Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

262 000 €

Квартира в Альтеа, Испания

95 м² 2

Очень красивый дом с панорамным видом на море. Расположенный в Altea Hills. Это расположен рядом с HOTEL Вилла Гадеа 5 звезд. 2-комнатная квартира имеет большой гостиной 2 ванные комнаты. Урбанизация бассейн все зеленые, с очень красивым садом рядом с пляжем. Лучший вид!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Sol Costa Blanca

159 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

67 м² 2 2 2

Бунгало на нижнем этаже в Ла-Сеньюэла, Торревьеха. Салон, полностью оборудованная открытая кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, подсобное помещение, частный сад 44 м2 с видом на зеленый парк. Общая площадь 67 м2. В комплексе есть место для парковки автомобиля и общий бассейн.Развитая инфраструктура: супермаркеты, аптеки, кафе, школы, спортивные...

ESTATE BARCELONA

750 000 €

Квартира в Испании

124 м² 5 5 3

ВНЖ при покупке

Современный дизайн, высокое качество и лучшее расположение, в самом центре El Duque. Этот апартамент с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, одним гостевым туалетом, внутренним двориком, кухня открытого типа и большая терраса с бассейном, с которой открывается великолепный вид на Коста-Адехе и океан. Апартмаент находится в комплексе, который...

ESTATE BARCELONA

1 100 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

269 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

Полностью отремонтированный (2015) особняк на большом участке земли, расположенный всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа и центра города Эстепона.Одноуровневая вилла. В доме расположены просторная гостиная со столовой и полностью оборудованной кухней, с прямым выходом на крытую террасу. Сад и частный бассейн. Прачечная и кладовка, гараж на...

ESTATE BARCELONA

1 200 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

124 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Вилла на первой линии пляжа в Бенидорме. Салон с обеденной зоной, кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 57 м2. Общая площадь 124 м2. На участке в 174 м2 есть частный бассейн, сад и гараж.Благодаря большому количеству небоскребов Бенидорм получил титул испанского Нью-Йорка. Город расположен в 45 км севернее Аликанте. Это туристическая...

ESTATE BARCELONA

389 000 €

Таунхаус на Коста-дель-Маресме, Испания

209 м² 3 3 3

Потрясающие новые современные таунхаусы с видом на море, расположенные на Новой Золотой Миле, Эстепона. Комплекс состоит из 36 трехспальных таунхаусов и находится на возвышенности, что позволяет насладиться панорамой Средиземного побережья. Двухэтажные дома располагают просторной гостиной, полностью оборудованной кухней и обеденной зоной. Две...

ESTATE BARCELONA

629 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

436 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Виллы расположены в Ла Марина, в урбанизации расположенной в 400 метрах от пляжа и недалеко от природного парка и всего 1 км от центра города, со всеми необходимыми услугами. Проект состоит из 10 роскошных вилл доступных в двух моделях. Дома расположены на больших участках от 290 м² до 406 м², площадью от 270 м² до 436 м² и имеют 3 или 4 спальни...

Mercury Group

310 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

100 м² 3 2

Новый жилой комплекс, расположенный в Эстепоне, где вы найдете гораздо больше, чем просто дом, вы найдете красивый сад, где вы можете расширить свой дом. Комплекс состоит из 106 многоквартирных домов с 2 и 3 спальнями, подземной парковкой и кладовой. В больших зонах общего пользования мы находим большое количество видов растений, окружающих...

Mercury Group

410 000 €

Пентхаус в Финестрате, Испания

229 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

569 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

119 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

1 690 000 €

Пентхаус в Фуэнхироле, Испания

180 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

380 000 €

Апартаменты на Коста-Бланка, Испания

130 м² 2 2

Жилой дом распределен на двух линейных участках: Поньенте и Леванте. Это жилой дом, созданный для удовольствия его жителей, в котором спроектирован большой общественный пейзажный бассейн, площадка для паддл-тенниса, пешеходные и велосипедные дорожки по всему жилому комплексу. Крытый бассейн с подогревом, финская сауна, тренажерный зал и общая...

VYM Canarias

490 000 €

Таунхаус на Коста-Брава, Испания

185 м² 3 2

Уютный двухэтажный таунхаус в закрытом элитном жилом комплексе с бассейном в яхт -клубе Плайя де Аро, Коста Брава, Испания. Площадь таунхауса – 185 м2. 3 спальни. 2 ванные комнаты + туалет. Год постройки 2001. Распределение пространства по этажам. Первый этаж: Просторный светлый салон-столовая с двумя выходами — на уютную летнюю террасу,...

Mercury Group

590 000 €

Квартира в Мадриде, Испания

76 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Полностью отремонтированная квартира, расположенная на улице Гойя, в районе Саламанка, самом престижном районе Мадрида.Квартира расположена на первом внутреннем этаже с лифтом и вилочным погрузчиком. Имеется выход во внутренний дворик для частного пользования с искусственной травой, вертикальными плантаторами, цветами и ароматическими...

Mercury Group

239 000 €

Пентхаус в Гуардамар-дель-Сегура, Испания

64 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры с 2, 3 спальнями и общим бассейном в Гуардамар-дель-Сегура Эти современные квартиры, находящиеся недалеко от живописных соленых озер Ла-Мата в Гуардамар-дель-Сегура, являются частью нового этапа известного жилого комплекса Эль-Расо, расположенного в потрясающем южном регионе Коста-Бланка. Этот проект – прекрасная возможность...

TEKCE

3 930 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

1039 м² 49 4 7

ВНЖ при покупке

Уникальная вилла для ценителей красоты и качества! Все номера обставлены лучшей в мире роскошной мебелью, изготовленной компанией Silik Moblesa Mariner. Лобби украшено эксклюзивными светильниками и коллекцией мебели от Mariner. Кухонная мебель ручной работы изготовлена на заказ в Великобритании в одной из лучших в мире мастерских по...

Mercury Group

314 000 €

Вилла в Испании

102 м² 3 2

Виллы с 3 спальнями в сельской местности в Мурсии. Современные виллы с 2 и 3 спальнями и частным бассейном в сельской местности, но недалеко от всех услуг, расположенных в Каласпарре. Большие участки от 545 м2, включая частный бассейн 24,5 м2, современная отделка и высочайшее качество: матовые черные алюминиевые окна, моторизованные жалюзи,...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

203 000 €

Апартаменты в Испании

88 м² 2 2

. НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В АГИЛАСЕ Новый эксклюзивный жилой комплекс с апартаментами и виллами в Агиласе. Новый комплекс состоит из 36 квартир с 3 и 2 спальнями, распределенных в 4 современных блоках, оборудованных 2 общими бассейнами и общим гаражом с парковочным местом и кладовой для каждого объекта; и 10 элегантных вилл с 4 спальнями и 3...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

552 000 €

Пентхаус в Торремолиносе, Испания

142 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные Квартиры с Видом на Море в Торремолиносе, Испания Торремолинос, расположенный на побережье, является одним из основных городов на Коста-дель-Соль. Его всемирно известные туристические достопримечательности сделали его эталоном отдыха, опередив другие города Андалусии. Здесь вы можете любоваться панорамным видом на море и горы,...

TEKCE

669 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

188 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Комплекс новых элитных вилл в пригороде Бенидорма, на территории бурно развивающегося района с эксклюзивным проживанием. Элегантные виллы предлагают модную архитектуру, высококачественные материалы и все удобства. Обладают энергетическим рейтингом класса А - четкий показатель хорошего теплового и светового комфорта, а также качества воздуха в...

SPAINLUXINVEST

Посмотреть ещё 6140 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru