Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

1 922 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

460 м² 5 6

ВНЖ при покупке

Этот проект находится в восточной деревне Лимассола под названием Асгата, которая находится всего в 20 минутах езды от города и в 15 минутах от ближайшего муниципального пляжа. Живописная деревня расположена на высоте 190 метров над уровнем моря и является идеальным местом для отдыха от суеты. Комплекс является идеальным местом для большой...

BLUE SKY HOUSES

449 995 €

Коммерческая недвижимость в Ларнаке, Кипр

Целый строительный блок доступен в центре Арадиппу на недавно отремонтированной площади Отличная инвестиционная возможность 422 участка 1 квартира с двумя спальнями 1 квартира с одной спальней 2 студии 3 магазина Подземная крытая парковка Расположен в центре Арадипу Крытая площадь с подвалом 732 метра

BLUE SKY HOUSES

270 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

64 м² 1 1

Продуманный проект, разработанный известным архитектором, устанавливает высокий стандарт современного жилья с интерьерами, выполненными с наивысшим качеством. Расположенный на престижном участке в Меса Гейтония, комплекс сочетает удобство центральной части города с очарованием жизни у моря. Всего 20 минут пешком через зелёный парк Лимассола — и...

BLUE SKY HOUSES

380 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

180 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Эта прекрасно спроектированная резиденция с тремя спальнями в Арадиппу, Ларнака, сочетает в себе комфорт, приватность и современную архитектурную эстетику. Созданный с акцентом на чистые линии и продуманную функциональность, дом предлагает светлые, просторные интерьеры и гармоничную планировку, делающую повседневную жизнь по-настоящему...

Cyprus Sotheby's International Realty

365 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

123 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Проект расположен в центральной части района Като Полемидия, Лимассол, в непосредственной близости от автомагистрали. Проект состоит из 24 роскошных современныхквартир: 12 с одной спальней, 6 с двумя спальнями и 6 с тремя спальнями. Каждая квартира включает крытую парковку и кладовую. Архитектура здания придаёт жильцам ощущение уединённости,...

BLUE SKY HOUSES

228 416 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

69 м² 1 1

Впечатляющий жилой комплекс расположен в тихом районе Пиргос, Лимассол, и предлагает выбор изквартирс одной, двумя или тремя спальнями, спроектированных с учётом современных стандартов жизни. Каждое жилое пространство отличается просторной планировкой открытого типа, большими балконами и высококачественной отделкой, сочетая стиль и комфорт....

BLUE SKY HOUSES

1 350 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

495 м² 6 3

ВНЖ при покупке

Удивительный дом с 6 спальнями, расположенный в районе Пантея, в 3 минутах езды на машине от кольцевой развязки Меса Гитония. Общая крытая площадь - 495 м2 с крытыми верандами 90 м2. Размер участка: 528м2 Имеется свидетельство о праве собственности.

BLUE SKY HOUSES

750 000 €

Кафе, ресторан в Лимасоле, Кипр

Предлагается к продаже участок в престижном районе Агиос Тихонас, Лимассол, который сочетает удачное расположение с исключительным потенциалом застройки. С участка открываются панорамные виды на Средиземное море, а лёгкий уклон рельефа позволяет максимально использовать красоту окружающего ландшафта. Расположение в одном из самых востребованных...

Cyprus Sotheby's International Realty

410 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

115 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Двухкомнатная, полностью меблированная и оборудованная квартира расположена в непосредственной близости от проспекта Макариу и торгового центра Riga Fereou, в самом центре Лимассола, в пешей доступности от аптек, супермаркетов и ресторанов, и всего в 700 метрах от пляжа. В квартире есть 2 ванные комнаты (с ванной и гостевым туалетом),...

MySpace Real Estate

400 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

168 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

В перспективном районе Ипсуполи, Лимассол, представлен новый проект, включающий ограниченное количество домов с тремя спальнями, где современная архитектура сочетается с уютом пригорода. Каждый дом продуман до мелочей и расположен на двух уровнях, предлагая просторные интерьеры, чистые архитектурные линии и функциональную планировку для...

Cyprus Sotheby's International Realty

230 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

67 м² 1 1

Расположенное в престижном районе Агии Афанасий Лимассола, современное трёхэтажное жилое здание планируется к завершению в период с 2026 по 2027 год. Проект тщательно разработан с учётом требований современного образа жизни и включает семь квартир: шесть односпальных на первом и втором этажах и просторный двуспальный пентхаус на верхнем этаже....

BLUE SKY HOUSES

210 000 €

Апартаменты в Протарасе, Кипр

94 м² 2 2

Проект представляет собой жилое здание на стадии планирования в одном из самых тихих районов Деринеи, рядом с муниципальным амфитеатром и видом на Фамагусту, на угловом участке земли с легким доступом ко всем услугам, а также всего в нескольких минутах езды от набережной. Жилой комплекс является символом роскошной жизни в данном районе.

BLUE SKY HOUSES

1 550 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

288 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Проект представляет собой комплекс из 5 вилл, расположенных в одном из главных туристических районов Лимассола, Гермасойя. Каждая вилла имеет свой индивидуальный дизайн и частный бассейн. Используя высокий процент застройки участка, виллы были спроектированы таким образом, чтобы задействовать каждый квадратный метр. Выбор натуральных материалов,...

BLUE SKY HOUSES

400 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

122 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

В живописной деревне Марони, недалеко от Ларнаки и всего в нескольких минутах ходьбы от лазурного побережья, расположен новый эксклюзивный комплекс из 18 современных вилл. Это настоящий оазис спокойствия и комфорта, где гармонично сочетаются природная красота, современный комфорт и удачное расположение, идеально подходящее как для размеренной...

Cyprus Sotheby's International Realty

295 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

97 м² 2 1

Полная реновация 2023 года. Рядом рестораны, магазины, море — всё в шаговой доступности. Отличная инвестиция для сдачи в аренду или комфортного отдыха.

BLUE SKY HOUSES

1 650 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

186 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается пентхаус в новом элитном комплексе города Лимассол, который расположен рядом с несколькими всемирно известными 5-звездочными отелями, двумя первоклассными набережными и лучшими пляжами. Каждая квартира имеет панорамные двери и окна и сочетает в себе элегантный функциональный дизайн, качественный интерьер и хорошее освещение. На...

BLUE SKY HOUSES

160 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

52 м² 2 1

Проект ремонта, расположенный в историческом центре деревни Ороклини на большом участке.

BLUE SKY HOUSES

2 650 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

353 м² 7 7 5

ВНЖ при покупке

Этот уникальный объект расположен на просторном участке 5608 м² в спокойной и уютной деревне Кити — всего в 10 минутах езды от международного аэропорта Ларнаки и в 15 минутах от центра города. Локация сочетает тишину частного проживания с удобным доступом к морю, пляжам и необходимой инфраструктуре. Комплекс состоит из двух смежных вилл и...

Cyprus Sotheby's International Realty

240 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

65 м² 1 1

Новый жилой проект расположен в самом сердце района Колумбия — месте, известном своей удобной инфраструктурой и ярким образом жизни. В настоящее время проект находится на стадии строительства. Современное здание будет включать 10 тщательно продуманныхквартир с планировками на 1, 2 и 3 спальни, подходящими для различных потребностей. Идеальное...

BLUE SKY HOUSES

1 250 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

190 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Новый проект состоит из двух зданий, состоящих из апартаментов с 1, 2 и 3 спальнями, а также пентхаусов класса люкс с 3 спальнями, предлагающих частный бассейн на крыше и беспрепятственный вид на море. Проект окружен тихими ландшафтными садами, просторными террасами, зонами отдыха и развлечений и открытым бассейном. Объект спроектирован таким...

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 5473 похожих объекта

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru