Кипрская система налогов на недвижимость ориентирована на то, чтобы люди, покупающие скромное жильё для постоянного проживания, платили минимальные сборы. Однако тому, кто планирует приобрести шикарный дом для отдыха, придётся раскошелиться.
Обязанности и права нерезидентов
Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.
Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.
Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.
Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.
Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.
При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.
Гербовый сбор (stamp duty)
Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.
Его ставка составляет:
0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
0,2% – от суммы, превышающей €170 860.
Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.
Титульный сбор (property transfer fee)
Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.
Диапазон
Ставка сбора
€0–85 тыс.
3%
€85–170 тыс.
5%
От €170 тыс.
8%
Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.
Налог на добавленную стоимость (VAT)
Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.
Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.
Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.
Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
Площадь объекта не превышает 200 кв. м. В противном случае вычет будет распространяться только на первые 200 квадратов.
Как получить льготу?
В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.
Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
Контракт на приобретение недвижимости
Архитектурные планы объекта
Копия паспорта
Заверенная копия разрешительной документации на строительство
Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре
Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.
Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.
То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).
Апартаменты, Виллы
Этот великолепный проект расположен в городе Лимассол в престижном жилом районе Потамос Гермасойя. Комплекс состоит из 10 ультрасовременных домов, квартир, пентхаусов и дуплексов с частными садами. Пентхаусы и дома оборудованы частными террасами с джакузи на крыше. Вся городская инфраструктура, необходимая для комфортного...
EMPIRE Property Cyprus
130 000 €
Апартаменты в Ларнаке, Кипр
75 м2211
ВНЖ при покупке
Dilou 27
Новый жилой комплекс клубного типа Dilou 27 - современный проект, закрытого типа, расположенный в шагово доступности к New Marina Area.
Роскошный жилой проект состоит из 4х этажей и включает в себя шесть 1спальных апартаментов на первом и втором этажах, два 2спальных апартамента на третьем этаже и двух пентхаусов с 1 и 2 спальнями...
Продается квартира площадью 80 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. У объекта есть кондиционер. К недвижимости относится парковочное место. Продаются 2-х спальные апартаменты с прекрасным видом на море в центре туристической зоны Гермасойя Лимассола,...
Mercury Group
Цена по запросу
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
108 м2
ВНЖ при покупке
ID: 15480
В элитной 29-этажной башне планируется более 150 апартаментов 2-х, 3-х и 4-комнатных квартир c сервисом и инфраструктурой 5* отеля.
Свободная планировка каждой квартиры и просторные персональные террасы создают ни с чем не сравнимое ощущение жизни на море, на шикарной яхте, с бесконечными панорамами живописного побережья Лимасола и...
Russia Sotheby’s International Realty
550 000 €
Дом в Лимасоле, Кипр
285 м2643
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 285 кв.м В Лимассоле на стадии строительства. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море. У...
Mercury Group
418 750 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
168 м232
ВНЖ при покупке
Современность и расположение отеля делает его особенным, чтобы предложить обильное пространство и быть близко к центру города. Квартира с 3 спальнями состоит из внутренней площади 131 кв.м и крытых веранд площадью 37 кв.м. Современный образ жизни, короткие расстояния, удобное расположение предлагает идеальный дом, в который можно жить.
BLUE SKY HOUSES
350 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
85 м222
ВНЖ при покупке
Двухквартирная вилла с 2 спальнями на продажу в Пиргосе, Лимассол. Онa расположенa всего в 5 минутах ходьбы от моря, рядом с удобствами и роскошью. Недвижимость предлагается полностью меблированная и состоит из 2 уровней. Есть кухня открытого плана, 2 спальни, семейная ванная комната и гостевой туалет с дополнительным душем. Общий бассейн,...
BLUE SKY HOUSES
661 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
117 м221
ВНЖ при покупке
Эксклюзивный закрытый жилой комплекс расположен в самом центре туристической зоны Лимассола Гермасойя, в 700 метрах от моря и знаменитого эвкалиптового парка Дасуди. Комплекс состоит всего из пяти роскошных апартаментов с 2-мя и 3-мя спальнями и одного роскошного пентхауса с 3-мя спальнями, выполненных с высоким вкусом. Жильцы будут наслаждаться...
BLUE SKY HOUSES
2 125 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
120 м222
ВНЖ при покупке
Этот ультрасовременный проект, расположенный при въезде в город Лимассол, прекрасно расположен в одном из самых престижных районов города. Резиденция предлагает 14 этажей, где 12 этажей будут занимать 1, 2 или 3-х спальные ультра роскошные апартаменты с потрясающим видом на Средиземное море.
На первом этаже резиденции будет находиться...
BLUE SKY HOUSES
1 200 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
264 м23
ВНЖ при покупке
Вилла расположена в новом закрытом жилом комплексе в Лимасоле, всего в 280 метрах от моря.
Вилла площадью 264 кв. м располагается на 2 этажах и включает просторную гостиную с панорамными окнами, кухню с обеденной зоной и 3 спальни.
На территории комплекса расположены бассейны для взрослых и детей, зоны для отдыха и детская площадка. Комплекс...
Knight Frank
310 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
122 м221
ВНЖ при покупке
Проект представляет собой современное жилое здание, состоящее из шести квартир с 2-мя спальнями, двух квартир с 3-мя спальнями и двух пентхаусов с 3-мя спальнями с частными бассейнами, садом на крыше и потрясающим видом на море и город. Этот первоклассный комплекс расположен в центре города Лимассол, недалеко от шоссе и всего в 5 минутах езды от...
D Maratheftis West Coast Ltd
800 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
151 м233
ВНЖ при покупке
Элегантные и современные 2 блока квартир с плавным дизайном, расположенные недалеко от моря и пятизвездочных отелей в Лимассоле, Кипр. До отеля Four Season всего 5 минут ходьбы. ЗДАНИЕ 1 5 этажей 9 апартаментов Квартира с 4-спальнями (все спальни с ванными комнатами и встроенными шкафами) с собственным садом и парковкой - как частная...
D Maratheftis West Coast Ltd
208 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
74 м211
Частное жилое помещение с квартирами, предлагающее современную и по-настоящему роскошную обстановку. Комплекс состоит из трех зданий, состоящих из квартир с 1, 2 и 3 спальнями, а также 3 спальных пентхаусов Deluxe с собственным бассейном на крыше и беспрепятственным видом на море. Все резиденции построены по самым высоким стандартам; включает...
D Maratheftis West Coast Ltd
500 000 €
Вилла в Протарасе, Кипр
32
ВНЖ при покупке
Эта 3-х спальная вилла (тип А) расположена в комплексе в Протарас, Айя-Напа, в котором располагаются 16 роскошных вилл и одно строение с 10 магазинами.
На территории вилл располагаются частные бассейны, а с балконов открывается великолепный вид на море.
В вилле есть просторная открытого плана гостиная и обеденная зона с кухней. Также на первом...
D Maratheftis West Coast Ltd
885 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
201 м233
ВНЖ при покупке
Пышный новый проект из двенадцати роскошных вилл, расположенный в престижном районе Агиос Тихонас города Лимассола.
Великолепные дома с 2-4 спальнями окружены зеленью в сочетании с видом на море и город, обеспечивая в то же время легкий доступ ко всем удобствам.
Все виллы включают в себя ландшафтные сады и крытые веранды, в то время как дома с 4...
BLUE SKY HOUSES
430 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
163 м2433
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 163 кв.м В Лимассоле на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. К...
Mercury Group
330 000 €
Таунхаус в Лимасоле, Кипр
96 м2322
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 96 кв.м В Лимассоле. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. К недвижимости относится парковочное место. Описание...
Mercury Group
1 100 000 €
Магазин в Ларнаке, Кипр
559 м2
Магазин на первом этаже комплекса в Ларнаке. Магазин имеет цокольный этаж площадью 423 кв. м и мезонин площадью 136 кв. м и в настоящее время разделен внутри на две части с отдельным входом для каждой единицы. Блок 1 состоит из открытого цокольного этажа площадью 81 кв.м и мезонина площадью 136 кв.м с кладовой и туалетом. Фасад квартиры 7 м....
BLUE SKY HOUSES
1 800 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
470 м2265
ВНЖ при покупке
REInvest Real Estate
1 800 000 €
Земля в Лимасоле, Кипр
543 м2
Участок расположен на главной улице Потамос Гермасойас, в пешей доступности ко всем удобствам.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Налоги при владении недвижимостью
На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.
Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)
1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.
Муниципальный налог (municipality tax)
Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.
Сборы местных органов власти (local authority fees)
Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.
Налог на канализацию (sewage tax)
Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.
Налог на доход от аренды (rental income tax)
При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.
Годовой доход
Налоговая ставка
До €19 500
Не взимается
€19 501–28 000
20%
€28 001–36 300
25%
€36 301–60 000
30%
От €60 001
35%
Налог на прирост капитала (capital gains tax)
Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.
Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.
Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:
для жилых объектов: на €85 430,
для сельскохозяйственных земель: на €25 629.
Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)
С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.
Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар
Наследство
Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).
Дарение
В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.
От родителей к детям: нет
Между супругами: 0,1%
Между родственниками третьей степени: 0,1%
Попечителям: €50
Как сэкономить на налогах
Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.
При покупке
Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.
При продаже
Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.
