Россия, Москва, ул. Охотный Ряд, 2
Версия
для печати
для печати
Вирусный кризис сказался на рынке недвижимости страны. По данным Службы статистики Кипра, по итогам четвёртого квартала 2019 года средние цены упали на 4,8% по сравнению с аналогичным периодом 2018. Больше всего пострадали Лимассол и Пафос – наиболее популярные у иностранных покупателей регионы.
Сокращается и количество сделок. По итогам первого квартала 2020 года заключено на 16% меньше договоров купли-продажи, чем в первом квартале 2019, сообщает Департамент земельных ресурсов острова.
Но любое падение – шанс воспользоваться моментом и приобрести лучшие апартаменты за ту же сумму.
Что можно купить на Кипре сегодня в зависимости от региона?
Лимассол – крупнейший город на побережье, туристический центр, деловая столица Кипра. Это ведущий портовый город и город-курорт. Здесь любят отдыхать и покупать объекты, особенно русскоговорящие инвесторы. В том числе и те, кто с покупкой недвижимости решает паспортный вопрос.
Лимассол город недешёвый и славится элитными апартаментами в строящихся высотках. Ежегодно в городе заключается рекордное по меркам Кипра число сделок. Даже несмотря на их общее снижение в этом году из-за закрытых границ. Так, если в первом квартале 2019 было заключено 794 договора купли-продажи, за тот же период 2020 – 548. Падение – 31%. К слову, из общего числа сделок негражданами ЕС было приобретено 86 объектов, гражданами ЕС – 73.
Пафос – самый посещаемый город Кипра. Здесь много предложений для разного бюджета. В Пафосе нет высотных строений. Можно купить как недорогие апартаменты, так и таунхаусы, виллы на берегу моря.
А на доходности местной недвижимости положительно сказываются расположенные недалеко от города международный аэропорт, живописные горы, национальный парк и лучший гольф-курорт Европы.
По общему количеству сделок, которые заключаются на Кипре, Пафос занимает второе место. Но, как и в Лимассоле, здесь также было отмечено падение продаж – на 28%, если сравнивать показатели первых трёх месяцев 2020 и 2019 годов.
Но в этом году Пафос обогнал Лимассол по числу сделок с недвижимостью, заключённых иностранцами. В общей сложности они заключили 261 сделку, из которых на неграждан ЕС пришлось 92 и 169 – на европейских резидентов. А это абсолютное лидерство среди городов Кипра.
Ларнака – третий по величине город на Кипре, деловой и курортный центр. К югу от города находится популярный пляж Маккензи, международный аэропорт и соляное озеро. А в его пригороде – первый на Кипре британский университет UCLan Cyprus и частная английская школа American Academy.
Рынок недвижимости Ларнаки небольшой и складывается в основном из апартаментов и объектов гостиничного бизнеса. Есть виллы, но их выбор невелик. Стоимость недвижимости здесь имеет потенциал роста благодаря строительству нового порта с отелями, ресторанами, торговыми центрами.
Число сделок в Ларнаке растёт. Рост в первом квартале 2020 года в сравнении с аналогичным периодом 2019 – на 4%. Впечатляют и абсолютные показатели числа сделок, совершённых иностранцами в первом квартале 2020 года, – 135, из которых 60 заключили выходцы из стран, не входящих в Евросоюз.
Никосия – столица и административный центр, где расположены правительство и другие органы государственной власти.
Находящийся на приличном расстоянии от моря, город не столь популярен у туристов и инвесторов, покупающих объекты под паспортную программу. Но зато интересен местному и иностранному бизнесу. Как и любая столица мира, Никосия – ещё и образовательный центр. Поэтому здесь можно рассматривать покупку и коммерческой недвижимости, и студенческих апартаментов.
Говоря об общем количестве сделок с недвижимостью, надо отметить шестипроцентный прирост в первом квартале 2020 года по отношению к 2019 году (514 против 486 сделок). Более активно на рынке, конечно, местное население. Из числа иностранцев, которые купили здесь недвижимость в 2020 году, больше граждан ЕС (48), чем нерезидентов Европейского союза (14).
Фамагуста – это сезонный курорт, расположенный в восточной части острова. Здесь есть и прекрасный пляж, и развитая инфраструктура для туристов, но жизнь замирает в межсезонье. Поэтому местная недвижимость подходит только для летнего отдыха и сдачи в аренду на короткий срок. Выбор апартаментов невелик, зато вилл много и на любой кошелёк.
Покупали недвижимость здесь в первые три месяца 2020 года чуть реже, чем в 2019 (−5%), и в меньшей степени это делали иностранцы (35 сделок из 138).
Притягательность того или иногда города зависит от целей покупателей. Тем, у кого бизнес на Кипре, удобна или Ларнака, или Никосия. Если у инвестора цель – летний отдых, то большой популярностью пользуются Пафос и регион Фамагуста. А вот те, кто планирует постоянно жить на Кипре или отправлять сюда своих родных отдыхать в зимнее время, выбирают Лимассол.
Несколько слов об инвестициях и возможном доходе на Кипре. Сдача жилого объекта в аренду даёт среднюю доходность 3–5%. Хороший показатель по европейским меркам. Но всё зависит от того, какой объект сдаётся, в каком регионе, на короткий или долгий срок и т. д.
Но! Надо понимать, что в первую очередь Кипр – про инвестиции в паспорт и свободу передвижения, а не про получение прибыли. Более вероятно, что инвестор вернёт часть вложенных средств при перепродаже, чем заработает.
Один из вариантов участия в программе – инвестиции в кипрскую недвижимость (на этапе строительства, введённую в эксплуатацию или вторичную) на сумму от €2 млн. Если приобретаемое вторичное жильё ранее использовалось для участия в программе, то тогда сумма инвестиций должна превышать €2,5 млн. Можно приобрести и коммерческую недвижимость. В этом случае сумма инвестиций – €2,5 млн, из которых не менее €500 тыс. должно быть вложено в жилую недвижимость для личного пользования.
Кроме того, при любом виде инвестирования необходимо сделать платёж в два государственных фонда – на развитие инноваций и строительство доступного жилья – в размере €150 тыс. Эта инвестиция невозвратная.
Важное условие: чтобы сохранить гражданство, инвестору (при любом виде инвестиций) необходимо оставить в пожизненное пользование недвижимость стоимостью не менее €500 тыс.
Во всех случаях разрешается приобретать один или несколько объектов. Все активы должны быть в собственности пять лет, а любые изменения в инвестиционном портфеле надо согласовывать с комитетом по гражданству. Через пять лет активы можно продать, за исключением жилья, которое должно оставаться в собственности пожизненно. Если решено продать этот объект, необходимо будет приобрести новый с такими же характеристиками и стоимостью не менее €500 тыс.
В 2017 году в нашу компанию обратился инвестор, у которого была задача решить вопрос по безвизовому проживанию в Евросоюзе и посещению США. В приоритете было гражданство Мальты. Но так как ранее инвестор занимал высокую должность в государственных структурах, он во всех европейских реестрах отмечен как «политически значимая персона». Зная, как трепетно, даже настороженно относятся к такой ситуации на Мальте, мы предложили рассмотреть другие опции, хотя все денежные средства наш клиент заработал ещё до назначения на государственную должность. Мы рекомендовали получить гражданство Кипра.
Выбрали опцию инвестиции в жилую недвижимость. Инвестор приобрёл в Ларнаке три квартиры и таунхаус в закрытых жилых комплексах с собственным бассейном, консьерж-услугами и спортзалом.
Таунхаус стоимостью €750 тыс. семья оставила за собой. За этот объект они получат возмещение НДС в размере 14%. Остальные три объекта на общую сумму €1,25 млн были отданы в управление компании-застройщику для сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду. Ориентировочная доходность – 3–4% годовых.
После покупки клиент и его семья сдали биометрию, оформили карты ВНЖ, а через полгода получили паспорта.
Стоит отметить, что ни один лицензированный агент не может дать 100% гарантию одобрения инвестора. При отказе в гражданстве активы можно всегда продать, но это требует времени, и не факт, что вложенные средства вернутся в полном объёме.
На нашей практике не было ещё ни одного отказа. Но как минимизировать риски?
В данном кейсе была возможность (и клиент ей воспользовался) заключить договор банковской гарантии до одобрения. Он подписывается между инвестором, застройщиком и банком. По этому договору клиент перечисляет всю сумму за недвижимость на счёт застройщика, а банк в свою очередь блокирует эти средства на счету девелопера. После одобрения адвокат представляет в банк официальный документ, подтверждающий получение клиентом гражданства, и сумма разблокируется. Если клиент получил отказ, тогда банк перечисляет все средства на счёт клиента.
Конечно, эта опция возможна только на ранних этапах строительства и невыгодна застройщикам. На это могут пойти только крупные игроки, и то по личной договорённости и после предоставления всех материалов о клиенте.
Покупка таунхауса: этапы и расходы
| Этапы | Расходы (стандартный подход) | Расчёт по кейсу |
| Подписание договора резервации объекта | 10% | €75 000 |
| Подписание договора купли-продажи | 90% | €675 000 |
| Регистрация сделки | Гербовый сбор – 0,2% Регистрация договора – €50 Регистрация доверенности – €70 Регистрационные сборы – €200 НДС – 5% / 19% |
€39 320 |
| Итого | €789 320 |
Пару слов об НДС. При покупке НДС в размере 19% уплачивается сразу. После того как гражданство получено, можно вернуть 14% от НДС. Пониженная ставка (5%) действует только на первый объект недвижимости площадью менее 250 кв. м, использующийся для личного проживания, а не для сдачи в аренду. Если первым объектом в качестве личной резиденции куплена 400-метровая вилла, то будет выплачено 14% от НДС за 250 кв. м.
И ещё один момент. Клиент покупал таунхаус на этапе офф-плана за €750 тыс. Сейчас подобные таунхаусы в комплексе стоят от €1,2 млн. Прирост стоимости составил 60%. Но это абсолютно нетипичный для Кипра случай.
Инвестор в силу своей профессиональной деятельности хотел получить официальный статус резидента ЕС, чтобы не задумываться о визах и не контролировать время нахождения в станах Шенгенской зоны. Он остановил свой выбор на программе Кипра.
Основные причины были следующие.
Определившись с программой, клиент выбрал объект – строящуюся 300-метровую виллу с собственным бассейном на первой линии в Пафосе. Стоимость недвижимости – €4 млн.
К слову, по окончании строительства (декабрь 2019) вилла выросла в цене на 25%. А на июнь 2020 подобный объект стоит €5,5 млн (+37,5%).
С одной стороны, такие объекты обеспечивают своего владельца хорошим арендным доходом в случае сдачи. А ещё обладают высокой ликвидностью при продаже. Но вот перепродать такие объекты на вторичном рынке сложнее. Потому что человек, имеющий возможность купить очень дорогую виллу, не готов к компромиссам. Он хочет, чтобы внутри всё было так, как хочет он, и поэтому покупает именно на этапе строительства.
Читайте также:
По всем вопросам обращайтесь в компанию «Иммигрант Инвест»
Россия, Москва, ул. Охотный Ряд, 2
Фото: Andrew Buchanan (Unsplash)
