Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

1 200 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

261 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Дом расположен в верхней части урбанизации Мас Семи, в Кастель-Плайя д'Аро. Он находится в тихом районе с легким доступом от дороги и на большом участке площадью более 1000 м². Из этого места открывается захватывающий панорамный вид на город и море. Вилла окружена красивым садом и включает: Частный бассейн с соляной системой Крытую беседку...

Mercury Group

625 000 €

Пентхаус в Барселоне, Испания

92 м² 2 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается: пентхаус с юго-западной террасой и туристической лицензией на улице Арибaу С туристической лицензией! Что важно знать: Последний этаж в классическом здании района Левый Эйшампле. Частная терраса 25 м² с выходом на улицу Гостиная и одна из спален выходят в приятный внутренний двор (северо-восток),...

NordikLink

229 000 €

Бунгало в Торревьехе, Испания

89 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Фантастический новый проект строительства 67 квартир с 2 и 3 спальнями, на первом этаже с садом, 1-м этаже с солярием или дуплекс. Проект расположен в популярном жилом районе Лос Балконес, недалеко от Торревьехи, с легким доступом ко всем необходимым услугам, недалеко от нескольких полей для гольфа, пляжа и больницы. Квартиры продаются с 1...

Planeta Spain

690 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

135 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Новый жилой комплекс с захватывающими дух видами, расположенный в Вильяхойосе (Аликанте), на первой линии моря и в окружении гор.Этот частный жилой комплекс состоит из 2 и 3 спальных апартаментов, продуманных до мельчайших деталей, и оснащен прекрасными общими зонами с многочисленными удобствами, такими как бассейн, сады, детская зона,...

Mercury Group

129 900 €

Таунхаус на Коста-Калида, Испания

70 м² 2 2 1

Таунхаус в Лос-Алькасарес, Мурсия. Салон, американская кухня, 2 спальни, 1 ванная комната, солярий, терраса. Общая площадь 70 м2. На участке в 175 м2 есть сад, частный бассейн и гараж.Лос-Алькасарес - это небольшой, но очень живописный городок на берегу лагуны Мар-Менор. Прекрасные золотистые песчаные пляжи и теплая вода лагуны - идеальное место...

ESTATE BARCELONA

3 900 000 €

Дом в Барселоне, Испания

520 м² 8 8 5

ВНЖ при покупке

Дом в природном парке на побережье Коста Гарраф вблизи города Ситжес. Уникальный район, окруженный природой и спокойствием, находится всего в 30 минутах от Барселоны и в 15 минутах от пляжа. Трехэтажный дом с захватывающим видом на горы. Общая площадь 354 м.кв. на территории 1111 м.кв.В доме 5 спальных комнат, 3 ванные комнаты, современная...

ESTATE BARCELONA

485 000 €

Пентхаус на Тенерифе, Испания

76 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

vэтот просторный и светлый пентхаус, расположенный в ухоженном жилом комплексе с 2 общими бассейнами (один с подогревом) в самом привилегированном и востребованном районе на юге острова - Эль Дуке. В квартире есть: вестибюль, просторная гостиная с выходом на террасу с видом на океан, отдельная кухня с кладовой, главная спальня с...

Atlantico Caribe

295 000 €

Квартира в Матаро, Испания

77 м² 3 3 2

Погрузитесь в новый уровень городской жизни с комплексом Joan Peiró — эксклюзивным проектом, состоящим из 34 современных квартир с 2 и 3 спальнями, ориентированных на максимальный комфорт и уют. Каждая квартира обладает просторной частной террасой, идеально подходящей для отдыха и наслаждения средиземноморским климатом. Вам...

GG Real Estate Barcelona

199 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

60 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. 4-ap-372 Torrevieja, Площадь 60м2 Терраса Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 1 1994 Район пляд Лос Локос До моря 200м Годовой налог 250€ Коммунальные 52€

Planeta Spain

1 815 000 €

Апартаменты в Малаге, Испания

162 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Две полностью отремонтированные квартиры с большой террасой в центре Малаги, Коста-дель-Соль Центр Малаги — это уникальное место, где встречаются история, культура и современный средиземноморский образ жизни. Прогулки по живописным улочкам, наполненным бутиками, тапас-барами и историческими достопримечательностями, такими как Алькасаба и музей...

TEKCE

1 300 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

125 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Вилла на первой линии пляжа в Бенидорме. Салон с обеденной зоной, кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 101 м2. Общая площадь 125 м2. На участке в 181 м2 есть частный бассейн, сад и гараж.Благодаря большому количеству небоскребов Бенидорм получил титул испанского Нью-Йорка. Город расположен в 45 км севернее Аликанте. Это туристическая...

ESTATE BARCELONA

167 500 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

120 м² 2 2 2

Бунгало на 1 этаже (по-русски 2) в Лос-Балконес, Торревьеха. Салон, открытая полу-оборудованная кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 7 м2, солярий 57 м2, гараж. Общая площадь 120 м2. На территории есть 2 общих бассейна для взрослых и детей, зеленая зона. В комплексе оборудован подземный паркинг и кладовые для каждого объекта.Недвижимость...

ESTATE BARCELONA

675 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

211 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Виллы в эксклюзивной урбанизации, состоящей из 21 отдельной виллы с частным бассейном и садомПопадите в мир, где роскошь и элегантность встречаются в этих домах мечты, тщательно спроектированных с учетом вашего максимального комфорта. Расположенная в охраняемом закрытом поселке, каждая вилла является свидетельством идеального сочетания...

Mercury Group

1 115 000 €

Пентхаус в Бенальмадене, Испания

185 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры у моря с просторными интерьерами и террасами в выгодном месте Бенальмадены Комплекс находится в Бенальмадене – динамичном и разнообразном муниципалитете на Коста-дель-Соль, который сочетает традиционный андалузский шарм с современной инфраструктурой, средиземноморским климатом и обширными песчаными пляжами. Город делится на три основных...

TEKCE

429 000 €

Квартира в Испании

75 м² 3

Мы рады представить Вам уникальную возможность: приобретение высококачественной квартиры в новостройке в Вильяхойосе, всего в 100 метрах от пляжа. Эта современная квартира расположена в новом жилом комплексе, известном своей роскошью и отличным расположением. Расположение и окрестности: Вильяхойоса, Аликанте Всего в 100 метрах от пляжа В...

Immotrading GmbH

414 000 €

Апартаменты в Дении, Испания

119 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные квартиры в комплексе с бассейнами в Дении, Аликанте Эти элегантные квартиры находятся в прибрежной части Дении — живописного города на севере провинции Аликанте. Дения расположена на знаменитом побережье Коста-Бланка, которое славится своими солнечными пляжами, мягким климатом и вкусной средиземноморской кухней. Город также известен...

TEKCE

888 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

170 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Это эксклюзивный жилой комплекс, состоящий из 42 домов; 28 многоквартирных домов, 12 двухквартирных домов на одну семью и 2 индивидуальных шале. Дома с 3 и 4 спальнями. В комплексе будет 5 бассейнов, в том числе пейзажный бассейн, бассейн и 3 других бассейна, расположенных в разных зонах проекта. Кроме того, в нем также будет полностью...

Mercury Group

179 000 €

Дом в Сан-Мигель де Салинас, Испания

76 м² 4 3 2

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

251 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Потрясающие квартиры и пентхаусы в Лас-Лагунас-де-Михас Этот комплекс удачно расположен между прибрежными городами Фуэнхирола и Михас. Фуэнхирола славится своей природной красотой и мягким климатом круглый год. Здесь более 8 км пляжей с Голубым флагом, известные чистой водой и золотистым песком. Город привлекает уютными улочками, насыщенной...

TEKCE

550 000 €

Пентхаус в Марбелье, Испания

201 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Роскошный пентхаус с видом на море расположен в жилом комплексе в центре Марбельи, в непосредственной близости от пляжа.К услугам владельцев: бассейн, тренажерный зал, отдельная сауна и паровая баня. Комплекс оснащен круглосуточной охраной с камерами наблюдения. Идеальное предложение для тех, кто хочет жить недалеко от центра города и пляжа, без...

NF Group

Посмотреть ещё 5033 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru