В Турции приняли закон, который затронет большинство частных инвесторов, покупавших квартиры на побережье для сдачи в аренду туристам. Документ уже опубликован. Рассказываем, что изменится на рынке.
Новый закон
25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).
Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.
Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.
Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:
Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).
По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.
Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.
Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Что делать собственникам
Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.
Филипп Березин
Prian.ru
Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.
Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.
И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь?
Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.
Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.
У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.
На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.
Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.
Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.
Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.
Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.
Примеры объектов недвижимости в Турции
116 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
130 м2422
Квартира 2+2 в новом доме, Мезитли, Мерсин - GM58
Мерсин, Мезитли
Квартира 2+2
Прихожая, кладовая, 2 сан.узла, кухня, зал, 2 спальни, гердеробная, остеклённая терраса, французские балконы
Дом газифицирован, батареи в каждой комнате, газ активен
Кухонный гарнитур с каменной столешницей, встроенный шкаф в прихожей
Пол в кухне, коридоре и...
Income Mersin Gayrimenkul
127 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
54 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Предлагаем на продажу апартаменты в современном жилом комплексе, привлекательном для инвестиций, с гарантированным договором аренды и годовой доходностью 7%.
Апартаменты имеют высокую инвестиционную стоимость.
Преимущества инвестиции:
· Гарантированный доход и ожидаемый рост стоимости 30%.
· Стоимость недвижимости...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
144 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
63 м2
Современный жилой комплекс в районе Махмутлар, Алания.
Площадь участка: 5 850 м2
Этажность: 14 этажей
Количество квартир: 144
Типы планировок: (1+1) - 63 м2/ 64 м2, Пентхаус (2+1) - 111 м2/ 116 м2, Дуплекс с садом (2+1) - 136 м2 / 166 м2
Расстояние до моря: 700 м от моря
Инфраструктура:
- Комната для переговоров
- Бассейн
-...
Intermark Global
261 450 €
Коммерческая недвижимость в Алании, Турция
40 м2
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию предложение коммерческой недвижимости.Торговый комплекс строится на участке площадью 3 400 м2. Это будет современный трехэтажный торговый комплекс, расположенный в центре туристической зоны.На продажу в новом торговом центре выставлены помещения площадью от 40 до 220 м2. Главными преимуществам данного предложения...
RestProperty
253 000 €
Квартира в Алании, Турция
54 м211
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагается к продаже стильная квартира с планировкой 1+1, расположенная на 4 этаже современного жилого комплекса в самом сердце района Тосмур. Просторное светлое жильё с общей площадью 54 м² полностью меблировано, оборудовано современной техникой и готово к заселению. Квартира оформлена в светлых тонах, выполнена качественная отделка: на полу...
RestProperty
187 000 €
Апартаменты в Мерсине, Турция
140 м2432
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Детская площадка, открытая парковка
Газовое отопление ,генератор
Встроенные плита, духовой шкаф, вытяжка
Пол с подогревом
Кол-во комнат: 3+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
видеонаблюдение
беседки
закрытая территория
наружное освещение
детская площадка
генератор
центральная система...
TOLERANCE
1 246 042 €
Квартира в Стамбуле, Турция
106 м21
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ШИКАРНЫЙ КОМПЛЕКС АПАРТАМЕНТОВ В ЦЕНТРЕ СТАМБУЛА С ИЗУМИТЕЛЬНЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БОСФОР И ГОРОД !!!
ВОЗМОЖНЫ РАСЧЕТЫ В ВАЛЮТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ!!
СРОКИ СДАЧИ:
БЛОК А: ИЮНЬ 2025 ГОДА
БЛОК B: ОБЪЕКТ СДАН
БЛОК С: ОБЪЕКТ СДАН...
CULTURE international real estate agency
199 000 €
Пентхаус в Газипаше, Турция
100 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в благоустроенном комплексе в Газипаше, Анталия
Стильные квартиры расположены в Газипаше – пограничном округе Анталии рядом с Аланьей, на границе с провинцией Мерсин. Газипаша – это тихий уютный район с уникальным пляжем и красивой природой. Особенностью региона является расположенный здесь аэропорт, обслуживающие внутренние и...
TEKCE
655 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
180 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Продаётся роскошная квартира 3+1 на первой линии моря — идеально для получения гражданства Турции!
Предлагаем вашему вниманию уникальное предложение — просторная и полностью меблированная квартира площадью 180 м², расположенная в элитном жилом комплексе прямо на берегу моря.
Преимущества объекта:
• Планировка 3+1: три...
ART ALANYA Real Estate
220 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
275 м24
Представляем Вашему вниманию просторный пятикомнатный пентхаус в одном из жилых комплексов района Махмутлар. Данное предложение отлично подойдет для большой семьи, как для временного отдыха, так и для постоянного проживания. Квартира находится на верхних двух этажах и имеет планировку 4+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной,...
RestProperty
210 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
180 м2432
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 3+1 (Двухэтажная квартира) (Сад), 180m², €210,000Добро пожаловать в изысканную недвижимость, расположенную в оживленном районе Бююкхасбахче, Алания, где роскошь встречается с удобством. Эта прекрасная резиденция, построенная в ноябре 2018 года, занимает пять этажей и спроектирована так, чтобы предложить вам наилучшие условия...
LUXURY ESTATE TURKEY
99 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
80 м2211
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1, 80m², €99,000Расположенный в живописном районе Кестель, Алания, этот изысканный объект недвижимости предлагает непревзойденный жизненный опыт, сочетающий современные удобства с захватывающими дух видами. Расположенный всего в 150 метрах от торговых зон, в 34 километрах от аэропорта и всего в 6 километрах от оживленного центра...
LUXURY ESTATE TURKEY
79 000 €
Квартира в Алании, Турция
85 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Алания Конаклы центр
🫧 первая линия от моря 150 mt
🫧 2+0
🫧отдельная кухня
🫧 85 м²
🫧 3 этаж
🫧 Полностью меблирована
🫧 2 балкона, 1 ванная и 1 гардеробная
🫧 Ремонт, мебель и техника новые
🫧 Северный и восточный фасад
🫧 Дом турецкий, без инфраструктуры, рядом вся инфраструктура города - банки,
торговые центры, больница,...
Demirkaya inşaat&Telatiye Property
43 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
33 м211
Объект под сдачу
Студии 1+0 в Тедже, Мерсин - EMOAS10
Новостройка в Тедже
Новый комплекс в 300 метрах от моря
Квартиры 1+1 и 0+1
Этажность 14 (Земин кат + 13 этажей)
Площадь 1+0 - 33 м2 брутто
Начало строительства - 30.12.2023
Окончание строительства - 30.12.2025
Первый взнос 50%, рассрочка до 30.06.2025
Цена студии 1+0 от 43.000 евроКомиссия агентства...
Income Mersin Gayrimenkul
130 000 €
Квартира в Алании, Турция
65 м2211
Кредит
️О квартире: просторные апартаменты 1+1 площадью 65 кв.м. расположены на седьмом этаже, состоят из гостиной с американской кухней, спальни, санузла и балкона с остеклением. Квартира укомплектована мебелью и бытовой техникой. Окна квартиры ориентированы на запад, вид на Средиземное море, окрестности Махмутлара и Торосские горы.
️О комплексе:...
GLOBAL ESTATE
113 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
115 м2322
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1, 115m², €113,000
Меблированная квартира с видом на море в комплексе Pamfilia Residence – Махмутлар, Аланья
Эта уютная 3-комнатная квартира в комплексе Pamfilia Residence, расположенном в районе Махмутлар, сочетает в себе комфорт морского курорта, инвестиционную привлекательность и продуманный интерьер. Расстояние до...
LUXURY ESTATE TURKEY
54 000 €
Квартира в Алании, Турция
50 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Новая двухкомнатная квартира в новом комплексе Milano Pearl в районе Аланья – Демирташ.
Подходит под получение ВНЖ.
Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру, площадью 50 м2, расположены на 4-м этаже 10-этажного дома. Планировка состоит из гостиной, совмещённой с кухней, спальной комнаты, одного санузла и одного балкона, с которого...
TURKEY INVEST PROPERTY
71 500 €
Квартира в Газипаше, Турция
50 м2211
На продажу от собственника выставлены двухкомнатные апартаменты по очень привлекательной цене. Отличное предложение на вторичном рынке недвижимости! Комфортабельный жилой комплекс состоит из одного блока – 4 жилых этажа и мансардная крыша, и прилегающей огороженной территории. Расположена резиденция в центральной части района, до моря 1,5...
Ataberk estate
147 500 €
Апартаменты в Кемере, Турция
100 м2321
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Просторные планировки с октрытой или отдельной кухней
Комплекс с октрытым бассейном и фитнесом
Красивый вид на горы и лес
Возможность получения ВНЖ по тапу
Кол-во комнат: 2+1, 4+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
круглосуточная охрана
открытый бассейн
закрытая территория
наружное освещение...
TOLERANCE
265 649 €
Квартира в Анталии, Турция
84 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый проект расположен в престижном районе Лиман (Коньяалты, Анталья),на участке площадью 1050 м². Комплекс включает всего 24 квартиры,
что гарантирует уединённость и комфорт проживания.
Состав проекта:
• На первом уровне: квартиры 2+1 площадью 78 м² и квартиры 1+1 — 51 м².
• На этажах: квартиры 2+1...
Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.
А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.
Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.
Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.
Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.
После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...
Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.
Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.
А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.
Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.
Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.
Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.
Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.
В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.
Несколько примеров
На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.
Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.
Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.
Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».
Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент.