Версия
для печати
для печати
Пандемия коронавируса нанесла урон сектору недвижимости ключевых городов мира. И глобальный рынок элитного жилья не стал исключением. В то время как о долгосрочных тенденциях судить пока ещё рано, немедленный эффект от эпидемии выразился в снижении цен на покупку премиальных объектов в целом по всему миру за первые полгода 2020-го на 0,5%, а на аренду – на 1,1%.
Однако если рассматривать отдельные города, выясняется, что даже в этой сложной ситуации некоторые сумели выйти сухими из воды. И лучше всего справились с последствиями кризиса те рынки, которые отличаются высоким уровнем спроса в сочетании с ограниченным предложением.
Наибольший рост цен с декабря 2019 по июнь 2020 года отмечен в Сеуле и Москве, он составил 5,5%. Южная Корея удачно избежала полного карантина, и поэтому её рынок недвижимости пострадал не столь значительно, как в других странах. К тому же в последние годы жилищный сектор Сеула находится на подъёме благодаря исторически низким процентным ставкам и государственной политике, которая привела к ограничению предложения и росту цен.
В российской столице рынок элитки зависит прежде всего от местного спроса, а колебания цен обусловлены внутренними факторами. Так, пандемия привела к резкому падению цен на нефть и стоимости российского рубля. А это заставило инвесторов активно вкладываться в недвижимость, которая считается безопасным активом. Российским инвесторам, которые хранят деньги в иностранной валюте, хорошую возможность приобрести недвижимость предоставило падение рубля.
В Европе лучшие результаты за полугодие показали Берлин, Амстердам и Париж. Эти столицы уже на протяжении многих лет характеризуются высоким уровнем спроса и ограниченным предложением. Это подогревало цены даже в период пандемии и связанного с нею карантина.
В Китае отложенный спрос и упрощение условий кредитования Центробанком привели к небольшому росту цен на элитную собственность в таких городах, как Шэньчжэнь, Ханчжоу и Шанхай. В то же время в Пекине и Гуанчжоу отмечен незначительный спад. Первый заметно пострадал от ограничительных мер во время карантина, а второй показывал признаки снижения цен ещё до коронавирусного кризиса.
Единственным городом Азии, который помимо трёх китайских мегаполисов показал положительную ценовую динамику, оказался Токио. Этому способствовали ограниченный запас жилья и высокий местный спрос.
На самом дне рейтинга Savills расположился Мумбаи, где цены на премиальное жильё упали за полгода на 5,8%. Причины – переизбыток соответствующих объектов на рынке и сильное влияние карантинных мер. От пандемии чуть меньше, но тоже значительно пострадали Сидней, Гонконг и Бангкок. В австралийском мегаполисе во всём оказался виноват коронавирус. А вот в Бангкоке и Гонконге к снижению цен привели политическая нестабильность и чрезмерное предложение, вместе взятые.
Города США оказались подвержены кризису в разной степени, но везде был отмечен слабый спрос. Больше всего не повезло Лос-Анджелесу, где безработица в мае выросла до 20,6% от трудоспособного населения. В Нью-Йорке к коронавирусным проблемам прибавился переизбыток предложения. А вот в Майами и Сан-Франциско цены опустились не так сильно. Всё потому, что Флорида в целом пострадала от пандемии меньше остальных штатов, а запас объектов на рынке ограничен.
Самым проигравшим городом Европы оказался Лиссабон. Помимо COVID-19, сильное влияние на рынок столицы Португалии оказала неопределённость в отношении продолжения действия программы «золотой визы». В Испании цены на элитные объекты в Мадриде и Барселоне снизились на 2,1% и 1,8% соответственно. Несмотря на то что страна фламенко сильно пострадала от эпидемии, ограниченное предложение не позволило ценам скатиться ниже.
Лондон и Женева показали незначительное снижение цен за соответствующий период. Швейцарский рынок жилья в целом стабилен, и продавцы удерживают цены, невзирая на падение международного спроса. В Лондоне ещё до пандемии на рынок вернулась уверенность покупателей, поскольку прояснилась ситуация с Брекситом. И сразу после открытия продаж в мае наблюдалось стремительное восстановление отрасли, которое поддерживал отложенный спрос, накопившийся за время карантина. Тем не менее доходы покупателей снизились, а это значит, что рынок стал более чувствительным к ценовым колебаниям.
Несмотря на снижение цен на премиальную собственность, продолжающееся с июня 2019 года, самым дорогим городом мира по стоимости элитной жилой недвижимости остаётся Гонконг. По данным за июнь 2020 года, средняя стоимость квадратного метра здесь на 78% превышает показатели Нью-Йорка (второе место) и на 99% – показатели Токио (третье место).
На четвёртой позиции рейтинга расположилась Женева, которая стала самым дорогим городом Европы. Премиальное жильё в этом городе Швейцарии на 9% дороже, чем в Лондоне, и на 23% дороже, чем в Париже.
Самыми выгодными для покупки элитки городами являются Куала-Лумпур и Кейптаун. В Мадриде и Барселоне цены находятся на общеевропейском уровне, и они на 64% и 66% ниже, чем в Женеве, соответственно.
Лишь 7 из 28 городов мира в первом полугодии 2020-го продемонстрировали рост арендных ставок на премиальное жильё. И удачнее всего дело обернулось в Сеуле, где съёмное жильё подорожало на 8,5%. Как известно, в Южной Корее имеется уникальная система организации жилищного лизинга. Арендаторы платят собственнику возвратный депозит в размере 70–80% от стоимости недвижимости, часто пользуясь банковским кредитом. А затем живут там бесплатно. Сниженные процентные ставки в сочетании с ограниченным предложением привели к повышению стоимости аренды.
В некоторых городах также произошёл рост арендных ставок за последние полгода. В таких мегаполисах, как Амстердам, Париж и Сан-Франциско, это было обусловлено ограниченным предложением. А на других рынках, таких как Сингапур, причиной стало изменение спроса.
В США высокий спрос стал двигателем арендных ставок в обоих направлениях. Поскольку съёмщики обычно искали более просторное жильё вдали от плотно заселённых зон, Майами и Лос-Анджелес выиграли от пандемии, а Нью-Йорк – проиграл. К тому же в Нью-Йорке на рынке наблюдается переизбыток арендного жилья, что также характерно для Бангкока, Дубая и Мумбаи. Во всех этих мегаполисах ставки снизились.
Самое заметное снижение стоимости аренды произошло в Сиднее – на 7,1%. В этом городе слишком много арендных объектов на рынке, а пандемия привела к сокращению числа корпоративных клиентов. Множество единиц жилья попало на рынок долгосрочной аренды, что привело к росту предложения и дисбалансу со спросом.
По аналогичным причинам схожая ситуация сложилась в Кейптауне. В Москве также сократилось число корпоративных арендаторов и иностранных съёмщиков, которые, в отличие от рынка покупки жилья, двигают вперёд сегмент премиальной аренды в российской столице.
Важный фактор, который принимают во внимание многие потенциальные покупатели элитного жилья, – это возможный доход от сдачи его в аренду. В среднем по миру доходность премиального жилья снизилась с 3,8% годовых в декабре 2010 года до 2,9% годовых в июне 2020-го.
Самым прибыльным регионом в этом плане остаётся Северная Америка, где средняя доходность в июне 2020 года составила 4,3% годовых. Это выше, чем 4%, зафиксированные в июне 2017-го. На вершине соответствующего рейтинга среди всех американских городов находится Лос-Анджелес с доходностью 5,6% годовых. Доходность в Нью-Йорке выше, чем в Майами и Сан-Франциско.
На другом конце этой шкалы находятся города Азиатско-Тихоокеанского региона. Средняя доходность здесь в июне 2020 года составила всего 2% годовых. К этому привела ситуация, когда рост цен на покупку жилья превзошёл увеличение арендных ставок. Особенно это характерно для городов Китая, где доходность даже не дотягивает до 2% годовых.
Доходность в городах Европы и Ближнего Востока в июне 2020 года составила в среднем 3,4% годовых. За последнее десятилетие она непрерывно снижалась. В этом регионе самые прибыльные города – Москва и Дубай (4,6% годовых). А региональные аутсайдеры – Лондон и Берлин, где доходность в среднем составляет 2,9% годовых.
Для тех, кто приобретает недвижимость за рубежом, ключевым фактором зачастую становится не просто цена, предложенная продавцом, а суммарные расходы на покупку, владение и возможную продажу этого объекта.
Представим себе ситуацию: иностранец покупает курортное жильё стоимостью $2 млн, проживает в нём не более девяти месяцев в году и продаёт недвижимость спустя пять лет.
В этом случае самые высокие сопутствующие расходы будут у покупателей в Гонконге – они составят дополнительно 33,9% от стоимости объекта. Следом идут Сингапур (25,1%) и Кейптаун (23,8%). В Сингапуре и Гонконге особенно высокие гербовые сборы на покупку недвижимости иностранцами, они составляют 20% и 15% соответственно.
Американские города, напротив, отличаются сравнительно низкими расходами. Но меньше всего сверх цены объекта заплатят покупатели элитного жилья в китайских мегаполисах и российской столице.
В статье использованы факты из отчёта компании Savills под названием Savills Prime Index: World Cities
Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: pixabay.com
