Содержание недвижимости в Португалии

Над материалом работали:

Prian Коллектив авторов

Люция Русецкая Директор Amber Star Real Estate

Обновлено 11 октября 2025 года  

Налоги на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость – IMI (imposto municipal sobre imóveis)

После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – IMI (imposto municipal sobre imóveis), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости (в зависимости от муниципалитета) и 0,8%, если речь идет о сельском доме.

Сроки уплаты налога зависят от его величины. Налоги до €100 необходимо уплатить до 31 мая. Налоги величиной от €100 до €500 можно вносить двумя частями до 31 мая и до 30 сентября. Если налог выше, разрешается платить его тремя частями, последняя часть должна быть внесена до 30 ноября.

Дополнительный налог на имущество – AIMI

Если вы владеете городской недвижимостью общей стоимостью выше €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.

Учтите, что в Португалии действует повышенная ставка налога для владельцев недвижимости – юридических лиц, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях (Монако, Барбадос, Андорра, Каймановы или Бермудские острова). В данном случае жильё лучше покупать на компанию, зарегистрированную в ЕС.

Льготы

Чтобы получить право на постоянное освобождение от уплаты IMI, необходимо соответствовать следующим условиям:

• домохозяйство имеет низкий доход (ниже €16 824 в 2025 году);
• кадастровая стоимость объектов при этом не не превышает  €67 260 (в 2025 году);
• недвижимость является постоянным местом жительства.

Запросить право на временное освобождение от уплаты IMI владельцы могут:

• если кадастровая стоимость объекта не превышает €125 тыс. и недвижимость является постоянным местом жительства;
• годовой совокупный доход домохозяйства не превышает €153 тыс.

Примеры недвижимости в Португалии

285 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

52 м² 2 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

1 200 000 €

Отель, гостиница в Гондомаре, Португалия

1152 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Отель, расположенный на берегу реки Доуру, в окружении живописной природы. Общая площадь участка составляет 931 кв.м., площадь застройки - 1152 кв.м. Отель занимает площадь 500 кв.м. и состоит из 10 сьютов, каждый из которых имеет панорамный вид на реку. Три номера имеют просторные террасы. В здании также есть действующий ресторан (353...

Amber Star Real Estate

235 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

42 м² 1 1 1

Новый жилой комплекс The Upper Case родился в районе Дафундо, недалеко от Альжеш (Лиссабон). Доходность от сдачи в аренду апартаментов в этой зоне составляет 4%-6%. Ежегодное увеличение стоимости квардратного метра жилой недвижимости в Лиссабоне составляет от 10% до 13%. Проект The Upper Case состоит из 3 разных зданий с квартирами...

Glacier Location LDA

300 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

83 м² 1

Закрытый комплекс с бассейном и солярием, детской игровой площадкой и консьержем, расположен в нескольких метрах от торгового центра Forum Madeira, набережной, бассейнов, тренажерных залов, в одном из лучших жилых районов Фуншала. Квартира очень хорошо меблирована и оборудована, с хорошими внутренними зонами, с балконом напротив, с видом...

Intermark Global

316 000 €

Апартаменты в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия

85 м² 2 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Amber Star Real Estate

650 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

280 м² 3

Закрытое сообщество, состоящее всего из 8 жилых единиц, все с панорамным видом на залив Фуншал и территорию отеля. С отделкой высочайшего качества, большими внутренними зонами и террасами по всему фасаду. Апартаменты оборудованы системой для кондиционирования воздуха во всех помещениях, домашней автоматизации, тепло- и звукоизоляции....

Intermark Global

370 000 €

Апартаменты в Порту, Португалия

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Квартира с 1 спальней, расположена в непосредственной близости от жилого и коммерческого района Cedofeita. Эта квартира имеет первоклассную отделку, просторные помещения, фантастический вид на обширную зеленую зону, обеспечивающую уединение. Её отделка выполнена в современном дизайне, с некоторыми прямыми линиями. Позвольте себе жить в...

Amber Star Real Estate

440 000 €

Дом в Каштру-Марин, Португалия

192 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой 3D-тур Кредит

Вилла расположена на курорте рядом с пляжами и скалами, в одном из самых красивых мест Португалии, с одним из самых символичных португальских стандартов. Это на краю границы с Испанией, с прекрасным видом на горы на севере и Атлантический океан на юге. Вилла имеет общую площадь 191,9 м², распределенную по двум этажам, где на первом...

Amber Star Real Estate

250 000 €

Апартаменты в Канису, Португалия

102 м² 1

Закрытое сообщество, расположенное в престижном Канису-де-Байшо, в нескольких минутах от пляжей, центра города и выезда на шоссе, всего в нескольких минутах от Фуншала. “Paradisius” имеет большие окружающие сады, бассейн и большой солярий, с несколькими прогулочными дорожками, окружающими кондоминиум. Меблированная,...

Intermark Global

351 200 €

Квартира в Лиссабоне, Португалия

23 м² 1 1

ВНЖ при покупке Кредит

Это отреставрированное жилое здание, которое включает 8 квартир, расположенных на 4 этажах, с отделкой премиум-класса Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о других доступных квартирах в этом отреставрированном доме! Эта квартира-студия расположена в одном из самых знаковых и элегантных районов Лиссабона, Принсип-Реал!...

Amber Star Real Estate

580 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

205 м² 3

Сан-Лукас - это новейший комплекс класса люкс на Мадейре. Он расположен в Фуншале, на берегу моря, на престижной Эстраде Монументал. Прайя-Формоза находится всего в нескольких минутах езды, как и самые изысканные отели на острове. Сан-Лукас отличается своей современной архитектурой, высочайшим качеством отделки, хорошими общественными...

Intermark Global

737 620 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

105 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Отличная квартира с 1 спальней в Baixa Pombalina площадью 105 м2, состоящая из: - Гостиная; - Кухня; - Спальня; - Ванная комната. Удобства: - Встроенная и скрытая система кондиционирования воздуха для обогрева и охлаждения; - Двери с фурнитурой JNF, OpenSpace, Saheco и GRASS; - Наружные окна из натурального дерева MACIÇA;...

Amber Star Real Estate

495 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

135 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Великолепная квартира с 4 спальнями, расположенная в Портимао, славящемся красотой, богатством, архитектурой и пляжами!! Эта очаровательная квартира будет иметь отделку премиум-класса, большие площади, фантастический вид на обширную зеленую зону, гарантирующую уединение и покой. Позвольте себе жить с комфортом! Квартира с тремя фасадами...

Amber Star Real Estate

58 000 €

Земля в Португалии

16440 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

226 000 €

Апартаменты в Порту, Португалия

35 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Amber Star Real Estate

2 700 000 €

Магазин в Лиссабоне, Португалия

5725 м² 4.75% в год

Готовый бизнес

GLA 5 725 кв. м Арендатор – одна из крупнейших сетей продуктовых супермаркетов с более чем 400 магазинами в Португалии. Сеть входит в португальский и голландский холдинг продуктовой и розничной торговли, основанный в 1792 г., объединяет несколько ритейл-сетей и насчитывает 4000 магазинов в Португалии, Польше, Колумбии и др. странах....

Intermark Global

295 000 €

Квартира в Лиссабоне, Португалия

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Объект под сдачу

Представляем вашему вниманию новый частный жилой комплекс Quinta do Alverde, расположенный в муниципалитете Oeiras, в Carnaxide. Этот символ стабильности и комфорта расположен между Лиссабоном и Оэйраш и окружен зелеными зонами и природой. Благодаря центральному и стратегическому расположению, до любой точки Лиссабона можно добраться всего за...

Glacier Location LDA

1 150 000 €

Вилла в Порталегри, Португалия

369 м² 7 5 6

Онлайн-показ Объект под сдачу

Историческое поместье с панорамными видами на Каштелу-де-Виде Уникальная резиденция, наполненная историей и характером, расположена в живописном уголке Португалии – на окраине Каштелу-де-Виде, одного из самых очаровательных городков Алентежу. Узкие мощеные улочки, белоснежные дома с цветущими балконами и средневековый замок создают...

Glacier Location LDA

401 780 €

Квартира в Ольян-да-Рештаурасане, Португалия

109 м² 3 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Фантастическая 3-комнтатная кваритира предлагает общую площадь 109 м², включая два балкона по 23 м² и 1 парковочное место. Недвижимость состоит из: - 1 спальня с собственной ванной комнатой; - 2 спальни с встроенными шкафами; - 1 прихожая; - 1 кухня открытого плана полностью оборудованная; - 1 кладовка; - 2 современные...

Amber Star Real Estate

780 000 €

Апартаменты в Порту, Португалия

156 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Жилой комплекс в историческом здании, который является одним из самых интересных в городе Порту. Комплекс состоит из трех зданий разного типа (A/B/С), в которых сочетаются великолепный образец архитектуры в стиле Модеон и дворцовой архитектуры начала 20 века. Здание расположено рядом с историческим центром, внесенным в список Всемирного...

Amber Star Real Estate

Посмотреть ещё 228 похожих объектов

Как платить налоги в Португалии

Уплатить налог на недвижимость можно онлайн на портале налоговой службы, обратившись лично в отделение налоговой или в многофункциональный центр обслуживания.

Коммунальные платежи

Электричество

Счет за электроэнергию в Португалии зависит от площади помещения, интенсивности использования электроприборов и выбранного тарифа. 

В среднем можно рассчитывать на расходы €50–70 в месяц для семьи из двух человек в небольшой квартире. Однако в зимние месяцы при активном использовании обогревателей счет составит около €100.

Водоснабжение

В случае централизованной подачи воды действуют фиксированные тарифы: в среднем за воду будет выходить €20–25 в месяц. При расходе меньше установленного лимита тариф снижается. Так, за расход до 5 кубов воды ставка будет минимальной, больше 15 – максимальной.

Газ

С газом сложнее, так как не все районы страны подключены к центральной системе подачи – часто люди пользуются баллонами. Один баллон стоит €50, объема хватит на два-три месяца на семью из двух-трех человек. Подключает и обслуживает его местная газовая компания. В среднем за газ выходит €50–70 в месяц, при условии что от него работает только плита и колонка для нагрева воды.

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Португалии – MEO, NOS и Vodafone. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить около €30 в месяц. Можно выбрать и тарифы попроще, от €10–15 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €35–40 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то за месяц придется отдавать около €50.

Вывоз мусора

Муниципалитеты в Португалии обычно предоставляют услугу сбора мусора с использованием цветных контейнеров (для сортировки). В среднем эта графа затрат составит €8–10 в месяц.

Плата в объединение собственников

Если вы купили недвижимость в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейном, ухоженной придомовой территорией, консьержем и т. д.) – придется ежемесячно вносить плату за обслуживание общей территории.
Минимальная стоимость годового обслуживания – €300, максимальная – больше €2 тыс. для комплексов с апартаментами. Для вилл эта сумма значительно выше и может достигать €5 тыс. в зависимости от площади и инфраструктуры объекта. 

Страховка

Необязательная, но полезная опция. Застраховать можно от пожара, взлома, стихийных бедствий. Стоит полис обычно €200–400 в год. 

Пляж в Алгарве

Примерные расходы на обслуживание двухкомнатной квартиры в пригороде Албуфейры (на семью из двух человек)

Итого в год €4 470

Все коммунальные счета можно оплачивать тремя способами: 

• через банковский депозит (для этого нужно подключить автоматическое отчисление средств со счета);
• через онлайн-банкинг (необходим счет в португальском банке);
• лично, в банке или на почте, с полученной по почте квитанцией.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Сдача недвижимости в аренду

В Португалии развит рынок аренды, но доходность нельзя назвать высокой: до уплаты налогов годовая прибыль на уровне 3–7% в год. По оценке Global Property Guide, в центре Лиссабона однокомнатную квартиру стоимостью €450 тыс. можно сдавать за €1,5 тыс. в месяц, а годовая доходность до уплаты налогов составит 4%. 

Ставки на посуточную аренду в Португалии стартуют с €35 – во столько обойдется небольшая квартира недалеко от моря. За более просторные апартаменты на морском берегу запросят €50–100. Если речь идет о долгосрочной аренде, ставки стартуют с €300 в месяц для скромных квартир в небольших городах.

В Лиссабоне и Порту цены начинаются с €900. 

При сдаче жилья на долгий срок на арендатора обычно ложатся расходы на воду, газ, электричество, интернет, вывоз мусора, плата за обслуживание. От телевидения и телефона можно отказаться, налог и страховку оплачивает владелец. 

Особенности аренды

• Чтобы сдавать жильё в Португалии посуточно, собственнику следует получить лицензию alojamento local и личный номер налогоплательщика, зарегистрировавшись как частный предприниматель. Для этого нужно пойти в городскую мэрию.
• Если квартира находится в кондоминиуме, может потребоваться согласие соседей. Для этого не нужно ходить по всем квартирам – достаточно организовать собрание собственников.
• При заселении иностранцев о них требуется сообщить в AIMA (агентство по интеграции, миграции и убежищу) в течение трех дней.

Налоги и прочие расходы

Для нерезидентов ставка налога на доход от аренды (IRS) фиксированная – 25%. А вот для резидентов ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале и варьируется от 13 до 48% в зависимости от суммы прибыли. Подробную таблицу порогов прибыли и ставок налога можно посмотреть здесь.

В 2025 году правительство Португалии анонсировало ряд мер по поддержке арендаторов и арендодателей – ставка налога IRS для арендодателей, сдающих жильё по договорам с умеренной стоимостью, будет снижена с 25 до 10%.

Важно! Нерезидентам необходимо назначить фискального представителя для подачи деклараций и уплаты налогов.

• Если договор аренды оформляется в присутствии юриста, стоимость его услуг обычно составляет месячную арендную ставку.
• Перед уплатой налога из дохода можно вычесть расходы на обслуживание и ремонт жилья, страховые взносы, затраты на управление недвижимостью, местные налоги.

Налоговая декларация. Подается раз в год, с 1 апреля по 30 июня, с указанием всех доходов и расходов. Сделать это можно лично, придя в налоговую службу, или через сайт налоговой службы. 

Управляющие компании. Если вы не можете самостоятельно следить за недвижимостью и основную часть времени находитесь за пределами Португалии – в стране есть много управляющих компаний, которые готовы это сделать за вас. Организация будет следить за сохранностью имущества, убирать квартиру, оплачивать счета, решать все бытовые проблемы, при необходимости – искать арендаторов и принимать их. Но плата за такие услуги немалая – 20–35% от стоимости аренды. 

Авейру – приморский город в Португалии, в 58 км к югу от Порту

Продажа недвижимости

Налог на прирост капитала (capital gains tax, mais valias)

Налог начисляется на 50% полученной прибыли. Ставка варьируется от 14,5 до 48% (в зависимости от суммы полученного дохода).

Важный момент: из полученного при продаже дохода можно вычесть стоимость всех улучшений, которые проводились за время владения собственностью, комиссионные агентства, налоги, уплаченные при покупке. При этом за доход принимается разница между стоимостью покупки и продажи данного объекта.

Если владелец продает основное жильё и покупает новый объект в качестве основного места жительства, он освобождается от обязанности уплаты налога на прирост капитала. Налог также можно не платить, если полученные средства будут реинвестированы в арендуемую недвижимость с умеренной стоимостью по договору аренды. Реинвестиция должна быть завершена в течение 36 месяцев после продажи.

Важный момент! Для определения ставки налога на прирост капитала нерезиденты обязаны задекларировать сведения о всех доходах, даже за пределами страны.

Недорогое жилье в Португалии

195 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

40 м² 2 1 1

Насладитесь лучшей жизнью в Алгарве в этой потрясающей квартире с 1 спальней в Портимане, Прайя-да-Роша. Этот новый дом имеет просторную жилую площадь 40,35 м², которая идеально подходит для комфортного и спокойного образа жизни. Насладитесь захватывающим видом на сад и природу, не выходя из собственного дома. В апартаментах есть современная...

Habita International Estates Ltd

199 000 €

Квартира в Фару, Португалия

115 м² 6 5 2

Это фантастическое старое угловое здание с 6 комнатами и 2 ванными комнатами, нуждающееся в реставрации, изначально представляло собой 4 отдельных дома. Дом занимает 2 этажа с большой двухуровневой террасой на крыше, откуда открывается потрясающий панорамный вид на города и сельскую местность и сверкающий вдали океан. Это отличная возможность...

Habita International Estates Ltd

Посмотреть ещё 2 похожих объекта

Фото: Unsplash (Ricardo Resende, Ioana Mohanu) , wikimedia (Ilha Dos Puxadoiros)

Условия цитирования материалов Prian.ru