a
Версия
для печати

Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Всем покупателям недвижимости важны актуальные знания специфики рынка, юридических особенностей оформления сделки, законов и прав, системы налогообложения. О том, как избежать неприятных сюрпризов и неожиданных трат при покупке жилья в Испании, нам рассказал адвокат, юрист, директор компании SPAINMED и представитель OLE International Хорхе Альварес. 

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

  • кто владелец;
  • чем обременена недвижимость;
  • есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
  • является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).
Хорхе Альварес
Хорхе Альварес 
представитель
OLE International

Убедитесь в том, что после оформления сделки купли-продажи недвижимости право собственности оформлено в реестре на ваше имя. Этот процесс может занимать от 30 до 60 дней. Желательно не затягивать и зарегистрировать нового владельца как можно скорее, чтобы иметь защиту реестра перед третьими лицами. Нотариус может отправить в электронном виде подписанный акт купли-продажи сразу же.

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

Город искусств и наук, Валенсия, Испания

Город искусств и наук, Валенсия, Испания
  • Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
  • Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
  • Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Читайте также: Налоги в Испании для нерезидентов

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Хорхе Альварес
Хорхе Альварес 
представитель
OLE International

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании (Plusvalia Municipal) взимается с продавца недвижимости. Этот муниципальный сбор зависит от того, как увеличилась кадастровая стоимость объекта за время владения. Если продавец нерезидент, то из-за просрочек оплаты это бремя может перейти на покупателя, поэтому в процессе переговоров важно обсудить этот момент с продавцом. Лучше в договор включить отдельный пункт и взять обязательства уплаты налога на прирост капитала на себя, чтобы избежать проблем с налоговой инспекцией.

Читайте также: Налог на наследство в Испании. Условия и тарифы для иностранцев

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Астурия, дома, Испания

Плотная прибрежная жилая застройка, Астурия, Испания

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

  • urbanо – для индивидуального строительства;
  • urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
  • no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Хорхе Альварес
Хорхе Альварес 
представитель
OLE International

Закон о выплатах при покупке строящихся объектов у компаний-банкротов № 57/1958 был отменён в 2016 году, но для сделок, заключённых до вступления нового закона в силу, покупатели могут добиться возврата средств, выплаченных строительным компаниям до 2016 года. Срок давности для подобных случаев – 15 лет с момента банкротства строительной компании.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас
Бунгало за 339 900 евро в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания
339 900 €
Бунгало в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания
85 м² 3 2
Бунгало-новостройки в Сан-Педро-дель-Пинатар - современная жизнь у моря Эксклюзивный жилой комплекс с современными бунгало Откройте для себя новый жилой комплекс из 8 современных бунгало в Сан-Педро-дель-Пинатар, одном из самых привлекательных мест на побережье Коста-Калида. Эти современные дома предлагают 3 спальни, 2 ванные комнаты, кухню...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
Апартаменты за 830 000 евро в Бенидорме, Испания
830 000 €
Апартаменты в Бенидорме, Испания
111 м² 2 2
ВНЖ при покупке
Sunset Sailors by TM расположен практически на первой линии пляжа Поньенте, всего в 50 метрах от него, в привилегированном месте Средиземноморского побережья. Жилой комплекс будет состоять из 286 жилых помещений с квартирами с 1, 2, 3 и 4 спальнями с потрясающим видом на море, а также с широкими террасами, которые позволят вам почувствовать...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
Квартира за 399 000 евро в Испании
399 000 €
Квартира в Испании
96 м² 2 2 2
Полностью перепроектированные и обновленные апартаменты в комплексе Costalita, на Новой Золотой Миле. В апартаментах уютная гостиная / столовая с открытой полностью оборудованной итальянской дизайнерской кухней. Из гостиной выход на крытую террасу с видом на бассейн. Главная спальня с ванной комнатой, гостевая спальня с ванной комнатой....
ESTATE BARCELONA
Квартира за 164 900 евро на Коста-Бланка, Испания
164 900 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
79 м² 2 2 2
Апартаменты в Вильямартине, Ориуэла-Коста. Салон, американская кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 24 м2, кладовая. Общая площадь 79м2. В комплексе есть зеленые зоны с общим бассейном и подземный паркинг. Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на расстоянии 5 км от...
ESTATE BARCELONA
Апартаменты за 550 000 евро в Сан-Антони-де-Калонже, Испания
550 000 €
Апартаменты в Сан-Антони-де-Калонже, Испания
80 м² 2 2
ВНЖ при покупке
Пентхаус расположен на первой линии моря в роскошном комплексе Эден Мар, в г. Сан-Антонио-де-Калонже. Комплекс включает бассейн и консьерж-услуги для жильцов.Пентхаус включает просторную гостиную, совмещенную с кухней, две спальни и террасу. Из окон пентхауса открывается роскошный вид на море и горы.Техническое оснащение включает...
NF Group
Апартаменты за 919 000 евро в Бенидорме, Испания
919 000 €
Апартаменты в Бенидорме, Испания
111 м² 2 2
ВНЖ при покупке
TM Tower расположен в Бенидорме, всего в 150 метрах от пляжа Поненте, райского уголка на Коста-Бланке, известного на международном уровне как один из самых оживленных городов испанского побережья и лучшие выборы для жизни или отдыха без каких-либо компромиссов. Окружение высокого комфорта, где главная цель – достичь исключительного качества жизни.
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
Квартира за 445 000 евро в Испании
445 000 €
Квартира в Испании
77 м² 2 2
Новый жилой комплекс с квартирами с 1, 2, 3 и 4 спальнями, террасами, бассейном и привилегированным расположением рядом с парком Ла-Мунтаньета. Проект разработан с акцентом на очень светлые интерьеры, большие окна и функциональные планировки, обеспечивающие высокий уровень комфорта и естественную связь между внутренними и внешними...
GG Real Estate Barcelona
Таунхаус за 630 000 евро на Коста-дель-Маресме, Испания
630 000 €
Таунхаус на Коста-дель-Маресме, Испания
240 м² 4 4 4
ВНЖ при покупке
Новый современный жилой комплекс на стадии строительства в городе Кальдес де Этрач на побережье Коста Маресме. Расстояние до Барселоны 38 км, расстояние до моря около 1 км. Комплекс состоит из12 домов с 3-4 спальными комнатами - 6 из них уже проданы. Общая площадь представленного дома - самый экономичный вариант - 240 м.кв. В доме 4 спальные...
ESTATE BARCELONA
Бунгало за 420 000 евро в Испании
420 000 €
Бунгало в Испании
199 м² 3 2
Coronella Living by TM — это новый жилой комплекс TM Grupo Inmobiliario, расположенный в районе La Coronelita в Торревьехе. Проект включает в себя общие зоны с бассейнами, джакузи, зелеными зонами и детскими площадками, в спокойной и хорошо связанной местности. Жилой комплекс состоит из 112 домов, распределённых на бунгало с двумя и тремя...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
Апартаменты за 535 000 евро в Кампельо, Испания
535 000 €
Апартаменты в Кампельо, Испания
83 м² 3 2
ВНЖ при покупке
Новые апартаменты с видом на море в Мучависта, Эль-Кампельо Эксклюзивная жизнь на побережье в нескольких шагах от пляжа Откройте для себя бутиковый жилой комплекс, расположенный менее чем в 200 м от пляжа Мучависта в Эль-Кампельо, одном из самых популярных прибрежных районов на северном побережье Коста-Бланки. Этот современный комплекс состоит...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
Пентхаус за 175 000 евро в Пульпи, Испания
175 000 €
Пентхаус в Пульпи, Испания
53 м² 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с 2 и 3 спальнями в современном комплексе в Альмерии, Испания Стильные квартиры с видом на море расположены в Альмерии — самом тёплом регионе Европы с минимальным количеством осадков и мягкими зимами. Здесь более 300 солнечных дней в году. Квартиры на продажу в Альмерии находятся в пешей доступности от пляжа и всех необходимых объектов...
TEKCE
Вилла за 299 900 евро в Испании
299 900 €
Вилла в Испании
93 м² 2 2
Новые виллы в Hacienda del Álamo Golf Resort, Мурсия Современные дома в эксклюзивном природном окружении Откройте для себя эти фантастические виллы новой постройки в престижном Hacienda del Álamo Golf Resort, закрытом жилом комплексе в регионе Мурсия, который сочетает в себе спокойствие, безопасность и полный спектр услуг. Окруженный природой...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
Квартира за 144 228 евро в Торревьехе, Испания
144 228 €
Квартира в Торревьехе, Испания
56 м² 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Ref. 8-00915 Torrevieja, Площадь 56м2 Терраса 4m2 Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 2 1998 Район пляж Дель Кура До моря 500м Годовой налог -187€ Коммунальные -24€
Planeta Spain
Квартира за 1 200 000 евро в Барселоне, Испания
1 200 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
136 м² 5 5 2
ВНЖ при покупке
Квартира с террасой в Finca Regia в районе Sant Gervasi – Galvany. Продаётся квартира с большим потенциалом в одном из самых престижных районов Барселоны. Объект расположен на первом этаже исторического здания, характерного для архитектуры района. Общая площадь квартиры составляет около 136 м², включая большую террасу и внутренний патио...
ESTATE BARCELONA
Апартаменты за 638 000 евро в Бенидорме, Испания
638 000 €
Апартаменты в Бенидорме, Испания
83 м² 1 1
ВНЖ при покупке
TM Tower расположен в Бенидорме, всего в 150 метрах от пляжа Поненте, райского уголка на Коста-Бланке, известного на международном уровне как один из самых оживленных городов испанского побережья и лучшие выборы для жизни или отдыха без каких-либо компромиссов. Окружение высокого комфорта, где главная цель – достичь исключительного качества жизни.
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
Квартира за 120 000 евро на Коста-Бланка, Испания
120 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
69 м² 1 1 1
Квартира в Эль-Расо
ESTATE BARCELONA
Дом за 950 000 евро на Коста-Брава, Испания
950 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
267 м² 4 4 3
ВНЖ при покупке
Продается красивый дом на территории престижного закрытого поселка, два этажа, 267 кв.м., участок 1153 кв.м., на участке бассейн 4 на 8 метров, Первый этаж - Прихожая, гостиная с потолками около пяти метров, кухня, три спальни, два санузла, большойгараж, крытая летняя веранда. Второй этаж - спальня, гардеробная, санузел с джакузи и душевой...
ESTATE BARCELONA
Апартаменты за 695 000 евро в Михасе, Испания
695 000 €
Апартаменты в Михасе, Испания
102 м² 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Элегантные квартиры с видом на море в Михасе с инфраструктурой курортного типа Михас — один из самых живописных городов Коста-дель-Соль, известный своими белоснежными домами и узкими мощеными улочками, создающими неповторимую андалузскую атмосферу. Этот город, расположенный между Средиземным морем и предгорьями Сьерра-де-Михас, идеально сочетает...
TEKCE
Апартаменты за 500 000 евро в Эстепоне, Испания
500 000 €
Апартаменты в Эстепоне, Испания
86 м² 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Элегантные квартиры на продажу в Эстепоне, на Новой Золотой Миле Эстепона на побережье Коста-дель-Соль привлекает все больше внимания, сочетая традиционное андалузское очарование и современную атмосферу. С живописным старым городом, оживленной пристанью для яхт, золотыми пляжами и богатой культурной жизнью, Эстепона является идеальным местом для...
TEKCE
Вилла за 3 400 000 евро в Эстепоне, Испания
3 400 000 €
Вилла в Эстепоне, Испания
508 м² 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Отдельные виллы с частными лифтами в престижном районе Эстепоны Этот новый проект расположен в муниципалитете Эстепона, на живописном побережье Коста-дель-Соль на юге Испании. Эстепона славится своими красивыми пляжами, мягким климатом круглый год, очаровательным старым городом и зелёной сельской местностью. Здесь можно насладиться спокойной...
TEKCE
Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Испании

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Испания, Налоги и сборы, Процедура покупки, Недвижимость

Читайте также

Содержание недвижимости в Испании
Налоги, коммуналка и другие расходы собственника
Как выбрать недвижимость на Канарских островах
Сравниваем локации, регионы и направления Тенерифе
Процедура приобретения недвижимости в Испании
Пошаговый алгоритм для покупателей
Как оплатить недвижимость за границей из России – объясняют риелторы
Кейсы из Черногории, Греции, Кипра и других популярных стран
Коммерческая недвижимость Испании в 2026 году: куда движется рынок и почему инвесторы заходят сейчас
Ставки в большой политической игре в этом году существенно выросли. Мир меняется быстрее, чем...
Недвижимость в Испании для россиян: как купить, когда переводы заблокированы? Подробный разбор криптосделок
Пошаговый алгоритм покупки недвижимости за криптовалюту

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки Центральной и Северной Испании Недвижимость Центральной и Северной Испании Элитная недвижимость Центральной и Северной Испании Апартаменты (квартиры) Центральной и Северной Испании

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Испания»

Коммерческая недвижимость Испании в 2026 году: куда движется рынок и почему инвесторы заходят сейчас

Ставки в большой политической игре в этом году существенно выросли. Мир меняется быстрее, чем...

  • 16.04.2026
  • 89
  • 11.04.2026
  • 454