Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

145 900 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

71 м² 2 2 2

Апартаменты на первом этаже (по-русски 2 этаж) в Пилар-де-ла-Орадада, Аликанте, Коста-Бланка. Салон, мини-кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 6 м2, солярий. Общая площадь 71 м2. В комплексе есть общий бассейн, большой сад и подземный паркинг. Пилар-де-ла-Орадада - это прибрежный городок с отличной инфраструктурой, спортивными комплексами...

ESTATE BARCELONA

456 000 €

Апартаменты в Испании

156 м² 4 2

НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В АЛЬМЕРИМАРЕ Новый комплекс эксклюзивных апартаментов с 2 и 3 спальнями, адаптированных к вашим потребностям, в привилегированном районе Альмеримара. Современные квартиры имеют невероятные виды на море, высококачественную отделку, большие террасы и светлые помещения, а также необыкновенные коммунальные зоны, в которых...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

195 000 €

Квартира в Калафеле, Испания

80 м² 4 3 2

Просторная квартира в Сегур Плайя Калафель площадью 80 м² с 3 спальнями, 2 ванные комнаты, 2-й испанский этаж (по-нашему 3ий). РАСПРЕДЕЛЕНИЕ: - Гостиная с выходом на террасу и панорамным видом на море - 3 спальни с двуспальными кроватями - 2 полностью оборудованные ванные комнаты (одна с ванной, другая с душевым поддоном) -...

LUXBARCELONA

2 600 000 €

Вилла в Бенисе, Испания

560 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошная отдельная вилла с 4 спальнями в Бениссе, Коста-Бланка Эта элегантная вилла расположена в Бениссе — живописном городе на восточном побережье Испании, в провинции Аликанте. Город сочетает в себе богатую историю, культурное наследие и природную красоту. Исторический центр Бениссы сохранился в превосходном состоянии: узкие мощеные улочки,...

TEKCE

165 000 €

Апартаменты на Тенерифе, Испания

50 м² 2

Просторный Апартамент. С современной мебелью: 2 спальни и гостиная с американской кухней. В гостиной с кухней: обеденный стол, раскладной диван, кухня. Из гостиной выход на балкон. Две отдельные спальни с окнами во двор - патио. Это очень большое преимущество, поскольку не проникает шум с улицы и в комнатах всегда прохладно, даже в самые жаркие...

Алиса Эстейт

386 000 €

Апартаменты в Гуардамар-дель-Сегура, Испания

91 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры с 3 спальнями в Гуардамар-дель-Сегура c видом на реку Гуардамар-дель-Сегура — живописный прибрежный город на юге Аликанте, известный своими широкими песчаными пляжами, сосновыми лесами и спокойной средиземноморской атмосферой. Здесь гармонично сочетаются природа, культура и современный образ жизни. Благодаря оживленной набережной,...

TEKCE

390 000 €

Апартаменты на Тенерифе, Испания

84 м² 2 1

Отличный апартамент в центральной части Лос Кристианос. Состоит из 2 просторных спален, одна из которых с выходом на балкон. Ванная комната с душевой, кухня в американском стиле с гостиной и выходом на террасу с видом на пешеходную улицу и частичный вид на океан. Всего в нескольких шагах пляж, набережная, всевозможные услуги.

VYM Canarias

258 900 €

Коттедж в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания

74 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Бунгало новой постройки в Ло Паган: Современная жизнь рядом с пляжем Первоклассное расположение в Ло Паган, Сан-Педро-дель-Пинатар Откройте для себя идеальный прибрежный образ жизни с этими новыми бунгало в Ло Паган, очаровательном районе в Сан-Педро-дель-Пинатар. Расположенные всего в 1,2 км от прекрасного пляжа Плайя-де-Вилья-Нанитос, они...

Planeta Spain

3 200 000 €

Квартира в Валенсии, Испания

352 м² 4 4 5

ВНЖ при покупке

Откройте для себя роскошь в самом сердце Пла-дель-Ремей! Мы представляем на продажу эту впечатляющую квартиру, расположенную в благородном здании 1919 года, в нескольких шагах от рынка Колон и садов Турия. Квартира площадью 352 м² и полезной площадью 310 м² была недавно отремонтирована, чтобы предложить вам максимальный комфорт и элегантность....

ESTATE BARCELONA

237 000 €

Апартаменты в Испании

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры с 1–3 спальнями, бассейном и спа-зоной в Эль-Вергер, Аликанте Эль-Вергер — уютный городок в самом сердце региона Марина-Альта, где сочетаются природное очарование и комфорт современной жизни. Окруженный живописными пейзажами и расположенный недалеко от золотистых пляжей Коста-Бланки, он идеально подойдет как для отдыха, так и для...

TEKCE

1 500 000 €

Вилла на Льорет-де-Мар, Испания

570 м² 4 5

Онлайн-показ Оплата в рублях Объект под сдачу

Покупка за рубли шикарной виллы с видом на море в элитной урбанизации курортного городка Blanes (50мин от аэропорта Барселоны и 40мин от аэропорта Жироны) в 100 метрах от пляжа. В 3х этажном доме площадью 570м2 (470м2 полезной): 1й этаж - просторный салон и столовая с выходом на террасу (тенты от солнца, обеденный стол) к бассейну и в сад,...

NV-COMPANY

1 372 500 €

Квартира в Барселоне, Испания

129 м² 2 2

ВНЖ при покупке

На первой линии Средиземного моря реализуется элитный проект новостройки, предлагающий уникальный формат современной городской жизни в Барселоне. Исключительное расположение у воды сочетается с удобным доступом к основным транспортным артериям города.Здание полностью предназначено для проживания и выделяется выразительной архитектурой и...

GG Real Estate Barcelona

349 000 €

Бунгало в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

63 м² 2 2

Новые квартиры и бунгало в Миль Пальмерас Современный жилой комплекс в отличном месте Откройте для себя потрясающий новый жилой комплекс в очаровательном прибрежном районе Миль Пальмерас, предлагающий выбор высококачественных квартир и бунгало, спроектированных в соответствии с современными стандартами жизни. Расположенный всего в 600 метрах...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

339 900 €

Вилла в Сан-Хавьере, Испания

85 м² 3 2

Эксклюзивные новые виллы в Сан-Хавьере, Мурсия Современная жизнь с частными бассейнами и премиальными характеристиками Этот эксклюзивный проект предлагает всего три независимые виллы, каждая из которых выполнена в современном стиле и оснащена частными бассейнами с каскадными водопадами. Расположенные в Сан-Хавьере, Мурсия, эти одноэтажные дома...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

218 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

137 м² 3 3 3

Таунхаус в Вильямартин, Ориуэла-Коста. Большой салон, американская кухня, 3 спальни, 3 ванные комнаты, терраса, солярий, сад 94 м2. Общая площадь 137 м2. В комплексе есть общий бассейн, сад и открытый паркинг. Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на расстоянии 5 км от...

ESTATE BARCELONA

225 000 €

Апартаменты в Торревьехе, Испания

88 м² 4 3 2

В квартире 3 спальни, 2 ванные комнаты, очень просторная гостиная-столовая с выходом на угловую террасу площадью около 9 м² и отдельная кухня с подсобным помещением. Функциональная планировка и большое количество естественного света во всех комнатах делают квартиру отличным вариантом для круглогодичного проживания или в качестве второго дома....

Habita International Estates Ltd

588 000 €

Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания

123 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Эксклюзивная средиземноморская жизнь в Ло Марабу, Сьюдад Кесада Первоклассное местоположение с природой и удобством Откройте для себя очарование жизни в Ло Марабу, Сьюдад Кесада, эксклюзивном жилом районе, сочетающем в себе современный комфорт и красоту средиземноморской природы. Расположенный в лучшем месте, этот комплекс предлагает легкий...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

302 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

105 м² 3 3 2

Апартаменты на нижнем этаже в жилом комплексе Лас-Колинас-Гольф, Ориуэла-Коста. Салон, кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса, частный сад 86 м2. Общая площадь 105 м2. В комплексе есть бассейн для взрослых и детей, зеленые зоны, подземный паркинг. Международную репутацию Las Colinas Golf & Country Club завоевал благодаря современному...

ESTATE BARCELONA

296 000 €

Апартаменты в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

69 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 2 спальнями и бассейном на крыше в Торре-де-ла-Орадада Продаются квартиры в Торре-де-ла-Орадада — уютном приморском городке на юге Коста-Бланки. Этот район славится своими песчаными пляжами, кристально чистым морем и спокойным средиземноморским образом жизни, что делает его идеальным местом для отдыха, наслаждения культурой и...

TEKCE

170 000 €

Апартаменты в Испании

74 м² 3 2

Новые апартаменты в Хакарилье, Аликанте - спокойствие и комфорт Современные апартаменты с частной парковкой и кладовой Откройте для себя этот эксклюзивный жилой комплекс в Хакарилье, предлагающий 37 современных квартир, созданных для комфорта и удобства. Выбирайте между планировками с 2 и 3 спальнями, среди которых есть такие варианты, как:...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

Посмотреть ещё 4774 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru