Версия
для печати
для печати
Материал проверен и актуален на март 2025 года.
Вы выбрали объект, договорились о цене с продавцом, «ударили по рукам» и даже подписали договор купли-продажи. Здесь надо знать и помнить – данный договор не имеет (!) силы документа, удостоверяющего переход права собственности. Для этого нужно получить тапу.
Тапу – главный официальный документ, который показывает и закрепляет право на объект недвижимости за его собственником в Турции.
Это официальный государственный бланк, в котором содержится следующая информация:
При оформлении тапу иностранцу необходимо иметь следующие документы:
Нерезиденты и граждане Турции получают тапу в Управлении тапу и кадастра по месту расположения недвижимости, как правило, в момент полного расчёта между покупателем и продавцом и после уплаты всех налогов и сборов.
В Турции право собственности может быть оформлено и на объект, находящийся на этапе строительства. Данное право будет привязано к независимой части участка земли, на котором возводится дом. На данном этапе тапу нужен, чтобы банк выдал кредит (если дом достиг определённой стадии готовности). При этом надо знать, что тапу не является (!) гарантией того, что дом сдан в эксплуатацию (для этого нужен искан).
С точки зрения процедуры оформления тапу, при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке отличий не существует.
Срок получения тапу – до трёх дней с момента подачи продавцом и покупателем документов в Управление тапу и кадастра. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.
Перед тем как вы решитесь на сделку, удостоверьтесь в отсутствии обременений на недвижимость: долгов по ипотеке и аресту объекта.
Обременение по ипотеке (IPOTEK) обычно накладывается банком, который выдает кредит для приобретения недвижимости в Турции, или другим кредитором покупателя. Например, покупатель может получить тапу, даже если оплата за объект недвижимости осуществлена не в полном объеме, в таком случае на него может быть наложена «ипотека» со стороны продавца на недоплаченную сумму на определенную дату по времени.
Арест недвижимости – иджра – накладывается по решению суда в результате судебных споров юридических или физических лиц, или без решения суда атоматически за долги перед государственными органами.
Проверить их наличие можно только в Управлении тапу и кадастра. Информацию можно получить только по запросу продавца или адвоката. Непосредственно покупателю официально ее предоставить не могут.
Получить данные о наличии обременения можно в течении часа и эта справка будет стоить около €2 (10 турецких лир).
Наряду с тапу, не менее важным документом при оформлении недвижимости в Турции, является искан. По сути, это технический паспорт объекта, акт сдачи его в эксплуатацию и разрешение на использование недвижимости или ее независимой части.
То есть наличие искана свидетельствует о том, что объект недвижимости соответствует строительному проекту и всем строительным нормам, а также принят в эксплуатацию муниципалитетом.
.jpg)
Существует два вида искана: генель искан (Genel Iskan) и ферди искан (Ferdi Iskan).
Генель искан – это так называемый общий технический паспорт, который выдается сразу на весь жилой комплекс. Он должен быть получен застройщиком при сдаче проекта в эксплуатацию.
Многие, покупая недвижимость в новостройке или в старом доме, где нет искана, рискуют его совсем не получить. А ведь его отсутствие ведет к ряду сложностей. Например, в готовой новостройке без искана будет трудно подключить городские коммуникации (воду и электричество), потому что дом не узаконен со стороны муниципалитета. Объект проигрывает в стоимости и теоретические его даже могут снести как незаконную постройку. Поэтому удостоверьтесь, что этот акт имеется.
Без генель искан невозможно оформить ферди искан или индивидуальный технический паспорт объекта. Этот документ выдается конкретно на независимую часть – квартиру, виллу или офисное помещение.
С 2023 года общий искан на дом и отдельный искан на квартиру строительная компания получает сразу при подаче документов на оформление общего искана. Т.е. в новостройках отдельно покупателю уже не надо готовить документы и получать искан.
Оба документа можно получить в муниципалитете по месту расположения недвижимости.
Айдат – это ежемесячная плата за услуги по поддержанию и обслуживанию дома, где вы проживаете или просто приобрели квартиру, и прилегающей к нему территории. Размер платы зависит от уровня комплекса и тех услуг, которыми пользуются жильцы.
Этой платы может не быть, например, если вы владеете своей виллой и сами ухаживаете за ней, или ваша квартира находится в небольшом доме, где жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием.
Однако в большинстве случаев айдат есть, его размер варьируется от €10 и до нескольких сотен евро в месяц в зависимости от уровня комплекса и места проживания. Величина айдата определяется на ежегодном собрании жильцов комплекса, его оплата и все расходы контролирует управляющий жилого комплекса или управляющая компания, которая также выбирается на этом собрании большинством голосов.
Итак, за что выплачивается айдат:
Айдат важно оплачивать вовремя. При его неуплате более трех месяцев – управляющая компания может подать в суд на владельца недвижимости и наложить арест на недвижимость. В случае злостных неуплат айдата в течение долгого времени может даже продать объект.
Оплатить айдат можно на год вперед, либо открыть счет в банке с функцией автоматической оплаты айдата с личного счета на счет управляющей компании.
Еще одно понятие, с которым можно столкнуться в Турции, это икамет или вид на жительство.
В законе «Об иностранцах и международной защите» сказано, что икамет нескольких видов. Среди них:
Новым вариантом получения ВНЖ стало открытие компании с уставным капиталом от $100 тыс. Эта схема – выгодная альтернатива для инвесторов и предпринимателей.
Самый популярный ВНЖ в Турции – туристический.
Туристический ВНЖ. Покупка или долгосрочная аренда недвижимости в Турции – достаточное основание для получения икамета. Речь про туристический ВНЖ, который позволяет жить в стране, но не ведет к гражданству. Туристический ВНЖ в Турции доступен владельцам недвижимости любой стоимости, но жильё обязательно должно находиться в открытом районе.
При оформлении ВНЖ на основании договора аренды с 2023 года иммиграционная служба стала требовать у иностранцев не только заверенные у нотариуса договор аренды и паспорт арендодателя, но и туристический план поездки по Турции и медицинскую страховку. Опция доступна пенсионерам и гражданам с подтверждённым доходом не ниже полутора минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).
Туристический ВНЖ выдается сроком на полгода с возможностью продления.
ВНЖ на основании тапу. Для получения вида на жительство на основании тапу (свидетельства о собственности) необходимо купить в открытом районе один объект, кадастровая стоимость которого составляет от $200 тыс. Получить икамет на основании владения недвижимостью может только один собственник, его супруг или супруга, а так же дети будут претендовать на туристический в первый год и семейный ВНЖ со второго года проживания в стране.
Этот тип ВНЖ можно будет конвертировать в паспорт через пять лет.
Помните! Ни ВНЖ на основании тапу, ни туристический ВНЖ не дают право на работу в Турции! Подробнее о том, как получить работу в Турции, читайте здесь.
ВНЖ оформляется в Министерстве внутренних дел в Генеральном управлении по миграционным вопросам (İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Genel Müdürlüğü). Все необходимые документы и процедуры подробно описаны на официальном сайте этого ведомства, в том числе и на русском языке.
Для первичного оформления ВНЖ требуются следующие документы:
В 2024 году в республике запустили электронную систему записи и отслеживания рандеву при подаче документов на ВНЖ Göç Randevu Sistemi (GRS). Вход в GRS – через уже действующую систему e-Devlet (Электронное правительство) или по ссылке.
Плюсы системы заключаются в том, что документы нужно загрузить в приложение один раз, после чего они надежно хранятся. При продлении ВНЖ достаточно будет загрузить новые данные, и на этом сбор документов закончится. Кроме того, заявители могут отслеживать истории обращений, на каком этапе рассмотрения находится их заявка.
Анкета подается заявителем онлайн, после чего в зависимости от места жительства заявителя система назначает дату встречи для подачи документов. Дата встречи и сроки получения икамет могут изменяться от недели до нескольких месяцев.
В назначенный день состоится рандеву – встреча с представителем службы, который проверит правильность заполнения документов и сообщит, если что-то нужно донести.
Важно – после подачи документов на ВНЖ заявитель может оставаться в Турции на законных основаниях без страха нарушить визовый режим!
Для продления статуса необходимо подать заявление за 60 дней до истечения срока действия карты. Заявление загружается на официальный сайт Главного управления Миграционной службы Турции и примерно через две недели система автоматически назначает рандеву. В случае если заявитель пропустил или отменил свой визит, запланировать новый до истечения 15 дней не выйдет. Поэтому важно тщательно планировать даты, чтобы избежать задержек.
Для доступа к системе записи на приём необходимо использовать логин e-Government или e-Devlet. Получить его можно в любом почтовом отделении PTT, предъявив карту вида на жительство и турецкий номер мобильного телефона.
Пакет документов для продления ВНЖ практически совпадает с документами на получение первичного вида на жительство. Отличие одно – нужно приложить действующую карту ВНЖ и ее копию.
После собеседования сотрудники Миграционной службы проверят документы (их нужно принести с собой на рандеву) и в виде смс сообщат о продлении ВНЖ, а карту вышлют по почте на указанный адрес проживания.
Сумма, в которую обойдется оформление документов на икамет, составляет €150 и выше. В нее входит госпошлина за выдачу карточки, стоимость услуг нотариуса и переводчика, медицинская страховка. Размер суммы зависит от того, какой пакет документов нужно собрать, на сколько человек придется покупать страховые полисы и так далее.
К слову, с 2025 года цена пластиковой карты выросла и составляет 810 TL (€20). Изменились также суммы налога на первичное получение ВНЖ. С расценками можно ознакомиться на официальном сайте Управления по контролю миграции Министерства внутренних дел Турецкой Республики.
Фото: предоставлены собеседником
