Версия
для печати
для печати
Сергей Волченков, директор турецкой риэлторско-строительной компании Tolerance-Homes, раскрывает значение основных понятий, с которыми вы столкнетесь в разные моменты оформления сделки по покупке недвижимости в Турции, ее содержания и, в последствии, оформления ВНЖ.
Вы выбрали объект, договорились о цене с продавцом, «ударили по рукам» и даже подписали договор купли-продажи. Здесь надо знать и помнить – данный договор не имеет (!) силы документа, удостоверяющего переход права собственности. Для этого нужно получить тапу.
Тапу – главный официальный документ, который показывает и закрепляет право на объект недвижимости за его собственником в Турции.
Образец тапу – документа, удостоверяющего переход права собственности на недвижимость.
Это официальный государственный бланк, в котором содержится следующая информация:
|
Официальная стоимость недвижимости, указанная в тапу, в 80-90% случаев отличается от реальной цены. Разница может составлять 30%, а иногда отличаться в 2-3 раза. Чаще всего это касается более дорогих объектов недвижимости. Официальная и реальная стоимость могут совпадать в случае, если недвижимость реализует крупный застройщик, работающий полностью официально над большим проектом. Дело в том, что минимальная стоимость объекта, которая может быть указана в тапу, определяется муниципалитетом района, где располагается объект. Например, в селе строится очень дорогая вилла. Общая ставка муниципалитета на недвижимость в этом селе низкая и может составлять не более €6500 (50000 лир). В этой связи застройщик виллы может показать максимально низкую цену. Но обязательно больше, чем ставка муниципалитета, и настолько, насколько это позволяет его бухгалтерия. То есть не €500 тыс. – ее фактическую стоимость, а, например, €150-200 тыс. |
При оформлении тапу иностранцу необходимо иметь следующие документы:
Нерезиденты и граждане Турции получают тапу в Управлении тапу и кадастра по месту расположения недвижимости, как правило, в момент полного расчета между покупателем и продавцом и после уплаты всех налогов и сборов.
|
Речь идет о налоге на куплю-продажу, величина которого составляет 4% от стоимости недвижимости, указанной в тапу (к слову, сейчас в Турции этот налог временно снижен до 3%), дополнительных сборах на развитие Управления тапу и кадастра (не превышают €120) и услугах присяжного переводчика (для иностранного гражданина). Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Турции |
В Турции право собственности может быть оформлено и на объект, находящийся на этапе строительства. Данное право будет привязано к независимой части участка земли, на котором возводится дом. На данном этапе тапу нужен, чтобы банк выдал кредит (если дом достиг определенной стадии готовности). При этом надо знать, что тапу не является (!) гарантией того, что дом сдан в эксплуатацию (для этого нужен искан).
С точки зрения процедуры оформления тапу, при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке отличий не существует.
Срок получения тапу – до трех дней с момента подачи продавцом и покупателем документов в Управление тапу и кадастра. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.
Перед тем как вы решитесь на сделку, удостоверьтесь в отсутствии обременений на недвижимость: долгов по ипотеке и аресту объекта.
Обременение по ипотеке (IPOTEK) обычно накладывается банком, который выдает кредит для приобретения недвижимости в Турции, или другим кредитором покупателя. Например, покупатель может получить тапу, даже если оплата за объект недвижимости осуществлена не в полном объеме, в таком случае на него может быть наложена «ипотека» со стороны продавца на недоплаченную сумму на определенную дату по времени.
Образец обременения по ипотеке.
Арест недвижимости – иджра – накладывается по решению суда в результате судебных споров юридических или физических лиц, или без решения суда атоматически за долги перед государственными органами.
Проверить их наличие можно только в Управлении тапу и кадастра. Информацию можно получить только по запросу продавца или адвоката. Непосредственно покупателю официально ее предоставить не могут.
Получить данные о наличии обременения можно в течении часа и эта справка будет стоить около €2 (10 турецких лир).
Наряду с тапу, не менее важным документом при оформлении недвижимости в Турции, является искан. По сути, это технический паспорт объекта, акт сдачи его в эксплуатацию и разрешение на использование недвижимости или ее независимой части.
То есть наличие искана свидетельствует о том, что объект недвижимости соответствует строительному проекту и всем строительным нормам, а также принят в эксплуатацию муниципалитетом.
.jpg)
Образец генель искана.
Существует два вида искана: генель искан (Genel Iskan) и ферди искан (Ferdi Iskan).
Генель искан – это так называемый общий технический паспорт, который выдается сразу на весь жилой комплекс. Он должен быть получен застройщиком при сдаче проекта в эксплуатацию.
Многие, покупая недвижимость в новостройке или в старом доме, где нет искана, рискуют его совсем не получить. А ведь его отсутствие ведет к ряду сложностей. Например, в готовой новостройке без искана будет трудно подключить городские коммуникации (воду и электричество), потому что дом не узаконен со стороны муниципалитета. Объект проигрывает в стоимости и теоретические его даже могут снести как незаконную постройку. Поэтому удостоверьтесь, что этот акт имеется.
Без генель искан невозможно оформить ферди искан или индивидуальный технический паспорт объекта. Этот документ выдается конкретно на независимую часть – квартиру, виллу или офисное помещение.
Оба документа можно получить в муниципалитете по месту расположения недвижимости.
Айдат – это ежемесячная плата за услуги по поддержанию и обслуживанию дома, где вы проживаете или просто приобрели квартиру, и прилегающей к нему территории. Размер платы зависит от уровня комплекса и тех услуг, которыми пользуются жильцы.
Этой платы может не быть, например, если вы владеете своей виллой и сами ухаживаете за ней, или ваша квартира находится в небольшом доме, где жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием.
Однако в большинстве случаев айдат есть, его размер варьируется от €4 и до нескольких сотен евро в месяц в зависимости от уровня комплекса и места проживания. Величина айдата определяется на ежегодном собрании жильцов комплекса, его оплата и все расходы контролирует управляющий жилого комплекса или управляющая компания, которая также выбирается на этом собрании большинством голосов.
Квитанция об оплате айдата.
Итак, за что выплачивается айдат:
|
По закону, расходы на постоянное обслуживание комплекса и расходы на инвентарь, оборудование, а также взносы на капитальный ремонт должны быть разделены. Собственники недвижимости несут ответственность за оплату всех расходов, арендаторы же – только за ежемесячные стандартные платежи. |
Айдат важно оплачивать вовремя. При его неуплате более трех месяцев – управляющая компания может подать в суд на владельца недвижимости и наложить арест на недвижимость. В случае злостных неуплат айдата в течение долгого времени может даже продать объект.
Оплатить айдат можно на год вперед, либо открыть счет в банке с функцией автоматической оплаты айдата с личного счета на счет управляющей компании.
Еще одно понятие, с которым можно столкнуться в Турции, это икамет или вид на жительство.
Образец документа
|
Наличие собственности в Турции или долгосрочная аренда недвижимости – достаточное основание для получения икамета в Турции. Подробнее о способах оформления вида на жительство читайте здесь. |
При первом обращении ВНЖ на основании тапу может быть выдано гражданину Российской Федерации – собственнику недвижимости или его прямым родственникам (мужу/жене, родителям и детям до 18 лет) – на срок максимум 2 года. При этом стоимость недвижимости не имеет никакого значения. В будущем можно претендовать на более длительный срок ВНЖ, а также на гражданство Турции (после 5 лет проживания).
Родственники собственника тапу по закону могут рассчитывать на туристический ВНЖ.
ВНЖ на основании длительного контракта аренды – это так называемый туристический ВНЖ. Он дает право только на постоянное проживание на территории Турции на срок 1 год. Но не дает право на получение более длительного ВНЖ или гражданства в будущем.
|
Но надо помнить, что ни ВНЖ на основании тапу, ни туристический ВНЖ не дают право на работу в Турции! Подробнее о том, как получить работу в Турции, читайте здесь. |
ВНЖ оформляется в Министерстве внутренних дел в Генеральном управлении по миграционным вопросам (İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Genel Müdürlüğü).
Все необходимые документы и процедуры подробно описаны на официальном сайте этого ведомства, в том числе и на русском языке.
Для первичного оформления ВНЖ требуются следующие документы:
Процесс подачи и сроки получения
Анкета подается заявителем онлайн, после чего в зависимости от места жительства заявителя система назначает дату встречи для подачи документов (в случае первоначального получения ВНЖ). Дата встречи и сроки получения икамет могут изменяться от недели до нескольких месяцев.
Важно – после подачи документов на ВНЖ заявитель может оставаться в Турции на законных основаниях без страха нарушить визовый режим!
При продлении икамет личное присутствие и встреча не требуются – подготовленные документы на продление ВНЖ могут быть высланы по почте. После того, как икамет будет готов, его вышлют по почте на указанный адрес проживания.
Текст подготовила: Марите Любинайте
Фото: предоставлены собеседником
Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен и читайте еще больше полезных статей о недвижимости.
