Версия
для печати
для печати
Турция – один из мировых лидеров по росту цен на жильё. Но динамика, отмеченная в статистических отчётах, говорит о ценах в национальной валюте. При этом курс лиры в последние годы падает, поэтому для тех, кто рассчитывает цены в долларах или евро, они практически не меняются. Кроме того, по-прежнему сказывается эффект «низкого старта»: жильё в Турции всё ещё намного дешевле, чем во многих государствах Европы.
Строительство студий не приветствуется (в Анталье, к примеру, с 2017 года возведение квартир без выделенной спальни запрещено), так что самое скромное жильё – квартира с гостиной и одной спальней (1+1). На вторичном рынке есть варианты и за €25-30 тыс., но в довольно старых домах, качество строительства которых уже не соответствует современным стандартам. А вот за €40–50 тыс. уже можно найти себе симпатичный и комфортный дом. Это дешевле, чем в Москве, однако понятно, что и такая сумма есть далеко не у каждого. Итак, что же можно сделать, когда не хватает денег?
Именно это всегда рекомендуют риелторы. И не зря: для турецких застройщиков рассрочка – стандартная практика, причём условия предлагаются самые комфортные.
Неми Алмамедова, FOA Invest: «Для тех, у кого не хватает собственных средств, первый вариант – это рассрочка с первоначальным взносом в 30%. У разных застройщиков правила различаются, но в целом её могут предоставить на срок до 40 месяцев. Её продолжительность существенно зависит от стадии готовности объекта: на этапе котлована можно рассчитывать на максимальное время, а если жильё почти готово, на выплаты вам могут дать 12–24 месяца».
Ксения Балджи, Liga Real Estate: «Рассрочка даётся абсолютно на все строящиеся объекты. При этом, в отличие от стандартов ипотеки, покупателю необязательно платить каждый месяц равными частями. Застройщики очень лояльны и идут навстречу индивидуальной ситуации. Поэтому можно договориться и платить ежеквартально теми траншами, которые удобны. Например, если клиент рассчитывает продать свою квартиру на родине и оплатить часть покупки этими деньгами, можно достигнуть соглашения о том, что промежуточные транши будут символическими, чтобы просто напоминать о себе застройщику, а ближе к окончанию срока покупатель внесёт основную сумму».
В первую очередь рассрочка предоставляется на строящееся жильё, однако её можно получить и на готовый объект.
Ксения Балджи: «Если клиент говорит, что ему не хватает денег на то жильё, которое он хочет, мы делаем ему подборку застройщиков, готовых дать рассрочку. Это работает прежде всего в Аланье. Там среди девелоперов высокая конкуренция, особенно в экономклассе, и можно получить рассрочку от 6 до 12 месяцев даже на готовую квартиру».
Строящийся объект, как правило, дешевле готового жилья на 20–30%. Большинство турецких застройщиков относятся к своим обязательствам добросовестно и сдают комплексы в срок, тем не менее тщательно проверить компанию всё же придётся.
Минус варианта – отдохнуть у моря вы сможете только через пару лет. Плюсы: в Турции строят быстро, а квартиры сдают со всем необходимым, вплоть до домашних тапочек.
Говорим «Турция» – подразумеваем «Анталья». Однако любителям пляжного отдыха стоит иметь в виду ещё хотя бы два названия: Аланья и Мерсин. Анталья – один из крупнейших городов страны, раскрученный туристический центр, и цена земли здесь высока. Отсюда и сравнительно высокие цены на жильё. За хорошую новую квартиру 1+1 придётся выложить не меньше €50 тыс. На квартиры в Алании расценки пониже. На стадии котлована подобная квартира будет стоить от €32 тыс., а готовый объект – от €40 тыс. А что с третьим городом?
Ксения Балджи: «В Мерсине планировок 1+1 практически не найти. Это пока не туристический регион, но сейчас на него обратили внимание наши соотечественники, и он начал активно развиваться. В его пригороде Россия и Турция строят электростанцию, поэтому здесь появился целый русский городок, есть русская школа. Однако застройщики пока не переориентировались на иностранный спрос, и планировки большие – как для местных. Это минимум 2+1 и отдельная кухня. Новый фонд в элитных районах Мерсина – это планировки 3+1, 4+1, 5+1 и более. При этом расценки там пока ниже, чем в Аланье. Цены начинаются от €30 тыс. за 2+1».
Минус Мерсина в том, что там нет международного аэропорта, так что добираться придётся с пересадкой. Однако уже через пару лет аэропорт планируют построить.
Мы не привыкли торговаться, но в Турции это может сработать. Правда, скидку редко дают просто так – для продавца в этом должна быть своя выгода. Например, если вы покупаете объект на стадии котлована, по минимальной цене, или берёте рассрочку, про скидку можно забыть: застройщик понимает, что вы априори выигрываете при такой покупке.
Юлия Байдан, Profit Real Estate: «Время больших скидок прошло, и вам нужно чем-то заинтересовать застройщика, чтобы он согласился снизить цену. Например, предложить 100-процентную оплату сразу или купить одновременно две-три квартиры. В этом случае можно получить скидку в размере 3–5%.
Если речь идёт о готовом объекте, продавцы становятся более сговорчивыми, но и тут не всегда, а скидка всё равно будет небольшой – около €1000 для недорогих объектов. Некоторые застройщики вместо скидки предлагают подарки: они готовы за свой счёт поставить кондиционеры, купить бытовую технику или оформить документы на недвижимость. Можно получить скидку и при покупке на вторичном рынке, но её размер будет совсем символическим – порядка €500–1000. Также на уровне €500 иногда скидку может дать агентство».
В Турции, в отличие от многих других стран, за недвижимость можно расплачиваться наличкой. И продавцы часто заинтересованы именно в этом способе, поэтому готовы дать скидку до 5%. Ввезти с собой без декларации можно до $10 тыс. Так что, если поехать всей семьёй, нужную сумму можно привезти даже за один визит. Однако это работает не со всеми продавцами. А некоторые застройщики и вовсе не дают скидки сами и запрещают это делать своим партнёрам.
Как правило, иностранные покупатели в Турции ориентируются на новое жильё, поэтому им доступна беспроцентная рассрочка. Однако возможность взять ипотечный кредит тоже имеется. Ещё несколько лет назад турецкие банки с лёгкостью выдавали деньги иностранцам, но после падения курса рубля и ряда других валют в 2014 году к вопросу стали подходить строже. Пакет документов теперь больше, сроки рассмотрения также увеличились, а условия стали менее привлекательными.
Сейчас в кредит можно получить максимум 35–40% от цены объекта, а в старом фонде – лишь 25–30%. Ставка по ипотеке будет зависеть от валюты. Например, DenizBank, который до 2015 года был «дочкой» Сбербанка, на своём сайте заявляет о готовности выдать кредит на следующих условиях: в рублях – под 18% годовых, в долларах и евро – под 7,8% годовых, в турецких лирах – под 13,68%. Срок возврата – до десяти лет.
Юлия Байдан: «По моему опыту, сейчас кредит в долларах и евро дают всего два банка, это Al Baraka и Kuveyt Türk, причём по форме это не ипотека, а финансирование, разрешённое исламом. Поэтому они могут рассчитывать суммы в иностранной валюте. Остальные банки перестали кредитовать в валюте. Они заключают договор только в турецких лирах, а срок возврата может доходить до 10 лет».
Ксения Балджи: «Я всегда советую клиентам не бросаться сразу в банк и не делать лишних долгов. Но если хочется въехать и жить прямо сейчас, то поможет только ипотека. Другой вариант – когда клиент взял рассрочку и предоставленное время уже подходит к концу, но понятно, что всю сумму он выплатить не сможет. В этом случае можно взять ипотеку на ту часть суммы, которой ему не хватает».
Неочевидный вариант, который может оказаться полезным, – взять необходимую сумму в банке своей страны. Как правило, банки не кредитуют зарубежную недвижимость, так что этот заём по своей форме не будет ипотечным. Обычный потребительский кредит также не подойдёт: в таком формате обычно выдают лишь небольшие суммы.
Однако можно взять нецелевой кредит под залог имеющейся у вас недвижимости. Это может быть выгодно: например, Сбербанк сейчас выдаёт такие кредиты по ставке от 10,4% – меньше, чем ипотека от DenizBank в рублях.
Курортный сезон в Турции длится почти полгода, но на «дачу у моря» многие не выезжают больше чем на пару месяцев. При таком раскладе выгодно объединиться с теми, кого вы хорошо знаете. Разделив сумму на две семьи, вы сможете себе позволить лучшее жильё.
Неми Алмамедова: «В нашей практике были случаи, когда покупку совершали на две-три семьи. Всё же это были родственники, а не друзья. Лучше всего это работает при покупке виллы. При этом в контракте прописывается, кто какую сумму внёс, поэтому при последующей продаже конфликтов не возникает. А в тапу можно записать хоть 20 человек – на этот счёт ограничений нет, поэтому получить ВНЖ на основании недвижимости смогут все владельцы жилья».
Классическая «офлайновая» сделка часто состоит из двух этапов: сначала покупатель приезжает в страну, осматривает и выбирает объекты, а потом возвращается уже с деньгами и всеми документами для подписания договора. При этом агентства и застройщики (не все, но такое практикуется) предоставляют бесплатный ознакомительный тур, но только на один визит. Сейчас легко совершить сделку полностью удалённо или приехать в страну уже после подписания контракта. То есть стоимость перелётов и гостиницы на время просмотров можно записать себе в экономию.
Ещё один плюс – это новый подход к выбору жилья. Компании сейчас предлагают полноценные видеовизиты, так что, сидя дома на диване, вы можете просмотреть больше объектов в разных локациях, чем при личном посещении страны. Это повышает шансы найти отличный вариант за сравнительно небольшие деньги.
Юлия Байдан: «Раньше клиенты остерегались онлайн-сделок, но за последний год всё изменилось. Сейчас агентства записывают профессиональные YouTube-обзоры, можно попросить менеджера приехать на объект и показать всё в деталях: хоть вид из окна, хоть дорогу к морю. Так что, по сути, покупатель ничем не рискует, особенно если речь идёт о покупке от застройщика.
В Турции сейчас распространены два варианта дистанционных сделок. Первый: продавец, агентство и покупатель сначала подписывают сканы договоров, а затем клиент прилетает в Турцию и подписывает живой подписью оригиналы документов. И второй вариант: всё делается полностью дистанционно, по доверенности, которую покупатель оформляет в консульстве Турции в своей стране. В первом варианте, если по приезде объект вам не понравится, от застройщика залог можно будет вернуть или перекинуть на другой объект. При покупке вторички продавец, конечно, может и не согласиться на возврат залога, особенно если после подписания договора прошли уже месяцы».
В Турции и продавцы, и агентства готовы пойти навстречу покупателям. Можно добиться прямого снижения цены, вносить платежи по удобному графику, на законных основаниях разделить затраты с родственниками... Или даже комбинировать несколько методов, чтобы мечта в виде дома у моря поскорее стала реальностью.
