Версия
для печати
для печати
Перечень стран, правительства которых совершают недружественные действия в отношении России, её граждан или компаний, периодически расширяется. Актуальный список недружественных государств можно найти в распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц».
Обратите внимание: в этот перечень входят не только страны – члены Европейского союза.
Между тем граждане РФ и юридические лица продолжают владеть недвижимостью в недружественных странах. Поэтому всё чаще возникают вопросы и опасения по поводу судьбы зачастую очень дорогостоящих объектов.
В мае 2022 года, когда Еврокомиссия готовила шестой пакет санкций в отношении России, чиновники планировали запретить юридическим лицам и гражданам РФ (если у них нет европейского гражданства или ВНЖ) совершать сделки, прямо или косвенно передающие право собственности на недвижимые объекты, находящиеся на территории Европейского союза. И хотя в таком виде пакет санкций утверждён не был (Кипр проголосовал против), все разговоры и созданная шумиха заставили собственников иностранной недвижимости понервничать – наши соотечественники задумались о судьбе своего имущества.
Полагаю, что из-за большого уважения европейского правопорядка к частной собственности никаких решительных мер по изъятию недвижимости у российских резидентов на сегодняшний момент так и не предпринято. Очевидно, что подобный прецедент снизит инвестиционную привлекательность европейского пространства для инвесторов со всего мира.
В настоящее время российские граждане сталкиваются в основном с техническими проблемами. Собственник имущества обязан это имущество содержать. Из-за ограничений на выдачу виз гражданам РФ, увеличения визового сбора, порой из-за действующего запрета для российских туристов на въезд в страну собственникам стало труднее добираться до своих заграничных домов и платить налоги на недвижимость, а также коммунальные платежи.
Если собственник хочет оплатить имеющиеся счета без личного присутствия, он и тут наталкивается на препятствия. Из-за финансовых санкций делать это напрямую из России становится невозможным.
Чтобы правильно оценить риски, нужно прежде всего понять, какие санкции всё-таки могут быть наложены на владельца недвижимости, если он не уплатит налоги или коммунальные платежи.
В большинстве европейских стран, если вы не оплачиваете коммунальные услуги, ресурсоснабжающие организации просто перестают поставлять ресурсы (электричество, воду и т. п.). Конечно, в каждой стране существуют свои правила, но в целом взыскание долга будет осуществляться в первую очередь посредством списания средств с банковского счёта (если он есть). Только когда задолженность становится больше €2 тыс. (например, в Литве), может встать вопрос о реализации недвижимого имущества с торгов.
Как видите, в большинстве случаев имеющийся долг за коммуналку станет лишь препятствием для продажи квартиры, не более.
Если у вас образовалась налоговая задолженность, продажа вашего недвижимого имущества также состоится, только когда долг невозможно погасить иными способами. Эта мера является исключительной. К сожалению, правительства некоторых стран (в основном прибалтийских) разрешили её применение в отношении имущества россиян.
Способ защиты вашей недвижимости зависит от исходных данных вашего дела. На мой взгляд, сейчас есть четыре рабочих метода, которыми пользуются наши соотечественники с февраля 2022 года.
Гражданам, у которых есть паспорт или ВНЖ страны – участницы Европейского союза, сделать это будет проще. Однако если выехать в страну ЕС у вас не получится, можно открыть счёт в дружественной для России стране и проводить уплату налогов и коммунальных платежей через него.
Обратите внимание, что правительство РФ ввело ограничение по объёму средств, которые можно переводить в валюте.
Не выезжая за пределы России, вы можете заключить договор с доверительным управляющим. Он от своего имени, но в интересах собственника (то есть вас) будет перечислять обязательные платежи, следить за недвижимостью, заключать договоры аренды и решать другие вопросы, возникающие в течение всего срока действия договора.
Опять же, заключив подобный договор, вы можете избежать неудобной прямой оплаты иностранному государству или ресурсоснабжающей организации. Ведь вы вправе выбрать более комфортный для себя (технически осуществимый) способ оплаты.
Возможно, у вас есть знакомые или родственники в той стране, где находится ваша недвижимость. Выдайте им доверенность, и тогда они получат право проводить все необходимые платежи от вашего имени.
Если вы сдаёте зарубежную недвижимость в аренду, можно обязать арендаторов вносить все необходимые платежи за вас. Сумма этих платежей будет вычитаться из арендной платы. В таком случае вам не придётся искать способы перевода денег за рубеж.
Выбрав для себя тот или иной способ, будьте готовы к тому, что обстоятельства меняются не просто быстро, а стремительно. Рекомендую в случае введения новых ограничений проявить гибкость и изменить стратегию защиты своего зарубежного актива.
Фото: unsplash.com (Aleksei Smagin)
