Версия
для печати
для печати
Преимущества жизни за городом, столь привычной для европейских жителей, оценили и украинцы. По некоторым оценкам, только за последний год количество желающих приобрести загородное жилье выросло более чем на 40%. С увеличением спроса вокруг столицы стали массово появляться коттеджные поселки: на разной стадии реализации сейчас находятся около ста городков, тридцать из которых были построены за последний год.
«В кругах девелоперов формируется своеобразная мода на загородное жилье. До конца 2009−го большинство проектных портфелей крупных компаний будут включать объекты загородной недвижимости. Земля является едва ли не единственным ликвидным и инвестиционно-привлекательным активом в Украине», — считает аналитик корпорации «Золотые ворота» Игорь Иволга.
Спрос на престиж
Самым популярным среди покупателей остается Обуховское направление с развитой инфраструктурой (магазинами, ресторанами, спортзалами и т. д.). Помимо столичных бизнесменов и политиков — основных покупателей коттеджей в этом районе — устойчивый спрос на загородное жилье формируют и мигрирующие в Киев представители крупного бизнеса и вновь назначенные чиновники из других регионов страны.
Большинство из них ориентированы на коттеджные поселки с охраняемой территорией и развитой инфраструктурой. Кроме того, в этом элитном районе в хорошем состоянии и дорога, по которой в течение многих лет с дачи в Конча-Заспе в Киев ездил бывший президент страны Леонид Кучма. Поэтому инвестировать в загородную недвижимость вдоль трассы в направлении Обухова для девелоперов выгодно и перспективно. Однако земли в районе осталось немного, и они активно осваивают другие направления. «Например, в Житомирском направлении есть крупные земельные массивы, вполне подходящие для развития коттеджных городков. К тому же в районе хорошо развита инфраструктура подъездных путей, что делает его привлекательным для покупателей», — говорит директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко.
Большой спрос на коттеджи в Житомирском и Обуховском направлениях позволяет девелоперам диктовать высокие цены на свои проекты. Средняя стоимость сотки земли в Киево-Святошинском районе (Житомирское направление) составляет 9,7 тыс. долларов, в Обуховском — 7,6 тыс. долларов. Только за последний год цена на дом в Киево-Святошинcком районе поднялась на 40% и составляет 1,9 тыс. долларов за квадратный метр. В районе Обухова стоимость квадратного метра немного выше.
По словам экспертов, перспективными для развития проектов эконом— и бизнес-класса также являются Броварское и Бородянское направления, где некоторые крупные компании уже приобрели участки для строительства коттеджных поселков. Именно здесь девелоперы собираются построить самые крупные по площади городки (на земельных участках площадью от 200 гектар). «Перспективность этих проектов вполне очевидна — за год Броварское, Бородянское направления и Макаровский район (отдаленное Житомирское направление) продемонстрировали самую значительную динамику цен на коттеджи», — говорит генеральный директор девелоперской компании «Линк Девелопмент» Ярослав Цуканов.
Все бОльшую долю в объеме продаж занимают участки, расположенные в Ирпене, Вышгороде, Лютеже, где покупателей привлекает ландшафт местности (недалеко от реки Днепр). Не очень привлекательными для строительства коттеджей остаются районы Десны — Зазимье, Пуховка, Рожны. Река с быстрым течением и весенними разливами значительно снижает популярность этого направления.
Вслед за столицей обрастают коттеджными городками и крупные города в регионах. Например, в Донецке уже определилось «топовое» направление застройки: четыре из шести коттеджных городков возводятся в южной части города или за его чертой по направлению к Мариуполю.
Утром — стулья, вечером — деньги
Сейчас в пригороде столицы 42 коттеджных городка с общим количеством домовладений 6,6 тысяч выставлены на продажу. Несмотря на такое количество жилья, выбор у потенциального покупателя, который хочет инвестировать деньги в строящийся дом, не так уж и велик. Реально активно строятся десять из всех имеющихся в продаже городков. Большинство девелоперов выставляют коттеджные поселки на начальном этапе, когда на участке еще ничего не возведено. Застройщикам крупных проектов коттеджных городков выгоднее строить за деньги покупателей — частных инвесторов, — поскольку собственными крупными капиталами, как правило, они не располагают. Возводить городки по схеме «построить, а потом продать» выгодно лишь небольшим застройщикам (до 20 домов), у которых есть свободные финансовые ресурсы для проекта. Цена готового дома намного выше, нежели на этапе инвестирования, однако покупателей разница в стоимости не смущает — желание быстро получить жилье гораздо сильнее. Поэтому они ищут проекты, где постройки уже введены в эксплуатацию или находятся на завершающей стадии строительства. По словам девелоперов, продажи коттеджей, которые можно посмотреть только на чертежах и в виде макетов, идут вяло. «Крупным застройщикам, у которых плохо шла реализация, теперь приходится строить, а потом продавать, причем по цене не намного превышающей стоимость инвестирования», — говорит Владимир Степенко.
Кроме того, если несколько лет назад продавалось все, что строилось, то сейчас покупатели обращают внимания не только на готовность проекта, но и на инфраструктуру. По словам директора департамента стратегического развития и маркетинга компании «XXI Век» Максима Белоуса, более 55% строящихся и заявленных проектов коттеджных городков Киевской области будут охватывать минимальный или средний объем инфраструктуры, что включает только самое необходимое. «Если не принимать во внимание такие специфические элементы, как гольф-поле, учебные заведения, лечебницы и прочее, то перечень возможной инфраструктуры для единичного и даже очень крупного проекта, достаточно ограничен — это торговля, услуги и технические службы. Однако он может расширяться. На московском рынке уже сейчас встречаются такие экзотические варианты, как трасса для радиоуправляемых моделей, мини-зоопарк, но в Киеве таких примеров пока нет», — говорит Белоус.
Средний класс диктует
Еще несколько лет назад основными покупателями коттеджей были очень богатые люди. Теперь же загородное жилье стали приобретать и представители среднего класса. «В классе элитной недвижимости предложение превышает спрос, а вот в эконом— и бизнес-классах, наоборот, наблюдается дефицит качественных и недорогих объектов», — говорит директор по маркетингу и PR-компании «ДЕ ВИЖН» Ольга Маслова.
В прошлом году на рынке стартовал новый коттеджный проект — городок «Олімпік-Park» в Житомирском направлении (расстояние от КП Киева 19 км). Проект реализует созданная в 2007−м девелоперская компания «Европа», а генподрядчиком выступает ООО «Траверз-Буд». В коттеджном городке будет развитая инфраструктура — от торгово-развлекательного комплекса до детского сада. Кроме того, в проекте предусмотрены парки, водоемы, природные и рукотворные ландшафты на площади 60 гектаров. На начало продаж стоимость квадратного метра коттеджа в городке составляла 1,05 тыс. долларов. Через полгода цена поднялась до 1,2 тыс. долларов, однако это не отпугнуло покупателей. «Главным двигателем в строительстве коттеджных городков является спрос. Сейчас стоимость одного квадратного метра коттеджного дома сопоставима или даже ниже стоимости жилья в многоэтажках, в то время как уровень комфорта коттеджа, как правило, более высокий», — считает руководитель проекта «Любимово» (Донецкая область) девелоперской компании «Камелот» Алексей Бессмерный.
Другой пример — коттеджный городок в Конче-Заспе площадью около 400 гектаров, строительством которого занимается компания «ДЕ ВИЖН», с развитой инфраструктурой (яхт-клубом, пятизвездочной гостиницей, торговыми и развлекательными комплексами и т. д.). По сравнению с «Олімпік-Park», стоимость квадратного метра здесь намного выше — более двух тысяч долларов.
По данным компании SV Development, сейчас основными покупателями пригородных коттеджей являются семьи с месячным уровнем дохода от трех тысяч долларов и выше. По социальному статусу — это топ-менеджеры средних и крупных компаний, владельцы мелкого, среднего и крупного бизнесов, чиновники среднего и высшего рангов, деятели культуры и спортсмены. «Роскошные особняки остаются уделом элитного сегмента покупателей, доля которого в общей структуре спроса быстро снижается. Анализ итогов продаж проектов эконом-класса последних двух лет показал — наибольшим спросом пользуются коттеджи площадью до двухсот квадратных метров с участком 0,15–0,2 гектара», — говорит Ольга Маслова.
Аналитики прогнозируют дальнейшее значительное расширение рынка коттеджных городков, поскольку к нему начали проявлять интерес крупные отечественные девелоперские компании, банковские учреждения и международные игроки. «В ближайшие годы произойдет отток покупателей квартир из Киева в пристоличный регион. Причем хитом следующих нескольких лет обещают стать не дорогие элитные коттеджи, а вполне доступные по цене проекты для среднего класса. На территории таких городков, помимо индивидуальных коттеджей, будут возводиться таун-хаусы и даже пятиэтажные многоквартирные дома», — говорит Владимир Степенко.
Автор: Михаил Орлов
