Версия
для печати
для печати
В конце октября 2023-го в соцсетях разлетелась информация о том, что Турция подняла стоимость недвижимости, покупка которой позволяет оформить вид на жительство, до $200 тыс. Причём известно об этом стало уже после наступления даты Х – 16 октября, – когда, по слухам, было подписано соответствующее постановление.
Мы подождали две недели, надеясь, что государственные органы опубликуют документ. Этого до сих пор не произошло! Однако миграционная служба в личных разговорах подтверждает факт повышения порога. Риелторы, работающие с недвижимостью Турции, уже ориентируют покупателей на новые условия.
Последние пару лет турецкое иммиграционное законодательство менялось регулярно. Выделим три важные даты.
Собственников, которые получили тапу до 16 октября, этот закон не касается. Они будут оформлять либо продлевать ВНЖ по старым правилам и делятся сейчас на несколько групп: те, кто получил тапу до 26 апреля 2022-го, до 1 июля 2022-го и до 16 октября 2023 года.
При подаче на ВНЖ миграционная служба теперь будет обращать внимание на такие критерии, как дата получения тапу, лица, вписанные в тапу, закрытый или открытый район, оценочная и кадастровая стоимость.
Цена $200 тыс. считается по курсу Центробанка на день получения тапу. С учётом нестабильности лиры рекомендуем выбирать варианты хотя бы на 10% дороже минимального порога.
Кроме того, оформить ВНЖ на основании покупки нескольких дешёвых квартир не получится. $200 тыс. – это минимальная стоимость одного объекта, а не всей недвижимости, принадлежащей иностранцу в Турции.
Важный нюанс: с 16 октября миграционная служба берёт во внимание и кадастровую, и оценочную стоимость недвижимости. Это приведёт к тому, что число объектов, подходящих для оформления вида на жительство, резко снизится. По крайней мере у моря, где кадастровая стоимость часто занижена.
На Анталийском побережье кадастровая стоимость занижена на 30–70%, поэтому найти недвижимость под ВНЖ, так же как и под гражданство, будет сложно. В связи с этим объекты разделятся на несколько категорий: под ВНЖ, под гражданство и просто для отдыха.
Кстати, турецкая программа «Гражданство за инвестиции» пока не менялась. В случае покупки недвижимости по-прежнему требуется вложить от $400 тыс. Впрочем, поговаривают, что этот порог будет повышен до $750 тыс. или даже до $1 млн. Так что желающим оформить турецкий паспорт рекомендуем поспешить.
Собственников, которые получили тапу до 16 октября, этот закон не касается. А что делать тем, кто купил недвижимость до указанной даты, но тапу – свидетельство о собственности – ещё не оформил? Тут порадовать откровенно нечем.
К сожалению, они подпадают под новый закон. И если они планируют получить ВНЖ по тапу – там должна быть указана и кадастровая, и оценочная стоимость в 200 тыс. долларов.
Ещё один важный нюанс – кто именно будет записан в тапу как собственник недвижимости. Если оформить объект в долях на многих членов семьи, то ВНЖ не получит никто.
Для всех категорий заявителей на ВНЖ действует единое требование: в тапу должен быть указан один собственник либо максимум супруг(а) и дети до 18 лет. Кто-то один из супругов получит ВНЖ со статусом на основании владения недвижимостью, а другой – туристический ВНЖ на основании воссоединения семьи. Если в тапу вписаны мама, папа, сестра, брат, бабушка, совершеннолетние дети – в ВНЖ будет отказано, даже если это продление.
Иностранцев в Турции много – и это одна из причин ужесточения иммиграционной политики.
По данным на 26 октября, на основании вида на жительство в стране проживают 1,3 млн человек. Подавляющее большинство – в Стамбуле (572 тыс.) и Анталье (131 тыс.).
В том числе по ВНЖ в Турции живут 113 тыс. россиян и 38 тыс. украинцев. Естественно, далеко не все из них – на основании тапу. Большинство имеют семейные, туристические, рабочие, студенческие ВНЖ.
Доля покупателей недвижимости, которые оформляют именно такой статус, по отзывам риелторов, составляет 10–15%. То есть для россиян это примерно 1,5–2,5 тыс. человек в ажиотажный 2022 год и вдвое меньше – в 2023 году.
Те люди, которые хотели переехать на постоянное место жительства, скорее всего, теперь задумаются о том, смогут ли они это сделать.
На нашей практике около 10–15% всех запросов по покупке недвижимости раньше было с целью получения ВНЖ. Конечно, после 2022 года это количество увеличилось – до этого было ещё меньше.
Инвестиционные сделки с целью перепродажи или краткосрочного пребывания в рамках безвизового режима останутся, а количество покупок с целью ВНЖ уменьшится.
Мы уже видим негативное влияние последних изменений относительно аренды и ВНЖ на рынок недвижимости. Количество сделок падает. Раньше доля иностранцев в общем объёме составляла около 4%, а в сентябре 2023-го их было уже меньше 3%.
Скажутся ли новые правила на ценах? Именно они – вряд ли. На всех иностранцев в Турции приходится менее 3% продаж, а на тех, кто планировал оформлять вид на жительство по тапу, – менее 0,5%. Доля заинтересованных клиентов ничтожно мала, чтобы изменить баланс спроса и предложения.
К тому же на стоимость недвижимости в Турции влияет множество других факторов: недавнее землетрясение, рост цен на строительство, инфляция, миграция, нехватка земельных участков в популярных районах…
Спрос на турецкую недвижимость со стороны иностранцев – и не только россиян – снижается с февраля. Причины – и природные катаклизмы, и выборы, но более всего дороговизна. Ведь как получилось: сначала ажиотаж вызвал рост цен – в моменте это даже положительно повлияло на спрос. А вот нынешние прайсы значительную часть покупателей из-за границы уже не устраивают. Особенно вкупе с новыми ограничениями.
Будут ли после введения новых правил падать цены? Вот тут не уверен. Во-первых, доля иностранцев на турецком рынке снижается, и абсолютному большинству покупателей нет дела до нововведений. Во-вторых, инфляция в стране по-прежнему высока, причём недвижимость дорожает даже в евро-долларах.
Наконец, спрос гораздо в большей степени будет зависеть от того, можно ли будет зарабатывать в Турции как раньше. Уже опубликованы новые правила сдачи объектов в краткосрочную аренду – и вот они очень жёсткие. Если местные агентства и застройщики не смогут под них подстроиться, это гораздо сильнее охладит рынок, чем повышение порога для получения ВНЖ.
