Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

220 000 €

Квартира в Протарасе, Кипр

75 м² 2 2 1

Продается 2 спальная квартира в Kapparis. Закрытый комплекс расположен в пешей доступности от пляжей и всей необходимой инфраструктуры. Для резидентов комплекса доступны 2 бассейна, теннисный корт, футбольное поле, детская площадка и спорт зал. Отличный вариант как для постоянного проживания так и для инвестиции.

DOM Real Estate

800 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

210 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Роскошный пентхаус на продажу в Меса Гейтона, Лимассол. Он находится на четвертом этаже небольшой квартиры, всего 6 квартир. Есть потрясающие виды на море, горы и город! Пентхаус состоит из итальянской кухни открытого плана, систем VRV, центрального отопления, системы сигнализации, бронированных дверей, больших балконов и 4 ванных комнат.

BLUE SKY HOUSES

985 000 €

Апартаменты в Протарасе, Кипр

123 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

395 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

121 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается новая, современная квартира в очень центральном и популярном районе Лимассола. Качественная отделка, новейший дизайн и просторные помещения. Находится в частном и закрытом комплексе и имеет выделенную частную крытую парковку. Рядом и в нескольких минутах ходьбы от всех удобств и предметов первой необходимости, включая школы и...

BLUE SKY HOUSES

472 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

115 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Проект представляет собой новый жилой комплекс в районе Трахони, Лимассол. В комплексе располагается 21 квартира с 1 и 2 спальнями. Объект удобно расположен к юго-западу от исторического центра Лимассола на полуострове Акротири, в одном из самых перспективных и зеленых районов города. В нескольких минутах езды находится крупнейший в Лимассоле...

BLUE SKY HOUSES

497 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

315 м² 3 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

915 000 €

Земля в Ларнаке, Кипр

46824 м²

BLUE SKY HOUSES

263 000 €

Квартира в Айя-Напе, Кипр

94 м² 2 2 2

Жилой проект, расположенный в деревне Sotira, предлагает беспрецедентное сочетание комфорта, стиля и удобства. Отличные виды на озеро, изобилующее грациозными фламинго. Благодаря тщательному вниманию к деталям и акценту на современную жизнь, проект предлагает отличные условия для проживания. Удобное расположение, жильцы будут иметь легкий доступ...

DOM Real Estate

5 000 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

773 м² 11 9

ВНЖ при покупке

Продаются 3 смежные виллы в престижном туристическом районе Пиргос, Лимассол. Каждая вилла имеет свой собственный документ, подтверждающий право собственности, и может быть продана по отдельности, но при покупке всех трех вместе цена будет очень привлекательной. Построенные в 1999 году, виллы отличаются прочностью конструкции и хорошим...

BLUE SKY HOUSES

1 800 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

750 м² 5 4

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

280 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

148 м² 2 1

Двух спальная квартира в эксклюзивном проекте сочетает в себе роскошь, комфорт и энергоэффективность в превосходном месте. Общая площадь квартиры составляет 148 м², она включает 82 м² внутреннего пространства, крытую веранду площадью 12 м² и 54 м² открытой веранды, откуда открываются обширные виды на культовый Камаресский акведук, Соленое озеро...

BLUE SKY HOUSES

478 000 €

Дом в Ларнаке, Кипр

85 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Изысканный жилой проект, расположенный в оживленном районе Маккензи в Ларнаке. Этот комплекс с тремя современными зданиями, каждое из которых имеет восемь этажей, спроектирован таким образом, чтобы предложить жителям идеальное сочетание комфорта, стиля и захватывающих дух видов. Расположенный на потрясающем фоне моря и безмятежного соленого...

NF Group

1 370 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

317 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Расположенные на холмах Паниотиса, великолепные мезонеты, откуда можно любоваться звездными ночами и умопомрачительными дневными видами Лимассола. Впечатляющий проект, состоящий из 6 роскошных мезонетов с 3 спальнями, каждый из которых может похвастаться главной спальней с ванной комнатой для максимального комфорта и уединения. Расположенный...

BLUE SKY HOUSES

360 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

101 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Проект представляет собой эксклюзивное закрытое сообщество, состоящее из пяти роскошных блоков, окруженных пышной зеленью и может похвастаться современными удобствами, чтобы предложить своим жителям идеальный образ жизни. Расположенный недалеко от очаровательного города Лимассол соленого озера и пляжа Леди Майл, этот тихий жилой район Асоматос...

BLUE SKY HOUSES

431 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

113 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Расположенный в самом сердце Лимассола, в очаровательном районе Святого Спиридонаса, этот престижный жилой проект представляет собой новое определение роскошной жизни. Состоящий из четырех изысканно спроектированных зданий, этот проект предлагает в общей сложности 32 квартиры, обеспечивая эксклюзивный и безмятежный образ жизни. Здание A может...

BLUE SKY HOUSES

355 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

230 м² 4 3 3

Удалённая сделка

Роскошный 3-спальный отдельный дом в местечке Прастио, Лимассол, где есть современная жизнь с премиальными характеристиками. Откройте для себя уникальную возможность стать владельцем этого потрясающего 3-спального отдельного дома в тихой деревне Прастио, Лимассол. Этот тщательно спроектированный дом сочетает современную архитектуру с...

Foutina

1 500 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

190 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажная вилла площадью 190 кв.м В Лимассоле. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла, одной кладовой. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью.У объекта недвижимости есть сад...

Mercury Group

315 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

100 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Добро пожаловать в новый проект, уютный жилой комплекс, расположенный в самом сердце Лимассола, Кипр. Эти апартаменты представляют собой воплощение современной городской жизни в Лимассоле. Расположенные в Агиос Николаосе, Лимассол, жители наслаждаются идеальным балансом между спокойствием и доступностью. С легким доступом к основным дорогам,...

MySpace Real Estate

1 200 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

5 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

980 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

299 м² 5

ВНЖ при покупке

Комплекс расположен в одном из красивейших и престижных районов Лимассола Аг. Тихонас. А) Рядом с пляжами 4-5 * звездочного отеля (800 м), рядом с остальной инфраструктурой. Б) Расположен на склоне холма, имеет прекрасный вид на море. C) Соседство - кипрский и иностранный бизнесмен, состоятельные физические лица. D) Низкая плотность застройки,...

Mercury Group

Посмотреть ещё 6663 похожих объекта

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru