Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

365 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

69 м² 1 2

ВНЖ при покупке

Квартира на берегу моря идеально расположена и имеет доступ ко всем объектам передней стороны: пляж, магазины, развлекательные заведения и многое другое. Эта двухкомнатная квартира - отличная инвестиция и вариант для жизни.

BLUE SKY HOUSES

4 200 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

460 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Впечатляющий дом с 6 спальнями в районе Парекклисия, Лимассол. Дом расположен на земельном участке площадью 7.000 кв.м. и это на тупиковой дороге. Сад площадью 2000 кв.м. с баскетбольной площадкой, переливным бассейном 5,5x10 м, машинным/складским помещением. В нем есть две гостиные, кухня и столовая, прачечная, шесть спален, четыре ванные...

BLUE SKY HOUSES

560 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

162 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 162 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одной кладовой. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.

Mercury Group

572 250 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

142 м² 3 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

200 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

122 м² 2 2

BLUE SKY HOUSES

579 995 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

325 м² 4 4

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

425 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

172 м² 4 4

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

650 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

110 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Эта роскошная резиденция, расположенная в престижном районе Лимассола, является идеальным выбором для людей, которые любят находиться рядом с морем, но недалеко от центра города. Он состоит только из великолепного сада на крыше с собственным бассейном, откуда открывается прекрасный вид на Лимассол и море. Во всех резиденциях будет собственный...

Mercury Group

550 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

780 м² 5 4

ВНЖ при покупке

Полуотдельный пятиспальный дом доступен для покупки в районе Закаки, Лимассол. На первом этаже располагается основная гостиная с камином и столовой, кухня открытого плана с дополнительной гостиной зоной, спальня, гостевой санузел и душевая. На верхнем этаже расположены три спальни, одна из которых с собственной ванной комнатой и отдельной...

BLUE SKY HOUSES

545 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

102 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

445 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

97 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Откройте для себя изысканный стиль жизни в этом элитном проекте, где вас ждут прекрасные апартаменты с захватывающим видом на море и горы. Проект расположен в престижном районе Пантея в Лимассоле, излюбленном представителями светской элиты за его спокойствие и статус, и имеет удобное расположение, предлагая легкий доступ к центру города,...

Cyprus Sotheby's International Realty

350 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

104 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

320 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

91 м² 2 2 1

ВНЖ при покупке

Новый жилой комплекс, расположенный в популярном районе Агиос Афанасиос в Лимассоле, гармонично сочетает спокойствие тихого жилого района и удобство доступа ко всей городской инфраструктуре. Магазины, школы, скоростное шоссе, а самое главное - Средиземное море и прекрасные песчаные пляжи находятся в пределах 15 минутах езды от этого проекта....

Cyprus Sotheby's International Realty

286 650 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

91 м² 2 2 2

Расположенный в престижном и уютном районе Фанеромени, этот новый жилой проект в Ларнаке предлагает комфортную и удобную жизнь, всего в нескольких минутах езды от песчаных пляжей и оживленного центра города. Жильцы также смогут легко добраться до множества городских объектов, таких как школы, супермаркеты, больницы, банки, рестораны и парки. В...

Cyprus Sotheby's International Realty

1 600 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

478 м² 5 5

ВНЖ при покупке

Продается новая роскошная современная отдельная вилла с 5 спальнями в районе Паниотис Гермасойя, с панорамным видом на море, в четырех минутах от туристической зоны, с подвалом. Недвижимость находится недалеко от всех удобств и имеет легкий доступ к шоссе.

Mercury Group

600 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

159 м² 3 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

315 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

97 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

294 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

100 м² 3 3 3

Новый жилой проект, расположенный в окружении сосновых деревьев в живописной деревне Суни близ Лимассола, дарит потрясающие виды на побережье Акротири и удобство доступа к инфраструктуре самой деревни, близлежащего города и скоростному шоссе Лимассол – Пафос. Проект состоит из отдельно стоящих вилл, которые обеспечивают идеальное сочетание...

Cyprus Sotheby's International Realty

530 000 €

Бунгало в Лимасоле, Кипр

135 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Стильное новое бунгало с тремя спальнями расположено в очаровательном районе Суни, Лимассол. Дом расположен в хорошем районе, всего в 6 минутах от шоссе и в 15 минутах от города. В доме три спальни, в главной спальне имеется гардеробная и собственная ванная комната. Дополнительная общая ванная комната предназначена для двух других комнат....

BLUE SKY HOUSES

4 950 000 €

Офис в Лимасоле, Кипр

429 м²

Проект представляет собой коммерческое здание, выгодного расположенное в самом центре города Лимассол, на берегу моря, рядом с пристанью для яхт, парком Молос и Старым городом. Из офисных помещений открывается живописный вид на море, а удобное расположение обеспечивает доступ к динамичной городской жизни.

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 5075 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru