a
Версия
для печати

«Ну и Африка»: зачем покупать недвижимость на самом бедном континенте

Кому придёт в голову инвестировать в Африку? Есть такие люди! С какими неприятностями может столкнуться инвестор? Есть опыт! Какая страна здесь самая безопасная? Есть ответ! Рассказывает Яри Гардзиелла, основатель и председатель совета директоров компании Habita.

Справка

Habita – это международное агентство недвижимости с главным офисом в Хельсинки, Финляндия. На данный момент у компании множество офисов в разных странах, в том числе африканских.

Яри Гардзиелла, основатель компании Habita

– Яри, когда вы в Африке оказались, вам страшно не было?

– Нет. Я совсем бесстрашный человек. Иначе бы и бизнесом не занимался. Мне было очень интересно.

Начали мы в Гамбии ещё в 2017 году. Идеальная точка старта: очень маленькая страна, где живёт всего два миллиона человек, до любого объекта доезжаешь за полчаса, а девушки могут спокойно ходить одни по вечерам. Вообще потенциал у всех африканских стран примерно одинаковый, но получать начальный опыт лучше там, где ты ощущаешь себя в полной безопасности.

Сейчас мы уже работаем в Танзании, Нигерии, Гане, Сьерра-Леоне, Гамбии, Сенегале, Алжире, планируем открыть представительство ещё в пяти странах. Конечно, в Африке есть государства, ситуация в которых далека от идеальной. Но нам хочется верить, что появление крупной международной компании поможет людям.

– Почему вы вообще начали работать с Африкой?

– Африка – растущий рынок, особенно в сфере недвижимости. Объёмы строительства, продаж и аренды растут постоянно. Все хотят иметь собственный дом. Последние 20 лет многие африканцы уезжали в Европу, зарабатывали, становились богаче. Сегодня они готовы купить жильё для своей семьи, которая осталась дома.

Конечно, здесь во многих странах экономика по-прежнему в хаотичном состоянии – впрочем, как и по всему миру. Но мы, как брокеры, заинтересованы в увеличении рынка и привлечении новых покупателей к потенциалу этого континента.

Развивающийся рынок
Африка – это ещё развивающийся континент с большим потенциалом

Иностранцы

– Вы сказали, что здесь покупают местные, но уехавшие жители – для близких. А что насчет иностранцев? Им-то зачем недвижимость в Африке?

– В основном для отдыха. Иногда мотивацией выступает история любви. Те, кто приезжает сюда работать, чаще арендуют, а не покупают. Это, кстати, отражается и на выборе: местные жители покупают дома, а иностранцам достаточно апартаментов.

В Африке есть возможности и для инвесторов. Даже в туристических местах банально не хватает отелей. Например, в столице Ганы Аккре, которая известна высокими (даже в сравнении со многими европейскими странами) ценами на номера. Можно пойти по простому пути: купить квартиру и сдавать её через AirBnb. Но сейчас многие девелоперы предлагают услуги по управлению недвижимостью после завершения строительства.

– То есть самый популярный способ заработать – сдача в аренду?

– Она действительно популярна. Здесь достаточно мест с развивающейся инфраструктурой, поэтому со временем недвижимость в этих районах будет более доходной.

Также популярна покупка на стадии котлована. После завершения строительства цены вырастают на 20%, а иногда и на все 40%. Но эта схема работает не везде. Мы предпочитаем работать по запросу и подбирать проекты под конкретного инвестора. Те же отели в Аккре имеют хороший потенциал, но это не универсальный метод увеличения капитала.

И всё-таки на этом рынке требуется большая осторожность. Технологии строительства, принятые в Африке, серьёзно отличаются от европейских. У разных девелоперов разный контроль качества, поэтому без помощи брокера не обойтись даже самым опытным инвесторам: специалисты точно знают компании с хорошей репутацией.

– Откуда едут в Африку?

– Точно не из Америки: американцы предпочитают Карибы. Разве что афроамериканцы стали немного чаще возвращаться к своим корням. Я бы сказал, в основном из Европы. Всё зависит от количества авиарейсов. Если из какой-то страны отлажены регулярные перелёты, то и покупатели оттуда уже есть или скоро появятся.

Вообще, если бы я надумал продавать недвижимость, скажем, россиянам, то начал бы с изучения мест, куда летают из Москвы. В этих направлениях и заложен главный потенциал. Это несложная наука, такой же принцип работает даже на средиземноморском направлении.

– Есть ли у иностранцев какие-то точки притяжения?

– Думаю, каждый мечтает купить дом у моря. Но, во-первых, далеко не во всех африканских странах разрешено строить на пляже. А во-вторых, мечты мечтами, а главную роль играет бюджет. При отсутствии нужных средств покупатели ориентируются на места, где можно чем-то себя занять. Обращают внимание на спортивные площадки, бассейны, комьюнити.

Иностранцы хотят жить у моря, где уровень жизни соответствует их ожиданиям

– Тогда давайте о бюджетах. Сколько придётся потратить на покупку недвижимости в Африке?

– Зависит от страны. Например, в Гамбии средний бюджет – €40–70 тыс. В Гане средний чек достигает €100–120 тыс. В Сенегале уже €200 тыс. Здесь клиенты чаще готовы платить крупные суммы, потому что это франкоязычная страна: многие покупатели живут и работают во Франции, а значит, и зарабатывают достаточно, чтобы позволить себе недешёвые объекты. К тому же Дакар – вполне европейский город, а вот Аккра, несмотря на свои размеры, более дикая и хаотичная. И этого достаточно, чтобы повлиять на спрос.

Та же Гамбия больше похожа на небольшую уютную и безопасную деревушку, но и делать там особо нечего. Всё это определяет и бюджет, и покупательские ожидания.

Средние расходы на недвижимость в Африканских странах
Страна Налог + доп. расходы Средняя цена
Сенегал 18% + 2% €200–500 тыс.
Гамбия 2% + 0…5% €40–80 тыс.
Сьерра-Леоне Недостаточно данных €40–200 тыс.
Гана 5% + 0…2% €100–200 тыс.
Нигерия 3% + 0…2% €100–400 тыс.
Танзания 5% €50–200 тыс.

– Можно ли купить в Африке что-нибудь самостоятельно?

– Можно. А ещё можно ездить на мотоцикле без шлема.

Так же и в Африке: если вы будете осторожны, то многих рисков можно избежать. К сожалению, есть много сценариев, когда всё может пойти не так. Конечно, во всех странах, с которыми мы работаем, реально оформить сделку по правилам и без риска, ведь формально законы здесь очень простые и понятные. Но проблем до сих пор много.

Например, затруднительно найти владельца земли, на которой находится здание. В Африке участки часто принадлежат семьям, а семьи тут большие. Сложно найти концы, когда многие уезжают за границу.

И не стоит забывать: вы – иностранец в совершенно ином, незнакомом мире, и вашим незнанием легко воспользуются недобросовестные продавцы. Они в буквальном смысле будут встречать вас на выходе из аэропорта и предлагать невероятно дешёвые варианты, несущие в себе огромные риски и ворох неприятностей.

– Какие проблемы поджидают покупателя? От чего вы бы предостерегли?

– Главная ошибка – заплатить до того, как мы проверили все документы на объект. Никогда не передавайте деньги продавцу до того, как поставили подпись в кабинете нотариуса! Именно поэтому, кстати, при работе с нормальным брокером вы переводите деньги на его аккаунт. Тогда и волки сыты, и овцы целы: вы получаете уверенность в безопасности процесса, а у продавца появляется мотивация провести сделку быстро и корректно.

Абсолютно никто не хочет судиться в Африке. Если вы попадёте в африканский суд, потеряете время и деньги.

– То есть в выигрыше остаться невозможно?

– Абсолютно. Или нужен очень хороший адвокат, которого трудно найти. Здесь чудовищная бюрократия, причём система работает очень медленно. Особенно часто, почему я и упомянул об этом ранее, в суд попадают дела с правами на землю.

Естественно, что люди, услышав заниженную цену, спешат удачно вложиться. Но если у вас нет документа, чётко обозначающего, кто владелец недвижимости, если вы его не знаете – не связывайтесь. И, повторюсь, не передавайте никому деньги!

Так что же можно купить в Африке?

Кризис

– Как повлияла на местный рынок пандемия?

– Все страны в той или иной степени пострадали из-за прекращения перелётов и снижения туристического потока. Но, по-моему, пандемия – это скорее проблема первого мира: она касается стран с более развитой экономикой.

Это же Африка. Здесь всё ещё распространены малярия, жёлтая лихорадка, Эбола. Даже от гриппа погибает много людей. У местных жителей есть серьёзные причины для беспокойства, на их фоне какой-то коронавирус выглядит малозначительно.

– А что с ценами? В развитых странах они растут почти повсеместно. В Африке последний год происходит что-то подобное?

– По-разному. На Занзибаре цены выросли, в Гамбии тоже, но в большей степени из-за увеличившихся сроков строительства: из-за меньшего числа покупателей девелоперы просто не стали начинать новые проекты. А, например, в Нигерии особых изменений нет.

Жизненный уклад
Местные не обращают внимания на пандемию: пока в их странах есть другие насущные проблемы

О личном

– Какие выводы вы сделали для себя после первых лет работы на этом континенте?

– Мы поняли, как в Африке «делаются дела». Здесь люди думают совсем не так, как в Европе: они не планируют на долгую перспективу и ориентируются на краткосрочный результат. Тут не так, как в Финляндии или в России, где летом надо собрать весь урожай, чтобы спокойно пережить зиму. В Африке, проснувшись утром, люди думают о том, где поесть сейчас и где переночевать потом. Они живут в моменте.

Это очень влияет на бизнес-мышление. Для местных предложение открыть предприятие, чтобы получить какой-то результат через пару лет, звучит странно. Приходится объяснять, почему лучше провести хороший ремонт, чем пытаться сэкономить. Они хотят получить выгоду здесь и сейчас, не понимая, что через пару лет к ним вернётся недовольный клиент, с которым в ином случае можно было бы работать.

Технологии строительства
Строят здесь совсем не так, как мы привыкли...

– И всё-таки вернемся к тому, с чего начали. Насколько в такой Африке безопасно?

– Скажу так: бояться людей здесь не надо, но соблюдать осторожность – обязательно! В остальном всё зависит от места. Пробегусь по городам, которые знаю.

Итак, Дакар – типичный мегаполис, правила безопасности тут универсальные. В Аккре, несмотря на размеры, всё иначе: это огромный кипящий базар – если вы не знаете город, тут очень легко потеряться и ночью, и днём.

В Нигерии два крупных города – Лагос и Абужда, – где сосредоточен крупный бизнес и работает много европейских иммигрантов. Но всё же даже здесь лучше держать окна машины закрытыми и не ходить вечером в одиночку. И не надо путешествовать вглубь страны самостоятельно.

Занзибар – курорт, так что тут очень спокойно.

Дар-эс-Салам – ещё один большой африканский город со всеми вытекающими последствиями и ограничениями.

Наконец, у нас есть офис и в Сьерра-Леоне, но туда я впервые поеду только в этом году. В стране ещё недавно была война – рынок всегда на подъёме в таких местах. Посмотрим, что нас ждёт.

– Что вас удивляет в Африке сильнее всего?

– До сих пор пытаюсь понять, чему учат в местных школах. Уровень образования у людей очень низкий, хотя они ходят туда восемь-девять лет. У них нет концепции последовательности действий.

– А что удивило со знаком плюс?

– Тоже люди. Очень общительные и очень радушные. Для меня, финна, это было в новинку: мы никогда не говорим, если нам нечего сказать. А здесь местные всегда приглашают тебя на ужин, зовут к себе домой. И все заботятся друг о друге – это здорово.

– С какой страны начать изучение континента?

– Опять-таки рекомендую Гамбию – отличное место, чтобы прочувствовать Африку. Подойдёт и для самостоятельного исследования. Очень маленькая и, наверное, самая безопасная африканская страна. Местные дружелюбны и приветливы.

Да, здесь тоже не хватает инфраструктуры, как и в большинстве стран континента, но самым любопытным инвесторам стоит начать изучение рынка отсюда. Этот опыт поможет понять, что вам нравится, подходит ли культура и климат. Только после этого можно посвятить своё время изучению других стран. Не стоит начинать, скажем, с шумной хаотичной Аккры и тем более Нигерии, где очень высокая конкуренция на рынке. 

–В завершение: почему стоит выбрать Африку?

– Это экзотика. Но главное, в Африке всё только развивается, и это даёт широкий простор для фантазии: тут не хватает буквально всего, можно открывать любой бизнес и преуспеть. Потенциал огромный.

Читайте также: Финский стандарт для российского покупателя – коттеджи Суоми… и немного Африки – интервью

Фотографии предоставлены собеседником

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Гамбия, Гана, Танзания, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Финский стандарт для российского покупателя – коттеджи Суоми… и немного Африки – интервью
О лицензировании и недоверии тоже есть
Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме
Объясняем механизм проведения типичной сделки
Какие цифры определяют рынок аренды жилья в США и на что может рассчитывать инвестор
Интересные выводы одного исследования
Политический риск в действии. Инвесторы в недвижимость Германии столкнулись с неожиданной проблемой
Застройщики в шоке от недавней инициативы Партии зелёных
Содержание недвижимости в США
Сколько стоит ежегодное обслуживание американской квартиры
Коллеги поспорили. Какая недвижимость более интересна – жилая в Мюнхене или коммерческая в окрестностях?
Эксперты сравнили перспективы инвестиций

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Гамбии Апартаменты (квартиры) в Гамбии Апартаменты (квартиры) в Гане Земельные участки в Гане

Полезные статьи:

Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии
  • 17566
Многие хотят, но не всем можно
Ипотека во Франции. Как иностранцу получить кредит на недвижимость
  • 8301
Проценты низкие, но предлагают их не всем