Версия
для печати
для печати
Для начала определимся: переуступка квартиры и переуступка кредита – это две разные схемы. В первом случае речь идёт только о переуступке прав собственности, то есть о любом акте продажи. Во втором – о ситуации, в которой один человек берёт на себя кредит другого.
Вот небольшой словарь терминов на итальянском языке.
Переуступка может касаться любого кредита. Например, отец может взять на себя долги сына. Но в обычной жизни такая схема используется редко. Как правило, accollo del mutuo используется при покупке недвижимости.
Осуществить эту процедуру может любой (в том числе и иностранец), кто не хочет или не может обращаться в итальянский банк. Система такова: за ипотекой ты идёшь не в банк, а к человеку, которому она была одобрена ранее, и берёшь на себя обязательства по её выплате.
По accollo del mutuo можно стать владельцем любого объекта недвижимости – и в новостройке, и в старом фонде… Даже приобрести жильё на стадии строительства. Это могут быть как обычные квартиры, так и дома, виллы, таунхаусы, а также коммерческие помещения. Главное, чтобы объект изначально был взят в ипотеку.
В первую очередь кредитный объект можно найти у застройщика. Подавляющее большинство из них (99%) возводят комплексы не на свои деньги, а берут ссуду у банка. Далее они дробят эту сумму на множество небольших кредитов и предлагают их покупателям.
Подобные варианты можно искать и через собственников – физических лиц, в интернете, газетах, социальных сетях и агрегаторах. Выяснять, есть ли на квартире ипотека и готово ли частное лицо её передать… Но, как показывает практика, в такой схеме без агента вряд ли получится договориться.
Во-первых, чтобы объяснить запрос и условиться обо всех нюансах, покупатель должен уверенно владеть итальянским языком. А во-вторых, такая схема чаще всего предполагает, что продавец остаётся ответственным по ипотеке даже после её передачи другому лицу. И если последний не платит, банк идёт к тому, кто передал кредит.
Для этого и нужен грамотный и профессиональный агент – чтобы убедить продавца переложить финансовую ответственность на другого человека.
При этом возможность освободить продавца от ответственности сохраняется. Для этого нужно обратиться в банк с просьбой проверить покупателя на платёжеспособность и согласовать его единоличную ответственность. Однако банки редко соглашаются на подобные условия.
Переуступка кредита может означать, что у человека, взявшего его ранее, возникли финансовые трудности. Ни о каких проблемах с документами и законом речи не идёт: если банк уже одобрил ипотеку, значит, его оценщики всё проверили и согласовали. Дело только в деньгах.
Контракт с банком составлен таким образом, что в случае неуплаты человек отвечает не только закредитованной квартирой, но и всем своим имуществом (настоящим и будущим – пока не покроет все долги). Если квартиру пускают на торги, по итогу которых её владелец выручает только часть необходимой суммы, он остаётся должен банку.
Процедура эта, надо сказать, грабительская. Поэтому в случае возникновения финансовых трудностей люди предпочитают передавать свои кредитные обязательства другому.
Обязательными участниками сделки, помимо продавца и покупателя, являются агент и нотариус. Также в процессе может принимать участие сотрудник банка, если было решено освободить продавца от дальнейшей финансовой ответственности. А вот ни юриста, ни бухгалтера к этому не привлекают.
Всё делает нотариус. Он составляет нотариальный договор купли-продажи, заверяет и регистрирует сделку.
Также он записывает accollo в качестве средства оплаты (сейчас в акте должно быть прописано, каким образом оплачена квартира). Например, при покупке квартиры стоимостью €100 тыс. (где €80 тыс. – кредит) может быть использована такая формулировка: «Иванов покупает квартиру у Росси. В качестве оплаты – чек на €20 тыс., ещё €80 тыс. будут оплачены посредством принятия на себя ответственности по ипотечному кредиту».
Если первый владелец – частное лицо, то сделка к застройщику не имеет никакого отношения. Получить одобрение на передачу кредита нужно только у супруга/супруги владельца, если недвижимость была куплена в браке. Если в момент покупки недвижимости пара в браке не состояла, то вопрос о переуступке решает только нынешний держатель ипотечной квартиры.
Хорошо, если сделку одобрит ещё и банк, однако на практике его часто даже не ставят в известность.
Читайте также:
По сути, рисков для покупателя нет. Главное – проверить, чтобы на квартире была только одна ипотека от банка и не было претензий со стороны третьих лиц. Эту проверку осуществляет агент.
А вот продавец рискует, так как несёт финансовую ответственность вместе с новым покупателем до конца.
Более того, в контракте может быть прописано, что банк запрещает accoollo. И если продавец (а потом и агент) это не досмотрел и не перепроверил, то в течение 24 часов с момент заключения сделки по переуступке банк может потребовать полностью погасить долг. Если этого не произойдёт, то будет запущена процедура изъятия квартиры у продавца.
Поэтому перед заключением договора грамотный агент должен удостовериться, что в контракте нет запрета и/или что банк согласовал процедуру передачи кредита.
Переуступка кредита не подразумевает мошенничества: оплата по кредиту всё равно поступает не на счёт частного лица, а в банк.
Однако не стоит переводить деньги на счёт продавца до момента регистрации нотариального акта – оставляйте их у нотариуса.
По итогу подписывается нотариальный акт с записью «Стоимость квартиры €100 тыс. Уплачена с помощью следующих платёжных инструментов: чек (€20 тыс.) и accollo del mutuo (€80 тыс.)».
В Италии оплата наличными при покупке недвижимости запрещена. В принципе любые транзакции с наличными на сумму более €3 тыс. невозможны. Сейчас идут разговоры о том, что эту сумму уменьшат до тысячи евро.
Поэтому деньги либо переводят на свой счёт и затем выписывают чек на необходимую сумму, либо отправляют на счёт нотариусу или продавцу (крайне редко и только после проверки агента).
Только финансовые обязательства – по кредиту, налогам и любым другим платежам, связанным с квартирой.
Как уже было упомянуто выше, в договоре у первого владельца квартиры может быть прописан запрет на переуступку кредита. Если этот момент не урегулировать с банком, он может потребовать немедленного возмещения денег, причём с обоих владельцев. В противном случае квартиру выставят на торги.
Во-первых, налог на покупку (при ВНЖ 2%, без ВНЖ 9%). Во-вторых, работа нотариуса и агента, стоимость которой прямо зависит от суммы недвижимости. Если квартира стоит меньше €100 тыс., агент берёт €3 тыс., нотариус – около €1 тыс. (если человек планирует получить ВНЖ) или €5 тыс. (без ВНЖ). Если квартира стоит дороже, агент получает 3% от общей суммы, нотариус – порядка €1,5 тыс.
Если новый хозяин имеет вид на жительство в Италии, он не платит налог на владение. На нём лежит только обязательство по оплате вывоза мусора по низкой ставке. Иностранцу без ВНЖ начисляют налог на владение (согласно внутренним городским тарифам – в среднем €800 в год за квартиру 100 кв. м) и плату за коммунальные услуги по высоким ставкам.
Самое главное – контракт считается недействительным, если он составлен только на итальянском. В законе прописано: договор действителен только в том случае, если он переведён на два языка – итальянский и тот, на котором говорит покупатель.
Кроме того, лицензированный агент несёт ответственность за ход сделки. Если он допускает какую-то ошибку, все расходы возмещает его страховая компания – это прописано в нотариальном акте.
Можно – по доверенности. Я периодически публикую фото- и видеоотчёты о таких сделках в своём Instagram-аккаунте и на YouTube-канале.
Во-первых, человек получает кредит, который по каким-то причинам не мог получить ранее, ещё и по низкой европейской ставке – скажем, 1,5%.
Во-вторых, всё происходит относительно быстро. Одобрение обычного кредита занимает в банке два-три месяца, и никто не даёт гарантии, что это произойдёт. В случае переуступки после договорённости с владельцем можно на следующий день идти к нотариусу и оформлять документы.
И наконец, как я уже говорила, в Италии нельзя платить наличными. Всё должно быть легально, и происхождение любых денег должно быть законным. Однако некоторые люди, подчеркну - порядочные и законопослушные, вовремя не позаботившиеся о легализации капитала, не могут предоставить банку историю происхождения средств.
Для таких людей accollo, прописанный в нотариальном акте как законный способ оплаты, – это отличный выход. Взносы по нему можно платить из своего «чемодана наличных».
Фото: Pixabay
