Какие налоги придется платить владельцу недвижимости в Португалии, на сколько потянут коммунальные услуги, каковы особенности аренды и продажи? Читайте в нашей статье.
Ежегодный налог на недвижимость – IMI (imposto municipal sobre imóveis)
После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – IMI (imposto municipal sobre imóveis), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости (в зависимости от муниципалитета) и 0,8%, если речь идет о сельском доме.
Сроки уплаты налога зависят от его величины. Налоги до €100 необходимо уплатить до 31 мая. Налоги величиной от €100 до €500 можно вносить двумя частями до 31 мая и до 30 сентября. Если налог выше, разрешается платить его тремя частями, последняя часть должна быть внесена до 30 ноября.
Дополнительный налог на имущество – AIMI
Если вы владеете городской недвижимостью общей стоимостью выше €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.
Учтите, что в Португалии действует повышенная ставка налога для владельцев недвижимости – юридических лиц, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях (Монако, Барбадос, Андорра, Каймановы или Бермудские острова). В данном случае жильё лучше покупать на компанию, зарегистрированную в ЕС.
Льготы
Чтобы получить право на постоянное освобождение от уплаты IMI, необходимо соответствовать следующим условиям:
домохозяйство имеет низкий доход (ниже €16 824 в 2025 году);
кадастровая стоимость объектов при этом не не превышает €67 260 (в 2025 году);
недвижимость является постоянным местом жительства.
Запросить право на временное освобождение от уплаты IMI владельцы могут:
если кадастровая стоимость объекта не превышает €125 тыс. и недвижимость является постоянным местом жительства;
годовой совокупный доход домохозяйства не превышает €153 тыс.
Деревня Риверсайд Сильвер — знаковый жилой проект в Лиссабоне, спроектированный престижным архитектором Ренцо Пиано, лауреатом премии Притцкера. Расположенный в Марвиле, между парком Насоэнс и историческим центром города, этот комплекс сочетает современную архитектуру, устойчивое развитие и качество жизни.
Предлагаются квартиры от T0 до...
EG Realty
300 000 €
Апартаменты в Фуншале, Португалия
83 м21
Закрытый комплекс с бассейном и солярием, детской игровой площадкой и консьержем,
расположен в нескольких метрах от торгового центра Forum Madeira, набережной,
бассейнов, тренажерных залов, в одном из лучших жилых районов Фуншала.
Квартира очень хорошо меблирована и оборудована, с хорошими внутренними зонами,
с балконом напротив, с видом...
Intermark Global
398 000 €
Апартаменты в Лагоа, Португалия
99 м2322
Эти светлые и просторные апартаменты в скандинавском стиле с атмосферой таунхауса на верхнем этаже приглашают насладиться идеальным сочетанием комфорта и роскоши, расположенными в частном закрытом гольф-курорте Condiminio Gramacho Golf Resort, Lagoa. В этом прекрасно ухоженном, хорошо отремонтированном доме есть уютный вход и просторная и...
Habita International Estates Ltd
359 000 €
Квартира в Баррейру, Португалия
109 м2322
Объект под сдачу
Проект NOOBA Enterprise - это новый подход строительства в Баррейро.
Здание NOOBA HORIZONTE состоит из 62 квартир, их типологии варьируются от T1 до T5 Duplex. В инфраструктуре есть бассейн, атлетическая дорожка с видом на реку.
В NOOBA все продумано до мельчайших деталей . Есть возможность вести здоровый образ жизни в комфортных условиях....
EG Realty
1 595 000 €
Апартаменты в Эшториле, Португалия
232 м2433
Онлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя суть спокойной роскоши в Blue Villas
Погрузитесь в безмятежную жизнь в Blue Villas, где спокойствие вплетено в каждый аспект жизни. Бескрайние просторы голубого моря и неба на горизонте делают эту гавань спокойствия непохожей ни на одну другую. Независимо от того, хотите ли вы уединения или изысканности, Blue Villas...
Glacier Location LDA
1 197 000 €
Дом в Лагуше, Португалия
220 м2654
ВНЖ при покупке
Этот потрясающий отдельно стоящий дом, расположенный в живописной деревне Прайя-да-Луш, представляет собой идеальное сочетание комфорта и спокойствия. В этом двухэтажном доме с 5 просторными спальнями и 4 ванными комнатами достаточно места для большой семьи или группы друзей. Жилая площадь 220 м² дополняется застроенной площадью 367 м² и...
Квартира с главным входом в комплекс через существующую и полностью отреставрированную парадную, включающую напольную мозаику, лепные потолки и с местом для работы консьержа.
Существующая лестница будет полностью восстановлена, включая полы, выложенные мозаикой, стены и потолки с лепниной, а также световые люки.
Эта квартира с тремя...
Жилой комплекс в историческом здании, который является одним из самых интересных в городе Порту. Комплекс состоит из трех зданий разного типа (A/B/С), в которых сочетаются великолепный образец архитектуры в стиле Модеон и дворцовой архитектуры начала 20 века.
Здание расположено рядом с историческим центром, внесенным в список Всемирного...
Amber Star Real Estate
650 000 €
Дом в Амаранти, Португалия
318 м2976
Онлайн-показУдалённая сделка3D-турКредит
Дом расположен на вершине долины, откуда открывается захватывающий панорамный вид на горы Алван, Маран, Абоборейра и Монтемуро.
Участок площадью 5000 м² включает в себя дом, место для верховой езды, винный погреб, резервуар для воды, сельскохозяйственные и лесные угодья.
На территории есть 2 конюшни для лошадей, и каменный винный...
Amber Star Real Estate
885 000 €
Дом в Портимане, Португалия
208 м2545
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Поместье восемнадцатого века, с уникальными деталями и в хорошем состоянии, является настоящей архитектурной жемчужиной.
Здание в полной собственности имеет крытую площадь 600 м2 и площадь основания 164 м2. Здание имеет два фасада, внутренний дворик с садом и пристройкой.
С невероятным потенциалом, эта собственность может быть преобразована...
Amber Star Real Estate
430 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
53 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Квартира общей площадью 53,8 м2 в историческом центре Порту.
Она расположена в живописном месте, в окружении исторических зданий, культурных зон, ресторанов, мест отдыха и торговли города Порту.
Эта квартира включает в себя такую отделку:
Коридор, Гостиная, Спальня:
- Стены - Термическая штукатурка и лакированные панели;
- Полы -...
Amber Star Real Estate
595 000 €
Дом в Обидуше, Португалия
182 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Жизнь, наполненная гармонией и комфортом
Eco Resort — это больше, чем просто жильё. Это возможность стать частью уникального пространства, где роскошь соединяется с природой, а экологичность сочетается с высоким уровнем комфорта. Расположенный на живописном западном побережье Португалии, всего в часе от Лиссабона, этот элитный курорт...
Полностью отремонтированная 2-спальная квартира в районе Эштрела - уют, комфорт и отличное расположение.
Эта двухкомнатная квартира после капитального ремонта, расположенная в престижном районе Эштрела, сочетает в себе шарм старого Лиссабона с комфортом современной жизни.
Полностью обновлены сантехника и электрика, ремонт выполнен со вкусом...
Amber Star Real Estate
730 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
130 м2332
Онлайн-показУдалённая сделка
Уникальный актив на рынке недвижимости Лиссабона: просторные апартаменты с 3 спальнями в современном комплексе, имеющем редкую действующую лицензию на туристическую аренду (Local Accommodation). Объект уже генерирует доход и находится под управлением профессионального оператора. Вам не нужно искать жильцов или заниматься обслуживанием....
Amber Star Real Estate
840 000 €
Дом в Портимане, Португалия
336 м2654
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
905 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
136 м222
Кредит
Уютная квартира с 2 спальнями и балконами в самом центре Avenidas Novas
Откройте для себя стиль и комфорт в этой современной квартире площадью 89 м², расположенную в новом жилом комплексе в самом сердце Лиссабона — на Avenida Elias Garcia, в престижном районе Avenidas Novas.
Проект разработан с учётом потребностей молодых...
Amber Star Real Estate
345 000 €
Апартаменты в Фару, Португалия
99 м2322
Проект PALÁCIO BR AVENIDA расположен в самом сердце города Фару, на «Авенида Калуст Гюльбенкян», в очень популярном районе для проживания в столице курортного региона Алгарве.
Фару — уникальное место для жизни. Город расположен в центре знаменитого региона Алгарве, известного во всем мире как красивое южное побережье...
Glacier Location LDA
395 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
65 м2111
Объект под сдачу
Внимание! Инвестиционный проект для проживания и получения пассивного дохода.
Добро пожаловать в Ando Living Alfama Clube!
Ando Living создает уютные кварталы по всей Европе, где каждый может найти свой «дом вдали от дома». Социальные центры нашего клуба придают районам особое очарование, предоставляя жителям возможность...
Эта потрясающая резиденция была спроектирована одним из самых престижных архитекторов Португалии, чтобы стать настоящим убежищем на одном из самых знаковых мысов Западного Алгарве. Основная цель — создать умный, эффективный и экологичный дом, оснащенный системой напольного отопления, электрическими жалюзи, оптоволокном, а также системой...
Уплатить налог на недвижимость можно онлайн на портале налоговой службы, обратившись лично в отделение налоговой или в многофункциональный центр обслуживания.
Коммунальные платежи
Электричество
Счет за электроэнергию в Португалии зависит от площади помещения, интенсивности использования электроприборов и выбранного тарифа.
В среднем можно рассчитывать на расходы €50–70 в месяц для семьи из двух человек в небольшой квартире. Однако в зимние месяцы при активном использовании обогревателей счет составит около €100.
Водоснабжение
В случае централизованной подачи воды действуют фиксированные тарифы: в среднем за воду будет выходить €20–25 в месяц. При расходе меньше установленного лимита тариф снижается. Так, за расход до 5 кубов воды ставка будет минимальной, больше 15 – максимальной.
Газ
С газом сложнее, так как не все районы страны подключены к центральной системе подачи – часто люди пользуются баллонами. Один баллон стоит €50, объема хватит на два-три месяца на семью из двух-трех человек. Подключает и обслуживает его местная газовая компания. В среднем за газ выходит €50–70 в месяц, при условии что от него работает только плита и колонка для нагрева воды.
Интернет, ТВ, телефон
Наиболее популярные операторы связи в Португалии – MEO, NOS и Vodafone. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить около €30 в месяц. Можно выбрать и тарифы попроще, от €10–15 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €35–40 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то за месяц придется отдавать около €50.
Вывоз мусора
Муниципалитеты в Португалии обычно предоставляют услугу сбора мусора с использованием цветных контейнеров (для сортировки). В среднем эта графа затрат составит €8–10 в месяц.
Плата в объединение собственников
Если вы купили недвижимость в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейном, ухоженной придомовой территорией, консьержем и т. д.) – придется ежемесячно вносить плату за обслуживание общей территории.
Минимальная стоимость годового обслуживания – €300, максимальная – больше €2 тыс. для комплексов с апартаментами. Для вилл эта сумма значительно выше и может достигать €5 тыс. в зависимости от площади и инфраструктуры объекта.
Страховка
Необязательная, но полезная опция. Застраховать можно от пожара, взлома, стихийных бедствий. Стоит полис обычно €200–400 в год.
Примерные расходы на обслуживание двухкомнатной квартиры в пригороде Албуфейры (на семью из двух человек)
Налог на недвижимость
€660 в год
Газ
€50 в месяц (€600 в год)
Электричество
€50 в месяц (€600 в год)
Интернет, телевидение, телефон
€50 в месяц (€600 в год)
Вода
€25 в месяц (€300 в год)
Плата за обслуживание кондоминиума
€170 в месяц (€2 040 в год)
Вывоз мусора
€10 в месяц (€120 в год)
Страховка
€150 в год
Итого в год €4470
Все коммунальные счета можно оплачивать тремя способами:
через банковский депозит (для этого нужно подключить автоматическое отчисление средств со счета);
через онлайн-банкинг (необходим счет в португальском банке);
лично, в банке или на почте, с полученной по почте квитанцией.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Сдача недвижимости в аренду
В Португалии развит рынок аренды, но доходность нельзя назвать высокой: до уплаты налогов годовая прибыль на уровне 3–7% в год. По оценке Global Property Guide, в центре Лиссабона однокомнатную квартиру стоимостью €450 тыс. можно сдавать за €1,5 тыс. в месяц, а годовая доходность до уплаты налогов составит 4%.
Ставки на посуточную аренду в Португалии стартуют с €35 – во столько обойдется небольшая квартира недалеко от моря. За более просторные апартаменты на морском берегу запросят €50–100. Если речь идет о долгосрочной аренде, ставки стартуют с €300 в месяц для скромных квартир в небольших городах.
В Лиссабоне и Порту цены начинаются с €900.
При сдаче жилья на долгий срок на арендатора обычно ложатся расходы на воду, газ, электричество, интернет, вывоз мусора, плата за обслуживание. От телевидения и телефона можно отказаться, налог и страховку оплачивает владелец.
Особенности аренды
Чтобы сдавать жильё в Португалии посуточно, собственнику следует получить лицензию alojamento local и личный номер налогоплательщика, зарегистрировавшись как частный предприниматель. Для этого нужно пойти в городскую мэрию.
Если квартира находится в кондоминиуме, может потребоваться согласие соседей. Для этого не нужно ходить по всем квартирам – достаточно организовать собрание собственников.
При заселении иностранцев о них требуется сообщить в AIMA (агентство по интеграции, миграции и убежищу) в течение трех дней.
Налоги и прочие расходы
Для нерезидентов ставка налога на доход от аренды (IRS) фиксированная – 25%. А вот для резидентов ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале и варьируется от 13 до 48% в зависимости от суммы прибыли. Подробную таблицу порогов прибыли и ставок налога можно посмотреть здесь.
В 2025 году правительство Португалии анонсировало ряд мер по поддержке арендаторов и арендодателей – ставка налога IRS для арендодателей, сдающих жильё по договорам с умеренной стоимостью, будет снижена с 25 до 10%.
Важно! Нерезидентам необходимо назначить фискального представителя для подачи деклараций и уплаты налогов.
Если договор аренды оформляется в присутствии юриста, стоимость его услуг обычно составляет месячную арендную ставку.
Перед уплатой налога из дохода можно вычесть расходы на обслуживание и ремонт жилья, страховые взносы, затраты на управление недвижимостью, местные налоги.
Налоговая декларация. Подается раз в год, с 1 апреля по 30 июня, с указанием всех доходов и расходов. Сделать это можно лично, придя в налоговую службу, или через сайт налоговой службы.
Управляющие компании. Если вы не можете самостоятельно следить за недвижимостью и основную часть времени находитесь за пределами Португалии – в стране есть много управляющих компаний, которые готовы это сделать за вас. Организация будет следить за сохранностью имущества, убирать квартиру, оплачивать счета, решать все бытовые проблемы, при необходимости – искать арендаторов и принимать их. Но плата за такие услуги немалая – 20–35% от стоимости аренды.
Авейру – приморский город в Португалии, в 58 км к югу от Порту
Продажа недвижимости
Налог на прирост капитала (capital gains tax, mais valias)
Налог начисляется на 50% полученной прибыли. Ставка варьируется от 14,5 до 48% (в зависимости от суммы полученного дохода).
Важный момент: из полученного при продаже дохода можно вычесть стоимость всех улучшений, которые проводились за время владения собственностью, комиссионные агентства, налоги, уплаченные при покупке. При этом за доход принимается разница между стоимостью покупки и продажи данного объекта.
Если владелец продает основное жильё и покупает новый объект в качестве основного места жительства, он освобождается от обязанности уплаты налога на прирост капитала. Налог также можно не платить, если полученные средства будут реинвестированы в арендуемую недвижимость с умеренной стоимостью по договору аренды. Реинвестиция должна быть завершена в течение 36 месяцев после продажи.
Важный момент! Для определения ставки налога на прирост капитала нерезиденты обязаны задекларировать сведения о всех доходах, даже за пределами страны.
Недорогое жилье в Португалии
135 000 €
Квартира в Албуфейре, Португалия
31 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Студия площадью 30,6 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве.
Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется возможность...
Amber Star Real Estate
153 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
32 м211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
175 000 €
Квартира в Албуфейре, Португалия
52 м2111
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Апартамент (1 спальня) площадью 52.4 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве.
Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется...
Amber Star Real Estate
199 000 €
Дом в Фару, Португалия
115 м21282
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
.jpg "Пляжи в Алгарве")
.jpg "Авейру, Португалия")
