Версия
для печати
для печати
.png)
– Яри, когда вы в Африке оказались, вам страшно не было?
– Нет. Я совсем бесстрашный человек. Иначе бы и бизнесом не занимался. Мне было очень интересно.
Начали мы в Гамбии ещё в 2017 году. Идеальная точка старта: очень маленькая страна, где живёт всего два миллиона человек, до любого объекта доезжаешь за полчаса, а девушки могут спокойно ходить одни по вечерам. Вообще потенциал у всех африканских стран примерно одинаковый, но получать начальный опыт лучше там, где ты ощущаешь себя в полной безопасности.
Сейчас мы уже работаем в Танзании, Нигерии, Гане, Сьерра-Леоне, Гамбии, Сенегале, Алжире, планируем открыть представительство ещё в пяти странах. Конечно, в Африке есть государства, ситуация в которых далека от идеальной. Но нам хочется верить, что появление крупной международной компании поможет людям.
– Почему вы вообще начали работать с Африкой?
– Африка – растущий рынок, особенно в сфере недвижимости. Объёмы строительства, продаж и аренды растут постоянно. Все хотят иметь собственный дом. Последние 20 лет многие африканцы уезжали в Европу, зарабатывали, становились богаче. Сегодня они готовы купить жильё для своей семьи, которая осталась дома.
Конечно, здесь во многих странах экономика по-прежнему в хаотичном состоянии – впрочем, как и по всему миру. Но мы, как брокеры, заинтересованы в увеличении рынка и привлечении новых покупателей к потенциалу этого континента.
.jpg)
– Вы сказали, что здесь покупают местные, но уехавшие жители – для близких. А что насчет иностранцев? Им-то зачем недвижимость в Африке?
– В основном для отдыха. Иногда мотивацией выступает история любви. Те, кто приезжает сюда работать, чаще арендуют, а не покупают. Это, кстати, отражается и на выборе: местные жители покупают дома, а иностранцам достаточно апартаментов.
В Африке есть возможности и для инвесторов. Даже в туристических местах банально не хватает отелей. Например, в столице Ганы Аккре, которая известна высокими (даже в сравнении со многими европейскими странами) ценами на номера. Можно пойти по простому пути: купить квартиру и сдавать её через AirBnb. Но сейчас многие девелоперы предлагают услуги по управлению недвижимостью после завершения строительства.
– То есть самый популярный способ заработать – сдача в аренду?
– Она действительно популярна. Здесь достаточно мест с развивающейся инфраструктурой, поэтому со временем недвижимость в этих районах будет более доходной.
Также популярна покупка на стадии котлована. После завершения строительства цены вырастают на 20%, а иногда и на все 40%. Но эта схема работает не везде. Мы предпочитаем работать по запросу и подбирать проекты под конкретного инвестора. Те же отели в Аккре имеют хороший потенциал, но это не универсальный метод увеличения капитала.
И всё-таки на этом рынке требуется большая осторожность. Технологии строительства, принятые в Африке, серьёзно отличаются от европейских. У разных девелоперов разный контроль качества, поэтому без помощи брокера не обойтись даже самым опытным инвесторам: специалисты точно знают компании с хорошей репутацией.
– Откуда едут в Африку?
– Точно не из Америки: американцы предпочитают Карибы. Разве что афроамериканцы стали немного чаще возвращаться к своим корням. Я бы сказал, в основном из Европы. Всё зависит от количества авиарейсов. Если из какой-то страны отлажены регулярные перелёты, то и покупатели оттуда уже есть или скоро появятся.
Вообще, если бы я надумал продавать недвижимость, скажем, россиянам, то начал бы с изучения мест, куда летают из Москвы. В этих направлениях и заложен главный потенциал. Это несложная наука, такой же принцип работает даже на средиземноморском направлении.
– Есть ли у иностранцев какие-то точки притяжения?
– Думаю, каждый мечтает купить дом у моря. Но, во-первых, далеко не во всех африканских странах разрешено строить на пляже. А во-вторых, мечты мечтами, а главную роль играет бюджет. При отсутствии нужных средств покупатели ориентируются на места, где можно чем-то себя занять. Обращают внимание на спортивные площадки, бассейны, комьюнити.
(1).jpg)
– Тогда давайте о бюджетах. Сколько придётся потратить на покупку недвижимости в Африке?
– Зависит от страны. Например, в Гамбии средний бюджет – €40–70 тыс. В Гане средний чек достигает €100–120 тыс. В Сенегале уже €200 тыс. Здесь клиенты чаще готовы платить крупные суммы, потому что это франкоязычная страна: многие покупатели живут и работают во Франции, а значит, и зарабатывают достаточно, чтобы позволить себе недешёвые объекты. К тому же Дакар – вполне европейский город, а вот Аккра, несмотря на свои размеры, более дикая и хаотичная. И этого достаточно, чтобы повлиять на спрос.
Та же Гамбия больше похожа на небольшую уютную и безопасную деревушку, но и делать там особо нечего. Всё это определяет и бюджет, и покупательские ожидания.
| Средние расходы на недвижимость в Африканских странах | ||
|---|---|---|
| Страна | Налог + доп. расходы | Средняя цена |
| Сенегал | 18% + 2% | €200–500 тыс. |
| Гамбия | 2% + 0…5% | €40–80 тыс. |
| Сьерра-Леоне | Недостаточно данных | €40–200 тыс. |
| Гана | 5% + 0…2% | €100–200 тыс. |
| Нигерия | 3% + 0…2% | €100–400 тыс. |
| Танзания | 5% | €50–200 тыс. |
– Можно ли купить в Африке что-нибудь самостоятельно?
– Можно. А ещё можно ездить на мотоцикле без шлема.
Так же и в Африке: если вы будете осторожны, то многих рисков можно избежать. К сожалению, есть много сценариев, когда всё может пойти не так. Конечно, во всех странах, с которыми мы работаем, реально оформить сделку по правилам и без риска, ведь формально законы здесь очень простые и понятные. Но проблем до сих пор много.
Например, затруднительно найти владельца земли, на которой находится здание. В Африке участки часто принадлежат семьям, а семьи тут большие. Сложно найти концы, когда многие уезжают за границу.
И не стоит забывать: вы – иностранец в совершенно ином, незнакомом мире, и вашим незнанием легко воспользуются недобросовестные продавцы. Они в буквальном смысле будут встречать вас на выходе из аэропорта и предлагать невероятно дешёвые варианты, несущие в себе огромные риски и ворох неприятностей.
– Какие проблемы поджидают покупателя? От чего вы бы предостерегли?
– Главная ошибка – заплатить до того, как мы проверили все документы на объект. Никогда не передавайте деньги продавцу до того, как поставили подпись в кабинете нотариуса! Именно поэтому, кстати, при работе с нормальным брокером вы переводите деньги на его аккаунт. Тогда и волки сыты, и овцы целы: вы получаете уверенность в безопасности процесса, а у продавца появляется мотивация провести сделку быстро и корректно.
Абсолютно никто не хочет судиться в Африке. Если вы попадёте в африканский суд, потеряете время и деньги.
– То есть в выигрыше остаться невозможно?
– Абсолютно. Или нужен очень хороший адвокат, которого трудно найти. Здесь чудовищная бюрократия, причём система работает очень медленно. Особенно часто, почему я и упомянул об этом ранее, в суд попадают дела с правами на землю.
Естественно, что люди, услышав заниженную цену, спешат удачно вложиться. Но если у вас нет документа, чётко обозначающего, кто владелец недвижимости, если вы его не знаете – не связывайтесь. И, повторюсь, не передавайте никому деньги!
– Как повлияла на местный рынок пандемия?
– Все страны в той или иной степени пострадали из-за прекращения перелётов и снижения туристического потока. Но, по-моему, пандемия – это скорее проблема первого мира: она касается стран с более развитой экономикой.
Это же Африка. Здесь всё ещё распространены малярия, жёлтая лихорадка, Эбола. Даже от гриппа погибает много людей. У местных жителей есть серьёзные причины для беспокойства, на их фоне какой-то коронавирус выглядит малозначительно.
– А что с ценами? В развитых странах они растут почти повсеместно. В Африке последний год происходит что-то подобное?
– По-разному. На Занзибаре цены выросли, в Гамбии тоже, но в большей степени из-за увеличившихся сроков строительства: из-за меньшего числа покупателей девелоперы просто не стали начинать новые проекты. А, например, в Нигерии особых изменений нет.
(1).jpg)
– Какие выводы вы сделали для себя после первых лет работы на этом континенте?
– Мы поняли, как в Африке «делаются дела». Здесь люди думают совсем не так, как в Европе: они не планируют на долгую перспективу и ориентируются на краткосрочный результат. Тут не так, как в Финляндии или в России, где летом надо собрать весь урожай, чтобы спокойно пережить зиму. В Африке, проснувшись утром, люди думают о том, где поесть сейчас и где переночевать потом. Они живут в моменте.
Это очень влияет на бизнес-мышление. Для местных предложение открыть предприятие, чтобы получить какой-то результат через пару лет, звучит странно. Приходится объяснять, почему лучше провести хороший ремонт, чем пытаться сэкономить. Они хотят получить выгоду здесь и сейчас, не понимая, что через пару лет к ним вернётся недовольный клиент, с которым в ином случае можно было бы работать.
.jpg)
– И всё-таки вернемся к тому, с чего начали. Насколько в такой Африке безопасно?
– Скажу так: бояться людей здесь не надо, но соблюдать осторожность – обязательно! В остальном всё зависит от места. Пробегусь по городам, которые знаю.
– Что вас удивляет в Африке сильнее всего?
– До сих пор пытаюсь понять, чему учат в местных школах. Уровень образования у людей очень низкий, хотя они ходят туда восемь-девять лет. У них нет концепции последовательности действий.
– А что удивило со знаком плюс?
– Тоже люди. Очень общительные и очень радушные. Для меня, финна, это было в новинку: мы никогда не говорим, если нам нечего сказать. А здесь местные всегда приглашают тебя на ужин, зовут к себе домой. И все заботятся друг о друге – это здорово.
– С какой страны начать изучение континента?
– Опять-таки рекомендую Гамбию – отличное место, чтобы прочувствовать Африку. Подойдёт и для самостоятельного исследования. Очень маленькая и, наверное, самая безопасная африканская страна. Местные дружелюбны и приветливы.
Да, здесь тоже не хватает инфраструктуры, как и в большинстве стран континента, но самым любопытным инвесторам стоит начать изучение рынка отсюда. Этот опыт поможет понять, что вам нравится, подходит ли культура и климат. Только после этого можно посвятить своё время изучению других стран. Не стоит начинать, скажем, с шумной хаотичной Аккры и тем более Нигерии, где очень высокая конкуренция на рынке.
–В завершение: почему стоит выбрать Африку?
– Это экзотика. Но главное, в Африке всё только развивается, и это даёт широкий простор для фантазии: тут не хватает буквально всего, можно открывать любой бизнес и преуспеть. Потенциал огромный.
Фотографии предоставлены собеседником
