Новые правила краткосрочной аренды в Турции: что можно, чего нельзя

Новый закон

25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.

Что изменится

Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:

1. Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
    
2. Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
    
3. Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
    
4. Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
    
5. После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
    
6. Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).

Александр Петков

Eco Investments

По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.

Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Что делать собственникам

Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.

Филипп Березин

Prian.ru

Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.

Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.

И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь? 

Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.

Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.

На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.

Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.

Сергей Волченков

Tolerance

Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.

Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.

Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.

Примеры объектов недвижимости в Турции

97 500 €

Квартира в Мерсине, Турция

110 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В активно развивающемся районе Томюк идет к завершению строительство жилого комплекса. Резиденция будет состоит из одного 15-этажного блока с благоустроенной территорией. Расстояние до пляжа составляет всего 200 метров. В стоимость включена чистовая отделка, встроенный кухонный и ванный гарнитур, укомплектованные санузлы. Все стены обработаны...

Liga Real Estate

209 000 €

Пентхаус в Газипаше, Турция

91 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый проект жилого комплекса будет состоять из одного 9-ти этажного блока, расположенного на территории 4.865м2. Богатая инфраструктура, как внутренняя, так и внешняя, располагает к комфортному отдыху в зимнее и летнее время. Комплекс расположен всего в 750м от моря и в шаговой доступности от всей городской инфраструктуры. К продаже доступны:...

Liga Real Estate

150 000 €

Апартаменты в Измире, Турция

80 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый бассейн 90 м2 Детская площадка Центральное газовое отопление Отдельная кухня Кол-во комнат: 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн открытый бассейн закрытая территория наружное освещение детская площадка каждое здание оборудовано лифтом подъезды и лестицы выложены мрамором и гранитом...

TOLERANCE

83 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

75 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Презентуем Вашему вниманию строящийся роскошный проект в стремительно развивающемся районе Томюк. Данный район выбирают ценители спокойного и размеренного образа жизни. Городская инфраструктура активно развивается и прекрасно удивит Вас своим разнообразием. В ближайшем будущем Томюк будет газифицирован. Прекрасные песчаные пляжи, с комфортным...

ABG Brand Group

165 000 €

Квартира в Алании, Турция

75 м² 1

ВНЖ при покупке

Уникальная возможность приобрести квартиру 1+1, площадью 75 м2, с двумя санузлами и просторным балконом. Данные апартаменты являются прекрасным вариантом для тех, кто ищет комфортабельное жилье с возможностью воплотить свои дизайнерские решения. Квартира частично обустроена мебелью и техникой. Отличительной особенностью данного варианта...

RestProperty

139 000 €

Квартира в Алании, Турция

120 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Квартира расположена в живописном районе Махмутлар, в городе Алания. Она находится всего в 300 метрах от центра района, а до ближайшего пляжа всего 700 метров, что делает его легкодоступным для морских прогулок. Махмутлар славится своей теплой и приветливой атмосферой. Местные жители всегда рады гостям и готовы поделиться кусочком...

Mayalanya Group

90 000 €

Инвестиционный проект в Анталии, Турция

25 м² 11% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Торговые площади в новом торговом центре Антальи, который будет специализироваться на продаже автотранспорта, единственный аналог на Средиземноморском побережье. Подробный интерактивный план торгового центра доступен здесь: Расположение - 5 мин от аэропорта г. Анталья. Сдача проекта - конец 2026г. Крупнейший коммерческий проект...

VIEW HOMES SIDE REALTY

63 000 €

Квартира в Алании, Турция

63 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Проект расположен в Махмутларе, одном из любимых мест Алании. Махмутлар с его рынком, торговым центром, больницей и множеством развлекательных мероприятий в последние годы привлекает внимание гостей. Проект состоит из 3 блоков и расположен очень близко к торговому центру, пляжу и центру. Стоимость квартир: 1+0 - 28 м2 от 63.000 евро -...

Exclusive Home Real Estate

251 000 €

Апартаменты в Турции

136 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные квартиры в обширном проекте в Бурсе, Нилюфер Алтыншехир, расположенный в округе Нилюфер города Бурса, представляет собой элитный жилой район, где собраны самые выдающиеся проекты города. Он находится напротив главных дорог, вдоль линий метро и общественного транспорта, здесь прекрасно развита вся инфраструктура, что делает Алтыншехир...

TEKCE

504 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

1 4

ВНЖ при покупке

Проект был разработан, чтобы позволить вам использовать все средства и возможности города и сделать вашу жизнь проще. В центре внимания Проект - современная роскошь и городской образ жизни. С одной стороны, он создает для вас уникальный мир, а с другой приносит городскую жизнь прямо у вас на пороге. Проект состоит из 2 жилых блоков и 1...

Mercury Group

238 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

58 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

449 000 €

Вилла в Алании, Турция

320 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Бекташ – настоящая жемчужина Алании, скрытая в облаках на склонах Таврских гор. Этот район предлагает не только уединение от городской суеты, но и захватывающие дух панорамы на синеву Средиземного моря и стены древней крепости, венчающие горизонт. Здесь каждый дом и вилла встроены в природный ландшафт с такой аккуратностью, что...

Mayalanya Group

76 500 €

Квартира в Алании, Турция

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Аланья, Махмутлар, искан получен в 2023 году. 1+1, 3 этаж, площадь 58 квм, цена 76500 евро, айдат 20 евро в месяц. От пляжа 700 метров. квартира в новом пятиэтажном доме в Махмутларе, всего в 700 метрах от моря. На огороженной уютной территории размещены; летний бассейн, детская площадка и беседка для отдыха. Также имеются тренажёрный зал и...

NV-COMPANY

356 000 €

Вилла в Фетхие, Турция

120 м² 4 3 2

Вилла на продажу в Фетхие всего в 100 метрах от пляжа Мы рады предложить на продажу эту особенную виллу - таунхаус в комплексе с бассейном в Фетхие Чалыш. Площадь земельного участка составляет 230 м2. План виллы: На первом этаже находится прихожая, открытая кухня, гостиная, спальня, туалет и терраса. На втором этаже находятся 2 спальни...

Discover Fethiye

214 500 €

Квартира в Алании, Турция

44 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Если вы ищете квартиру рядом с морем для сдачи в аренду и получения пассивного дохода, у нас для вас отличное предложение. В новом современном жилом комплексе с инфраструктурой выставленs на продажу 2 квартиры 1+1, общей площадью 44 м2, расположенные на 3 и 4 этажах на северной стороне. Планировка квартиры включает гостиную, совмещенную с...

Liga Real Estate

220 000 €

Вилла в Алании, Турция

160 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Четырёхкомнатная отдельностоящая вилла с панорамным видом на Средиземное море в комплексе Cebeci 1 Villa в районе Каргыджак Уникальное предложение! Выставлена на продажу четырехкомнатная отдельностоящая вилла, площадью 160 м2 с собственным земельным участком 300 м2. Планировка виллы включает в себя просторную уютную гостиную американского...

TURKEY INVEST PROPERTY

1 155 000 €

Апартаменты в Фетхие, Турция

420 м² 7 6 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Дом с панорамным видом на море на лоне природы в Фетхие, Турция Фетхие, расположенный на юго-западе Турции в регионе Мугла, является одним из самых востребованных туристических направлений страны. Этот район ежегодно привлекает миллионы туристов своей природной красотой, историческим богатством и кристально чистым морем. Расположенный вдоль...

TEKCE

142 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

60 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Нет расходов на уплату налога при регистрации прав собственности 50% первоначальный взнос, рассрочка до окончания строительства Газ до двери Встроенная бытовая техника на кухне: варочная плита, духовой шкаф и вытяжка Удобное расположение рядом с центром, остановками общественного транспорта и в пешей доступности пляжа Коньяаалты Кол-во...

TOLERANCE

105 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

53 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Прайс-листАпартаменты, 1+1, 53m², €105,500 Апартаменты, 1+1, 80m², €121,500 Апартаменты, 2+1, 91m², €132,900 Апартаменты, 3+1, 182m², €275,000 Расположенный в удивительном районе Каргыджак в Алании, на участке в 32 акра, в окружении природы, этот проект состоит из 166 независимых блоков, включая 14 блоков и 42 эксклюзивных виллы. Эта...

LUXURY ESTATE TURKEY

98 000 €

Квартира в Кестеле, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Уютная меблированная квартира планировки 1+1, расположенная на 3 этаже. Площадь квартиры и её удобное расположение создают идеальные условия для комфортной жизни. Из окон открывается вид на бассейн, а близость к морю делает этот вариант отличным выбором для отдыха или постоянного проживания. Район\пляж: Кестель – один из...

Uptrend homes

Посмотреть ещё 15581 похожий объект

Как отреагирует рынок

Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.

А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.

Сергей Волченков

Tolerance

Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.

Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.

Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.

После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...

Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.

Александр Петков

Eco Investments

Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.

А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.

Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.

Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.

Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.

В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.

Несколько примеров

• На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
• В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
• Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.

Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.

Зачем приняли закон

Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.

Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».

Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент. 

Фото: Levi Meir Clancy / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru