Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

360 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

88 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 87.70 sq.m. ✓ Подогрев пола ✓ Центр города ✓ Супермаркет ✓ Торговый центр Предлагается эксклюзивный жилой комплекс в оживленном городе Лимассол, который дарит современный стиль жизни в одном из самых привлекательных мест района. Проект, созданный для современной жизни, гармонично сочетает в...

MIRAG INVEST DOO

930 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

175 м² 4 3 3

Удалённая сделка

СОВРЕМЕННЫЕ КВАРТИРЫ И ДУПЛЕКСЫ БИЗНЕС-КЛАССА ДЛЯ ЖИЗНИ Современные жилые бизнес-резиденции — это впечатляющее место с современной архитектурой, впечатляющим архитектурным дизайном, яркими экстерьерами и удивительно новым концептуальным подходом к дизайну каждой детали. 7-этажный Two Blocks of Buildings включает в себя 34 роскошных 2- и...

Foutina

900 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

360 м² 5 3

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 5, Bathrooms: 3, Internal Area: 360 sq.m., Covered Verandas: 12 sq.m., Plot Size: 523 sq.m. ✓ Система сигнализации ✓ Вид на город ✓ Барбекю ✓ Тихий район ✓ Комната для прислуги ✓ Электрические приборы ✓ Меблировано ✓ Частная парковка Ухоженный и уютный дом, идеальный для семьи, расположенный в тихом районе Ekali....

MIRAG INVEST DOO

556 497 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

174 м² 4 3 1

Этот проект представляет собой уникальное и футуристическое здание с высокохудожественным дизайном, которое включает в себя 14 просторных квартир. Каждая квартира оснащена большими верандами, ванными комнатами, просторной кухней, крытой парковкой и кладовыми. Внутренние пространства продуманы до мелочей, что создает комфорт и уют для жителей....

Intermark Global

329 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

97 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

АПАРТАМЕНТЫ в современном ЖК (id 25023) Гарантированный доход от аренды (от Застройщика) Инвестиция Ваше будущее и источник пассивного дохода ПРЕИМУЩЕСТВА: Респектабельный район г.Лимассола Потенциал роста стоимости от 8% Доход от аренды от 6% годовых Гарантированная аренда от Застройщика 1745 Евро Восстребованная локация для...

GlobalRealEstate

330 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

101 м² 2 2 1

ВНЖ при покупке

Эти апартаменты расположены в престижном районе Экали — одном из самых спокойных и ухоженных жилых кварталов Лимассола. Объект находится в отличном состоянии и идеально подойдёт для комфортного проживания в тихой, респектабельной обстановке. Здание спроектировано с акцентом на энергоэффективность и соответствует классу A, что обеспечивает...

Cyprus Sotheby's International Realty

12 000 000 €

Офис в Лимасоле, Кипр

4172 м²

Современное коммерческое здание расположено в Лимасоле, рядом с магазинами и офисами локальных и международных компаний. Первый этаж площадью 540 кв. м включает магазины и мезонин. Здание включает 5 офисных этажей открытого плана общей площадью 2 200 кв. м, парковку на первом этаже и 2 подземных этажа паркинга. Характеристики: Зона лобби и...

NF Group

1 734 872 €

Офис в Лимасоле, Кипр

170 м²

FOX Smart Estate Agency - Limassol Griva Digeni

5 100 000 €

Дом в Айя-Напе, Кипр

463 м² 4 5

Жилой комплекс из 220 роскошных апартаментов в двух извилистых башнях, а также 35 роскошных вилл с видом на море, 11 из которых расположены на насыпном острове, доступ к которому будет только у собственников. Всего 50 метров до моря. Правительство Кипра выступает партнером в проекте, обеспечивая безопасность для инвесторов. Среди доступных...

Nevestate

175 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

53 м² 1 1

Bedrooms: 1, Bathrooms: 1, Internal Area: 53 sq.m., Uncovered Verandas: 13.9 sq.m. ✓ Панорамный вид ✓ Тихий район ✓ Лифт ✓ Центр города ✓ Берег моря ✓ Супермаркет ✓ Частная парковка Почувствуйте комфорт и удобство в этой роскошной однокомнатной квартире, идеально расположенной в тихом, но стратегически важном районе Ларнаки....

MIRAG INVEST DOO

1 450 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

158 м² 3

Удалённая сделка

Комплекс апартаментов, расположенных на побережье, создает все условия для комфортного средиземноморского стиля жизни в городском окружении. 30 роскошных апартаментов находятся в непосредственной близости к пляжу. Комплекс состоит из апартаментов с 1 и 2 спальнями, пентхаусов с 3 спальнями и собственного спа-бассейном. Прекрасным дополнением...

Intermark Global

380 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

130 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Internal Area: 130 sq.m., Uncovered Verandas: 20 sq.m. ✓ Вид на город ✓ Электрические устройства ✓ Меблированный ✓ Центр города ✓ Частная парковка Откройте для себя редкую возможность приобрести полностью отремонтированную и великолепно обновленную квартиру в одном из самых оживлённых и востребованных...

MIRAG INVEST DOO

155 000 €

Магазин в Лимасоле, Кипр

Продаётся коммерческий магазин, расположенный в центральном и востребованном районе Агиос Нектариос, Лимассол. Общая площадь помещения составляет 87 м², что делает его идеальным вариантом для использования в качестве розничного магазина, выставочного зала или офиса. Магазин находится в хорошем состоянии для перепродажи и включает в себя...

MySpace Real Estate

1 870 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

180 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Этот масштабный многофункциональный проект воплощает новую концепцию прибрежной жизни в Ларнаке, объединяя жилые, коммерческие, гостиничные и общественные пространства в единой современной среде всего в нескольких шагах от Средиземного моря. Он создаёт динамичное, самодостаточное сообщество, ориентированное на комфорт, качество и устойчивое...

Cyprus Sotheby's International Realty

5 400 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

201 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 4, Bathrooms: 4, Internal Area: 201 sq.m., Uncovered Verandas: 133 sq.m., Covered Verandas: 45 sq.m. ✓ Панорамный вид ✓ Бассейн ✓ Центр города ✓ Первая линия ✓ Торговый центр ✓ Вид на море ✓ Частная парковка Представляем великолепные апартаменты в стадии строительства, расположенные на третьем и четвертом этажах в...

MIRAG INVEST DOO

1 625 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

152 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Эта эксклюзивная трехкомнатная квартира на берегу моря выставлена на продажу в одном из самых престижных районов Старого города Лимассола, расположенном прямо на набережной и в непосредственной близости от побережья. Это выгодное центральное расположение сочетает в себе прибрежный образ жизни с полным набором городских удобств: кафе, рестораны,...

John Taylor Cyprus

435 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

84 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 2, Bathrooms: 1, Internal Area: 84 sq.m., Uncovered Verandas: 20 sq.m., Plot Size: 543 sq.m. ✓ Вид на город ✓ Интернет ✓ Тихий район ✓ Центр города ✓ Парк ✓ Школа ✓ Супермаркет Ищете современную квартиру в Лимассоле для проживания или хотите инвестировать в перспективную область? Эта новая квартира с двумя спальнями в...

MIRAG INVEST DOO

1 685 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

479 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

В спокойной холмистой части одного из самых престижных жилых районов Лимассола расположен камерный проект, который переосмысливает формат городской частной резиденции. Здесь нет ощущения стандартной застройки — проект задуман как две самостоятельные архитектурные резиденции с характером, пространством и уровнем приватности, присущими отдельным...

Cyprus Sotheby's International Realty

265 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

80 м² 2 2

Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 80.30 sq.m., Covered Verandas: 21.9 sq.m. ✓ Вид на город ✓ Панорамный вид ✓ Тихий район ✓ Лифт ✓ Электроприборы ✓ Парк ✓ Школа ✓ Супермаркет Откройте для себя современную жизнь в лучшем ее проявлении с этой совершенно новой двухкомнатной квартирой в востребованном районе Ливадия,...

MIRAG INVEST DOO

540 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

145 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Добро пожаловать в новый жилой проект в быстро развивающемся районе Лимассола Закаки. Этот комплекс, состоящий из четырех блоков, предлагает широкий выбор апартаментов с одной, двумя, тремя и четырьмя спальнями. Все апартаменты отличаются светлыми просторными интерьерами – жилыми зонами открытой планировки, уютными спальнями, стильными ванными...

Cyprus Sotheby's International Realty

Посмотреть ещё 1965 похожих объектов

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru