Версия
для печати
для печати
Итак, для участия в программе гражданства Турции за инвестиции иностранец должен приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс. – как известно, порог был повышен в июне с $250 тыс.
Инвестору предоставляется максимальная свобода выбора: можно покупать один или несколько объектов, на первичном или вторичном рынке, жилую или коммерческую недвижимость, а также земельный участок.
Важное условие: продавцом обязательно должно быть турецкое физическое или юридическое лицо. Так программа обеспечивает приток инвестиций именно в Турцию, а не в те страны, которые представляют продавцы. Также для программы не подойдёт объект, на основании которого другой иностранец ранее уже получил инвестиционное гражданство. То есть купить виллу у обладателя свежего турецкого паспорта не вариант.
И третье – удерживать инвестиции нужно не менее трёх лет. Затем объект можно будет продать без потери паспорта. Маленький бонус: в этот период недвижимость можно сдавать, а при продаже объекта после пяти лет владения продавец освобождается от налога на прирост капитала.
И вместе с тем…
.jpg)
Условия программы Турции максимально общие и гибкие. Инвестора действительно не ограничивают ни в выборе локации, ни в типе объекта… Тем не менее тот объект, который вы просто выбрали по объявлению, с высокой долей вероятности вам не подойдёт. Либо с документальной, либо с процедурной точки зрения.
Турецкие агентства недвижимости и застройщики умеют идти навстречу клиенту. Скидки, рассрочки, индивидуальные условия – типичные атрибуты сделки в Турции. Однако у радушия есть и обратная сторона: процесс может находиться в «серой зоне». Чаще всего это означает, что не вся сумма, которую вы уплачиваете продавцу, отражается в его отчётности. Таким способом он уходит от налогов.
Важно: это никак не влияет на легитимность сделки и не ставит под сомнение право собственности. Поэтому, если вы просто покупаете жильё для себя, проблем не возникнет. Однако именно при получении инвестиционного гражданства они появляются.
(1).jpg)
Для покупки недвижимости в рамках программы гражданства за инвестиции мы должны все шаги – начиная с поиска объекта и заканчивая процессом проведения сделки – соотнести с этой целью.
Первое, на что надо обратить внимание, – это официальная цена объекта. Иммиграционная служба будет исходить не из суммы, указанной в договоре, а из объективной оценки. Обычно говорят о «кадастровой стоимости», однако в Турции нет базы, в которой она указана для всех объектов…
Поэтому после подачи заявки на гражданство объект осмотрит эксперт из государственной комиссии. Результатом станет отчёт, в котором исходя из метража, локации и множества других параметров будет названа цена. В большинстве случаев она будет ниже фактической.
Фактически сумму, которая пойдёт в зачёт для инвестиционного гражданства, вы узнаете уже после покупки.
(2).jpg)
По нашему опыту, если вы покупаете объект в Стамбуле у крупных застройщиков, разница будет невелика – от нуля до 10%. А вот на южном побережье – в Анталье, Аланье, Бодруме – официальная оценка вполне может оказаться в два раза ниже цены, которую вы реально заплатили.
Типичная ситуация: застройщик называет сумму и просит половину перевести ему официально по договору, а половину – отдать наличными. Разумеется, для инвестиционной программы эта схема не работает.
(3).jpg)
Рассмотрим рынок Бодрума: элитный курорт, прекрасная недвижимость. Здесь активно покупают британцы и европейцы, которым неинтересна программа гражданства. Поэтому и застройщики, и покупатели привыкли к вышеописанной схеме. Пусть разница между официальной и фактической ценой здесь велика – это всех устраивает. Соответственно, найти подходящий объект в Бодруме очень сложно.
Есть и другая проблема. Предположим, вас заинтересовал проект, в котором уже продана половина. Вы готовы платить «в белую». Но устанавливать в два раза большую цену на типовую квартиру ради вас застройщик не будет. Ведь в этом случае у него возникнут проблемы с налоговой инспекцией.
Далее, для подачи заявления на гражданство у инвестора должна быть вся документация на объект, и в первую очередь тапу – свидетельство о праве собственности. Некоторые застройщики обещают выдать его, например, только через год после сделки. Это отложит на год и начало процедуры получения гражданства. Правда, есть альтернатива – подать заявку на основании нотариально заверенного контракта, но это также долгий путь.
Наконец, важно корректно провести сам платёж. Он должен быть отправлен с личного счёта покупателя на счёт продавца в турецком банке. Необходимо указать назначение платежа, а также чётко обозначить объект, его номер и адрес.
Если покупатель – гражданин России, появляется дополнительная специфика. Во-первых, чтобы перевод прошёл, российский банк, разумеется, не должен находиться под санкциями. Во-вторых, еще на российской стороне транзакцию будут проверять специалисты валютного контроля. Им нужно представить договор и счёт.
(4).jpg)
Бывает, достаточно одного документа – договора купли-продажи. Однако у нас есть иной пример, когда банк запросил девять (!) документов, вплоть до копий паспортов всех бенефициаров компании-застройщика. Проверяющие хотели убедиться в том, что продавцы не являются гражданами «недружественных стран». И кстати, с большой вероятностью оплату вторичной недвижимости, то есть перевод денег частному лицу, валютный контроль не пропустит – из-за подозрений в отмывании средств.
Итак, учитывая столь жёсткие условия, мы видим проблему, о которой говорили в самом начале: больше половины объектов, формально подходящих под программу, таковыми не являются. Что же делать?
Можно заказать предварительную оценку объекта – она будет стоить около $2 тыс.
Если вы покупаете апартаменты в комплексе, можно узнать, какую оценку получил аналогичный объект.
Если приобретается вилла, предварительную оценку может дать девелопер. А его юридический департамент предоставит определённые гарантии.
Поисков на вторичном рынке лучше избегать. Оценка неновых объектов существенно расходится с той, которую даст эксперт иммиграционной службы. К тому же – если покупатель россиянин – практически невозможно перевести платёж со счёта в российском банке.
Проще ориентироваться на крупнейший город Турции. Там большинство новых объектов подходят для участия в программе. В Стамбуле рынок более развитый и европеизированный, чем на южных курортах.
(5).jpg)
На самом деле, если вы ищете под гражданство инвестиционный объект, его можно найти за пару дней. Просто определяем параметры: район, локация, девелопер, качество отделки, инвестиционные перспективы – всё. Инвестору даже нет нужды приезжать в Турцию, выбор можно сделать по объявлениям на сайтах.
Если же вы ищете объект под себя, поиск может растянуться надолго, ведь в рамках существующих критериев придётся искать ещё и то, что нравится, – а это сложнее.
Поэтому, если вы не уверены, что жильё вам действительно подходит, лучше купить «под гражданство» инвестиционный объект. Например, наша компания оказывает услугу оформления гражданства в пакете с приобретением именно инвестиционной недвижимости. А для себя вы всегда можете взять жильё в аренду – какое захочется.
Фото: Unsplash (Jack Krier)
