a
Версия
для печати

Турция: покупаем недвижимость под аренду. Пять стратегий для инвесторов

Новый закон о краткосрочной аренде в Турции наделал много шума ещё до вступления в силу. Спустя месяц после «даты икс» чёткого понимания так и не появилось. Кажется, даже турецкие чиновники запутались в собственных инициативах и решили взять паузу. Тем не менее иностранным инвесторам, которые сейчас ищут недвижимость в Турции для сдачи в аренду, стоит учитывать новые реалии рынка.

Неожиданный поворот в правилах краткосрочной аренды

25 октября 2023 года в Турции приняли резонансный закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях» (ссылка на закон в официальной газете на турецком языке). С 1 января 2024 года он вводит новые, более жёсткие правила краткосрочной аренды и назначает внушительные штрафы нарушителям. Так что это не тот случай, когда суровость закона нивелируется необязательностью его исполнения.

В конце 2023 года участники рынка недвижимости Турции были, мягко говоря, озадачены неожиданно изменившимися правилами игры – никто не понимал, что теперь можно, чего нельзя. В начале 2024 года появились более подробные инструкции и первые успешные кейсы получения лицензий на сдачу объектов туристам. 

И вот – новый поворот: в конце января по турецким СМИ прошла инсайдерская информация, что применение закона отложили, предположительно на год.

Ксения Балджи
исполнительный директор

Во многих туристических новостных изданиях и на главном новостном портале города Мугла появилась информация о том, что, несмотря на то что закон официально внесён в Законодательный вестник, пока на практике его никак невозможно реализовать. Очень много дыр. Поэтому соблюдение правил этого закона переносят на один год. Инициатором стал депутат от правящей партии. Ждём подтверждения из официальных источников.

Вероятно, у собственников недвижимости в Турции – реальных и потенциальных – будет больше времени, чтобы подготовиться к изменениям. Но общий тренд очевиден: власти хотят контролировать сектор туристической аренды. А значит, потенциальным инвесторам стоит учитывать новые реалии рынка при выборе объектов.

Что требуется для сдачи недвижимости на короткий срок

Согласно закону, для легальной сдачи недвижимости в краткосрочную аренду необходимо получить лицензию минтуризма.

Все документы необходимо заполнить и отправить через электронную систему E-devlet – напрямую в министерство по туризму. Подача офлайн не предусмотрена.

Правда, заявки как таковой недостаточно. Нужно, чтобы её одобрили и выдали разрешение. А для этого придётся соблюсти несколько условий.

  1. Надо получить разрешения всех (!) собственников квартир в доме.
  2. Жильё должно быть как минимум с одной спальней, студия не подойдёт. При этом в каждой спальне может проживать максимум два человека.
  3. Необходимо оснастить квартиру пожарной сигнализацией, детекторами дыма, огнетушителями и другими средствами обеспечения безопасности.
  4. Оснащение и сервис должны быть на уровне приличного отеля: горячая и холодная вода всегда в доступе, набор качественного постельного белья и полотенец на каждого постояльца, вся мебель и техника в ухоженном и рабочем состоянии. И естественно – уборка перед заездом новых гостей.

После получения разрешения министерства будет необходимо вывесить перед дверью специальную табличку. Её также выдадут.

Александра Лоскутова
эксперт по недвижимости
и инвестициям

Первичный штраф, если выявят какие-то несоответствия, – 100 тыс. турецких лир (€3 тыс.). После чего даётся 15 дней на устранение нарушений. Через 15 дней приходит повторная проверка. Если недочёты не исправлены, штраф – до 1,5 млн турецких лир (€45,7 тыс.). Это точно отобьёт желание нелегально сдавать квартиры.
У нововведений есть и очевидные плюсы. Аренда наконец станет полностью легальной и регламентированной. За счёт этого с рынка уйдут мелкие посредники, которые могут завышать цены либо сдавать нелегально, что сказывается на качестве услуги.

Турция
Оснащение и сервис в арендном жилье на короткий срок должны быть на уровне приличного отеля: горячая и холодная вода, набор качественного постельного белья и полотенец на каждого постояльца, вся мебель и техника в ухоженном и рабочем состоянии

Как сдавать, что и где покупать – советы экспертов

Разберёмся, как лучше поступить с выбором объекта и его управлением тем, кто хочет приобрести недвижимость в Турции именно для заработка на сдаче в аренду. Вариантов у иностранных инвесторов не так уж и мало…

Стратегия 1: сдавать недвижимость на долгий срок

Вышеупомянутый закон не касается договоров аренды, заключённых на срок более 100 дней. Соответственно, если иностранный инвестор выбирает эту стратегию, то никакие лицензии ему не потребуются.

Плюсы. Стабильный денежный поток, низкие издержки на обслуживание квартиры, меньше амортизация – всё-таки долгосрочные арендаторы обычно относятся к недвижимости бережнее, чем туристы, которые приезжают на пару суток. Кроме того, спрос на долгосрочную аренду в Турции силён – и от местных жителей, и от экспатов.

Минусы. Доходность, скорее всего, снизится. Ставки аренды для долгосрочных контрактов ниже, к тому же действуют ограничения на повышение арендной платы.

Александра Лоскутова
эксперт по недвижимости
и инвестициям

Это выход и определённые гарантии. Вы будете точно знать, что каждый месяц получите определённую сумму. Не такую высокую, как в сезон, но в среднем, если хорошо подобрать арендатора, можно в деньгах не потерять.

Стратегия 2: купить виллу под посуточную аренду

Сдавать посуточно виллы проще, чем квартиры. Самое проблемное требование для краткосрочной аренды – согласие всех собственников в доме – нужно получить исключительно от себя либо своих родственников.

Плюсы. Независимость от соседей при выборе способа сдачи недвижимости в аренду – посуточно или долгосрочно; при работе с туристами лицензию всё равно придётся получить, но сделать это будет несложно.

Минусы. Более высокий порог входа: для покупки типичной виллы обычно требуется больше средств, чем в случае с квартирами.

Стратегия 3: выбирать готовые апартаменты в отельных комплексах

Ещё до введения этого закона в Турции существовали комплексы с отельной лицензией и профессиональным управлением. Для собственников апартаментов в таких ЖК особо ничего не изменилось – их управляющие просто переоформят разрешительные документы.

Плюсы. Возможность легально сдавать квартиры посуточно, не занимаясь бумажной волокитой; профессиональное управление; подтверждённый арендный доход за прошлые годы, который поможет оценить перспективы дальнейшей сдачи.

Минусы. Ограниченный выбор предложений и (как правило) более высокие цены по сравнению с похожими квартирами в обычных жилых домах.

Александра Лоскутова
эксперт по недвижимости
и инвестициям

Квартиры в старом жилищном фонде, в готовых комплексах под краткосрочную аренду можно покупать. Тут в первую очередь стоит обратиться в агентство недвижимости. Именно там смогут дать наиболее полную информацию, в каких комплексах уже есть разрешения на аренду.

Турция
В Турции есть комплексы с отельной лицензией и профессиональным управлением
Ксения Балджи
исполнительный директор

Если в готовых комплексах – старых или недавно сданных – нет лицензии или отельного статуса, то получить их проблематично. Поэтому на практике у текущих собственников таких квартир есть вариант – перейти на долгосрочную аренду.

Стратегия 4: инвестировать в новостройки с отельными лицензиями

В теории застройщикам, которые только сейчас разрабатывают свои проекты, будет проще подстроиться под требования нового законодательства. Они могут сразу прописать в уставе ЖК, что комплекс предназначен для сдачи в аренду, что позволит будущим собственникам заниматься этим бизнесом.

Плюсы. Возможность купить квартиру в комплексе с разрешением на аренду по минимальной цене и заработать на росте стоимости объекта по мере строительства.

Минусы. Сложно заранее спрогнозировать ожидаемую доходность, к моменту ввода в эксплуатацию условия могут измениться.

Александра Лоскутова
эксперт по недвижимости
и инвестициям

В зависимости от комплекса и от выбранного объекта ещё за период строительства он может принести от 10 до 30–40% прибыли за счёт роста стоимости самой квартиры. Но здесь нельзя гарантировать, что условия аренды не изменятся. Кроме того, гарантия, что комплекс точно будет сдаваться в аренду, есть только на год. Потом собственники должны будут снова подтвердить своё согласие. За это время кто-то может, например, перепродать жильё. И новый собственник выскажется против. Не думаю, что все застройщики пойдут на то, чтобы прописать в договоре, что покупатели квартир обязаны согласиться на сдачу в аренду.

Белек
Застройщикам, которые только сейчас разрабатывают свои проекты, будет проще подстроиться под требования нового законодательства
Ксения Балджи
исполнительный директор

Обратите внимание на новые проекты комплексов с отельным статусом. Такой статус получают только на этапе строительства – позднее его уже не присвоить.

Стратегия 5: сдавать недвижимость через агентство

Есть ещё один способ легально сдавать квартиру в Турции посуточно – отдать её в управление профессиональному агентству, которое имеет лицензии на такой вид бизнеса.

Плюсы. Специалисты возьмут на себя все хлопоты с получением лицензий и последующую работу с туристами.

Минусы. Расходы собственника на обслуживание вырастут, и главное – далеко не каждую квартиру можно «отдать» агентству. Чаще всего эта услуга входит в постпродажный сервис, то есть риелторы предлагают её исключительно своим клиентам в тех комплексах, которые они продавали. Соответственно, инвестору нужно думать об этом на этапе сделки: искать посредника, у которого есть арендный сервис, и рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Будут ли агенты повсеместно брать в управление «чужие» объекты, сказать сложно. В любом случае, если речь идёт об обычной квартире в рядовом жилом доме, даже профессионал вряд ли сможет добыть согласие всех жильцов.

Александра Лоскутова
эксперт по недвижимости
и инвестициям

Если сдавать жильё через агентство, то всей бумажной работой, включая получение разрешения в минтуризма, по доверенности от собственника будут заниматься профессионалы. Это снимает с владельца жилья все проблемы. Но обычно это входит в послепродажное обслуживание.

Посмотрите, что продаётся в Турции сегодня
Вилла за 424 000 евро в Милясе, Турция
424 000 €
Вилла в Милясе, Турция
94 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Сдвоенные виллы с видом на море рядом с аэропортом в Адабюкю, Милас Адабюкю – это жилой район в Миласе, Мугла, отличающийся спокойной атмосферой. Постепенно из тихого скромного местечка Адабюкю превратился в развивающийся центр благодаря строительству новой недвижимости. Адабюкю с его развитой инфраструктурой идеально подходит для...
Квартира за 82 000 евро в Алании, Турция
82 000 €
Квартира в Алании, Турция
43 м2 1 1 1
Онлайн-показ Оплата в рублях
В продаже квартира 1+1 в новом современном жилом комплексе Exodus Garden Residence. Новая техника и мебель остаются в квартире. Новый жилой комплекс класса "люкс" Exodus Garden Residence с собственной первоклассной инфраструктурой расположен в курортном районе Авсаллар (Аланья), в экологически чистом месте. Целебный горный бриз,...
Квартира за 69 000 евро в Алании, Турция
69 000 €
Квартира в Алании, Турция
45 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Квартира за 57 000 евро в Авсалларе, Турция
57 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
38 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! Квартира планировки 1+1, расположенная на 3 этаже современного 10-этажного жилого комплекса, построенного в в 2022 году в тихом местечке района Авсаллар в окружении соснового леса. Расстояние до моря по прямой - 1270 метров. В жилом комплексе предусмотрено всё для полноценного отдыха: + Открытый и крытый бассейны; +...
Апартаменты за 46 500 евро в Алании, Турция
46 500 €
Апартаменты в Алании, Турция
39 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры в проекте отельного типа со множеством удобств в Паялларе, Аланья Аланья – крупный курортный регион в восточной части провинции Анталия. Паяллар – один из новых и развивающихся пригородов Аланьи. Бывший прежде отельным центром, сейчас он переживает активную застройку. Регион выделяется как инвестиционный регион,...
Квартира за 99 000 евро в Алании, Турция
99 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Аланья центр города и рядом с морем продается недорогая двухкомнатная квартира 1+1. Рядом с песочным пляжем Клеопатры и в 600м от рыбного рынка породается просторная 60кв.м. квартира в резиденции с бассейном. Вся городская инфраструктура на пешеходном расстоянии,квартира с мебелью и готова к заселению. Свяжитесь с нами для просмотра.
Апартаменты за 153 450 евро в Анталии, Турция
153 450 €
Апартаменты в Анталии, Турция
70 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Шикарные Квартиры с Хорошей Планировкой в Алтынташе в Проекте с Богатой Инфраструктурой Квартиры расположены в престижном районе Алтынташ в Аксу, Анталья. Аксу – район с богатой историей, в то время как Алтынташ является одним из самых престижных жилых районов и инвестиционных центров в Анталье и Турции. Здесь представлены хорошо...
Апартаменты за 39 000 евро в Мерсине, Турция
39 000 €
Апартаменты в Мерсине, Турция
39 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры в проекте отельного типа в Мерсине, Эрдемли Квартиры расположены в Мерсине, быстро развивающемся городе на восточном побережье Средиземного моря в Турции. Этот регион считается одним из наиболее перспективных для инвестиций в недвижимость. В ближайшем будущем здесь будет открыт новый аэропорт, выделено 200 000 квадратных метров земли...
Апартаменты за 553 000 евро в Стамбуле, Турция
553 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с видом на море рядом с побережьем в Стамбуле, Бешикташ Предлагаемые квартиры выделяюся своим выгодным расположением в районе Бешикташ. Бешикташ находится на европейской стороне Стамбула и привлекает внимание видами на Босфор. Кроме того, в этом районе находится мост Мучеников 15 июля, соединяющий азиатскую и европейскую стороны...
Апартаменты за 242 444 евро в Стамбуле, Турция
242 444 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
110 м2 3 2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира за 88 000 евро в Алании, Турция
88 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Махмутлар - район с самой высокой плотностью социальных объектов, не уступающей центру Алании. Район застроен новыми, комфортабельными жилыми комплексами с большими территориями и внутренней инфраструктурой. Кроме того, Махмутлар – это излюбленное место отдыха туристов со всего мира, что делает этот район привлекательным для инвесторов и...
Квартира за 64 000 евро в Мерсине, Турция
64 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
44 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу
Просторная квартира 1+1 с отдельной спальней в туристическом районе г.Мерсин Арпачбакшиш! Площадь квартиры: 67 м² (брутто) и 44 м² (нетто). Дом был сдан летом 2023 года. На сегодня полностью благоустроен. Все объекты инфраструктуры запущены и функционируют. В комплексен имеются: - большой открытый бассейн с аквагорками; -...
Вилла за 972 000 евро в Алании, Турция
972 000 €
Вилла в Алании, Турция
450 м2 4 3 3
Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Вилла с видом на море, горы и Аланийскую крепость. Вилла расположена в престижном районе Алании — Каргыджак. Это живописный район с прекрасными пейзажами и панорамными видами, застроенный преимущественно виллами и малоэтажными элитными комплексами. Вилла под гражданство Турции Вилла новая, построена в 2023-м году. Планировка 3+1, жилая...
Апартаменты за 248 896 евро в Стамбуле, Турция
248 896 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
88 м2 2 1 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка
Апартаменты за 69 000 евро в Алании, Турция
69 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Новый жилой комплекс на стадии «карандаша» будет располагаться на территории 8.200 квадратных метров и состоять из 2-х 7-ми этажных блоков на 160 квартир (1+1,2+1,3+1,4+1). Из панорамных окон в пол и с балконов будут открываться замечательные виды на море или горы. С первых этажей открывается вид на Средиземное море. Площадь...
Апартаменты за 192 000 евро в Алании, Турция
192 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
120 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира планировки 2+1 в шаговой доступности от моря. Расположена на 2 этаже, окна выходят во внутренний двор комплекса. Квартира имеет удобную планировку, примерная площадь 120 кв.м., состоит из гостиной комнаты совмещенной с зоной кухни, двух спальных комнат, двух санузлов и двух балконов. Один из балконов застеклен. Также в...
Вилла за 600 000 евро в Алании, Турция
600 000 €
Вилла в Алании, Турция
307 м2 5 4 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию великолепную двухуровневую виллу, чьи дизайн и стиль вдохновлены живописными Мальдивскими островами. "KURAMATHİ VİLLA" — это идеальное предложение для тех, кто мечтает о спокойной и умиротворенной жизни. Вилла находится в живописном районе Каргыджак, город Аланья, и предлагает захватывающий...
Квартира за 353 000 евро в Алании, Турция
353 000 €
Квартира в Алании, Турция
200 м2 4 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная двухэтажная квартира, не требующая вложений. Расстояние до моря всего 700 метров. Из окон открываются красивые виды на горы, море и природу. Площадь квартиры 200 кв.м. Планировка включает гостиную с открытой кухней и 3 спальни. В квартире есть сауна, джакузи, гардеробная в хозяйской спальне. Квартира готова к заселению, полностью...
Апартаменты за 145 000 евро в Алании, Турция
145 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Продается квартира планировки 1+1 в самом центре Алании в шаговой доступности от пляжа Клеопатра. Квартира большая светла, выходит на две стороны света, с большими окнами. Площадь 65 кв.м. Планировка состоит из гостиной комнаты с зоной кухни, спальни, совмещенного санузла, прихожей и балкона. Продается с мебелью. Расположена на 3 этаже 5-ти...
Апартаменты за 180 000 евро в Авсалларе, Турция
180 000 €
Апартаменты в Авсалларе, Турция
95 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаются меблированные апартаменты в комплексе отельной концепции район Авсаллар. Апартаменты на 3 этаже, выходят на восточную сторону света. Удобная планировка состоит из гостиной комнаты совмещенной с зоной кухни, две спальные комнаты, двух санузлов с душевыми кабинами, прихожей и большого балкона. На всех окнах установлены рольставни с...

Фото: Unsplash (Artem Bryzgalov, Natalia Gusakova, Bhumil Chheda, Encal Media)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Турция, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Аренда

Читайте также

Кипр усложняет, МВФ переживает, Турция ждёт. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Личный опыт. Из Липецка в Аланью – переезд с семьёй к морю
Ты везде «ебанджи»
Турция судится, Канада открывается, Венгрия раздаёт
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Турция. Получение гражданства в 2023-м
Итоги вебинара Prian
Новая программа гражданства, турецкие ожидания, дубайские вопросы. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Турция дорожает, Ближний Восток приближается
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Турции Элитная недвижимость в Турции Коммерческая недвижимость в Турции Земельные участки в Турции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Турция»

  • 29.02.2024
  • 55
  • Партнерский материал

Португальцы и турки…хотят как лучше. Получается?

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 23.02.2024
  • 144