a
Версия
для печати

Жильё в Болгарии без акта о введении в эксплуатацию: покупать или нет?

В Болгарии пригодность объекта для проживания фиксируется в акте о введении в эксплуатацию, который часто называют актом 16. Кажется, с этим документом всё просто: при покупке новостройки он обязательно должен находиться в общем пакете, представляемом застройщиком. Нет акта – не покупаем. А при сделках на вторичном рынке этот вопрос уже не актуален. Но на самом деле тема намного сложнее и интереснее. Разбираемся вместе с риелторами из Болгарии.

Что это вообще за акт

Законодательство Болгарии регламентирует процесс строительства. В этой сфере действует Закон о территориальном устройстве (Закон за устройство на територията).

Здания и сооружения в зависимости от их типа делятся на несколько категорий, а по мере завершения строительства выдаются соответствующие акты:

  • когда возведён каркас, то есть готовы стены здания, подписывается акт 14;
  • после того как проведены внутренние и внешние отделочные работы, подписывается акт 15;
  • если здание полностью пригодно для эксплуатации – акт 16.

То есть в здании, у которого имеется акт 15, должны быть закончены работы, связанные с фасадом, готовы окна, полы, двери. При этом водопровод, канализация и электричество могут быть подведены к дому, но не подключены. Другой распространённый вариант – фактически они в квартирах есть, однако их приёмка не произведена и поэтому не выделены лицевые счета.

Дарья Борзова
управляющая

На акте 15 у вас уже красивый внешний фасад, обычно жильцам доступны электричество и вода. Гуляя по улице, вы не можете отличить здание с актом 15 от здания с актом 16. Визуально они оба закончены, но документально – нет. Об этом вам может сказать только собственник – по тому, сколько он платит за коммуникации, – или застройщик.

Введение в эксплуатацию включает в себя передачу коммуникаций, которые провёл в здании застройщик, коммунальным службам. Электрической компании передаётся трансформаторная подстанция («трафопост»), а водоканалу – сети водопровода и канализации.

Можно ли купить жильё без акта 16

Заключить договор купли-продажи недвижимости, а также дарения или передачи от одного юридического лица к другому можно уже при наличии акта 14. Фактически вы можете купить жильё и на стадии котлована, однако в этом случае будет подписан только предварительный договор о намерениях с застройщиком.

А начиная с акта 14 сведения о недвижимости уже вносятся в кадастр, поэтому нотариус может зарегистрировать сделку именно как операцию с недвижимостью.

Более того, для нотариуса наличие акта 16 не является обязательным. Для него существенно присутствие объекта в кадастре: если есть «скица» – кадастровая схема, он уже сможет провести сделку.

В то же время для застройщика это всего лишь технический документ, который он не обязан представлять покупателю. Поэтому для собственной уверенности акт 16 можно запросить отдельно.

Застройка курорта Солнечный берег в Болгарии
Застройка курорта Солнечный берег в Болгарии. Источник фото: wikimedia.org

Акт 16 на вторичном рынке недвижимости

Так как недвижимость без этого документа можно покупать и продавать и, как правило, она фактически пригодна для проживания, такие объекты часто встречаются и на вторичном рынке.

Проверить статус дома несложно – достаточно сделать запрос в местную общину. Отсутствие акта 16 у здания, которое уже давно эксплуатируется, должно насторожить: вероятнее всего, процедура приёмки вообще не будет проведена и все связанные с этим проблемы останутся с покупателями навсегда.

Александр Левчук
менеджер по продажам

Иногда достаточно беглого знакомства с ситуацией, чтобы понять, что с домом не всё в порядке. Например, примерно в четырёх километрах от Солнечного Берега построили жилой комплекс. Цены низкие, но акта 16 у них нет и не будет, потому что у компании просто не хватит средств, чтобы протянуть канализацию на такое расстояние. Так что у объекта есть только акт 15, а канализация сделана септиком. Они уже все квартиры продали и заняты только поддержкой, поэтому им нет смысла заниматься формальным вводом в эксплуатацию.

Кстати, если вы покупаете очень старое жильё – возрастом больше двух десятилетий, акта 16 у него просто не будет, потому что закон приняли позже. Такие дома попадают под мораторий – им этот документ и не требуется.

Чем грозит покупателю отсутствие акта 16

Спектр возможных неприятностей широкий: от бытовых неудобств до проблем с перепродажей.

Дом останется без воды или канализации

Таких ситуаций становится всё меньше, однако они бывают. Если застройщик возвёл здание вдали от населённых пунктов, подведение воды и канализации может обойтись ему слишком дорого. Как правило, это не сознательный обман клиентов, а недочёт исходного проекта, но иногда дом физически остаётся без воды.

С доступом к электричеству подобных сложностей не возникает, так как электрические сети охватывают всё побережье, и стоимость подключения укладывается в обычный бюджет.

Другая причина, по которой дом не могут ввести в эксплуатацию, – коммуникации врезаны в трубу, на которую её строители не получили всё тот же акт 16. Соответственно, и подключённое к ней здание этого акта не получит.

Дарья Борзова
управляющая

У нас в Несебре была громкая история с проблемным комплексом в Кошарице, на который не был получен акт 16, поэтому юридически строения по-прежнему принадлежали застройщику. Он к тому же оставался и собственником земли. Из-за конфликта с управляющей компанией собственник просто вырывал из земли всё оборудование, которое качало воду. Решали эту проблему через суд.

Александр Левчук
менеджер по продажам

Самый жёсткий случай был несколько лет назад в Бургасе, в квартале Меден-Рудник. Строилась многоэтажка на 14 этажей. Уж не знаю, как они получили разрешение на строительство, но впоследствии оказалось, что вода не поднимается выше пятого этажа. Этот дом смог получить только акт 14, однако люди купили квартиры и заселились. Воду на верхних этажах жильцы так и не получили.

Тарифы на ЖКУ будут в несколько раз выше стандартных

Дом может быть подключён к коммуникациям, но до ввода в эксплуатацию (до выдачи акта 16) считается, что воду и электричество расходует застройщик. Поэтому владельцам квартир придётся платить по промышленным тарифам, а они в несколько раз выше ставок для физических лиц.

Кроме того, в этом случае не могут быть выделены индивидуальные счета (партиды) для каждого собственника жилья. А значит, расход воды и электричества будет рассчитываться на дом целиком. И если кто-то из собственников не платит, за него будут вынуждены вносить платежи остальные владельцы жилья – иначе от коммуникаций отключат весь дом.

Сложности с перепродажей

Если вы захотите продать такой объект, не исключено, что потенциальный покупатель либо просто не согласится на покупку, узнав, что акта 16 нет, либо будет считать, что такая недвижимость должна стоить дешевле.

Кроме того, банки почти никогда не выдают ипотечные кредиты под подобные объекты. С другой стороны, такие квартиры, как правило, стоят дёшево, так что можно обойтись и без ипотеки.

Примеры недвижимости, которая продаётся в Болгарии сейчас
Апартаменты за 54 900 евро в Елените, Болгария
54 900 €
Апартаменты в Елените, Болгария
56 м2 2 1 1
Предлагается к продаже апартамент в жилом комплексе „Виллы Романа”, в 400 м от моря, в Елените. Апартамент находится на втором этаже в двухэтажном доме. Апартамент - самостоятельный, с отдельным входом. Полностью обставлен и оборудован. Две комнаты, ванная с санузлом, два балкона. Елените — это отдых в сказочном месте, где...
Квартира за 57 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
57 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
75 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Оплата в рублях !!! Получение ВНЖ !!! Горячая продажа, документы готовы к сделке ! Продаётся квартира с одной спальней в большом ухоженном комплексе на Солнечном берегу, квартира на пятом этаже с видом на бассейн. В комплексе два два большие бассейна. Полностью оборудованая квартира с мебелью и техникой Площадь 75 м2 Телефон для связи...
Апартаменты за 63 000 евро в Святом Власе, Болгария
63 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
55 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Апартамент в Святом Власе Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в г.Святой Влас, к-с Радуга 2. Квартира площадью 55 кв.м., расположена на 3 этаже. Планировка: просторная гостиная с кухней и столовой, спальня, ванная с туалетом. Квартира меблирована и оборудована, созданы необходимые удобства и комфорт для круглогодичного проживания....
Апартаменты за 75 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
75 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
63 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Купить элитную недвижимость в Болгарии. Предлагаем на продажу уютный апартамент с 1 спальней в комплексе Свит Хоум, площадью 63 кв м, на 4 этаже. Шикарная мебель, вид на город. Такса поддержки 1200 евро в год. Элитный комплекс Sweet Homes расположен в центральной части Солнечного берега, в тихом и уютном районе. Исключительно удобный для...
Апартаменты за 80 000 евро в Святом Власе, Болгария
80 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
77 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем к продаже шикарный двухкомнатный апартамент в комплексе на первой линии моря “Райский Сад” Святой Влас. Апартамент находится на 1 этаже, площадь 77 кв.м. Состоит из просторной гостиной с кухней, 1 спальня, ванная комната и терраса. Апартамент полностью меблирован и обставлен бытовой техникой. Комплекс Райский сад (Garden...
Апартаменты за 43 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
43 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
32 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Купить элитную недвижимость в Болгарии. Предлагаем на продажу уютную студию в комплексе Свит Хоум, площадью 32 кв м, на 2 этаже. Шикарная мебель, шикарный вид. Такса поддержки 16 евро за кв.м. в год. Элитный комплекс Sweet Homes расположен в центральной части Солнечного берега, в тихом и уютном районе. Исключительно удобный для проживания...
Апартаменты за 79 000 евро в Святом Власе, Болгария
79 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
90 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Двухкомнатная меблированная квартира с панорамным видом на море в Sea Fort Club, Святой Влас. Sea Fort Club — это современный жилой комплекс, часть большого проекта «Fort Noks Grand Resort», расположенный в 300 м от моря, в окружении леса. Инфраструктура: 3 ресторана, бар, кафе, 3 продуктовых магазина, тренажерный зал и...
Квартира за 87 000 евро в Святом Власе, Болгария
87 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагается к продаже двухкомнатный апартамент в закрытом комплексе на первой береговой линии, с видом на море, Святой Влас. Апартамент площадью 65 кв.м. находится на 4 этаже и состоит из: прихожая, гостиная с кухонным блоком, совмещённый санузел, терраса. Квартира полностью укомплектована всем самым необходимым для комфортного проживания, всё...
Квартира за 99 900 евро в Святом Власе, Болгария
99 900 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
108 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем к Вашему вниманию просторный трёхкомнатный апартамент, в закрытом комплексе «Нов Изгрев» Святой Влас. Апартамент находится на 4 этаже, площадь апартамента 108 кв.м, и состоит из: прихожей, просторная гостиная с кухней и обеденной зоной, 2 спальни, 2 ванных комнаты, террасы с видом на море и территорию комплекса....
Квартира за 73 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
73 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
83 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем вашему вниманию просторный и уютный двухкомнатный апартамент площадью 83 квадратных метра, расположенный на пятом этаже в курортном городе Солнечный берег. Этот апартамент идеально подходит для тех, кто ценит комфорт и функциональность. С его площадью и практичной планировкой, вы получите все преимущества большого жилого...
Квартира за 185 000 евро в Святом Власе, Болгария
185 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
100 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем Вашему вниманию просторный двухкомнатный апартамент на первой береговой линии моря, в элитном комплексе, Святой Влас. Апартамент находится на 7 этаже, площадь 100 кв.м, состоит из: прихожая, гостиная с кухней и обеденной зоной, спальня, ванная комната, терраса с панорамным видом на море. Предлагается к продаже с мебелью и бытовой...
Квартира за 63 000 евро в Равде, Болгария
63 000 €
Квартира в Равде, Болгария
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже двухкомнатный апартамент, в закрытом комплексе «Аполлон» Равда. Площадь апартамента – 65 кв.м, находится на 1 этаже, и состоит из: гостиной с кухней и обеденной зоной, небольшой коридор, 1 спальня, ванная комната c душевой кабиной и терраса. Апартамент в идеальном состоянии. Продается с...
Студия за 47 000 евро в Святом Власе, Болгария
47 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
53 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже просторная студия, в закрытом комплексе «Роял Палм», Святой Влас. Площадь студии – 53 кв.м, находится на 2 этаже, терраса с видом на море, территорию комплекса и бассейн. Предлагается к продаже с мебелью и бытовой техникой, подходит для сдачи в аренду или круглогодичного проживания....
Квартира за 115 900 евро в Поморие, Болгария
115 900 €
Квартира в Поморие, Болгария
100 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается трёхкомнатный апартамент в городе Поморие. Апартамент расположен на втором этаже и имеет площадь 100 квадратных метров. В нем предусмотрены две просторные террасы, а также два санузла для вашего удобства. Большим преимуществом является близость к морю – всего 150 метров и низкая такса поддержки. Это идеальное место для тех, кто...
Квартира за 162 000 евро в Святом Власе, Болгария
162 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
110 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Трёхкомнатный полностью меблированный апартамент на 3-м жилищном этаже в Святом Власе. Продается апартамент в комплексе. Апартамент с 2 спальнями, комплекс расположен на первой линии моря, с террасы открывается шикарная панорама на море. Апартамент очень уютный, создает впечатления комфортного дома. состоит из балкона с видом на море, 2...
Студия за 44 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
44 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
42 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Просторная студия, Солнечный берег. Предлагаем Вашему вниманию в продаже студия, в закрытом комплексе «Форт Нокс Холидей», Солнечный берег. Студия находится на 2 этаже, площадь 42 кв. м. Состоит из прихожей, комната с кухней и обеденной зоной, ванная комната и террасы с видом на территорию комплекса. Полностью укомплектована...
Квартира за 65 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
65 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
82 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира расположена на высоком первом этаже комплекса. Площадь составляет 82 квадратных метра. Внутренний интерьер и мебель хорошо сохранены в отличном состоянии. Квартира имеет удобную и функциональную террасу с видом на тихий двор. Функциональная планировка включает прихожую, гостиную с кухней-гостиной, две изолированные спальни, ванную...
Квартира за 72 000 евро в Приморско, Болгария
72 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
ВНЖ при покупке квартиры ! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ !!! В каждой квартире установлены батареи ! Редкость для жилых домов в Болгарии ! Рассрочка от застройщика до 2-х лет без процентов, до 4-х лет...
Квартира за 59 000 евро в Приморско, Болгария
59 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Оплата в рублях в Москве !!! ВНЖ при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!! Продажа напрямую от застройщика !!! Новая квартира с одной спальней с паровым отоплением с мебелью и техникой полностью оборудованная под сдачу в аренду круглый год или для круглогодичного проживания. Обслуживание 600€ в год включает плату за...
Квартира за 70 000 евро в Приморско, Болгария
70 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Возможна оплата в рублях в Москве !!! ВНЖ при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ !!! В каждой квартире установлены...

Отсутствует акт 16 – есть и плюсы

Дом, у которого есть только акт 15, не считается опасным для проживания, поэтому туда можно заселяться на законных основаниях, жильё можно продавать или сдавать в аренду. Как ни странно, иногда отсутствие акта о введении в эксплуатацию даёт преимущества.

Меньше налоги

До недавнего времени на объекты, официально не введённые в эксплуатацию, местная община не начисляла налоги. Поэтому некоторые застройщики сознательно не сдавали готовый дом. Таким образом они экономили непосредственно на процедуре приёмки и на выплатах за те квартиры, которые оставались у них на балансе. И тем, кто уже купил жильё, отсутствие налогов также было на руку.

Однако в последние годы ситуация меняется: общины борются с подобными уловками.

Дарья Борзова
управляющая

Примерно два года назад община Несебр приняла поправку, по которой обязательства по платежам у собственников недвижимости возникают уже после получения акта 15. Поэтому теперь в таких домах владельцы жилья платят налог в общину и сбор за вывоз мусора наравне со всеми остальными собственниками. И в этой ситуации застройщики уже стараются ввести новые дома в эксплуатацию поскорее.

Такие вопросы в Болгарии находятся в компетенции общин, поэтому в разных местностях практика может различаться.

Цены ниже

Объекты, не введённые в эксплуатацию, стоят дешевле. В первую очередь это относится к сделкам в процессе строительства: чем раньше ты покупаешь, тем ниже цены. Обычно при заключении договора покупатель вносит задаток, а на остальную сумму получает рассрочку как раз-таки до момента получения акта 16. И за это время цена за квадрат увеличивается. Так что тот, кто правильно вложит деньги, может заработать.

Квартиры в уже готовых домах, где строители тянут с получением акта 16, также могут стоить дешевле. И одна из причин – более низкие затраты застройщика, однако есть и другой фактор: возможные риски покупателя. Поэтому перед приобретением такого объекта понадобится тщательное изучение ситуации.

Застройка Варны, крупнейшего города на побережье Болгарии
Застройка Варны, крупнейшего города на побережье Болгарии. Источник фото: wikimedia.org

Какую стратегию выбрать покупателю

В Болгарии до сих пор много фактически готового жилья, не имеющего акта 16. Поэтому не принятые в эксплуатацию дома – проблема в масштабе всей страны.

Конечно, проще и правильнее проверить наличие этого акта у объекта. Покупая на первичном рынке, нужно прямо спросить об этом застройщика. При этом будьте готовы к тому, что этот документ может выглядеть по-разному. Его форма не утверждена на государственном уровне, вопрос находится в ведении общин. Поэтому в одном месте вам покажут документ под названием «Акт 16», а в другом, например, «Акт о введении в эксплуатацию».

Если сделка происходит на вторичном рынке, статус объекта будет понятен по счетам за услуги; также можно сделать запрос в общину.

Дарья Борзова
управляющая

Моя рекомендация – покупать на акте 15 или 16, когда уже всё построено, а лучше – когда в доме кто-то уже живёт.

Однако иногда можно рискнуть и купить объект, у которого пока нет документа о вводе в эксплуатацию. За счёт этого можно выиграть на росте цен или успеть купить хорошую квартиру в комплексе, где жильё идёт нарасхват.

Есть несколько признаков, которые помогут вам не совершить проблемную сделку. Если здание находится в городской черте, скорее всего, неразрешимых сложностей с подведением коммуникаций у него не возникнет: все нужные трубы проходят поблизости. Кроме того, в крупном городе земля дороже, вложения больше, поэтому застройщики подходят к проекту более ответственно. Часто деньги на строительство берутся в кредит, и в затруднительных ситуациях банк активно помогает строителям.

Напротив, если комплекс возведён «в чистом поле» или окружён частными владениями, стоит насторожиться: тянуть трубу издалека дорого, а вести её через чужую территорию иногда не позволяет владелец. Если здание построено более года назад и квартиры давно продаются, а акт 16 всё ещё не получен – вероятно, есть серьёзные проблемы, и рассчитывать на завершение процедуры не стоит.

Александр Левчук
менеджер по продажам

Базовый совет – ориентируйтесь на проверенных застройщиков. Смотрите на историю строительства – это открытая информация. Новичок на рынке или, того хуже, компания, за плечами которой уже есть несколько проектов, а юрлицо открыто только что, вызывает большие подозрения. В пользу проекта говорит такая информация, как земля в собственности застройщика или полученный кредит. О многом могут сказать и темпы строительства: если оно ведётся активно, высоки шансы, что всё будет в порядке. А если даже в договоре прописано, что дом может быть сдан только через десять лет, есть причины для беспокойства. Обычно нашим строителям пяти лет хватает с головой.

Фото на обложке: база объектов prian.ru 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Как правильно переоформить недвижимость в Болгарии, доставшуюся по наследству
Подробно о процедуре вступления в наследство и сопутствующих расходах
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Спрос высокий, цены растут ускоренными темпами, местные – главные покупатели курортных объектов в Болгарии
Главное из стрима в telegram-канале Prian
ЕС начинает борьбу с программами гражданства
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Поговорили о недвижимости Антальи. Цены, спрос, открытые и закрытые районы для ВНЖ
Внутри есть ещё и видео

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Болгарии Элитная недвижимость в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

ЕС начинает борьбу с программами гражданства

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.08.2023
  • 722
  • 11.07.2023
  • 5753