Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

Обязанности и права нерезидентов

Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без ограничений, однако для представителей стран, не входящих в Евросоюз, действуют другие правила.

• Они обязаны получать разрешение в совете министров страны. По большому счёту, это формальность, которая, однако, увеличивает время сделки. Отказать могут только тем, у кого есть судимость, или тем, у кого в собственности оказалось бы слишком много недвижимости (см. следующий пункт).
• Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов общей площадью до 4014 кв. м. Покупать можно жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Это ограничение распространяется на супругов, поэтому «излишки» недвижимости можно записать разве что на детей или открыть на острове компанию. Если иностранец превышает норматив, на вновь приобретённые объекты не будет выдан титул (основной документ, подтверждающий право собственности). При этом при правильно проведённой сделке покупатель станет законным собственником объекта, сможет пользоваться своей недвижимостью и впоследствии её продать, но, например, получить на неё кредит будет невозможно.

Необходимость платить налоги на Кипре возникнет уже при покупке недвижимости, и затем это нужно будет делать каждый год. Кроме того, иностранный гражданин, возможно, будет обязан информировать налоговые органы своей страны о приобретении активов.

Для покупки недвижимости на Кипре иностранцу необходимо открыть счёт в местном банке. При этом налоговые резиденты Российской Федерации (то есть те, кто фактически проживает в РФ более 183 дней в году) обязаны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. Хотя кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, это не отменяет обязательства российских граждан сообщать о своих счетах.

Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией, Украиной, Беларусью, Казахстаном. Актуальный список стран можно посмотреть на сайте министерства финансов.

Читайте также

• Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
• Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости на первичном рынке покупатель платит НДС, на вторичном рынке – титульный сбор. И в любом случае он уплачивает гербовый сбор.

Гербовый сбор (stamp duty)

Это налог на регистрацию сделки и составление документов о передаче права собственности.

Его ставка составляет:

• 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта,
• 0,2% – от суммы, превышающей €170 860.

Гербовый сбор уплачивают в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи.

Титульный сбор (property transfer fee)

Это налог на переход права собственности от одного владельца к другому. При покупке нового объекта у застройщика его ставка равна 0%. В других случаях она будет зависеть от суммы сделки. Уплаченная сумма разбивается на несколько диапазонов, с каждого из которых начисляется свой процент.

Размер налога рассчитывается не на объект, а на покупателя. Поэтому, если, например, оформить собственность на обоих супругов, на каждого сумма будет ниже, а значит, она будет попадать в диапазон более низких ставок. Это хороший способ экономии.

Налог на добавленную стоимость (VAT)

Новая недвижимость на Кипре облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 19%. Для вторичной недвижимости ставка налога составляет 0%, земельные участки НДС не облагаются.

Те, кто покупает новое основное жильё для себя, могут получить льготу по НДС и заплатить всего 5%. Этот порядок распространяется и на киприотов, и на иностранцев. Льгота установлена поправками в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года.

Для получения льготы по НДС должны быть соблюдены следующие условия.

• Заявитель – физическое, а не юридическое лицо.
• Недвижимость будет его основным местом проживания на Кипре. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
• У заявителя нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет он может снова получить льготу по налогу, указав новый объект как основное место жительства.
• Недвижимость используется исключительно в качестве жилой, и заявитель – первый, кто вступил в права фактического владения этим объектом с момента завершения строительства.
• Площадь объекта не превышает 200 кв. м. В противном случае вычет будет распространяться только на первые 200 квадратов.

Как получить льготу?

В ходе сделки покупатель уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на этот момент (19%). Она фиксируется в договоре. Затем он подаёт заявление на льготу. Для этого необходимо в течение шести месяцев со дня подписания договора купли-продажи направить в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующий пакет документов.

• Заявление о том, что за последние десять лет заявитель не получал льготу по НДС на приобретение новой недвижимости
• Контракт на приобретение недвижимости
• Архитектурные планы объекта
• Копия паспорта
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Завизированная архитектором либо инженером по гражданскому строительству декларация, подтверждающая заявленные размеры недвижимости
• Если заявитель состоит в браке – свидетельство о браке, копия паспорта супруга, заявление супруга об отсутствии недвижимости на Кипре

Обычно оформлением льготы занимается по доверенности застройщик либо адвокат. После того как департамент НДС подтвердит право покупателя на льготу, ему вернут разницу.

Если владелец перестаёт использовать жильё в качестве своего основного места жительства до истечения десятилетнего срока владения (например, продаёт его), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и затем уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой за оставшийся период.

То есть, если он владел своим домом семь лет, ему нужно будет уплатить разницу за три года по ставке 14% (разница между стандартной ставкой 19% и льготной 5%).

Примеры объектов недвижимости на Кипре

250 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

116 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

AMARYLLIS PARK AMARYLLIS PARK Residences - это новое 5-этажное здание, состоящее из высококачественных апартаментов с 2 и 3 спальнями, а также пентхауса с собственным садом и бассейном на крыше. Данный комплекс идеально подходит для людей, которые хотят просторную и роскошную квартиру в центре города Лимассол с прекрасным панорамным видом на...

EMPIRE Property Cyprus

635 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

228 м² 4

Великолепная вилла с красивым садом и паркингом. Уютная гостиная обустроена с вниманием к мелочам, чтобы создать идеальное место для домашних вечеров. Столовая и современная кухня объединены для визуального увеличения пространства. В доме есть домашний кинотеатр для семейного времяпровождения. Мраморная лестница соединяет первый и второй этажи....

Rentsale

600 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

146 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Роскошная квартира, расположенная в центре города с видом на парк, в пешей доступности до пляжа и зоопарка, недалеко от одной из самых престижных улиц Archiepiskopou Makariou III Avenue. Рядом со всеми удобствами. (магазины, кафе, рестораны, супермаркеты). Квартира предлагает индивидуальный дизайн, выполненный с использованием высококачественной...

BLUE SKY HOUSES

1 172 000 €

Земля в Протарасе, Кипр

1271 м²

BLUE SKY HOUSES

600 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

350 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Просторная вилла с 4 спальнями и студией на первом этаже в престижном и тихом районе Айос Афанасиос, Лимассол. Удивительный дом состоит из 3-х уровней и имеет огромную террасу на крыше с видом на весь город и сверкающее Средиземное море. Первый этаж предлагает просторную гостиную с кухней и террасами, ведущими наверх, 3 спальни, 2 из которых...

BLUE SKY HOUSES

621 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

2007 м²

BLUE SKY HOUSES

540 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

162 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Комплекс София Гарденс имеет превосходное место расположение в тихом месте в районе Декелия роад , недалеко от 5-звездочного отеля Golden Bay и всего в 170 метрах от одного из многочисленных песчаных пляжей Blue Flag (пляжей с Голубым Флагом, отмеченных как самые чистые и безопасные пляжи Европы). В районе Деклья находятся все необходимые...

BLUE SKY HOUSES

958 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

78 м² 1 2

ВНЖ при покупке

Изысканное мастерство сочетается с эксклюзивным сервисом. Виртуозно разработанный компанией, проект  высотой в 21 этаж, предлагает панорамный вид на морe, город, и обширную территорию от восточной до западной границы Лимассола.  Проект с его уникальным расположением, изысканными резиденциями, простирающимися над средиземноморским побережьем,...

BLUE SKY HOUSES

375 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

111 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Отличная квартира, расположенная в современном здании в центре города Лимассол. В шаговой доступности школы, магазины, государственные службы, школы и медицинские учреждения. Недвижимость является хорошая инвестиционной возможностью.

BLUE SKY HOUSES

860 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

273 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 273 кв.м В Лимассоле на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В...

Mercury Group

2 500 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

180 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 180 кв.м В Лимассоле. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании...

Mercury Group

750 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

154 м² 3 3

ВНЖ при покупке

PURPLE INTERNATIONAL

380 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

200 м² 3

ВНЖ при покупке

BLUE SKY HOUSES

520 000 €

Офис в Ларнаке, Кипр

197 м²

BLUE SKY HOUSES

940 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

92 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Великолепный проект в самом сердце эксклюзивного элитного района, который предлагает роскошный образ жизни со спокойствием и безмятежностью. Каждая роскошная квартира создана, чтобы быть обогащенной вашим видением, с использованием окон от пола до потолка, из которых открывается захватывающий дух вид на оживленный город и соседние холмы в...

PURPLE INTERNATIONAL

265 000 €

Апартаменты в Протарасе, Кипр

87 м² 3 2

BLUE SKY HOUSES

265 000 €

Земля в Протарасе, Кипр

2195 м²

BLUE SKY HOUSES

2 770 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

276 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Роскошный жилой комплекс в центре Лимассола, в престижном и тихом районе туристической зоны, примерно в 500 метрах от моря. Вокруг комплекса также расположены красивые и просторные парковые зоны для прогулок. ОСНОВНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА: - знаковый архитектурный проект одного из ведущих лондонских бюро; - 500 метров от песчаных пляжей и инфраструктуры...

BLUE SKY HOUSES

229 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

131 м² 3 2

BLUE SKY HOUSES

235 000 €

Вилла в Ларнаке, Кипр

15 м² 3 2

BLUE SKY HOUSES

Посмотреть ещё 4664 похожих объекта

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Налоги при владении недвижимостью

На Кипре на государственном уровне нет налога на недвижимость, зато на муниципальном уровне их сразу несколько. Возможно, в будущем местные налоги объединят, так как властям очевидна избыточность такого количества сборов.

Налог на недвижимость (immovable property tax, IPT)

1 января 2017 года государственный налог на недвижимость был отменён.

Муниципальный налог (municipality tax)

Это местный налог, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Налоговой базой служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога варьируется от 0,1 до 0,2%, конкретный размер и сроки уплаты каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, о чём он рассылает уведомления плательщикам. За несвоевременную уплату назначаются штрафы, которые могут быть весьма существенными. Например, в Лимасоле и Ларнаке они составляют 10% от неуплаченной суммы.

Сборы местных органов власти (local authority fees)

Сумма налога будет зависеть от размера и типа недвижимости, так как покрывает расходы местных властей на её обслуживание. Это плата за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Как правило, сумма находится в диапазоне от €85 до €500 в год.

Налог на канализацию (sewage tax)

Ежегодный налог, который рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200. Уплачивается в местное управление по канализации.

Налог на доход от аренды (rental income tax)

При сдаче недвижимости в аренду её владелец должен платить подоходный налог (Income Tax). Ставка налога зависит от размера прибыли.

Налог на прирост капитала (capital gains tax)

Этот налог уплачивается продавцом после продажи недвижимости, причём только в том случае, если объект был продан с прибылью. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой, по которой объект был когда-то куплен. Ставка фиксированная – 20%.

Из налогооблагаемой базы вычитается €17 086 на каждого собственника. Таким образом, если домом владели двое супругов, суммарный вычет составит €34 172. Также из прибыли вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.

Если частное лицо владело объектом более пяти лет, владелец может получить льготу по этому налогу, однако она даётся один раз в жизни. В этом случае можно уменьшить налогооблагаемую сумму:

• для жилых объектов: на €85 430,
• для сельскохозяйственных земель: на €25 629.

Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)

С 22 февраля 2021 года при продаже всех видов недвижимого имущества с продавца взимается сбор в размере 0,4%. Базой для расчёта считается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

Наследство

Налог на наследство на Кипре отменён в 2000 году, однако взимается налог на передачу права собственности (см. «Титульный сбор»).

Дарение

В случае безвозмездной передачи собственности ставка налога будет зависеть от степени родства.

• От родителей к детям: нет
• Между супругами: 0,1%
• Между родственниками третьей степени: 0,1%
• Попечителям: €50

Как сэкономить на налогах

Снизить сумму налогов помогут специалисты – риелторы и налоговые консультанты. А возможности сократить налоговое бремя имеются и при покупке, и при продаже недвижимости.

При покупке

• Для нового жилья: получить льготу по НДС, если вы планируете постоянно проживать в этом доме.
• На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов, благодаря этому налогооблагаемая сумма попадёт в диапазон более низких ставок.

При продаже

• Сохранять документы о затратах на приобретение и ремонт недвижимости – сумму можно будет вычесть из налогооблагаемой прибыли.
• Изначально оформить недвижимость на обоих супругов – при этом прибыль от продажи также разделится на два и попадёт в более низкий диапазон.
• Получить льготу, если объект находился в собственности более пяти лет.

Фото: unsplash.com (Datingscout, Klara Kulikova)

Условия цитирования материалов Prian.ru