Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

960 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

281 м² 4 4 2

ВНЖ при покупке

Современный дом в урбанизации Ля Тортуга города Льорет де Мар на побережье Коста брава. Общая площадь дома 281 м.кв. на территории 805 м.кв. В доме 4 спальные комнаты, 3 ванные комнаты, просторный салон с камином и панорамными окнами, гараж и полностью оборудованная современная кухня. У дома красивая территория с садом и бассейном. С территории...

ESTATE BARCELONA

523 500 €

Вилла в Испании

127 м² 3 2

ВНЖ при покупке

. НОВЫЕ ВИЛЛЫ В ГОЛЬФ-КУРОРТЕ АЛЬТОНА, МУРСИЯ Новый жилой комплекс красивых вилл в гольф-курорте Альтана, Мурсия. Вилла имеет 3 спальни, 2 ванные комнаты, кухню открытого плана с гостиной зоной и прямой выход в сад с частным бассейном и парковочным местом. Виллы спроектированы таким образом, чтобы обеспечить бесконечные виды на поле для гольфа,...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

1 250 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

180 м² 4 4 2

ВНЖ при покупке

Квартира в отличном состояниив элитном районе Педральбес города Барселона. Последний капитальный ремонт проводился в 2015 году. Общая площадь 180 м.кв. изних 150 м.кв. сама квартира и 30 м.кв. терраса. В квартире 4 спальные комнаты, 2 ванные комнаты, просторный салон, современная кухня и терраса с видом на город. В стоимость включены 2...

ESTATE BARCELONA

990 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

272 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка

НОВЫЕ ВИЛЛЫ В ФИНЕСТРАТЕ Новые современные виллы в Финестрате. Виллы с 4 спальнями и 5 ванными комнатами, кухней открытого плана с гостиной, террасой с бассейном и великолепным видом на Бенидорм, двойным гаражом в полуподвале. Гидравлический лифт с двумя остановками. Полы с подогревом MITSUBISHI aerothermics в гостиных, кухне, ванных...

Planeta Spain

1 380 000 €

Дом в Таррагоне, Испания

532 м² 5 5

ВНЖ при покупке

Современная архитектура,высококачественные материалы и виды на море Новый дом с современным дизайном для продажи в Кабрилсе, высококачественные материалы, бассейн с каскадом и большой участок 1262 м2. Площадь постройки 532 м2 , двухэтажный плюс цокольный этаж. На первом этаже-уровень сада и бассейна мы находим просторную гостиную-столовую...

Mercury Group

1 400 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

300 м² 4 4 5

ВНЖ при покупке

Вилла в Ла-Зения, Ориуэла-Коста. Салон с обеденной зоной, отдельная кухня, 4 спальни, 5 ванных комнат, терраса 60 м2, солярий. Общая площадь дома 300 м2. На участке в 1000 м2 есть частный сад, бассейн и гараж. До моря – 100 метров.Ла-Зения считается одним из самых элитных районов на побережье Коста-Бланка, рядом с такими известными районами как...

ESTATE BARCELONA

3 300 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

392 м² 5 5 6

ВНЖ при покупке

На территории Martossa вы не увидите многоквартирных зданий – здесь только виллы, разбросанные по живописным холмам и из каждой открывается великолепный вид на море и сосновые леса. Дом с 5 спальнями расположен на большом участке площадью 873м2 с великолепным видом на море и полной конфиденциальностью. На первом этаже находится...

ESTATE BARCELONA

429 000 €

Квартира в Испании

75 м² 3

Мы рады представить Вам уникальную возможность: приобретение высококачественной квартиры в новостройке в Вильяхойосе, всего в 100 метрах от пляжа. Эта современная квартира расположена в новом жилом комплексе, известном своей роскошью и отличным расположением. Расположение и окрестности: Вильяхойоса, Аликанте Всего в 100 метрах от пляжа В...

Immotrading GmbH

128 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

76 м² 2 2 2

Квартира в Вильямартин, Ориуэла-К��ста. Большой салон, открытая кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса, 1-й этаж (по-русски - 2-й). Общая площадь 76 м2. В комплексе есть зеленые зоны с общим бассейном и подземный паркинг. Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на...

ESTATE BARCELONA

299 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

125 м² 3 3 2

Пентхаус в урбанизации ПАУ-1, Вильямартин, Ориуэла-Коста. Салон, открытая кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 25 м2, солярий 44 м2, кладовая. Общая площадь 102 м2. В комплексе есть общий бассейн, зеленые зоны и парковочное место.Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он...

ESTATE BARCELONA

245 000 €

Апартаменты в Матаро, Испания

50 м² 1 1 1

Представляем новый жилой комплекс в Матаро, с планируемым завершением строительства в 2026 году! Всего 8 эксклюзивных квартир, каждая из которых спроектирована с учетом максимального удобства и комфорта. Идеальное местоположение: всего в нескольких шагах от центральной части города и в 2 минутах ходьбы от железнодорожной станции, рядом с...

GG Real Estate Barcelona

238 000 €

Апартаменты в Ориуэла Коста, Испания

109 м² 2 2

. Продажа готовых апартаментов с ключом в Ломас-де-Кампоамор, Ориуэла Коста Откройте для себя эксклюзивный жилой комплекс Ломас-де-Кампоамор Расположенный в популярном районе Ломас-де-Кампоамор, Ориуэла Коста, этот готовый к продаже жилой комплекс предлагает идеальное сочетание комфорта, удобства и стиля. Построенный в 2008 году, но так и не...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

575 000 €

Вилла в Кампельо, Испания

135 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

255 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

91 м² 3 3 2

Апартаменты на верхнем этаже в Ла-Зении, Ориуэла-Коста. Салон, американская кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 24м2, солярий 85 м2. Общая площадь 91 м2. В комплексе есть подземный паркинг и общий бассейн.Комплекс расположен рядом с коммерческим центром 'Зения-Бульвар'. Идеальные условия как для отдыха, так и для постоянного проживания в...

ESTATE BARCELONA

490 000 €

Вилла в Рохалесе, Испания

159 м² 2 2

НОВЫЕ ВИЛЛЫ В РОХАЛЕСЕ. НОВЫЕ ВИЛЛЫ В РОХАЛЕСЕ Новый эксклюзивный жилой комплекс с 4 независимыми виллами, расположенный рядом с гольф-полем La Marquesa в Рохалесе. Виллы расположены на одном основном этаже, с 2 большими спальнями, 2 ванными комнатами и кухней, интегрированной в светлую гостиную с выходом в сад и к бассейну. Виллы также имеют...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

1 300 000 €

Вилла в Михасе, Испания

432 м² 6 5 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

16 новых вилл рядом с 7 полями для гольфа в Ла-Кала-де-Михас Ла-Кала-де-Михас – очаровательный прибрежный городок, расположенный на побережье Коста-дель-Соль на юге Испании. Он является частью муниципалитета Михас, в который также входят город Михас-Пуэбло (деревня в горах) и Михас-Коста (прибрежная часть). Ла-Кала-де-Михас сохранил очарование...

TEKCE

689 000 €

Пентхаус в Кальпе, Испания

134 м² 3 2

ВНЖ при покупке

. КРАСИВЫЕ ПЕНТХАУСЫ С ВИДОМ НА МОРЕ В КАЛЬПЕ Красивые апартаменты на первой линии пляжа Ла Фосса в Кальпе. Апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями полностью меблированы, оборудованные ванные комнаты, открытая и оборудованная кухня и гостиная-столовая. Двухэтажный пентхаус с 3 спальнями, 2 ванными комнатами с террасами, с которых открывается...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

585 000 €

Квартира в Мадриде, Испания

124 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Просторная и светлая квартира с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, площадью 116 м2, в районе Лас Таблас (Мадрид).Расположена на 4-м этаже с большой ТЕРРАСОЙ, выходящей на ЮГ, и всей внешней отделкой дома.Во всем доме имеется система A/C (горячий и холодный насос), система сигнализации DOMOTIC с возможностью расширения до других, TLF и СЕТЕВЫЕ...

Mercury Group

595 000 €

Вилла на Коста-Бланка, Испания

160 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Виллы Green Horizon представляют собой комплекс из 12 домов, расположенных в Финестрате на участке площадью почти 4000 квадратных метров. Они расположены линейно, и по мере увеличения их высоты увеличиваются виды, доступные из собственности. Все они с 3 спальнями, открытой кухней и расположены на участках площадью около 400 квадратных метров....

VYM Canarias

369 950 €

Вилла в Ориуэла Коста, Испания

120 м² 4 2

Вилла с 4 спальнями в Плайя Фламенка. Великолепная одноэтажная вилла. В отеле есть прекрасный бассейн и несколько террас. Также имеется летняя кухня, где можно приятно провести время с друзьями и насладиться напитком во время барбекю. На вилле есть 4 со вкусом оформленные спальни и 2 красивые ванные комнаты, а очень просторная кухня добавляет...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

Посмотреть ещё 5963 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru