a
Версия
для печати

А риски есть? Как обезопасить себя при покупке турецкой квартиры в рассрочку

Интересный вопрос поступил нам от читателя: «Планируем покупку новой квартиры в Стамбуле с рассрочкой на четыре года. Право собственности – только после погашения всей суммы. Как обезопасить себя и быть уверенным, что квартира не будет перепродана? Какие подводные камни могут быть при такой сделке? И как можно проверить добросовестность застройщика и риелтора?» Разбираемся в теме с экспертами – Александрой Кабакчи из Ataberk Estate и Русланом Рагимовым из Buta Homes.

Типичные условия рассрочки в Турции

Рассрочка в Турции – явление распространённое, почти все сделки по строящимся объектам совершаются именно с помощью неё. Покупатели охотно пользуются услугой, застройщики – практически все – тоже повсеместно предлагают объекты в беспроцентную рассрочку.

«В Аланье её выдают максимум года на два – как правило, до конца строительства, а, например, в Стамбуле можно выплачивать на протяжении четырёх-пяти лет. В Аланье, где мы преимущественно и работаем, за мою практику только три проекта предлагали рассрочку на три года, обычно меньше», – уточняет Руслан Рагимов.

Эксперт отмечает, что условия покупки турецкой недвижимости в рассрочку разнятся от застройщика к застройщику. Так, один сотрудничает на условиях десятипроцентного первого взноса, а другой не опускает ниже 50%. В среднем же первоначальная сумма должна быть не менее 30% от стоимости объекта.

Руслан Рагимов
Руководитель

Объясню такую разницу на простом примере с телефонами. Если вы производите iPhone, у вас его точно купят. Если же вы на рынок выпускаете новую незнакомую марку, нужно идти на уступки, чтобы мотивировать покупателя выбрать её. Так и в сфере недвижимости: застройщик с именем может ставить более жёсткие условия, новичку приходится делать послабления.

Если покупатель готов заплатить на начальном этапе более 50%, он может рассчитывать на бонусы от застройщика, например на бытовую технику или мебель. При единовременной стопроцентной оплате можно получить скидку на квартиру – обычно 1–2%, реже 3–5%.

График последующих выплат устанавливается индивидуально. Самые распространённые схемы – ежеквартально или ежемесячно. Бывают случаи, когда оплата производится раз в полгода. Зависят условия от каждого конкретного застройщика и от договорённостей с ним.

Юридическая сторона вопроса

По закону риелторы и застройщики в Турции могут работать только при наличии лицензии. Все частные лица, помощники и прочие «специалисты», работающие без неё, вести профессиональную деятельность не имеют права – даже «просто помогать» или размещать рекламные объявления.

Руслан Рагимов предостерегает: «На рынке много уличных риелторов, работающих без лицензии. Они, как правило, исчезают при возникновении любых спорных или сложных ситуаций, чтобы не брать на себя ответственность за происходящее и не платить штрафы за незаконную деятельность. Так что перед началом работы со специалистом рекомендуется запросить у него лицензию».

Недвижимость в Турции
Застройка центральной части Аланьи

Долевого строительства в Турции нет. Сделка при рассрочке представляет собой стандартный договор купли-продажи, оформленный в трёх экземплярах – один остаётся у покупателя, второй у агентства, третий у застройщика. При работе без посредника договоров будет два. 

В документе указываются дата подписания, данные покупателя и застройщика, информация об объекте, размер первоначального платежа и график выплат. Также проверяйте, есть ли в приложении разрешение на строительство и тапу на землю.

«У каждого агентства есть типовой договор о приобретении недвижимости в рассрочку. В нём прописываются все детали, которые должны максимально защитить интересы покупателя при сделке с новостройкой.

Среди обязательных пунктов в договоре, который предоставляет наша компания, есть следующие.

  • Условие, обязывающее застройщика подтверждать получение каждого платежа (dekont, makbuz) и выдавать квитанцию.
  • Условия расторжения договора.
  • Штрафные санкции для застройщика, если он затягивает сроки сдачи. За каждые семь – десять дней просрочки €100–150. Стоит уточнить, что на практике такие выплаты – очень большая редкость. В пандемию особенно: застройщики идут навстречу по отсрочке оплаты, клиенты не предъявляют претензий по выплатам из-за задержек на несколько недель.
  • Порядок отправки уведомлений.
  • Правило взыскания неустойки и обязанность возврата денежных средств за объект и компенсации 10% от стоимости объекта.
  • Гарантии на электро- и водоснабжение», –

рассказывает Александра Кабакчи.

Читайте также: Алгоритм проведения стандартной сделки с недвижимостью

«У нотариуса договор, как правило, не регистрируется – на практике в 99% случаях обходятся без этого. Так поступают, по сути, для облегчения налогового бремени застройщику: не регистрируя нотариально договор, не придётся указывать реальную кадастровую стоимость, а вместе с тем и платить повышенный налог.

Технически, однако, по требованию покупателя это можно сделать. Но скорее застройщик откажется от одного такого клиента, чем пойдёт регистрировать договор.

Справедливости ради надо сказать, что риски это не повышает: застройщики работают на репутацию. Несмотря на отсутствие нотариального заверения, мошенническими схемами типа перепродажи квартиры никто заниматься не станет.

Подобные случаи были лет десять назад. Сейчас же, когда вся информация есть в интернете, когда стало популярным приобретать недвижимость за рубежом, когда силён институт репутации, никто на такие риски не идёт.

Однако если всё-таки неприятная ситуация произошла – застройщик обманул, перепродал квартиру, – суд будет на стороне покупателя, даже если договор не зарегистрирован. Тем более если речь идёт об иностранце – в этом случае суд будет ещё внимательнее!» – заверяет Руслан Рагимов.

Новостройки в Турции
Строящийся комплекс в Аланье

Свидетельством о собственности на недвижимость является тапу. Этот документ выдаётся, как правило, только после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всей суммы. В ряде случаев его можно получить при готовности здания на 60–70%. Также, если на момент возможного получения тапу объект ещё не оплачен на 100%, его можно получить с обременением в пользу застройщика. В этом случае покупатель подписывает долговую расписку о том, что он не может продать или подарить квартиру до момента снятия обременения.

Без тапу установить счётчики на воду и электричество и, соответственно, получать их в квартиру нельзя.

«Иногда сложности с выдачей тапу возникают по вине застройщика. В этом случае именно он должен решить проблему и подать электричество и воду жильцам, разрешив им въезжать в дома. Счётчики в этой ситуации не ставят, предоставляются ресурсы из тех, что выделены на стройку, – уточняет Руслан Рагимов. – Важно понимать, что такое решение проблемы предлагается на краткий промежуток времени и ситуации такие бывают крайне редко».

В исключительных случаях застройщик может разрешить въехать в дом даже до уплаты полной стоимости квартиры – например, при 80%.

Читайте также: Хочется купить жильё в Турции, но денег не хватает. Что делать?

Также до внесения полной суммы покупатель может перепродать объект другому – это распространённая практика. Однако в договоре должно быть прописано, что владелец имеет право перепродать объект до полной его оплаты.

Если такого пункта в договоре нет, придётся брать аванс в размере задолженности, выплачивать стоимость квартиры – и только после этого продавать. Если есть, перепродать квартиру можно после уведомления застройщика и/или агентства. Делается это посредством переоформления договора купли-продажи. 


Прочитайте отзывы покупателей недвижимости в Турции: 


Риски и защита от них

Мошенничество

Как уже было сказано выше, сейчас на турецком рынке ситуации с двойной продажей одного объекта практически исключены. Однако эксперты всё равно советуют сотрудничать только с проверенными компаниями – как с застройщиками, так и с агентствами.

Затягивание сроков стройки

Как правило, дата окончания строительства, указанная в договоре, и так берётся с запасом на два-три месяца. Даже если срок официальной даты сдачи объекта затянут на несколько месяцев, в суд никто не идёт, в частности потому, что длятся такие дела достаточно долго.

Подать иск всё-таки можно – для этого нужны квитанции об оплате жилья. По итогу можно взыскать с застройщика штраф, который прописан в договоре купли-продажи. Однако на практике судебные дела по таким вопросам практически не происходят, отмечает Руслан Рагимов. Более того, по его мнению, сейчас – в период пандемии – можно найти «лазейки, уважительные причины, по которым случилась просрочка».

Александра Кабакчи добавляет: «Случаи с серьёзным затягиванием сроков или вовсе недостроенным комплексом – редкость в Турции.

Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) изначально получить очень нелегко: государство проверяет компанию, наличие у неё капитала и определяет срок, в течение которого нужно завершить проект. Также строительная компания должна получить лицензию в Министерстве окружающей среды и градостроительства (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı).

Уже на этом этапе некоторые не могут получить разрешение. Если же оно получено, это говорит о стабильности и надёжности застройщика».

Изменение проекта

К примеру, вы заплатили за квартиру в комплексе с детской площадкой, парковкой и бассейном, но застройщик «забыл» создать инфраструктуру. В Турции такая ситуация невозможна. Проект признаётся, согласуется и заверяется ещё до начала строительства. Всё это подписывается в архитектурном бюро, и отойти от плана застройщику не позволит государство.

Александра Кабакчи
генеральный директор

Если жилой комплекс будет построен с нарушениями в утверждённом проекте, то он просто не будет сдан, а застройщик не получит искан – документ о вводе комплекса в эксплуатацию. Дополнительно для исключения такого риска проверяйте, чтобы в приложении к договору указывалась планировка, инфраструктура комплекса и описание отделки в самой квартире, а также запрашивайте подпись сотрудника компании-застройщика на этом документе.

Некачественное строительство

За ходом работ следят независимые организации Yapı Denetim, которые несут ответственность за качество строительства. Строительная фирма не может выбрать контролирующий орган самостоятельно, его определяет муниципалитет.

Гарантии по качеству строительства прописаны в договоре купли-продажи. На основе этого происходит приём квартиры. Его, как правило, осуществляет агентство, с которым работает покупатель. Сотрудники проверяют объект на наличие дефектов, фиксируют их и передают замечания застройщику, который обязан всё исправить.

Банкротство

Ещё до начала стройки государство проверяет, располагает ли застройщик деньгами на проведение работ, и может даже заморозить на счету компании средства, достаточные для защиты интересов людей.

Если застройщик всё-таки обанкротился, государство выставляет на торги его имущество, в том числе и недостроенный объект. Как правило, другой игрок рынка выкупает его и завершает строительство.

Доплаты

При работе с грамотным агентом доплаты исключены, потому что в договоре купли-продажи, который подписывают все стороны сделки, указано, что продавец не имеет права поднимать цену на объект недвижимости.

«Очень важно, чтобы фирма, через которую вы покупаете недвижимость, была надёжной. Если вы обращаетесь напрямую к застройщику, читайте отзывы о нём, изучайте его историю, смотрите, какие проекты уже были завершены.

Внимательно отнеситесь ко всем пунктам договора! По идее, агентство недвижимости должно выступать не только посредником, но и гарантом как для продающей стороны, так и для покупающей. Оно ставит свои подписи и печати на договоре, отвечает за сделку репутацией.

Всегда проверяйте, кому и куда вы переводите деньги. Если вы приобретаете недвижимость от застройщика и договор у вас с ним, то все платежи должны поступать только на банковский счёт компании, а не какому-то частному лицу!

И ещё: указывайте в примечании платежа его назначение – что оплата производится за такую-то квартиру в таком-то комплексе», – резюмирует Александра Кабакчи.

Примеры домов и квартир в Турции, которые продаются сейчас
Квартира за 240 000 евро в Алании, Турция
240 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2 1
Вашему вниманию комплекс с собственной инфраструктурой, который расположен на земельном участке площадью 1050 м², состоит из одного пятиэтажного блока и всего 20 квартир.Этот бутик-комплекс располагается в районе Оба курортной Аланьи на расстоянии всего 280 м от Средиземного моря.Удачная локация комплекса обеспечит высокую посещаемость туристов...
Project Home
Квартира за 99 999 евро в Алании, Турция
99 999 €
Квартира в Алании, Турция
110 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Срочная Продажа Квартиры 2+1 пентхаус (110 м²) в рассрочку с минимальным первоначальным взносом в Новом ЖК Класса Люкс 2025 Года и Панорамным Видом на Море! Представляем Вашему вниманию жемчужину рынка недвижимости Алании – эксклюзивную квартиру 2+1 площадью 110 м², расположенную в новейшем жилом комплексе класса люкс,...
Imperial Real Estate
Апартаменты за 260 000 евро в Анкаре, Турция
260 000 €
Апартаменты в Анкаре, Турция
136 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные квартиры с видом на озеро в комплексе в Анкаре, Оран Район Чанкая – один из крупнейших и наиболее развитых округов столицы Анкары. Он является важным образовательным центром со 102 средними школами и 13 университетами. Предлагаемые на продажу квартиры в Анкаре расположены в Оране – одном из самых центральных и престижных районов...
TEKCE
Квартира за 74 000 евро в Мерсине, Турция
74 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
120 м2 3 2 1
Объект под сдачу
Район: Томюк Планировка: 1+1, 2+1 Площадь: 1+1: 75 m² 2+1: 120 m² Этажность дома: 14 Дата сдачи: март 2024 Вид на море Встроенная мебель На территории комплекса: Зона для отдыха - беседки, скамейки, зона барбекю Генератор полного цикла Парковка Бассейн с горками Спортивная площадка Зеленая территория...
Regnum Group Real Estate
Апартаменты за 927 000 евро в Чешме, Турция
927 000 €
Апартаменты в Чешме, Турция
137 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры в Измире, Чешме, Рейсдере, рядом с пляжами и Алачаты Чешме — один из самых привлекательных туристических регионов Турции — как для местных жителей, так и для иностранцев. Этот курорт, расположенный на западном побережье Измира, известен своими пляжами с Голубым флагом и бирюзовыми бухтами. Здесь царит мягкий климат, чистый воздух и...
TEKCE
Квартира за 135 000 евро в Алании, Турция
135 000 €
Квартира в Алании, Турция
56 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке
Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Апартаменты и пентхаусы с видом на море и горы в строящемся комплексе в Алании. О строительстве: Проект будет начат в начале 2023 года. Квартиры будут готовы к заселению в сентябре 2023 года. Район\пляж: Новый жилой комплекс будет расположен в перспективной предгорной местности Алании, в районе...
Uptrend homes
Апартаменты за 108 000 евро в Алании, Турция
108 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
105 м2 3 2 2
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1, 105m², €108,000Ощутите непревзойденный прибрежный образ жизни в этой изысканной собственности, расположенной в оживленном районе Махмутлар, Алания. Идеально расположенная всего в 150 метрах от солнечных пляжей и всего в 100 метрах от торговых возможностей, эта резиденция предлагает идеальное сочетание удобства и досуга. С...
LUXURY ESTATE TURKEY
Апартаменты за 480 000 евро в Стамбуле, Турция
480 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
97 м2 2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Для офисов - гарантия аренды на 3 года с доходом 7% годовых Доход с аренды зафиксирован в USD Дополнительное предложение - набор мебели для офисов Отель, рестораны, конференц-залы, спа-центр, арт-галерея, вертодром Кол-во комнат: 1+1, 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн...
TOLERANCE
Квартира за 200 000 евро в Алании, Турция
200 000 €
Квартира в Алании, Турция
100 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Просторная квартира планировкой 2+1 в центральной части Алании, в районе знаменитого пляжа Клеопатры. До моря — всего 800 метров. Вся городская инфраструктура — магазины, кафе, рестораны, школы, аптеки и остановки общественного транспорта — в шаговой доступности. Планировка квартиры включает: • две отдельные спальные...
ART ALANYA Real Estate
Пентхаус за 275 000 евро в Алании, Турция
275 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
210 м2 3
Представляем вам пятикомнатную квартиру в доме с минимальной инфраструктурой.Жилой комплекс состоит из одного девятиэтажного жилого блока с минимальной инфраструктурой, в которую входит: открытый бассейн, детский бассейн, генератор и парковка. В шаговой доступности от домa находятся продовольственные магазины, кафe, аптеки и остановки...
RestProperty
Апартаменты за 62 000 евро в Турции
62 000 €
Апартаменты в Турции
54 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Новые квартиры в проекте с концепцией отеля в Мерсине Мерсин – востребованный город для проживания и инвестиций в Средиземноморском регионе. Город выделяется своей 300-километровой береговой линией, кристально чистым морем, теплой погодой, плодородными землями, историческим и культурным наследием. Новый международный аэропорт Чукурова и...
TEKCE
Апартаменты за 98 500 евро в Алании, Турция
98 500 €
Апартаменты в Алании, Турция
54 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Стильные квартиры в уникальном проекте с видом на природу в Каргыджаке, Аланья Каргыджак – пригородный район Аланьи, где расположены отели, виллы и многоблочные комплексы. В Каргыджаке, который является одним из излюбленных мест местных жителей и иностранцев, есть сетевые магазины, аптеки, кафе и рестораны. Квартиры в Аланье, в Каргыджаке,...
Апартаменты за 280 000 евро в Алании, Турция
280 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры на Первой Линии Моря в Комплексе с Инфраструктурой в Алании, Махмутлар Махмутлар известен как самый популярный и отдаленный от центра район Алании в провинции Анталия. Благодаря жилым проектам, социальной атмосфере, пляжам и прибрежным прогулочным зонам, Махмутлар является весьма популярным местом. Этот район привлекает посетителей,...
TEKCE
Квартира за 242 250 евро в Акбуке, Турция
242 250 €
Квартира в Акбуке, Турция
3 2 1
Резиденции Dia | Акбук | Дидим Стоимость от 255.000USD – 242.250EURO квартиры 2 +1 и двухуровневые апартаменты 3 +1 Расположены в комплексе - Полный вид на море - Вид на море и острова, вид на море и закат 1 гостиная и кухня - 1 ванная комната - 3 комнаты имеют по 2 ванные комнаты Общий сад - Общий бассейн (305м2) - Частный автостоянка...
Buona Realty
Квартира за 300 000 евро в Фетхие, Турция
300 000 €
Квартира в Фетхие, Турция
66 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Современная жизнь у моря: квартиры в Фетхие Представляем вашему вниманию уникальный проект, который станет воплощением вашей мечты о комфортной и стильной жизни в одном из самых живописных районов Турции – Фетхие. О проекте Количество квартир: 34 Общая площадь комплекса: 3750 кв.м Срок сдачи: июнь 2026 года Планировки:...
Квартира за 95 000 евро в Мерсине, Турция
95 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
69 м2 3 2 2
Грандиозный комплекс, квартиры 2+1, Томюк, Мерсин - VEGAS21 Новый комплекс в Томюке, МерсинКвартиры 1+1 и 2+1Комплекс состоит из 4 блоков и виллЭтажность 16500 м до моряОкончание строительства: 31.12.2026Площадь 1+1 44.50 м2 Площадь 2+1 124.5 м2, 107.5 м2, 69.5 м2Цена 1+1 58.000 евроЦена 2+1 95.000 евро Беспроцентная рассрочка 24 месяца, первый...
Income Mersin Gayrimenkul
Апартаменты за 670 000 евро в Алании, Турция
670 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
152 м2 4 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с видом на природу и море в проекте отельного типа в Аланье Просторные квартиры расположены в районе Каргыджак в Аланье. Этот регион привлекает внимание инвесторов и покупателей жилья своими полями для гольфа и налаженной социальной инфраструктурой. Квартиры в Аланье, Анталия, расположены в 900 м от полей для гольфа, в 3,5 км от центра...
TEKCE
Апартаменты за 210 000 евро в Алании, Турция
210 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
2 1 3
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Открытый и крытый бассейны Детская игровая площадка, игровая станция Фитнес, сауна, хаммам Бильярд, настольный теннис Кол-во комнат: 1+1, 5+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн беседки закрытая территория сауна и...
TOLERANCE
Земля за 460 000 евро в Белеке, Турция
460 000 €
Земля в Белеке, Турция
889 м²
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Земельный участок в Белеке, Анталия, рядом с полями для гольфа и всей инфраструктурой Предлагаемый на продажу участок расположен в Белеке – туристическом пригороде Анталии, известном своими отелями и полями для гольфа. Белек привлекает тысячи отдыхающих своей развитой туристической инфраструктурой и прекрасным морем. Регион обладает высоким...
TEKCE
Квартира за 205 500 евро в Анталии, Турция
205 500 €
Квартира в Анталии, Турция
55 м2 1 1
ВНЖ при покупке
Новый жилой комплекс находится в быстроразвивающемся районе Антальи – в Алтынташе, активно строящемся и развивающемся районе, который уже успел завоевать популярность, благодаря своей богатой инфраструктуре и активной социальной жизни. На территории жилого комплекса: открытый/детский бассейны, детские игровые, вид на город, ландшафтный дизайн,...
NF Group

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Турция, Недвижимость, Новостройки и строительство, Процедура покупки

Читайте также

В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Наше всё. Обзор рынка недвижимости Турции в начале 2025 года
Чем живёт рынок № 1
Турция радует, Венгрия опять изумляет
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В каком регионе Турции лучше жить и покупать недвижимость
Здесь просто получить ВНЖ и жильё стоит недорого
Процедура приобретения недвижимости в Турции
Обновили полезную информацию
Сколько стоят квартиры в Турции в 2024 году и где искать скидки
На рынке появились горячие предложения

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Турции Аренда недвижимости в Турции Дома (виллы) в Турции Земельные участки в Турции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Турция»