В Турции приняли закон, который затронет большинство частных инвесторов, покупавших квартиры на побережье для сдачи в аренду туристам. Документ уже опубликован. Рассказываем, что изменится на рынке.
Новый закон
25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).
Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.
Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.
Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:
Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).
По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.
Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.
Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Что делать собственникам
Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.
Филипп Березин
Prian.ru
Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.
Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.
И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь?
Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.
Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.
У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.
На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.
Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.
Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.
Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.
Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.
Примеры объектов недвижимости в Турции
275 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
160 м2543
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию прекрасные апартаменты, расположенные в курортном районе Махмутлар, всего в нескольких шагах от Средиземного моря. Этот уникальный комплекс на закрытой территории предлагает всю необходимую инфраструктуру для комфортного проживания в любое время года.
Мы предлагаем вам уникальную возможность онлайн-просмотра...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
845 000 €
Вилла в Анталии, Турция
400 м26
ВНЖ при покупке
Окунитесь в мир роскоши и привилегий большого города Анталии. Открыт старт продаж вилл люкс класса, расположенные в западной части города у подножья гор и минимальном расстоянии к пляжам. Многочисленные объекты городской инфраструктуры к Вашим услугам: супермаркеты, магазины одежды известных брендов, высшие и средние образовательные учреждения,...
RestProperty
158 000 €
Квартира в Анталии, Турция
135 м23
ВНЖ при покупке
Новый строящийся проект в районе Кепез от надёжного застройщика. Если вы
ищете недвижимость в качестве вложения инвестиций данное предложение именно для вас. Завершение
строительства назначено на январь 2023 года.В данном жилом комплексе выставлены
на продажу квартиры планировки 3+1 с большой площадью размером 135 м2, а так
же в каждой...
RestProperty
44 900 €
Квартира в Газипаше, Турция
46 м2211
ВНЖ при покупке
Что вы получаете: Новая квартира 1+1 с общей площадью 46 м², расположенная на первом этаже. Выполнена чистовая отделка, есть балкон с видом на бассейн и прилегающую территорию. Это идеальный вариант для тех, кто ищет доступное, но качественное жилье.
Район\пляж: Газипаша – это тихий, но быстро развивающийся район, расположенный всего в 700...
Uptrend homes
538 311 €
Квартира в Стамбуле, Турция
ВНЖ при покупке
Проект был разработан, чтобы позволить вам использовать все средства и возможности города и сделать вашу жизнь проще. В центре внимания Проект - современная роскошь и городской образ жизни. С одной стороны, он создает для вас уникальный мир, а с другой приносит городскую жизнь прямо у вас на пороге. Проект состоит из 2 жилых блоков и 1...
Mercury Group
264 000 €
Земля в Фетхие, Турция
553 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Земельный участок с панорамным видом на море и город в Фетхие
Фетхие – прекрасный район и город в провинции Мугла на юго-западе Турции. Фетхие с его живописными бухтами и лесами на протяжении всей своей истории привлекал внимание различных народов. Благодаря своему историческому наследию, всемирно известным пляжам и возможностям для водных видов...
TEKCE
210 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
135 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продаётся просторный пентхаус с восхитительными видами на море ии лес в районе Конаклы.
Пентхаус 3+1 имеет площадь 135 м2. Он полностью укомплектован и готов к проживанию! Здесь есть 2 ванные комнаты, 2 балкона и солнечная терраса. Во всех комнатах оборудован подогрев полов.
На масштабной территории комплекса есть большой открытый бассейн,...
Vikingen Estate
490 000 €
Вилла в Кестеле, Турция
250 м2534
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Ищете идеальное место, чтобы окунуться в роскошь и насладиться жизнью на побережье Средиземного моря? Представляем вам шикарную виллу с панорамным видом на кристальные воды Средиземного моря.
Вилла поразит вас своей роскошью и удобствами. Она расположена в районе Кестель. Вы будете наслаждаться непревзойденными видами на море, окружающие вас...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
119 800 €
Квартира в Стамбуле, Турция
104 м2
ВНЖ при покупке
Продаются роскошные апартаменты в престижном районе Стамбула — Бейоглу.
Этот современный жилой комплекс предлагает уникальное сочетание комфорта, стиля и высококлассного жилья. Апартаменты идеально подходят для тех, кто ценит высокий уровень жизни и желает проживать в одном из самых востребованных и престижных районов Стамбула. Бейоглу — это...
Mayalanya Group
595 033 €
Дом в Белеке, Турция
400 м2864
GRAND EMLAK
375 000 €
Квартира в Алании, Турция
51 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию новый жилой комплекс, расположившийся на горе рядом с Аланийской крепостью. Резиденция состоит из пяти трехэтажных блоков, на первых двух этажах которых будут располагаться квартиры 1+1, а на верхнем этаже дуплексы 2+1 и 3+1. Из панорамных окон открывается обзорный вид на всемирно известный пляж Клеопатры, гладь...
Liga Real Estate
250 000 €
Квартира в Алании, Турция
142 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новый комплекс апартаментов премиум-класса со всеми удобствами в курортном городе Махмутлар под Аланией, в 400 м от моря и пляжа.
новый элитный жилой комплекс, крупнейший из жилых комплексов премиум-класса от компании Yekta Homes, расположенный в центре Махмутлара. Главное отличие от других жилых комплексов - его масштаб при малой удаленности...
Invento Invest
178 000 €
Квартира в Каше, Турция
100 м23
Приобретите уникальную возможность приобрести уютную квартиру в живописном районе Калкан Каш!
Расположенный на побережье Ликийского полуострова в Турции, Калкан Каш славится своими кристально чистыми водами, живописными пляжами и уникальной архитектурой.
Эта квартира площадью 100 квадратных метров находится в комплексе с бассейном и садом, всего...
İNEST HOMES
180 000 €
Квартира в Кестеле, Турция
52 м2212
ВНЖ при покупке
Для аренды
Для инвестиций
Что вы получаете: Масштабный проект с развитой инфраструктурой в районе Кестель.
О строительстве: Комплекс будет сдан в эксплуатацию в октябре 2024 года. При покупке апартаментов действует рассрочка до окончания строительства.
Район\пляж: Кестель – это престижный район, с низко этажной застройкой, красивыми...
Uptrend homes
132 000 €
Квартира в Алании, Турция
51 м21
ВНЖ при покупке
Представляем вам квартиру 1+1 общей площадью 51,5 м2, расположенную на 2 этаже. Апартаменты состоят из гостиной совмещенной с кухней, одной изолированной спальни, одного санузла и балкона. Квартиры будут сдаваться с чистовой внутренней отделкой, со встроенным кухонным гарнитуром и столешницей, а напольное покрытие выложено высококачественной...
RestProperty
522 500 €
Пентхаус в Алании, Турция
250 м23
Проект комплекса включает следующие планировки квартир:
Линейные 1+1, 2+1
Садовые дуплексы 3+1
Двухуровневые пентхаусы 4+2
В этом комплексе доступны для покупки двухуровневые пентхаусы планировки 4+2 (четыре спальни, гостиная и кухня-гостиная американского типа).
Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой: встроенный кухонный...
Project Home
335 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
192 м23
ВНЖ при покупке
За свои услуги компания RestProperty взимает2% +НДСот стоимости.
Демонстрация объекта вторичного жилья осуществляется только после подписания Протокола осмотра. Вся документация находится в полном распоряжении компанииRestProperty.
RestProperty
154 000 €
Квартира в Алании, Турция
42 м21
ВНЖ при покупке
Представляем Вашему вниманию квартиру 1+1 площадью 42 м2 в самом сердце Алании всего в 650 м до Средиземного моря. Данное предложение идеально подойдет как для отдыха, постоянного проживания, так и для выгодной сдачи в аренду круглый год. Жизнь в ритме города, в его центре и в шаговой доступности до двух самых популярных песчаных пляжей:...
RestProperty
166 000 €
Апартаменты в Турции
152 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
120 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
65 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Элегантная и современная двухкомнатная квартира в Crystal Garden, расположенном в районе Cikcilli. Этот комплекс обладает множеством удобств, сопоставимых с пятизвёздочными отелями.
Характеристики двухкомнатной квартиры в Crystal Garden в Cikcilli включают в себя: Квартира очень ухоженная, стильная и современная. Находится на первом этаже....
Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.
А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.
Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.
Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.
Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.
После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...
Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.
Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.
А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.
Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.
Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.
Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.
Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.
В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.
Несколько примеров
На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.
Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.
Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.
Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».
Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент.
(1).jpg)
.jpg)
(1)(1).jpg)
.jpg)
.jpg)
(1)(2).jpg)
