a
Версия
для печати

А риски есть? Как обезопасить себя при покупке турецкой квартиры в рассрочку

Интересный вопрос поступил нам от читателя: «Планируем покупку новой квартиры в Стамбуле с рассрочкой на четыре года. Право собственности – только после погашения всей суммы. Как обезопасить себя и быть уверенным, что квартира не будет перепродана? Какие подводные камни могут быть при такой сделке? И как можно проверить добросовестность застройщика и риелтора?» Разбираемся в теме с экспертами – Александрой Кабакчи из Ataberk Estate и Русланом Рагимовым из Buta Homes.

Типичные условия рассрочки в Турции

Рассрочка в Турции – явление распространённое, почти все сделки по строящимся объектам совершаются именно с помощью неё. Покупатели охотно пользуются услугой, застройщики – практически все – тоже повсеместно предлагают объекты в беспроцентную рассрочку.

«В Аланье её выдают максимум года на два – как правило, до конца строительства, а, например, в Стамбуле можно выплачивать на протяжении четырёх-пяти лет. В Аланье, где мы преимущественно и работаем, за мою практику только три проекта предлагали рассрочку на три года, обычно меньше», – уточняет Руслан Рагимов.

Эксперт отмечает, что условия покупки турецкой недвижимости в рассрочку разнятся от застройщика к застройщику. Так, один сотрудничает на условиях десятипроцентного первого взноса, а другой не опускает ниже 50%. В среднем же первоначальная сумма должна быть не менее 30% от стоимости объекта.

Руслан Рагимов
Руководитель

Объясню такую разницу на простом примере с телефонами. Если вы производите iPhone, у вас его точно купят. Если же вы на рынок выпускаете новую незнакомую марку, нужно идти на уступки, чтобы мотивировать покупателя выбрать её. Так и в сфере недвижимости: застройщик с именем может ставить более жёсткие условия, новичку приходится делать послабления.

Если покупатель готов заплатить на начальном этапе более 50%, он может рассчитывать на бонусы от застройщика, например на бытовую технику или мебель. При единовременной стопроцентной оплате можно получить скидку на квартиру – обычно 1–2%, реже 3–5%.

График последующих выплат устанавливается индивидуально. Самые распространённые схемы – ежеквартально или ежемесячно. Бывают случаи, когда оплата производится раз в полгода. Зависят условия от каждого конкретного застройщика и от договорённостей с ним.

Юридическая сторона вопроса

По закону риелторы и застройщики в Турции могут работать только при наличии лицензии. Все частные лица, помощники и прочие «специалисты», работающие без неё, вести профессиональную деятельность не имеют права – даже «просто помогать» или размещать рекламные объявления.

Руслан Рагимов предостерегает: «На рынке много уличных риелторов, работающих без лицензии. Они, как правило, исчезают при возникновении любых спорных или сложных ситуаций, чтобы не брать на себя ответственность за происходящее и не платить штрафы за незаконную деятельность. Так что перед началом работы со специалистом рекомендуется запросить у него лицензию».

Недвижимость в Турции
Застройка центральной части Аланьи

Долевого строительства в Турции нет. Сделка при рассрочке представляет собой стандартный договор купли-продажи, оформленный в трёх экземплярах – один остаётся у покупателя, второй у агентства, третий у застройщика. При работе без посредника договоров будет два. 

В документе указываются дата подписания, данные покупателя и застройщика, информация об объекте, размер первоначального платежа и график выплат. Также проверяйте, есть ли в приложении разрешение на строительство и тапу на землю.

«У каждого агентства есть типовой договор о приобретении недвижимости в рассрочку. В нём прописываются все детали, которые должны максимально защитить интересы покупателя при сделке с новостройкой.

Среди обязательных пунктов в договоре, который предоставляет наша компания, есть следующие.

  • Условие, обязывающее застройщика подтверждать получение каждого платежа (dekont, makbuz) и выдавать квитанцию.
  • Условия расторжения договора.
  • Штрафные санкции для застройщика, если он затягивает сроки сдачи. За каждые семь – десять дней просрочки €100–150. Стоит уточнить, что на практике такие выплаты – очень большая редкость. В пандемию особенно: застройщики идут навстречу по отсрочке оплаты, клиенты не предъявляют претензий по выплатам из-за задержек на несколько недель.
  • Порядок отправки уведомлений.
  • Правило взыскания неустойки и обязанность возврата денежных средств за объект и компенсации 10% от стоимости объекта.
  • Гарантии на электро- и водоснабжение», –

рассказывает Александра Кабакчи.

Читайте также: Алгоритм проведения стандартной сделки с недвижимостью

«У нотариуса договор, как правило, не регистрируется – на практике в 99% случаях обходятся без этого. Так поступают, по сути, для облегчения налогового бремени застройщику: не регистрируя нотариально договор, не придётся указывать реальную кадастровую стоимость, а вместе с тем и платить повышенный налог.

Технически, однако, по требованию покупателя это можно сделать. Но скорее застройщик откажется от одного такого клиента, чем пойдёт регистрировать договор.

Справедливости ради надо сказать, что риски это не повышает: застройщики работают на репутацию. Несмотря на отсутствие нотариального заверения, мошенническими схемами типа перепродажи квартиры никто заниматься не станет.

Подобные случаи были лет десять назад. Сейчас же, когда вся информация есть в интернете, когда стало популярным приобретать недвижимость за рубежом, когда силён институт репутации, никто на такие риски не идёт.

Однако если всё-таки неприятная ситуация произошла – застройщик обманул, перепродал квартиру, – суд будет на стороне покупателя, даже если договор не зарегистрирован. Тем более если речь идёт об иностранце – в этом случае суд будет ещё внимательнее!» – заверяет Руслан Рагимов.

Новостройки в Турции
Строящийся комплекс в Аланье

Свидетельством о собственности на недвижимость является тапу. Этот документ выдаётся, как правило, только после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всей суммы. В ряде случаев его можно получить при готовности здания на 60–70%. Также, если на момент возможного получения тапу объект ещё не оплачен на 100%, его можно получить с обременением в пользу застройщика. В этом случае покупатель подписывает долговую расписку о том, что он не может продать или подарить квартиру до момента снятия обременения.

Без тапу установить счётчики на воду и электричество и, соответственно, получать их в квартиру нельзя.

«Иногда сложности с выдачей тапу возникают по вине застройщика. В этом случае именно он должен решить проблему и подать электричество и воду жильцам, разрешив им въезжать в дома. Счётчики в этой ситуации не ставят, предоставляются ресурсы из тех, что выделены на стройку, – уточняет Руслан Рагимов. – Важно понимать, что такое решение проблемы предлагается на краткий промежуток времени и ситуации такие бывают крайне редко».

В исключительных случаях застройщик может разрешить въехать в дом даже до уплаты полной стоимости квартиры – например, при 80%.

Читайте также: Хочется купить жильё в Турции, но денег не хватает. Что делать?

Также до внесения полной суммы покупатель может перепродать объект другому – это распространённая практика. Однако в договоре должно быть прописано, что владелец имеет право перепродать объект до полной его оплаты.

Если такого пункта в договоре нет, придётся брать аванс в размере задолженности, выплачивать стоимость квартиры – и только после этого продавать. Если есть, перепродать квартиру можно после уведомления застройщика и/или агентства. Делается это посредством переоформления договора купли-продажи. 


Прочитайте отзывы покупателей недвижимости в Турции: 


Риски и защита от них

Мошенничество

Как уже было сказано выше, сейчас на турецком рынке ситуации с двойной продажей одного объекта практически исключены. Однако эксперты всё равно советуют сотрудничать только с проверенными компаниями – как с застройщиками, так и с агентствами.

Затягивание сроков стройки

Как правило, дата окончания строительства, указанная в договоре, и так берётся с запасом на два-три месяца. Даже если срок официальной даты сдачи объекта затянут на несколько месяцев, в суд никто не идёт, в частности потому, что длятся такие дела достаточно долго.

Подать иск всё-таки можно – для этого нужны квитанции об оплате жилья. По итогу можно взыскать с застройщика штраф, который прописан в договоре купли-продажи. Однако на практике судебные дела по таким вопросам практически не происходят, отмечает Руслан Рагимов. Более того, по его мнению, сейчас – в период пандемии – можно найти «лазейки, уважительные причины, по которым случилась просрочка».

Александра Кабакчи добавляет: «Случаи с серьёзным затягиванием сроков или вовсе недостроенным комплексом – редкость в Турции.

Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) изначально получить очень нелегко: государство проверяет компанию, наличие у неё капитала и определяет срок, в течение которого нужно завершить проект. Также строительная компания должна получить лицензию в Министерстве окружающей среды и градостроительства (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı).

Уже на этом этапе некоторые не могут получить разрешение. Если же оно получено, это говорит о стабильности и надёжности застройщика».

Изменение проекта

К примеру, вы заплатили за квартиру в комплексе с детской площадкой, парковкой и бассейном, но застройщик «забыл» создать инфраструктуру. В Турции такая ситуация невозможна. Проект признаётся, согласуется и заверяется ещё до начала строительства. Всё это подписывается в архитектурном бюро, и отойти от плана застройщику не позволит государство.

Александра Кабакчи
генеральный директор

Если жилой комплекс будет построен с нарушениями в утверждённом проекте, то он просто не будет сдан, а застройщик не получит искан – документ о вводе комплекса в эксплуатацию. Дополнительно для исключения такого риска проверяйте, чтобы в приложении к договору указывалась планировка, инфраструктура комплекса и описание отделки в самой квартире, а также запрашивайте подпись сотрудника компании-застройщика на этом документе.

Некачественное строительство

За ходом работ следят независимые организации Yapı Denetim, которые несут ответственность за качество строительства. Строительная фирма не может выбрать контролирующий орган самостоятельно, его определяет муниципалитет.

Гарантии по качеству строительства прописаны в договоре купли-продажи. На основе этого происходит приём квартиры. Его, как правило, осуществляет агентство, с которым работает покупатель. Сотрудники проверяют объект на наличие дефектов, фиксируют их и передают замечания застройщику, который обязан всё исправить.

Банкротство

Ещё до начала стройки государство проверяет, располагает ли застройщик деньгами на проведение работ, и может даже заморозить на счету компании средства, достаточные для защиты интересов людей.

Если застройщик всё-таки обанкротился, государство выставляет на торги его имущество, в том числе и недостроенный объект. Как правило, другой игрок рынка выкупает его и завершает строительство.

Доплаты

При работе с грамотным агентом доплаты исключены, потому что в договоре купли-продажи, который подписывают все стороны сделки, указано, что продавец не имеет права поднимать цену на объект недвижимости.

«Очень важно, чтобы фирма, через которую вы покупаете недвижимость, была надёжной. Если вы обращаетесь напрямую к застройщику, читайте отзывы о нём, изучайте его историю, смотрите, какие проекты уже были завершены.

Внимательно отнеситесь ко всем пунктам договора! По идее, агентство недвижимости должно выступать не только посредником, но и гарантом как для продающей стороны, так и для покупающей. Оно ставит свои подписи и печати на договоре, отвечает за сделку репутацией.

Всегда проверяйте, кому и куда вы переводите деньги. Если вы приобретаете недвижимость от застройщика и договор у вас с ним, то все платежи должны поступать только на банковский счёт компании, а не какому-то частному лицу!

И ещё: указывайте в примечании платежа его назначение – что оплата производится за такую-то квартиру в таком-то комплексе», – резюмирует Александра Кабакчи.

Примеры домов и квартир в Турции, которые продаются сейчас
Квартира за 265 000 евро в Алании, Турция
265 000 €
Квартира в Алании, Турция
115 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Квартира находится в Аланье, Оба в 500 метрах от моря. Квартира состоит из 2 спален, 1 кухни-гостиной, 2 ванных комнат, 1 балкона. Квартира полностью мебелирована. На территории: напольное отопление, система автоматических жалюзи, открытый-закрытый бассейн, паркинг, сауна, фитнес.
NF Group
Квартира за 179 493 евро в Турции
179 493 €
Квартира в Турции
78 м2 1
Новый проект на старте продаж, расположенный в одном из самых привлекательных регионов Северного Кипра. Гечиткале - регион для комфортной жизни и инвестиций. Очаровательный город с богатой историей. Известен своей потрясающей природной красотой, скалистыми утесами и холмами, оливковыми рощами и цитрусовыми садами. Локация: 10 мин до...
Project Home
Квартира за 80 000 евро в Алании, Турция
80 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Вашему вниманию новая квартира в новом проекте, в районе Махмутлар. Это жилой комплекс премиум-класса. 1+1, 10 этаж, 60м2. Квартира полностью меблированная. Комфортный санузел. С балконах открывается потрясающий панорамный вид на горы. Керамическое покрытие полов. Инфраструктура: ● открытый и детский бассейны; ● Co-working зона на...
IRINA PROPERTY
Квартира за 219 000 евро в Алании, Турция
219 000 €
Квартира в Алании, Турция
78 м2 2
Новый бутик-комплекс всего лишь в 450 метрах от Средиземного моря. Район Оба. На участке площадью 663м2 будет построен один блок, на продажу в котором предсатвляем всего лишь 15 квартир. Типы апартаментов: 2+1, 3+1, 4+1 Площадь апартаментов: 89 м2 - 211 м2 ⠀ Начало строительства: Декабрь 2023 Сдача в эксплуатацию: Май 2025 ⠀ Общественные...
Project Home
Апартаменты за 77 000 евро в Турции
77 000 €
Апартаменты в Турции
69 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Просторные квартиры с ванными комнатами и балконами на две стороны в Эрдемли Мерсин, расположенный на побережье Средиземного моря в Турции, является очень популярным городом. Важными особенностями Мерсина являются чистое море, просторные набережные, мягкий климат, плодородные сельскохозяйственные угодья, а также один из крупнейших портов в...
TEKCE
Квартира за 194 900 евро в Алании, Турция
194 900 €
Квартира в Алании, Турция
120 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу
УЛЬТРАМОДНЫЙ И СТИЛЬНЫЙ ДУПЛЕКС 2+1 С НОВОЙ МЕБЕЛЬЮ И ТЕХНИКОЙ В ПРЕСТИЖНОЙ РЕЗИДЕНЦИИ В АЛАНИИ! ПОТРЯСАЮЩИЙ ВИД НА МОРЕ ВАМ В ПОДАРОК!!! В КОМПЛЕКСЕ : бассейн: крытый + открытый лифт смотритель, садовник сауна охрана, видеонаблюдение 24/7 лобби, ресепшн тропический сад, ландшафтный дизайн хамам римская парная массажные кабинеты зона барбекю...
Imperial Real Estate
Квартира за 99 500 евро в Конаклы, Турция
99 500 €
Квартира в Конаклы, Турция
52 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке
Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Апартаменты разных планировок в новом жилом комплексе района Паяллар. О строительстве: Строительство ведется на участке земли, общей площадью 5165 м2. Сдача комплекса в эксплуатацию назначена июнь 2024 года. Первоначальный взнос составляет 40% от стоимости квартир, оставшаяся сумма выплачивается...
Uptrend homes
Квартира за 67 999 евро в Мерсине, Турция
67 999 €
Квартира в Мерсине, Турция
55 м2 2 1 1
Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
ВИДОВАЯ КВАРТИРА ПРЕМИУМ-КЛАССА – ВАШ ШАНС НА МОРСКУЮ ЖИЗНЬ! Первая береговая линия Бассейн | Хаммам | Сауна До моря – всего 100 м! Уникальное предложение – просторная, видовая квартира премиум-класса в лучшем районе! ‍ Меня зовут Наталья, и я помогу вам найти идеальную недвижимость в Мерсине. В моей базе...
NSM Real Estate
Квартира за 57 000 евро в Мерсине, Турция
57 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
54 м2 2 1 1
Квартира 1+1 в Тедже, Мерсин - EMTW1211 Квартира 1+1Мерсин, ТеджеДом сдан 1 год назад, искан полученРасположен в 500 метрах от моряЭтажность 15Этаж 12Площадь - 54 м2 бруттоОриентация восток-югВид на город, горы, мореСалон, спальня, сан.узен, терраса, балкон, прихожаяМебель и техника остается Цена от собственника 57.000 евро Общие особенности:...
Income Mersin Gayrimenkul
Квартира за 116 210 евро в Турции
116 210 €
Квартира в Турции
60 м2 1
Представляем суперсовременный проект жилого комплекса, который состоит из нескольких двенадцатиэтажных блоков и, по сути, представляет собой мини-город со всем необходимым для приятной и комфортной жизни. Резиденция располагается на Северном Кипре в районе Искеле (Фамагуста). Современный высотный комплекс, окруженный цветущими садами и...
Project Home
Квартира за 61 000 евро в Авсалларе, Турция
61 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
50 м2 2 1
ВНЖ при покупке
Что вы получаете: Квартира планировкой 1+1 в популярном, комфортном для отдыха районе Авсаллар. О строительстве: Комплекс был сдан в эксплуатацию в 2023 году. Район\пляж: Комплекс находится всего в 1300 метрах от моря. Именно здесь расположен один из лучших песчаных пляжей – Инжекум. Район привлекателен своей экологически чистой природой и...
Uptrend homes
Апартаменты за 162 000 евро в Картале, Турция
162 000 €
Апартаменты в Картале, Турция
54 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Красивый вид на море и город Открытый и крытый бассейны, фитнес, сауна, турецкая баня, детская площадка, крытая парковка Три зеленых парка на территории В самом центре деловой и культурнуй жизни Азиатской части Стамбула Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный...
TOLERANCE
Квартира за 357 000 евро в Ларе, Турция
357 000 €
Квартира в Ларе, Турция
125 м2 3
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Предлагаем получить турецкое гражданство с помощью покупки всего одной квартиры в Анталье! Прекрасная четырехкомнатная квартира с отдельной кухней и газовым отоплением идеально подойдет для тех, кто планирует переехать в Анталью для постоянного проживания! Основные преимущества данной квартиры: 1. Локация. Комплекс расположен в престижном районе...
RestProperty
Вилла за 1 450 000 евро в Бодруме, Турция
1 450 000 €
Вилла в Бодруме, Турция
200 м2 5 4 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Виллы с Панорамным Видом на Море и Частным Бассейном в Бодруме, Гюмюшлюк Гюмюшлюк, одно из старейших мест Бодрума, отличается уникальной богемной атмосферой с джазовым фестивалем, художественными галереями и улицами с многочисленными мастерскими художников. Благодаря древнему городу Миндос в Гюмюшлюке большая часть района находится в заповедной...
TEKCE
Апартаменты за 351 000 евро в Эсеньюрте, Турция
351 000 €
Апартаменты в Эсеньюрте, Турция
362 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с видом на озеро в комплексе в Стамбуле, Бююкчекмедже Квартиры расположены в районе Бююкчекмедже в Стамбуле. Район, в котором находится самое большое озеро в Стамбуле, также выходит на побережье Мраморного моря. Квартиры в Бююкчекмедже, Стамбул, построены в 3 км от озера Бююкчекмедже, в 5 км от Мраморного моря, в 3 км от шоссе E-6, в 6...
TEKCE
Квартира за 210 000 евро в Анталии, Турция
210 000 €
Квартира в Анталии, Турция
110 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Ваш уголок рая в сердце Коньяалты: дуплекс, где свет и природа живут в гармонии Представьте себе утро, наполненное солнечными лучами, которые мягко скользят по вашим просторным комнатам, открывая вид на зелень и цветущий сад. Этот изысканный дуплекс 2+1 с мебелью, расположенный в престижном районе Лиман, Коньяалты, Анталия, – это не...
İNEST HOMES
Квартира за 300 000 евро в Трабзоне, Турция
300 000 €
Квартира в Трабзоне, Турция
332 м2 6 5 3
Наша компания имеет большую 10-летнюю историю и тысячи довольных клиентов. Мы специализируемся на недвижимости и инвестициях. Наша команда состоит из 40 человек, штаб-квартира компании располагается в Трабзоне, а так же филиалы “Trabzon İnvest” представлены в Стамбуле, Анкаре и Измире. Мы работаем в 34-х провинциях Турции. Наша...
TRABZON INVEST
Квартира за 90 000 евро в Алании, Турция
90 000 €
Квартира в Алании, Турция
85 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Трехкомнатная квартира в комплексе Family Garden в районе Махмутлар. Предлагаем на продажу трехкомнатную квартиру общей площадью 85 м2, расположена на юго-восточной стороне, на 4-м этаже 6-этажного дома, 2022 года постройки. Планировка квартиры включает в себя, гостиную в американском стиле (совмещенной с кухней), двумя спальнями, ванной...
TURKEY INVEST PROPERTY
Квартира за 421 000 евро в Ларе, Турция
421 000 €
Квартира в Ларе, Турция
155 м2 3
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Вашему вниманию предлагается квартира самой популярной планировки в одном из востребованных районов города. Район Лара-Фенер славится своей развитой инфраструктурой, удобной транспортной развязкой, большим количеством государственных и частных школ. В пешей доступности вы сможете найти сетевые супермаркеты, фермерские рынки, больницы, большое...
RestProperty
Апартаменты за 185 000 евро в Турции
185 000 €
Апартаменты в Турции
142 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Новые квартиры в нескольких минутах ходьбы от пляжа в Мерсине, Тедже Новые квартиры в нескольких минутах ходьбы от пляжа являются частью жилого проекта в Мерсине, Тедже. Мерсин, один из самых значительных портовых городов в Средиземноморском регионе, выделяется своим морем, пляжами, климатом, плодородными землями, туризмом и историческим...
TEKCE

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Турция, Недвижимость, Новостройки и строительство, Процедура покупки

Читайте также

Как получить лицензию на посуточную аренду квартиры в Турции
Рассказывает руководитель турецкого агентства недвижимости
Зачем покупать недвижимость в Мерсине: плюсы, минусы, актуальные цены
«Двухмиллионная деревня» с новым аэропортом
В Турции ограничивают оборот наличных. Как будем платить за аренду и покупку недвижимости?
Обзор законов, которые вот-вот примут 
Иматра «минус 40», Батуми: «плюс 10»
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где и как будут покупать зарубежную недвижимость в 2025 году россияне: мнение риелтора
Интересно и профессионалам
Гонконг воскрешает, Афины отстают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Турции Аренда недвижимости в Турции Элитная недвижимость в Турции Земельные участки в Турции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Турция»