Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

2 767 250 €

Коммерческая недвижимость в Лимасоле, Кипр

Проект представляет собой элитный 12-этажный бизнес-центр, спроектированный по высшим мировым стандартам архитектуры, эргономики и экологичности. В этом проекте команда PP+A, одного из самых успешных архитектурных бюро на Кипре, поставила себе цель создать идеальные условия для эффективной работы. На первом этаже и в мезонине разместятся...

NF Group

528 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

179 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Современный комплекс из 13 просторных квартир, в котором каждая резиденция - это воплощение комфорта и стиля. Прекрасно продуманные планировки, стильная отделка, крытая парковка и прекрасные виды может предложить данный комплекс. Удачное расположение в тихом районе предлагает спокойствие и безмятежность, а новая набережная Лимасола будет...

Intermark Global

1 500 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

165 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Элитная квартира на продажу в районе Молос, Лимассол. Онa расположенa в отличном месте в нескольких минутах ходьбы от пляжа, пристани для яхт Лимассола и старого города. Все что тебе нужно! Квартира находится на 7-м этаже, который является последним этажом, откуда открывается панорамный вид со всех сторон из окон от пола до потолка. Предлагается...

BLUE SKY HOUSES

3 100 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

279 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Этот элитный проект соответствует мировым стандартам обслуживания, достойным пятизвездочного отеля: торговый центр, спа, тренажерный зал, бассейны, изысканные рестораны, услуги консьержа, наземный и подземный паркинг с контролем доступа, скрытая система видеонаблюдения на территории. территория комплекса.

BLUE SKY HOUSES

300 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

101 м² 2 2

BLUE SKY HOUSES

390 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

837 м²

Свойство касается неиспользуемой плотности застройки в Агиос Тихон. Он расположен в 550 м от шоссе Лимассол - Никосия и в 180 м от общественного центра. Он извлекает выгоду из 16-метровой и 50-метровой дороги вдоль западной и восточной границы соответственно. Неиспользованная плотность застройки составляет 837 кв.м. Эта плотность может быть...

BLUE SKY HOUSES

533 500 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

97 м² 2 1

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

390 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

96 м² 2 1

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

165 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

BLUE SKY HOUSES

590 000 €

Вилла в Протарасе, Кипр

215 м² 3 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

500 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

80 м² 2 1

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

235 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

96 м² 2 2 2

Добро пожаловать в современный комплекс апартаментов в оживленном, быстро развивающемся районе Ларнаки, всего в нескольких минутах от новой пристани для яхт. Эти эксклюзивные квартиры предлагают гармоничное сочетание удобства, качества и стиля с легким доступом к центру города, автомагистрали и морю, включая знаменитую набережную Финикудес, где...

Cyprus Sotheby's International Realty

440 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

131 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Прекрасная квартира с тремя спальнями занимает весь второй этаж здания и имеет огромную террасу на крыше. Квартира имеет три спальни, одна из которых с собственной ванной комнатой, в каждой спальне встроенные шкафы для хранения вещей. В квартире имеетсяотдельное подсобное помещение, две просторные веранды и кладовая, удобно расположенная рядом с...

BLUE SKY HOUSES

3 010 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

278 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Стильный жилой комплекс с роскошными квартирами и пентхаусами спроектирован таким образом, чтобы обеспечить изысканный образ жизни с непринужденной роскошью. Каждая квартира представляет собой уникальный элегантный шедевр с отличной планировкой. Роскошные жилые помещения с использованием высококачественных отделочных материалов в сочетании с...

BLUE SKY HOUSES

7 730 000 €

Офис в Лимасоле, Кипр

1610 м²

BLUE SKY HOUSES

749 248 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

159 м² 2 2 3

ВНЖ при покупке

Этот современный жилой комплекс расположился на живописных зеленых холмах Гермасойи, близ Лимассола, предлагая спокойную атмосферу, и в то же время близость к городской инфраструктуре. В нескольких минутах ходьбы от комплекса находятся очаровательные магазины, кафе и рестораны. Для тех, кто предпочитает активный отдыха, есть живописные...

Cyprus Sotheby's International Realty

275 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

107 м² 2 2 2

Жилой комплекс в Ливадии, Ларнака. Расположенный на нетронутом участке площадью 3329 м², этот дальновидный проект включает в себя генеральный план, который искусно включает пять многоквартирных домов, расположенных в линейном порядке. Используя промежуточные пространства, мы тщательно спроектировали яркие игровые площадки, спокойные зоны отдыха,...

DOM Real Estate

260 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

110 м² 2 2 2

Жилой комплекс в Ливадии, Ларнака. Расположенный на нетронутом участке площадью 3329 м², этот дальновидный проект включает в себя генеральный план, который искусно включает пять многоквартирных домов, расположенных в линейном порядке. Используя промежуточные пространства, мы тщательно спроектировали яркие игровые площадки, спокойные зоны отдыха,...

DOM Real Estate

495 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

139 м² 3 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

1 600 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

250 м² 4 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 5679 похожих объектов

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru