Интересный вопрос поступил нам от читателя: «Планируем покупку новой квартиры в Стамбуле с рассрочкой на четыре года. Право собственности – только после погашения всей суммы. Как обезопасить себя и быть уверенным, что квартира не будет перепродана? Какие подводные камни могут быть при такой сделке? И как можно проверить добросовестность застройщика и риелтора?» Разбираемся в теме с экспертами – Александрой Кабакчи из Ataberk Estate и Русланом Рагимовым из Buta Homes.
Типичные условия рассрочки в Турции
Рассрочка в Турции – явление распространённое, почти все сделки по строящимся объектам совершаются именно с помощью неё. Покупатели охотно пользуются услугой, застройщики – практически все – тоже повсеместно предлагают объекты в беспроцентную рассрочку.
«В Аланье её выдают максимум года на два – как правило, до конца строительства, а, например, в Стамбуле можно выплачивать на протяжении четырёх-пяти лет. В Аланье, где мы преимущественно и работаем, за мою практику только три проекта предлагали рассрочку на три года, обычно меньше», – уточняет Руслан Рагимов.
Эксперт отмечает, что условия покупки турецкой недвижимости в рассрочку разнятся от застройщика к застройщику. Так, один сотрудничает на условиях десятипроцентного первого взноса, а другой не опускает ниже 50%. В среднем же первоначальная сумма должна быть не менее 30% от стоимости объекта.
Объясню такую разницу на простом примере с телефонами. Если вы производите iPhone, у вас его точно купят. Если же вы на рынок выпускаете новую незнакомую марку, нужно идти на уступки, чтобы мотивировать покупателя выбрать её. Так и в сфере недвижимости: застройщик с именем может ставить более жёсткие условия, новичку приходится делать послабления.
Если покупатель готов заплатить на начальном этапе более 50%, он может рассчитывать на бонусы от застройщика, например на бытовую технику или мебель. При единовременной стопроцентной оплате можно получить скидку на квартиру – обычно 1–2%, реже 3–5%.
График последующих выплат устанавливается индивидуально. Самые распространённые схемы – ежеквартально или ежемесячно. Бывают случаи, когда оплата производится раз в полгода. Зависят условия от каждого конкретного застройщика и от договорённостей с ним.
Юридическая сторона вопроса
По закону риелторы и застройщики в Турции могут работать только при наличии лицензии. Все частные лица, помощники и прочие «специалисты», работающие без неё, вести профессиональную деятельность не имеют права – даже «просто помогать» или размещать рекламные объявления.
Руслан Рагимов предостерегает: «На рынке много уличных риелторов, работающих без лицензии. Они, как правило, исчезают при возникновении любых спорных или сложных ситуаций, чтобы не брать на себя ответственность за происходящее и не платить штрафы за незаконную деятельность. Так что перед началом работы со специалистом рекомендуется запросить у него лицензию».
Застройка центральной части Аланьи
Долевого строительства в Турции нет. Сделка при рассрочке представляет собой стандартный договор купли-продажи, оформленный в трёх экземплярах – один остаётся у покупателя, второй у агентства, третий у застройщика. При работе без посредника договоров будет два.
В документе указываются дата подписания, данные покупателя и застройщика, информация об объекте, размер первоначального платежа и график выплат. Также проверяйте, есть ли в приложении разрешение на строительство и тапу на землю.
«У каждого агентства есть типовой договор о приобретении недвижимости в рассрочку. В нём прописываются все детали, которые должны максимально защитить интересы покупателя при сделке с новостройкой.
Среди обязательных пунктов в договоре, который предоставляет наша компания, есть следующие.
Условие, обязывающее застройщика подтверждать получение каждого платежа (dekont, makbuz) и выдавать квитанцию.
Условия расторжения договора.
Штрафные санкции для застройщика, если он затягивает сроки сдачи. За каждые семь – десять дней просрочки €100–150. Стоит уточнить, что на практике такие выплаты – очень большая редкость. В пандемию особенно: застройщики идут навстречу по отсрочке оплаты, клиенты не предъявляют претензий по выплатам из-за задержек на несколько недель.
Порядок отправки уведомлений.
Правило взыскания неустойки и обязанность возврата денежных средств за объект и компенсации 10% от стоимости объекта.
«У нотариуса договор, как правило, не регистрируется – на практике в 99% случаях обходятся без этого. Так поступают, по сути, для облегчения налогового бремени застройщику: не регистрируя нотариально договор, не придётся указывать реальную кадастровую стоимость, а вместе с тем и платить повышенный налог.
Технически, однако, по требованию покупателя это можно сделать. Но скорее застройщик откажется от одного такого клиента, чем пойдёт регистрировать договор.
Справедливости ради надо сказать, что риски это не повышает: застройщики работают на репутацию. Несмотря на отсутствие нотариального заверения, мошенническими схемами типа перепродажи квартиры никто заниматься не станет.
Подобные случаи были лет десять назад. Сейчас же, когда вся информация есть в интернете, когда стало популярным приобретать недвижимость за рубежом, когда силён институт репутации, никто на такие риски не идёт.
Однако если всё-таки неприятная ситуация произошла – застройщик обманул, перепродал квартиру, – суд будет на стороне покупателя, даже если договор не зарегистрирован. Тем более если речь идёт об иностранце – в этом случае суд будет ещё внимательнее!» – заверяет Руслан Рагимов.
Строящийся комплекс в Аланье
Свидетельством о собственности на недвижимость является тапу. Этот документ выдаётся, как правило, только после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всей суммы. В ряде случаев его можно получить при готовности здания на 60–70%. Также, если на момент возможного получения тапу объект ещё не оплачен на 100%, его можно получить с обременением в пользу застройщика. В этом случае покупатель подписывает долговую расписку о том, что он не может продать или подарить квартиру до момента снятия обременения.
Без тапу установить счётчики на воду и электричество и, соответственно, получать их в квартиру нельзя.
«Иногда сложности с выдачей тапу возникают по вине застройщика. В этом случае именно он должен решить проблему и подать электричество и воду жильцам, разрешив им въезжать в дома. Счётчики в этой ситуации не ставят, предоставляются ресурсы из тех, что выделены на стройку, – уточняет Руслан Рагимов. – Важно понимать, что такое решение проблемы предлагается на краткий промежуток времени и ситуации такие бывают крайне редко».
В исключительных случаях застройщик может разрешить въехать в дом даже до уплаты полной стоимости квартиры – например, при 80%.
Также до внесения полной суммы покупатель может перепродать объект другому – это распространённая практика. Однако в договоре должно быть прописано, что владелец имеет право перепродать объект до полной его оплаты.
Если такого пункта в договоре нет, придётся брать аванс в размере задолженности, выплачивать стоимость квартиры – и только после этого продавать. Если есть, перепродать квартиру можно после уведомления застройщика и/или агентства. Делается это посредством переоформления договора купли-продажи.
Прочитайте отзывы покупателей недвижимости в Турции:
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Риски и защита от них
Мошенничество
Как уже было сказано выше, сейчас на турецком рынке ситуации с двойной продажей одного объекта практически исключены. Однако эксперты всё равно советуют сотрудничать только с проверенными компаниями – как с застройщиками, так и с агентствами.
Затягивание сроков стройки
Как правило, дата окончания строительства, указанная в договоре, и так берётся с запасом на два-три месяца. Даже если срок официальной даты сдачи объекта затянут на несколько месяцев, в суд никто не идёт, в частности потому, что длятся такие дела достаточно долго.
Подать иск всё-таки можно – для этого нужны квитанции об оплате жилья. По итогу можно взыскать с застройщика штраф, который прописан в договоре купли-продажи. Однако на практике судебные дела по таким вопросам практически не происходят, отмечает Руслан Рагимов. Более того, по его мнению, сейчас – в период пандемии – можно найти «лазейки, уважительные причины, по которым случилась просрочка».
Александра Кабакчи добавляет: «Случаи с серьёзным затягиванием сроков или вовсе недостроенным комплексом – редкость в Турции.
Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) изначально получить очень нелегко: государство проверяет компанию, наличие у неё капитала и определяет срок, в течение которого нужно завершить проект. Также строительная компания должна получить лицензию в Министерстве окружающей среды и градостроительства (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı).
Уже на этом этапе некоторые не могут получить разрешение. Если же оно получено, это говорит о стабильности и надёжности застройщика».
Изменение проекта
К примеру, вы заплатили за квартиру в комплексе с детской площадкой, парковкой и бассейном, но застройщик «забыл» создать инфраструктуру. В Турции такая ситуация невозможна. Проект признаётся, согласуется и заверяется ещё до начала строительства. Всё это подписывается в архитектурном бюро, и отойти от плана застройщику не позволит государство.
Если жилой комплекс будет построен с нарушениями в утверждённом проекте, то он просто не будет сдан, а застройщик не получит искан – документ о вводе комплекса в эксплуатацию. Дополнительно для исключения такого риска проверяйте, чтобы в приложении к договору указывалась планировка, инфраструктура комплекса и описание отделки в самой квартире, а также запрашивайте подпись сотрудника компании-застройщика на этом документе.
Некачественное строительство
За ходом работ следят независимые организации Yapı Denetim, которые несут ответственность за качество строительства. Строительная фирма не может выбрать контролирующий орган самостоятельно, его определяет муниципалитет.
Гарантии по качеству строительства прописаны в договоре купли-продажи. На основе этого происходит приём квартиры. Его, как правило, осуществляет агентство, с которым работает покупатель. Сотрудники проверяют объект на наличие дефектов, фиксируют их и передают замечания застройщику, который обязан всё исправить.
Банкротство
Ещё до начала стройки государство проверяет, располагает ли застройщик деньгами на проведение работ, и может даже заморозить на счету компании средства, достаточные для защиты интересов людей.
Если застройщик всё-таки обанкротился, государство выставляет на торги его имущество, в том числе и недостроенный объект. Как правило, другой игрок рынка выкупает его и завершает строительство.
Доплаты
При работе с грамотным агентом доплаты исключены, потому что в договоре купли-продажи, который подписывают все стороны сделки, указано, что продавец не имеет права поднимать цену на объект недвижимости.
«Очень важно, чтобы фирма, через которую вы покупаете недвижимость, была надёжной. Если вы обращаетесь напрямую к застройщику, читайте отзывы о нём, изучайте его историю, смотрите, какие проекты уже были завершены.
Внимательно отнеситесь ко всем пунктам договора! По идее, агентство недвижимости должно выступать не только посредником, но и гарантом как для продающей стороны, так и для покупающей. Оно ставит свои подписи и печати на договоре, отвечает за сделку репутацией.
Всегда проверяйте, кому и куда вы переводите деньги. Если вы приобретаете недвижимость от застройщика и договор у вас с ним, то все платежи должны поступать только на банковский счёт компании, а не какому-то частному лицу!
И ещё: указывайте в примечании платежа его назначение – что оплата производится за такую-то квартиру в таком-то комплексе», – резюмирует Александра Кабакчи.
Примеры домов и квартир в Турции, которые продаются сейчас
199 416 €
Квартира в Стамбуле, Турция
56 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
ПЕРВАЯ ЦЕНА
ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО И (ИЛИ) ВНЖ
СТАМБУЛ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ЛЮКСОВЫЙ ПРОЕКТ СЕМЕЙНОГО ФОРМАТА ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ПРИВАТНЫЙ ОБРАЗ ЖИЗНИ РЯДОМ С ЦЕНТРОМ ГОРОДА
* цены на апартаменты зависят от этажа, видовых характеристик, формы и схемы оплаты
ЛОКАЦИЯ: ТУРЦИЯ: СТАМБУЛ: МАЛТЕПЕ
СРОК СДАЧИ:...
CULTURE international real estate agency
181 500 €
Пентхаус в Алании, Турция
180 м2432
ВНЖ при покупке
Что вы получаете: Уникальная двухуровневая квартира 3+1 площадью 180 м² с возможностью получения ВНЖ! Удобное расположение, полный комплект мебели и бытовой техники, просторные планировка и наличие гардеробной комнаты – всё это и многое другое станет Вашим.
Район\пляж: Комплекс расположен всего в 1,5 км от моря, всего в 15 минутах от...
Uptrend homes
70 000 €
Апартаменты в Турции
55 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в выгодном месте в Мерсине, Тедже
Квартиры в нескольких минутах ходьбы от пляжа расположены в жилом проекте с богатой инфраструктурой в Мерсине, Тедже. Мерсин, один из важнейших портовых городов Средиземноморья, выделяется лазурным морем, пляжами, мягким климатом, плодородными землями, природными и историческими богатствами. Район...
TEKCE
119 900 €
Квартира в Анталии, Турция
53 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Инфраструктура проекта:
БАНЯ
САУНА
ПАРНАЯ
ВОЛЕЙБОЛЬНАЯ ПЛОЩАДКА
БАСКЕТБОЛЬНАЯ ПЛОЩАДКА
ТЕННИСНЫЙ КОРТ
НАСТОЛЬНЫЙ ФУТБОЛ
НАСТОЛЬНЫЙ ТЕННИС
БИЛЬЯРД
ДЕТСКИЙ ИГРОВОЙ ПАРК
ОТКРЫТЫЙ БАССЕЙН
ДЕТСКИЙ БАССЕЙН
ПЛОЩАДКИ ДЛЯ ОТДЫХА В САДУ
ИГРОВАЯ КОМНАТА
ФИТНЕС
ЛАНДШАФТНЫЙ ДИЗАЙН
АВТОМАТИЗИРОВАННОЕ ОСВЕЩЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ И...
Antalya Project
150 000 €
Квартира в Алании, Турция
53 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый малоэтажный комплекс в Каргыджаке Представляем Вашему вниманию новый малоэтажный комплекс со собственной инфраструктурой. Расположенный недалеко от любимого туристами города Алании — районе Каргыджак, на расстояние 3400 метров от бирюзовых волн Средиземного моря. Резиденция представляет собой два четырёхэтажных блока с закрытой...
Exclusive Home Real Estate
29 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
62 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
-----ВНИМАНИЕ -----
Дом построен - 1 этаж - вид на МОРЕ - рассрояние до пляжа 500 метров, идете купаетесь
ПРИХОДИТЕ И ВАС ЖДЕТ
фитнес зал
бассейн
барбекю
баскетбольная площадка
парковка
сауна
детская площадка - детки там играют пока Вы в
беседке с шашлыком
ЭТО ЖЕ ПЯТИЗВЕЗДОЧНЫЙ ОТЕЛЬ - только СВОЙ
Полная...
NSM Real Estate
327 340 €
Пентхаус в Турции
63 м21
ВНЖ при покупке
Представляем вам уникальный жилой проект от ведущей строительной компании в ОАЭ. Проект расположен в четырех зданиях разной высоты (7, 10, 12 и 13 этажей), апартаменты в нем предлагают потрясающие виды на башню Dubai Creek Tower и окружающий ландшафт.
Представлены изысканные апартаменты с 1–3 спальнями и высококачественной отделкой, площадь...
RestProperty
65 000 €
Квартира в Алании, Турция
50 м2211
ВНЖ при покупке
Квартиры 1+1 в новом комплексе NOVİS PARK в районе Кестель. Комплекс находится на расстоянии 29 км до аэропорта Газипаша, на расстоянии всего лишь 6 км до центра Аланьи, лицом к лицу со Средиземным морем, в месте, наполненным умиротворением. Расстояние до торгового центра 150 м, расстояние до космополитических кафе и ресторанов с мировой кухней...
Bravo Invest
68 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
58 м21
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию новый инвестиционный проект в Мерсине, расположенный в 500 м от моря , комплекс представлен планировками 1+1 от 58 м2 и 2+1 от 89 м2. Комплекс будет состоять из одного блока 14 этажей. Завершение строительства данного комплекса запланировано на апрель 2024 года.
В инфраструктуру входит открытый бассейн с детской...
RestProperty
130 928 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м211
ВНЖ при покупке
Великолепный комплекс вилл с видом на море и горы находится в Аланье. Находясь в окружении природы, моря и гор, а также далеко от городской суеты, он позволяет своим жителям почувствовать умиротворение, комфорт и единение с природой. Комплекс вилл оснащен всем необходимым для жизни: открытый бассейн, детский бассейн, детская площадка, зона...
NF Group
70 500 €
Апартаменты в Анталии, Турция
43 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Открытый и закрытый бассейн
Детская площадка и бассейн
Установленные кондиционеры
Кол-во комнат: 1+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
бассейн с подогревом
ландшафтный дизайн
круглосуточная охрана
видеонаблюдение
открытый бассейн
беседки
технический запас воды и водонасос
закрытая территория
наружное...
TOLERANCE
380 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
126 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с видом в комплексе недалеко от моря в Аланье, Махмутлар
Район Махмутлар, который предлагает тихую, комфортную и размеренную жизнь вдали от городского шума, имеет один из самых красивых пляжей в Аланье. Этот район известен высокой плотностью застройки и пользуется большой популярностью среди жителей и инвесторов.
Предлагаем купить...
TEKCE
543 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
14
ВНЖ при покупке
Первые шаги к привилегированной жизни сделаны в Проект, который состоит из 493 квартир, 27 блоков по 5 этажей на участке площадью 20 8000 м2. Вы вдохнете , когда будете блуждать в
Eyüpsultan, душевные беседы, приятные отношения с соседями и дружба, что повышают ценность жизни. Eyüpsultan, место, которое отдает дань уважения духовным ценностям,...
Mercury Group
185 000 €
Квартира в Алании, Турция
115 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию квартиру в жилом комплексе, который расположен в самом динамично развивающемся районе Махмутлар города Аланья.
Прекрасный климат, великолепная природа, качественные продовольственные продукты, уникальная архитектура - делают этот регион самым излюбленным местом отдыха...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
63 500 €
Апартаменты в Анталии, Турция
43 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Открытая парковка
Качественная застройка и внутренний дизайн
Открытая кухня
Развивающийся район
Выгодные инвестиции
Кол-во комнат: 1+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
видеонаблюдение
технический запас воды и водонасос
закрытая территория
наружное освещение
каждое здание оборудовано лифтом...
TOLERANCE
225 000 €
Квартира в Алании, Турция
105 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Потрясающий жилой комплекс расположен в самом уютном и экологически чистом районе Аланьи - Каргыджак. Символ роскошной жизни на первой линии Средиземного моря.Удивительная атмосфера морского побережья - расслабленная и умиротворяющая, наполненная созерцанием оттенков лазури. Лёгкий бриз подарит свежесть и прохладу в жаркие летние дни. Микс из...
Invento Invest
147 500 €
Квартира в Алании, Турция
52 м21
ВНЖ при покупке
Рады представить Вашему вниманию апартаменты планировкой 1+1 в роскошном проекте на этапе строительства в районе Оба! Жилой комплекс масштабный, общая площадь участка 4 400 м2, на огороженной и охраняемой территории будет расположено два жилых четырехэтажных блока и всего 80 квартир. Квартира площадью 52 м2 расположена на третьем этаже....
RestProperty
480 000 €
Вилла в Алании, Турция
500 м2544
ВНЖ при покупкеКредит
Общая площадь индивидуальной виллы с садом занимает территорию 500 м² и включает 4 спальни, 1 гостинную комнату (салон с кухней), и 4 ванных комнаты (одна из них с джакузи), на первом этаже индивидуальный бассейн и закрытый гараж, на втором этаже расположена сауна. Просторная гостиная занимает практически весь первый этаж и состоит из...
Bravo Invest
550 000 €
Вилла в Алании, Турция
157 м2432
ВНЖ при покупке
Для гражданства
Для инвестиций
Что вы получаете: Виллы 3+1 в тихом, престижном районе Бекташ с панорамным видом на Аланию и Средиземное море.
О строительстве: Окончание строительства планируется на декабрь 2022 года. Первоначальный взнос 40 %, доступна рассрочка до конца строительства. Каждая вилла подходит для гражданства.
Район\пляж:...
Uptrend homes
116 669 €
Квартира в Анталии, Турция
55 м221
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Планируете купить квартиру в Турции? Представляем элитную зарубежную недвижимость у моря в перспективном районе.
Реальный объект на средиземном море
Реальная цена
Дом сдан: 2023 год
Расположение:
1,2 километра до пляжа;
5 минут до центра антальи;
12 минут до социальных объектов;
10 минут до торгового центра.
Инфраструктура...
.jpg)
(1).jpg)
