Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

484 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

85 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира с одной спальней находится в современном проекте, включающий в себя 6 роскошных объектов недвижимости: 1-, 2 - и 3- спальные апартаменты и один 3- спальный пентхаус с собственной террасой на крыше и частным бассейном. Великолепно продуманная планировка, высококачественные отделочные материалы и уникальный дизайном удовлетворят тех, кто...

Intermark Global

2 000 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

470 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажная вилла площадью 470 кв.м В Лимассоле. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного офиса. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, зона барбекю. Недвижимость продается с...

Mercury Group

370 000 €

Земля в Ларнаке, Кипр

474 м²

BLUE SKY HOUSES

379 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

143 м² 3 2 3

Удалённая сделка

Этот красивый проект предлагает выдающийся выбор жилья: от спокойного вида на южное побережье до нетронутых территорий, окружающих это прекрасное место. Проект спроектирован с учетом роскоши и комфорта, состоит из вилл с двумя и тремя спальнями и бунгало на больших участках и частных бассейнов. Окрестности Монагрули с их богатой растительностью...

Foutina

460 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

70 м² 1 1

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

920 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

113 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

570 000 €

Дом в Ларнаке, Кипр

239 м² 4

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 239 кв.м В Лимассоле. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад.

Mercury Group

164 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

55 м² 1 1

BLUE SKY HOUSES

175 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

64 м² 1 1

Проект представляет собой новый жилой комплекс, расположенный в пешей доступности от центра города Ларнака и оживленного международного аэропорта. Комплекс кружен пышной зеленью и зонами отдыха, а также имеет общим бассейном. Гармоничное сочетание деревенской безмятежности и современной роскоши обеспечивает комфортное проживание. Расположение...

BLUE SKY HOUSES

400 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

103 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Проект представляет собой жилое здание, расположенное в быстрорастущем районе Лимассола, Закаки. Проект имеет выгодное расположение и может похвастаться легким доступом к различным заведениям и удобствам. Отличная инвестиционная возможность или место постоянного проживания.

BLUE SKY HOUSES

940 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

155 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Исключительный жилой комплек идеально расположен в популярном районе Агиос Афанасиос, Лимассол. Проект предлагает 10 просторных квартир, каждая из которых спроектирована таким образом, чтобы обеспечить постояльцам максимальный комфорт и стиль. Одной из отличительных особенностей комплекса является наличие просторной парковки, предоставляющей по...

BLUE SKY HOUSES

597 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

161 м² 3 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

7 070 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

3 3 3

ВНЖ при покупке

Виллы выполнены в двух стилях - КУЛЬТУРА и ПРИРОДА, соответственно, дизайнер показывает богатую культуру острова и несравненную природу Кипра, используя натуральные качественные материалы, сдержанные цвета и мебель из последних коллекций Starck. Концепции природы и культуры распределены зонально - виллы окружены пышной зеленью, создавая...

MySpace Real Estate

410 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

184 м² 2 2 3

ВНЖ при покупке

Ощутите непревзойденную роскошь и комфорт в этом изысканном проекте, расположенном в Ливадии. Насладитесь захватывающими панорамными видами на море, не выходя из дома, дополненными очарованием мини-садовых участков, предлагающих безмятежный побег на природу. Каждая спальня, спроектированная как главная спальня, олицетворяет роскошь и релаксацию....

MySpace Real Estate

330 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

109 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

597 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

39 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке

Продаётся новая квартира в районе Agios Nikolaos, Limassol, в центре города. Всего несколько минут до набережной и пляжа, а также до кафе, ресторанов, и магазинов. Современная техника и качественные материалы.

DOM Real Estate

319 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

112 м² 2 2

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

385 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

72 м² 2 1

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

449 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

114 м² 2 2 1

ВНЖ при покупке

Эта роскошная коллекция современных вилл и бунгало расположена на самой высокой точке Писсури, откуда открываются захватывающие виды на пляж Писсури — один из самых чистых пляжей Кипра. Комплекс окружен просторным национальным парком Писсури, что создает атмосферу уединения и гармонии с природой, сочетающейся с изысканным современным комфортом....

Cyprus Sotheby's International Realty

403 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

239 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Продаётся квартира в уникальном жилом комплексе с бассейном в Larnaca, Meneou. Комплекс предлагает первоклассную инфраструктуру: спа-салон, фитнес-клуб, бизнес-лаундж зону, 4 бассейна с захватывающими панорамными видами, пространства для пилатеса и йоги, салоны красоты, супермаркет, площадки для баскетбола и паддл-тенниса, детские игровые зоны,...

DOM Real Estate

Посмотреть ещё 5708 похожих объектов

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru