Новые правила краткосрочной аренды в Турции: что можно, чего нельзя

Новый закон

25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.

Что изменится

Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:

1. Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
    
2. Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
    
3. Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
    
4. Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
    
5. После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
    
6. Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).

Александр Петков

Eco Investments

По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.

Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Что делать собственникам

Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.

Филипп Березин

Prian.ru

Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.

Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.

И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь? 

Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.

Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.

На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.

Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.

Сергей Волченков

Tolerance

Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.

Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.

Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.

Примеры объектов недвижимости в Турции

75 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

78 м² 1 1

Квартиры в жилом комплексе у моря, Мерсин Предлагаются квартиры 1+1 площадью 78 кв.м. в новом жилом комплексе в 100 метрах от морского побережья и в пешей доступности до торгового центра и городского транспорта. Комплекс будет сдан в марте 2024 года Характеристики комплекса: бассейн аквапарк фитнес...

Intermark Global

899 000 €

Вилла в Алании, Турция

265 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельные виллы с видом на море и системой «умный дом» в комплексе в Аланье Каргыджак, расположенный к востоку от побережья Аланьи, славится своей природной красотой, тишиной и уединенной атмосферой. Этот район уже сегодня активно развивается, а его туристический потенциал только растёт благодаря близости к древним городам и живописным пляжам...

TEKCE

181 500 €

Пентхаус в Алании, Турция

145 м² 2 2

Пентхаус 2+1 площадью 145 м² расположен на втором этаже малоквартирного дома. Планировка включает просторную гостиную, отдельную кухню с гранитной рабочей поверхностью, две спальни, два санузла с душевыми кабинами и три балкона. Квартира полностью меблирована, оснащена бытовой техникой и системой кондиционирования, готова к комфортному...

RestProperty

119 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Первоначальный взнос 30%, рассрочка на 9 месяцев Открытый бассейн, сауна, фитнес центр Охрана, видеонаблюдение, подземная парковка Теплые полы, кондиционеры Кухня открытого типа с духовкой, плитой и вытяжкой Рядом с международной русской школой Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 3+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный...

TOLERANCE

81 300 €

Квартира в Анталии, Турция

80 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

В комплексе: турецкая баня, сауна, фитнес, крытая и открытая автостоянка, бассейн, детский бассейн, охрана 7/24, детская игровая площадка, камелия, генератор, спа и т.д. Есть много социальных объектов. В комплексе есть варианты меблированных и немеблированных апартаментов с 1, 2 и 3 спальнями. Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения...

PRO TEAM ESTATE

195 000 €

Квартира в Анталии, Турция

89 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Апартаменты в развитом комплексе 5* в Анталии. О строительстве: Начало строительства запланировано на октябрь 2022 года, а окончание – на июнь 2024 года. Первоначальный взнос 50%, действует беспроцентная рассрочка до окончания строительства. Район\пляж: Комплекс расположен в 5 км от прекрасных пляжей района Лара, в 5 км от...

Uptrend homes

148 500 €

Квартира в Алании, Турция

150 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу выставлена квартира всего в 150 м от Средиземного моря. Апартаменты с удобной для жизни планировкой 2+1 общей площадью 150 м2, включают в себя: 2 отдельные спальни, просторную гостиную совмещенную с кухней, кладовую, 2 санузла и 2 балкона, имеется подогрев полов. Квартира полностью готова к заселению, оснащена всей необходимой мебелью...

RestProperty

645 000 €

Вилла в Измире, Турция

123 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Дуплекс с 3 спальнями, 1 гостиной и кухней, и 2 ванными комнатами. Характеристики: частный сад, бассейн, 50 метров от моря, подогрев полов, инфраструктура кондиционирования (охлаждение/обогрев), полный вид на море, большая терраса на крыше с собственным баром, электрические жалюзи, автоматическая система полива сада, 2 балкона, 1 терраса в саду....

NF Group

69 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 50m², €69,000Добро пожаловать в тихий оазис в самом сердце Авсаллара, где современный комфорт сочетается с умиротворением природы. Эти изысканные апартаменты 1+1 гармонично сочетают в себе роскошь и природную красоту, что делает их исключительным выбором для вашего будущего дома или инвестиции. Эти апартаменты...

LUXURY ESTATE TURKEY

390 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

323 м² 5 4 3

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Аланья, Каргыджак. Двухуровневый дуплекс с своим садиком 1+2 этажи. Площадь 323 квм цена 390.000 евро. Подходит для получения гражданства. Ориентация восток-север-юг. Комплекс построен в 800 метрах от прекрасного пляжа в 2022 году. Инфраструктура максимальная: Открытый бассейн с подогревом, закрытый бассейн, наземный и подземный паркинг, сауна,...

NV-COMPANY

290 000 €

Квартира в Турции

75 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ЖК с квартирами разной площади по выгодной стоимости. Локация В микрорайоне Алтынташ в районе Аксу строится жилой комплекс. До Средиземного моря от него всего 4 км, а до центра города 10 км. Можно доехать быстро и комфортно. В районе прекрасно ходит общественный транспорт, есть рестораны и кафе, больницы и школы, магазины и аптеки. То есть все,...

RestProperty

534 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

88 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море в тихом комплексе в Стамбуле, Кадыкёй Квартиры расположены на азиатской стороне Стамбула, в районе Кадыкёй. В регионе развито движение общественного транспорта, включая линию Мармарай, высокоскоростной поезд, метробусы, паромы и автобусы. Кадыкёй – это исторические и культурные здания, рестораны и бары, протяженные...

TEKCE

240 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

65 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается стильная Квартира с планировкой 1+1 и общей площадью 65 м², в Стамбул. Количество спален: 1, ванных комнат: 1. В комплексе имеются: Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Электрогенератор, Детская площадка, Видеонаблюдение, Фитнес, Игровая комната, Магазины / ТЦ.

RestProperty

319 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Добро пожаловать в современный район Оба и представляем вам элегантные апартаменты 3+1,общей площадью 110м2 на втором этаже в новом жилом комплексе! Это идеальное место для тех, кто ценит комфортное проживание. Эти просторные апартаменты площадью 110 квадратных метров предлагают высокий уровень жизни и удобства. Светлые и просторные комнаты,...

RestProperty

95 000 €

Квартира в Анталии, Турция

55 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу от собственника представляем квартиру планировки 1+1 в популярном районе Коньяалты, Лиман.Квартира находится в жилом комплексе с облагороженной территорией, летним бассейном и под круглосуточным видеонаблюдением, представляет собой просторные апартаменты, состоящие из спальни, гостиной, объединенной с кухней, а также ванной комнаты.В...

RestProperty

40 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

41 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1+1 с видом на горы на 6-м этаже в районе Томюк. Комплекс с закрытой территорией, есть детский и взрослый бассейн.

NSM Real Estate

550 000 €

Вилла в Алании, Турция

270 м² 4

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию элегантную виллу, расположенную всего в 5 000 метрах от живописного побережья Средиземного моря и в 4 000 метрах от сердца города Аланья. Вилла возвышается в месте, где объединяются морские и горные виды, создавая неповторимые панорамы. В планировку виллы 4+1 входят четыре спальни, кухня, гостиная, три санузла, а...

RestProperty

250 000 €

Квартира в Бейликдюзю, Турция

140 м² 2 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается стильная Квартира с планировкой 2+1 и общей площадью 140 м², в Стамбул. Количество спален: 2, ванных комнат: 1. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Кафе / Ресторан, Детская площадка, Видеонаблюдение, Фитнес, Парковка, Игровая комната, Магазины / ТЦ.

RestProperty

245 000 €

Квартира в Алании, Турция

135 м² 3 2 2

Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Бутик- концепт комплекс премиум класса в Каргыджаке Эксклюзивный жилой проект класса люкс, расположенный в престижном районе Каргыджак, всего в 1 350 м от моря. Комплекс занимает площадь 2 300 м² и состоит из одного жилого блока с всего 9 квартирами, что обеспечивает высокий уровень уединения и комфорта. Тип квартиры: в продаже...

Selectum Property

2 160 000 €

Вилла в Калкане, Турция

500 м² 7

Представлена на продажу вилла, которая открывает уникальный вид на море Калкана. Пляжи Калкана известны своей красотой и чистотой. Они предлагают идеальные условия для отдыха и релаксации. Песчано-галечные пляжи окружены скалами, что создает уникальные панорамные виды на море. Многие пляжи оборудованы лежаками и зонтиками, а также предлагают...

İNEST HOMES

Посмотреть ещё 13270 похожих объектов

Как отреагирует рынок

Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.

А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.

Сергей Волченков

Tolerance

Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.

Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.

Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.

После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...

Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.

Александр Петков

Eco Investments

Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.

А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.

Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.

Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.

Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.

В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.

Несколько примеров

• На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
• В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
• Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.

Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.

Зачем приняли закон

Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.

Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».

Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент. 

Фото: Levi Meir Clancy / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru