Дом за один доллар

Aмериканский рынок недвижимости все глубже и глубже погружается в кризис. По данным национальной Ассоциации ипотечных банкиров США (Mortgage Bankers Association), на конец 2007 года 2% всех домовладельцев, которым были выданы ипотечные кредиты, находились в процессе потери, либо были уже лишены, права выкупа закладной. Это в два раза больше, чем за последние 30 лет. А с 1979 года, когда ассоциация начала вести статистику по данному показателю, это самый высокий показатель. Возможно, сегодня мы наблюдаем самые драматичные события на американском рынке жилья со времен Великой депрессии 1930−х годов.
Видимый симптом болезни американского рынка недвижимости – рост количества брошенных домов и квартир. Причем если раньше домовладения в основном бросали жители бедных городских кварталов, то сейчас особняки с заколоченными окнами можно наблюдать и в престижных районах американских городов.
Жильцы давно уехали из дома
Заброшенные дома всегда были одним из элементов городского ландшафта – и перманентным источником проблем для городского самоуправления. Но сегодня складывается ситуация, с которой муниципальным властям еще не приходилось иметь дело. Из-за кризиса на ипотечном рынке США число пустующих домо-владений в некоторых регионах страны увеличилось в разы. В Нью-Йорке количество процессов по лишению права выкупа закладной, возбужденных кредиторами против задолжников по ипотеке, увеличилось более чем в два раза, с 3461 в 2004 году до 8263 в 2007−м. Всего по стране за последний квартал 2007 года доля вакантных домовладений составила рекордные 2,8% – наивысший результат за весь более чем полувековой период регистрации этого показателя.
Ситуация осложняется тем, что многие домовладения являются фактически бесхозными. Дело в том, что наиболее характерной чертой ипотечного бума последних лет стало обилие кредитов с низкой степенью надежности. В отличие от традиционной практики ипотечного кредитования, когда заем с начала до конца обслуживался в одном банке, во время бума начала 2000−х годов закладные по ипотечным кредитам стали объектом купли-продажи. В результате, когда городские власти пытаются решить судьбу брошенного дома, часто обнаруживается, что здание находится в юридической серой зоне. Прежние собственники, получив от банка уведомление о начале процесса лишения права выкупа закладных и зная, что из-за падения цен на недвижимость они все равно не получат от продажи дома ни доллара, съезжают. Банк, которому необходимо провести достаточно длительную легальную процедуру, еще не вступил в права собственника. При этом дома зачастую находятся в таком плачевном состоянии, что банкам проще бросить их на попечение муниципалитета, чем пытаться искать нового собственника.
Пышный цвет упадка
Пустующие дома являются источником целого букета проблем. Главными среди них являются снижение рыночной стоимости собственности, находящейся поблизости, и деятельность антисоциальных элементов.
В Миннеаполисе городские эксперты подсчитали, что наличие на улице пустующего дома ведет к 8−процентному понижению стоимости недвижимости у соседей по кварталу. При этом набирает силу тренд по оптовой покупке дешевого заброшенного жилья с последующей – оптовой же – перепродажей. Такие массовые выбросы недвижимости, утверждают эксперты, еще больше сбивают цены на и без того подавленном рынке.
Согласно оценкам экспертов, когда количество домов, идущих с молотка, увеличивается в городе на 1%, это ведет к росту преступности на 2,33%. Так, из Университета Техаса в Остине кварталы с пустующими зданиями генерируют в три раза больше звонков в полицию, связанных с торговлей наркотиками, чем из полноценного квартала. Среди проблем, сопутствующих заброшенным домам, специалисты отмечают рост вандализма (граффити, поджоги), воровство элементов конструкции (двери, окна, полы, трубы, электропроводка и т.п.). Растет число бродячих животных. Заброшенные бассейны зацветают и становятся источниками комаров и москитов. Эксперты также бьют тревогу по поводу проникновения в окружающую среду из разрушающихся домов токсичных строительных веществ, таких как асбест и свинец.
Что делать
Пока кредиторы и заемщики обвиняют друг друга в том, что дома приходят в упадок, местное самоуправление берет инициативу в свои руки. Среди арсенала мер, которыми городские власти борются с влиянием пустующих домовладений, – продажа собственности по символическим ценам; моратории различной временной протяженности на выселение обанкротившихся домовладельцев. Кроме того, возможны: пеня за неподдержание собственности в приличном состоянии; судебные иски против кредиторов с целью заставить их покрыть издержки городских властей по обслуживанию пустующей собственности; налоговые льготы, гранты и льготные кредиты для организаций, берущихся за восстановление приходящей в упадок собственности либо за ее снос.
Одним из наиболее оригинальных способов возрождения пустующих домов является их символическая продажа. Первопроходцем тут стала мэрия города Саус Бенд, штат Нью-Йорк, запустившая городскую программу «Дом за доллар». Дома, отсуженные у владельцев за «систематическое нарушение муниципального законодательства и неуплату налогов», продаются именно за эту сумму. Правда, за ценой в один доллар скрываются десятки тысяч, которые нужно вложить в ремонтно-восстановительные работы. Поэтому потенциальные покупатели должны доказать городским чиновникам, что у них достаточно финансовых средств (или строительного опыта). Кроме того, у нового собственника должна быть идеальная кредитная история – особенно в части платежей по кредитам и налогам на другую недвижимость, которой он владеет. Несмотря на некоторый скептицизм, которым часть горожан встретила известие о программе, число желающих принять в ней участие было так велико, что выбор наиболее достойных пришлось проводить с помощью лотереи.
Сходную программу еще в прошлом году начала реализовывать мэрия Сиракьюса, штат Нью-Йорк. Здесь за один доллар некоммерческим организациям продали несколько сотен пустующих домов. Успех акции был настолько оглушителен, что в этом году городские власти собираются проводить новый эксперимент – продать за ту же цену 30 запущенных домов частным предпринимателям. Будущим владельцам предъявляются примерно те же требования, что и в Саус Бенде. Реноваторам будут открыты льготные кредитные и грантовые линии – для того чтобы в случае необходимости компенсировать разрыв между стоимостью восстановительных работ и реальной рыночной стоимостью строения. А чтобы восстановление ветхой собственности в городской черте происходило равномерно, долларовые дома будут продаваться наборами, в который войдет собственность, находящаяся как в благополучных, так и в проблемных районах города, объяснил мэр Сиракьюса Мэтт Дрисколл.
Прогноз на завтра
Эксперты не исключают, что уже в ближайшем будущем этот опыт придется перенимать властям большинства американских городских поселений. Ведущий аналитик консалтинговой компании RGE Monitor Христиан Менегатти считает: «Если цены на жилье будут продолжать падать, число домовладельцев, которые просто прекратят выплаты по ипотеке и бросят свои дома, будет только расти. А если цены на рынке недвижимости упадут еще на 10%, то количество заемщиков по ипотеке, оставшаяся сумма выплат по которой будет превышать фактическую цену дома, составит 20 млн человек. Естественно, не все из них решат, что дешевле съехать и предоставить банку-кредитору самому разбираться в ситуации, чем продолжать выплачивать ипотеку, но число тех, кто сделает такой шаг, может достичь пяти-шести миллионов».
Уже сегодня, по оценкам агентства Moody’s, каждый десятый американский домовладелец живет в домах, рыночная цена которых ниже, чем выданные под них ипотечные кредиты. По оценке агентства, уже в ближайшее время эта цифра может вырасти до 16%. По прогнозу аналитика агентства Марка Занди, за два года – 2007 и 2008 – общее количество дефолтов по ипотечным кредитам может достичь 3,3 миллиона. «Две трети этих банкротов будут не в состоянии сохранить за собою ту недвижимость, которая сегодня является их домом», – подводит печальный итог аналитик.
Между тем Артур Нельсон, профессор Политехнического института штата Вирджиния, считает, что кризис, который переживает американский рынок недвижимости сегодня, не является основной причиной роста числа пустующих домов. По его мнению, ветшание пригородов является следствием структурных изменений, которые переживает рынок. Нельсон убежден, что тот процесс, который формирует внешний облик американских городов в течение последних 60 лет – миграция жителей из города в пригороды – «поворачивает вспять». Сегодня все больше американцев выбирают центр города в качестве своего местожительства как среду более интересную и насыщенную по сравнению со «скучными сонными пригородами». По мере того как этот объективный процесс развития городских поселений будет набирать силу, «многие привлекательные районы на окраинах городов могут стать тем, чем стали в 1960−е – 1970−е годы их центры – разваливающимися трущобами, заселенными беднотой и уличными бандами», рисует картину завтрашнего дня профессор