Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

469 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

160 м² 4 4 3

Вилла в Эльче

ESTATE BARCELONA

440 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

265 м² 5 5 2

Семейный дом в Льорет Резиденсьяль с большим участком земли и частным бассейном. Откройте для себя этот уютный дом с 5 спальнями, идеально подходящий для наслаждения спокойствием и природой Льорет Резиденсиаль. Построенный в 1995 году, дом площадью 265 м² на участке площадью 824 м² предлагает комфорт и пространство как внутри, так и снаружи....

ESTATE BARCELONA

190 000 €

Апартаменты в Санта-Поле, Испания

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры с 1-3 спальнями и бассейном на крыше в Санта-Поле Санта-Пола — очаровательный прибрежный город на побережье Коста-Бланка, знаменитый своими золотистыми пляжами, рыбацким портом и средиземноморской атмосферой. Здесь царит спокойная жизнь с яркими местными рынками, отличными ресторанами морепродуктов и легким доступом к...

TEKCE

680 000 €

Пентхаус в Михасе, Испания

72 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элитные квартиры рядом с полем для гольфа и пляжем в одном из лучших районов Михаса Эти квартиры идеально расположены в муниципалитете Михас – выгодном месте на знаменитом побережье Коста-дель-Соль, идеально подходящем для прогулок по песчаным пляжам. Михас превратился в одно из любимых мест экспатов и отдыхающих на Коста-дель-Соль. Помимо...

TEKCE

159 000 €

Апартаменты в Испании

79 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 3 спальнями, бассейном и парковкой в Хакарилье, Аликанте Хакарилья — живописный городок в регионе Вега-Баха провинции Аликанте, известный своими цитрусовыми рощами и спокойным средиземноморским образом жизни. Этот район сочетает тихую сельскую атмосферу с удобным расположением, позволяющим легко добраться до таких городов, как...

TEKCE

295 000 €

Апартаменты в Торроксе, Испания

70 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Светлые квартиры на продажу в комплексе с бассейном в Торроксе, Коста-дель-Соль Торрокс, расположенный на востоке Коста-дель-Соль, является уникальным местом, где побережье встречается с пологими холмами региона Ахаркия. Этот район славится своими песчаными пляжами, живописными прибрежными тропами и белоснежными деревнями. Спокойная атмосфера и...

TEKCE

950 000 €

Апартаменты в Фуэнхироле, Испания

189 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с элегантным дизайном в Фуэнхироле, Карвахаль Расположенный в прибрежном районе Карвахаль, этот уголок Фуэнхиролы считается одним из самых привлекательных мест на побережье. Восточная окраина города славится спокойной атмосферой, прямым выходом к Средиземному морю и приморским образом жизни. Район удачно сочетает тишину жилого квартала...

TEKCE

309 900 €

Квартира в Торревьехе, Испания

103 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. Lg29 Torrevieja, Площадь 103м2 Терраса Комнат 4 Спальни 3 Ванные комнаты 2 Этаж 1 2021 Район пляж Дель Кура До моря 100м

Planeta Spain

339 000 €

Пентхаус в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

93 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на первом этаже и пентхаусы у моря в Торре-де-ла-Орадада Торре-де-ла-Орадада — один из самых привлекательных прибрежных городков на Коста-Бланке. Он известен своими широкими песчаными пляжами, уютной яхтенной гаванью и гармоничным сочетанием традиционного испанского колорита с современным комфортом. Здесь царит расслабленный...

TEKCE

433 000 €

Апартаменты на Коста-Бланка, Испания

100 м² 1 1

NJOY Villajoyosa — это эксклюзивный бутик-проект, расположенный на первой линии моря, напротив пляжа Ла-Маллаэта и в нескольких шагах от набережной Вильяхойоса. В здании всего 18 квартир, что гарантирует уединение, спокойствие и ухоженную жилую атмосферу. Доступны апартаменты с 1 и 2 спальнями, некоторые с частным садом, солярием или...

VYM Canarias

700 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

130 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Аликанте в здании «Гадеа», строящемся на проспекте Доктора Гадеа. Окна обращены на север. Салон с обеденной зоной, 3 просторные спальни, 2 ванные комнаты, туалет, итальянская кухня, терраса 73м2, кладовая и подземный паркинг. Апартаменты расположены в центральной части города Аликанте, в 100 метрах от набережной.

ESTATE BARCELONA

610 000 €

Апартаменты в Эстепоне, Испания

62 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры на берегу Средиземного моря в Эстепоне Эстепона — настоящий бриллиант Коста-дель-Соль. Город очаровывает своим историческим центром с уютными улочками, оживленной набережной, мариной и более чем 20 км чистейших пляжей, многие из которых отмечены Голубым флагом. Благоприятный климат, гольф-поля, рестораны на любой вкус и...

TEKCE

299 000 €

Бунгало в Ориуэла Коста, Испания

95 м² 4 3 3

Этот таунхаус сочетает современный дизайн, комфорт и привилегированное расположение в природной зоне, рядом со всеми удобствами. Включает 3 спальни и 3 ванные комнаты, идеально подходит как для постоянного проживания, так и для отдыха. ЭКСТЕРЬЕР Современный фасад из качественных материалов, частный сад и несколько террас для наслаждения...

KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.

1 000 000 €

Пентхаус в Михасе, Испания

367 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры с первоклассной инфраструктурой в Лас-Лагунас, Михас Лас-Лагунас — это район Михаса в провинции Малага, который идеально сочетает спокойствие и комфорт повседневной жизни. Здесь есть все необходимые местные услуги: супермаркеты, школы, спортивные центры, рестораны и магазины, что делает район отличным выбором как для...

TEKCE

250 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

111 м² 2 2 2

Роскошный комплекс апартаментов закрытого типа на Новой Золотой Миле, Эстепона. Комплекс, состоящий из 250 апартаментов и пентхаусов, который располагает 24-часовой охраной, консьерж службой, детским клубом, летним баром на территории комплекса, пышными садами и бассейном. Все апартаменты с высоким качеством отделки, установлена система умного...

ESTATE BARCELONA

274 000 €

Пентхаус в Сан-Мигель де Салинас, Испания

73 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море, садом или солярием в Сан-Мигель-де-Салинас, Аликанте Сан-Мигель-де-Салинас — уютный город на побережье Коста-Бланка, окруженный природными парками и сосновыми лесами. Здесь царит спокойная атмосфера, но при этом город находится недалеко от популярных курортов и гольф-клубов. Благодаря расположению на возвышенности...

TEKCE

740 000 €

Пентхаус в Эстепоне, Испания

113 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Экологичные квартиры с открытым видом в центральном районе Эстепоны Проект расположен в муниципалитете Эстепона – одном из основных направлений Коста-дель-Соль. Благодаря непревзойденному климату, здесь более 300 солнечных дней в году, что идеально подходит для любителей гольфа, которые могут насладиться чемпионскими полями, расположенными...

TEKCE

302 900 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

139 м² 3 3 2

Красивый таунхаус в Торре-де-ла-Орадада. В доме 3 большие спальни со встроенными шкафами и 2 полностью оборудованные ванные комнаты. Эта великолепная вилла состоит из кухни с открытым баром, открытой для гостиной, из которой открывается вид на сад. В дополнение к солярию, дом имеет довольно большой сад и террасу, что позволяет вам иметь...

ESTATE BARCELONA

656 000 €

Вилла в Торре-Пачеко, Испания

142 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельные роскошные виллы с 3 спальнями в эксклюзивном комплексе в Лос-Алькасаресе Расположенные в выгодном комплексе между Лос-Алькасарес и Торре-Пачеко, предлагаемые на продажу виллы в Лос-Алькасаресе отличаются исключительной близостью к разнообразным объектам инфраструктуры. Виллы расположены всего в 4 км от очаровательных пляжей...

TEKCE

1 210 000 €

Шале в Кома-Руге, Испания

270 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке

Вилла с видом на море в престижном районе Коста Дорады. До Барселоны 50 км, прекрасное транспортное сообщение – автобус, электричка (55 минут до центра города, станция Пасео де Грасия). Вилла современного минималистического стиля с большими панорамными окнами, оригинальные детали интерьера, современные электроприборы и оборудование – эта вилла...

EuropaHome

Посмотреть ещё 3554 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru