Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

228 000 €

Апартаменты в Пульпи, Испания

92 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 2 и 3 спальнями в современном комплексе в Альмерии, Испания Стильные квартиры с видом на море расположены в Альмерии — самом тёплом регионе Европы с минимальным количеством осадков и мягкими зимами. Здесь более 300 солнечных дней в году. Квартиры на продажу в Альмерии находятся в пешей доступности от пляжа и всех необходимых объектов...

TEKCE

1 150 000 €

Дом в Испании

309 м² 4 4 3

ВНЖ при покупке

Вилла выполненная в классическом стиле, отреставрированная в 2015 году. Расположена в тихом приватном месте, но в то же время находящаяся всего в 2 км от центра города Эстепона. Дом имеет южную ориентацию, с территории открываются панорамные виды на море и Средиземное побережье. Первый этаж: гостиная / столовая с камином, полностью...

ESTATE BARCELONA

455 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

101 м² 3 2

Новостройка в самом сердце барселонского района Ла Сагрера. Район, погруженный в процесс глубокой трансформации, но сохраняющий дух соседства, усеян старыми фабриками, превращенными в культурные и развлекательные пространства. Это район контрастов и очень знакомый, вдали от городской суеты и со всеми удобствами, инфраструктурой и услугами,...

LUXBARCELONA

1 838 000 €

Вилла на Тенерифе, Испания

292 м² 3 3

ВНЖ при покупке

VYM Canarias

442 000 €

Квартира в Камбрильсе, Испания

95 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Элегантная коллекция из всего 11 премиальных апартаментов в Камбрильсе. Доступны планировки на 2 и 3 спальни. Современная архитектура, панорамный бассейн на крыше. Интерьеры выполнены в стилистике современного люкса: высококлассная кухня, встроенная бытовая техника, коллекция сантехники и мебели для ванных комнат, крупноформатный...

Tidex

88 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

80 м² 2

Кредит

Апартаменты с 2 спальнями и 2 ванными комнатами в центре Торревьеха, с видом на море, и променад. В нескольких метрах от природного бассейна и пляжа del "Cura".

Sol Costa Blanca

154 900 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

80 м² 2 2 2

Апартаменты на первой линии в Торре-де-ла-Орадада. Салон, кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 11 м2. Общая площадь 80 м2. В комплексе есть сад, бассейн для взрослых и детей, детская игровая площадка. До пляжа 100 метров.Торре-де-ла-Орадада – это престижное место на побережье Коста-Бланка, находящееся рядом с такими городками, как...

ESTATE BARCELONA

385 000 €

Квартира в Бадалоне, Испания

120 м² 4 3 2

Онлайн-показ

Квартира расположена в доме, стоящем на первой линии моря, в ближайшем пригороде Барселоны - Бадалоне, рядом с Портом, ориентация на юго-восток. Апартамент с видом на море имеет общую площадь 120 м2. Состоит из 2 односпальных комнат, 1 спальни с двуспальной кроватью и 2 ванных комнат, кухни и гостиной. Дополнительно продаётся просторное...

LUXBARCELONA

875 000 €

Дом на Коста-дель-Маресме, Испания

360 м² 5 5 5

ВНЖ при покупке

Дом в пешей доступности от моря в городе Ареньс де мар на побережье Коста Марезме. Расстояние до центра Барселоны 40 минут езды. Общая площадь дома 360 м.кв. В доме 5 спальных комнат, 5 ванных комнат, просторный салон 62 м.кв., кинотеатр, полностью оборудованная современная кухня. Дом в прекрасном состоянии. Система кондиционирования воздуха. У...

ESTATE BARCELONA

207 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

137 м² 3 3 3

Таунхаус в Вильямартине, Ориуэла-Коста. Салон, американская кухня, 3 спальни, 3 ванные комнаты, терраса, солярий, частный сад 103 м2. Общая площадь 137 м2. В комплексе есть общий бассейн, сад и подземный паркинг.Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на расстоянии 5 км от...

ESTATE BARCELONA

399 000 €

Апартаменты в Малаге, Испания

66 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры с общим бассейном в районе с развитой инфраструктурой в Малаге Малага — один из самых оживленных и привлекательных городов на побережье Коста-дель-Соль. Здесь средиземноморское очарование гармонично сочетается с динамичной городской жизнью. Город известен своими красивыми песчаными пляжами, богатым культурным наследием,...

TEKCE

1 300 000 €

Вилла на Льорет-де-Мар, Испания

210 м² 3 3

Онлайн-показ Оплата в рублях

Комфортабельная вилла с видом на море, расположенная в элитной урбанизации курортного городка Лорет де Мар (1ч от аэропорта Барселоны и 30мин от аэропорта Жироны) в 300 метрах от моря. В двухэтажном доме площадью 210м2: 1ый этаж - двухместная спальня с выходом к бассейну, небольшая кухня и ванная комната (с душевой кабиной), котельная с...

NV-COMPANY

136 500 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

85 м² 3 3 1

Апартаменты с видом на море в Росио-дель-Мар, Торревьеха. Салон, отдельная кухня, 3 спальни, 1 ванная комната, терраса 8 м.кв., подсобное помещение. Апартаменты продаются с мебелью. Общая площадь 85 м.кв. Общий бассейн для детей и взрослых, подземный паркинг. Росио-дель-Мар – это район с развитой инфраструктурой: в шаговой доступности находятся...

ESTATE BARCELONA

355 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

121 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные квартиры с видом на море в комплексе на Ривьера-дель-Соль, Михас Ривьера-дель-Соль — это уютный и современный жилой район на востоке Михас-Коста, который славится своими потрясающими видами на море, природной атмосферой и тишиной. При этом он находится всего в нескольких минутах от всех необходимых удобств. Здесь гармонично сочетаются...

TEKCE

242 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

140 м² 2 2 1

Пентхаус с видом на море в комплексе Панорама-Парк, Пунта-Прима. Салон, американская кухня, 2 спальни со встроенными шкафами, 1 ванная комната, терраса 23 м2. Общая площадь дома 140 м2.Комплекс Панорама-Парк считается самым красивым в жилом районе Пунта-Прима. Территория комплекса включает в себя, подземный паркинг, прекрасные ландшафтные зоны,...

ESTATE BARCELONA

245 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

49 м² 2 1 1

O7 спроектирован престижной дизайнерской студией Adoras Atelier Arquitectura и характеризуются широкими пространствами, светом, оптимальным распределением и высоким качеством материалов и отделки. Благодаря этому его интерьеры выделяются своей способностью интегрировать внешний вид благодаря большим окнам и террасам, предназначенным для...

LUXBARCELONA

219 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

131 м² 3 3 3

Таунхаус в Вильямартине, Ориуэла-Коста. Большой салон, американская кухня, 3 спальни, 3 ванные комнаты, терраса, солярий, частный сад 89 м2. Общая площадь 131 м2. В комплексе есть сад и общий бассейн. Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на расстоянии 5 км от береговой...

ESTATE BARCELONA

259 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

102 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. Am-02148 Torrevieja, Площадь 102м2 Терраса 8m2 Комнат 4 Спальни 3 Ванные комнаты 2 Этаж 2 Район пляж Acequion До моря 50м Годовой налог -€ Коммунальные -25€

Planeta Spain

6 950 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

1156 м² 5 5 5

ВНЖ при покупке

Очаровательная вилла, расположенная в районе La Zagaleta. Высокого качества вилла, выполненная в стиле рустик, окна дома имеют южную ориентацию с прекрасными видами на море, горы и гольф поля.Большая гостиная с высокими потолками и камином, столовая, открытого плана полностью оборудованная кухня,кабинет, главная спальня с ванной комнатой и 4...

ESTATE BARCELONA

830 000 €

Шале в Испании

226 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Фантастический угловой смежный дом площадью 226 м² расположен в нескольких минутах ходьбы от центра Бегура, в спокойной и зеленой зоне, с великолепными панорамными видами на море, острова Медес и гору Монтгри. Эксклюзивный вариант для тех, кто ценит качество жизни и комфорт в одном из самых престижных районов Коста-Бравы. Дом распределен на три...

GG Real Estate Barcelona

Посмотреть ещё 3554 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru