Новый закон о краткосрочной аренде в Турции наделал много шума ещё до вступления в силу. Спустя месяц после «даты икс» чёткого понимания так и не появилось. Кажется, даже турецкие чиновники запутались в собственных инициативах и решили взять паузу. Тем не менее иностранным инвесторам, которые сейчас ищут недвижимость в Турции для сдачи в аренду, стоит учитывать новые реалии рынка.
Неожиданный поворот в правилах краткосрочной аренды
25 октября 2023 года в Турции приняли резонансный закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях» (ссылка на закон в официальной газете на турецком языке). С 1 января 2024 года он вводит новые, более жёсткие правила краткосрочной аренды и назначает внушительные штрафы нарушителям. Так что это не тот случай, когда суровость закона нивелируется необязательностью его исполнения.
В конце 2023 года участники рынка недвижимости Турции были, мягко говоря, озадачены неожиданно изменившимися правилами игры – никто не понимал, что теперь можно, чего нельзя. В начале 2024 года появились более подробные инструкции и первые успешные кейсы получения лицензий на сдачу объектов туристам.
И вот – новый поворот: в конце января по турецким СМИ прошла инсайдерская информация, что применение закона отложили, предположительно на год.
Во многих туристических новостных изданиях и на главном новостном портале города Мугла появилась информация о том, что, несмотря на то что закон официально внесён в Законодательный вестник, пока на практике его никак невозможно реализовать. Очень много дыр. Поэтому соблюдение правил этого закона переносят на один год. Инициатором стал депутат от правящей партии. Ждём подтверждения из официальных источников.
Вероятно, у собственников недвижимости в Турции – реальных и потенциальных – будет больше времени, чтобы подготовиться к изменениям. Но общий тренд очевиден: власти хотят контролировать сектор туристической аренды. А значит, потенциальным инвесторам стоит учитывать новые реалии рынка при выборе объектов.
Что требуется для сдачи недвижимости на короткий срок
Согласно закону, для легальной сдачи недвижимости в краткосрочную аренду необходимо получить лицензию минтуризма.
Все документы необходимо заполнить и отправить через электронную систему E-devlet – напрямую в министерство по туризму. Подача офлайн не предусмотрена.
Правда, заявки как таковой недостаточно. Нужно, чтобы её одобрили и выдали разрешение. А для этого придётся соблюсти несколько условий.
Надо получить разрешения всех (!) собственников квартир в доме.
Жильё должно быть как минимум с одной спальней, студия не подойдёт. При этом в каждой спальне может проживать максимум два человека.
Необходимо оснастить квартиру пожарной сигнализацией, детекторами дыма, огнетушителями и другими средствами обеспечения безопасности.
Оснащение и сервис должны быть на уровне приличного отеля: горячая и холодная вода всегда в доступе, набор качественного постельного белья и полотенец на каждого постояльца, вся мебель и техника в ухоженном и рабочем состоянии. И естественно – уборка перед заездом новых гостей.
После получения разрешения министерства будет необходимо вывесить перед дверью специальную табличку. Её также выдадут.
Первичный штраф, если выявят какие-то несоответствия, – 100 тыс. турецких лир (€3 тыс.). После чего даётся 15 дней на устранение нарушений. Через 15 дней приходит повторная проверка. Если недочёты не исправлены, штраф – до 1,5 млн турецких лир (€45,7 тыс.). Это точно отобьёт желание нелегально сдавать квартиры.
У нововведений есть и очевидные плюсы. Аренда наконец станет полностью легальной и регламентированной. За счёт этого с рынка уйдут мелкие посредники, которые могут завышать цены либо сдавать нелегально, что сказывается на качестве услуги.
Оснащение и сервис в арендном жилье на короткий срок должны быть на уровне приличного отеля: горячая и холодная вода, набор качественного постельного белья и полотенец на каждого постояльца, вся мебель и техника в ухоженном и рабочем состоянии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Как сдавать, что и где покупать – советы экспертов
Разберёмся, как лучше поступить с выбором объекта и его управлением тем, кто хочет приобрести недвижимость в Турции именно для заработка на сдаче в аренду. Вариантов у иностранных инвесторов не так уж и мало…
Стратегия 1: сдавать недвижимость на долгий срок
Вышеупомянутый закон не касается договоров аренды, заключённых на срок более 100 дней. Соответственно, если иностранный инвестор выбирает эту стратегию, то никакие лицензии ему не потребуются.
Плюсы. Стабильный денежный поток, низкие издержки на обслуживание квартиры, меньше амортизация – всё-таки долгосрочные арендаторы обычно относятся к недвижимости бережнее, чем туристы, которые приезжают на пару суток. Кроме того, спрос на долгосрочную аренду в Турции силён – и от местных жителей, и от экспатов.
Минусы. Доходность, скорее всего, снизится. Ставки аренды для долгосрочных контрактов ниже, к тому же действуют ограничения на повышение арендной платы.
Это выход и определённые гарантии. Вы будете точно знать, что каждый месяц получите определённую сумму. Не такую высокую, как в сезон, но в среднем, если хорошо подобрать арендатора, можно в деньгах не потерять.
Стратегия 2: купить виллу под посуточную аренду
Сдавать посуточно виллы проще, чем квартиры. Самое проблемное требование для краткосрочной аренды – согласие всех собственников в доме – нужно получить исключительно от себя либо своих родственников.
Плюсы. Независимость от соседей при выборе способа сдачи недвижимости в аренду – посуточно или долгосрочно; при работе с туристами лицензию всё равно придётся получить, но сделать это будет несложно.
Минусы. Более высокий порог входа: для покупки типичной виллы обычно требуется больше средств, чем в случае с квартирами.
Стратегия 3: выбирать готовые апартаменты в отельных комплексах
Ещё до введения этого закона в Турции существовали комплексы с отельной лицензией и профессиональным управлением. Для собственников апартаментов в таких ЖК особо ничего не изменилось – их управляющие просто переоформят разрешительные документы.
Плюсы. Возможность легально сдавать квартиры посуточно, не занимаясь бумажной волокитой; профессиональное управление; подтверждённый арендный доход за прошлые годы, который поможет оценить перспективы дальнейшей сдачи.
Минусы. Ограниченный выбор предложений и (как правило) более высокие цены по сравнению с похожими квартирами в обычных жилых домах.
Квартиры в старом жилищном фонде, в готовых комплексах под краткосрочную аренду можно покупать. Тут в первую очередь стоит обратиться в агентство недвижимости. Именно там смогут дать наиболее полную информацию, в каких комплексах уже есть разрешения на аренду.
В Турции есть комплексы с отельной лицензией и профессиональным управлением
Если в готовых комплексах – старых или недавно сданных – нет лицензии или отельного статуса, то получить их проблематично. Поэтому на практике у текущих собственников таких квартир есть вариант – перейти на долгосрочную аренду.
Стратегия 4: инвестировать в новостройки с отельными лицензиями
В теории застройщикам, которые только сейчас разрабатывают свои проекты, будет проще подстроиться под требования нового законодательства. Они могут сразу прописать в уставе ЖК, что комплекс предназначен для сдачи в аренду, что позволит будущим собственникам заниматься этим бизнесом.
Плюсы. Возможность купить квартиру в комплексе с разрешением на аренду по минимальной цене и заработать на росте стоимости объекта по мере строительства.
Минусы. Сложно заранее спрогнозировать ожидаемую доходность, к моменту ввода в эксплуатацию условия могут измениться.
В зависимости от комплекса и от выбранного объекта ещё за период строительства он может принести от 10 до 30–40% прибыли за счёт роста стоимости самой квартиры. Но здесь нельзя гарантировать, что условия аренды не изменятся. Кроме того, гарантия, что комплекс точно будет сдаваться в аренду, есть только на год. Потом собственники должны будут снова подтвердить своё согласие. За это время кто-то может, например, перепродать жильё. И новый собственник выскажется против. Не думаю, что все застройщики пойдут на то, чтобы прописать в договоре, что покупатели квартир обязаны согласиться на сдачу в аренду.
Застройщикам, которые только сейчас разрабатывают свои проекты, будет проще подстроиться под требования нового законодательства
Обратите внимание на новые проекты комплексов с отельным статусом. Такой статус получают только на этапе строительства – позднее его уже не присвоить.
Стратегия 5: сдавать недвижимость через агентство
Есть ещё один способ легально сдавать квартиру в Турции посуточно – отдать её в управление профессиональному агентству, которое имеет лицензии на такой вид бизнеса.
Плюсы. Специалисты возьмут на себя все хлопоты с получением лицензий и последующую работу с туристами.
Минусы. Расходы собственника на обслуживание вырастут, и главное – далеко не каждую квартиру можно «отдать» агентству. Чаще всего эта услуга входит в постпродажный сервис, то есть риелторы предлагают её исключительно своим клиентам в тех комплексах, которые они продавали. Соответственно, инвестору нужно думать об этом на этапе сделки: искать посредника, у которого есть арендный сервис, и рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.
Будут ли агенты повсеместно брать в управление «чужие» объекты, сказать сложно. В любом случае, если речь идёт об обычной квартире в рядовом жилом доме, даже профессионал вряд ли сможет добыть согласие всех жильцов.
Если сдавать жильё через агентство, то всей бумажной работой, включая получение разрешения в минтуризма, по доверенности от собственника будут заниматься профессионалы. Это снимает с владельца жилья все проблемы. Но обычно это входит в послепродажное обслуживание.
Посмотрите, что продаётся в Турции сегодня
314 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
85 м2321
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Возможность получения гражданства Турции
Газ до двери, открытая кухня
Застекленный балкон
В 150 метрах набережная и пляж Коньяалты
Кол-во комнат: 2+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
закрытая территория
наружное освещение
каждое здание оборудовано лифтом
подъезды и лестицы выложены мрамором и гранитом
природный...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Двухкомнатные апартаменты 1+1 в Аланье, район Махмутлар с видом на горы Таурус – комфорт и инвестиционная привлекательность
Предлагаем двухкомнатную квартиру 1+1 в одном из самых популярных комплексов Аланьи Serenity Residence. Апартаменты расположены на 6 этаже, их площадь – 57 м². Из окон открывается прекрасный вид на горы...
Двухуровневая квартира 4+2 в Махмутларе – комфорт и простор у моря
Предлагаем вашему вниманию меблированную двухуровневую квартиру с планировкой 4+2 и общей площадью 220 м², расположенную всего в 650 метрах от моря в одном из самых развитых районов Алании – Махмутларе.
Идеальное расположение
В пешей доступности находятся...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира в новом современном комплексе – идеальное место для комфортной жизни и отдыха!
Представляем вашему вниманию уникальный жилой комплекс, расположенный в живописном районе, всего в 1 км от Средиземного моря. Здесь сочетаются чистый воздух хвойных лесов, мягкий климат и завораживающие пейзажи гор и побережья.
Комплекс...
Двухкомнатная квартира в Авсалларе (Аланья)
Предлагаем вашему вниманию двухкомнатную квартиру, планирокой 1+1 в живописном районе Авьсаллар – одном из самых зеленых уголков Аланийского побережья. Общая площадь апартаментов - 53 м², а расстояние до моря составляет 1400 метров, что делает этот вариант идеальным для комфортного отдыха...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Меблированная квартира 1+1 в Махмутларе – 400 м до моря
Представляем вашему вниманию уютную двухкомнатную квартиру (1+1) в одном из самых востребованных районов Алании – Махмутларе. Эта квартира идеально подойдет как для комфортного проживания, так и для выгодной инвестиции.
Основные характеристики:
• Площадь: уточняется...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Кухня открытого типа со встроенной мебелью
Закрытая территория
Удобное месторасположение рядом с супермаркетами, остановками общественного транспорта, аптеками, кафе
До моря и пляжа 400 метров
Кол-во комнат: 1+1
Особенности территории:
ландшафтный дизайн
технический запас воды и водонасос
закрытая территория
наружное освещение...
Что вы получаете: Квартира с планировкой 2+1 общей площадью 85 м², расположена на 5-м этаже и ориентирована на южную сторону, что обеспечивает великолепное освещение в течение всего дня. Полностью меблированная и оснащенная необходимой бытовой техникой, квартира готова к заселению. Тёплый пол в кухне и санузлах создаёт дополнительный комфорт в...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! ЦЕНА СНИЖЕНА!
С мебелью и техникой, установленными кондиционерами
Крытый и открытый бассейны, детская игровая площадка, фитнес, сауна, барбекю
Выгодное месторасположение рядом с кафе, магазинами, городским транспортом
Кол-во комнат: 1+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
бассейн с подогревом
ландшафтный...
Что вы получаете: Просторная квартира с планировкой 1+1 общей площадью 65 м², расположена на 3 этаже. Квартира полностью меблирована и готова к заселению. Ориентация на юго-восток обеспечивает прекрасное естественное освещение в течение дня, а из окон открывается вид на бассейн и улицу. Район\пляж: Квартира находится в удобном районе с...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Идеальная квартира в Кадыкёй — стиля и уют!
Эта просторная 3+1 квартира идеально сочетает современный дизайн и высокие стандарты безопасности. Просторные комнаты, сейсмоустойчивое здание, охраняемая территория и подземный паркинг — всё для вашего комфорта и спокойствия.
Расположение квартиры также не оставит вас равнодушными: в...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Был сделан ремонт
Отдельная кухня с встроенной мебелью
Полный комплект мебели и техники
Теплые полы, установлены кондиционеры
4 балкона и терраса 20 м2
Земельный участок 450м2
Кол-во комнат: 4+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
закрытая территория
наружное освещение
Особенности объекта:...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Возможность сдачи в краткосрочную аренду
50% первоначальный взнос + рассрочка на 12 месяцев
Рядом с историческим центром города
Нет затрат на уплату налога при регистрации прав собственности
Кол-во комнат: 1+1, 2+1
природный газ
Особенности объекта:
окна из высококачественной ПВХ стеклопакетов с двойными стеклами
отделка потолков...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
2 открытых бассейна
Детская и баскетбольная площадка
Возможность приобретения с мебелью и техникой
Газ до двери, был сделан ремонт
Охрана, парковка
Кол-во комнат: 2+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
круглосуточная охрана
видеонаблюдение
открытый бассейн
беседки
закрытая территория...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Бассейн, Открытая парковка
Детская игровая площадка на открытом воздухе
Турецкая баня, сауна и закрытый фитнес-центр
Первоначальный взнос 50%
Кол-во комнат: 1+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
бассейн с подогревом
ландшафтный дизайн
круглосуточная охрана
открытый бассейн
закрытая территория
наружное освещение...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Возможность получить ВНЖ по Тапу
Полный набор мебели и техники
Мраморный пол в гостинной
Теплые полы в ванных комнатах
Открытый бассейн
Генератор
Ситема видеонаблюдения
Кол-во комнат: 3+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
видеонаблюдение
открытый бассейн
закрытая территория
наружное...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Открытый бассейн, аквапарк
Фитнес, хаммам, кинозал
Детская и баскетбольная площадки
Открытая кухня
Установлены радиаторы газового отопления
Кол-во комнат: 1+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
круглосуточная охрана
открытый бассейн
беседки
технический запас воды и водонасос
закрытая...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Нет затрат на уплату налога при оформлении прав собственности
Разнообразные планировки
Открытая и подземная парковка
Удобная локация в пешей доступности до набережной
Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 3+1, 4+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
видеонаблюдение
беседки
закрытая территория
наружное освещение...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира с видом на бассейн
Открытый бассейн, детский бассейн и детская площадка
Фитнес, сауна, 7/24 охрана
Подземная парковка
Гардеробная в родительской спальне
Кухня открытого типа
2 балкона, кондиционеры
Кол-во комнат: 2+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
круглосуточная охрана...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Малоэтажный жилой комплекс расположен в азиатской части Стамбула, всего в 3 минутах от станции метро Küçükyalı (линия М4 и линия Мармарай). Проект включает два блока по 6 этажей и 125 квартир планировок 2+1 и 4+1. Жителям предлагаются удобства, включая парковку и круглосуточную охрану.
Сдача комплекса запланирована на июнь...
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
