В Турции приняли закон, который затронет большинство частных инвесторов, покупавших квартиры на побережье для сдачи в аренду туристам. Документ уже опубликован. Рассказываем, что изменится на рынке.
Новый закон
25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).
Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.
Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.
Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:
Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).
По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.
Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.
Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Что делать собственникам
Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.
Филипп Березин
Prian.ru
Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.
Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.
И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь?
Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.
Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.
У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.
На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.
Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.
Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.
Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.
Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.
Примеры объектов недвижимости в Турции
252 000 €
Квартира в Алании, Турция
71 м221
ВНЖ при покупке
Рады сообщить вам о начале строительства дома в самом сердце города Аланья - пляж Клеопатра. Район Клеопатра окутана запахом свободной и беззаботной жизни, полной драйва и ритма. Городская инфраструктура этого района удовлетворит потребности самого капризного жителя района, здесь есть модные бутики и магазины, обилие ресторанов, баров и кафе,...
Alanya Brand Group
164 400 €
Квартира в Алании, Турция
67 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем Вашему вниманию квартиры в проекте, расположенный в районе Каргыджак. Комплекс состоит из трех 5-ти этажных блоков расположившихся на территории 6686м2 Каргыджак - район с большими перспективами, сочетающий в себе уникальные экологию и природу вместе с европейским комфортом. Проект расположен всего в 200м от моря и в 25 км от...
Liga Real Estate
238 250 €
Квартира в Авсалларе, Турция
66 м21
Проект комплекса включает следующие планировки квартир:
Линейные 1+1
Линейные 2+1 с садом
Двухуровневые пентхаусы 2+1, 3+1 с террасами
В этом комплексе доступны для покупки линейные апартаменты планировки 2+1 (две спальни и кухня-гостиная американского типа). Из квартиры есть выход в собственный сад площадью 80-125 м2.
Все квартиры...
Project Home
319 000 €
Квартира в Алании, Турция
68 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию эксклюзивный проект жилого комплекса с концепцией пятизвездочного отеля, который представляет собой целый город в городе!
Этот грандиозный проект, с впечатляющим масштабом расположен на побережье Средиземного моря, в самой теплой части Турции. Расположение проекта...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
53 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
70 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Рады сообщить о старте продаж в новом проекте в районе Эрдемли, в микрорайоне Коджасаханлы, открытом для оформления вида на жительство. Микрорайон относится к району Эрдемли, который, в свою очередь, является очень живописным и популярным среди русскоговорящего населения. В районе есть детские сады, школы, поликлиника, государственная больница,...
Alanya Brand Group
170 000 €
Квартира в Анталии, Турция
110 м23
Инвестиционный проект квартир с современным дизайном на продажу в районе Алтынташ, в 5 минутах от международного аэропорта Анталии.В Алтынташе строятся только самые современные и роскошные жилые комплексы, которые вскоре сделают это место новым роскошным центром Анталии. Кроме того, рынок недвижимости в Алтынташе предлагает фантастическую...
İNEST HOMES
380 000 €
Квартира в Анталии, Турция
130 м23
Выставлена на продажу квартира с отличной локацией расположенная в элитном комплексе в микрорайоне Унжалы, район Коньяалты, город Анталия. Этот район знаменит своим уникальным расположением и близости к пляжу, спортивными клубами и фитнес-центрами и развитой инфраструктурой: здесь есть магазины, рестораны, кафе, банки и другие удобства, которые...
İNEST HOMES
255 000 €
Квартира в Анталии, Турция
95 м23
Добро пожаловать в новый жилой комплекс в прекрасном районе Алтынкум, Анталия! Это идеальное место для жизни, всего в 700 метрах от прекрасных пляжей Средиземного моря.
Комплекс предлагает комфорт и роскошь в одном месте. Вы сможете наслаждаться свежим воздухом и природой в ухоженном саду. Фитнес-зал предоставляет возможность заботиться о своем...
İNEST HOMES
165 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Всего в 300 метрах от центра Алании, в районе Каргыджак, раскрывается уникальная возможность обрести свой уголок рая на побережье. Всего в 350 метрах простирается песчаный пляж, манящий своей бескрайней голубизной. Район Аланьи Каргыджак представляет собой уникальный малоэтажный посёлок, манящий своим быстрым развитием вдоль...
Mayalanya Group
559 000 €
Апартаменты в Турции
210 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в жилом доме в Измире, Конак, рядом с метро и морем
Конак известен как финансовый центр Измира с его оживленной коммерческой деятельностью и центральным расположением. Благодаря столь удобной локации и развитой транспортной сети, Конак обеспечивает легкий доступ в любую точку города. В этом районе также расположены остановки...
TEKCE
320 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
175 м2543
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
77 000 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Очаровательная меблированная двухкомнатная квартира на 1-м этаже находится в тихом уголке Махмутлара, Алания, предлагая спокойствие и уединение всего в 400 метрах от городского центра. Всего в 650 метрах от живописных пляжей, она сочетает в себе удобства городской жизни и близость к природе. Махмутлар, благоустроенный район Алании,...
Mayalanya Group
1 919 194 €
Квартира в Стамбуле, Турция
300 м265
ВНЖ при покупке
Получивший престижнейшую премию за дизайн проект недвижимости премиум-класса в районе Зейтинбурну в Стамбуле привлекает повышенное внимание инвесторов! Комплекс находится в европейской части турецкой столицы, совсем недалеко от линии берега, к которой непосредственно к побережью ведет пешеходный туннель. Это очень комфортно, поскольку можно...
Mercury Group
935 000 €
Вилла в Алании, Турция
550 м2544
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
**Продается 4+1 вилла с панорамным видом на море в районе Тепе, Алания**
Мы предлагаем вам уникальную возможность насладиться неповторимыми видами на море, крепость, город и природу из наших готовых к проживанию вилл в районе Тепе.
**Характеристики вилл:**
- Центральная система кондиционирования воздуха в обеих виллах.
- Бытовая техника...
REMAX SELENGA
121 000 €
Квартира в Газипаше, Турция
53 м2211
ВНЖ при покупке
Что вы получаете: Квартира планировкой 1+1 в тихом и уютном городе Газипаша.
Район\пляж: Газипаша – это тихий и уютный район, который привлекает своими природными красотами и близостью к Средиземному морю. Расстояние до моря всего 800 метров, что позволяет вам наслаждаться прогулками по пляжу и свежим морским воздухом в любое время. Газипаша...
Uptrend homes
416 667 €
Квартира в Бодруме, Турция
100 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Pезиденция продаётся от собственника. Квартира с панорамным видом на море, полностью меблированная, с бытовой техникой в районе Буазичи. Общая площадь составляет 100 м2, полезная площадь - 70 м2.
На первом этаже находится комфортная объединённая с кухней гостиная, а также гостевой санузел. На втором этаже расположены две просторные спальни. Из...
REPTUR
59 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
75 м2211
Продается квартира с видом на море!
Всего 150 м пешком до собственного пляжа с зонтами и лежаками. Из окон открывается шикарный вид на море и озелененный сад. Идеальное место для жизни и отдыха!
Полностью укомплектована: газовая плита, стиральная машина, холодильник, 2 кондиционера, водонагреватель на 80 литров, мебель и посуда.
Идеальна...
Частное лицо
135 100 €
Квартира в Анталии, Турция
70 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Квартира расположена в районе Коньяалты/Сарису, строительство комплекса было завершено в начале 2024 года и состоит из двух блоков.
Комплекс расположен в 14 км от центра Анталии и в 2,4 км от моря.
Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения подробной информации и альтернативных вариантов.
PRO TEAM ESTATE
60 000 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Пайаллар — это прибрежный район Аланьи, расположенный близко к морю. В последние годы он привлекает внимание новыми жилыми проектами и современными жилыми комплексами. Район предлагает спокойную и тихую атмосферу для тех, кто ищет уединение. Близость к морю, пешеходные зоны вдоль побережья и гармония с природой делают этот район еще более...
REMAX SELENGA
290 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
142 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продаётся меблированный пентхаус в благоустроенном районе Алании - Оба.
Пентхаус имеет планировку 3+1, а его площадь составляет 142 м2. Здесь оборудованы 3 санузла, 2 балкона и терраса. Окна выходят на Юго - Западную сторону, откуда открываются виды на море и крепость.
Пентхаус полностью укомплектован и готов к проживанию.
На ухоженной...
Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.
А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.
Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.
Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.
Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.
После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...
Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.
Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.
А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.
Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.
Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.
Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.
Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.
В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.
Несколько примеров
На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.
Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.
Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.
Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».
Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент.
(1).jpg)
.jpg)
(1)(1).jpg)
.jpg)
.jpg)
(1)(2).jpg)
