Турция, Аланья, район Акхан Мевки, Аланья ят лиманы – марина Аланьи, офис 8, 07400 Аланья/Анталья
Версия
для печати
для печати
– Александра, цены на недвижимость в Турции к середине 2021-го показали существенный годовой рост – 30%. Такую динамику невозможно не заметить. Действительно ли происходит ралли?
– Безусловно, рост цен на недвижимость есть, и мы его чувствуем. Вопросы в другом: какие объекты растут в цене, в каких регионах и в какой валюте. Названная цифра 30% – это статистика в турецких лирах, которая за год упала процентов на 15. Рост относительно инфляции получается меньшим. Тем не менее он есть, и тенденция к его увеличению тоже.
Если оценивать его в валюте, например в долларах, то я бы назвала цифру 8%. Эти данные актуальны для внешнего рынка, то есть для тех объектов, спрос на которые есть среди иностранцев. В основном это недвижимость Стамбула и средиземноморского побережья.
– Можете ли вы привести конкретные примеры роста цен?
– Их много. В одном из комплексов в Махмутларе осенью 2019 года студия с мебелью и техникой стоила €28 тыс., около месяца назад такая же – €38 тыс., сейчас – уже €41 тыс. Если ориентироваться только на этот пример, получится, что за два года квартиры подорожали на 46%. Даже если держать в уме вероятную скидку при продаже, разница всё равно есть, и она в валюте!
Конечно, не стоит забывать про затраты при покупке и продаже. Например, налог при покупке платит покупатель. А если недвижимость продана менее чем через пять лет владения, продавец должен заплатить 18-процентный налог на прибыль (через пять лет после покупки от этого налога освобождают).
Впрочем, в реальности в Турции всегда можно платить по минимуму. Например, вы купили квартиру за €28 тыс., а продаёте за €38 тыс. Эту сумму можно прописать только в трёхстороннем контракте между агентством, покупателем и продавцом. А для кадастрового управления указать заниженную цифру – те же €28 тыс. То есть продемонстрировать отсутствие дохода. Покупателю участие в такой схеме тоже выгодно: чем меньше сумма покупки, тем меньший налог он заплатит.
Власти, конечно, борются с этим. Так, недавно ввели обязательную процедуру экспертной оценки недвижимости. Но во сколько бы эксперт ни оценил объект, сделка проходит по той стоимости, которую указывает продавец. Возможно, в дальнейшем процесс ужесточат, но пока на практике сэкономить на налоге возможно. Особенно при сделках на побережье. В Стамбуле и в глубинке большая часть сделок проводятся вчистую.
– Но почему всё-таки цены так растут?
– Первый и самый главный фактор – удорожание земли, второй – рост себестоимости строительства. При этом стоимость многих материалов выросла не в турецких лирах, а в долларах.
Застройщики рассказывали мне, что арматура во время пандемии стала дороже на 87% в долларах (!), а оконные системы, которые возят из Китая, и вовсе на 155%!
Растут – правда, не столь значительно – затраты на рабочую силу. В 2021 году минимальная допустимая зарплата в стране – 2800 лир, но, уверена, вскоре будет ещё одно повышение – из-за инфляции.
– Среди иностранцев самые активные покупатели в Турции – граждане Ирана и Ирака. Затем идут россияне. На четвёртом месте афганцы. Но в Афганистане сейчас неспокойно, а значит, волей-неволей возникает вопрос безопасности…
– К иранцам и иракцам мы уже привыкли – это люди из относительно благополучных стран Ближнего Востока. Что касается афганцев, то стоит понимать, что это не беженцы: власти официально заявили, что не намерены принимать их. Покупающие в Турции недвижимость граждане Афганистана – люди обеспеченные, которые могут себе позволить купить жильё за рубежом.
В любом случае в Анталье и Аланье мы их не видим. Они, как и сирийцы, предпочитают осесть в Стамбуле или в Измире. Но где бы вы ни отдыхали или ни жили, нельзя не почувствовать, что власти относятся к вопросу безопасности крайне серьёзно. В квартиры никто не вламывается, машины не вскрывают, сумочки не воруют…
– Как ведут себя в условиях роста цен продавцы? Они по-прежнему открыты для торга?
– Увы, практически нет. Собственники увидели новые прайс-листы застройщиков, и у них ожидаемо выросли амбиции. В последнее время с ними сложно договориться даже о минимальной скидке, так как на просмотры приходит много народу и продавцы понимают, что не один, так другой покупатель согласится на их условия.
Справедливости ради скажу, что у них есть веские основания вести себя так. У вторичного жилья могут быть преимущества перед новостройкой – большая площадь квартир и балконов, а также удачное месторасположение. На вторичке легче найти объект ближе к морю, а у застройщиков на хорошие локации надежд мало, ведь свободной земли практически не осталось.
Так что словить «срочную продажу», когда собственник даёт значительную скидку, чтобы побыстрее совершить сделку, иностранцу практически невозможно. На внутреннем рынке работают турецкие риелторы, которые, имея на руках определённую сумму, сразу перехватывают такие объекты, чтобы потом продать уже по рыночной цене.
– А реально ли получить скидку от застройщика?
– И они на скидки идут с небольшой охотой. Чаще всего рассчитывать на снижение цены можно только при стопроцентной оплате или большом первоначальном взносе – не менее 50% при стандарте в 30%.
Зато рассрочку по-прежнему дают без проблем. Как правило, она распространяется на срок до конца строительства – это около полутора лет. Если же комплекс уже построен и сдан в эксплуатацию, то максимум – это три-четыре месяца рассрочки. Далее вам предложат воспользоваться ипотекой.
Её условия тоже изменились: если раньше мы говорили о возможности взять кредит на 50% от стоимости квартиры, то сейчас стоит ориентироваться на 30–40%. Ставка составляет 8% годовых в евро.
– Отдельный вопрос от зрителей о ценах – причём не в Аланье, а в Анталье…
– Здесь иностранцев чаще всего интересуют туристические кварталы Коньялты и Лара. Но там практически не осталось свободных участков, и, как следствие, цены не низкие.
Сейчас перспективным считается район Кепез. Он находится на расстоянии 15–20 км от моря, но не всем интересна близость к воде. Для кого-то важнее хорошая круглогодичная городская инфраструктура, школы, университеты, большие торговые центры и супермаркеты. А при наличии автомобиля вопрос расстояния до моря и вовсе уходит на второй план. Зато здесь цены пока невысоки. Так, квартиру 1+1 в стройке можно приобрести за €40–45 тыс., в только что сданном здании – за €50–55 тыс.
Также советую присматриваться к новому району Алтынташ. Находится он в восточной части региона – рядом с аэропортом, пляжем Лары и курортами Кунду и Белеком.
Пока что здесь в основном поля и плохо развитая инфраструктура, поэтому и цены довольно лояльные. Но сейчас все крупные игроки рынка заходят в этот район, развивают его – так, здесь планируют открывать школу, ТРЦ и супермаркеты. Думаю, в ближайшее время мы будем слышать об Алтынташе всё чаще и чаще.
– Александра, а что вы можете сказать о стоимости жизни в целом? Она в Турции также выросла?
– Да, цены растут. В первую очередь мы видим это на примере продуктов питания. Так, если год-полтора назад стандартная корзина продуктов на несколько дней обходилась мне в 150 турецких лир (это около €15), сейчас всё то же самое обходится в 250 лир.
Дороже стали и другие услуги – например, обучение в частных школах или приём у частного доктора. Раньше врач принимал за 200 лир, сейчас уже за 300 – такое увеличение произошло буквально за последние полгода.
Ну и, разумеется, повысились цены за коммунальные услуги. Месяц назад впервые, кажется, мне пришёл счёт на 200 лир (€20) на воду и на 600 лир (€60) на свет. И это при том, что кондиционерами мы сейчас практически не пользуемся, дома бываем редко.
– В завершение – каков прогноз на 2022 год? Можно ли ожидать скидок, скажем, к зиме, когда число туристов сократится?
– Однозначно мы ещё будем наблюдать рост цен – по крайней мере в лирах. Становиться дешевле недвижимость точно не будет. Строительные компании заверяют, что ещё даже не подняли цены на ту дельту, на которую увеличилась себестоимость самого строительства! Другой вопрос – на сколько упадёт национальная валюта…
Если речь идёт об арендном рынке, то, конечно, летом можно сдавать объект дороже, чем зимой. Но на сделках купли-продажи сезонность не так сказывается. Более того, по нашему опыту, зима с точки зрения спроса иностранцев даже более активный период. Ведь летом люди приезжают осмотреться, прицениться, совместить поиск жилья с отдыхом. Зимой же – исключительно ради дела. Оплатить выбранный вариант и оформить все документы.
Турция, Аланья, район Акхан Мевки, Аланья ят лиманы – марина Аланьи, офис 8, 07400 Аланья/Анталья
Фото: unsplash. com (Aram Sabah), база Prian.ru (Анастасия Фалей), коллаж: commons.wikimedia.org (Георгий Долгопский), pixabay.com (1379238), rem-turkey.com
