Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

690 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

177 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Проект представляет собой коллекцию роскошныхквартир с одной и двумя спальнями, а также просторный пентхаус, занимающий весь этаж — всего 9 квартир с захватывающими видами с каждого уровня. Расположенная на элитном земельном участке, резиденция находится в самом сердце города, в районе Католики — одном из самых благоустроенных районов...

BLUE SKY HOUSES

480 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

270 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Откройте для себя идеальное сочетание комфорта и современной элегантности в этом великолепном доме, расположенном в Ипсоне. В доме четыре просторные спальни и три стильные ванные комнаты — одна с душем, другая с ванной — что обеспечивает достаточно пространства и удобств для семей любого размера. Гостиная и кухня открытой планировки создают...

BLUE SKY HOUSES

250 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

607 м²

Объект представляет собой живописный жилой участок земли, расположенный в спокойном районе Палодия, Лимассол. Участок может похвастаться близостью к восхитительному зеленому пространству, идеальному для неспешных прогулок и обеспечивающему безопасную игровую площадку для детей. Участок относится к зоне планирования H4 со 100% процентом, 40%...

BLUE SKY HOUSES

235 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

98 м² 2 2

BLUE SKY HOUSES

1 600 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

177 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Премиальный жилой комплекс — тихое убежище в сердце одного из самых оживлённых и стильных районов города. В одном из самых востребованных кварталов Лимассола — Линопетра, всего в 1 200 метрах от морского бриза, расположен элегантный жилой комплекс, скрытый от шума и суеты города. Это закрытое сообщество сочетает архитектурную точность с...

BLUE SKY HOUSES

980 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

141 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Cyprino

490 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

220 м² 5 3

ВНЖ при покупке

Отдельная вилла с 5 спальнями на продажу в Ороклини. С пятью спальнями, двумя этажами и просторным участком, эта вилла предлагает много места для семьи. В доме есть гостиная, которая, вероятно, служит комфортной общей зоной. Вилла частично меблирована, что означает, что некоторые предметы мебели могут быть включены.

BLUE SKY HOUSES

200 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

132 м² 3 2

Это исключительное жильё на верхнем этаже предлагает три просторные спальни и продуманную планировку на ухоженном участке площадью 268 квадратных метров, с 132 квадратными метрами крытой жилой площади. Наслаждайтесь удобством частной парковки в подвале и великолепными панорамными видами с тихого сада на крыше — идеального места для отдыха или...

BLUE SKY HOUSES

1 700 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

88 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Уютные и в то же время роскошно оборудованные однокомнатные апартаменты в комплексе Mediterranean Residences имеют идеальные пропорции для максимального комфорта в элегантной обстановке. Изысканный дизайн сочетает в себе премиальную эстетику с повышенным уровнем комфорта и функциональности. Большие окна от пола до потолка наполняют пространство...

BLUE SKY HOUSES

470 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

104 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Отличный проект расположен в очень центральном районе Лимассола. Тихий район, удобный доступ к шоссе и близость ко всем необходимым удобствам. Современное, просторное и качественное строительство.

BLUE SKY HOUSES

1 050 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

105 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Погрузитесь в атмосферу уюта, стиля и абсолютного комфорта — в апартаментах одного из самых престижных прибрежных комплексов Лимассола. Каждая резиденция здесь сочетает элегантную архитектуру, первоклассную отделку и отельный уровень сервиса, создавая утончённый образ жизни у моря. Эти апартаменты с двумя спальнями расположены на втором этаже и...

Cyprus Sotheby's International Realty

285 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

1 1

Недвижимость является частью проекта Лимассол Парк, который удобно расположен на юго-западе от исторического центра Лимассола, на полуострове Акротири — в одном из самых перспективных и зеленых районов города. Проект находится всего в нескольких минутах езды от крупнейшегоТоргового центра Лимассола,Аквапарка Фасури,британских суверенных...

BLUE SKY HOUSES

480 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

120 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Очаровательная отдельно стоящая вилла с тремя спальнями расположена в живописной деревне Като-Платрес, Лимассол. Построенная в 2011 году, восхитительная резиденция расположена на участке площадью 461 м2 и крытой площадью 120 м2, предлагая достаточно места для комфортного проживания. Окруженный свежим горным воздухом и потрясающей зеленью, дом...

BLUE SKY HOUSES

890 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

103 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Элегантный малоэтажный жилой комплекс расположен в одном из самых востребованных прибрежных районов Лимассола — всего в нескольких шагах от пляжа Дасуди с его эвкалиптовым парком, велосипедными дорожками и ресторанами у моря.

BLUE SKY HOUSES

365 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

62 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Проект является воплощением высокого качества строительства, современного дизайна, элегантных интерьеров и передовых технологий — всё гармонично сочетается, чтобы удовлетворить тех, кто ценит динамичный городской образ жизни в шаге от инфраструктуры города.

BLUE SKY HOUSES

1 495 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

289 м² 4 5

ВНЖ при покупке

Этот бутик-жилой комплекс в эксклюзивных пригородах Лимассола, Кипр, предлагает изысканную коллекцию высококлассных вилл, разработанных для сочетания роскошной жизни с природным окружением. Вдохновленный калифорнийской эстетикой и расположенный среди морских видов, горного воздуха и сосновых лесов, проект способствует здоровью, долголетию и...

BLUE SKY HOUSES

2 200 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

739 м² 7 5

ВНЖ при покупке

Недвижимость предлагает захватывающий вид на городской пейзаж и находится в удобной близости от основных удобств, таких как автомагистраль, центр города и побережье. Всего в нескольких минутах ходьбы расположен Гимназический лицей. Дом полностью оснащён первоклассными удобствами, обеспечивающими комфорт и удобство. Среди них — центральное...

BLUE SKY HOUSES

380 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

121 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Эксклюзивный жилой проект расположен в престижном и тихом жилом районе Фанеромени в Ларнаке. Удобное месторасположение предлагает жителям спокойную комфортную жизнь всего в нескольких минутах от знаменитого пляжа Финикудес, а также всей городской инфраструктуры, зеленых парков, ресторанов и торговых центров. В 4-этажном здании представлены...

Cyprus Sotheby's International Realty

545 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

4 4 3

ВНЖ при покупке

В тихом пригороде Ларнаки, Перволия, всего в нескольких минутах ходьбы от лазурного побережья, расположен новый закрытый комплекс современных вилл- идеальное место для жизни, отдыха и инвестиций. Уединенная атмосфера, близость к морю и развитая инфраструктура делают проект особенно привлекательным как для постоянного проживания, так и для сдачи...

Cyprus Sotheby's International Realty

185 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

67 м² 1 1

Гармоничное сочетание современной роскоши и древнего вдохновения гордо располагается в самом сердце Ларнаки, Кипр. Комплекс безупречно объединяет комфорт, элегантность и спокойствие. В наличии — апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, каждые из которых являются воплощением современного образа жизни. Для удобства и безопасности жителей к...

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 4682 похожих объекта

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru