Интересный вопрос поступил нам от читателя: «Планируем покупку новой квартиры в Стамбуле с рассрочкой на четыре года. Право собственности – только после погашения всей суммы. Как обезопасить себя и быть уверенным, что квартира не будет перепродана? Какие подводные камни могут быть при такой сделке? И как можно проверить добросовестность застройщика и риелтора?» Разбираемся в теме с экспертами – Александрой Кабакчи из Ataberk Estate и Русланом Рагимовым из Buta Homes.
Типичные условия рассрочки в Турции
Рассрочка в Турции – явление распространённое, почти все сделки по строящимся объектам совершаются именно с помощью неё. Покупатели охотно пользуются услугой, застройщики – практически все – тоже повсеместно предлагают объекты в беспроцентную рассрочку.
«В Аланье её выдают максимум года на два – как правило, до конца строительства, а, например, в Стамбуле можно выплачивать на протяжении четырёх-пяти лет. В Аланье, где мы преимущественно и работаем, за мою практику только три проекта предлагали рассрочку на три года, обычно меньше», – уточняет Руслан Рагимов.
Эксперт отмечает, что условия покупки турецкой недвижимости в рассрочку разнятся от застройщика к застройщику. Так, один сотрудничает на условиях десятипроцентного первого взноса, а другой не опускает ниже 50%. В среднем же первоначальная сумма должна быть не менее 30% от стоимости объекта.
Объясню такую разницу на простом примере с телефонами. Если вы производите iPhone, у вас его точно купят. Если же вы на рынок выпускаете новую незнакомую марку, нужно идти на уступки, чтобы мотивировать покупателя выбрать её. Так и в сфере недвижимости: застройщик с именем может ставить более жёсткие условия, новичку приходится делать послабления.
Если покупатель готов заплатить на начальном этапе более 50%, он может рассчитывать на бонусы от застройщика, например на бытовую технику или мебель. При единовременной стопроцентной оплате можно получить скидку на квартиру – обычно 1–2%, реже 3–5%.
График последующих выплат устанавливается индивидуально. Самые распространённые схемы – ежеквартально или ежемесячно. Бывают случаи, когда оплата производится раз в полгода. Зависят условия от каждого конкретного застройщика и от договорённостей с ним.
Юридическая сторона вопроса
По закону риелторы и застройщики в Турции могут работать только при наличии лицензии. Все частные лица, помощники и прочие «специалисты», работающие без неё, вести профессиональную деятельность не имеют права – даже «просто помогать» или размещать рекламные объявления.
Руслан Рагимов предостерегает: «На рынке много уличных риелторов, работающих без лицензии. Они, как правило, исчезают при возникновении любых спорных или сложных ситуаций, чтобы не брать на себя ответственность за происходящее и не платить штрафы за незаконную деятельность. Так что перед началом работы со специалистом рекомендуется запросить у него лицензию».
Застройка центральной части Аланьи
Долевого строительства в Турции нет. Сделка при рассрочке представляет собой стандартный договор купли-продажи, оформленный в трёх экземплярах – один остаётся у покупателя, второй у агентства, третий у застройщика. При работе без посредника договоров будет два.
В документе указываются дата подписания, данные покупателя и застройщика, информация об объекте, размер первоначального платежа и график выплат. Также проверяйте, есть ли в приложении разрешение на строительство и тапу на землю.
«У каждого агентства есть типовой договор о приобретении недвижимости в рассрочку. В нём прописываются все детали, которые должны максимально защитить интересы покупателя при сделке с новостройкой.
Среди обязательных пунктов в договоре, который предоставляет наша компания, есть следующие.
Условие, обязывающее застройщика подтверждать получение каждого платежа (dekont, makbuz) и выдавать квитанцию.
Условия расторжения договора.
Штрафные санкции для застройщика, если он затягивает сроки сдачи. За каждые семь – десять дней просрочки €100–150. Стоит уточнить, что на практике такие выплаты – очень большая редкость. В пандемию особенно: застройщики идут навстречу по отсрочке оплаты, клиенты не предъявляют претензий по выплатам из-за задержек на несколько недель.
Порядок отправки уведомлений.
Правило взыскания неустойки и обязанность возврата денежных средств за объект и компенсации 10% от стоимости объекта.
«У нотариуса договор, как правило, не регистрируется – на практике в 99% случаях обходятся без этого. Так поступают, по сути, для облегчения налогового бремени застройщику: не регистрируя нотариально договор, не придётся указывать реальную кадастровую стоимость, а вместе с тем и платить повышенный налог.
Технически, однако, по требованию покупателя это можно сделать. Но скорее застройщик откажется от одного такого клиента, чем пойдёт регистрировать договор.
Справедливости ради надо сказать, что риски это не повышает: застройщики работают на репутацию. Несмотря на отсутствие нотариального заверения, мошенническими схемами типа перепродажи квартиры никто заниматься не станет.
Подобные случаи были лет десять назад. Сейчас же, когда вся информация есть в интернете, когда стало популярным приобретать недвижимость за рубежом, когда силён институт репутации, никто на такие риски не идёт.
Однако если всё-таки неприятная ситуация произошла – застройщик обманул, перепродал квартиру, – суд будет на стороне покупателя, даже если договор не зарегистрирован. Тем более если речь идёт об иностранце – в этом случае суд будет ещё внимательнее!» – заверяет Руслан Рагимов.
Строящийся комплекс в Аланье
Свидетельством о собственности на недвижимость является тапу. Этот документ выдаётся, как правило, только после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всей суммы. В ряде случаев его можно получить при готовности здания на 60–70%. Также, если на момент возможного получения тапу объект ещё не оплачен на 100%, его можно получить с обременением в пользу застройщика. В этом случае покупатель подписывает долговую расписку о том, что он не может продать или подарить квартиру до момента снятия обременения.
Без тапу установить счётчики на воду и электричество и, соответственно, получать их в квартиру нельзя.
«Иногда сложности с выдачей тапу возникают по вине застройщика. В этом случае именно он должен решить проблему и подать электричество и воду жильцам, разрешив им въезжать в дома. Счётчики в этой ситуации не ставят, предоставляются ресурсы из тех, что выделены на стройку, – уточняет Руслан Рагимов. – Важно понимать, что такое решение проблемы предлагается на краткий промежуток времени и ситуации такие бывают крайне редко».
В исключительных случаях застройщик может разрешить въехать в дом даже до уплаты полной стоимости квартиры – например, при 80%.
Также до внесения полной суммы покупатель может перепродать объект другому – это распространённая практика. Однако в договоре должно быть прописано, что владелец имеет право перепродать объект до полной его оплаты.
Если такого пункта в договоре нет, придётся брать аванс в размере задолженности, выплачивать стоимость квартиры – и только после этого продавать. Если есть, перепродать квартиру можно после уведомления застройщика и/или агентства. Делается это посредством переоформления договора купли-продажи.
Прочитайте отзывы покупателей недвижимости в Турции:
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Риски и защита от них
Мошенничество
Как уже было сказано выше, сейчас на турецком рынке ситуации с двойной продажей одного объекта практически исключены. Однако эксперты всё равно советуют сотрудничать только с проверенными компаниями – как с застройщиками, так и с агентствами.
Затягивание сроков стройки
Как правило, дата окончания строительства, указанная в договоре, и так берётся с запасом на два-три месяца. Даже если срок официальной даты сдачи объекта затянут на несколько месяцев, в суд никто не идёт, в частности потому, что длятся такие дела достаточно долго.
Подать иск всё-таки можно – для этого нужны квитанции об оплате жилья. По итогу можно взыскать с застройщика штраф, который прописан в договоре купли-продажи. Однако на практике судебные дела по таким вопросам практически не происходят, отмечает Руслан Рагимов. Более того, по его мнению, сейчас – в период пандемии – можно найти «лазейки, уважительные причины, по которым случилась просрочка».
Александра Кабакчи добавляет: «Случаи с серьёзным затягиванием сроков или вовсе недостроенным комплексом – редкость в Турции.
Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) изначально получить очень нелегко: государство проверяет компанию, наличие у неё капитала и определяет срок, в течение которого нужно завершить проект. Также строительная компания должна получить лицензию в Министерстве окружающей среды и градостроительства (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı).
Уже на этом этапе некоторые не могут получить разрешение. Если же оно получено, это говорит о стабильности и надёжности застройщика».
Изменение проекта
К примеру, вы заплатили за квартиру в комплексе с детской площадкой, парковкой и бассейном, но застройщик «забыл» создать инфраструктуру. В Турции такая ситуация невозможна. Проект признаётся, согласуется и заверяется ещё до начала строительства. Всё это подписывается в архитектурном бюро, и отойти от плана застройщику не позволит государство.
Если жилой комплекс будет построен с нарушениями в утверждённом проекте, то он просто не будет сдан, а застройщик не получит искан – документ о вводе комплекса в эксплуатацию. Дополнительно для исключения такого риска проверяйте, чтобы в приложении к договору указывалась планировка, инфраструктура комплекса и описание отделки в самой квартире, а также запрашивайте подпись сотрудника компании-застройщика на этом документе.
Некачественное строительство
За ходом работ следят независимые организации Yapı Denetim, которые несут ответственность за качество строительства. Строительная фирма не может выбрать контролирующий орган самостоятельно, его определяет муниципалитет.
Гарантии по качеству строительства прописаны в договоре купли-продажи. На основе этого происходит приём квартиры. Его, как правило, осуществляет агентство, с которым работает покупатель. Сотрудники проверяют объект на наличие дефектов, фиксируют их и передают замечания застройщику, который обязан всё исправить.
Банкротство
Ещё до начала стройки государство проверяет, располагает ли застройщик деньгами на проведение работ, и может даже заморозить на счету компании средства, достаточные для защиты интересов людей.
Если застройщик всё-таки обанкротился, государство выставляет на торги его имущество, в том числе и недостроенный объект. Как правило, другой игрок рынка выкупает его и завершает строительство.
Доплаты
При работе с грамотным агентом доплаты исключены, потому что в договоре купли-продажи, который подписывают все стороны сделки, указано, что продавец не имеет права поднимать цену на объект недвижимости.
«Очень важно, чтобы фирма, через которую вы покупаете недвижимость, была надёжной. Если вы обращаетесь напрямую к застройщику, читайте отзывы о нём, изучайте его историю, смотрите, какие проекты уже были завершены.
Внимательно отнеситесь ко всем пунктам договора! По идее, агентство недвижимости должно выступать не только посредником, но и гарантом как для продающей стороны, так и для покупающей. Оно ставит свои подписи и печати на договоре, отвечает за сделку репутацией.
Всегда проверяйте, кому и куда вы переводите деньги. Если вы приобретаете недвижимость от застройщика и договор у вас с ним, то все платежи должны поступать только на банковский счёт компании, а не какому-то частному лицу!
И ещё: указывайте в примечании платежа его назначение – что оплата производится за такую-то квартиру в таком-то комплексе», – резюмирует Александра Кабакчи.
Примеры домов и квартир в Турции, которые продаются сейчас
445 600 €
Пентхаус в Алании, Турция
189 м2434
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию уникальный проект, который находится на этапе стройки – идеальное вложение для вашего капитала.
Приобретите свою мечту о жилье в престижном районе Оба, города Аланья. Мы предлагаем вам шанс стать счастливым обладателем квартиры в новом жилом комплексе с удобной рассрочкой до окончания строительства....
Maxxproperty. Hekimoglu construction
62 000 €
Апартаменты в Эсеньюрте, Турция
46 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в Эсеньюрте, Стамбул, в проекте с бассейном и тренажерным залом
Готовые к заселению квартиры расположены в Эсеньюрте, Стамбул. Эсеньюрт в последнее время стал одним из самых популярных районов на европейской стороне города.
Квартиры в Эсеньюрте, Стамбул, находятся рядом с местом соединения автомагистралей E-5 и TEM, в 1,5 км от шоссе...
TEKCE
199 000 €
Квартира в Алании, Турция
53 м211
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
На продажу выставлена квартира планировкой 1+1 и площадью 53 м2. Квартира оборудована всей необходимой мебелью. Во всех комнатах сделан ремонт. После приобретения недвижимости в квартиру сразу же можно заезжать. На территории комплекса расположен открытый бассейн. К плюсам стоит так же отметить близость к морю, всего в 200 м от красивой...
RestProperty
156 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхКредит
Локация : Alanya, Oba
Ada/Parsel : 727/1
Расстояние до моря : 3,2 KM
Площадь участка : 8.030 m2
Количество зданий : 3
Количество квартир : 128
Этажность : Ground + 4
Начало строительства : декабрь 2022 года
Завершение строительства : декабрь 2024 года
Типы квартир : 1+1, 2+1, 2+1 G, 3+1 G, 3+1 D, 4+1 D
Размеры квартир : 59 m2...
Demirkaya inşaat&Telatiye Property
138 000 €
Квартира в Турции
140 м23
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Вашему вниманию предлагаем квартиру с 3 спальнями в центре Антальи! Данная квартира находится на 2 этаже в доме 2011 года постройки. Общая площадь составляет 130 квадратных метров. Плюсами квартиры является наличие отдельной кухни, 2 санузлов и 2 балконов. Дом расположен в исторической части Антальи. Данный район пользуется высоким спросом, как...
RestProperty
144 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
63 м2
Современный жилой комплекс в районе Махмутлар, Алания.
Площадь участка: 5 850 м2
Этажность: 14 этажей
Количество квартир: 144
Типы планировок: (1+1) - 63 м2/ 64 м2, Пентхаус (2+1) - 111 м2/ 116 м2, Дуплекс с садом (2+1) - 136 м2 / 166 м2
Расстояние до моря: 700 м от моря
Инфраструктура:
- Комната для переговоров
- Бассейн
-...
Intermark Global
185 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
105 м2322
ВНЖ при покупкеОбъект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1, 105m², €185,000Добро пожаловать в дом вашей мечты в оживленном районе Джикджилли, где роскошь встречается с удобством. Расположенные в самом сердце оживленного района, эти апартаменты 2+1 предлагают образ жизни, несравненный по комфорту и стилю. С просторным пространством в 105 м², эта резиденция спроектирована так, чтобы...
LUXURY ESTATE TURKEY
504 356 €
Квартира в Стамбуле, Турция
ВНЖ при покупке
Данный объект расположен в одном из престижных районах Бехчешехира. В этом районе есть социальная инфраструктура, широкие и красивые зеленые улицы, по которым будет очень приятно ходить, есть учреждения культуры , а также другие локации для комфортной жизни в городе.
Транспортная доступность обеспечена удобным выездом на автомагистраль ТЕМ, так...
Mercury Group
51 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
39 м211
Новый комплекс квартир, студия 1+0, Томюк, Мерсин - ILRIO10
Новый комплекс в Томюке, МерсинКомплекс состоит из 2 блоков на 9 этажейнулевой этаж + 8 этажейОкончание строительства: 30.08.2025600 м до моряКвартиры 1+0 (студия), площадь 39 м2 неттоКвартиры 1+1, площадь 54 м2 неттоЦена 1+0 (Студия)51.000 евроРассрочка на 12 месяцев с ежемесячным...
Income Mersin Gayrimenkul
175 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
45 м2211
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1, 45m², €175,000
Живите в шаге от пляжа в Besthome 45 Residence — новом жилом комплексе премиум-класса в Тосмуре, Аланья. Всего 100 метров до моря!
На продажу выставлена квартира 1+1 в Тосмуре, расположенная на 1 этаже, общей площадью 45 м² с балконом, выходящим на запад. Квартира предлагается с встроенной бытовой техникой и...
LUXURY ESTATE TURKEY
137 000 €
Апартаменты в Синджане, Турция
132 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в Комплексе с Крытым Бассейном и Фитнес-Центром в Анкаре
Современные квартиры расположены в квартале Сарайджик, входящем в состав района Синджан в Анкаре. Сарайджик – один из центральных и развитых микрорайонов, сочетающий в себе комфорт городской жизни и живописную природу. В Сарайджике расположены современные и комфортабельные жилые...
TEKCE
107 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
135 м2322
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1, 135m², €107,000Расположенный в оживленном районе Махмутлар, Алания, этот изысканный объект недвижимости предлагает образ жизни, сочетающий в себе непревзойденную роскошь и удобство. Построенный в 2018 году, этот современный жилой комплекс стратегически расположен всего в 250 метрах от торговых центров, всего в 30 минутах от...
LUXURY ESTATE TURKEY
150 900 €
Квартира в Каше, Турция
70 м23
Продажа квартиры в районе Черчилер, Каш
Представляем вам отличную квартиру, расположенную в одном из самых удобных и спокойных районов Каша — Черчилер. Это место идеально сочетает в себе близость к инфраструктуре города и уединённую атмосферу для комфортной жизни.
Основные преимущества квартиры:
Расположение: Квартира находится всего в 1...
İNEST HOMES
370 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
220 м2644
ВНЖ при покупкеОбъект под сдачу
ЦенаКвартира, 4+2, 220m², €370,000
Выбирая недвижимость, важно понять не только планировку, но и район, в котором расположен дом. Район Бекташ в Аланье — это престижное направление для тех, кто ищет уединение, простор и потрясающие виды на море, горы и центр города.
Расположенный к северу от Аланьи, район находится всего в нескольких минутах...
LUXURY ESTATE TURKEY
920 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
210 м243
Новый инвестиционный проект, роскошная резиденция в Алании, район Каргыджак!
Резиденция будет построена благоустроенном на участке площадью 13.800 кв.м и включает семь 4-х эт. блоков с инфраструктурой отеля 5*.
Беспроцентная рассрочка от застройщика - 18 месяцев (с первоначальным взносом 20%).
Из резиденции предусмотрен трансфер на море и...
HOME REAL ESTATE & INVESTMENT
1 140 000 €
Апартаменты в Башакшехире, Турция
262 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Просторные квартиры в проекте смешанного типа в Башакшехире, Стамбул
Башакшехир, один из самых популярных районов европейской части Стамбула, предлагает проекты недвижимости, подходящие как для инвестиций, так и для семейной жизни.
Предлагаем купить квартиры в Башакшехире, Стамбул, которые находятся в 31 км от международного аэропорта Стамбула,...
TEKCE
195 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
115 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Стильные квартиры в тихом месте на лоне природы в Оба, Аланья
Квартиры расположены в районе Оба — одном из самых популярных и быстроразвивающихся районов Аланьи. Здесь проживает много иностранцев и местных жителей, а район славится качеством жизни, безопасной атмосферой и близостью к природе. Благодаря удачному расположению и спокойной...
TEKCE
83 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
65 м2211
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1, 65m², €83,000
Ваш стильный старт у моря — доступный комфорт в Sonas Loft, Махмутлар
Представляем вашему вниманию уютную 1+1 квартиру площадью 65 м², расположенную на 3-м этаже современного жилого комплекса Sonas Loft в популярном районе Махмутлар, Аланья. Это идеальный выбор как для комфортного проживания, так и для...
LUXURY ESTATE TURKEY
453 000 €
Апартаменты в Анкаре, Турция
213 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные квартиры рядом с национальными школами Анкаре, Чанкая
Квартиры на продажу расположены в районе Бейтепе, одном из престижных районов округа Чанкая в Анкаре. Чанкая — это политическое и дипломатическое сердце столицы, где также расположен Президентский комплекс Турции, что придаёт району дополнительную значимость. Бейтепе в последние...
TEKCE
130 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
70 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Современные квартиры в проекте отельного типа в Аланье, Каргыджак
Каргыджак — один из самых привлекательных районов Аланьи с точки зрения инвестиций. Он славится большим числом отелей и жилых комплексов. Аланья, в свою очередь, идеально подходит для вложений благодаря удобной транспортной доступности, насыщенной общественной жизни, высокому...
.jpg)
(1).jpg)
