Новый закон о краткосрочной аренде в Турции наделал много шума ещё до вступления в силу. Спустя месяц после «даты икс» чёткого понимания так и не появилось. Кажется, даже турецкие чиновники запутались в собственных инициативах и решили взять паузу. Тем не менее иностранным инвесторам, которые сейчас ищут недвижимость в Турции для сдачи в аренду, стоит учитывать новые реалии рынка.
Неожиданный поворот в правилах краткосрочной аренды
25 октября 2023 года в Турции приняли резонансный закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях» (ссылка на закон в официальной газете на турецком языке). С 1 января 2024 года он вводит новые, более жёсткие правила краткосрочной аренды и назначает внушительные штрафы нарушителям. Так что это не тот случай, когда суровость закона нивелируется необязательностью его исполнения.
В конце 2023 года участники рынка недвижимости Турции были, мягко говоря, озадачены неожиданно изменившимися правилами игры – никто не понимал, что теперь можно, чего нельзя. В начале 2024 года появились более подробные инструкции и первые успешные кейсы получения лицензий на сдачу объектов туристам.
И вот – новый поворот: в конце января по турецким СМИ прошла инсайдерская информация, что применение закона отложили, предположительно на год.
Во многих туристических новостных изданиях и на главном новостном портале города Мугла появилась информация о том, что, несмотря на то что закон официально внесён в Законодательный вестник, пока на практике его никак невозможно реализовать. Очень много дыр. Поэтому соблюдение правил этого закона переносят на один год. Инициатором стал депутат от правящей партии. Ждём подтверждения из официальных источников.
Вероятно, у собственников недвижимости в Турции – реальных и потенциальных – будет больше времени, чтобы подготовиться к изменениям. Но общий тренд очевиден: власти хотят контролировать сектор туристической аренды. А значит, потенциальным инвесторам стоит учитывать новые реалии рынка при выборе объектов.
Что требуется для сдачи недвижимости на короткий срок
Согласно закону, для легальной сдачи недвижимости в краткосрочную аренду необходимо получить лицензию минтуризма.
Все документы необходимо заполнить и отправить через электронную систему E-devlet – напрямую в министерство по туризму. Подача офлайн не предусмотрена.
Правда, заявки как таковой недостаточно. Нужно, чтобы её одобрили и выдали разрешение. А для этого придётся соблюсти несколько условий.
Надо получить разрешения всех (!) собственников квартир в доме.
Жильё должно быть как минимум с одной спальней, студия не подойдёт. При этом в каждой спальне может проживать максимум два человека.
Необходимо оснастить квартиру пожарной сигнализацией, детекторами дыма, огнетушителями и другими средствами обеспечения безопасности.
Оснащение и сервис должны быть на уровне приличного отеля: горячая и холодная вода всегда в доступе, набор качественного постельного белья и полотенец на каждого постояльца, вся мебель и техника в ухоженном и рабочем состоянии. И естественно – уборка перед заездом новых гостей.
После получения разрешения министерства будет необходимо вывесить перед дверью специальную табличку. Её также выдадут.
Первичный штраф, если выявят какие-то несоответствия, – 100 тыс. турецких лир (€3 тыс.). После чего даётся 15 дней на устранение нарушений. Через 15 дней приходит повторная проверка. Если недочёты не исправлены, штраф – до 1,5 млн турецких лир (€45,7 тыс.). Это точно отобьёт желание нелегально сдавать квартиры.
У нововведений есть и очевидные плюсы. Аренда наконец станет полностью легальной и регламентированной. За счёт этого с рынка уйдут мелкие посредники, которые могут завышать цены либо сдавать нелегально, что сказывается на качестве услуги.
Оснащение и сервис в арендном жилье на короткий срок должны быть на уровне приличного отеля: горячая и холодная вода, набор качественного постельного белья и полотенец на каждого постояльца, вся мебель и техника в ухоженном и рабочем состоянии
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Как сдавать, что и где покупать – советы экспертов
Разберёмся, как лучше поступить с выбором объекта и его управлением тем, кто хочет приобрести недвижимость в Турции именно для заработка на сдаче в аренду. Вариантов у иностранных инвесторов не так уж и мало…
Стратегия 1: сдавать недвижимость на долгий срок
Вышеупомянутый закон не касается договоров аренды, заключённых на срок более 100 дней. Соответственно, если иностранный инвестор выбирает эту стратегию, то никакие лицензии ему не потребуются.
Плюсы. Стабильный денежный поток, низкие издержки на обслуживание квартиры, меньше амортизация – всё-таки долгосрочные арендаторы обычно относятся к недвижимости бережнее, чем туристы, которые приезжают на пару суток. Кроме того, спрос на долгосрочную аренду в Турции силён – и от местных жителей, и от экспатов.
Минусы. Доходность, скорее всего, снизится. Ставки аренды для долгосрочных контрактов ниже, к тому же действуют ограничения на повышение арендной платы.
Это выход и определённые гарантии. Вы будете точно знать, что каждый месяц получите определённую сумму. Не такую высокую, как в сезон, но в среднем, если хорошо подобрать арендатора, можно в деньгах не потерять.
Стратегия 2: купить виллу под посуточную аренду
Сдавать посуточно виллы проще, чем квартиры. Самое проблемное требование для краткосрочной аренды – согласие всех собственников в доме – нужно получить исключительно от себя либо своих родственников.
Плюсы. Независимость от соседей при выборе способа сдачи недвижимости в аренду – посуточно или долгосрочно; при работе с туристами лицензию всё равно придётся получить, но сделать это будет несложно.
Минусы. Более высокий порог входа: для покупки типичной виллы обычно требуется больше средств, чем в случае с квартирами.
Стратегия 3: выбирать готовые апартаменты в отельных комплексах
Ещё до введения этого закона в Турции существовали комплексы с отельной лицензией и профессиональным управлением. Для собственников апартаментов в таких ЖК особо ничего не изменилось – их управляющие просто переоформят разрешительные документы.
Плюсы. Возможность легально сдавать квартиры посуточно, не занимаясь бумажной волокитой; профессиональное управление; подтверждённый арендный доход за прошлые годы, который поможет оценить перспективы дальнейшей сдачи.
Минусы. Ограниченный выбор предложений и (как правило) более высокие цены по сравнению с похожими квартирами в обычных жилых домах.
Квартиры в старом жилищном фонде, в готовых комплексах под краткосрочную аренду можно покупать. Тут в первую очередь стоит обратиться в агентство недвижимости. Именно там смогут дать наиболее полную информацию, в каких комплексах уже есть разрешения на аренду.
В Турции есть комплексы с отельной лицензией и профессиональным управлением
Если в готовых комплексах – старых или недавно сданных – нет лицензии или отельного статуса, то получить их проблематично. Поэтому на практике у текущих собственников таких квартир есть вариант – перейти на долгосрочную аренду.
Стратегия 4: инвестировать в новостройки с отельными лицензиями
В теории застройщикам, которые только сейчас разрабатывают свои проекты, будет проще подстроиться под требования нового законодательства. Они могут сразу прописать в уставе ЖК, что комплекс предназначен для сдачи в аренду, что позволит будущим собственникам заниматься этим бизнесом.
Плюсы. Возможность купить квартиру в комплексе с разрешением на аренду по минимальной цене и заработать на росте стоимости объекта по мере строительства.
Минусы. Сложно заранее спрогнозировать ожидаемую доходность, к моменту ввода в эксплуатацию условия могут измениться.
В зависимости от комплекса и от выбранного объекта ещё за период строительства он может принести от 10 до 30–40% прибыли за счёт роста стоимости самой квартиры. Но здесь нельзя гарантировать, что условия аренды не изменятся. Кроме того, гарантия, что комплекс точно будет сдаваться в аренду, есть только на год. Потом собственники должны будут снова подтвердить своё согласие. За это время кто-то может, например, перепродать жильё. И новый собственник выскажется против. Не думаю, что все застройщики пойдут на то, чтобы прописать в договоре, что покупатели квартир обязаны согласиться на сдачу в аренду.
Застройщикам, которые только сейчас разрабатывают свои проекты, будет проще подстроиться под требования нового законодательства
Обратите внимание на новые проекты комплексов с отельным статусом. Такой статус получают только на этапе строительства – позднее его уже не присвоить.
Стратегия 5: сдавать недвижимость через агентство
Есть ещё один способ легально сдавать квартиру в Турции посуточно – отдать её в управление профессиональному агентству, которое имеет лицензии на такой вид бизнеса.
Плюсы. Специалисты возьмут на себя все хлопоты с получением лицензий и последующую работу с туристами.
Минусы. Расходы собственника на обслуживание вырастут, и главное – далеко не каждую квартиру можно «отдать» агентству. Чаще всего эта услуга входит в постпродажный сервис, то есть риелторы предлагают её исключительно своим клиентам в тех комплексах, которые они продавали. Соответственно, инвестору нужно думать об этом на этапе сделки: искать посредника, у которого есть арендный сервис, и рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.
Будут ли агенты повсеместно брать в управление «чужие» объекты, сказать сложно. В любом случае, если речь идёт об обычной квартире в рядовом жилом доме, даже профессионал вряд ли сможет добыть согласие всех жильцов.
Если сдавать жильё через агентство, то всей бумажной работой, включая получение разрешения в минтуризма, по доверенности от собственника будут заниматься профессионалы. Это снимает с владельца жилья все проблемы. Но обычно это входит в послепродажное обслуживание.
Посмотрите, что продаётся в Турции сегодня
162 865 €
Квартира в Стамбуле, Турция
65 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
АКЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!!
1+1 КВАРТИРАI ЦЕНА 180 000 ЕВРОI ПЛОЩАДЬ 65 М2 - ОПЛАТА НАЛИЧНЫМИ
ПЕРВАЯ ЦЕНА! ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО И (ИЛИ) ВНЖ
СТАМБУЛ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ЛЮКСОВЫЙ ПРОЕКТ СЕМЕЙНОГО ФОРМАТА ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ПРИВАТНЫЙ ОБРАЗ ЖИЗНИ РЯДОМ С ЦЕНТРОМ ГОРОДА
* цены на апартаменты зависят от этажа, видовых характеристик, формы и схемы...
Квартира на продажу 3+1 в комплексе Paradise Hill Mahmutlar по цене 2+1.
Предлагаем вашему вниманию светлую и просторную трехспальную квартиру 3+1 на высоком 8-ом этаже с потрясающим видом на море и горы. Квартира полностью меблирована и готова к проживанию. Просторная гостиная, современная кухня и три спальни обеспечат комфорт для всей семьи....
Как можно оформить ВНЖ в Турции ? При покупке недвижимости в открытом районе можно сразу подать документы на оформление вида на жительство в Турции. В Аланья Тосмур продается обустроеная квартира " под ключ" 2+1 в красивом жилом комплексе, подходит для ВНЖ. Имеет хорошее местоположение на пешеходном расстоянии от песочного пляжа.
Для...
Продажа виллы на берегу моря в элитном комплексе Uygun Oasis Club II в Конаклы Аланья.
Полностью обустроеная вилла " под ключ" в 4 этажа площалью 300м2, с большими панорамными террасами с видом на море и горы.
Вилла имеет собственный бассейн, сад и парковку.
Частный пляж комплекса находится в 300 метрах и все же есть бесплатный...
Для аренды
Для инвестиций
Что вы получаете: Апартаменты 2+1 с видом на море и горы в районе Джикджилли, Алания.
Район\пляж: Район Джикджилли – это довольно молодой спальный район Алании, расположен всего в четырех километрах от центра Алании, у подножья гор Торос.
Что рядом: Рядом находятся супермаркеты, ближе к центру района – отделение...
Что вы получаете: Пентхаус 3+1 с большой зелёной территорией в развитом районе Оба.
Район\пляж: Оба это развитый район с большой территорией, который находится близко к центру города, и является самым популярным районом как среди отдыхающих, так и среди местных жителей
Что рядом: Рядом находятся супермаркеты Мигрос, А 101, Бим, Шок, ТЦ...
Что вы получаете: Квартира планировкой 1+1 в 300 м от моря, вблизи городской инфраструктуры, в одним из самых популярных районов Алании – Махмутлар.
О строительстве: Комплекс состоит из двух блоков. Был построен одним из самых качественных застройщиков Аланийского побережья.
Район\пляж: Расположенный в районе Махмутлар, этот комплекс...
Для аренды
Для инвестиций
Что вы получаете: Просторные апартаменты 1+1 в новом комплексе в районе Газипаша.
О строительстве: Строительство началось в сентябре 2022 года, а завершение планируется в мае 2025 года.
Район\пляж: Газипаша находится в 5 км от аэропорта и в 40 км от центра Алании. Здесь хорошо развита инфраструктура, расположены...
Что вы получаете: Прсторную квартиру 2+1 в утном комплексе района Авсаллар
О строительстве: Комплекс, в котором находится квартира, относится к комфорт-классу и был сдан в эксплуатацию в 2015 году. Это гарантирует Вам высокое качество строительства и жилья.
Район\пляж: Расстояние до моря составляет всего 600 метров, что делает этот комплекс...
В самом престижном районе города Алании, рядом с исторической крепостью продается квартира с захватывающим видом на городскую пристань, море, город и таврийские горы. Топ локация в самом центре Аланьи, несколько минут пешего хода до песочного пляжа у красной башни, порт, магазины и рестораны в нескольких минутах от дома. Самый выгодный вариант...
Мы с гордостью представляем Вам наш новый, эксклюзивный и долгожданный проект премиум класса. При разработке комплекса мы постарались учесть весь наш многолетний опыт строительства и продаж, ваши мечты и пожелания. Вас ждет прекрасная локация в центральном районе Оба в 1,3 км до моря по прямой дороге, большая территория площадью более 19 400 м2,...
Представляем вашему вниманию новый проект в районе Оба. Жилой комплекс будет состоять из 3-х блоков по 4 этажа. Территория будет составлять 7 277 м2, планировками 1+1, 2+1 и 3+1 площадью от 60 м2 – 170 м2. Планируемая дата завершения строительства – осень 2023 года.
Уютный, малоэтажный комплекс будет иметь полную, необходимую для прекрасного...
Представляем вашему вниманию комфортабельную квартиру планировки 1+1 в жилом комплексе отельного типа. Квартира будет сдана в чистовой отделке и с кухонным гарнитуром. В шаговой доступности будут центр района со всей инфраструктурой и песчаный пляж с плавным заходом в море.
На территории комплекса планируется обильная инфраструктура отельного...
В продажу поступила уютная и светлая квартира на 9-м этаже с видом на море и горы, с укомплектованным санузлом, кухонным гарнитуром и кондиционерами. Также у Вас будет возможность обставить апартаменты мебелью по собственному дизайну.
Комплекс с богатой отельной инфраструктурой, которую отметят даже самые искушенные, ведь в этом комплексе...
Рады представить Вам современный проект от RestProperty в престижном районе Оба. На территории 3 880 м2 мы построим 2 блока по 32 квартиры разнообразных планировок. Вы можете выбрать как стандартные 1+1, так и уникальные типы квартир с приватным бассейном и отдельным входом или же объединить несколько квартир и воплотить планировку мечты в...
Снижена цена на квартиру 2+1 в районе Тосмур.
Квартира находится на 2 этаже 9-ти этажного года. Окна выходят на две стороны света, юг и север. Большая и светлая квартира имеет удобную в использовании планировку. В квартире два санула, в одном душевая кабина, во стором джакузи. Также 2 больших балкона.
Комплекс расположен в 700 м. от моря. В...
Выставлена на продажу квартиру квартира планировки 1+1 в популярном комплексе Crystal Park, район Джикджилли.
Квартира на высоком 8-м этаже с видом на море и историческую крепость Алании.
Площадь 70 кв.м.. Планировка состоит из гостиной комнаты, совмещенной с зоной кухни, одной спальни, совмещенного санузла и балкона. Квартира продается с...
Продаётся меблированный дуплекс планировки 2+1 в новостройке 2023 года постройки.
Жилой комплекс расположен в районе Махмутлар на улице Ататюрка в 500 м от городских благоустроенных пляжей. Комплес состоит из двух жилых юлоков на закрытой территории. Рядом с комплексом множество различных магазинов, супермаркеты, субботнешний рынок, кафешки и...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Находится в Европейской части Стамбула, район Кючюкчекмедже. Жилой комплекс состоит из 2-х тройных семиэтажных блоков (A1,A2,A3,B1,B2,B3). ВСЕГО 394 КВАРТИРА.
Сдача комплекса: декабрь 2025 года
Действует рассрочка до 36 месяцев!!
ПРЕИМУЩЕСТВА ПРОЕКТА:
Перспективная локация
Выгодная цена
Высокая ликвидность
Проверенный...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Проект расположен в Гектюрке, одном из самых престижных районов Стамбула. Проект занимает площадь 26 000 квадратных метров. Предлагает в общей сложности 202 квартиры типов 2+1, 3+1, 3+1 дуплекс, 4+1, 4+1 дуплекс, 4,5+1 дуплекс, 5+1 дуплекс и виллы.
Концепция проекта – идеальное жилое пространство для семей. Комфортную жизнь предлагают...