Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

180 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

66 м² 1 1 1

Элегантные апартаменты с одной спальней в центре Лимассола Почувствуйте изысканную городскую жизнь в этих стильных апартаментах с одной спальней, расположенных в самом сердце Лимассола. Дом, спроектированный для тех, кто ценит комфорт и устойчивость, предлагает продуманную планировку открытой планировки, современную отделку и обилие...

MySpace Real Estate

1 820 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

340 м² 9 9 5

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 340 кв.м В Лимассоле. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты, одной кладовой. Первый этаж состоит из 4 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 4 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные...

Mercury Group

2 000 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

29000 м²

Сельскохозяйственное поле из 3 смежных участков, расположенных в очень привлекательном месте благодаря удобному доступу и близости. Поле находится в планировочной зоне Z1 с плотностью застройки 6%, коэффициентом покрытия 6%, разрешением на 2 этажа и максимальной высотой 8,3 м.

BLUE SKY HOUSES

730 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

150 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Роскошный новый проект, состоящий из двенадцати вилл расположен в престижном районе Айос Тихонас, Лимассол. Потрясающие дома с 2–4 спальнями окружены зеленью и предлагают великолепный вид на море и город, обеспечивая при этом удобный доступ ко всем необходимым удобствам. Все виллы оснащены благоустроенными садами и крытыми террасами, а в...

BLUE SKY HOUSES

1 250 000 €

Земля в Ларнаке, Кипр

6689 м²

Уединение у моря: туристический участок на берегу с захватывающим видом на море в Пероволии, Ларнака. Добро пожаловать в волшебный мир Пероволии, Ларнака, где вас ждёт великолепный туристический участок с потрясающими видами на море и прямым выходом к великолепному побережью. Это исключительное место предлагает уникальную возможность насладиться...

BLUE SKY HOUSES

630 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

127 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу

Новая 2 спальная Квартира в 400m от моря в Лимассоле (район Папас). Построенный комплекс. Резиденции имеют особый дизайн, который существенно отличается от обычных жилых домов Лимассола. По-настоящему авангардный жилой комплекс, состоящий из двух стильных блоков A и B - в каждом по 11 просторных квартир. Что действительно заставляет...

ABC CYPRUS HOMES

540 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

201 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Cyprino

410 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

109 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Проект станет воплощением роскошной жизни и будет построен по самым высоким стандартам с акцентом на использование дерева, мрамора и стекла, чтобы максимально подчеркнуть захватывающие виды на Средиземное море. Проект будет состоять из 11квартир, по три на каждом этаже и два пентхауса на четвертом этаже с собственными садами на крыше, зонами для...

BLUE SKY HOUSES

180 000 €

Магазин в Протарасе, Кипр

113 м²

Объект недвижимости представляет собой здание в Паралимни. Расположено в 500 метрах от озера Паралимни, в 220 метрах от здания муниципалитета Паралимни и в 1 км от футбольного стадиона Тасос Марку. На первом этаже здания находится магазин с внутренней площадью 60 кв.м, включающий открытую торговую зону, кухонный уголок и туалет. На втором этаже...

BLUE SKY HOUSES

600 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

93 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Особенности проекта: Расположен в самом сердце Лимассола, у моря. Этот проект сочетает в себе лучшее из современной архитектуры, роскошные отделки и первоклассное расположение. Эти хорошо спланированные апартаменты предлагают лучшее из городской жизни. Престижный проект расположен на видном участке всего в нескольких минутах ходьбы от главной...

BLUE SKY HOUSES

680 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

196 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Этот эксклюзивный комплекс из 14 элегантных вилл расположен в тихом жилом районе, предлагая сочетание современного дизайна и средиземноморского уюта. Каждая резиденция продумана до мелочей, создавая приватное и комфортное пространство, окружённое зеленым ландшафтом. Здесь можно наслаждаться тишиной и уединением, оставаясь всего в нескольких...

Cyprus Sotheby's International Realty

595 000 €

Дом в Ларнаке, Кипр

127 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажная вилла площадью 127 кв.м В Ларнаке на стадии строительства. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты....

Mercury Group

1 100 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

7 5

ВНЖ при покупке

Прекрасная 7-спальная вилла расположена в престижном районе Агиос Афанасиос. Вилла находится в развитом сообществе, рядом с крупными супермаркетами, школами, аптеками и медицинскими учреждениями, имеет удобный выезд на шоссе и всего в нескольких минутах езды от пляжа. Частная благоустроенная территория, стильный современный дизайн с обилием...

BLUE SKY HOUSES

249 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

210 м² 2 2

Роскошная жизнь в самом сердце деревни Кити Откройте для себя исключительный жилой комплекс в спокойной, но яркой деревне Кити. Этот современный комплекс предлагает уникальное сочетание спокойствия и доступности, расположенный недалеко от оживленной площади деревни и всех необходимых удобств. Изысканный дизайн и планировка Этот элегантный...

MySpace Real Estate

360 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

12041 м²

Обьект представляет собой большой туристический участок земли площадью 12 041 кв.метра, расположенный в Писсури, район Лимассола. Участок имеет неправильную форму и ровную поверхность, с участка открывается вид на залив Авдиму. Район Писсури считается хорошо развитым туристическим местом с доступом к удобствам и объектам, включая отели,...

BLUE SKY HOUSES

2 400 000 €

Земля в Ларнаке, Кипр

27960 м²

Удалённая сделка

Отличная возможность для развития туризма в Софтадес, Ларнака Откройте для себя беспрецедентную возможность построить первоклассный туристический комплекс или мезонеты в живописном районе Софтадес, Ларнака. Это обширное туристическое поле занимает площадь 27 960 квадратных метров и может похвастаться прекрасным расположением всего в 70 метрах...

Foutina

475 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

153 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Современная отдельная вилла расположена в небольшом эксклюзивном проекте. В пяти минутах езды от фантастических пляжей, центра города Лимассол и всех необходимых удобств. Качественная отделка, современный дизайн и практичность – главные достоинства проекта.

BLUE SKY HOUSES

301 760 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

74 м² 1 1

ВНЖ при покупке

1-комнатная резиденция с ванной за 301 760 евро расположена в современном комплексе с отличной локацией и развитой инфраструктурой. В составе комплекса есть бизнес-центр, что привлекает арендаторов и покупателей, обеспечивая высокий спрос и ликвидность недвижимости. Это отличный вариант для жизни и инвестиций.

NF Group

630 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

106 м² 2 2

ВНЖ при покупке

По-настоящему авангардный жилой комплекс, состоящий из двух стильных блоков — А и В, каждый из которых включает по 11 просторных квартир. Комплекс расположен рядом с самым известным и чистым пляжем Лимассола — Дассуди, а также в пешей доступности от магазинов, ресторанов, фитнес-центров и салонов красоты. Рядом находятся автобусные остановки,...

BLUE SKY HOUSES

580 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

39744 м²

Актив состоит из 4 земельных участков районе Фасури в Акротири, Лимассол. Обьект расположен на территории Британской суверенной базы, в 1,8 км к югу от старой дороги Лимассол - Пафос, в 1,2 км к западу от дороги Колосси - Акротири и в 4,5 км к северу от деревни Акротири. Общая площадь актива составляет 39 744 кв.метра. Все участки имеют...

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 6695 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru