Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

В июне 2023 года Парламент Кипра внёс изменения (ссылка) в правила начисления льготной ставки НДС. Льготу получить всё ещё можно – но на относительно недорогие объекты и с ограничениями по метражу.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Льготный НДМ можно применить только на первые 130 кв.м жилья общей площадью меньше 190 кв.м.
• Налоговая скидка распространяется только на объекты стоимостью до €475 тысяч, и только на первые €350 тысяч.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

245 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

32 м² 1

Расположенные в самом сердце исторического центра Лимассола, эти полностью меблированные апартаменты-студия сочетают в себе современный комфорт и динамичную атмосферу городской жизни. Удачное расположение позволяет наслаждаться прогулками по живописным улочкам, посещать уютные кафе и рестораны, а также всего за несколько минут добираться до...

Cyprus Sotheby's International Realty

308 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

51 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 1, Bathrooms: 1, Internal Area: 51.30 sq.m., Covered Verandas: 13.4 sq.m. ✓ Бассейн ✓ Центр города ✓ Набережная ✓ Торговый центр ✓ Частная парковка Прекрасная квартира на третьем этаже доступна для покупки в оживленном городе Лимассол. С общей площадью 51.30 кв.м. и крытыми верандами 13.40 кв.м., недвижимость предлагает...

MIRAG INVEST DOO

650 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

106 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Internal Area: 106 sq.m., Uncovered Verandas: 37 sq.m., Covered Verandas: 11 sq.m. ✓ Пентхаус ✓ Лифт ✓ Сад на крыше ✓ Центральное расположение ✓ Рядом со школой ✓ Жилой район Современные апартаменты с 3 спальнями в востребованном районе Закаки, Лимассол. ️ Просторная внутреннняя площадь и сад на крыше...

MIRAG INVEST DOO

455 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

93 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Уютно расположенный на живописном склоне холма, этот эксклюзивный жилой комплекс представляет собой коллекцию тщательно спроектированных резиденций, идеально сливающихся с природной красотой окружающего ландшафта. Архитектура впечатляет смелыми линиями и премиальными материалами, создающими современный стиль, который гармонично дополняет...

Cyprus Sotheby's International Realty

345 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

83 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 2, Bathrooms: 1, Internal Area: 83 sq.m., Covered Verandas: 22 sq.m. ✓ Вид на город ✓ Лифт ✓ Электроприборы ✓ Меблированная ✓ Торговый центр ✓ Частная парковка Предлагается квартира на продажу на 2-м этаже в городе Лимассол, районе Закки. ️ Это современное жилье общей площадью 83 кв.м. включает 2 спальни, 1 ванную...

MIRAG INVEST DOO

1 012 000 €

Офис в Агиос Теодоросе, Кипр

Офисные помещения – работайте стильно. В этом многофункциональном комплексе офисные помещения спроектированы с учетом потребностей современных профессионалов и бизнеса. Сочетание современной планировки, естественного освещения и передовых инженерных решений создает продуктивную и вдохновляющую рабочую среду. Большие окна открывают панорамные...

MySpace Real Estate

1 180 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

60 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира: Этаж: 17 Спальни: 1 Площадь жилого помещения: 60,5 м² Крытая веранда: 34,0 м² Общая площадь: 94,5 м² Парковочное место: 1 Цена: 1 180 000 евро + НДС Оцените вершину средиземноморской роскоши в этой изысканной резиденции с 1 спальней, расположенной на 17-м этаже знаковой прибрежной башни в Лимассоле. Этот прибрежный комплекс,...

John Taylor Cyprus

795 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

156 м² 4 3 3

Удалённая сделка

Это потрясающее современное высотное здание, которое преобразило городской пейзаж Лимассола своей ультрасовременной архитектурой, впечатляюще смелыми геометрическими линиями, яркими экстерьерами и удивительно свежим подходом к дизайну каждой детали. 13-этажная башня включает в себя эксклюзивный пентхаус с собственным бассейном на крыше, а также...

Foutina

882 000 €

Квартира в Зиги, Кипр

280 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 4, Bathrooms: 4, Internal Area: 280 sq.m., Uncovered Verandas: 19 sq.m., Covered Verandas: 14 sq.m. ✓ Система сигнализации ✓ Зарядка для автомобиля ✓ Бассейн ✓ Тёплые полы ✓ Лифт ✓ Электроприборы ✓ Меблирован ✓ Первая линия ✓ Вид на море Совершенно новая роскошная мэзонет в Зиги, завершённая в 2026 году, предлагает...

MIRAG INVEST DOO

2 057 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

216 м² 3 2

FOX Smart Estate Agency - Limassol Griva Digeni

355 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

81 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 80.60 sq.m., Uncovered Verandas: 31.4 sq.m., Covered Verandas: 23 sq.m. ✓ Сад на крыше ✓ Частная парковка Получите удовольствие от проживания в изысканной квартире на четвертом этаже в самом центре города Ларнака. Площадь в 80.60 кв.м предлагает идеальное сочетание стиля и комфорта. В квартире есть...

MIRAG INVEST DOO

295 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

91 м² 2 2 2

Расположенный на вершине холма Ипсуполис, этот камерный жилой проект занимает по-настоящему выигрышную позицию с панорамными видами на залив Акротири. Возвышенное расположение придаёт зданию выразительный характер и создаёт ощущение простора и уединения, редкое для городской застройки. Проект включает всего шесть двухспальных апартаментов,...

Cyprus Sotheby's International Realty

330 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

75 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 75 sq.m., Uncovered Verandas: 15 sq.m. ✓ Вид на город ✓ Тихий район ✓ Центр города ✓ Супермаркет ✓ Частная парковка Представляем новый жилой проект на продажу в районе Агиос Спиридонас, Лимассол. Этот современный комплекс расположен в быстро развивающейся и хорошо связанной местности,...

MIRAG INVEST DOO

197 304 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

71 м² 2 1 1

Новый проект предлагает уникальное жилое здание с просторными апартаментами, включая варианты с 1, 2 и 3 спальнями, а также пентхаусы с террасами на крыше, джакузи и бассейнами. Это престижное жилье станет идеальным выбором для семей, обеспечивая комфорт и уют. Внутренние удобства включают общий бассейн и современный тренажерный зал для фитнеса,...

Intermark Global

253 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

35 м² 1

Bathrooms: 1, Internal Area: 35 sq.m., Uncovered Verandas: 7 sq.m. ✓ Вид на город ✓ Центр города ✓ Парк ✓ Супермаркет ✓ Торговый центр ✓ Порт Современная полностью меблированная студия на продажу в центре города Лимассол. Это стильная квартира-студия, расположенная на втором этаже нового премиального жилого комплекса. Общей...

MIRAG INVEST DOO

250 000 €

Квартира в Ларнаке, Кипр

83 м² 2 2

Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 82.60 sq.m., Covered Verandas: 22 sq.m. ✓ Сад на крыше ✓ Торговый центр ✓ Частная парковка Великолепная квартира на втором этаже ждет вас в сердце города Ларнака. Занимая площадь 82.60 квадратных метра, эта квартира предлагает комфортное проживание с двумя просторными спальнями и двумя...

MIRAG INVEST DOO

1 935 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

143 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 3, Bathrooms: 3, Internal Area: 143 sq.m., Covered Verandas: 42 sq.m. ✓ Сигнализация ✓ Вид на город ✓ Бассейн ✓ Первая линия ✓ Вид на море ✓ Панорамный вид ✓ Частная парковка Удобное расположение и современный дизайн с просторными интерьерами и непрерывным видом на море. ️ Квартира находится в самом сердце Limassol...

MIRAG INVEST DOO

259 800 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

70 м² 1 1 1

Этот закрытый жилой комплекс предлагает редкое и выверенное сочетание разумной стоимости и по-настоящему высокого качества, формируя современное пространство для жизни в Лимассоле. Проект ориентирован на тех, кто ценит комфорт, приватность и продуманные решения, и включает коллекцию апартаментов с одной, двумя и тремя спальнями, а также...

Cyprus Sotheby's International Realty

845 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

105 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Bedrooms: 1, Bathrooms: 1, Internal Area: 105 sq.m., Uncovered Verandas: 10 sq.m., Covered Verandas: 18 sq.m. ✓ Сигнализация ✓ Вид на город ✓ Бассейн ✓ Расположение у моря ✓ Вид на море ✓ Панорамный вид ✓ Частная парковка Балконный вид на море и просторные современные интерьеры делают этот апартамент на 4-м этаже настоящей...

MIRAG INVEST DOO

227 658 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

104 м² 3 2 1

Потрясающий жилой проект предлагает роскошные апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями, которые отличаются элегантным дизайном и великолепными видами с просторных балконов на большой общественный сад. Это создает уникальную атмосферу в светлых и просторных жилых помещениях, где каждый сможет насладиться комфортом и уютом. Проект был тщательно разработан...

Intermark Global

Посмотреть ещё 1965 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru