Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

388 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

130 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Комфортабельная 3-спальная квартира, расположенная на верхнем этаже недавно отремонтированного здания, предлагает современную жизнь с практичным и продуманным дизайном. Престижный район Экали обеспечивает жителям спокойное уединение от шумной городской жизни, предлагая при этом легкий доступ к целому ряду удобств, включая лучшие школы,...

BLUE SKY HOUSES

2 450 000 €

Апартаменты в Протарасе, Кипр

148 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Расположенный в самом сердце Протараса, рядом с нетронутой природоохранной зоной мыса Греко, этот жилой комплекс — настоящий оазис спокойствия и комфорта. Находясь на одном из самых привилегированных пляжей, он предлагает кристально чистые бирюзовые виды и прямой выход к мягкому песку. Известный пляж Nissia с «Голубым флагом», прославленный...

BLUE SKY HOUSES

395 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

90 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

В тихом жилом районе Ипсонас, Лимассол, формируется новый трёхэтажный комплекс, задающий современное представление о комфортной жизни за пределами городской суеты. Проект создан для тех, кто ценит простоту, функциональность и продуманный дизайн. В нём — 22 современные квартиры с одной и двумя спальнями, спроектированные с вниманием к свету,...

Cyprus Sotheby's International Realty

1 200 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

242 м² 4 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

3 680 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

676 м² 6 6

ВНЖ при покупке

Эксклюзивная коллекция прибрежных вилл в тихом закрытом сообществе, предлагает 16 уникальных вилл в районе Перволия, Ларнака. Комплекс вилл расположен на восточном побережье Кипра, всего в 10 минутах езды от главного международного аэропорта острова и в 15 минутах от центра города Ларнака, где можно насладиться культурой, развлечениями,...

BLUE SKY HOUSES

259 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

61 м² 1 1 1

Этот современный жилой проект расположен в самом центре активно развивающегося делового района Лимассола — Агйос Иоаннис. Он гармонично сочетает продуманный архитектурный подход, высокую энергоэффективность и стильный городской дизайн. Удачное расположение обеспечивает удобный доступ к коммерческой инфраструктуре города, оставаясь при этом в...

Cyprus Sotheby's International Realty

370 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

108 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Расположенная в Гермасойе, всего в 2 минутах езды от частной школы Фоули и в пределах 5 минут от всех необходимых удобств, эта квартира с двумя спальнями предлагает идеальное сочетание комфорта и удобства. Квартира располагает потрясающим видом на море и включает открытую кухню и гостиную, оборудованные системой сплит кондиционирования. Главная...

BLUE SKY HOUSES

600 000 €

Пентхаус в Ларнаке, Кипр

115 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

540 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

182 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

2-Bedroom Penthouse – Panthea Hills, Limassol Расположенные на тихом склоне холма к западу от Panthea, эти элегантные 2-комнатные апартаменты предлагают идеальный баланс между спокойной жизнью и близостью к оживленному центру Лимассола. Всего в нескольких минутах от сердца города жители наслаждаются спокойной обстановкой и захватывающим видом на...

MySpace Real Estate

750 000 €

Земля в Ларнаке, Кипр

58529 м²

Огромное поле в деревне Святой Феодор в Ларнаке занимает впечатляющую площадь в 58 529 квадратных метров. Расположенное всего в одном километре от пляжа, оно предлагает захватывающее сочетание обширного открытого пространства и близости к красивым прибрежным пейзажам. Поле предоставляет широкие возможности для различных активностей на свежем...

BLUE SKY HOUSES

181 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

61 м² 1 1

Современные апартаменты, расположенные в одном из самых востребованных и популярных районов Ларнаки. Отличное расположение и прекрасная возможность для инвестиций. Просторные жилые помещения, качественные материалы и изысканный дизайн. В шаговой доступности находятся популярные песчаные пляжи, магазины, рестораны, киоски и другие услуги.

BLUE SKY HOUSES

2 306 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

260 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Этот потрясающий объект недвижимости является частью престижного прибрежного комплекса в новом центре Лимассола, Кипр. Он идеально расположен недалеко от пристани для яхт Лимассола и торгово-делового центра Старого города, предлагая одновременно удобство и роскошь. В комплексе представлен широкий выбор квартир с одной, двумя и тремя спальнями,...

BLUE SKY HOUSES

1 350 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

350 м² 5 5 4

ВНЖ при покупке

Редкая возможность стать владельцем просторной виллы площадью 350 м² на огромном частном участке площадью 8 500 м², расположенном всего в 7 км от оживленного центра города Лимассол и прекрасных пляжей. Расположенная в тихом, уединенном месте недалеко от плотины Гермасойя, эта собственность предлагает потрясающие виды на природу и непревзойденную...

MySpace Real Estate

355 500 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

94 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

В окружении природы, всего в нескольких минутах от Лимассола, формируется закрытый жилой комплекс, объединяющий спокойствие пригорода и удобство городской жизни. Этот проект создан для тех, кто ценит приватность и комфортную доступность: до делового центра и побережья — без пробок и в считанные минуты. Три изящных здания образуют коллекцию...

Cyprus Sotheby's International Realty

800 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

162 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Прекрасная просторная вилла с 3 спальнями, большим садом, частным бассейном и тихим районом выставлена на продажу в районе Агия Тихонас. В доме большая кухня открытой планировки с обеденной зоной, 3 спальни и 3 ванные комнаты.

BLUE SKY HOUSES

165 000 €

Апартаменты в Протарасе, Кипр

113 м² 2 1

Этот проект представляет собой современный жилой комплекс, расположенный в тихом городе Дериния на Кипре. Он предлагает выбор тщательно продуманных квартир с высококачественной отделкой, созданных для комфортной современной жизни. На втором этаже расположена просторная квартира с 2 спальнями и 1 ванной комнатой общей площадью 77 квадратных...

BLUE SKY HOUSES

850 000 €

Бунгало в Ларнаке, Кипр

260 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Современный отдельно стоящий четырёхкомнатный дом предлагает комфортное и стильное жилое пространство в спокойном районе, что делает его привлекательным выбором для семей или людей, ищущих современное жильё в Ороклини, Ларнака. Недвижимость удобно расположена рядом с необходимыми объектами инфраструктуры, такими как продуктовые магазины, школы,...

BLUE SKY HOUSES

904 500 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

101 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Эта роскошная квартира на 6-м этаже предлагает непревзойдённый уровень жизни у моря — всего в 200 метрах от пляжа и в окружении множества ресторанов, кафе, магазинов и всех необходимых удобств, расположенных в пешей доступности. Интерьеры выполнены в современном стиле с отделкой премиум-класса, системой «умный дом», VRV-кондиционированием и...

BLUE SKY HOUSES

225 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

88 м² 2 2

Отличная возможность приобрести прекрасно ухоженный и полностью меблированный таунхаус в популярной деревне Ороклини. В этом уютном доме есть 2 просторные спальни, 2 современные ванные комнаты, светлая кухня, совмещённая с гостиной, а также новая бытовая техника, новый телевизор, 3 новых кондиционера и стильная мебель. Идеально подойдёт для...

BLUE SKY HOUSES

950 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

94 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Новый инновационный бизнес-центр расположен в Лимассоле — самом космополитичном городе Кипра. Знаковый проект, спроектированный всемирно признанными архитекторами находится всего в нескольких метрах от моря, с захватывающим видом на побережье и вблизи центра города, с удобным выездом на автомагистраль. Самое высокое коммерческое здание на Кипре...

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 5535 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru