Новые правила краткосрочной аренды в Турции: что можно, чего нельзя

Новый закон

25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.

Что изменится

Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:

1. Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
    
2. Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
    
3. Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
    
4. Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
    
5. После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
    
6. Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).

Александр Петков

Eco Investments

По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.

Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Что делать собственникам

Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.

Филипп Березин

Prian.ru

Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.

Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.

И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь? 

Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.

Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.

На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.

Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.

Сергей Волченков

Tolerance

Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.

Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.

Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.

Примеры объектов недвижимости в Турции

2 310 434 €

Вилла в Стамбуле, Турция

468 м² 6

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО (ВТОРОЙ ПАСПОРТ) Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие, цены, акции, условия рассрочки нужно уточнять на дату обращения! ТУРЦИЯ.СТАМБУЛ.СЧАСТЬЕ ПРОЕКТ БУТИКОВЫХ ВИЛЛ В ЭЛИТНОМ КВАРТАЛЕ РАЙОНА БЮЮКЧЕКМЕДЖЕ В ЕВРОПЕЙСКОЙ ЧАСТИ СТАМБУЛА ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И СДАЧИ В АРЕНДУ! * проект подходит для получения...

CULTURE international real estate agency

94 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 55m², €94,000Окунитесь в мир роскоши и комфорта, остановившись в этих изысканных апартаментах 1+1, расположенных на верхнем этаже с захватывающим видом на бассейн. Расположенный в престижном месте, этот объект недвижимости является образцом современной жизни, предлагая непревзойденный уровень комфорта. Проект...

LUXURY ESTATE TURKEY

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

81 м² 3 2 2

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем Вашему вниманию квартиру в комплексе с бассейном. Территориально комплекс расположен в курортном районе Демирташ. На юге районе простирается Средиземное море, с северной стороны раскинулись горы Торос. Благодаря тому, что данный район не затронут массовым туризмом, в местности сохраняется спокойная размерная жизнь. При этом здесь...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

189 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Квартира на первой линии моря в Аланья Тосмур. Предлагаем вашему вниманию отличную возможность приобрести меблированную 2+1 квартиру с потрясающим видом на море в Тосмур, Алания. Эта квартира - идеальный вариант для тех, кто мечтает о собственном жилье в прекрасном курортном городе Алания, наслаждаясь захватывающими панорамными видами на...

2BASE

143 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторная и комфортабельная трехкомнатная квартира в Джикджилли! Продается стильная трехкомнатная квартира площадью 110 м² в современном жилом комплексе, расположенном в одном из самых привлекательных и спокойных районов города Аланьи — Джикджилли. Этот район подходит для получения ВНЖ и является отличным выбором как для...

TURKEY INVEST PROPERTY

921 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

129 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с двумя ванными комнатами в Стамбуле, Бейоглу Проект в Стамбуле, Бейоглу, расположен на главной улице, в удобном доступе к объектам социальной инфраструктуры, включая больницы, аптеки, кондитерские, магазины, базары, торговые центры, кафе и рестораны. Квартиры в Стамбуле, Бейоглу, находятся в 900 м от площади Таксим и станции метро, в 1...

TEKCE

521 000 €

Квартира в Эюпе, Турция

66 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается стильная Квартира с планировкой 1+1 и общей площадью 66 м², в Стамбул. Количество спален: 1, ванных комнат: 1. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Электрогенератор, Кафе / Ресторан, Детская площадка, Видеонаблюдение, СПА, Фитнес, Турецкий хамам.

RestProperty

127 200 €

Квартира в Окурджаларе, Турция

75 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу представлена квартира планировкой 2+1, которая расположена в открытом районе для оформления внж – Окурджалар. Район начинает свое развитие на рынке недвижимости Алании и поэтому сейчас в этом районе представлены хорошие стартовые цены. Жилой комплекс расположен в 600 м от моря и представляет собой 3 блока на 141 квартиру. На участке...

RestProperty

220 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

188 572 €

Квартира в Анталии, Турция

100 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Представьте утро с чашкой кофе на балконе, тёплое солнце, чистый воздух и всего несколько минут до пляжа Коньяалты. Всё это о жизни в новом жилом комплексе, который расположен в престижном районе Молла Юсуф. Почему именно этот район? Молла Юсуф тихий и современный район, где всё рядом: школы и садики для детей, магазины, кафе, больницы,...

Verna Estate

542 000 €

Вилла в Турции

309 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельная вилла с видом на природу в Нилюфере, Бурса Виллы расположены в районе Гюмюштепе в Нилюфере — популярной локации, особенно среди семей, благодаря чистому воздуху и захватывающим видам на город. Этот район удачно сочетает близость к природе и удобный доступ к центру города, что делает его одним из самых выгодных для проживания. Вилла на...

TEKCE

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

92 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию прекрасную меблированную квартиру с планировкой 1+1 в районе Каргыджак. Квартира находится в красивом жилом комплексе и предлагает комфортное проживание в тихом и спокойном районе. Планировка квартиры 1+1 включает в себя: кухню открытого плана, совмещенную с гостиной, одну спальную комнату, санузел и один балкон....

RestProperty

389 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

157 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в комплексе в шаговой доступности от пляжа в Аланье, Кестель Район Кестель, расположенный на востоке Аланьи, активно развивается и пользуется популярностью как среди местных жителей, так и среди иностранных покупателей. Этот район предлагает спокойную и безопасную атмосферу для жизни в Анталии. Он находится между центром города Аланья и...

TEKCE

54 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Предлагается к продаже квартира по горячей цене формата 1+1 общей площадью 55 м², расположенная в современном жилом комплексе отельного типа в районе Авсаллар. Комплексу всего два года, что гарантирует высокое качество строительства и современный уровень инфраструктуры. Квартира полностью меблирована и оснащена бытовой техникой, что...

ART ALANYA Real Estate

200 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

75 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры в развивающемся районе Алтынташ в Анталии Алтынташ — один из самых быстроразвивающихся районов Анталии, который является привлекательным как для проживания, так и для высокодоходных инвестиций. Этот район выделяется своей близостью к аэропорту Анталии и популярным пляжам Лары, что делает его особенно удобным для жителей и...

TEKCE

67 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

373 000 €

Апартаменты в Чешме, Турция

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Измире, Чешме, Рейсдере, рядом с пляжами и Алачаты Чешме — один из самых привлекательных туристических регионов Турции — как для местных жителей, так и для иностранцев. Этот курорт, расположенный на западном побережье Измира, известен своими пляжами с Голубым флагом и бирюзовыми бухтами. Здесь царит мягкий климат, чистый воздух и...

TEKCE

539 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

118 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые квартиры в престижном проекте в Кягытхане, Стамбул Квартиры на продажу расположены на улице Джендере – самой оживленной в районе Кягытхане, который считается быстро развивающимся и центральным районом европейской стороны Стамбула. Квартиры находятся в нескольких минутах ходьбы от повседневных и социальных объектов. Вокруг готового...

TEKCE

280 310 €

Квартира в Анталии, Турция

90 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся уютная квартира планировкой 2+1, площадью 90 м², расположенная на 2-м этаже современного жилого комплекса в районе Кемерагзы, одного из самых комфортных районов Анталии. Район Кемерагзы отличается развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. До моря и пляжей Лары около 600 метров, в пешей доступности...

Verna Estate

3 907 351 €

Земля в Анталии, Турция

GRAND EMLAK

Посмотреть ещё 11971 похожий объект

Как отреагирует рынок

Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.

А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.

Сергей Волченков

Tolerance

Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.

Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.

Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.

После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...

Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.

Александр Петков

Eco Investments

Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.

А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.

Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.

Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.

Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.

В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.

Несколько примеров

• На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
• В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
• Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.

Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.

Зачем приняли закон

Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.

Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».

Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент. 

Фото: Levi Meir Clancy / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru