Новые правила краткосрочной аренды в Турции: что можно, чего нельзя

Новый закон

25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.

Что изменится

Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:

1. Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
    
2. Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
    
3. Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
    
4. Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
    
5. После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
    
6. Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).

Александр Петков

Eco Investments

По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.

Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Что делать собственникам

Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.

Филипп Березин

Prian.ru

Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.

Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.

И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь? 

Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.

Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.

На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.

Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.

Сергей Волченков

Tolerance

Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.

Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.

Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.

Примеры объектов недвижимости в Турции

394 140 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

65 м²

Гражданство

ID: 38183 Элитные апартаменты в центре европейского Стамбула на продажу. Район Бейоглу окружен бухтой Золотой Рог и Босфорским проливом. - Один из самых престижных районов с огромным окличеством достопримечательностей Стамбула: площадь Таксим, крупнейшие храмы и монументы и многое другое - В округе так же есть множество магазинов, торговых...

Russia Sotheby’s International Realty

1 250 000 €

Вилла в Бодруме, Турция

358 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Выгодно Расположенные Современные Виллы с Видом на Море в Ялыкаваке, Бодрум, Мугла Современные виллы расположены в Ялыкаваке – одном из самых престижных районов Бодрума. Это полуостров, окруженный холмами и пейзажами Эгейского моря. Ялыкавак – один из самых популярных регионов с точки зрения туризма и уровня жизни. Современные виллы находятся...

ANTALYA HOMES

147 000 €

Квартира в Алании, Турция

96 м² 2 1

НОВЫЙ ПРОЕКТ, который будет строиться на собственной выкупленной территории общей площадью 27.500 м². Уникальностью этого проекта является восхитительный вид на море , который открывается с каждой точки комплекса. А так же оригинальная архитектура с элементами росписи морских волн. Это не только проект , это стиль жизни для истинных...

Home World Alanya

98 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

105 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Отдельная кухня Открытая парковка Рядом с магазинами, школами и остановками общественного транспорта Кол-во комнат: 2+1 Особенности территории: ландшафтный дизайн круглосуточная охрана беседки закрытая территория наружное освещение каждое здание оборудовано лифтом Особенности объекта: цветной видео-диафон бытовая...

TOLERANCE

300 242 €

Квартира в Стамбуле, Турция

59 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Современный семейный жилой комплекс с оригинальной архитектурой расположен в Стамбуле, район Бейликдюзю - европейская часть города. Бейликдюзю - один из самых инвестиционно-значимых районов, имеет выход к морю. Проект включает квартиры с более 50 планировками, а также просторные виллы. Комплекс состоит из 9 корпусов, включающих в себя как жилые...

NF Group

423 500 €

Пентхаус в Алании, Турция

134 м² 5 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем на продажу Пентхаус 4+1 в районе Оба города Аланья. Двухуровневые апартаменты площадью 134 кв.м включают: гостиную, 4 спальни, 1 ванные комнаты, 3 балкона, а также совмещенная с гостиной кухня. Квартира находится на 3 этаже. Апартаменты продаются с чистовой отделкой, встроенным кухонным гарнитуром, полностью оборудованной ванной...

BUTA HOMES

132 000 €

Квартира в Алании, Турция

64 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию квартиру 1+1 общей площадью 64 м2 в комплексе, который уже на начальной стадии строительства завоевал невероятную популярность. От застройщика все квартиры такого типа проданы, но у Вас есть уникальная возможность стать владельцем апартаментов в этом комплексе. Проект будет интересен инвесторам, а также желающим...

RestProperty

205 000 €

Квартира в Алании, Турция

180 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Площадь: 180 м2 Меблирована 2 балкона Открытый бассейн Фитнес зал Площадка для барбекю Генератор Детская игровая площадка Бильярд Охрана 24/7 200 м до моря актуальную стоимость уточняете у менеджера в компания gd group более 10 лет успешно работает в турции специализируется на рынке недвижимости алании, тем самым...

ECO INVESTMENTS

150 000 €

Квартира в Газипаше, Турция

56 м² 2 1

Район Газипаша, квартира 1+1 просторный открытый бассейн крытый бассейн парная сауна хамам SPA-салон кинотеатр спортзал мультикорт для игры в теннис и баскетбол игровая комната и площадка бар и ресторан вместительная...

ECO INVESTMENTS

120 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию квартиры в новом жилом комплексе района Махмутлар напрямую от собственника. Данное предложение можно рассмотреть как для постоянного проживания, так и для временного отдыха. В наличии есть несколько квартир 1+1 с одной спальной комнатой на втором и третьем этажах, и двухуровневые пентхаусы с двумя спальными...

RestProperty

130 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

70 м² 2 1 1

Новый проект в Мезитли! "Zera Homes" предлагает новые квартиры в строящемся 15-этажном комплексе в популярном районе Мезитли, Мерсин. Комплекс будет сдан в эксплуатацию в Ноябре 2024 года. Шикарные квартиры 2+1 - 84 м2 с отдельной кухней и гардеробной комнатой Особенности комплекса: Центральная система природного газа Термостойкие...

Zera Homes

305 000 €

Квартира в Алании, Турция

57 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию новый жилой комплекс премиум-класса на первой береговой линии в районе Кестель. Это очень уютный и спокойный район Аланьи, находящийся между районами Тосмур и Махмутлар, и простирающийся вдоль морского побережья на протяжении 3 км. Кестель идеально подходит для тех, кто ищет недвижимость в Аланье для постоянного...

Alanya Brand Group

205 000 €

Квартира в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Мы предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру общей площадью 56 м2 с большой гостиной американского типа (совмещенной с кухней), спальной комнатой, ванной комнатой и балконом. Из окон квартиры открывается панорамный вид на Средиземное море. Квартира расположена на 2-м этаже 7-этажного дома, построенного в 2023 году. Дом оборудован лифтом и...

TURKEY INVEST PROPERTY

83 000 €

Квартира в Газипаше, Турция

40 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Рады предложить Вам квартиры и двухуровневые пентхаусы в Газипаше - городе, открытом для получения вида на жительство. Четырёхэтажный жилой блок занимает участок площадью 376 м2 и находится на центральной улице Газипаши. Рядом есть детские сады, школы, филиал государственного университета Gazipaşa ALKÜ, государственная больница Gazipaşa Devlet...

Alanya Brand Group

1 490 724 €

Квартира в Стамбуле, Турция

260 м² 3

ВНЖ при покупке

Все апартаменты имеют полную чистовую отделку, встроенную кухонную мебель с природными элементами, комплект бытовой техники, большие окна, обеспечивающие хорошее дневное освещение, отдельную ванную комнату, кондиционер в каждой комнате и систему центрального отопления. На каждом этаже располагается всего 2 квартиры. В этом комплексе доступны...

Project Home

528 611 €

Кафе, ресторан в Алании, Турция

300 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Отличная возможность стать владельцем собственного бизнеса и получить Турецкое гражданство!!!! В сердце солнечной Алании, у подножия главной достопримечательности города- Аланийской крепости, в районе Чарши выставлен на продажу ресторан с панорамным видом на море. 150м2. При желании, терассу ресорана площадью 150м2 можно также оборудовать и...

Alanya Property Sales

236 250 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира 1+1 Площадь 60 м2 2 этаж, 5-ти этажного дома 1 ванная комната/туалет 1 балкон Фасад: северо-запад 50 метров до моря Открытый бассейн Лифт

ECO INVESTMENTS

584 000 €

Вилла в Анталии, Турция

270 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельные Дома со Стильным Дизайном и Бассейнами в Дошемеалты, Анталия Дома состоят из 4 спален, гостиной, отдельной кухни, 3 ванных комнат, общей ванной комнаты, гардеробной, прачечной, двух балконов и просторной веранды. Особняки оборудованы кондиционерами, полами с подогревом, встроенным гарнитуром, системой «умный дом», сигнализацией,...

ANTALYA HOMES

67 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается уютная квартира 1+1 под инвестиции в районе Чешмели, Эрдемли города Мерсин. Апартаменты площадью 70 кв.м включают: гостиную, спальню, ванную комнату, два балкона, а также совмещенную с гостиной кухню. Квартира находится на 4 этаже Апартаменты продаются с чистовой отделкой, встроенным кухонным гарнитуром, полностью оборудованной...

Exclusive Home Real Estate

514 700 €

Коммерческая недвижимость в Стамбуле, Турция

86 м²

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка

Потрясающий жилой комплекс расположен в одном из самых престижных районов Стамбула - Шишли, микрорайон Бомонти. Шишли расположен в европейской части города и считается одним из самых живописных, исторических и культурных районов города. Вы будете очарованы великолепной архитектурой и живописными ухоженными улочками района. В района царит...

Alanya Brand Group

Посмотреть ещё 26218 похожих объектов

Как отреагирует рынок

Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.

А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.

Сергей Волченков

Tolerance

Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.

Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.

Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.

После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...

Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.

Александр Петков

Eco Investments

Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.

А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.

Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.

Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.

Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.

В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.

Несколько примеров

• На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
• В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
• Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.

Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.

Зачем приняли закон

Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.

Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».

Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент. 

Фото: Levi Meir Clancy / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru