Содержание недвижимости в Португалии

Над материалом работали:

Prian Коллектив авторов

Люция Русецкая Директор Amber Star Real Estate

Обновлено 11 октября 2025 года  

Налоги на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость – IMI (imposto municipal sobre imóveis)

После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – IMI (imposto municipal sobre imóveis), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости (в зависимости от муниципалитета) и 0,8%, если речь идет о сельском доме.

Сроки уплаты налога зависят от его величины. Налоги до €100 необходимо уплатить до 31 мая. Налоги величиной от €100 до €500 можно вносить двумя частями до 31 мая и до 30 сентября. Если налог выше, разрешается платить его тремя частями, последняя часть должна быть внесена до 30 ноября.

Дополнительный налог на имущество – AIMI

Если вы владеете городской недвижимостью общей стоимостью выше €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.

Учтите, что в Португалии действует повышенная ставка налога для владельцев недвижимости – юридических лиц, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях (Монако, Барбадос, Андорра, Каймановы или Бермудские острова). В данном случае жильё лучше покупать на компанию, зарегистрированную в ЕС.

Льготы

Чтобы получить право на постоянное освобождение от уплаты IMI, необходимо соответствовать следующим условиям:

• домохозяйство имеет низкий доход (ниже €16 824 в 2025 году);
• кадастровая стоимость объектов при этом не не превышает  €67 260 (в 2025 году);
• недвижимость является постоянным местом жительства.

Запросить право на временное освобождение от уплаты IMI владельцы могут:

• если кадастровая стоимость объекта не превышает €125 тыс. и недвижимость является постоянным местом жительства;
• годовой совокупный доход домохозяйства не превышает €153 тыс.

Примеры недвижимости в Португалии

1 197 000 €

Дом в Лагуше, Португалия

220 м² 6 5 4

ВНЖ при покупке

Этот потрясающий отдельно стоящий дом, расположенный в живописной деревне Прайя-да-Луш, представляет собой идеальное сочетание комфорта и спокойствия. В этом двухэтажном доме с 5 просторными спальнями и 4 ванными комнатами достаточно места для большой семьи или группы друзей. Жилая площадь 220 м² дополняется застроенной площадью 367 м² и...

Habita International Estates Ltd

580 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

205 м² 3

Сан-Лукас - это новейший комплекс класса люкс на Мадейре. Он расположен в Фуншале, на берегу моря, на престижной Эстраде Монументал. Прайя-Формоза находится всего в нескольких минутах езды, как и самые изысканные отели на острове. Сан-Лукас отличается своей современной архитектурой, высочайшим качеством отделки, хорошими общественными...

Intermark Global

560 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

85 м² 2 1 2

Проект LINEA RESIDENCES расположен на одном из символических проспектов Лиссабона - проспект 5 de Outubro. Прекрасная инвестиционная возможность: доходность от сдачи в аренду составляет 4%, рост стоимости квадратного метра жилья в этом районе Лиссабона составляе 13% год к году. LINEA RESIDENCES приглашает вас к комфортной семейной жизни в...

Glacier Location LDA

460 000 €

Дом в Обидуше, Португалия

135 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Жизнь, наполненная гармонией и комфортом. Eco Resort — это больше, чем просто жильё. Это возможность стать частью уникального пространства, где роскошь соединяется с природой, а экологичность сочетается с высоким уровнем комфорта. Расположенный на живописном западном побережье Португалии, всего в часе от Лиссабона, этот элитный курорт...

Azimute Advisers

3 600 000 €

Магазин в Лиссабоне, Португалия

2543 м² 4.5% в год

Готовый бизнес

Арендатор – одна из крупнейших сетей продуктовых супермаркетов с более чем 400 магазинами в Португалии. Сеть входит в португальский и голландский холдинг продуктовой и розничной торговли, основанный в 1792 г., объединяет несколько ритейл-сетей и насчитывает 4000 магазинов в Португалии, Польше, Колумбии и др. странах. Жёсткий договор до...

Intermark Global

504 000 €

Апартаменты в Виламоре, Португалия

81 м² 3 2 2

Добро пожаловать в Vilamoura Lakes - место, где встречаются жизнь и праздник! Откройте для себя воплощение изысканности Виламоры, живописного города, расположенного в удобной бухте. Более 300 солнечных дней в году, нетронутые пляжи, всемирно известные поля для гольфа, на которых проводятся престижные чемпионаты, первоклассная конная...

Glacier Location LDA

850 000 €

Квартира в Эшториле, Португалия

123 м² 3 2 2

Онлайн-показ Объект под сдачу

В самом сердце Лиссабонской Ривьеры, всего в нескольких метрах от очаровательного пляжа Азаружинья (Azarujinha), расположена эта элегантная квартира T2 (трехкомнатная), находящаяся на первом этаже (российский второй этаж) эксклюзивного закрытого кондоминиума, состоящего из пяти квартир). К квартире относятся также два закрытых бокса-гаража на...

Glacier Location LDA

7 000 000 €

Отель, гостиница в Кашкайше, Португалия

1800 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Элегантный бутик-отель рядом с пляжем в Эшториле Этот уютный отель, расположенный среди живописных садов, предлагает комфорт и расслабляющую атмосферу всего в 5 минутах ходьбы от пляжа. Полностью отреставрированная историческая вилла сочетает в себе изысканный стиль и современные удобства, включая открытый бассейн с солнечной террасой и...

Azimute Advisers

640 000 €

Апартаменты в Кашкайше, Португалия

114 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Территория комплекса занимает около 400 гектаров, современная архитектура резорта выполнена под вдохновением от местных ландшафтов : крупные прибрежные скалы, темно-синий океан, сочная зелень иберийских сосен. Рядом располагается элитный ипподром, принимающий звезд конного спорта, здесь можно заняться теннисом, гольфом, недалеко располагается...

Intermark Global

58 000 €

Земля в Португалии

16440 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

825 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

152 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Роскошный апартамент T2 (гостиная и 2 спальни) в развивающемся и модном районе Prata Riverside — это элегантное и современное жилое пространство, созданное для тех, кто ценит утонченность и комфорт. Эти эксклюзивные апартамент предлагает уникальный уровень жизни, акцентируя внимание на просторности, естественном освещении и близости к...

Azimute Advisers

1 187 500 €

Квартира в Лиссабоне, Португалия

103 м² 3 2 2

Кредит Объект под сдачу

Роскошная квартира с двумя спальнями между проспектом Рома и Кампо Пекено Contemporary в Лиссабоне. Между проспектами Рома и Кампу Пекено, двумя из самых знаковых осей Лиссабона, расположен жилой проект премиум класса, который воплощает лучшее из современного Лиссабона. В этой привилегированной обстановке расположена новая и полностью...

MG Group

450 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

140 м² 2

Роскошный кондоминиум, расположенный рядом с туристическим районом Фуншал, в нескольких метрах от Монументальной Эстрады, в окружении столетних отелей и магазинов. С отделкой высшего качества, большими внутренними площадями, продается с мебелью. Сад Гараж Закрытый комплекс Энергетическая сертификация: A

Intermark Global

395 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

65 м² 1 1 1

Объект под сдачу

Внимание! Инвестиционный проект для проживания и получения пассивного дохода. Добро пожаловать в Ando Living Alfama Clube! Ando Living создает уютные кварталы по всей Европе, где каждый может найти свой «дом вдали от дома». Социальные центры нашего клуба придают районам особое очарование, предоставляя жителям возможность...

Glacier Location LDA

348 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

123 м² 5 4 3

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

350 000 €

Коттедж в Алкобасе, Португалия

134 м² 4 3 2

Онлайн-показ

ПРОДАЁТСЯ КОМФОРТНЫЙ ДОМ С 3 СПАЛЬНЯМИ СОВРЕМЕННОЙ ПЛАНИРОВКИ В ОКОНЧАТЕЛЬНОЙ СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В 15 МИНУТАХ ЕЗДЫ ДО АТЛАНТИЧЕСКОГО ОКЕАНА! Общая площадь земельного участка: 164.7000м2 Общая площадь жилой постройки: 134, 0000 м2 Площадь гаражного помещения: 45, 0000 м2 ОПИСАНИЕ Дом с 3 спальнями в стадии строительства для проживания...

VRC Idrisova

380 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

101 м² 3 2 2

Olivie — это роскошный кондоминиум, расположенный в одном из самых тихих и доступных районов Портимана, АЛГАРВЕ (Portimão), всего в 5 минутах от центра города. Проект отличается современной архитектурой, высокими стандартами качества, отличной отделкой и превосходными материалами. Строительство уже началось, и ожидается, что два...

Glacier Location LDA

1 250 000 €

Таунхаус в Порту, Португалия

324 м² 5 4 5

Кредит Объект под сдачу

Таунхаус с четырьмя спальнями и бассейном, в 300 м от пляжа Салгейрос, графство Vila Nova de Gaia, Канидело - Гайя Новый роскошный таунхаус: 4 спальни, 4 этажа (готовы к въезду), с премиальной отделкой, видом на море, бассейном и частной террасой. Кухня с островом, полностью оборудована техникой Siemens — столовая и гостиная...

MG Group

350 000 €

Апартаменты на Мадейре, Португалия

93 м² 2 1 2

Удалённая сделка Объект под сдачу

THE PLACE - Очаровательный кондоминиум в районе Virtudes, столицы Мадейры, городе Фуншале, предлагает уникальное проживание в окружении роскошных удобств и природной красоты. Особенности Кондоминиума: Площадь и Уют: Занимая впечатляющую площадь 6,000 м², кондоминиум состоит из двух жилых зданий, бассейнов, просторных зон отдыха под...

Glacier Location LDA

695 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

296 м² 4

Кондоминиум состоит всего из 6 жилых единиц, рядом с смотровой площадкой Conde Carvalhal, в одном из исторических районов Фуншала, в окружении традиционных домов, всего в нескольких минутах от центра. Квартира, занимающая весь нижний этаж, с хорошей отделкой и большими площадями. Квартира имеет прямой выход к бассейну и собственную...

Intermark Global

Посмотреть ещё 109 похожих объектов

Как платить налоги в Португалии

Уплатить налог на недвижимость можно онлайн на портале налоговой службы, обратившись лично в отделение налоговой или в многофункциональный центр обслуживания.

Коммунальные платежи

Электричество

Счет за электроэнергию в Португалии зависит от площади помещения, интенсивности использования электроприборов и выбранного тарифа. 

В среднем можно рассчитывать на расходы €50–70 в месяц для семьи из двух человек в небольшой квартире. Однако в зимние месяцы при активном использовании обогревателей счет составит около €100.

Водоснабжение

В случае централизованной подачи воды действуют фиксированные тарифы: в среднем за воду будет выходить €20–25 в месяц. При расходе меньше установленного лимита тариф снижается. Так, за расход до 5 кубов воды ставка будет минимальной, больше 15 – максимальной.

Газ

С газом сложнее, так как не все районы страны подключены к центральной системе подачи – часто люди пользуются баллонами. Один баллон стоит €50, объема хватит на два-три месяца на семью из двух-трех человек. Подключает и обслуживает его местная газовая компания. В среднем за газ выходит €50–70 в месяц, при условии что от него работает только плита и колонка для нагрева воды.

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Португалии – MEO, NOS и Vodafone. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить около €30 в месяц. Можно выбрать и тарифы попроще, от €10–15 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €35–40 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то за месяц придется отдавать около €50.

Вывоз мусора

Муниципалитеты в Португалии обычно предоставляют услугу сбора мусора с использованием цветных контейнеров (для сортировки). В среднем эта графа затрат составит €8–10 в месяц.

Плата в объединение собственников

Если вы купили недвижимость в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейном, ухоженной придомовой территорией, консьержем и т. д.) – придется ежемесячно вносить плату за обслуживание общей территории.
Минимальная стоимость годового обслуживания – €300, максимальная – больше €2 тыс. для комплексов с апартаментами. Для вилл эта сумма значительно выше и может достигать €5 тыс. в зависимости от площади и инфраструктуры объекта. 

Страховка

Необязательная, но полезная опция. Застраховать можно от пожара, взлома, стихийных бедствий. Стоит полис обычно €200–400 в год. 

Пляж в Алгарве

Примерные расходы на обслуживание двухкомнатной квартиры в пригороде Албуфейры (на семью из двух человек)

Итого в год €4 470

Все коммунальные счета можно оплачивать тремя способами: 

• через банковский депозит (для этого нужно подключить автоматическое отчисление средств со счета);
• через онлайн-банкинг (необходим счет в португальском банке);
• лично, в банке или на почте, с полученной по почте квитанцией.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Сдача недвижимости в аренду

В Португалии развит рынок аренды, но доходность нельзя назвать высокой: до уплаты налогов годовая прибыль на уровне 3–7% в год. По оценке Global Property Guide, в центре Лиссабона однокомнатную квартиру стоимостью €450 тыс. можно сдавать за €1,5 тыс. в месяц, а годовая доходность до уплаты налогов составит 4%. 

Ставки на посуточную аренду в Португалии стартуют с €35 – во столько обойдется небольшая квартира недалеко от моря. За более просторные апартаменты на морском берегу запросят €50–100. Если речь идет о долгосрочной аренде, ставки стартуют с €300 в месяц для скромных квартир в небольших городах.

В Лиссабоне и Порту цены начинаются с €900. 

При сдаче жилья на долгий срок на арендатора обычно ложатся расходы на воду, газ, электричество, интернет, вывоз мусора, плата за обслуживание. От телевидения и телефона можно отказаться, налог и страховку оплачивает владелец. 

Особенности аренды

• Чтобы сдавать жильё в Португалии посуточно, собственнику следует получить лицензию alojamento local и личный номер налогоплательщика, зарегистрировавшись как частный предприниматель. Для этого нужно пойти в городскую мэрию.
• Если квартира находится в кондоминиуме, может потребоваться согласие соседей. Для этого не нужно ходить по всем квартирам – достаточно организовать собрание собственников.
• При заселении иностранцев о них требуется сообщить в AIMA (агентство по интеграции, миграции и убежищу) в течение трех дней.

Налоги и прочие расходы

Для нерезидентов ставка налога на доход от аренды (IRS) фиксированная – 25%. А вот для резидентов ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале и варьируется от 13 до 48% в зависимости от суммы прибыли. Подробную таблицу порогов прибыли и ставок налога можно посмотреть здесь.

В 2025 году правительство Португалии анонсировало ряд мер по поддержке арендаторов и арендодателей – ставка налога IRS для арендодателей, сдающих жильё по договорам с умеренной стоимостью, будет снижена с 25 до 10%.

Важно! Нерезидентам необходимо назначить фискального представителя для подачи деклараций и уплаты налогов.

• Если договор аренды оформляется в присутствии юриста, стоимость его услуг обычно составляет месячную арендную ставку.
• Перед уплатой налога из дохода можно вычесть расходы на обслуживание и ремонт жилья, страховые взносы, затраты на управление недвижимостью, местные налоги.

Налоговая декларация. Подается раз в год, с 1 апреля по 30 июня, с указанием всех доходов и расходов. Сделать это можно лично, придя в налоговую службу, или через сайт налоговой службы. 

Управляющие компании. Если вы не можете самостоятельно следить за недвижимостью и основную часть времени находитесь за пределами Португалии – в стране есть много управляющих компаний, которые готовы это сделать за вас. Организация будет следить за сохранностью имущества, убирать квартиру, оплачивать счета, решать все бытовые проблемы, при необходимости – искать арендаторов и принимать их. Но плата за такие услуги немалая – 20–35% от стоимости аренды. 

Авейру – приморский город в Португалии, в 58 км к югу от Порту

Продажа недвижимости

Налог на прирост капитала (capital gains tax, mais valias)

Налог начисляется на 50% полученной прибыли. Ставка варьируется от 14,5 до 48% (в зависимости от суммы полученного дохода).

Важный момент: из полученного при продаже дохода можно вычесть стоимость всех улучшений, которые проводились за время владения собственностью, комиссионные агентства, налоги, уплаченные при покупке. При этом за доход принимается разница между стоимостью покупки и продажи данного объекта.

Если владелец продает основное жильё и покупает новый объект в качестве основного места жительства, он освобождается от обязанности уплаты налога на прирост капитала. Налог также можно не платить, если полученные средства будут реинвестированы в арендуемую недвижимость с умеренной стоимостью по договору аренды. Реинвестиция должна быть завершена в течение 36 месяцев после продажи.

Важный момент! Для определения ставки налога на прирост капитала нерезиденты обязаны задекларировать сведения о всех доходах, даже за пределами страны.

Недорогое жилье в Португалии

195 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

40 м² 2 1 1

Насладитесь лучшей жизнью в Алгарве в этой потрясающей квартире с 1 спальней в Портимане, Прайя-да-Роша. Этот новый дом имеет просторную жилую площадь 40,35 м², которая идеально подходит для комфортного и спокойного образа жизни. Насладитесь захватывающим видом на сад и природу, не выходя из собственного дома. В апартаментах есть современная...

Habita International Estates Ltd

199 000 €

Квартира в Фару, Португалия

115 м² 6 5 2

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

Посмотреть ещё 2 похожих объекта

Фото: Unsplash (Ricardo Resende, Ioana Mohanu) , wikimedia (Ilha Dos Puxadoiros)

Условия цитирования материалов Prian.ru