Версия
для печати
для печати
О грядущих мероприятиях вы можете узнать здесь. Все записи вебинаров доступны на нашем YouTube-канале.
.jpeg "Наталья Циро Рува, Roula Rouva Real Estate")
Греция находится в режиме строжайшего карантина уже практически 36 дней. И сказать, что на данный момент греческий рынок недвижимости замер на 100%, нельзя. Обычно сезон стартует в конце марта и до момента его начала вся работа с клиентом ведётся удалённо. Сейчас, когда границы закрыты, работа с клиентами продолжается также в режиме онлайн. Но, конечно, не в том объеме, что раньше.
И покупатели и продавцы сейчас находятся в состоянии ожидания. Но с тем различием, что покупатели все же проявляют интерес к недвижимости, которая была для них недоступна до карантина. Их интересует, возможно ли снизить цену на эти объекты. Покупатели стали более избирательными и внимательными к горячим предложениям.
В свою очередь продавцы ждут, и цены снижать пока не собираются. Они надеятся, что ситуация в самое ближайшее время выправится.
Заморожен и рынок краткосрочной аренды, на который в последний год хорошо вошли сами греки. Но те, у кого есть финансовые возможности, переформатируют объекты и выставляют их для сдачи в аренду на долгий срок.
Греция 12 лет находилась в глубоком кризисе. В период с 2007 по 2018 год цены в стране снизились на 35%. Это был обвал рынка недвижимости. В 2019 году жильё выросло в стоимости на 8% и показатели начала 2020 года вселяют уверенность — цены продолжат свой рост.
В случае, если снятие карантинных мер произойдёт в самое ближайшее время, резкого спада цен не будет. Продление карантина на два-три месяца грозит провалом туристического сезона, и вот тогда можно будет говорить о снижении стоимости недвижимости ближе к зиме. Пока же — после 36 дней карантина – говорить о том, что цены упадут, было бы неправильно. Мы фиксируем интерес на уровне тех цен, который был до карантина.
Информация о компании Roula Rouva Real Estate на Prian.ru.
В последние дни в Испании введены послабления. В частности, разрешено продолжить строительные работы, которые не велись порядка 12 дней. Но бары, рестораны и тренажерные залы, торговые центры и детские площадки до сих пор закрыты.
Пока говорить о снижении цен на недвижимость рано, особенно на новостройки. Ситуация отличается от кризиса 2007-2008 годов, когда был переизбыток предложений нового жилья, которое активно строилось и в не самых хороших местах. Сегодня у застройщиков нет такого большого числа предложений. Все их объекты либо куплены, либо зарезервированы клиентами до начала пандемии.
К слову, мы, как девелоперы, переживаем этот кризис легче. У нас достаточно собственных средств, чтобы закончить строительство своих объектов, даже если не будет ни одного покупателя.
Что касается вторички, то и тут большого снижения ожидать не стоит — 10-15%, но не на все объекты и не во всех городах. Во-первых, у банков сегодня в наличие незначительное число залоговых объектов, в отличие от того, сколько их было после 2008 года. Выброса недвижимости на рынок не будет.
Во-вторых, собственники, у которых была острая нужда в деньгах, продали свои объекты ещё в 2011-2015 годах. То есть факторов, которые могли бы сильно повлиять на цены на вторичное жильё тоже нет.
А вот сильное падение цен как раз-таки будет в секторе коммерческой недвижимости. Здесь появится гораздо больше предложений, которые обесценятся.
Я вижу поэтапный выход из карантина. Надеюсь, что к концу июня границы частично откроются и мы сможем получить хотя бы часть европейских клиентов — возможных покупателей жилья, и туристов. Но значительную долю клиентов ожидаем после сентября.
Покупать сегодня или подождать – выбор индивидуальный и зависит от возможностей. Сделки заключаются и сегодня, но когда границы откроются сработает отложенный спрос. Если цель заработать, то лучше рассматривать объект для долгосрочной аренды. И тут надо смотреть, прежде всего, на локацию. Естественно, в больших городах таких как Аликанте и Валенсия — длительная аренда будет более востребованной. К тому же в этих населённых пунктах спрос высокий, а вот предложений не хватает.
Информация о компании Alegria Realestate на Prian.ru.
Читайте итоги предыдущих вебинаров-марафонов:
С 14 марта начал действовать указ запрещающий въезд на территорию Северного Кипра тем, у кого нет местного паспорта или ВНЖ. И до сих пор границы полностью закрыты, а с 27 марта введены жёсткие карантинные меры. Закрыто всё – предприятия, строительные площадки, офисы, агентства недвижимости, ТРЦ, спортивные залы и т. д., кроме супермаркетов, больниц и аптек. При необходимости дальней поездки необходимо заполнить электронный пропуск, в котором вводишь ФИО, паспортные данные, телефон, описываешь маршрут и цель поездки. Затем отправляешь его и ждёшь ответ из министерства.
Несмотря на то, что строительство объектов приостановлено, застройщики спокойны. И в переписках с риелторами и агентствами предлагают давать 5%-ную скидку тем, кто готов зарезервировать объект прямо сейчас. Но если честно, эти «минус 5%» клиент может получить в любое время. БОльших скидок застройщики пока не предлагают и, скорее всего, не будут. А если и будут, то строго конфиденциально.
Дело в том, что на Северном Кипре цены на качественную недвижимость изначально низкие – €38 000 стоит односпальный апартамент на первой линии в закрытом комплексе с отельной инфраструктурой. Такой объект можно купить со следующей схемой оплаты – €6 000 платишь сразу, и дальше три года рассрочки. То есть дешевле продавать застройщик уже никак не может. Маржа и так небольшая.
На вторичке скидки вполне возможны. Могут подешеветь дома. На рынке квартир, которые были куплены в новостройках 2–3 года назад – очень низкий процент перепродаж. Рынок «вторичных» квартир не пользуется спросом, только новостройки.
Что касается аренды, то арендодатели не имеют право взимать плату до конца режима карантина. Сформировавшийся долг за март–май арендатору всё равно придётся выплатить после 1 июня в течение шести месяцев.
Режим карантина действует месяц, возможно, его продлят ещё на полтора, но даже этом интервал мал для того, чтобы говорить о глубоком кризисе. Думаю, покупатель может поторговаться с застройщиком. И, не исключаю, что в сделках, которые будут заключены в текущих условиях, цена не будет афишироваться. Пока же застройщики говорят, что цены сбрасывать не собираются.
Информация о компании Red Feniks North Cyprus на Prian.ru.
Карантин в Португалии введён 19 марта и с того момента закрыты все общественные и развлекательные заведения. Но, например, работа на строительных площадках и промышленных объектах продолжается. Что касается транспортного и авиасообщения, то ограничения действуют только с Испанией и Италией. Для остальных стран ЕС португальская граница открыта.
При этом права и свобода населения не ограничены. Населению не обязательно носить маски и можно гулять, но мы соблюдаем меры предосторожности и в итоге прогноз оптимистичный. Ежедневный прирост заболевших составляет 3% в день, тогда как на пике он составлял 53%.
Сделки, которые были запланированы до эпидемии, мы провели по доверенности. Но на сегодняшний день практически никто не заключает новых договоров купли-продажи. Все выжидают. При этом увеличилось количество запросов на «новые возможности», то есть клиенты готовы рассматривать интересные варианты со скидкой и покупать их онлайн.
Владельцам недвижимости аналитики рекомендуют ждать и не паниковать. Так как этот кризис не структурный, то есть не связан с несовершенностью финансовой системы, а больше системой здравоохранения. Поэтому спешить не стоит.
Вероятность того, что цены снизятся есть. Около 70% ВВП Португалии формируют сферы туризма и сервиса. Эпидемия началась в туристический сезон, поэтому многие компании, завязанные на этих секторах, потерпят большие убытки. Как следствие, кто-то потеряет работу, а те, кто строит свой бизнес на сдаче в аренду жилья, купленного на заёмные средства, не смогут обеспечивать свои кредиты и будут вынуждены продать недвижимость и т.д. Хоть государство поддерживает малый и средний бизнес, арендаторов и арендодателей, тем не менее, цены, вероятнее всего, упадут примерно на 20%. Но тут надо понимать, что недвижимость очень сегментирована и в каждом случае тенденция будет своя.
Что касается девелоперов, то в Португалии они не пострадают. Местные застройщики не практикуется долевое строительство и сами кредитуются в банках. Поэтому те, кто кредиты получил будут достраивать свои объекты. При этом уже на этапе котлована 50-60% квартир, как правило, зарезервированы. Договор купли-продажи заключается когда объект построен.
На сегодняшний день в Португалии зафиксировано большое число покупателей из Бразилии, которые создают огромный спрос на нетуристическую недвижимость. Это значит, что будут заключаться сделки купли-продажи и арендные договора на долгий срок. Пул квартир для долгосрочной аренды пополнят объекты, которые ранее сдавались на короткий срок. Несмотря на то, что южные регионы Португалии более туристические, в Албуфейре и Виламуре рынок долгосрочной аренды развит. На длительный срок здесь снимают немцы, голландцы, скандинавы, французы, англичане. Доходность от долгосрочной аренды после уплаты всех португальских налогов – 3–3,5%.
Нерезидентов в Португалии кредитуют на срок до 70 лет по ставке от 1,5 до 3% годовых. Первоначальный взнос — 50%, который можно снизить до 30%.
Я бы не рекомендовала сегодня покупать коммерческую недвижимость в небольших ТЦ, где представлены небрендовые компании. Стоит подождать с приобретением жилой недвижимости до €150-200 000 . Скорее всего, можно будет получить хорошее предложение. Очень часто такая недвижимость куплена в кредит и собственники могут вставить её на продажу по привлекательной цене. А вот ждать скидку на новое жильё от €300 000 не стоит.
Важно помнить, что связи с эпидемией программа «золотая виза» не будет ограничена до конца года. То есть те, кто хотел купить недвижимость в Порту или Лиссабоне, чтобы получить право претендовать на местный ВНЖ, нужно использовать момент уже сейчас и искать варианты онлайн. А с открытием границ подать заявку на визу до конца года. Конечно, исключение Лиссабона и Порту из программы в 2021 году пока только обсуждается. Дело в том, что программа «золотая виза» помогла при кризисе 2012 года, поэтому есть вероятность, что никаких изменений в программе не произойдет в принципе.
Информация о компании Portugality на Prian.ru.
Ситуация в стране постепенно стабилизируется. С середины апреля правительство начнёт снимать некоторые, ранее введённые, ограничения, что является позитивным знаком. Вместе с тем, власти выделяют средства, направленные на борьбу с вирусом и поддержку предпринимательства.
Чехия входит в состав Евросоюза, но от национальной валюты не отказалась. И внутри рынка мы это воспринимаем как большую выгоду, потому что Центробанк Чехии может диктовать свои условия на местном рынке и минимально их согласовывать с Брюсселем.
Предпосылок к сильному ослаблению кроны нет. Хотя в начале текущего года крона усилилась — с 26 до 25 крон за один евро, а сейчас курс на уровне 27 крон за евро. Это, конечно, повлияло на рынок недвижимости, в частности, коммерческий. Потому что в некоторых случаях цены зафиксированы в евро. Но в целом, все транзакции на рынке жилой недвижимости происходят в кронах.
На текущий момент рынок недвижимости остановился, но мы стараемся приспособится к ситуации. В частности, улучшили все свои онлайн процессы, имплементировали для этого софт. Хоть и технически сделки купли-продажи совершать возможно, люди ждут как будет развиваться ситуация. Это касается как местных жителей, так и иностранцев. Последние, к слову, стали отвоёвывать свои позиции на рынке с точки зрения запросов.
Многие застройщики закрыли свои клиентские центры до выяснения ситуации. При этом больших скидок на новые объекты ожидать не стоит. Маржинальность у чешских застройщиков на порядок ниже, чем у девелоперов в курортных странах. Но рассчитывать на бонус, который будет заключаться в более гибкой системе индивидуальных скидок, можно. Но не думаю, что размер этих скидок сейчас будет больше, чем через четыре месяца. 5%, не более.
Вторичка более непредсказуемый рынок. Здесь главную роль играет финансовое состояние собственника, насколько сильно он будет нуждаться в деньгах. Поэтому не исключено появление интересных предложений на вторичном рынке.
Постепенное снятие карантинных мер позитивно повлияет на застройщиков. Но довольно сложно спрогнозировать как будет вести себя покупатель. Думаю, спрос немного уменьшится.
Что касается цен, то в последние годы столичное жильё активно дорожало. Главная причина — спрос превышающий предложение. По статистике, Праге нужны от 6 000 до 8 000 новых жилых единиц в год. Сформированный за последние пять лет дефицит не должен повлиять на цену.
Информация о компании GARTAL на Prian.ru.
Фото: Alice Blaszczyszyn (Unsplash)
