В Турции приняли закон, который затронет большинство частных инвесторов, покупавших квартиры на побережье для сдачи в аренду туристам. Документ уже опубликован. Рассказываем, что изменится на рынке.
Новый закон
25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).
Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.
Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.
Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:
Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).
По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.
Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.
Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Что делать собственникам
Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.
Филипп Березин
Prian.ru
Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.
Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.
И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь?
Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.
Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.
У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.
На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.
Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.
Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.
Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.
Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.
Примеры объектов недвижимости в Турции
135 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
100 м2322
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1 (Duplex)Этаж: 4, , 100m², €135,000Эти изысканные апартаменты, расположенные в самом центре оживленного района Сарай в Алании, предлагают исключительный комфорт проживания всего в нескольких шагах от всех необходимых удобств. Погрузитесь в очарование этого современного оазиса, тщательно спроектированного для комфорта, стиля и...
LUXURY ESTATE TURKEY
275 000 €
Квартира в Алании, Турция
105 м22
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем Вашему вниманию двухкомнатную и трехкомнатную квартиры в одном из жилых комплексов на первой береговой линии в районе Каргыджак. Благодаря удачной локации квартира подойдет как для временного отдыха, для постоянного проживания и инвестиции. Квартиры планировкой 2+1 и 3+1, которая включает в себя две или три спальные комнаты...
RestProperty
79 200 €
Квартира в Анталии, Турция
120 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Квартира расположена в районе Анталии/Кепеза/Кузейяка. Здание 2014 года постройки состоит из 3 этажей, наша квартира находится на 1 этаже. В здании есть лифт.
Квартира, которая имеет м2 выше своих аналогов, расположена в 10 км от центра города Анталии и моря и в нескольких минутах ходьбы от внешних социальных объектов. (Рынок, общественный...
PRO TEAM ESTATE
460 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
125 м22
Предлагаем Вашему вниманию пентхаус в премиальном комплексе 2022 года строительства в живописном районе Каргыджак. Комплекс расположен в 300 метрах от моря, с потрясающим панорамным видом на море, в котором предусмотрено все для жизни и отдыха каждого члена семьи. Площадь квартиры составляет 125 м2, планировка 2+1, которая представляет собой...
RestProperty
220 000 €
Квартира в Алании, Турция
47 м21
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Вашему вниманию представлена прекрасная меблированная квартира планировкой 1+1 в Оба. Благодаря прекрасному местоположению и близости ко все необходимой городской инфраструктуре, предложение идеально подходит как для постоянного проживания и отдыха, так и для сдачи в аренду. Планировка апартаментов предусматривает собой: кухню американского...
RestProperty
450 000 €
Вилла в Стамбуле, Турция
320 м2
Наша компания имеет большую 10-летнюю историю и тысячи довольных клиентов. Мы специализируемся на недвижимости и инвестициях. Наша команда состоит из 40 человек, штаб-квартира компании располагается в Трабзоне, а так же филиалы “Trabzon İnvest” представлены в Стамбуле, Анкаре и Измире.
Мы работаем в 34-х провинциях Турции.
Наша...
TRABZON INVEST
161 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
100 м2322
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 8, , 100m², €161,000Добро пожаловать в необыкновенный мир жизни в оживленном районе Махмутлар, расположенном в самом сердце Алании, Анталья. Эти потрясающие апартаменты, расположенные на 8-м этаже современного 12-этажного здания, построенного в июле 2023 года, предлагают уникальное сочетание роскоши, комфорта и удобства....
LUXURY ESTATE TURKEY
231 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
• Квартира: 1+1
• Площадь: 60 m²
• Цена: 231 000 евро, частично с мебелью
• Спальня: 1
• Гостиная: 1
• Ванная комната: 1
• Балкон: 1
• Дом: 5 этаж / 7 этажей
• Год постройки: 2022 г.
— Особенности объекта:
• Входная дверь из стали
• Межкомнатные двери лаковые...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
1 261 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
164 м232
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагается стильная Квартира с планировкой 3+1 с видом на море и общей площадью 164 м², в Стамбул. Количество спален: 3, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Электрогенератор, Волейбольная площадка, Кафе / Ресторан, Детская площадка, Видеонаблюдение, Теннисный корт, СПА,...
RestProperty
519 683 €
Квартира в Стамбуле, Турция
25
ВНЖ при покупке
Проект был разработан, чтобы позволить вам использовать все средства и возможности города и сделать вашу жизнь проще. В центре внимания Проект - современная роскошь и городской образ жизни. С одной стороны, он создает для вас уникальный мир, а с другой приносит городскую жизнь прямо у вас на пороге. Проект состоит из 2 жилых блоков и 1...
Mercury Group
124 500 €
Квартира в Газипаше, Турция
51 м2211
ВНЖ при покупке
Для аренды
Для инвестиций
Что вы получаете: Новый комплекс с инфраструктурой 5* в районе Газипаша.
О строительстве: Начало строительства комплекса запланировано на февраль 2023 года, а завершение – на декабрь 2023 года. При первоначальном взносе от 40% действует беспроцентная рассрочка до окончания строительства.
Район\пляж: Газипаша...
Uptrend homes
40 000 000 €
Отель, гостиница в Бодруме, Турция
15500 м2
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Земельный участок площадью 15.500 кв.м
255 номеров: 230 стандартных, 25 сьютов
Собственный пляж, пирс, аквапарк, 2 открытых и 1 крытый бассейн, СПА центр
1 главный и два ресторана "А ля карт", 3 бара
Амфитеатр, детский клуб, площадки для волейбола и баскетбола, футбольное поле
Профессиональное управление
Финансовый анализ и налоговый...
TOLERANCE
155 000 €
Вилла в Мармарисе, Турция
110 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Готовая вилла по суперцене в районе Мармарис Дидим Хисар!
Представляем вашему вниманию уютную двухэтажную виллу-дуплекс в живописном районе Мармариc Дидим Хисар.
Планировка: 3+1
Площадь: 110 м² брутто / 90 м² нетто
Оснащение: анкастре-набор, рольставни (панжуры)
Вилла полностью готова к заселению!...
Be Realty Real Estate
46 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
60 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Отличный проект в районе Томюк города Мерсин представляет собой современный жилой комплекс, ориентированный как на комфортное проживание, так и на выгодные инвестиции.
Ниже — краткое описание проекта:
⸻
Жилой комплекс у Средиземного моря
Локация:
• Район Томюк, Мерсин — один из самых перспективных и экологически чистых...
DEEP GAYRIMENKUL
310 000 €
Вилла в Калкане, Турция
140 м2323
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Вилла на продажу в проекте с видом на море в Каше, Калкан
Калкан — очаровательный город в районе Каш в Анталии, известный своими кристально чистыми водами, мощеными камнем улочками и захватывающими закатами. Этот прибрежный уголок Средиземноморья сочетает в себе природную красоту и утонченную атмосферу. В Калкане много роскошных вилл,...
TEKCE
70 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
70 м2211
Новостройка в Мерсине, Каргыпынары, 1+1 с рассрочкой - BP11
Недвижимость в Мерсине, КаргыпынарыОбщая площадь участка 3640 м2 Квартиры 1+1 и 2+1 Этажность - 12Один блокРасстояние до моря: 300 метровДом сданПлощадь 1+1 - 70 м2 брутто, 48 м2 неттоПлощадь 2+1 - 105 м2 брутто, 79 м2 неттоЦЕНА от 70.000 евро50% первый платеж, рассрочка 6...
Income Mersin Gayrimenkul
79 000 €
Апартаменты в Газипаше, Турция
55 м221
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 55m², €79,000Добро пожаловать в ваш будущий дом – потрясающую резиденцию в самом сердце Алании/Газипаши, где современный дизайн сочетается с непревзойденным комфортом. Эти изысканные апартаменты с 1 спальней и 1 ванной комнатой предлагают просторное, тщательно продуманное жилое пространство площадью 55 квадратных...
LUXURY ESTATE TURKEY
412 000 €
Вилла в Фетхие, Турция
140 м2433
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Комплекс с охраной 7/24
Триплекс вилла с собственным бассейном
В окружении соснового леса, вид но горы
Кол-во комнат: 3+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
круглосуточная охрана
открытый бассейн
закрытая территория
наружное освещение
Особенности объекта:
стены выкрашены водостойкой - атласной...
TOLERANCE
156 000 €
Квартира в Анталии, Турция
85 м22
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
В микрорайоне Сарысу района Коньялты на продажу предлагается квартира планировки 2+1, которая прекрасно подойдет, как для проживания, так и для приезда на отдых. Квартира находится на расстоянии 2,5 км от пляжа Сарысу, где вы можете насладиться не только пребыванием на море, но и провести отдых с семьей. Пляж покрыт галькой, смешанной с песком....
RestProperty
159 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагаем Вашему вниманию квартиру в новом жилом комплексе, который расположен в курортном районе Оба города Аланья. Расстояние до Средиземного моря составляет всего 450 метров. Рядом с жилым комплексом имеется множество социально значимых объектов, таких как: учебные заведения, медицинские учреждения, различные сетевые документы. Жилой...
Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.
А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.
Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.
Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.
Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.
После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...
Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.
Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.
А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.
Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.
Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.
Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.
Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.
В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.
Несколько примеров
На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.
Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.
Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.
Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».
Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент.
(1).jpg)
.jpg)
(1)(1).jpg)
.jpg)
.jpg)
(1)(2).jpg)
