Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

279 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

123 м² 3 3 3

Урбанизация Донья Пепа является частью городка Сьюдад-Кесада (CiudadQuesada). Это место, где проживают представители всех европейских стран. Здесь есть магазины, рестораны и кафе, поликлиника, языковый центр «Берлингуа», 3 аптеки и оптика, 4-звездочный отель «Ла-Лагуна» с прекрасным СПА, рестораном и пиано-баром. Лишь в 4 км находятся лучшие на...

ESTATE BARCELONA

338 000 €

Бунгало в Пульпи, Испания

196 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 4-6%

Предлагаем бунгало в небольшом городке Пульпи с кристально чистыми пляжами и апельсиновыми рощами. Бунгало состоит из трех спален, двух ванных комнат, кухни с уютной гостиной, террасы площадью 24 кв. м. и территории на крыше для отдыха и барбекю площадью 71 кв.м. откуда открываются прекрасные панорамные виды на зеленые лужайки гольф клуба, а...

EspanaTour

350 000 €

Апартаменты в Финестрате, Испания

80 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4.5%

Квартира класса люкс с видом на Средиземное море в городе Бенидорм в районе Финестрат. Квартира на 2-м этаже, 5-ти этажного дома. Состоит из: двух спален, двух ванных комнат, а также просторной светлой гостиной с панорамными окнами, кухни и террасы. На террасе установлена преинсталяция под джакузи (по желанию можно установить). Квартира...

EspanaTour

559 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

96 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Миль-Пальмерас, Пилар-де-ла-Орадада, Аликанте. Салон, открытая кухня, 3 большие спальни, 2 ванные комнаты, терраса 27 м2, большой солярий 84 м2. Общая площадь 96 м2. В комплексе есть общий бассейн, сад и подземный паркинг. Миль-Пальмерас - это очень востребованный район на побережье Коста-Бланка, расположенный между Деэса-де-Кампоамор...

ESTATE BARCELONA

1 399 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

484 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

Трехэтажная виллаобщей площадью 584 м2, включая террасы и гараж. Она былапостроенав андалузском / карибском стиле, ориентирована на южную сторону, таким образом солнце на территории участка и террасе будет радовать Вас в течение всего дня. Дом расположен таким образом, что имеет полностью приватный участок, на территории расположен бассейн и...

ESTATE BARCELONA

1 395 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

346 м² 6 6 4

ВНЖ при покупке

Просторная вилла, вторая линия на побережье. Построенная в 2005 году. Основной этаж: гостиная / столовая с камином, полностью оборудованная кухня с зоной для завтрака, одна гостевая спальня с отдельной ванной комнатой. Террасы, сад и частный бассейн с подогревом. Навес для одного автомобиля. Второй этаж: главная спальня с ванной комнатой и...

ESTATE BARCELONA

316 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

195 м² 3 3 3

2-х этажная вилла в Сан-Мигель-де-Салинас. Салон, американская кухня, 3 спальни, 3 ванные комнаты, терраса, солярий. Общая площадь 195 м2. На участке в 332 м2 есть сад, частный бассейн и парковочное место.

ESTATE BARCELONA

5 400 000 €

Дом в Барселоне, Испания

1337 м² 16

ВНЖ при покупке

Комплекс туристических апартаментов в 1 минуте ходьбы от Парка Гюэль в районе Орта Гинардо. Расстояние до станции метро 10 минут ходьбы. Общая площадь 1337 м.кв. Здание построено в 6 этажей. Состоит из 16 квартир и 7 парковочных мест. На каждом этаже 2 квартиры: одна из них площадью 80 м.кв., вторая 45 м.кв. 2 верхние квартиры имеют террасы по...

ESTATE BARCELONA

459 000 €

Вилла в Ла Марине, Испания

301 м² 3 3

. Эта впечатляющая вилла расположена как в урбанизации Ла Марина, так и в Бенихофаре, двух привилегированных районах Коста Бланки, оснащенных всеми услугами, всего в нескольких минутах от аэропорта Аликанте, недалеко от пляжей Гуардамар дель Сегура и в окружении престижных полей для гольфа. Это вилла в современном стиле, состоящая из просторной...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

315 000 €

Апартаменты в Бенидорме, Испания

105 м² 2 2

Туристические апартаменты с видом на море в Бенидорме.

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

378 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

153 м² 3 2

Красивый таунхаус на первой линии с видом на море и частным бассейном.Вилла с 3 спальнями и 2 ванными комнатами, с участком 140 м2 и домом 153 м2.Недвижимость находится всего в нескольких метрах от моря, рядом со всеми удобствами и пляжем Лос Локос.Недвижимость продается с 3 гаражами и 3 кладовыми, включенными в цену, в соседнем здании.В доме...

Mercury Group

1 895 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

336 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Современная вилла со всеми удобствами. Он распределен на двух этажах.Первый этаж состоит из светлой гостиной-столовой, соединенной с полностью оборудованной кухней с островом. Кроме того, имеется кладовая/прачечная, гостевой туалет и главная спальня с ванной комнатой и встроенными шкафами. Из гостиной и спальни есть прямой выход на частично...

Mercury Group

275 000 €

Апартаменты в Торревьехе, Испания

90 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-6%

Представляем квартиру в городе Торревьеха, район Playa del Cura. Торревьеха – популярный испанский курортный город и муниципалитет в провинции Аликанте в южной части побережья Коста Бланка. Город считается третьим по величине в провинции после Аликанте и Эльче. Курорт популярен из-за благоприятного средиземноморского климата, шикарных...

EspanaTour

431 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

125 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

1 140 000 €

Пентхаус в Марбелье, Испания

140 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Благоустроенном Комплексе Рядом с Гольф-Полем в Марбелье Квартиры расположены в смешанном комплексе на известном гольф-курорте города Марбелья. Город является одним из самых востребованных мест для отдыха в этом районе. Он предлагает широкий выбор удобств, высокое качество жизни, отмеченные наградами рестораны, красивые пейзажи,...

TEKCE

295 000 €

Апартаменты в Ориуэла Коста, Испания

82 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-6%

Квартира в новом закрытом комплексе в Ориуэла Коста. В комплексе есть сад, общий бассейн для взрослых и детский бассейн, зона барбекю. В пешей доступности развитая инфраструктура: торговый центр, магазины, парки, рестораны, кафе, школа. Квартира на нижнем этаже площадью 81,4 кв.м. состоит из трех спален, двух ванных комнат, просторной гостиной с...

EspanaTour

420 000 €

Вилла в Торре-Пачеко, Испания

138 м² 5 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

455 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

106 м² 3 2

Апартамент на продажу в Cala de Mijas, Михас Коста с 3 спальня, 2 ванная, 1 ванной комнатой и с ориентацией восток, с общий бассейн, частный гараж (1 парковочных места) и общий сад. Что касается собственности размеры, он имеет 94 м² встроенный и 68 м² террасы. Имеет следующие возможности культурно-бытовые объекты рядом, общественный транспорт...

Marbella Dream Homes

525 000 €

Апартаменты в Марбелье, Испания

125 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Апартамент на продажу в Los Altos de los Monteros, Марбелья с 3 спальня, 2 ванная и 1 ванной комнатой, с общий бассейн, частный гараж (1 парковочных места) и общий сад. Что касается собственности размеры, он имеет 155 м² встроенный и 89 м² террасы. Имеет следующие возможности первая линия пляжа, горная сторона, культурно-бытовые объекты рядом,...

Marbella Dream Homes

3 604 932 €

Вилла в Бенаависе, Испания

680 м² 4 5

ВНЖ при покупке

Вилла на продажу в Бенахавис с 4 спальня, 5 ванная, 4 ванная комната и 2 туалет, с частный бассейн, частный гараж (2 парковочных места) и частный сад. Что касается собственности размеры, он имеет 680 м² встроенный и 1005 м² земли. Имеет следующие возможности горная сторона, культурно-бытовые объекты рядом, кондиционирование, центральное...

Marbella Dream Homes

Посмотреть ещё 7990 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru