Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

79 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

75 м² 2 2 1

Кредит

Апартаменты с 2 спальнями, ванной комнаты, бассейн, сад с красивыми деревьями,гараж. Все услуги, школа, автобусная станция, в 10 минутах от пляжа. Urbanizacion Альта-Байя "

Sol Costa Blanca

381 000 €

Апартаменты в Торремолиносе, Испания

66 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с панорамным видом на море в Торремолиносе, Коста-дель-Соль Торремолинос — одно из самых популярных и динамичных мест на Коста-дель-Соль, сочетающее в себе космополитичную атмосферу, великолепные пляжи и широкий выбор удобств. Город идеально подходит как для постоянного проживания, так и для отдыха. Здесь находятся знаменитые пляжи...

TEKCE

6 500 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

1000 м² 6 6 8

ВНЖ при покупке

Вилла на первой линии в Хавее, провинция Аликанте. Салон, полностью оборудованная кухня, 6 спален, 8 ванных комнат, терраса. Общая площадь 1000 м2. На участке в 2060 м2 есть сад, частный бассейн и 3 парковочных места.

ESTATE BARCELONA

308 000 €

Апартаменты в Санта-Поле, Испания

128 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные квартиры с 2 и 3 спальнями рядом с удобствами и пляжем в Санта-Пола, Коста-Бланка Современные квартиры находятся в городке Санта-Пола, расположенном на юго-восточном побережье Испании в провинции Аликанте. В Санта-Поле средиземноморский климат с мягкой зимой и жарким летом. Город славится своими прекрасными песчаными пляжами и чистой...

TEKCE

3 450 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

958 м² 5 5 6

ВНЖ при покупке

Дом в городе Перелада в провинции Жирона. Расположенвблизи известных гольф полей. Общая площадь 958 м.кв. на территории 2 500м.кв. В доме 5 спальных комнат, все из них сьюты с личной ванной комнатой и гардеробной. Дом построен в 2 этажа. Установлена система отопления и кондиционирования воздуха. Нижний этаж нулевой: комната прислуги,...

ESTATE BARCELONA

2 900 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

898 м² 7

ВНЖ при покупке

Эта сногсшибательная вилла находится в престижном районе Альтеа Хиллс всего в 4 км от пляжа. В доме есть 7 спален, 5 ванных комнаты, гостинная-столовая, оборудованная бытовой техникой, кладовая, прачечная, кинозал, офис. В здании есть кондиционер, отопление, камин, двойной стеклопакет и система сигнализации, В доме так же есть лифт. На вилле...

Mercury Group

340 000 €

Таунхаус в Испании

149 м² 3 3 3

Таунхаус, расположенный в закрытом охраняемом комплексе, в районе Эль Параисо. На территории комплекса ухоженный сад и бассейн. Тихий и спокойный жилой район, рядом с гольф полем. Трехуровневый таунхаус: первый этаж, второй этаж и солярий. На первом этаже находится парадный холл, оборудованная кухня, просторная гостиная с камином, из которой вы...

ESTATE BARCELONA

750 000 €

Апартаменты в Вильяхойосе, Испания

70 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Современная квартира в уникальном районе города Виллахойоса, где собраны все неоспоримые преимущества для идеальной жизни! Первое, на что обращаешь внимание - это выигрышное месторасположение, позволяющее наслаждаться живописными видами красивейшей бухты, окруженной зелеными зонами, всего в 3 минутах от живописного города Бенидорм. Здесь нет...

SPAINLUXINVEST

3 500 000 €

Дом в Марбелье, Испания

391 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Первый брендированный жилой проект на побережье Коста-дель-Соль, в котором ДНК культового бренда в мире моды объединяет усилия в сотрудничестве с ведущим девелопером на рынке элитного жилья, чтобы создать поистине уникальный проект, достигающий самых высоких стандартов совершенства. У комплекса богатая инфраструктура с тренажерным залом,...

NF Group

395 000 €

Вилла в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания

112 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Изысканные отдельные виллы с 3 спальнями в Сан-Педро-дель-Пинатар, Коста-Калида Эти виллы расположены в самом центре Сан-Педро-дель-Пинатар – очаровательного приморского города на побережье Коста-Калида. Идеально расположенный между спокойным Мар-Менор и Средиземным морем, этот район известен своими рыболовными традициями, лечебными грязевыми...

TEKCE

775 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

325 м² 5 4

ВНЖ при покупке

На продажу предлагается роскошная вилла класса люкс расположенная в Коста-Бланке, Испания. Вилла находится совсем неподалеку с морем, на территории очень уютного и тихого района. Вилла построена по наивысшим стандартам дизайна и качества. Вилла имеет всего 5 прострных комнат. Внутри есть просторная гостиная комната, несколько спальных...

Mercury Group

3 550 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

658 м² 8 8 6

ВНЖ при покупке

Дом в первой линии морявурбанизации города Бланес на побережье Коста Брава - Кала Сан Франсеск. Расстояние до центра Барселоны 60км, расстояние до центра города 5 минут на машине или 20 минут пешком. Общая площадь 658 м.кв. на территории 1400 м.кв.В доме 8 спальных комнат, 6 ванных комнат, просторный салон с высокими панорамными окнами, кухня,...

ESTATE BARCELONA

385 000 €

Пентхаус в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

78 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры с 3 спальнями рядом с пляжем в Пилар-де-ла-Орадада Элегантные квартиры находятся в Пилар-де-ла-Орадада – городе, расположенном в провинции Аликанте на юго-востоке Испании, в автономном сообществе Валенсия. Он расположен на побережье Средиземного моря, в южной части Коста-Бланки. Город граничит с муниципалитетами Ориуэла,...

TEKCE

139 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

111 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref: cor2851 Torrevieja Площадь 111м2 Терраса Комнат 4 Спальни 3 Ванные комнаты 1 Этаж 3 1978 Район центр До моря 300м Годовой налог-240€ Коммунидад-15€

Planeta Spain

197 000 €

Апартаменты в Калафеле, Испания

5 4 2

КВАРТИРА НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ МОРЯ С ПРЕКРАСНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В СЕГУ ДЕ КАЛАФЕЛЬ. КОСТА ДОРАДА. Полезная площадь116 м2 4 спальни 2 ванные комнаты 3 спальни большие, 1средняя, 1 ванная комната, 1 туалет, кухня 12м2, постирочная, гостиная-столовая 30м2 с камином, крытая терраса с прекрасным видом на море 12м2, комната для хранения, бассейн. Лифт....

EuropaHome

799 000 €

Вилла в Ориуэла Коста, Испания

170 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Смежный дом с 4 спальнями с видом на море в Кампоаморе. Просторный двухквартирный дом с четырьмя этажами, 4 спальнями и 4 ванными комнатами, закрытым гаражом и тремя террасами с видом на море в Деэса-де-Кампоамор. С уровня улицы есть доступ к гаражу и кладовой общей площадью 15 м2, в дополнение к двум парковочным местам на частной улице...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

965 000 €

Вилла в Альгорфе, Испания

436 м² 7 6 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Виллы с 3, 4, 5 или 6 спальнями, солярием и собственным бассейном в Альгорфе, La Finca Golf Расположенные в престижном районе La Finca Golf в Альгорфе, эти роскошные виллы предлагают спокойную и уединённую жизнь в окружении зелени, с живописными видами на горы и поля для гольфа. Альгорфа — очаровательный внутренний городок на юге Коста-Бланки,...

TEKCE

4 400 000 €

Вилла в Кальпе, Испания

6 5 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Эта необыкновенная вилла расположена прямо на побережье в Кальпе, всего в нескольких метрах от бухты Кала Басетес. Вилла выполнена в средиземноморском стиле и обеспечивает приватность, находясь в привилегированном месте. Из каждой комнаты открывается неповторимый вид на залив, гавань Басетес и скалу Пеньон Ифач. Кроме того, имеется прямой...

SPAINLUXINVEST

268 000 €

Апартаменты в Аликанте, Испания

70 м² 3 2 2

Комплекс в современном стиле с апартаментами с 2,3 спальнями и 2 ванными комнатами, очень большими террасами и великолепными соляриями. Жилой район спроектирован так, чтобы наслаждаться пляжем, солнцем и спокойствием, рядом со всеми услугами. Создан для того, чтобы насладиться чудесным средиземноморским климатом. Вы можете отдыхать круглый год в...

Viktoria Kulazhenko, Брокер в Испании по недвижимости, FIABCI

315 000 €

Таунхаус в Торре-Пачеко, Испания

133 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные виллы люкс-класса с 2 и 3 спальнями в Мурсии, Рольдан, в El Alba Mediterranean Resort Рольдан, расположенный в регионе Мурсия в Испании, — это очаровательный городок, известный своей тихой сельской атмосферой и красивыми природными пейзажами. Находясь недалеко от Мар-Менор, Рольдан предлагает удобный доступ к великолепным пляжам и...

TEKCE

Посмотреть ещё 4765 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru