Обзор недвижимости Сербии: дешёвого жилья не осталось

Пандемия заставила поменять образ жизни

Покупатели недвижимости традиционно ориентировались на три крупнейших города страны – Белград, Нови-Сад и Ниш. Однако с началом пандемии в Сербии, как и в других европейских странах, местные жители стали уезжать из мегаполисов, как правило – в ближайшие пригороды, чтобы не терять прежние связи. Это отразилось и на рынке недвижимости.

Во время первого локдауна в марте 2020 года количество сделок упало до рекордно низкого уровня, однако оно быстро восстановилось, а в четвёртом квартале достигло исторического максимума.

В целом за 2020 год¹ было заключено 112 тыс. сделок. Это на 2,18% больше, чем в предыдущем году, однако 2019-й был для рынка не лучшим. По сравнению с более ранними годами всё же заметно падение. Общая сумма сделок составила €4,2 млрд. Почти 50% рынка – это продажи в Белграде. На втором месте с долей 28% остаётся Воеводина – автономный край, где живёт четверть населения страны.

Архитектура в центре Белграда

Рынок недвижимости поддержали два дополнительных фактора. Во-первых, это финансовая помощь со стороны государства бизнесу и населению. Во-вторых, серьёзный подход к вакцинации. Страна рано получила вакцины нескольких мировых производителей, в том числе Sputnik V, и быстро запустила программу прививок. Одно время Сербия занимала третье место в мире по проценту вакцинированных. Сейчас в стране привито более 40% населения².

Пандемия изменила структуру спроса: люди стали больше интересоваться отдельно стоящими домами, а также «дачами» – в зелёных зонах, лесах или на берегах рек, в удалении от центра города. На горных курортах, таких как Копаоник, Златибор, Дивчибаре, число продаж стало резко увеличиваться, вслед за этим заметно выросли и цены. В период локдаунов скачок цен на загородные дома доходил до 20%, однако затем произошла коррекция.

Пейзажи в окрестностях Копаоника, крупнейшего горного курорта в Сербии

Число продаж квартир, напротив, сократилось на 5,9%. По объёмам продаж сильнее всего пострадал Белград: суммарная стоимость сделок в столице в 2020 году была на 6,12% меньше, чем в 2019-м. И всё же городское жильё по-прежнему лидирует в структуре спроса. По итогам года 55% проданных объектов составили квартиры, около 10% – индивидуальные дома.

Цены летят вверх

Рост цен на недвижимость в Сербии наблюдался в течение нескольких последних лет. Экономика развивалась, поднимались зарплаты и цены на потребительские товары, однако стоимость недвижимости росла не просто вместе с ними, а с существенным опережением.

Как показывает исследование Deloitte, в 2021 году Сербия обогнала все страны Европы по такому показателю, как соотношение стоимости нового жилья и средней зарплаты. На новую квартиру площадью 70 квадратов в стране придётся зарабатывать целых 15 лет.

«Квартиры за 15 тысяч», за которыми охотились иностранцы, ушли в прошлое. То, что было на рынке, находит новых хозяев, которые не спешат продавать, а новостройки стоят вполне на европейском уровне.

Дунайская – пешеходная улица в Нови-Саде

По данным статистического управления Сербии³, во второй половине 2020 года средние цены на новостройки в стране составляли €1,4 тыс. за квадрат. В первой половине 2021 года они поднялись до €1,5 тыс. Таким образом, рост за полгода превысил 7%.

По этому показателю Сербия приближается к Венгрии и Хорватии и существенно опережает Болгарию⁴.

Самые высокие цены на новое жильё были отмечены в Белграде: в среднем €2,15 тыс. Самые дорогие районы столицы – традиционно Стари-Град и Савски-Венац. Средняя площадь проданного жилья в новостройках Сербии составила 56 кв. м.

За полтора года – 2020-й и первую половину 2021-го – рост цен в Белграде достиг 21%⁵.

Вот что продают в Сербии сейчас

350 000 €

Дом в Нише, Сербия

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

5722 (2). Большое именье в сельской местности. Предназначение - выращивание с/хоз. продукции - прилегающий участок 10 ГА. На участке расположен дом для проживания или контору 70 кв м. Собственная скважина - 35 метров, мощность около 40 м3 в сутки. Асфальтированная дорога к имению и через него. Хороший сад (малина, груша, яблони, слива и т.д.) и...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

420 000 €

Поместье в Лиге, Сербия

280 м² 7 4 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5890. Центральная Сербия. Большое именье для проживания или туристического предназначения - ЭКО село. Участок земли в собственности 1,2 ГА со 150 видами деревьев, часть из них - редкие, произрастающие только в этой местности: хвойные, тис, магнолия и другие. Через территорию участка протекает горный ручей с несколькими водопадами. Имеются три...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

489 000 €

Апартаменты в Белграде, Сербия

88 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Квартира для гедонистов и отличная инвестиция. Качественные материалы и оборудование высшего качества из импорта, а также мебель. Две большие спальни, 2 ванные комнаты, гостиная 25м2, терраса 13м2 и полезная жилая площадь 88м2. В квартире 2 входа, инверторный кондиционер и телевизор в каждой комнате. Под ключ - в стоимость входит мебель. В...

Agencija Plus

300 000 €

Дом в Белграде, Сербия

600 м²

ВНЖ при покупке

Дом расположен в непосредственной близости от центра Гроцки, легкодоступный, на ровном участке 10 соток. Зарегистрировано на 172 м2, но на самом деле имеет 600 м2, цокольный этаж с 3 гаражами и 3 этажа, 5 больших террас. Дом сдается, в нем есть условия для проживания, городская вода и канализация, но требуется серьезный ремонт - столярка, полы,...

Agencija Plus

130 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

56 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Прекрасная возможность удачно вложить деньги и пролучить ВНЖ европейской страны!!! Он станет остравком спокойствия и комфортной жизни для большого количества людей. Инвестируйте с умом, получайте пассивный доход от сдачи квартиры в аренду! Находясь в экологически чистом спокойном районе, недалеко от центра города, комплекс дает возможность...

VRC Idrisova

161 888 €

Апартаменты в Белграде, Сербия

32 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

Знаковый проект для Белграда - его новый центр притяжения, в структуре которого 5 отелей 5*, торговый центр, площадь застройки около 100 га свой променад и набережная более 2 км исключительно расположен в непосредственной близости от исторического центра - всего в нескольких минутах ходьбы от площади Республики и от площади Славия, всего в...

Rentsale

131 200 €

Квартира в Златиборе, Сербия

41 м² 2 1 1

Строящийся комплекс - расположен в Златиборе, в центре, на прогулочной трасе, рядом гондольный подъемник (в 5 метрах), а парк авантюр - в 50 метрах. В комплексе есть ресторан, гараж на двух уровнях, стойка регистрации, спа-центр, бассейн, две сауны, солярий, тренажерный зал. В продаже осталось всего десять квартир площадью от 30 до 48 кв.м по...

Galeo

185 231 €

Квартира в Белграде, Сербия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Район Нови Белград. Элитный район Бежанских волос расположен рядом с городом, на популярной авиабазе Белграда, в одной минуте езды от автострады, в 7 км от центра города и в 10 минутах езды от аэропорта Никола Тесла. Жилой и коммерческий комплекс на Бежанийской косе на площади 65 000 м2. - 280 единиц жилья, 500 парковочных мест с разными...

MG Group

149 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

38 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Западный 65 - это жилой комплекс в Новом Белграде. Он расположен на углу улицы Омладинских бригад и внутренней кольцевой дороги города. Расположение отличается хорошо развитой транспортной инфраструктурой и сетью общественного транспорта, что позволяет быстро и удобно добраться до любой другой части города. В непосредственной близости находятся...

Rentsale

319 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

77 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

Эксклюзивная трехкомнатная квартира в стадии строительства, площадью 77м2 Завершение работ запланировано на конец 2024 года. Переезд запланирован на 2025 год. Двусторонняя юго-западная ориентация обеспечивает захватывающий вид на Белград на воде, а также на Скайлайн. Квартира состоит из гостиной со столовой и кухней, двух спален, двух...

Rentsale

145 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

45 м² 2 1 1

Небольшая квартира в центре Бельграда, расположена в престижном районе Заездара. Квартира включает в себя небольшую кухню, спальню и большую гостиную. Требует ремонта, идеально подходит как для проживания, так и для сдачи в аренду.

Rentsale

314 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

84 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Оплата в рублях

Квартиры во Врачаре . Качественная новостройка в отличном месте. В непосредственной близости от белградского драматического театра, школы, детского сада, рынка, ресторана, кафе, автобусной остановки. Квартира с балконом на четвертом этаже, площадью 84м2 , трехсторонняя. Отопление кондоминиумов, в каждой квартире есть котел.

Rentsale

291 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

114 м² 5 2

В новостройке 2016 года просторный дуплекс площадью 114м2 на втором и третьем этажах. На нижнем уровне расположены: кухня и столовая гостиная с выходом на террасу спальня ванная комната, туалет кладовая На верхнем уровне расположены: три спальни одна с выходом на террасу ванная комната и туалет В квартире центральное...

Rentsale

115 500 €

Квартира в Белграде, Сербия

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира 47м2 с 1 спальней расположена на 5 из 6 этажей здания и имеет прекрасный вид на Дунай и сам комплекс. Квартира состоит из спальни, гостиной, кухни, террасы и прихожей . Дом построен в 2024 году . В строительстве использовались материалы высочайшего качества, алюминиевая керамика, испанская керамика и др. Основные моменты: Рядом...

Rentsale

73 500 €

Квартира в Нише, Сербия

46 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Уважаемые друзья!! Сербия одна из тех дружественных стран, которая разрешает россиянам и беларусам через 3 года постоянного проживания получить европейское (сербское) гражданство. Самым удобным основанием для получения ВНЖ, а затем и гражданства остается покупка недвижимости. Предлагаю к покупке очень интересную квартиру в городе Ниш - Юго...

VRC Idrisova

270 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

54 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

Прекрасная Сербия, в скором времени столица страны будет принимать престижную выставку Экспо - 2027. Это очень большая честь для страны и большие инвестиции!!! В столице Сербии Белграде развернулось интенсивное строительство, на строительный рынок пришли новые иностранные инвесторы. Они строят новые объекты по современным качественным...

VRC Idrisova

320 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

Расположение квартиры обеспечивает достаточное количество приватности и естественного света. Неподвижность расположен в единственном малоэтажном доме - BW Magnolia, который со стороны старого центра города, расположен у самого входа в комплекс Белград на воде. В основе здания лежат архитектурные и конструктивные решения, а также метод...

Rentsale

20 000 €

Дом в Суботице, Сербия

109 м²

Продается дом площадью 109м2 с высокими потолками в деревне Дубока, муниципалитет Бачка Топола. Дом состоит из большой гостиной, спальни, большой кухни с трапезной, которую можно использовать как третью комнату, прихожей, санузла, одной закрытой и одной открытой террасы. Расположен на участке15 соток земли под застройку . Дом находится в...

Частное лицо

79 950 €

Апартаменты в Златиборе, Сербия

39 м²

Продается новая, современная квартира площадью 39 м², расположенная в отличном месте, всего в 700 метрах от центра Златибора и озера. Эта квартира, построенная по современным стандартам и с использованием высококачественных натуральных материалов, сочетает элегантность и функциональность. Квартира находится в новом здании 2023/24 года...

Amfora Real Estate

206 000 €

Квартира в Нови-Саде, Сербия

83 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Срочная продажа! Квартира от собственника.,4/4.,83 м кв. +терраса 5 м кв. +дополнительные места хранения, не входящие в жилой метраж- ок 10м кв. Квартира расположена в самом центре Нови Сада, на ул Новосадского Сайма, в 2 мин от бульвара Ослобождения. Двухэтажная. Имеет окна на 2 стороны, великолепный вид на город и фрушку гору. Сделана по...

Частное лицо

Посмотреть ещё 88 похожих объектов

За пределами столицы в 2020-м цены также росли. Максимальный рост цен на квартиры (13%) наблюдался в Шумадии и Западной Сербии.

Шумадия – это одна из частей центральной Сербии. Её административным центром является Крагуевац, а одним из крупных городов этого округа – Аранджеловац. Также на её территории находится Белград, однако он выделен в отдельный административный район.

Ивана Тимотиевич агент по недвижимости Arin Invest: Мы действительно наблюдаем резкий рост цен. Примерно год назад квадратный метр в новостройке в Аранджеловаце стоил €850–900 плюс НДС, а теперь уже €1300 плюс НДС. Причин у такого повышения несколько. С одной стороны, заметно выросли затраты на строительство. Это касается и цен на землю, и расценок на стройматериалы, и зарплаты рабочих. Средние доходы в стране растут, сербы уезжают работать в Европу и у себя дома стремятся получать примерно столько же. Поэтому сейчас на стройках в стране часто работают иммигранты из Индии или Бангладеш.
С другой стороны, на вторичном рынке дешёвое жильё заканчивается. У нас много строили ещё во времена Югославии, при Тито. Тогда легко было получить беспроцентный кредит на стройку, и у одной семьи могло быть несколько домов. Но затем югославы стали уезжать за границу, а старые дома оставались ненужными. Образовался переизбыток жилья, потому оно продавалось по дешёвке. Однако за последние два года эти дома закончились, и пандемия только подстегнула процесс. Люди поняли, что у нас прекрасно жить, здесь красивые места, к тому же связанные с историей страны. Поэтому в сельскую Шумадию поехали жители Белграда, Нови-Сада и других городов.

Ещё одна причина быстрого роста цен на недвижимость – в Сербии нет развитого рынка инвестиций. В отсутствие других финансовых инструментов люди предпочитают покупать дополнительное жильё и сдавать его в аренду.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Иностранцы активны на рынке

Представители других стран составляют заметную часть покупателей недвижимости в Сербии. Одна из причин их интереса – лёгкость получения ВНЖ. Его можно запросить при покупке жилья любой стоимости, при этом нужно будет подтвердить наличие средств для жизни в стране.

Жильё можно покупать и в кредит: сербские банки работают с иностранцами, пакет документов будет таким же, как и для местных, однако процент выше. Также в страну могут переезжать «цифровые кочевники». Кстати, Белград находится в топе мест для удалённой работы.

Покупатели из-за границы главным образом интересуются объектами в Белграде. По словам представителя компании, возводящей элитное жильё в столице, 10–15% их клиентов являются иностранцами. В первую очередь он упоминает россиян и китайцев⁶.

Застройка в районе Нови-Београд

По сербскому законодательству, продажа недвижимости иностранцам регулируется принципом взаимности. Свободно покупать дома и квартиры имеют право граждане только тех государств, на территории которых могут это делать сербы. В число таких мест входят Россия и большинство других республик бывшего СССР, однако не входят Китай и арабские государства. Тем не менее представители этих стран обращаются за разрешением на покупку и заметны на рынке.

Ивана Тимотиевич агент по недвижимости Arin Invest: У нас мало обращений из России. Они составляют менее 10%. Однако много покупателей из Канады, США, Великобритании. Часть из них – наши бывшие соотечественники, которые давно переехали за рубеж, но сейчас хотят иметь жильё на родине.