Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

2 300 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

114282 м²

Жилой участок земли в горной местности Като Платрес в прекрасном лесном окружении, в 1 км к юго-западу от центра деревни. С участка открывается беспрепятственный вид на окрестности, красивые пейзажи горных деревень Мандрия и Като Платрес, Омодос и бесконечную зелень, характерную для этой местности. Актив подходит для развития агротуризма.

BLUE SKY HOUSES

250 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

67 м² 1 1

С первого по третий этаж расположены апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, а пентхаусы имеют собственную террасу на крыше с зоной барбекю и джакузи. Жильцы комплекса имеют большие парковочные места, складские помещения, а техника, энергоэффективность и безопасность обеспечивают максимальный комфорт. Близость муниципального парка, зеленая...

BLUE SKY HOUSES

295 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

83 м² 1 1

BLUE SKY HOUSES

561 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

171 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 171 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на море, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с...

Mercury Group

595 000 €

Вилла в Протарасе, Кипр

161 м² 3 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

239 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

108 м² 2 2

BLUE SKY HOUSES

1 500 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

243 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Роскошный пентхаус с 3 спальнями предлагает все, что вам нужно: идеальное расположение, тихий район и роскошный образ жизни в лучшем прибрежном районе города Лимассол. Внутренняя площадь собственности составляет 196 кв.м. и дополнительная крытая веранда с садом на крыше 83 кв.м. Роскошное здание предлагает рецепцию, детскую площадку, открытые и...

BLUE SKY HOUSES

460 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

150 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается вилла с 3 спальнями в тихом, живописном месте в Писсури. Вилла расположена на большом участке 700 м2 с большим ухоженным садом со взрослыми фруктовыми деревьями (персик, слива, груша, лимон, апельсин, мандарин), с собственным бассейном 9м х 4м с удобным спуском. Сама вилла имеет два этажа и крытую площадь 150 м2, 3 спальни, одна из...

BLUE SKY HOUSES

215 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

63 м² 1 1

BLUE SKY HOUSES

2 016 000 €

Офис в Лимасоле, Кипр

296 м²

Проект представляет собой современное коммерческое здание, созданное одним из ведущих кипрских архитекторов. Здание состоит из 5 этажей роскошных офисов и 35 парковочных мест. Каждый этаж состоит из 2-4 отдельных офисов с верандами, в которых может разместиться малый или средний бизнес. Легкодоступное и популярное деловое место в районе...

BLUE SKY HOUSES

410 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

99 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Квартира является частью современного 3-этажного жилого здания с 6 роскошными двуспальными квартирами. Стильные открытые планировки, продуманный генеральный план, большие крытые веранды, выделенные кладовые и крытые парковочные места делают проект идеальной инвестиционной возможностью. Строительство начнется в сентябре 2024 года. Сдача — в марте...

BLUE SKY HOUSES

3 325 000 €

Дом в Ларнаке, Кипр

749 м² 5 5 5

ВНЖ при покупке

Продаётся восхитительная вилла в замечательном районе Pervolia, Larnaca. Роскошная недвижимость идеально сочетает в себе элегантность, комфорт и невероятные виды на море. Внутри дома вы найдете 5 просторных спален и 5 роскошных ванных комнат, что обеспечит комфорт и приватность. Общая жилая площадь впечатляет 676 м2 и участка 1157 м2. Вилла...

DOM Real Estate

451 500 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

144 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Продаётся пентхаус в строящемся современном жилом комплексе, состоящем из 9 блоков, в районе Айя-Фила, Лимассол. Комплекс предлагает разнообразный выбор квартир: от уютных студий до просторных трёхспальных резиденций. Каждая квартира спроектирована в современном стиле, с большими окнами, которые наполняют помещения естественным светом, и...

DOM Real Estate

165 000 €

Студия в Лимасоле, Кипр

45 м² 1 1

Проект представляет собой современное жилое здание в районе Агиос Атанасоис, Лимассол. Жилой комплнкс состоит из 12 квартир, каждая с великолепным дизайном и фасадом площадью 30 м2. Проект расположен в самом сердце района, всего в одной минуте езды от шоссе с отличной транспортной доступностью. Начало строительства - октябрь 2024 года.

BLUE SKY HOUSES

458 380 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

119 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

Gateway Residence - это не просто место для жизни или работы, это начало новой главы в городской жизни. Расположенный на пороге оживленного центра Лимассола, Gateway предлагает жителям и профессионалам идеальный баланс между доступностью и спокойствием. Благодаря продуманному дизайну жилых помещений и современным удобствам Gateway - это не...

CRONA GROUP

3 900 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

650 м² 6 5

ВНЖ при покупке

Откройте для себя воплощение роскошной жизни на этой роскошной вилле. В этой резиденции с 6 просторными спальнями, 5 роскошными ванными комнатами и непоколебимой приверженностью мастерству изысканность легко сочетается с комфортом. От великолепных садов до бассейна, от частного тренажерного зала до изысканной отделки из мрамора и гранита,...

Mercury Group

450 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

2 2 2

ВНЖ при покупке

Добро пожаловать в прекрасные апартаменты в Лимассоле, где роскошь встречается с удобством. Мы рады предложить на продажу эти просторные апартаменты с двумя спальнями, идеально подходящие для тех, кто ищет комфорт и стиль у моря. Каждая квартира может похвастаться большой площадью в 135 квадратных метров, что обеспечивает достаточно места для...

MySpace Real Estate

172 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

83 м² 2 2

BLUE SKY HOUSES

230 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

56 м² 1 1

BLUE SKY HOUSES

525 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

197 м² 3 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 6192 похожих объекта

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru