Какие налоги придется платить владельцу недвижимости в Португалии, на сколько потянут коммунальные услуги, каковы особенности аренды и продажи? Читайте в нашей статье.
Ежегодный налог на недвижимость – IMI (imposto municipal sobre imóveis)
После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – IMI (imposto municipal sobre imóveis), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости (в зависимости от муниципалитета) и 0,8%, если речь идет о сельском доме.
Сроки уплаты налога зависят от его величины. Налоги до €100 необходимо уплатить до 31 мая. Налоги величиной от €100 до €500 можно вносить двумя частями до 31 мая и до 30 сентября. Если налог выше, разрешается платить его тремя частями, последняя часть должна быть внесена до 30 ноября.
Дополнительный налог на имущество – AIMI
Если вы владеете городской недвижимостью общей стоимостью выше €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.
Учтите, что в Португалии действует повышенная ставка налога для владельцев недвижимости – юридических лиц, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях (Монако, Барбадос, Андорра, Каймановы или Бермудские острова). В данном случае жильё лучше покупать на компанию, зарегистрированную в ЕС.
Льготы
Чтобы получить право на постоянное освобождение от уплаты IMI, необходимо соответствовать следующим условиям:
домохозяйство имеет низкий доход (ниже €16 824 в 2025 году);
кадастровая стоимость объектов при этом не не превышает €67 260 (в 2025 году);
недвижимость является постоянным местом жительства.
Запросить право на временное освобождение от уплаты IMI владельцы могут:
если кадастровая стоимость объекта не превышает €125 тыс. и недвижимость является постоянным местом жительства;
годовой совокупный доход домохозяйства не превышает €153 тыс.
Квартира общей площадью 53,8 м2 в историческом центре Порту.
Она расположена в живописном месте, в окружении исторических зданий, культурных зон, ресторанов, мест отдыха и торговли города Порту.
Эта квартира включает в себя такую отделку:
Коридор, Гостиная, Спальня:
- Стены - Термическая штукатурка и лакированные панели;
- Полы -...
Удачно расположенный магазин, в нескольких метрах от Авенида да Либердаде, рядом со всеми видами услуг и торговли, с очень хорошей отделкой и очень практичный.
Благодаря своему расположению, практичности и структуре, он также может быть использован в качестве инвестиции.
Общая частная площадь 126 м2, распределенная на два этажа, с прихожей,...
Amber Star Real Estate
390 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
50 м²212
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Welcome to Ando Living Santos House!
Ando Living создает уютные районы по всей Европе, где каждый может найти свой «дом вдали от дома». Наши клубные социальные центры добавляют особый шарм районам, предоставляя жителям возможность общаться, заводить друзей и наслаждаться уникальными путешествиями.
Для кого этот проект?...
Glacier Location LDA
401 780 €
Квартира в Ольян-да-Рештаурасане, Португалия
109 м²332
Онлайн-показУдалённая сделка
Фантастическая 3-комнтатная кваритира предлагает общую площадь 109 м², включая два балкона по 23 м² и 1 парковочное место.
Недвижимость состоит из:
- 1 спальня с собственной ванной комнатой;
- 2 спальни с встроенными шкафами;
- 1 прихожая;
- 1 кухня открытого плана полностью оборудованная;
- 1 кладовка;
- 2 современные...
Amber Star Real Estate
3 950 000 €
Вилла в Эшториле, Португалия
455 м²75
3D-тур
Уникальная вилла с захватывающим видом на залив Кашкайш — идеальна для реконструкции и создания эксклюзивной резиденции
Расположенная в одном из самых престижных районов на побережье Кашкайша, между Эшторилом и историческим центром, эта великолепная вилла 1920 года постройки предлагает уникальную возможность для тех, кто ищет...
Amber Star Real Estate
535 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
56 м²211
Онлайн-показОбъект под сдачу
Локация
Infante Residences расположен в историческом центре Лиссабона на Avenida Infante Santo, в престижном районе Estrela / Lapa - одном из самых благородных и традиционно дипломатических кварталов столицы.
Это центральная часть города между районом Estrela и набережной реки Тежу. До набережной и района Santos несколько минут пешком, рядом...
Glacier Location LDA
315 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
66 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
520 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
72 м²212
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Welcome to Ando Living Liberdade Club!
Ando Living создает уютные районы по всей Европе, где каждый найдет свой «дом вдали от дома». Наши клубные социальные центры придают особый шарм этим местам, предоставляя жителям возможность общаться, заводить друзей и наслаждаться уникальными путешествиями.
Для кого этот проект?...
Glacier Location LDA
2 400 000 €
Дом в Лагуше, Португалия
263 м²544
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Полностью отремонтированная 2-спальная квартира в районе Эштрела - уют, комфорт и отличное расположение.
Эта двухкомнатная квартира после капитального ремонта, расположенная в престижном районе Эштрела, сочетает в себе шарм старого Лиссабона с комфортом современной жизни.
Полностью обновлены сантехника и электрика, ремонт выполнен со вкусом...
Поместье восемнадцатого века, с уникальными деталями и в хорошем состоянии, является настоящей архитектурной жемчужиной.
Здание в полной собственности имеет крытую площадь 600 м2 и площадь основания 164 м2. Здание имеет два фасада, внутренний дворик с садом и пристройкой.
С невероятным потенциалом, эта собственность может быть преобразована...
Amber Star Real Estate
3 600 000 €
Магазин в Лиссабоне, Португалия
2543 м²4.5% в год
Готовый бизнес
Арендатор – одна из крупнейших сетей продуктовых супермаркетов с более чем 400 магазинами в Португалии. Сеть входит в португальский и голландский холдинг продуктовой и розничной торговли, основанный в 1792 г., объединяет несколько ритейл-сетей и насчитывает 4000 магазинов в Португалии, Польше, Колумбии и др. странах.
Жёсткий договор до...
Intermark Global
444 850 €
Апартаменты в Албуфейре, Португалия
115 м²432
Этот потрясающий новый кондоминиум в Кельфесе, расположенный в самом сердце Албуфейры, предлагает идеальное сочетание комфорта и роскоши. Этот дом на 5 этаже с 3 просторными спальнями, 2 ванными комнатами и 4 комнатами может похвастаться впечатляющей жилой площадью 115 м². Полюбуйтесь захватывающим видом на двор, улицу и город с 5-го этажа. В...
Habita International Estates Ltd
1 412 500 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
141 м²433
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Отличная квартира с 3 спальнями в Baixa Pombalina площадью 141 м2, состоящая из:
- Гостиная;
- Кухня;
- 3 Спальни;
- 3 Ванных комнаты. Удобства:
- Встроенная и скрытая система кондиционирования воздуха для обогрева и охлаждения;
- Двери с фурнитурой JNF, OpenSpace, Saheco и GRASS;
- Наружные окна из натурального дерева...
Amber Star Real Estate
533 900 €
Студия в Лиссабоне, Португалия
59 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Здание имеет 4 этажа с 7 квартирами, где апартаменты выполнены в элегантном, минималистском и роскошном стиле.
Террасы позволяют погрузиться в пейзаж Лиссабона.
Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о других доступных квартирах !
Квартира пентхаус с 1-ой спальней, расположенная в центре Лиссабона, районе Santo...
Amber Star Real Estate
475 000 €
Вилла в Тавире, Португалия
220 м²444
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка3D-тур
Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о других виллах в этом курорте!
Вилли: 2 спальнями и 3 спальнями
Площадь: от 191 кв.м. до 220 кв.м.
Цены: от 432.500 € до 525.000 €
Вилла в роскошном курорте, расположенном в Алгарве, городе с большим количеством света, качеством жизни, пляжами и скалами, одном из самых...
Amber Star Real Estate
640 000 €
Апартаменты в Кашкайше, Португалия
114 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка
Территория комплекса занимает около 400 гектаров, современная архитектура резорта выполнена под вдохновением от местных ландшафтов : крупные прибрежные скалы, темно-синий океан, сочная зелень иберийских сосен.
Рядом располагается элитный ипподром, принимающий звезд конного спорта, здесь можно заняться теннисом, гольфом, недалеко располагается...
Intermark Global
910 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
114 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
Эти уютные и светлые апартаменты с двумя спальнями расположен в одном из самых удобных районов Лиссабона — на Авенида Дуки ди Авила. Просторная гостиная с выходом на приватный балкон объединена с современной кухней открытой планировки, полностью оборудованной техникой Siemens: духовой шкаф, варочная панель, вытяжка, холодильник,...
Amber Star Real Estate
650 000 €
Дом в Амаранти, Португалия
318 м²976
Онлайн-показУдалённая сделка3D-турКредит
Дом расположен на вершине долины, откуда открывается захватывающий панорамный вид на горы Алван, Маран, Абоборейра и Монтемуро.
Участок площадью 5000 м² включает в себя дом, место для верховой езды, винный погреб, резервуар для воды, сельскохозяйственные и лесные угодья.
На территории есть 2 конюшни для лошадей, и каменный винный...
Amber Star Real Estate
350 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
69 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Уплатить налог на недвижимость можно онлайн на портале налоговой службы, обратившись лично в отделение налоговой или в многофункциональный центр обслуживания.
Коммунальные платежи
Электричество
Счет за электроэнергию в Португалии зависит от площади помещения, интенсивности использования электроприборов и выбранного тарифа.
В среднем можно рассчитывать на расходы €50–70 в месяц для семьи из двух человек в небольшой квартире. Однако в зимние месяцы при активном использовании обогревателей счет составит около €100.
Водоснабжение
В случае централизованной подачи воды действуют фиксированные тарифы: в среднем за воду будет выходить €20–25 в месяц. При расходе меньше установленного лимита тариф снижается. Так, за расход до 5 кубов воды ставка будет минимальной, больше 15 – максимальной.
Газ
С газом сложнее, так как не все районы страны подключены к центральной системе подачи – часто люди пользуются баллонами. Один баллон стоит €50, объема хватит на два-три месяца на семью из двух-трех человек. Подключает и обслуживает его местная газовая компания. В среднем за газ выходит €50–70 в месяц, при условии что от него работает только плита и колонка для нагрева воды.
Интернет, ТВ, телефон
Наиболее популярные операторы связи в Португалии – MEO, NOS и Vodafone. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить около €30 в месяц. Можно выбрать и тарифы попроще, от €10–15 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €35–40 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то за месяц придется отдавать около €50.
Вывоз мусора
Муниципалитеты в Португалии обычно предоставляют услугу сбора мусора с использованием цветных контейнеров (для сортировки). В среднем эта графа затрат составит €8–10 в месяц.
Плата в объединение собственников
Если вы купили недвижимость в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейном, ухоженной придомовой территорией, консьержем и т. д.) – придется ежемесячно вносить плату за обслуживание общей территории.
Минимальная стоимость годового обслуживания – €300, максимальная – больше €2 тыс. для комплексов с апартаментами. Для вилл эта сумма значительно выше и может достигать €5 тыс. в зависимости от площади и инфраструктуры объекта.
Страховка
Необязательная, но полезная опция. Застраховать можно от пожара, взлома, стихийных бедствий. Стоит полис обычно €200–400 в год.
Примерные расходы на обслуживание двухкомнатной квартиры в пригороде Албуфейры (на семью из двух человек)
Налог на недвижимость
€660 в год
Газ
€50 в месяц (€600 в год)
Электричество
€50 в месяц (€600 в год)
Интернет, телевидение, телефон
€50 в месяц (€600 в год)
Вода
€25 в месяц (€300 в год)
Плата за обслуживание кондоминиума
€170 в месяц (€2 040 в год)
Вывоз мусора
€10 в месяц (€120 в год)
Страховка
€150 в год
Итого в год €4470
Все коммунальные счета можно оплачивать тремя способами:
через банковский депозит (для этого нужно подключить автоматическое отчисление средств со счета);
через онлайн-банкинг (необходим счет в португальском банке);
лично, в банке или на почте, с полученной по почте квитанцией.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Сдача недвижимости в аренду
В Португалии развит рынок аренды, но доходность нельзя назвать высокой: до уплаты налогов годовая прибыль на уровне 3–7% в год. По оценке Global Property Guide, в центре Лиссабона однокомнатную квартиру стоимостью €450 тыс. можно сдавать за €1,5 тыс. в месяц, а годовая доходность до уплаты налогов составит 4%.
Ставки на посуточную аренду в Португалии стартуют с €35 – во столько обойдется небольшая квартира недалеко от моря. За более просторные апартаменты на морском берегу запросят €50–100. Если речь идет о долгосрочной аренде, ставки стартуют с €300 в месяц для скромных квартир в небольших городах.
В Лиссабоне и Порту цены начинаются с €900.
При сдаче жилья на долгий срок на арендатора обычно ложатся расходы на воду, газ, электричество, интернет, вывоз мусора, плата за обслуживание. От телевидения и телефона можно отказаться, налог и страховку оплачивает владелец.
Особенности аренды
Чтобы сдавать жильё в Португалии посуточно, собственнику следует получить лицензию alojamento local и личный номер налогоплательщика, зарегистрировавшись как частный предприниматель. Для этого нужно пойти в городскую мэрию.
Если квартира находится в кондоминиуме, может потребоваться согласие соседей. Для этого не нужно ходить по всем квартирам – достаточно организовать собрание собственников.
При заселении иностранцев о них требуется сообщить в AIMA (агентство по интеграции, миграции и убежищу) в течение трех дней.
Налоги и прочие расходы
Для нерезидентов ставка налога на доход от аренды (IRS) фиксированная – 25%. А вот для резидентов ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале и варьируется от 13 до 48% в зависимости от суммы прибыли. Подробную таблицу порогов прибыли и ставок налога можно посмотреть здесь.
В 2025 году правительство Португалии анонсировало ряд мер по поддержке арендаторов и арендодателей – ставка налога IRS для арендодателей, сдающих жильё по договорам с умеренной стоимостью, будет снижена с 25 до 10%.
Важно! Нерезидентам необходимо назначить фискального представителя для подачи деклараций и уплаты налогов.
Если договор аренды оформляется в присутствии юриста, стоимость его услуг обычно составляет месячную арендную ставку.
Перед уплатой налога из дохода можно вычесть расходы на обслуживание и ремонт жилья, страховые взносы, затраты на управление недвижимостью, местные налоги.
Налоговая декларация. Подается раз в год, с 1 апреля по 30 июня, с указанием всех доходов и расходов. Сделать это можно лично, придя в налоговую службу, или через сайт налоговой службы.
Управляющие компании. Если вы не можете самостоятельно следить за недвижимостью и основную часть времени находитесь за пределами Португалии – в стране есть много управляющих компаний, которые готовы это сделать за вас. Организация будет следить за сохранностью имущества, убирать квартиру, оплачивать счета, решать все бытовые проблемы, при необходимости – искать арендаторов и принимать их. Но плата за такие услуги немалая – 20–35% от стоимости аренды.
Авейру – приморский город в Португалии, в 58 км к югу от Порту
Продажа недвижимости
Налог на прирост капитала (capital gains tax, mais valias)
Налог начисляется на 50% полученной прибыли. Ставка варьируется от 14,5 до 48% (в зависимости от суммы полученного дохода).
Важный момент: из полученного при продаже дохода можно вычесть стоимость всех улучшений, которые проводились за время владения собственностью, комиссионные агентства, налоги, уплаченные при покупке. При этом за доход принимается разница между стоимостью покупки и продажи данного объекта.
Если владелец продает основное жильё и покупает новый объект в качестве основного места жительства, он освобождается от обязанности уплаты налога на прирост капитала. Налог также можно не платить, если полученные средства будут реинвестированы в арендуемую недвижимость с умеренной стоимостью по договору аренды. Реинвестиция должна быть завершена в течение 36 месяцев после продажи.
Важный момент! Для определения ставки налога на прирост капитала нерезиденты обязаны задекларировать сведения о всех доходах, даже за пределами страны.
Недорогое жилье в Португалии
95 000 €
Апартаменты в Албуфейре, Португалия
29 м²11
Этот потрясающий 9-этажный кондоминиум, расположенный в самом сердце Албуфейры, предлагает захватывающий вид на город, море, природу и двор. Эта недвижимость с просторной жилой площадью 29,3 м² идеально подходит для тех, кто ищет удобный и стильный дом. В отеле есть современная кухня с духовкой, индукционной плитой, холодильником и микроволновой...
Habita International Estates Ltd
135 000 €
Квартира в Албуфейре, Португалия
31 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Студия площадью 30,6 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве.
Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется возможность...
Amber Star Real Estate
155 000 €
Апартаменты в Албуфейре, Португалия
97 м²211
Этот потрясающий кондоминиум с 1 спальней, расположенный в самом сердце Албуфейры, предлагает захватывающий вид на море и двор. Эта недвижимость площадью 97,1 квадратных метра идеально подходит для тех, кто ищет комфортный и спокойный образ жизни. Кондоминиум на 9 этаже может похвастаться целым рядом удобств, включая сауну, тренажерный зал,...
Habita International Estates Ltd
159 000 €
Дом в Фару, Португалия
74 м²422
Расположен в непосредственной близости от очаровательной сельской местности Мартим Лонго, Санта-Хуста, Алкутим, Фару (к северу от Алгарве). Этот традиционный отдельно стоящий загородный дом с прекрасными видами ждет новых владельцев, которые смогут насладиться португальской сельской местностью в лучшем виде. В главном доме есть гостиная (также...
Habita International Estates Ltd
175 000 €
Квартира в Албуфейре, Португалия
52 м²111
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Апартамент (1 спальня) площадью 52.4 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве.
Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется...
Amber Star Real Estate
188 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
33 м²11
Этот кондоминиум на 4 этаже, расположенный в самом центре Порту, предлагает уникальный жизненный опыт. В этом доме общей жилой площадью 33 квадратных метра достаточно места для одноместного номера. Полюбуйтесь потрясающим видом на окрестности и улицу с 4-го этажа. Этот отель, расположенный всего в нескольких минутах ходьбы от продуктового...
Habita International Estates Ltd
199 000 €
Дом в Фару, Португалия
115 м²1282
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
.jpg "Пляжи в Алгарве")
.jpg "Авейру, Португалия")
