Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

488 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

117 м² 1 1

Новый эксклюзивный девелопмент представляет жилой комплекс в одном из самых популярных районов Барселоны - Diagonal Mar. 16-этажное здание включает 143 квартиры с 1-5 спальнями и террасами площадью от 9 до 127 кв. м.На крыше здания находится бассейн и зона отдыха с великолепными видами на Барселону и на морское побережье.На нижнем этаже...

NF Group

198 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

86 м² 3 3 2

Апартаменты на нижнем этаже в Торре-де-ла-Орадада. Салон, американская кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 46 м2, частный сад 46 м2. Общая площадь 86 м2. В комплексе есть зеленые зоны, бассейн для взрослых и детей, подземный паркинг.Торре-де-ла-Орадада – это престижное место на побережье Коста-Бланка, находящееся рядом с такими...

ESTATE BARCELONA

495 000 €

Квартира в Испании

215 м² 2 2 2

Пентхаус - дуплекс, расположенный на берегу моря, на Новой Золотой Миле, между Сан-Педро у Эстепоной. Двухуровневые апартаменты, просторная и светлая гостиная со столовой зоной, полностью оборудованная кухня по последнему слову техники. Полы и ванные комнаты оформлены в мраморе кремового цвета. На втором уровне находятся две просторные спальни с...

ESTATE BARCELONA

578 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

120 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Смежный домик в Сагаро с прекрасной общественной зоной отдыха с бассейном и газонами для жителей этого закрытого комплекса. Жилая площадь дома около 120 кв. м. Частный садик 25 кв. м. Дом устроен в 2- х этажах, в подвальном этаже - гараж на две машины. 1- ый этаж: изолированная кухня, санузел, просторный салон с камином и выходом в частный...

ESTATE BARCELONA

1 225 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

400 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

Охраняемый комплекс, состоящий из современных новых вилл, расположен в самом сердце Новой Золотой Мили. Этот район побережья хорошо известен своими многочисленными полями для гольфа, включая гольф-клуб Los Flamingos, гольф-клуб Atalaya, гольф-клуб El Paraíso, гольф-клуб Marbella Club и Guadalmina Golf. Использование натуральных материалов и...

ESTATE BARCELONA

1 090 000 €

Пентхаус на Коста-дель-Соль, Испания

167 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Это возможность жить в Marbella, лучше всего оборудованном жилом комплексе Марбельи, расположенном в привилегированном районе недалеко от гольфа и высочайшего качества. Вы сможете насладиться невероятным видом на море и поле для гольфа Санта-Клара благодаря двухэтажному террасному дизайну и его ориентации, обеспечивающей лучший вид из каждого...

Mercury Group

634 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

169 м² 8 4 3

ВНЖ при покупке

Предложение представляет собой закрытый жилой комплекс, состоящий из 80 таунхаусов с 3 и 4 спальнями, с современным, функциональным и инновационным дизайном, который гармонирует с красивой природой. Ориентация этих домов на юг и юго-запад позволяет вам насладиться роскошью насладиться впечатляющей морской средой побережья Средиземного моря....

Mercury Group

1 790 000 €

Вилла в Марбелье, Испания

446 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Виллы с панорамным видом на море и частным лифтом в городе Марбелья Виллы расположены в муниципалитете Марбелья – курорте на западе Коста-дель-Соль, известном во всем мире как место встречи богатых и знаменитых. Этот фешенебельный курорт обладает уникальным микроклиматом с умеренными температурами круглый год, фантастическими пляжами с золотым...

TEKCE

5 510 000 €

Вилла в Бенаависе, Испания

863 м² 6 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

460 000 €

Пентхаус в Фуэнхироле, Испания

145 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

800 000 €

Пентхаус в Бенидорме, Испания

325 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море рядом с пляжем в Бенидорме, Аликанте, в регионе Коста-Бланка Квартиры на продажу расположены в Бенидорме – прибрежном муниципалитете провинции Аликанте, в знаменитом регионе Коста-Бланка. Этот регион предлагает живописные пляжи и благоприятный климат большую часть года. Бенидорм славится своими впечатляющими небоскребами...

TEKCE

209 000 €

Апартаменты в Фуэнте-Аламо, Испания

90 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

1 300 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

150 м² 4 4

Эксклюзивное жилье в элитном проекте ELS GARROFERS. Площадь 150 кв.м. плюс террасы 21 кв.м. Парковка на две машины, место для мотоцикла и кладовая. ELS GARROFERS-Solanes: Камень и дерево передают всю энергию горы, из которой он вдохновлен. Просыпайтесь в своем новом доме и наслаждайтесь бассейном современного дизайна, которым можно эксклюзивно...

Mercury Group

439 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

79 м² 2 2

Эта прекрасная недвижимость включает в себя просторную гостиную-столовую, две спальни, две ванные комнаты и большую террасу площадью 13 м². Жилой комплекс полностью оборудован всем необходимым для комфортного проживания, имеет высококачественное оборудование и два открытых бассейна, один из которых - детский. В стоимость также входит подземная...

Mercury Group

320 000 €

Апартаменты в Гран-Алакант, Испания

88 м² 3 2

. НОВЫЕ КВАРТИРЫ В ГРАН АЛАКАНТЕ Новый жилой комплекс из 120 квартир в Гран Алакант. Жилой комплекс расположен в непосредственной близости от природного парка Клот-де-Гальвани и на небольшом расстоянии от пляжей Карабасси. Квартиры с 2 и 3 спальнями, 2 ванными комнатами имеют тщательно продуманное распределение и наслаждаются прекрасными видами...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

284 500 €

Бунгало в Сантьяго де ла Рибера, Испания

240 м² 4 2

Бунгало на верхнем этаже с 4 спальнями рядом с набережной Сантьяго-де-ла-Рибера. . Просторное бунгало на верхнем этаже с 4 спальнями рядом с пляжем и набережной Сантьяго-де-ла-Рибера. Дом имеет частный угловой сад с гаражом площадью 90 м2. Дом расположен на первом этаже, с передней террасой, выходящей на восток, с видом на море, всего в 100...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

730 000 €

Вилла в Ла-Нусиа, Испания

279 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Уникальный жилой комплекс из 28 вилл, созданных для вашего комфорта и удовольствия ваших близких. Расположен рядом с крупным спортивным районом в Ла Нусии, в одном из самых динамично развивающихся мест на побережье Коста-Бланка, всего в 9 км от известных пляжей Бенидорма. Все виллы с 4 спальнями, широкими террасами, частными бассейнами, садами...

SPAINLUXINVEST

390 000 €

Таунхаус в Ла-Нусиа, Испания

133 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Представляем вам уникальный комплекс в восхитительном месте, где открывается потрясающий панорамный вид на побережье городка Альбир и крупного туристического города Бенидорм. Резиденция состоит из таунхаусов, смежных вилл и отдельностоящих вилл. Строительство соответствует национальным стандартам, а работы будут сертифицированы независимыми...

SPAINLUXINVEST

860 850 €

Квартира в Барселоне, Испания

124 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Отремонтированная квартира площадью 104 кв. м, совершенно новая, с прихожей, гостиной с выходом на террасу площадью 9 кв. м и видом на парк и Кольсеролу, кухней с офисной зоной и выходом на террасу, 3 спальнями (1 люкс с гардеробной и ванной комнатой с ванной, 1 двухместная со встроенным шкафом, 1 одноместная) и 2-й ванной комнатой с душем и...

Mercury Group

430 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

250 м² 3 3

Эта вилла рядом с гольф-клубом Bonalba — отличный выбор для тех, кто хочет приобрести недвижимость, которая позволяет наслаждаться гольфом, водными видами спорта, спокойствием и первоклассными удобствами. Благодаря современному дизайну и привилегированному расположению, эта вилла предлагает уникальный опыт проживания. Расположение виллы...

VYM Canarias

Посмотреть ещё 7070 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru