Недвижимость в ОАЭ продолжает дорожать, а Дубай остается главным рынком для иностранных покупателей. Инвесторы рассчитывают на доходность от аренды 7–9% годовых, а покупка жилья может стать основанием для резидентской или «золотой визы». Разбираем, сколько стоит купить недвижимость в ОАЭ, какие эмираты выбрать и с какими сложностями сталкиваются покупатели из России.
Это статья из книги «Гид на жительство», которую команда Prian выпустила весной 2026 года ещё до начала конфликта на Ближнем Востоке. О последних изменениях на рынке недвижимости ОАЭ вы можете узнать в разделе «Новости».
Главное о недвижимости в Дубае
206% – рост цен на виллы в Дубае за три года
40% – рост цен на квартиры в Рас-эль-Хайме за два года
$26,7 млрд – инвестиции в новостройки Дубая в 2025 году
Зачем иностранцы покупают недвижимость в ОАЭ
Все дороги сейчас ведут не в Рим, а в Дубай. Сюда едут и те, кто богат и успешен, и те, кто только хочет таким стать и готов ради этого работать. ОАЭ за короткий срок превратились в глобальный хаб для состоятельных людей, которые не просто «паркуют» деньги в безналоговой юрисдикции, но часто и переезжают сюда вместе с семьями.
По расчетам ValuStrat, ежедневно население Дубая увеличивается на тысячу человек. И несмотря на то, что строят здесь много, предложение за спросом – пока – не успевало. Число сделок продолжает расти (более 200 тыс. за год только в крупнейшем городе страны). А сверхдорогая недвижимость (от $10 млн) продается здесь активнее, чем где бы то ни было, – Лондон, Нью-Йорк, Париж далеко позади (Knight Frank).
Этот тренд, а также вполне мирное отношение к приезжим объясняют и интересы российских покупателей. Некоторые рассчитывают заработать на одном из самых быстрорастущих рынков мира. Другие – переехать туда (и иметь возможность покидать страну в период летней жары). Ну а покупка недвижимости может стать основанием для легализации.
Во всех эмиратах выдают десятилетние «золотые визы» покупателям квартир и вилл стоимостью от 2 млн AED ($544 тыс.). А в Дубае покупатели жилья от 750 тыс. AED ($204 тыс.) могут запросить двухлетнюю резидентскую.
И об инвестициях. Благодаря безналоговой среде и стабильному спросу на жильё от туристов и релокантов в Дубае на аренде реально получать 7–9% в год. С перепродажей последние годы сложнее – все-таки ожидаемые рекордные объемы строительства тоже давят. Moody’s и S&P ставят на «неминуемое охлаждение» в 2026 году. С тремя оговорками. Речь идет, скорее всего, о замедлении роста цен. Дешеветь если и будут, то недорогие «массовые» варианты… Наконец, подобные прогнозы мы слышим давно…
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Сколько стоят квартиры и виллы в ОАЭ
Да, каждый год одно ожидание: рост цен на недвижимость в ОАЭ замедлится (потому что сколько можно, уже пять лет подряд всё стремительно дорожает). И тем не менее – в 2025-м опять рекордные продажи и внушительная ценовая динамика.
Общий индекс цен на жильё (VPI) за год вырос на 19,8%. Главный рост за виллами: их стоимость за год подскочила на 25,1%, достигнув среднего показателя в 14,4 млн дирхамов ($3,92 млн). Квартиры подорожали на 14,2%, до среднего уровня в 2 млн дирхамов ($545 тыс.).
Порог входа на рынок, впрочем, существенно ниже. Если вас устроит студия в удаленном от пляжа районе Дубая (Dubai South, Al Furjan и др.), хватит и $150 тыс. В популярных развитых районах – Dubai Hills, Dubai Creek Harbour, Downtown, Dubai Marina, JBR, Business Bay – стоит ориентироваться на минимальные $250–300 тыс.
Абу-Даби ничуть не дешевле, а вот в Рас-эль-Хайме, где в 2027 году должны открыть первое в регионе казино, по-прежнему есть разумные варианты лишь чуть дороже $100 тыс.
Как купить недвижимость россиянам
Страна дружественная, но не все безоблачно. Основные сложности россиян при покупке здешней недвижимости заключаются в прохождении банковского комплаенса и валютного контроля. Переводы напрямую из России теоретически еще возможны, но на практике используются редко (исключение – покупка у нескольких российских застройщиков, успешно работающих в Эмиратах). Банку, из которого совершается платеж, необходимо показать всех бенефициаров... А компании ОАЭ крайне неохотно раскрывают свои данные, ведь учредителем может быть представитель правящей королевской семьи.
На вторичном же рынке россияне ограничены в выборе недвижимости, так как банк не пропустит платеж, если продавцом будет представитель из недружественной страны.
Поэтому чаще используются платежи через банки третьих стран – Казахстана, Грузии и др. При покупке новостройки используют криптовалюты. Есть на рынке и дополнительная услуга «эскроу-агента», который принимает деньги, сохраняет и передает их бенефициару.
Дубай остается безусловным лидером в ОАЭ и по спросу от россиян, и в целом по объему рынка: здесь заключается больше сделок, чем во всех других эмиратах, вместе взятых. 70% продаж приходится на сегмент новостроек!
Среди других эмиратов наиболее востребованы у россиян Абу-Даби (столица с огромным потенциалом для роста) и Рас-эль-Хайма (тут цены ниже, чем в Дубае, а возможности для отдыха многим даже больше по душе).
Примеры недвижимости в ОАЭ из каталога Prian
199 259 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
75 м²2
Онлайн-показ
Современные, уютные апартаменты являются визитной карточкой отеля Nook. Выбирайте из апартаментов-студий, апартаментов с 1, 2 и 3 спальнями на любой бюджет и вкус. В этих домах есть все удобства, необходимые для комфортного образа жизни, включая бассейн, ультрасовременный тренажерный зал, игровую площадку для детей и пышный ландшафтный дизайн....
Intermark Global
661 000 €
Апартаменты в ОАЭ
76 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с развитой инфраструктурой на территории комплекса в Аль-Джаддафе, Дубай
Этот брендированный жилой проект расположен в динамично развивающемся районе Аль-Джаддаф в Дубае. Комплекс находится между Dubai Creek и крупнейшими деловыми центрами города, предлагая жителям удобное и центральное расположение. Район Аль-Джаддаф за последние годы...
TEKCE
921 331 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
155 м²432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в престижном жилом комплексе Coastal Haven в районе Dubai Islands! Захватывающий вид на набережную! Высококачественная отделка! Поблизости с ключевыми локациями Дубая! Множество премиальных удобств! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: оборудованный wellness-центр, outdoor gym, мини-гольф,...
DDA Real Estate
364 221 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
100 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в новом жилом комплексе Vega в оживлённом районе Dubai Sports City! Полностью оборудованные и меблированные апартаменты! Система «умный дом»! Красивый панорамный вид! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: площадка для игры в крикет, настольный теннис, Пиклбол, зону для...
DDA Real Estate
385 787 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
118 м²321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в престижном жилом комплексе V1STARA House в районе Al Furja! В апартаментах полностью меблирована кухня! Красивый панорамный вид! Отличная локация! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: крытый паркинг, детский бассейн, общий бассейн, детская игровая площадка, лобби, зоны отдыха, зона Барбекю,...
DDA Real Estate
504 856 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
80 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
House of WELL — клубный дом премиум-класса на Dubai Islands, созданный для осознанной жизни и абсолютного комфорта!
House of WELL — эксклюзивный проект от Well Concept Real Estate Development, расположенный в престижной прибрежной зоне Dubai Islands.
Интерьеры выполнены в теплых натуральных оттенках с использованием дерева, камня и...
DDA Real Estate
1 127 667 €
Дом в Дубае, ОАЭ
1511 м²333
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Продается таунхаус в жилом комплексе Elan, Tilal Al Ghaf
Характеристики объекта:
* 3 спальни + комната для прислуги с отдельной ванной комнатой
* 3 ванные комнаты
* Просторная гостиная и столовая зона
* Площадь: 1 511,57 кв. футов
* Встроенные шкафы
* В отличном состоянии
Удобства:
* Баскетбольная площадка
* Фитнес-центр
*...
ZimaDubai
543 000 €
Апартаменты в ОАЭ
63 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры для комфортной жизни в элитном комплексе в Дубае, Мейдан
Эти роскошные квартиры расположены в проекте Sobha Hartland II в Дубае в районе Мейдан. Sobha Hartland II занимает территорию площадью 750 000 кв. м и предлагает уникальные условия для проживания благодаря прекрасно развитой внутренней инфраструктуре. Проект находится в самом...
TEKCE
461 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
129 м²323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты с рассрочкой после сдачи проекта в Джумейра Вилладж Триангл
Джумейра Вилладж Триангл (Jumeirah Village Triangle – JVT) – это уютный жилой комплекс в Дубае, славящийся своей спокойной атмосферой и семейной дружелюбной обстановкой. Удобно расположенный между Al Khail Road и Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, JVT предлагает легкий доступ к...
TEKCE
4 605 000 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
751 м²969
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные виллы в престижном гольф-районе Джумейра Гольф Эстейтс в Дубае
Джумейра Гольф Эстейтс (Jumeirah Golf Estates) – один из самых престижных и полностью сформированных жилых районов Дубая мирового уровня, созданный для тех, кто ценит сочетание премиального образа жизни и спокойной атмосферы загородного проживания. Район объединяет элитную...
TEKCE
984 204 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
142 м²433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Isla Private Residences: премиальная недвижимость у воды на Dubai Islands!
Isla Private Residences — современный жилой проект от Chaimaa Holding, расположенный в престижном waterfront-кластере Dubai Islands. Комплекс сочетает архитектурную выразительность, приватную атмосферу и курортный lifestyle, предлагая комфортную среду для жизни и...
DDA Real Estate
500 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
150 м²323
Расположенный в оживленном сердце Дубай Студио Сити, Samana Santorini встречает элегантностью и изысканностью. Этот эксклюзивный жилой комплекс на 157 квартир предлагает непревзойденный опыт жизни, дополненный частными бассейнами и широким спектром удобств.
Сантори, легендарный греческий остров, вдохновляет каждую деталь этого места. От студий...
GH Estate
1 056 357 €
Вилла в Абу-Даби, ОАЭ
284 м²544
Онлайн-показ
Fay Valley — коллекция вилл и таунхаусов в экологичном районе Masdar City от Taraf.
Fay Valley — вторая фаза жилого сообщества от застройщика Taraf, расположенная в Masdar City, одном из самых известных районов Абу-Даби, ориентированных на устойчивое развитие. Проект объединяет современные таунхаусы и виллы, создавая комфортную семейную среду...
DDA Real Estate
3 550 800 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
337 м²433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестиции в недвижимость Ras Al Khaimah — Ice Beach у моря с архитектурой Ice Cube и курортной инфраструктурой.
Инвестиции в недвижимость Ras Al Khaimah сегодня активно смещаются в прибрежные проекты с уникальной концепцией и курортной инфраструктурой. Ice Beach от Major Development — новый жилой комплекс у моря, который выделяется...
DDA Real Estate
751 347 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
63 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Tonino Lamborghini Residences — брендовая роскошь у моря, lifestyle-архитектура и высокий инвестиционный потенциал!
Tonino Lamborghini Residences — премиальный брендированный жилой комплекс от BnW Developments, расположенный на Al Marjan Island в эмирате Ras Al Khaimah. Проект вдохновлён философией Tonino Lamborghini — безупречный стиль,...
DDA Real Estate
603 890 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
90 м²321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные апартаменты в новом комплексе Diamondz by Danube в районе Jumeirah Lake Towers (JLT)! Апартаменты для жизни и инвестиций (ROI - 8,2% в $)! Доход от перепродажи - от 37%! Предоставим каталог инвестора! Беспроцентная рассрочка! Полностью меблированы!
Срок сдачи - 4 кв. 2027 г.
Удобства: бассейн, джакузи, детская игровая площадка,...
DDA Real Estate
947 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
115 м²212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальная недвижимость по проекту Cavalli с видом на море в Дубай Харбор
Дубай Харбор (Dubai Harbour) – один из самых престижных и развитых туристических и жилых районов Дубая. Отсюда открывается один из самых впечатляющих видов на город. Район окружен роскошными резиденциями, торговыми и развлекательными центрами. В этом районе также есть...
TEKCE
332 272 €
Квартира в Шардже, ОАЭ
115 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Linar Towers в Al Mamzar — шесть башен у воды на пересечении Дубая и Шарджи.
Linar Towers — многофункциональный комплекс из шести жилых и коммерческих башен, вытянувшихся вдоль набережной Al Mamzar Beach. Это новостройка Al Mamzar с прямым выходом к воде и транспортной доступностью, которую сложно переоценить: до метро — пять минут, до Dubai...
DDA Real Estate
261 000 €
Апартаменты в ОАЭ
63 м²212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные апартаменты на берегу моря в Умм-аль-Кувейне в рассрочку по 1% в месяц
Этот престижный прибрежный район предлагает новый уровень комфортной жизни, объединяя природную красоту побережья с продуманной современной застройкой. обеспечивает прямой доступ к чистым пляжам и живописные виды на мангровые заросли Аль-Хор (Al Khor). Волнообразные...
TEKCE
294 579 €
Квартира в Аджмане, ОАЭ
123 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Потрясающие апартаменты в новом жилом комплексе Blue Beach Residence в Al Hamriya, Sharjah! Апартаменты с меблированной кухней! На берегу моря! Широкий спектр удобств! Прекрасное расположение! Частный пляж! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: беговые дорожки, детская игровая площадка, доступ к частному...
