Содержание недвижимости в Португалии

Над материалом работали:

Prian Коллектив авторов

Люция Русецкая Директор Amber Star Real Estate

Обновлено 11 октября 2025 года  

Налоги на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость – IMI (imposto municipal sobre imóveis)

После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – IMI (imposto municipal sobre imóveis), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости (в зависимости от муниципалитета) и 0,8%, если речь идет о сельском доме.

Сроки уплаты налога зависят от его величины. Налоги до €100 необходимо уплатить до 31 мая. Налоги величиной от €100 до €500 можно вносить двумя частями до 31 мая и до 30 сентября. Если налог выше, разрешается платить его тремя частями, последняя часть должна быть внесена до 30 ноября.

Дополнительный налог на имущество – AIMI

Если вы владеете городской недвижимостью общей стоимостью выше €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.

Учтите, что в Португалии действует повышенная ставка налога для владельцев недвижимости – юридических лиц, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях (Монако, Барбадос, Андорра, Каймановы или Бермудские острова). В данном случае жильё лучше покупать на компанию, зарегистрированную в ЕС.

Льготы

Чтобы получить право на постоянное освобождение от уплаты IMI, необходимо соответствовать следующим условиям:

• домохозяйство имеет низкий доход (ниже €16 824 в 2025 году);
• кадастровая стоимость объектов при этом не не превышает  €67 260 (в 2025 году);
• недвижимость является постоянным местом жительства.

Запросить право на временное освобождение от уплаты IMI владельцы могут:

• если кадастровая стоимость объекта не превышает €125 тыс. и недвижимость является постоянным местом жительства;
• годовой совокупный доход домохозяйства не превышает €153 тыс.

Примеры недвижимости в Португалии

680 000 €

Мезонет в Ольян-да-Рештаурасане, Португалия

150 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Исключительная вилла в очаровательном городке Фузета (Ольян). Идеальный баланс между пляжным отдыхом и городским комфорт. Ключевые преимущества: Лаунж-зоны: Приватный бассейн с зоной барбекю во дворике + огромная терраса на крыше с видом на океан. Планировка: 3 спальни (одна на первом этаже, две сьюта на втором). Просторная...

Amber Star Real Estate

325 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

61 м² 2 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

425 000 €

Квартира в Фару, Португалия

109 м² 3 2 2

Онлайн-показ Объект под сдачу

Элегантность и эксклюзивность в самом сердце Карвоэйру Всего в двух минутах от самых знаковых пляжей, рождается уникальный частный кондоминиум, созданный для тех, кто ищет жизненный опыт, где изысканность, комфорт и аутентичность Алгарве сливаются в идеальную гармонию. Комплекс, состоит из 39 жилых единиц, предлагает выбор квартир классов T1...

EG Realty

351 200 €

Квартира в Лиссабоне, Португалия

23 м² 1 1

ВНЖ при покупке Кредит

Это отреставрированное жилое здание, которое включает 8 квартир, расположенных на 4 этажах, с отделкой премиум-класса Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о других доступных квартирах в этом отреставрированном доме! Эта квартира-студия расположена в одном из самых знаковых и элегантных районов Лиссабона, Принсип-Реал!...

Amber Star Real Estate

296 000 €

Апартаменты в Порту, Португалия

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Новостройка в культурном и историческом центре города Порто. Здание находится в оживленном районе, в народе называемом Baixa do Porto. В здании есть лифт, что является преимуществом среди исторических зданий центра Порто. В постройке, как внутри, так и снаружи, использовались высококачественные материалы отделки премиум-класса. Помещения...

Amber Star Real Estate

980 000 €

Квартира в Лиссабоне, Португалия

116 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Эта превосходная квартира с 2+1 спальней является частью нового жилого комплекса в районе Эштрела/Лапа в Лиссабоне. Этот район очень популярен как среди португальцев, так и среди иностранцев из-за своего близкого расположения рядом с посольствами, что подтверждает солидность региона. Здесь удобный доступ к основным дорогам города, широкий...

Amber Star Real Estate

1 650 000 €

Вилла в Кашкайше, Португалия

286 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Эта великолепная, роскошная вилла с 4 спальнями - настоящий рай элегантности и изысканности. Предназначенная для создания атмосферы роскоши и комфорта, эта вилла состоит из подземного этажа с парковкой на две машины и частным подвалом; цокольного этажа с гостиной, 1 спальней, 1 ванной комнатой и кухней; и второго этажа с 3 сьютами. Снаружи...

Amber Star Real Estate

2 500 000 €

Вилла в Лагуше, Португалия

335 м² 5 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Этот потрясающий дом находится в самом сердце элитного жилого комплекса Reserva da Luz, окружённого природной красотой и атмосферой утончённой роскоши. Этот престижный посёлок, состоящий из вилл премиум-класса, — настоящий оазис на побережье Португалии, где каждый элемент сливается с природой, создавая уникальную атмосферу спокойствия и...

Azimute Advisers

1 270 000 €

Апартаменты в Порту, Португалия

272 м² 4 3 4

Кредит

Элегантная 3-комнатная квартира в здании с историческим шармом – в самом сердце Порту Квартира с главным входом через восстановленный исторический вестибюль здания, где полностью сохранены и отреставрированы полихромные мозаичные полы, стены из камня и штукатурки, а также потолки с декоративной лепниной. В холле будет организован пост...

Amber Star Real Estate

1 100 000 €

Квартира в Фуншале, Португалия

222 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем SAVOY RESIDENCE INSULAR: концепцию роскошного проживания в окружении изысканности. Наши апартаменты отличаются просторной планировкой и роскошными удобствами. Приватные и бесконечные общие бассейны, сады, солнечные террасы и круглосуточная консьерж-служба - все это входит в инвестиционный пакет. Жители также имеют возможность...

Glacier Location LDA

430 000 €

Апартаменты в Порту, Португалия

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Квартира общей площадью 53,8 м2 в историческом центре Порту. Она расположена в живописном месте, в окружении исторических зданий, культурных зон, ресторанов, мест отдыха и торговли города Порту. Эта квартира включает в себя такую отделку: Коридор, Гостиная, Спальня: - Стены - Термическая штукатурка и лакированные панели; - Полы -...

Amber Star Real Estate

351 200 €

Студия в Лиссабоне, Португалия

32 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Квартира-студия расположена в одном из самых знаменитых районов Лиссабона, Санта-Мария-Майор! Это место выделяется своей близостью к нескольким трамвайным и автобусным станциям. Находится недалеко от парка Castelo de São Jorge, откуда виден весь Лиссабон. Здание также находится всего в нескольких метрах от смотровых площадок, школ,...

Amber Star Real Estate

405 000 €

Бунгало в Лейрие, Португалия

157 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже современная одноэтажная вилла T3 (бунгало) на живописной Коста-де-Прата, в историческом городе Обидуш. Этот уникальный проект сочетает комфорт, современный дизайн и энергоэффективные технологии. Дом общей площадью 157 м² расположен на участке 471 м² и включает: Просторную гостиную 33 м² с выходом к...

Amber Star Real Estate

399 000 €

Апартаменты в Карвоэйро, Португалия

79 м² 3 2 2

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

1 350 000 €

Апартаменты в Каркавелуше, Португалия

151 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Роскошная квартира с 3 спальнями в исключительно удачно расположенном комплексе в Каркавелуше, на побережье Кашкайша. Этот район славится своими пляжами, близостью к известным учебным центрам, таким как Школа бизнеса и экономики "Universidade Nova", традиционные зеленые зоны, такие как Quinta da Alagoa, и бесчисленные возможности для...

Amber Star Real Estate

675 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

178 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка 3D-тур

Исключительный жилой комплекс с видом на реку Это закрытый жилой комплекс, гармонично вписывающийся в природный ландшафт, предлагая уникальный стиль жизни, где комфорт, элегантность и современные удобства сочетаются с природой. Здесь созданы идеальные условия для жизни, отдыха и работы: от роскошных интерьеров апартаментов до просторных садов...

Azimute Advisers

2 760 000 €

Земля в Лиссабоне, Португалия

12135 м²

Участок с хорошим расположением и удобными подъездными путями в Самора-Коррейя. Возможна застройка многоквартирными зданиями до 4 этажей или индивидуальными жилыми домами. Общая надземная площадь застройки — 19 400 м². Участок имеет разрешение на строительство для жилых, коммерческих и сервисных целей. Участок расположен в...

Amber Star Real Estate

995 000 €

Квартира в Лиссабоне, Португалия

148 м² 3 3

Квартира с 3 спальнями в эксклюзивном кондоминиуме с бассейном в привилегированном районе Лиссабона. Эта превосходная квартира с 3 спальнями является частью нового жилого комплекса в районе Эштрела/Лапа в Лиссабоне. Этот район очень востребован как среди португальцев, так и среди иностранцев благодаря своему расположению рядом с...

Amber Star Real Estate

1 595 000 €

Апартаменты в Эшториле, Португалия

232 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте для себя суть спокойной роскоши в Blue Villas Погрузитесь в безмятежную жизнь в Blue Villas, где спокойствие вплетено в каждый аспект жизни. Бескрайние просторы голубого моря и неба на горизонте делают эту гавань спокойствия непохожей ни на одну другую. Независимо от того, хотите ли вы уединения или изысканности, Blue Villas...

Glacier Location LDA

860 000 €

Апартаменты в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия

206 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Квартира с 3-мя спальнями в новом жилом частном комплексе, который будет построен на южном берегу реки Douro, в городе Vila Nova de Gaia. Эта квартира, помимо прекрасной отделки, также имеет большую площадь и расположена на верхнем этаже комплекса. Площади распределены следующим образом: Кухня 10,80 кв.м; Ванная Комната 2,60 кв.м;...

Amber Star Real Estate

Посмотреть ещё 229 похожих объектов

Как платить налоги в Португалии

Уплатить налог на недвижимость можно онлайн на портале налоговой службы, обратившись лично в отделение налоговой или в многофункциональный центр обслуживания.

Коммунальные платежи

Электричество

Счет за электроэнергию в Португалии зависит от площади помещения, интенсивности использования электроприборов и выбранного тарифа. 

В среднем можно рассчитывать на расходы €50–70 в месяц для семьи из двух человек в небольшой квартире. Однако в зимние месяцы при активном использовании обогревателей счет составит около €100.

Водоснабжение

В случае централизованной подачи воды действуют фиксированные тарифы: в среднем за воду будет выходить €20–25 в месяц. При расходе меньше установленного лимита тариф снижается. Так, за расход до 5 кубов воды ставка будет минимальной, больше 15 – максимальной.

Газ

С газом сложнее, так как не все районы страны подключены к центральной системе подачи – часто люди пользуются баллонами. Один баллон стоит €50, объема хватит на два-три месяца на семью из двух-трех человек. Подключает и обслуживает его местная газовая компания. В среднем за газ выходит €50–70 в месяц, при условии что от него работает только плита и колонка для нагрева воды.

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Португалии – MEO, NOS и Vodafone. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить около €30 в месяц. Можно выбрать и тарифы попроще, от €10–15 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €35–40 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то за месяц придется отдавать около €50.

Вывоз мусора

Муниципалитеты в Португалии обычно предоставляют услугу сбора мусора с использованием цветных контейнеров (для сортировки). В среднем эта графа затрат составит €8–10 в месяц.

Плата в объединение собственников

Если вы купили недвижимость в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейном, ухоженной придомовой территорией, консьержем и т. д.) – придется ежемесячно вносить плату за обслуживание общей территории.
Минимальная стоимость годового обслуживания – €300, максимальная – больше €2 тыс. для комплексов с апартаментами. Для вилл эта сумма значительно выше и может достигать €5 тыс. в зависимости от площади и инфраструктуры объекта. 

Страховка

Необязательная, но полезная опция. Застраховать можно от пожара, взлома, стихийных бедствий. Стоит полис обычно €200–400 в год. 

Пляж в Алгарве

Примерные расходы на обслуживание двухкомнатной квартиры в пригороде Албуфейры (на семью из двух человек)

Итого в год €4 470

Все коммунальные счета можно оплачивать тремя способами: 

• через банковский депозит (для этого нужно подключить автоматическое отчисление средств со счета);
• через онлайн-банкинг (необходим счет в португальском банке);
• лично, в банке или на почте, с полученной по почте квитанцией.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Сдача недвижимости в аренду

В Португалии развит рынок аренды, но доходность нельзя назвать высокой: до уплаты налогов годовая прибыль на уровне 3–7% в год. По оценке Global Property Guide, в центре Лиссабона однокомнатную квартиру стоимостью €450 тыс. можно сдавать за €1,5 тыс. в месяц, а годовая доходность до уплаты налогов составит 4%. 

Ставки на посуточную аренду в Португалии стартуют с €35 – во столько обойдется небольшая квартира недалеко от моря. За более просторные апартаменты на морском берегу запросят €50–100. Если речь идет о долгосрочной аренде, ставки стартуют с €300 в месяц для скромных квартир в небольших городах.

В Лиссабоне и Порту цены начинаются с €900. 

При сдаче жилья на долгий срок на арендатора обычно ложатся расходы на воду, газ, электричество, интернет, вывоз мусора, плата за обслуживание. От телевидения и телефона можно отказаться, налог и страховку оплачивает владелец. 

Особенности аренды

• Чтобы сдавать жильё в Португалии посуточно, собственнику следует получить лицензию alojamento local и личный номер налогоплательщика, зарегистрировавшись как частный предприниматель. Для этого нужно пойти в городскую мэрию.
• Если квартира находится в кондоминиуме, может потребоваться согласие соседей. Для этого не нужно ходить по всем квартирам – достаточно организовать собрание собственников.
• При заселении иностранцев о них требуется сообщить в AIMA (агентство по интеграции, миграции и убежищу) в течение трех дней.

Налоги и прочие расходы

Для нерезидентов ставка налога на доход от аренды (IRS) фиксированная – 25%. А вот для резидентов ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале и варьируется от 13 до 48% в зависимости от суммы прибыли. Подробную таблицу порогов прибыли и ставок налога можно посмотреть здесь.

В 2025 году правительство Португалии анонсировало ряд мер по поддержке арендаторов и арендодателей – ставка налога IRS для арендодателей, сдающих жильё по договорам с умеренной стоимостью, будет снижена с 25 до 10%.

Важно! Нерезидентам необходимо назначить фискального представителя для подачи деклараций и уплаты налогов.

• Если договор аренды оформляется в присутствии юриста, стоимость его услуг обычно составляет месячную арендную ставку.
• Перед уплатой налога из дохода можно вычесть расходы на обслуживание и ремонт жилья, страховые взносы, затраты на управление недвижимостью, местные налоги.

Налоговая декларация. Подается раз в год, с 1 апреля по 30 июня, с указанием всех доходов и расходов. Сделать это можно лично, придя в налоговую службу, или через сайт налоговой службы. 

Управляющие компании. Если вы не можете самостоятельно следить за недвижимостью и основную часть времени находитесь за пределами Португалии – в стране есть много управляющих компаний, которые готовы это сделать за вас. Организация будет следить за сохранностью имущества, убирать квартиру, оплачивать счета, решать все бытовые проблемы, при необходимости – искать арендаторов и принимать их. Но плата за такие услуги немалая – 20–35% от стоимости аренды. 

Авейру – приморский город в Португалии, в 58 км к югу от Порту

Продажа недвижимости

Налог на прирост капитала (capital gains tax, mais valias)

Налог начисляется на 50% полученной прибыли. Ставка варьируется от 14,5 до 48% (в зависимости от суммы полученного дохода).

Важный момент: из полученного при продаже дохода можно вычесть стоимость всех улучшений, которые проводились за время владения собственностью, комиссионные агентства, налоги, уплаченные при покупке. При этом за доход принимается разница между стоимостью покупки и продажи данного объекта.

Если владелец продает основное жильё и покупает новый объект в качестве основного места жительства, он освобождается от обязанности уплаты налога на прирост капитала. Налог также можно не платить, если полученные средства будут реинвестированы в арендуемую недвижимость с умеренной стоимостью по договору аренды. Реинвестиция должна быть завершена в течение 36 месяцев после продажи.

Важный момент! Для определения ставки налога на прирост капитала нерезиденты обязаны задекларировать сведения о всех доходах, даже за пределами страны.

Недорогое жилье в Португалии

153 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

32 м² 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

195 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

40 м² 2 1 1

Насладитесь лучшей жизнью в Алгарве в этой потрясающей квартире с 1 спальней в Портимане, Прайя-да-Роша. Этот новый дом имеет просторную жилую площадь 40,35 м², которая идеально подходит для комфортного и спокойного образа жизни. Насладитесь захватывающим видом на сад и природу, не выходя из собственного дома. В апартаментах есть современная...

Habita International Estates Ltd

199 000 €

Дом в Фару, Португалия

115 м² 12 8 2

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

Посмотреть ещё 3 похожих объекта

Фото: Unsplash (Ricardo Resende, Ioana Mohanu) , wikimedia (Ilha Dos Puxadoiros)

Условия цитирования материалов Prian.ru