В Турции приняли закон, который затронет большинство частных инвесторов, покупавших квартиры на побережье для сдачи в аренду туристам. Документ уже опубликован. Рассказываем, что изменится на рынке.
Новый закон
25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).
Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.
Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.
Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:
Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).
По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.
Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.
Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Что делать собственникам
Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.
Филипп Березин
Prian.ru
Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.
Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.
И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь?
Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.
Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.
У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.
На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.
Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.
Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.
Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.
Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.
Примеры объектов недвижимости в Турции
990 000 €
Вилла в Алании, Турция
434 м254
Гражданство
Виллы в Алании с видом на море и горы, возможность получить Турецкое гражданство.
Каждая из 6 элегантных и современных вилл, строительство которых началось на склонах горы Таурус в Алании, будет иметь уникальный вид на центр города, море и крепость Алании. Площадь вилл от 270 кв.м до 434 кв.м и состоит из 3-х и 4-х этажей, в процессе...
HOME REAL ESTATE & INVESTMENT
173 000 €
Квартира в Анталии, Турция
130 м23
ВНЖ при покупке
Представляем замечательную квартиру в жилом комплексе, расположенном в районе Муратпаша.
Анталийский район Муратпаша — одновременно и старый город, и курортный променад. Здесь расположены подавляющее большинство официальных учреждений, в том числе, и Генеральное консульство РФ. А еще множество интересных достопримечательностей. Практически...
RestProperty
291 500 €
Квартира в Алании, Турция
119 м22
ВНЖ при покупке
На продажу выставлены роскошные апартаменты с исключительным ремонтом, планировкой 2+1. Квартира площадью 119 м2 разместилась на 10 этаже и имеют весьма удобное расположение комнат. Помимо трёх комнат, квартира оснащена двумя санузлами и одним выходом на балкон. Квартира представлена на продажу со всей бытовой техникой и мебелью, поэтому жильё...
RestProperty
187 000 €
Квартира в Алании, Турция
115 м2
ВНЖ при покупке
Почему надо брать:
Расположение.
Меблированная трехкомнатная квартира с застекленными террасами располагается в жилом комплексе района Махмутлар в 300 метрах от моря. В районе есть 3 основные улицы: Барабарос, Ататюрк и центральная прибрежная улица шоссе Анталия – Мерсин. В Махмутларе есть все что нужно для комфортного проживания и отдыха:...
Mayalanya Group
427 645 €
Квартира в Стамбуле, Турция
87 м22
Рядом с комплексом находятся больница Кадыкёй и ТРЦ "Akasya", что добавляет ещё большей привлекательности этому проекту. Также поблизости расположены три крупных университета города, такие как Стамбульский университет Медениет, Университет Бахчешехир и Университет Мармара.
Комплекс занимает территорию площадью 16100 м2, располагаясь в 5...
Project Home
165 000 €
Квартира в Кестеле, Турция
60 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Уютная квартира с планировкой 1+1 находится в живописном районе Kестель, в городе Алания. Расстояние до центра всего 150 метров, что обеспечивает легкий доступ ко всем городским удобствам. Однако настоящим бонусом является близкое расположение пляжа, всего в 250 метрах от квартиры. Кестель расположен между двумя популярными...
Mayalanya Group
194 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
87 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с газом в Сарысу, Коньяалты, рядом с остановками общественного транспорта
Квартиры расположены в районе Сарысу в Коньяалты, Анталия. Сарысу – это быстро развивающийся жилой квартал, который граничит с горами. Здесь представлены совершенно новые и шикарные жилые проекты. Сарысу – идеальное место как для жизни, так и для инвестиций....
TEKCE
195 000 €
Квартира в Алании, Турция
200 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меблированный дуплекс 3+1 в современном жилом комплексе с инфраструктурой . Granada Residence - новый уникальный комплекс роскошных апартаментов и вилл с услугами пятизвездочного отеля! Расположенный в районе Каргыджак, на расстояние 2500 метров от золотистых песчаных пляжей Средиземного моря. Резиденция представляет собой три пятиэтажных блока...
Exclusive Home Real Estate
519 683 €
Квартира в Стамбуле, Турция
25
ВНЖ при покупке
Проект был разработан, чтобы позволить вам использовать все средства и возможности города и сделать вашу жизнь проще. В центре внимания Проект - современная роскошь и городской образ жизни. С одной стороны, он создает для вас уникальный мир, а с другой приносит городскую жизнь прямо у вас на пороге. Проект состоит из 2 жилых блоков и 1...
Mercury Group
135 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
58 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
217 700 €
Квартира в Стамбуле, Турция
136 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Новый жилой комплекс в Эсеньюрт, одном из наиболее перспективных районов Стамбула, предлагает апартаменты планировкой 2+1 и 3+1. Этот проект выделяется своим уникальным местоположением рядом с Бахчешехиром, известным благодаря своим современным жилым проектам и богатой инфраструктурой. Непосредственная близость к школам, торговым...
Mayalanya Group
275 000 €
Квартира в Алании, Турция
135 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Эта изысканная трехкомнатная квартира находится всего в 100 метрах от берега моря в живописном районе Махмутлар, Алания. Идеальное местоположение позволяет быстро добраться до центра города, расположенного в 250 метрах, где вы найдете магазины, рестораны и культурные достопримечательности. Аэропорт находится в 30 километрах от...
Mayalanya Group
955 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
255 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантные квартиры с просторным садом в Стамбуле, Умрание
Квартиры расположены на азиатской стороне Стамбула в районе Умрание. Проект находится недалеко от центральных мест района Умрание, а также ресторанов, торговых центров, школ и других объектов. Благодаря близости к основным дорогам этот район расположен в удобном доступе к другим местам...
TEKCE
637 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
500 м26
Роскошь без границ: открывая двери в новое измерение жизни
Роскошь – это не просто слово. Это состояние души, глубокое ощущение, что мир принадлежит вам. Это качество, которое можно увидеть, почувствовать, вдохнуть, и именно оно определяет, кто вы есть. Настоящая роскошь – это не количество, это качество. И если вы ищете пространство, которое...
İNEST HOMES
130 612 €
Квартира в Анталии, Турция
60 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Сотрудничая с нами, Вы можете рассчитывать на:
- Комфортную рассрочку платежей;
- Эксклюзивные бонусы;
- Помощь в переезде и оформлении статуса резидента;
- Полное юридическое сопровождение сделки;
- Надёжный объект недвижимости;
Дата завершения строительства - 4 кв. 2024 г.
Проект HEAVEN GARDEN HOMES привнесет в район уникальное...
DDA Real Estate
82 237 €
Квартира в Анталии, Турция
50 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Добро пожаловать в наш современный жилой комплекс, расположенный в живописном районе Кепез в Анталье! Этот комплекс идеально подходит для тех, кто ищет комфорт и удобство в одном месте.
Основные характеристики:
Типы квартир: Предлагаем просторные квартиры с планировками 1+1 и 2+1, каждая из которых имеет большую террасу, идеальную для...
Betta Estate
210 000 €
Квартира в Алании, Турция
240 м2653
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Жилой комплекс 2012 года постройки расположен в одном из самых динамично развивающихся районов Аланьи - Махмутлар.
Дуплекс расположен на 11-м и 12-м этажах 12-этажного дома и состоит из пяти спальных комнат, одной гостиной, совмещенной с кухней, трёх ванных комнат, двух застекленных балконов и двух просторных террас. Общая площадь квартиры...
TURKEY INVEST PROPERTY
263 200 €
Квартира в Аташехире, Турция
44 м2
ВНЖ при покупке
Квартиры в Аташехире — это сочетание удобного расположения, современных интерьеров и продуманной инфраструктуры. Комплекс находится в шаговой доступности от ключевых объектов: всего 110 метров до автобусной остановки, 250 метров до торгового центра, 1,1 километра до станции метро и 1,6 километра до международной школы. Такое расположение...
Mayalanya Group
86 000 €
Квартира в Алании, Турция
50 м2
ВНЖ при покупке
Квартира 1+1, 50 м², в новом жилом комплексе в районе Пайяллар. – купить в Mayalanya
Mayalanya Group
180 000 €
Апартаменты в Кестеле, Турция
120 м2321
ВНЖ при покупкеОбъект под сдачу
Прайс-листАпартаменты, 2+1 (Дуплекс), 120m², €180,000Добро пожаловать в дом вашей мечты в очаровательном прибрежном районе Кестель, где роскошь встречается с удобством в этом потрясающем дуплексе, который обещает непревзойденный образ жизни. Расположенный всего в 300 метрах от лазурных волн моря, этот изысканный дуплекс 2+1 предлагает 120...
Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.
А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.
Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.
Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.
Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.
После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...
Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.
Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.
А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.
Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.
Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.
Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.
Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.
В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.
Несколько примеров
На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.
Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.
Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.
Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».
Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент.
(1).jpg)
.jpg)
(1)(1).jpg)
.jpg)
.jpg)
(1)(2).jpg)
