 17% за год. 

Всё больше квартир, отдельных домов и вилл в Афинах (особенно в центре города) обновляются, ремонтируются, а затем сдаются в аренду. Именно такие объекты являются двигателями местного рынка недвижимости.

Бизнес-идея

Это реконструкция объектов, а иногда даже перепрофилирование зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе неинтересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Вы покупаете такой объект, меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание с новым назначением. В текущей экономической ситуации более интересна перестройка офисов в жильё, поскольку жилая недвижимость сдаётся в Афинах особенно успешно.

Расположение 

Безусловно, оно играет главную роль, ведь собственно здание изменить легко, а вот локацию – никак. Можно утверждать, что для реновации подходят большинство объектов в туристическом центре Афин. В последние годы многие офисные здания в центре Афин, некогда занимаемые государственными учреждениями, опустели. В статусе бизнес-центров они не будут востребованы. И хотя таких предложений становится всё меньше, с помощью специалистов можно правильно приобрести и запустить прибыльный инвестиционный проект.

Реновация на практике 

Сначала важно понять, чего вы ждёте от вложений и как планируете эксплуатировать здание. В зависимости от этого подбирается объект – или из имеющейся базы, или «с нуля». Одновременно разрабатывается проект реновации; каждый вариант индивидуален, над каждым работают наши архитекторы.

После того как выбор сделан, необходимо подать документы в градостроительную службу, чтобы получить разрешение на реновацию. То, что это разрешение будет получено, мы гарантируем ещё до проведения сделки, но фактически оно получается позднее. Получение разрешения занимает от 30 до 40 дней, строительные работы – обычно четыре-шесть месяцев.

Самое главное – вы покупаете объект недвижимости, у которого уже есть готовый проект реконструкции.

После реновации 

Объект перепродаётся или сдаётся в аренду – возможны оба варианта. Наша компания готова взять на себя помощь и в продаже, и в сдаче. Мы организуем рекламу на собственном ресурсе, на других порталах в Греции, в системах Airbnb или Booking.

Наша комиссия как продавца составляет 10%. При сдаче объекта в долгосрочную аренду стоимость услуг компании – одна арендная плата в месяц. Мы подготовим контракт, который будет подписан вами и арендатором, отправим его в налоговую инспекцию.

При краткосрочной аренде стоимость управления составляет 20% от ежемесячной прибыли с бронирования. В стоимость услуг входит управление аккаунтом, передача ключей, заселение-выселение клиентов, объяснение правил и контроль объекта перед выселением, покупка необходимых предметов обстановки.

Доходы и расходы

Цена объекта после реконцепции зависит от затрат: использованных материалов, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер, и т. д. Иногда есть смысл оставить обновлённый объект себе, пусть и на время: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.

Пример 1: 26-метровая квартира в Афинах в доме 1960 года

Локация: около 5 минут от метро, 15 минут пешком от Синтагмы – центральной площади столицы.

В 2018 году квартира была куплена примерно за €10 тыс., а затем реновирована. Ремонт квартиры обошёлся в €9,24 тыс., покупка мебели в €6,80 тыс. Общие расходы составили менее €30 тыс. 

Квартира сдаётся в посуточную аренду за €25 в сутки. В первый год её загрузка составила примерно 60% – неплохой результат.

Арендаторы принесли собственнику €5,475 тыс. Из этой суммы он израсходовал: 

• €820 (15%) – подоходный налог 
• €1,1 тыс. (20%) – оплата услуг управляющей компании 
• €1,0 тыс. – коммунальные платежи, подача деклараций, ежегодный налог на владение недвижимостью

Итого на руки собственник получил в первый год около €2,5 тыс.

Пример 2: Реконструкция здания, находящегося неподалёку от площади Омония

В этих кварталах – улицы Аристотелус, Патисион – исторически располагались рестораны, театры, фешенебельные магазины; архитектура впечатляет, большинство зданий – особняки с высокими, до 5 метров, потолками. В середине 80-х годов, когда город стал стремительно расширяться, люди начали перебираться из центра в удалённые районы, подальше от городской суеты. Это негативно сказалось на уровне жизни в центре.

Но сейчас подобные проекты имеют колоссальный экономический потенциал: спрос на недвижимость в этих районах растёт, а цены по-прежнему привлекательны.

Aristo suits – проект реконструкции четырёхэтажного здания площадью 915 кв. м в гостиницу. Ранее здесь находился офисный центр, после перестройки расположились 20 комфортабельных апартаментов. На первом этаже ресепшн и кафе.

Компания Grekodom реализовала объект на всех стадиях: разработка дизайн-проекта, получение разрешения на реконструкцию, надзор и проведение ремонтных работ. Комфортные номера обустроены в современном стиле, из панорамных окон открывается вид на город. Создали индивидуальную атмосферу в каждом номере, чтобы посетители почувствовали себя комфортно и уютно.

Объект был приобретен за €390 тыс. Ремонтные работы обошлись в €550 тыс. Меблировка – €90 тыс. Гостиница начала работу в октябре 2018 года. В отеле работает местный оператор, управляющий более чем 300 объектами по всей Греции. 
Это и квартиры, и виллы, и гостиницы в Афинах и на островах.

Согласно расчётам, гостиница может приносить не менее €200 тыс. в год при минимальной для центра Афин заполняемости – 70%. Это сумма до уплаты налогов (29% для юридического лица) и расходов на управление. 
По первоначальной договорённости управляющая компания получает 30% от прибыли, собственник – 70%.

Примеры недвижимости в Афинах

1 200 000 €

Мезонет в Глифаде, Греция

470 м² 7 5 4

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 470 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 4 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

420 000 €

Квартира в Глифаде, Греция

100 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 100 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. У...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

260 000 €

Земля в Афинах, Греция

125 м²

Продается земельный участок площадью 125 кв.м. в Афинах. Земельный участок расположен в районе Тисио.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

160 000 €

Земля в Афинах, Греция

270 м²

Продается земельный участок площадью 270 кв.м. в Афинах. Земельный участок расположен в районе Перистери, на участке имеется здание под сной

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

200 000 €

Квартира в Афинах, Греция

113 м² 3 2 2

Продается квартира площадью 113 кв.м в Афинах. Квартира расположена на седьмом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Кипсели. Банковский объект.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

800 000 €

Квартира в Афинах, Греция

405 м²

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 405 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже и состоит из Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

192 000 €

Квартира в Афинах, Греция

106 м² 3

Продается квартира площадью 106 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

410 000 €

Квартира в Глифаде, Греция

104 м² 4

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 104 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

460 000 €

Земля в Афинах, Греция

287 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 287 кв.м. в Афинах. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 1300 кв.м. Земельный участок расположен в центре Афин.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

360 000 €

Квартира в Афинах, Греция

110 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 110 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. У объекта установлена...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

265 000 €

Квартира в Афинах, Греция

76 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 76 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Амбелокипи

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

340 000 €

Квартира в Афинах, Греция

87 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 87 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты, одной кладовой. Из окон открывается вид на город. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Неос Космос

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

180 000 €

Земля в Афинах, Греция

127 м²

Продается земельный участок площадью 127 кв.м. в Афинах. На территории строение, с возможностью построить 300 кв.м. Участок находется в районе Гуди

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Квартира в Афинах, Греция

150 м² 4 3 2

Продается квартира площадью 150 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одной кладовой. У объекта есть камин, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. Квартира расположена в районе Калифея.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

435 000 €

Квартира в Афинах, Греция

95 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 95 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 ванных комнат, одного санузла. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место, сад. Квартира...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

460 000 €

Квартира в Глифаде, Греция

91 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 91 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. К...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

175 000 €

Квартира в Афинах, Греция

40 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 40 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. Квартира расположена в районе Паграти. Также есть электроприборы

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

275 000 €

Квартира в Афинах, Греция

96 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 96 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится сад. Квартира расположена в районе Неа Смирни.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

350 000 €

Квартира в Афинах, Греция

82 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 82 кв.м в Афинах. Квартира расположена на седьмом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

175 000 €

Квартира в Афинах, Греция

45 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 45 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Паграти.Полностью оборудован электроприборами

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 1279 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru