Новые правила краткосрочной аренды в Турции: что можно, чего нельзя

Новый закон

25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.

Что изменится

Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:

1. Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
    
2. Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
    
3. Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
    
4. Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
    
5. После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
    
6. Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).

Александр Петков

Eco Investments

По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.

Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Что делать собственникам

Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.

Филипп Березин

Prian.ru

Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.

Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.

И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь? 

Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.

Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.

На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.

Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.

Сергей Волченков

Tolerance

Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.

Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.

Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.

Примеры объектов недвижимости в Турции

375 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

340 м² 7 6 3

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 6+1 (Duplex)Этаж: 5, , 340m², €375,000Окунитесь в мир элегантности и комфорта, остановившись в этом исключительном дуплексе 6+1, расположенном в очаровательном районе Сугёзю. Этот просторный дом площадью 340 м² приглашает вас окунуться в атмосферу роскоши и комфорта, что делает его отличным выбором для самых взыскательных...

LUXURY ESTATE TURKEY

129 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

62 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционная квартира с 1 спальней в новом проекте в Стамбуле, Кягытхане Инвестиционная квартира находится в Кягытхане, Стамбул. Кягытхане – один центральных районов Стамбула, расположенный недалеко от Маслака и Левента. Рядом с Кягытхане есть автомагистрали, мосты через Босфор и много важных учреждений. Квартира в Стамбуле, Кягытхане,...

TEKCE

367 000 €

Вилла в Алании, Турция

200 м² 4 3 4

Объект под сдачу

ЦенаВилла, 3+1Этаж: 3, , 200m², €367,000Окунитесь в мир элегантности и очарования этой изысканной виллы 3+1 с двумя спальнями, расположенной в тихом прибрежном районе Кестель. Эта вилла, занимающая впечатляющую площадь 200 м² на трёх тщательно спроектированных уровнях, — воплощение роскоши. Полностью отремонтированная в 2008 году, она может...

LUXURY ESTATE TURKEY

330 000 €

Квартира в Калкане, Турция

100 м² 3

Вот оно — то самое предложение, о котором вы мечтали. Квартира 2+1 в самом сердце Калкана, которая поднимает жизнь у моря на совершенно новый уровень! Здесь всё, что вы можете пожелать, и даже больше. Представьте себе идеальный день: вы просыпаетесь в просторной квартире площадью 100 м², выходите к собственному бассейну, готовите завтрак на...

İNEST HOMES

100 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

87 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Фитнес,хобби сад,подземная парковка Не далеко от моря и центра города Рядом больницы, банки, школы, магазины Кол-во комнат: 1+1, 4+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение беседки закрытая территория фитнес каждое здание оборудовано лифтом подъезды и лестицы...

TOLERANCE

177 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

100 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1 (Duplex)Этаж: 1, , 100m², €177,000Окунитесь в мир элегантности и спокойствия с этим эксклюзивным предложением в одном из самых престижных районов Алании, Кючюкхасбахче. Расположенная вдали от городской суеты, эта роскошная резиденция предлагает уникальную возможность насладиться всеми прелестями жизни на побережье, любуясь...

LUXURY ESTATE TURKEY

387 000 €

Апартаменты в Эсеньюрте, Турция

222 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные квартиры с высокими потолками в Эсеньюрте, Стамбул Квартиры в новом проекте расположены в районе Эсеньюрт в Стамбуле. Эсеньюрт – один из самых популярных и многонациональных жилых районов города. Квартиры в Стамбуле расположены недалеко от автомагистрали ТЕМ, а также в 1 км от остановки метробуса и главной дороги E-5, в 2 км от...

TEKCE

425 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

245 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море и крепость в жилом комплексе в Аланье, Каргыджак Регион Каргыджак славится великолепной экологией, прекрасными видами на Таврские горы, чистыми пляжами, лесами, множеством фруктовых садов и банановых плантаций. Хотя окрестности полны отелей, здесь очень спокойная и умиротворенная обстановка. Расположенные на слегка...

TEKCE

195 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры с видом на море рядом с пляжем в Кестеле, Аланья Кестель — один из привлекательных жилых районов Аланьи, расположенной в провинции Анталия. Благодаря отличной локации, новым коммерческим объектам и растущей социальной инфраструктуре, Кестель становится всё более привлекательным районом для жизни и инвестиций. Он сочетает...

TEKCE

95 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

115 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

222 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

87 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Elite Marine 3 — центр Аланьи В продаже современная квартира в жилом комплексе Elite Marine 3, расположенном в центре Аланьи — одном из самых престижных и востребованных районов города. Удобное расположение комплекса позволяет жить в шаговой доступности от всей городской инфраструктуры: магазинов, кафе, ресторанов, аптек, школ и...

RFA Estate

861 000 €

Вилла в Калкане, Турция

210 м² 4 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элитная вилла в Каше, Калкан, подходящая для сдачи в краткосрочную аренду Калкан — один из самых красивых и эксклюзивных прибрежных городов Средиземноморья, расположенный в районе Каш Антальи. Город сочетает в себе наследие древней ликийской цивилизации: белоснежные дома, узкие улочки и захватывающие виды на море. Бирюзовые бухты, пляжи с...

TEKCE

1 150 000 €

Особняк в Бодруме, Турция

230 м² 4 4

ВНЖ при покупке

В трехэтажных виллах с прекрасным панорамным видом на Бодрум есть 4 большие спальни, 3 ванные комнаты, частный бассейн, отдельная кухня. В главной спальне есть гардеробная, а также собственная ванная комната. Виллы имеют свои собственные сады площадью от 420 до 715 м2, частные террасы с видом на красивый залив Бодрума, а внутренние размеры вилл...

NF Group

444 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

135 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные квартиры с общим бассейном в центре Аланьи, Анталия Эти современные и стильные квартиры находятся в самом центре Аланьи — одного из самых популярных курортов и инвестиционных направлений Средиземноморья. Город славится своими пляжами, живописной природой и великолепными пейзажами, что привлекает как местных жителей, так и иностранных...

TEKCE

129 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

50 м²

Жилой комплекс на возвышенности с обширной инфраструктурой в Алтынташ, Анталия Предлагаются апартаменты в комплексе, который будет построен на высшей точке холма, что даёт возможность наслаждаться прекрасными закатными видами на природу Турции. Уникальность проекта, помимо обширной инфраструктуры, заключается в особой планировке...

Intermark Global

230 000 €

Квартира в Кемере, Турция

150 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Просторная квартира 3+1 в Кемере в комплексе с бассейном — всего 600 м до моря! Ищете комфортное жильё у моря для семьи или инвестиций? Обратите внимание на эту квартиру в ухоженном закрытом комплексе в Кемере. Локация: всего 600 метров до пляжа, пешая доступность до магазинов, кафе, транспорта Площадь: 155 м² Планировка: 3...

İNEST HOMES

4 100 000 €

Вилла в Чешме, Турция

445 м² 8 6 8

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Частный дом в загородной зоне недалеко от Алачаты и пляжа Ылыджа в Чешме, Измир Дом расположен в районе Мамурбаба, недалеко от пляжа Ылыджа в округе Чешме в Измире. Чешме – это прекрасное курортное место на побережье Эгейского моря, известное своими прекрасными пляжами и яркой атмосферой отдыха. Чешме также привлекает любителей водных видов...

TEKCE

1 500 000 €

Вилла в Алании, Турция

370 м² 6 5 6

ВНЖ при покупке Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию новый проект жилого комплекса в прекрасном курортном городе Аланья. Проект расположен в живописной местности, в окружении природных красот и Таврских гор. Из жилого комплекса открывается вид на шикарные виды Средиземного моря, горы, а также знаменитую Аланьийскую крепость. Расположение: Аланья До моря: 4 км....

Maxxproperty. Hekimoglu construction

115 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

100 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

Просторная 2+1 квартира в Аланье (район Обагёль), всего в 300 метрах от моря Предлагается на продажу уютная и полностью меблированная квартира с двумя спальнями и гостиной, расположенная в одном из самых востребованных районов Аланьи — Обагёль. Общая площадь жилья составляет 100 м², что обеспечивает комфортное проживание для семьи...

Alanya home

205 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

255 м² 5 4 3

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 4+1 (Penthouse Duplex)Этаж: 10, , 255m², €205,000 Воспользуйтесь уникальной возможностью приобрести свой кусочек рая в самом сердце Махмутлара. Этот великолепный пентхаус 4+1 — образец роскоши: просторное, тщательно спроектированное жилое пространство площадью 255 м² гарантирует комфорт и стиль. Основные характеристики: -...

LUXURY ESTATE TURKEY

Посмотреть ещё 12017 похожих объектов

Как отреагирует рынок

Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.

А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.

Сергей Волченков

Tolerance

Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.

Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.

Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.

После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...

Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.

Александр Петков

Eco Investments

Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.

А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.

Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.

Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.

Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.

В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.

Несколько примеров

• На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
• В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
• Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.

Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.

Зачем приняли закон

Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.

Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».

Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент. 

Фото: Levi Meir Clancy / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru