В Болгарии пригодность объекта для проживания фиксируется в акте о введении в эксплуатацию, который часто называют актом 16. Кажется, с этим документом всё просто: при покупке новостройки он обязательно должен находиться в общем пакете, представляемом застройщиком. Нет акта – не покупаем. А при сделках на вторичном рынке этот вопрос уже не актуален. Но на самом деле тема намного сложнее и интереснее. Разбираемся вместе с риелторами из Болгарии.
Что это вообще за акт
Законодательство Болгарии регламентирует процесс строительства. В этой сфере действует Закон о территориальном устройстве (Закон за устройство на територията).
Здания и сооружения в зависимости от их типа делятся на несколько категорий, а по мере завершения строительства выдаются соответствующие акты:
когда возведён каркас, то есть готовы стены здания, подписывается акт 14;
после того как проведены внутренние и внешние отделочные работы, подписывается акт 15;
если здание полностью пригодно для эксплуатации – акт 16.
То есть в здании, у которого имеется акт 15, должны быть закончены работы, связанные с фасадом, готовы окна, полы, двери. При этом водопровод, канализация и электричество могут быть подведены к дому, но не подключены. Другой распространённый вариант – фактически они в квартирах есть, однако их приёмка не произведена и поэтому не выделены лицевые счета.
На акте 15 у вас уже красивый внешний фасад, обычно жильцам доступны электричество и вода. Гуляя по улице, вы не можете отличить здание с актом 15 от здания с актом 16. Визуально они оба закончены, но документально – нет. Об этом вам может сказать только собственник – по тому, сколько он платит за коммуникации, – или застройщик.
Введение в эксплуатацию включает в себя передачу коммуникаций, которые провёл в здании застройщик, коммунальным службам. Электрической компании передаётся трансформаторная подстанция («трафопост»), а водоканалу – сети водопровода и канализации.
Можно ли купить жильё без акта 16
Заключить договор купли-продажи недвижимости, а также дарения или передачи от одного юридического лица к другому можно уже при наличии акта 14. Фактически вы можете купить жильё и на стадии котлована, однако в этом случае будет подписан только предварительный договор о намерениях с застройщиком.
А начиная с акта 14 сведения о недвижимости уже вносятся в кадастр, поэтому нотариус может зарегистрировать сделку именно как операцию с недвижимостью.
Более того, для нотариуса наличие акта 16 не является обязательным. Для него существенно присутствие объекта в кадастре: если есть «скица» – кадастровая схема, он уже сможет провести сделку.
В то же время для застройщика это всего лишь технический документ, который он не обязан представлять покупателю. Поэтому для собственной уверенности акт 16 можно запросить отдельно.
Застройка курорта Солнечный берег в Болгарии. Источник фото: wikimedia.org
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Акт 16 на вторичном рынке недвижимости
Так как недвижимость без этого документа можно покупать и продавать и, как правило, она фактически пригодна для проживания, такие объекты часто встречаются и на вторичном рынке.
Проверить статус дома несложно – достаточно сделать запрос в местную общину. Отсутствие акта 16 у здания, которое уже давно эксплуатируется, должно насторожить: вероятнее всего, процедура приёмки вообще не будет проведена и все связанные с этим проблемы останутся с покупателями навсегда.
Иногда достаточно беглого знакомства с ситуацией, чтобы понять, что с домом не всё в порядке. Например, примерно в четырёх километрах от Солнечного Берега построили жилой комплекс. Цены низкие, но акта 16 у них нет и не будет, потому что у компании просто не хватит средств, чтобы протянуть канализацию на такое расстояние. Так что у объекта есть только акт 15, а канализация сделана септиком. Они уже все квартиры продали и заняты только поддержкой, поэтому им нет смысла заниматься формальным вводом в эксплуатацию.
Кстати, если вы покупаете очень старое жильё – возрастом больше двух десятилетий, акта 16 у него просто не будет, потому что закон приняли позже. Такие дома попадают под мораторий – им этот документ и не требуется.
Чем грозит покупателю отсутствие акта 16
Спектр возможных неприятностей широкий: от бытовых неудобств до проблем с перепродажей.
Дом останется без воды или канализации
Таких ситуаций становится всё меньше, однако они бывают. Если застройщик возвёл здание вдали от населённых пунктов, подведение воды и канализации может обойтись ему слишком дорого. Как правило, это не сознательный обман клиентов, а недочёт исходного проекта, но иногда дом физически остаётся без воды.
С доступом к электричеству подобных сложностей не возникает, так как электрические сети охватывают всё побережье, и стоимость подключения укладывается в обычный бюджет.
Другая причина, по которой дом не могут ввести в эксплуатацию, – коммуникации врезаны в трубу, на которую её строители не получили всё тот же акт 16. Соответственно, и подключённое к ней здание этого акта не получит.
У нас в Несебре была громкая история с проблемным комплексом в Кошарице, на который не был получен акт 16, поэтому юридически строения по-прежнему принадлежали застройщику. Он к тому же оставался и собственником земли. Из-за конфликта с управляющей компанией собственник просто вырывал из земли всё оборудование, которое качало воду. Решали эту проблему через суд.
Самый жёсткий случай был несколько лет назад в Бургасе, в квартале Меден-Рудник. Строилась многоэтажка на 14 этажей. Уж не знаю, как они получили разрешение на строительство, но впоследствии оказалось, что вода не поднимается выше пятого этажа. Этот дом смог получить только акт 14, однако люди купили квартиры и заселились. Воду на верхних этажах жильцы так и не получили.
Тарифы на ЖКУ будут в несколько раз выше стандартных
Дом может быть подключён к коммуникациям, но до ввода в эксплуатацию (до выдачи акта 16) считается, что воду и электричество расходует застройщик. Поэтому владельцам квартир придётся платить по промышленным тарифам, а они в несколько раз выше ставок для физических лиц.
Кроме того, в этом случае не могут быть выделены индивидуальные счета (партиды) для каждого собственника жилья. А значит, расход воды и электричества будет рассчитываться на дом целиком. И если кто-то из собственников не платит, за него будут вынуждены вносить платежи остальные владельцы жилья – иначе от коммуникаций отключат весь дом.
Сложности с перепродажей
Если вы захотите продать такой объект, не исключено, что потенциальный покупатель либо просто не согласится на покупку, узнав, что акта 16 нет, либо будет считать, что такая недвижимость должна стоить дешевле.
Кроме того, банки почти никогда не выдают ипотечные кредиты под подобные объекты. С другой стороны, такие квартиры, как правило, стоят дёшево, так что можно обойтись и без ипотеки.
Примеры недвижимости, которая продаётся в Болгарии сейчас
48 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
39 м221
#33530538 Цена: 48 900 евро
Общая площадь: 39 кв.м.
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 3
Терраса: 1
Этаж: 3 из 5
Оплата за обслуживание: 580 евро в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
На продажу...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Оплата в рублях !!! ВНЖ при покупке квартиры !!!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ
Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ !!!
В каждой квартире установлены батареи !
Редкость для жилых домов в Болгарии !
Рассрочка от застройщика до 2-х лет без...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Возможна оплата в рублях в Москве !!!
ВНЖ при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ
Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ !!!
В каждой квартире установлены...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Оплата в рублях в Москве !!!
ВНЖ через Торговое представительство компании - при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!!
Продажа напрямую от застройщика !!!
Новая квартира с одной спальней с паровым отоплением с мебелью и техникой полностью оборудованная под сдачу в аренду круглый год или для круглогодичного проживания....
Продается просторная квартира с большой террасой 60 м2 и видом на лес и море в комплексе Green Paradise V.
Квартира расположена на пятом этаже и имеет панорамный вид на море и лес
Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на внутреннюю...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВНЖ Шенген при покупке квартиры !
Возможна оплата в рублях и криптовалюте USDT !
В квартире установлены теплые полы во всех комнатах и сан узле !
Продается абсолютно новая квартира с двумя спальнями с полной отделкой, в стоимость входит полная комплектация мебели по выбору покупателя квартиры или без со скидкой, как будет удобно покупателю...
Апартамент в Несебре в жилом доме. Дом без таксы поддержки.
Предлагаем к продаже апартамент с одной спальней в г. Несебр, кв. Черно море 1 в жилом доме.
Апартамент расположен на 4 этаже, площадью 70 кв.м. и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, спальни, 2х террас с видом на город и ванной комнаты с туалетом. Предлагается без...
Предлагаем на продажу квартиру с двумя спальнями в закрытом комплексе «Рио», Кошарица. Квартира, площадью 95 кв.м., расположена на 2 этаже и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, 2-х спален, ванной комнаты с туалетом, кладовка, 2 застекленных балкона. Квартира с новым ремонтом, с новой мебелью и техникой.
Комплекс...
Предлагаем на продажу просторный апартамент с одной спальней к.к. Солнечный берег, комплекс Централ Плаза.
Апартамент, площадью 72 кв.м, находится на 2 этаже и состоит из прихожей, ванной комнаты с туалетом и ванной, гостиной с зоной для кухни, спальни и террасы с видом на территорию комплекса. Квартира меблирована и оборудована, созданы...
Предлагаем на продажу уютный апартамент с 2 мя спальнями в комплексе Свит Хоум 2, площадью 112,19 кв м, на 2 этаже. Апартамент состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухней, 2х спален, 2х ванных комнат, одна их которых с душ кабиной, другая с джакузи, и 2х террас с видом на территорию комплекса. Предлагается с мебелью и техникой.
Такса...
Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в старом городе Поморие не далеко от пешеходной улице. Квартира площадью 54 кв.м., находится на 2 этаже (есть лифт), состоит из прихожей, гостиной с кухней и отдельной спальни, ванной комнаты с душевой кабиной и террасы с видом во двор. Предлагается с мебелью и техникой.
Здание расположено в 5...
Предлагаем к Вашему вниманию просторный трёхкомнатный апартамент, в закрытом комплексе «Нов Изгрев» Святой Влас.
Апартамент находится на 4 этаже, площадь апартамента 108 кв.м, и состоит из: прихожей, просторная гостиная с кухней и обеденной зоной, 2 спальни, 2 ванных комнаты, террасы с видом на море и территорию комплекса....
Предлагаем Вашему вниманию прекрасный двухкомнатный апартамент площадью 84 кв.м. расположен на первом жилом этаже с прекрасным панорамным видом на море и старый город Несебр и Святой Влас. Вы можете полностью насладиться красотой моря и прекрасным и очень полезным морским воздухом.
Апартамент расположен на первой линии, с каждой комнаты...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Этот двухкомнатный апартамент в Святом Власе — это идеальное жилье для тех, кто мечтает о комфортном проживании на берегу моря. С общей площадью 50 квадратных метров он расположен на первом этаже и предлагает два санузла, что является редким и удобным дополнением.
Расположенный на первой береговой линии, этот апартамент предоставляет...
Предлагаем Вашему вниманию просторный двухкомнатный апартамент на первой береговой линии моря, в элитном комплексе, Святой Влас.
Апартамент находится на 7 этаже, площадь 100 кв.м, состоит из: прихожая, гостиная с кухней и обеденной зоной, спальня, ванная комната, терраса с панорамным видом на море.
Предлагается к продаже с мебелью и бытовой...
Площадь апартамента: 80 квадратных метров, что предоставляет достаточно места для комфортного проживания
На территории комплекса есть:
Бассейн: Отличное место для расслабления и отдыха на свежем воздухе.
Паркинг: Удобное наличие парковочных мест для вашего автомобиля.
Охрана: Для обеспечения безопасности жильцов и имущества....
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается просторный трёхкомнатный апартамент на 3 этаже в Святом Власе. Площадь квартиры составляет 92 кв.м. Апартамент включает 2 спальни и 2 санузла. Благодаря большим окнам, из квартиры открывается панорамный вид на море.
Комплекс расположен на первой линии с прямым спуском к порту Диневи. На территории комплекса имеются два бассейна, а...
Продается трёхкомнатный апартамент в городе Поморие. Апартамент расположен на втором этаже и имеет площадь 100 квадратных метров. В нем предусмотрены две просторные террасы, а также два санузла для вашего удобства. Большим преимуществом является близость к морю – всего 150 метров и низкая такса поддержки. Это идеальное место для тех, кто...
Трёхкомнатный полностью меблированный апартамент на 3-м жилищном этаже в Святом Власе. Продается апартамент в комплексе. Апартамент с 2 спальнями, комплекс расположен на первой линии моря, с террасы открывается шикарная панорама на море. Апартамент очень уютный, создает впечатления комфортного дома. состоит из балкона с видом на море,
2...
Продается просторный офис площадью 50 кв.м, расположенный на партерном этаже в проходном месте на Солнечном берегу, по улице, ведущей к пляжу. Расстояние до пляжа всего 50 метров, что составляет одну минуту пешком. Это выгодное расположение обеспечивает высокий трафик и отличную видимость для вашего бизнеса.
Офис без мебели, что позволяет вам...
Дом, у которого есть только акт 15, не считается опасным для проживания, поэтому туда можно заселяться на законных основаниях, жильё можно продавать или сдавать в аренду. Как ни странно, иногда отсутствие акта о введении в эксплуатацию даёт преимущества.
Меньше налоги
До недавнего времени на объекты, официально не введённые в эксплуатацию, местная община не начисляла налоги. Поэтому некоторые застройщики сознательно не сдавали готовый дом. Таким образом они экономили непосредственно на процедуре приёмки и на выплатах за те квартиры, которые оставались у них на балансе. И тем, кто уже купил жильё, отсутствие налогов также было на руку.
Однако в последние годы ситуация меняется: общины борются с подобными уловками.
Примерно два года назад община Несебр приняла поправку, по которой обязательства по платежам у собственников недвижимости возникают уже после получения акта 15. Поэтому теперь в таких домах владельцы жилья платят налог в общину и сбор за вывоз мусора наравне со всеми остальными собственниками. И в этой ситуации застройщики уже стараются ввести новые дома в эксплуатацию поскорее.
Такие вопросы в Болгарии находятся в компетенции общин, поэтому в разных местностях практика может различаться.
Цены ниже
Объекты, не введённые в эксплуатацию, стоят дешевле. В первую очередь это относится к сделкам в процессе строительства: чем раньше ты покупаешь, тем ниже цены. Обычно при заключении договора покупатель вносит задаток, а на остальную сумму получает рассрочку как раз-таки до момента получения акта 16. И за это время цена за квадрат увеличивается. Так что тот, кто правильно вложит деньги, может заработать.
Квартиры в уже готовых домах, где строители тянут с получением акта 16, также могут стоить дешевле. И одна из причин – более низкие затраты застройщика, однако есть и другой фактор: возможные риски покупателя. Поэтому перед приобретением такого объекта понадобится тщательное изучение ситуации.
Застройка Варны, крупнейшего города на побережье Болгарии. Источник фото: wikimedia.org
Какую стратегию выбрать покупателю
В Болгарии до сих пор много фактически готового жилья, не имеющего акта 16. Поэтому не принятые в эксплуатацию дома – проблема в масштабе всей страны.
Конечно, проще и правильнее проверить наличие этого акта у объекта. Покупая на первичном рынке, нужно прямо спросить об этом застройщика. При этом будьте готовы к тому, что этот документ может выглядеть по-разному. Его форма не утверждена на государственном уровне, вопрос находится в ведении общин. Поэтому в одном месте вам покажут документ под названием «Акт 16», а в другом, например, «Акт о введении в эксплуатацию».
Если сделка происходит на вторичном рынке, статус объекта будет понятен по счетам за услуги; также можно сделать запрос в общину.
Моя рекомендация – покупать на акте 15 или 16, когда уже всё построено, а лучше – когда в доме кто-то уже живёт.
Однако иногда можно рискнуть и купить объект, у которого пока нет документа о вводе в эксплуатацию. За счёт этого можно выиграть на росте цен или успеть купить хорошую квартиру в комплексе, где жильё идёт нарасхват.
Есть несколько признаков, которые помогут вам не совершить проблемную сделку. Если здание находится в городской черте, скорее всего, неразрешимых сложностей с подведением коммуникаций у него не возникнет: все нужные трубы проходят поблизости. Кроме того, в крупном городе земля дороже, вложения больше, поэтому застройщики подходят к проекту более ответственно. Часто деньги на строительство берутся в кредит, и в затруднительных ситуациях банк активно помогает строителям.
Напротив, если комплекс возведён «в чистом поле» или окружён частными владениями, стоит насторожиться: тянуть трубу издалека дорого, а вести её через чужую территорию иногда не позволяет владелец. Если здание построено более года назад и квартиры давно продаются, а акт 16 всё ещё не получен – вероятно, есть серьёзные проблемы, и рассчитывать на завершение процедуры не стоит.
Базовый совет – ориентируйтесь на проверенных застройщиков. Смотрите на историю строительства – это открытая информация. Новичок на рынке или, того хуже, компания, за плечами которой уже есть несколько проектов, а юрлицо открыто только что, вызывает большие подозрения. В пользу проекта говорит такая информация, как земля в собственности застройщика или полученный кредит. О многом могут сказать и темпы строительства: если оно ведётся активно, высоки шансы, что всё будет в порядке. А если даже в договоре прописано, что дом может быть сдан только через десять лет, есть причины для беспокойства. Обычно нашим строителям пяти лет хватает с головой.
.jpg)
(1).jpg)
.png)
(2).jpg)
(3).jpg)
.png)
