Новые правила краткосрочной аренды в Турции: что можно, чего нельзя

Новый закон

25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «Об аренде недвижимости в туристических целях». Полный текст опубликован в официальной газете (турецкий язык).

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты (100 + 1 день) под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к сделкам, заключённым с 1 января 2024 года.

Что изменится

Правоприменительной практики пока нет, а значит, многие детали остаются непонятными. Но главные условия уже прояснились. Например:

1. Чтобы сдавать недвижимость на короткий срок, необходимо получить лицензию от Министерства культуры и туризма. Обязанность возложена на собственника. Тем, кто уже занимается этим видом бизнеса, даётся месяц (начиная с 1 января 2024 года) на подачу заявки. Минтуризма должно в течение трёх месяцев выдать ответ. Как долго на практике будут рассматривать заявления, пока непонятно.
    
2. Для получения лицензии на сдачу в аренду квартиры необходимо представить ЕДИНОГЛАСНОЕ согласие всех собственников. В ЖК, состоящих из нескольких корпусов, нужно согласие собственников только того здания, где находится объект.
    
3. Специальную лицензию получать НЕ НУЖНО, если в уставе ЖК прописана деятельность по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. На практике таких объектов мало, потому что раньше этого не требовалось. Устав можно изменить сейчас. В этом случае достаточно 4/5 голосов собственников.
    
4. Субаренда запрещается. Иначе говоря, нельзя снять квартиру на долгий срок и сдавать её посуточно туристам. Вообще заниматься таким бизнесом сможет только собственник или лицензированное агентство. Также разрешение может быть выдано на имя управляющей компании комплекса.
    
5. После получения лицензии у входа в дом необходимо вывесить табличку, выданную Министерством туризма. Чиновники смогут (и, вероятно, будут) проводить проверки комплексов, занимающихся посуточной арендой.
    
6. Для нарушителей предусмотрены административные штрафы на сумму от 100 тыс. до 1 млн лир (€3,3–33 тыс.).

Александр Петков

Eco Investments

По этой теме пока больше вопросов, чем ответов. Непонятна процедура получения категории А для агентств недвижимости, которая позволит им сдавать объекты клиентов в посуточную аренду. Неясно, как регистрировать жильцов, которые не платят за проживание: ко многим собственникам регулярно приезжают родственники и друзья… Сейчас актуален вопрос беженцев – что делать человеку, который безвозмездно предоставляет объект для проживания? Следующий вопрос: как правильно платить налоги, какие есть вычеты – бухгалтеры пока не понимают. Неясно и как работать с регистрацией клиентов в полиции – у нас пока даже нет доступа в систему, и непонятно, когда откроют.

Пока мы приняли такое решение: всё, что хотелось сдавать посуточно, закрыли до прояснения процедурных нюансов. Сдаём на три месяца и дольше, на зимний период. Консультируемся с юристами, бухгалтерами, ждём разъяснений от чиновников. Сейчас эта стратегия кажется самой безопасной. Да, раньше на квартире можно было заработать €1,5 тыс. в месяц, сейчас €500. Но по крайней мере она отобьёт своё содержание, а собственник и агентство не рискуют попасть на огромные штрафы.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Пока непонятно, какие именно требования предъявляются к самим комплексам, чтобы они могли получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. Сейчас известно точно только то, что в ЖК должна висеть табличка от Министерства Туризма. Понять, как получать лицензии, можно будет только на практике.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Что делать собственникам

Подстроиться под требования закона проще всего новостройкам. Они могут до выдачи первых тапу (свидетельств о собственности) получить лицензию или вписать в устав соответствующее право. Наверняка новые проекты воспользуются этой возможностью как маркетинговой фишкой.

Филипп Березин

Prian.ru

Сложнее уже функционирующим комплексам. Даже тем, в которых тапу выдано хотя бы одному жильцу.

Понятно, что у большинства никаких лицензий нет и в уставе, скорее всего, ничего не прописано: такой нужды просто не было. Но теперь для того, чтобы в таких домах краткосрочную аренду разрешили, нужно получать согласие всех жильцов – вопреки слухам, никаких послаблений ни в одном регионе не сделано.

И это, конечно, удар для инвесторов. Оценить их число можно приблизительно: где-то 30–40% иностранных собственников зарабатывали или хотели зарабатывать на аренде. Это десятки тысяч человек. Что им делать теперь? 

Можно сдавать в серую – риски понятны, но, думаю, часть пойдёт на этот шаг. Другая возможность – продать свою собственность. Это, безусловно, приведёт к снижению цен на вторичном рынке, особенно в туристических районах. С другой стороны, те, кто покупали полтора-два, а тем более три года назад, даже скинув 25–30% от текущих цен, в накладе не останутся: за это время недвижимость подорожала куда сильнее.

Ещё один вариант действий – переход в сектор долгосрочной аренды. Доходность, вероятно, снизится, зато будет меньше операционных издержек и не потребуются лицензии. К тому же в Турции сейчас много иммигрантов, которым нужно арендное жильё.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

У тех, кто уже купил недвижимость, сейчас остаётся два выбора: или продавать, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду – на срок от 100 дней. Например, если гость хочет поселиться на три месяца, можно заключить договор на 101 день.

На долгосрочной аренде много не заработать, при этом права арендаторов хорошо защищаются местным законодательством, и выселить жильцов бывает сложно. Скорее, собственникам проще продать объект на вторичном рынке и купить другой в новостройке для сдачи в краткосрочную аренду. Думаю, текущие события могут повлиять на то, что вторичное жильё подешевеет.

Часть собственников сможет относительно безболезненно подстроиться под новые требования, но только в том случае, если в их комплексах и ранее краткосрочной арендой занимались профессионально. Такие объекты на рынке были, хоть и в меньшинстве.

Сергей Волченков

Tolerance

Наша компания уже давно занимается посуточной арендой, но мы всегда работали по лицензии с комплексами, где была прописана возможность сдачи недвижимости на краткий срок. Соответственно, для наших инвесторов ничего не изменится. Мы просто переоформим разрешения – раньше их выдавали муниципалитеты на местах, а сейчас этим будет заниматься Министерство туризма.

Важно понимать, что лицензия выдаётся не объекту недвижимости, а собственнику или юридическому лицу, которое имеет право заниматься этой деятельностью. Это значит, что если в одном ЖК есть агентство, которое сдаёт 30 квартир, то это не даёт автоматическое право частнику делать то же самое: он должен получить отдельное разрешение.

Для собственников, которые вели этот бизнес самостоятельно, я вижу три варианта. Первый: на свой страх и риск уходить в глубокую тень, надеясь, что проверяющие вас не словят. Второй: переходить в сектор долгосрочной аренды (от 100 дней). Третий: если в вашем комплексе есть управляющая компания с лицензией на краткосрочную аренду, можно договориться с ними, чтобы они занимались и вашей квартирой.

Примеры объектов недвижимости в Турции

1 650 000 €

Вилла в Кестеле, Турция

508 м² 6 5 6

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Ищете идеальное место, чтобы окунуться в роскошь и насладиться жизнью на побережье Средиземного моря? Представляем вам шикарную виллу с панорамным видом на кристальные воды Средиземного моря. Это уникальное предложение позволит вам не только приобрести роскошную недвижимость, но и получить доступ к оформлению гражданства. Вилла поразит вас...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

149 000 €

Апартаменты в Турции

150 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные квартиры с видом на природу в нескольких минутах ходьбы от пляжа в Чынарджыке, Ялова Чынарджык в Ялове – идеальный регион для жизни с широкой береговой линией и легким доступом к крупным городам, таким как Стамбул, Бурса и Коджаэли. В последние годы он стал популярным жилым районом. Здесь есть вся необходимая инфраструктура для...

TEKCE

65 500 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

81 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Бассейн, водная горка, фитнес, хаммам, детская площадка Встроенные шкафы во всех комнатах Встроенная бытовая техника на кухне: плита, духовка, вытяжка Первоначальный взнос 50% Кол-во комнат: 1+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн ресепшен...

TOLERANCE

375 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

138 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

447 648 €

Квартира в Стамбуле, Турция

1 1

ВНЖ при покупке

Проект состоит из 9 корпусов, включающих 274 квартиры. Квартиры, расположенные на первом этаже, имеют собственный балкон и просторную террасу. На территории: подземный паркинг, фитнес-зал, бассейн, хамам, сауна, парная, крытые и открытые игровые площадки, парк животных, прогулочные дорожки, пруды, зоны отдыха, охрана, видеонаблюдение....

NF Group

95 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

130 м² 3 2 2

Квартира 2+1Мерсин, АяшЭлитный комплекс Дом сдан, искан полученРасположен в 300 метрах от моряОдин блокЭтажность 15Этаж 11Вид на море панорамный Ориентация южная - западнаяПлощадь - 130 м2 бруттоСалон, 2 спальни, 2 сан.узла, терраса, балкон, прихожая, гардеробная Цена от собственника 95.000 евро Для уточнения деталей свяжитесь с нами...

Income Mersin Gayrimenkul

606 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

ВНЖ при покупке

Хотели бы вы испытать идеальный и комфортный Стамбул в самом сердце анатолийской стороны? В Фикиртепе, быстро развивающемся центре анатолийской части Стамбула, возникает исключительный проект, продуманный до мельчайших деталей, чтобы вы могли жить с удовольствием. Проект находится в центре города, так что вы сможете легко добраться до мостов,...

Mercury Group

190 000 €

Квартира в Алании, Турция

105 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Просторную квартиру 2+1 площадью 105 м² в современном комплексе, где продуман каждый элемент для вашего удобства и комфорта. Это отличное место для жизни, отдыха и инвестиций. Район\пляж: Махмутлар — один из самых динамичных и популярных районов Алании, с развитой инфраструктурой и активной туристической жизнью благодаря...

Uptrend homes

204 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

90 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционные квартиры в проекте курортного типа в Алтынташе, Анталия Квартиры со стильным дизайном расположены в районе Алтынташ округа Аксу – новом популярном жилом центре Анталии. Алтынташ привлекает внимание как территория с хорошим инвестиционным потенциалом в сфере недвижимости. Он имеет выгодное расположение – недалеко от пляжа Лара и...

TEKCE

78 500 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые к заселению новые квартиры в Анкаре в районе Гёльбаши Анкара, столица Турции, — это город с продуманной инфраструктурой, государственными учреждениями, престижными университетами и безопасной средой для жизни. Он предлагает отличное транспортное сообщение и множество инвестиционных возможностей, что делает его привлекательным как для...

TEKCE

100 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Разные варианты планировок Газовое отопление, установленный газовый котел Полы с подогревом Открытый бассейн, детский бассейн Подземная парковка Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 3+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн видеонаблюдение открытый бассейн беседки закрытая территория наружное освещение...

TOLERANCE

175 000 €

Квартира в Алании, Турция

150 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира 2+1 в Махмутларе – это прекрасный вариант с удобным распределением пространства и привлекательным расположением, всего в 150 метрах от Средиземного моря. Общая площадь апартаментов составляет 150 м2, а расположены они на 7 этаже. Очень просторный балкон и полуотдельная кухня являются несомненными преимуществами предложения. Квартира...

RestProperty

127 000 €

Квартира в Анталии, Турция

81 м² 3

Гражданство

Новая жизнь в ритме города – ваш новый дом в историческом центре Анталии! Хотите жить в уникальном месте, где история встречается с современностью? Представляем вам замечательный проект , расположенный в самом сердце Анталии, в историческом районе Калеичи. Этот район является живым свидетелем более чем двухтысячелетней истории и привлекает своим...

İNEST HOMES

1 919 194 €

Квартира в Стамбуле, Турция

300 м² 6 5

ВНЖ при покупке

Застройка ЖК класса премиум предлагает множество привлекательных жилых помещений, апарт-отель и офисные отделы. Также в комплексе можно расположить торговую точку, чтобы развить собственный бизнес. Комплекс располагается в районе Зейтинбурну в европейской части Стамбула, рядом с береговой линией. Площадь проекта составляет 63500 квадратных...

Mercury Group

908 000 €

Апартаменты в Чешме, Турция

86 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый, закрытый, детский бассейны, джакузи Фитнес и сауна, зал для пилатеса и йоги Двухэтажная подземная парковка Кол-во комнат: 3+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн ресепшен закрытая территория наружное освещение открытый детский...

TOLERANCE

125 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

150 м² 4 3 2

Квартиры 3+1 Аяш, Мерсин Новый комплекс квартир Дом сдан Этажность 11 3+1 - брутто 150 м2 3 спальни, 2 сан.узла, прихожая, салон, терраса Расстояния: Море - 300 м Магазин - 500 м Рестораны - 1 км Поликлиника - 1.5 км Больница - 12 км Исторические места - 2 км Особенности квартиры: Стальная дверь Роскошные внутренние двери,...

Income Mersin Gayrimenkul

473 000 €

Пентхаус в Кестеле, Турция

170 м² 4

Просторная квартира 4+1, общей площадью 170 м2, с полным набором современной мебели и бытовой техники, остается только распаковать свои чемоданы. Инфраструктура комплекса, поразит вас своим разнообразием и функциональностью: открытый бассейн с аквагорками и секцией для детей, позволит вам наслаждаться освежающими купаниями в жаркие летние дни с...

RestProperty

269 500 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию меблированную квартиру планировкой 2+1 в районе Оба. Отличное предложение, дающее прекрасную возможность жить на первой береговой линии в районе Оба, города Алания. Планировка квартиры 2+1 включает в себя: кухню открытого плана, совмещенную с гостиной, две спальные комнаты, два санузла и два балкона. Квартира...

RestProperty

469 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

126 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционные квартиры рядом с морем в Кадыкёе, Стамбул Квартиры расположены в районе Кадыкёй на азиатской стороне Стамбула, в удобном доступе к европейской стороне благодаря паромному сообщению и линии Мармарай. В нескольких минутах ходьбы находятся станции метро. В Кадыкее царит оживленная и культурная атмосфера со антикварными магазинами,...

TEKCE

48 000 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

АЛАНЬЯ — ТОСМУР В продаже уютная, просторная и светлая квартира в одном из лучших районов города! ️ Параметры квартиры: ️ Планировка: 1+1 ️ Площадь: 65 м² ️ Этаж: 3 ️ С мебелью и техникой — заезжай и живи! ️️ ️ До моря: всего 400 метров ️ Возраст дома: 10–13 лет На территории комплекса: Зеленая...

Частное лицо

Посмотреть ещё 12664 похожих объекта

Как отреагирует рынок

Первая реакция придётся на сектор аренды. Число объектов, сдающихся на долгий срок, вероятно, вырастет за счёт собственников, которые ранее работали с туристами. Это должно охладить цены.

А вот недвижимости для посуточного найма станет меньше. Этим воспользуются отельеры, а также частные собственники, которые смогут получить лицензии.

Сергей Волченков

Tolerance

Прежде всего этот закон ударит по рынку незаконной аренды. Формально и ранее надо было получать лицензию и оформлять доступ для предоставления информации о постояльцах в полицейскую паспортную систему, но многие собственники не делали этого и сдавали квартиры нелегально.

Сейчас им будет сложнее: предусмотрены внушительные штрафы, соседи знают, что без лицензий сдавать квартиры туристам нельзя, закон наделал много шума. Часть, конечно, останется в тени, но в целом рынок будет более упорядоченным.

Недавно был принят ещё один закон, который регламентирует сферу объявлений о недвижимости. В частности, для публикации рекламы о продаже собственник будет обязан раскрыть свои персональные данные, а юридическое лицо – наименование и номер телефона. Для реализации этого постановления при Минторговли уже создана система электронной проверки объявлений (EİDS). В ближайшее время её могут распространить не только на продажу, но и на аренду недвижимости.

После выхода закона будет гораздо больше контроля со стороны государства, ведь отслеживать «нелегалов» на Airbnb, Booking и других подобных площадках очень просто. Не говоря уже о жалобах соседей или управляющего комплекса – люди, которым что-то не нравится, найдутся всегда...

Предложение объектов для краткосрочной аренды наверняка снизится, так как на рынке останутся преимущественно те, кто сможет получить лицензии. Соответственно, и цены поднимутся – думаю, процентов на 20–30.

Александр Петков

Eco Investments

Мой краткосрочный прогноз. Большинство объектов, сдававшихся посуточно, уйдут с рынка. Отели тут же поднимут цены – это 100%. Сейчас ведь все «пятёрки» закрываются на зимний период, соответственно, конкуренция будет меньше, и оставшиеся апарт-отели наверняка захотят воспользоваться ситуацией.

А долгосрочная аренда продолжит дешеветь. Цены уже снизились – процентов на 25–30. Но важный нюанс: все собственники сейчас подписывают контракты максимум до мая 2024-го – надеются, что к этому времени будут понятны процедуры работы на туристическом рынке и можно будет вернуться в горячий сезон.

Далее эффект может распространиться и на сектор купли-продажи. Объекты на вторичке, под которые невозможно получить лицензию, подешевеют; новые комплексы начнут заранее прописывать эту опцию в уставе и использовать как конкурентное преимущество.

Похожая ситуация, кстати, наблюдается в Барселоне. Там давно действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий, а объекты, которые их имеют, стоят на 20–30% дороже аналогов.

Александра Кабакчи

Ataberk Estate

Стоимость объектов на вторичном рынке, скорее всего, будет снижаться. Но застройщики, у которых есть финансовая подушка, опускать цены не будут. Тем менее, продавцы всё равно останутся в плюсе, так как будут продавать не за €100 тысяч, а за €70, хотя покупали за €40.

Инвестиционные сделки под сдачу в краткосрочную аренду на рынке останутся. Все новые комплексы будут подходить для этого типа бизнеса. Раньше процент запросов на покупку с целью туристической аренды составлял около 30-40%.

В вопросах контроля за туристической арендой Турции не пришлось изобретать велосипед. Похожие законы приняты во многих странах – и на Западе, и на Востоке.

Несколько примеров

• На Пхукете (Таиланд) сдавать жильё на короткий срок (до 30 дней) можно только в комплексах, обладающих отельной лицензией.
• В Париже даже при регистрации сдавать жильё туристам можно не более 120 дней в год.
• Во Флоренции и вовсе запретили сдавать квартиры в центральных районах через Airbnb и аналоги.

Можно говорить о глобальном тренде: сектор посуточной аренды стал очень масштабным, и всё больше государств стремятся его регулировать.

Зачем приняли закон

Главная задача – навести порядок в отрасли и собрать больше налогов. Ещё при обсуждении закона турецкие чиновники подсчитали, что около 80 тыс. объектов в стране сдаются в краткосрочную аренду без регистрации. Теневые собственники предположительно зарабатывают порядка 51 млрд лир (€1,7 млрд) в год и не платят налоги с этого дохода.

Также определённо хотят поддержать отельный бизнес, который регулярно жалуется на «недобросовестную конкуренцию со стороны частников».

Ещё один эффект, на который явно рассчитывают власти, – снижение цен на долгосрочную аренду за счёт увеличения предложения. Ведь многим инвесторам, которые сейчас зарабатывают на туристах, придётся перейти в долгосрочный сегмент. 

Фото: Levi Meir Clancy / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru