Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

435 000 €

Апартаменты в Малаге, Испания

127 м² 4 3 2

Новое строительство в Малаге. Это эксклюзивное предложение с террасами и видом на море, чтобы проснуться, созерцая средиземноморский горизонт. Всего 41 дом с видом на юг и юго-восток, есть апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями. Кроме того, в проекте есть гараж и кладовая для вашего максимального комфорта. Что касается мест общего пользования, в...

Алиса Эстейт

451 000 €

Апартаменты на Тенерифе, Испания

145 м² 3 2

VYM Canarias

1 100 000 €

Вилла в Пальма-де-Майорке, Испания

164 м² 6 4 3

Описание ID: NEX584 Площадь: 164м2 Площадь участка: 370м2 Количество спален: 4 Количество ванных комнат: 3 Терраса: есть Бассейн: есть Сад: есть Парковка: есть Кладовая: есть Солнечные батареи: есть Запас воды: 500 литров Особенности: новостройка, частный бассейн, дизайн в стиле хай-тек, оборудованная кухня, встроенные шкафы, кондиционер,...

Buona Realty

198 000 €

Апартаменты в Гуардамар-дель-Сегура, Испания

70 м² 3 2 2

ДОМ С ЧАСТНЫМ БАССЕЙНОМ И СПА В ЭЛ-РАСО, ГУАРДАМАР-ДЕЛ-СЕГУРА Представляем роскошный дом в Эль‑Расо, Гуардамар-дель-Сегура: комфорт, премиум-уровень и отличное расположение. Полностью меблирован, оборудован и готов к проживанию без дополнительных вложений. ИНТЕРЬЕР Две просторные светлые спальни для максимального комфорта, два элитных санузла,...

KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.

465 000 €

Пентхаус в Лос Алькасарес, Испания

115 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 2 и 3 спальнями, террасами на крыше или собственным садом в Лос-Алькасарес Этот живописный прибрежный город в Мурсии, расположенный на побережье Коста-Калида, сочетает атмосферу постоянного проживания и отдыха. Здесь круглый год стоит мягкий климат, а поблизости находится лагуна Мар-Менор, где вода всегда комфортной температуры....

TEKCE

197 000 €

Апартаменты в Калафеле, Испания

5 4 2

КВАРТИРА НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ МОРЯ С ПРЕКРАСНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В СЕГУ ДЕ КАЛАФЕЛЬ. КОСТА ДОРАДА. Полезная площадь116 м2 4 спальни 2 ванные комнаты 3 спальни большие, 1средняя, 1 ванная комната, 1 туалет, кухня 12м2, постирочная, гостиная-столовая 30м2 с камином, крытая терраса с прекрасным видом на море 12м2, комната для хранения, бассейн. Лифт....

EuropaHome

839 000 €

Квартира в Испании

185 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Апартаменты на первой линии моря, с восхитительным видом на побережье и горы. Эксклюзивный комплекс расположен на Новой Золотой Миле, Эстепона. Апартаменты располагают 3 спальнями, каждая со просторными встроенными шкафами, и 3 ванными комнатами. Просторная светлая гостиная с обеденной зоной, полностью оборудованная кухня с прачечной, из...

ESTATE BARCELONA

210 000 €

Квартира на Коста-Брава, Испания

63 м² 2 2 1

Квартира в 2 минутах от пляжа с туристической лицензией в Феналс, Льорет-де-Мар. Квартира площадью 63 м2 состоит из 2 спален, 1 ванной комнаты с ванной. Просторная гостиная-столовая, полностью оборудованная кухня со всеми электроприборами. Здание 2004 года постройки с лифтом, для круглогодичного проживания или для отдыха. Оборудован...

ESTATE BARCELONA

270 000 €

Апартаменты на Тенерифе, Испания

103 м² 2 1

НОВЫЙ ПРОЕКТ! Мы рады предложить эту великолепную новую разработку "Botanico Homes", расположенную в прекрасном городе Пуэрто-де-ла-Крус. Уникальный дизайн с современными фасадами, однослойное покрытие белого цвета с керамогранитом на стенах террас, гармонирующее с естественным окружением здания, двойное остекление с автоматическими жалюзи,...

VYM Canarias

313 000 €

Пентхаус в Аликанте, Испания

72 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные квартиры с 1, 2, 3 и 4 спальнями в Аликанте Эти элитные квартиры расположены в престижном районе Аликанте и предлагают высокий уровень жизни с удобным доступом к центру города, лучшим школам, торговым районам и премиум-услугам. Квартиры на продажу в Аликанте находятся в отличном месте: престижные школы всего в 1 км, центр города – в 2...

TEKCE

360 000 €

Апартаменты на Тенерифе, Испания

52 м² 1 1

Великолепный апартамент на продажу в жилом комплексе Playa Azul расположеном в оживленном приморском районе Playa Las Americas известном разнообразием развлечений. Апартамент состоит из спальни, ванной комнаты с душем и гостинной с оборудованой американской кухней . Спальная комната и гостинная имеют выход на террасу с которой открывается вид на...

VYM Canarias

530 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

95 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 3 спальнями и захватывающим видом на море в Михас-Коста Эти потрясающие квартиры находятся в Михасе – популярном прибрежном районе, расположенном на побережье Коста-дель-Соль в провинции Малага, Испания. Протянувшись вдоль Средиземного моря между Фуэнхиролой и Марбельей, Михас может похвастаться легким доступом к столице региона,...

TEKCE

1 800 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

331 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

Мы представляем уникальную виллу с видом на море в урбанизации Кала Каньельес в Льорет-де-Мар. Расположена на одной из самых тихих улиц урбанизации и расположена рядом с зеленой территорией, на которой запрещено строить. Спуститься к морю можно за несколько минут. Дом имеет площадь около 500 квадратных метров, разделенную между домом и...

ESTATE BARCELONA

750 000 €

Вилла на Тенерифе, Испания

137 м² 3 3

На юго-западе острова Тенерифе предлагается в продажу красивая вилла расположенная на участке 490м2. Дом имеет жилую площадь 137м2 и построен в двух уровнях. На нижнем уровне расположен гараж на 1 машину, сауна и техническое помещение. На верхнем уровне находятся жилые помещения, насчитывающие 3 спальни, одна из которых – сьют - с выходом...

Amulet Property Invesments

460 000 €

Пентхаус в Торревьехе, Испания

82 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные квартиры с 2 и 3 спальнями рядом с пляжем в Торревьехе, Коста-Бланка Торревьеха, расположенная на юго-восточном побережье Испании, – популярное направление, особенно среди туристов и иностранных резидентов. В Торревьехе царит средиземноморский климат с жарким летом и мягкой зимой. Стоимость жизни в Торревьехе в целом ниже, чем во...

TEKCE

269 900 €

Апартаменты в Торревьехе, Испания

131 м² 3 2 2

Это великолепное жильё расположено в эксклюзивном жилом комплексе всего в нескольких минутах от пляжа, центра Торревьехи, Розового озера, нескольких полей для гольфа и крупнейшего в Европе торгового центра под открытым небом — La Zenia Boulevard. Отличное сообщение с аэропортом, скоростной железной дорогой и городами Аликанте и Мурсия....

KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.

435 000 €

Таунхаус на Коста-Дорада, Испания

240 м² 4 4 2

ПРОДАЖА ПРОСТОРНОГО ТАУНХАУСА В VILAFORTUNY Ваш собственный уголок счастья в VILAFORTUNY! Этот просторный таунхаус, доступный для приобретения в рублях, приглашает вас в уют и комфорт. На первом этаже расположены просторная гостиная с уютным камином, залитая естественным светом. Из кухни открывается отдельный выход на площадку барбекю, к...

ESTATE BARCELONA

275 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

124 м² 2 2 2

Закрытая урбанизация впервой линии моря. На территории 2 бассейна с зонойгде есть шезлонги, искусственная дюна и зона для барбекю. Так же в комплексе будет собственный Club House со спортивным залом, раздевалками и зоной lounge. Во всех апартаментах имеются большие террасы с видами на море. Апартаменты оборудованы системами кондиционирования,...

ESTATE BARCELONA

465 000 €

Таунхаус на Тенерифе, Испания

267 м² 2 2

Мы рады предложить вам этот прекрасный таунхаус в комплексе Плайя-де-ла-Арена, фаза II. Комплекс расположен в нескольких минутах ходьбы от морской набережной, прекрасного пляжа Плайя-ла-Арена, магазинов, тренажерного зала и всех туристических услуг. В отеле есть несколько бассейнов, один из которых с подогревом, игровая площадка для детей и...

VYM Canarias

275 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

130 м² 3 3 3

Вилла в Сан-Мигель-де-Салинас

ESTATE BARCELONA

Посмотреть ещё 3574 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru