Версия
для печати
для печати
Сдавать или не сдавать – вот вопрос, на который необходимо ответить до покупки недвижимости за рубежом. А лучше иметь на этот счет определенность уже в тот момент, когда вы начинаете поиск подходящих вариантов. Дело в том, что далеко не всякие апартаменты и совсем не любая вилла будут пользоваться спросом у арендаторов. И если такая задача в будущем будет актуальна, следует сразу искать дома, которые могут понравиться отдыхающим.
В первую очередь давайте определимся, зачем вообще вам может понадобиться сдавать свою собственность в аренду. Строго говоря, мотив может быть только один – для извлечения дополнительно прибыли, поэтому поставим вопрос так – нужна вам эта прибыль или нет?
Те, кто не испытывает финансовых затруднений, могут и не захотеть пускать в свой дом чужих. Пусть уж лучше недвижимость будет стоять пустой столько, сколько потребуется. А вот если эксплуатация недвижимости или выплата ипотечного кредита ощутимы в личном бюджете, то арендой явно не следует пренебрегать.
Годовые затраты на содержание жилья можно «отбить» всего за один месяц, а если планомерно искать арендаторов в течение не только высокого сезона, а всего года, то можно покрыть и расходы на ипотеку.
Примерно на такую схему рассчитывают многие британцы, немцы и скандинавы предпенсионного возраста, приобретающие в кредит дома на средиземноморских курортах, внося от 30 до 50% стоимости в качестве первого платежа, а затем в течение 5-10 лет сдающие свое жилье.
Если доход от аренды покрывает ипотеку и эксплуатационные расходы, то до момента полного расчета с банком никаких затрат на содержание зарубежной собственности не требуется. После того как ипотека погашена, можно со спокойной душой проводить пенсионные годы на берегу теплого моря.
Существует два принципиально разных варианта сдачи недвижимости в аренду – долгосрочный и краткосрочный.
Первый предполагает, что недвижимость сдается на несколько лет человеку, который там будет постоянно жить. Этот вариант, при котором арендная плата рассчитывается помесячно, прекрасно подходит для городской недвижимости. К его достоинствам можно отнести минимум хлопот, а к недостаткам – относительно низкую прибыль и вероятные проблемы.
Дело в том, что во многих странах, например во Франции, законодательство в первую очередь оберегает интересы долгосрочного арендатора, а не арендодателя. Арендатор имеет право продлевать договор, фиксировать арендную плату на долгий срок и т.д. Но самое важное – сам владелец не имеет возможности пользоваться своей собственностью.
Совсем другой вариант – краткосрочная аренда, типичная для курортной недвижимости. В этом случае срок аренды измеряется неделями, поиск арендаторов приходится вести постоянно, мебель и оборудование быстрее изнашиваются и стареют. Но зато прибыль от краткосрочной аренды по определению выше, чем от долгосрочной, а владелец имеет возможность использовать свою собственность тогда, когда пожелает.
Чтобы оценить, насколько прибыльна аренда, годовую выручку соотносят со стоимостью недвижимости. Считается, что, если аренда за вычетом эксплуатационных расходов приносит более 7% от стоимости недвижимости в год, это очень хорошо. Прибыль от 5 до 7% – нормальный уровень. Меньше 5% – это уже низкий доход, но большинство объектов приносит именно столько. Впрочем, если задача стоит таким образом, что необходимо просто окупить эксплуатационные расходы, то и этого более чем достаточно.
Чем продолжительнее курортный сезон – тем выше доход. Даже если в низкий сезон и удастся сдать кому-то апартаменты, то арендная плата окажется в 2,5, а то и в 3 раза ниже, чем в разгар сезона.
Так, среди всех испанских побережий наиболее прибыльна аренда на Коста-дель-Соль, поскольку оно расположено южнее других и сезон, соответственно, длится дольше. В октябре на северном побережье Коста-Брава туристов значительно меньше, соответственно, и выручка от аренды ниже.
Наибольший доход получают владельцы такой недвижимости, которую можно круглогодично сдавать на короткий срок. Это апартаменты в крупных городах, являющихся при этом центрами туризма, – в Париже, Барселоне, Венеции и т.д. Другой вариант – горные курорты, которые зимой привлекают горнолыжников, а летом – любителей активного отдыха.
Успех или неудача при сдаче недвижимости в аренду не бывают случайными. Чаще всего они запрограммированы уже при покупке дома. Хорошую прибыль можно получить в том случае, если удастся предугадать желания будущего арендатора. Имеет значение все – от того, где и как расположена недвижимость, до меблировки и кухонного оборудования.
Есть две диаметрально противоположные категории частных апартаментов и вилл. Если одни покупатели хотят сэкономить на отеле, то другие желают получить эксклюзивный отдых. Поэтому первым нужно создать приемлемые условия за небольшие деньги, а для вторых не очень важна стоимость, зато имеет первоочередное значение уровень комфорта и обслуживания.
Вряд ли будут востребованы небольшие, но шикарно оборудованные апартаменты, аренда которых окажется дороже, чем стандартной комнаты в отеле. Напротив, просторные многокомнатные апартаменты будут иметь успех, даже если они имеют скромную меблировку. Чем больше недорогих отелей в том или ином регионе, тем ниже прибыль от аренды.
Соответственно, вряд ли можно рассчитывать на успех в турецкой Анталии или в египетской Хургаде. Зато в Черногории нехватка номерного фонда в отелях очень ощутима и аренда апартаментов пользуется успехом.
Роскошные виллы или эксклюзивные апартаменты будут успешны в том случае, если они обладают некой «изюминкой». Наверняка окажутся востребованными уединенные виллы с панорамными видами на море, просторные городские пентхаусы, одним словом, все, что имеет собственное лицо и может конкурировать с дорогими отелями.
Одна из европейских стран, наиболее подходящих для того, чтобы сдавать недвижимость в аренду, – Греция. С одной стороны, благодаря своей древней истории и уникальной природе она имеет прекрасный туристический потенциал. С другой стороны, рынок недвижимости оживает после достаточно долгого периода ценового затишья, и именно сейчас эта страна становится привлекательной для инвестиций.
Полуостров Пелопоннес, острова в Ионическом и Эгейском море и, конечно, Крит – вот те регионы, где аренда недвижимости наиболее востребована.
По оценкам интернет-портала Global Property Guide, средний уровень дохода от аренды на островах составляет от 5 до 6% от стоимости недвижимости в год.
Так, апартаменты площадью 80 кв. м на Ионических островах можно приобрести за 150000 евро, а средний за год месячный доход от аренды составляет примерно 680 евро – в высокий сезон он значительно выше, а в межсезонье может отсутствовать вообще. В результате получаем среднюю доходность на уровне примерно 5,5% в год.
Получить доходность выше средней – вполне реальная задача. Для этого нужно просто посмотреть на свой объект недвижимости глазами арендаторов, хорошо прорекламировать свое предложение или обратиться к услугам управляющей компании… Ну, немного везения. Без этого в жизни вообще трудно обойтись.
