Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

328 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

122 м² 3 3 3

ESTATE BARCELONA

3 920 000 €

Шале в Испании

560 м² 5 5

ВНЖ при покупке

В одной из самых исключительных локаций Коста-Бравы, с видом на живописную бухту Кала Айгуашелида, реализуется эта эксклюзивная отдельно стоящая вилла новой постройки, спроектированная с учетом гармоничной интеграции в природное окружение и высокого уровня комфорта.Вилла выполнена в элегантном и вневременном современном архитектурном стиле, с...

GG Real Estate Barcelona

7 900 000 €

Дом в Барселоне, Испания

501 м² 5 5

ВНЖ при покупке

В престижном и спокойном районе Педральбес, одном из самых желанных уголков Барселоны, расположен этот эксклюзивный частный особняк, сочетающий в себе полную приватность, современный дизайн и выдающийся архитектурный потенциал. Дом находится на просторном участке, окружённом зрелой растительностью, что создаёт атмосферу уединения и открывает...

GG Real Estate Barcelona

460 000 €

Вилла в Рохалесе, Испания

110 м² 4 3 2

Отдельная вилла современного и элегантного дизайна расположена в Рохалесе, тихом и хорошо обжитом районе, со всеми необходимыми услугами в нескольких минутах ходьбы и в непосредственной близости от престижного поля для гольфа. В доме 3 просторные спальни со встроенными шкафами и высококачественной отделкой, гарантирующей комфорт и долговечность....

KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.

1 350 000 €

Вилла в Михасе, Испания

460 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Сдвоенные виллы в Михасе, Малага, в окружении природы Виллы находятся в престижном проекте в Михасе, Малага. Расположенный в регионе Коста-дель-Соль, Михас предлагает спокойную жизнь вблизи Фуэнхиролы и Марбельи. Проект находится рядом с гольф-полем, в непосредственной близости от пляжа и различных повседневных нужд, социальных и спортивных...

TEKCE

148 900 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

71 м² 2 2 2

Апартаменты на первом этаже (по-русски 2 этаж) в Пилар-де-ла-Орадада, Аликанте. Салон, мини-кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 6 м2, солярий. Общая площадь 71 м2. В комплексе есть общий бассейн, большой сад и подземный паркинг. Пилар-де-ла-Орадада - это прибрежный городок с отличной инфраструктурой, спортивными комплексами и торговыми...

ESTATE BARCELONA

1 950 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

549 м² 5 5 4

ВНЖ при покупке

Вилла расположена в тихом районе всего в 10 минутах от пятизвездочного отеля La Cala Resort. Вилла расположена в тихом районе всего в 10 минутах от пятизвездочного отеля La Cala Resort. На территории дома частный бассейн с морской водой, джакузи. В доме установлена система отопления и кондиционирования, сигнализация, окна с двойными...

ESTATE BARCELONA

159 000 €

Квартира на Коста-Калида, Испания

122 м² 3 3 2

Апартаменты в Сан-Педро-дель-Пинатар. Салон, открытая кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 11 м2. Общая площадь 122 м2. В комп��ексе есть общий бассейн, солярий и подземный паркинг. Объект расположен в жилом районе рядом с морской лагуной Мар-Менор (Малое Море) в городке Сан-Педро-дель-Пинатар, на побережье Коста-Калида. Это место очень...

ESTATE BARCELONA

209 000 €

Апартаменты в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания

76 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 2 и 3 спальнями и бассейном рядом с пляжем в Сан-Педро-дель-Пинатар Проект расположен в престижной части побережья Коста-Калида, между Средиземным морем и лагуной Мар-Менор. Район предлагает спокойный прибрежный образ жизни с длинными песчаными пляжами, благоустроенными набережными и живой, но не перегруженной атмосферой. Соляные...

TEKCE

122 260 €

Квартира в Торревьехе, Испания

69 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. 21-s699 Torrevieja, Площадь 69м2 Терраса 6м2 Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 2 1997 Район пляж дель кура До моря 600м Годовой налог -213€ Коммунальные -40€

Planeta Spain

220 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

87 м² 5 4 1

Кредит от 2.5%

Продается светлая квартира 70м2. 4 спальни, гостиная и ванная комната. Есть отопление и кондиционер. Прекрасная инфраструктура с остановками общественного транспорта. Рядом с центром города. Квартира под ремонт. При необходимости поможем организовать ремонт с надежной компанией по фиксированной цене.

EuropaHome

1 400 000 €

Вилла в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

258 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошная вилла с 4 спальнями и собственным бассейном в Торре-де-ла-Орадада Вилла, расположенная в спокойном и красивом Торре-де-ла-Орадада, предлагает атмосферу средиземноморского уюта и расслабленного отдыха. Этот район известен своими тихими улицами и великолепными пляжами, такими как Лас-Игерикас, а также разнообразными возможностями для...

TEKCE

250 000 €

Апартаменты в Ондон-де-лас-Ньевес, Испания

92 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 1–3 спальнями в долине виноградников в живописном Ондон-де-лас-Ньевес Эти уютные квартиры расположены в тихой долине Ондон-де-лас-Ньевес на юго-западе Аликанте. Район окружён виноградниками, оливковыми и миндальными деревьями, что создаёт атмосферу покоя и уединения. Это место известно своим сельским характером и виноградом сорта...

TEKCE

325 000 €

Квартира в Испании

132 м² 2 2 2

Роскошные просторные апартаменты, расположенные в закрытом охраняемом комплексе, в районе Лос Фламингос города Бенахавис. Апартаменты выполнены в современном стиле, имеют южную ориентацию и вид на гольф поле. Рядом с комплексом находится 5 * отель Villa Padierna. Апартаменты располагают гостиной и столовой, полностью оборудованной кухней,...

ESTATE BARCELONA

840 000 €

Пентхаус в Эстепоне, Испания

85 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Потрясающие квартиры и пентхаусы с видом на море в Эстепоне, Малага Эстепона, известная как «Сад Коста-дель-Соль», очаровывает своими цветочными улицами, яркими фасадами и зелеными парками. Здесь сочетаются традиционная андалузская культура и современный комфорт. В старой части города уютные мощеные улочки ведут к оживленным площадям с кафе и...

TEKCE

1 690 000 €

Дом в Испании

338 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Этот отдельно стоящий жилой дом расположен на возвышенном участке, обеспечивающем приватность, обилие естественного света и открытые виды на море. Дом спроектирован для комфортной, просторной и спокойной жизни в гармонии с окружающей природой.Дом распределён на три уровня и расположен в самой высокой точке участка, более чем в восьми метрах от...

GG Real Estate Barcelona

980 000 €

Пентхаус в Кубельесе, Испания

130 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Кубельес рядом с природой и морем Эти квартиры расположены в Кубельес — уютном приморском городке региона Гарраф между Барселоной и Таррагоной. Район славится спокойными пляжами, средиземноморскими лесами и природным парком Фуа, а развитая транспортная сеть обеспечивает быстрый доступ к Барселоне и аэропорту Эль-Прат. Квартиры на...

TEKCE

750 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

228 м² 5 5 2

ВНЖ при покупке

Дом в стиле рустико в городе Сант Фелю де Бишалеу в провинции Жирона. Общая площадь 228 м.кв. на территории 15 000 м.кв. В доме 5 спальные комнаты, 2 ванные комнаты, просторный салон с камином, прачечная, техническое помещение. У дома большая территория с бассейном. Система отопления.

ESTATE BARCELONA

480 000 €

Таунхаус на Тенерифе, Испания

200 м² 3 2

Предлагаем на продажу комфортабельный таунхаус в Коста-Адехе, Эль Мадроньял. Дом, общей площадью 200 м2, состоит из двух этажей и отдельного гаража (12 м2). На первом этаже находятся две просторные террасы общей площадью 110 м2, гостиная, отдельная кухня и туалет. На верхнем этаже: 3 спальни и 2 ванные комнаты, одна из которых с джакузи. Дом...

VYM Canarias

975 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

154 м² 4 4 3

ВНЖ при покупке

Новая вилла в жилом районе Росио-дель-Мар, Пунта-Прима. Построена на участке в 400 м2 и находится всего лишь в нескольких шагах от пляжа бухты Феррис. Просторный салон с выходном на террасу и к частному бассейну, 4 спальни, 3 ванные, подвал 105м2 и частный солярий 46м2. Пунта-Прима - это тихий жилой район, расположенный в пяти минутах езды от...

ESTATE BARCELONA

Посмотреть ещё 3578 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru