Как легально работать на афинском рынке краткосрочной аренды, где закон, его регулирующий принят, но не работает? Во сколько обходится содержание трёх квартир? И какова их доходность? Продолжение истории петербургского экономиста Александра, ныне проживающего в Берлине.
Досье Prian.ru
Покупатель: Александр из Берлина Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate Регион: Афины, Греция Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м Цена: €18 500, €8 500, €92 000 Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017
Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.
Аренда как легальный бизнес
Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.
Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.
Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…
То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.
Типичный жилой дом в центре Афин
Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.
В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.
Содержание и цена вопроса
Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.
Многочисленные туристы гуляют по ночному городу
Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.
Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.
На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи – тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.
Уличный квартальный рынок в Афинах
Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное – выходит накладно.
Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.
Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас
720 000 €
Квартира в Афинах, Греция
200 м2433
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 200 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, 3 ванных комнат. Из окон открывается великолепный вид на горы, на лес. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В...
Mercury Group
525 000 €
Квартира в Афинах, Греция
150 м2432
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 150 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, 2 ванных комнат. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад. Квартира находится в районе...
Mercury Group
640 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
165 м2654
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 165 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Пятый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Шестой этаж состоит из 4 спальных комнат, 3 ванных комнат. Седьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для...
Mercury Group
820 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
289 м211
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 289 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 0 уровнях. Из окон открывается вид на море, на горы, на лес. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место. На территории расположен бассейн личного пользования.
Mercury Group
600 000 €
Квартира в Афинах, Греция
240 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 240 кв.м в Афинах. Из окон открывается вид на море. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад.
Mercury Group
550 000 €
Квартира в Афинах, Греция
240 м2432
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 240 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, 2 ванных комнат, одного санузла, одной кладовой, одного офиса. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании...
Mercury Group
720 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
335 м254
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 335 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 4 уровнях. Цокольный этаж состоит из одного санузла. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат. Десятый этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный...
Mercury Group
1 200 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
232 м2543
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 232 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Пятый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 ванных комнат. Шестой этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление....
Mercury Group
590 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
115 м243
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 115 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Восьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. Девятый этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, отопление. В...
Mercury Group
570 000 €
Квартира в Афинах, Греция
101 м243
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 101 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен...
Mercury Group
250 000 €
Апартаменты в Афинах, Греция
28 м2
Доходность 4% годовыхПлощадь апартаментов: 28-60 кв. мПолная меблировкаОснащены техникойИнфраструктура: тренажерный зал, пространства для работы, ресепшн, кинотеатрРядом: центр города, университеты, места для досуга, остановки общественного транспортаГотовность: IV квартал 2025 г.
NF Group
1 200 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
160 м2542
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 160 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Шестой этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Седьмой этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты, одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные...
Mercury Group
300 000 €
Апартаменты в Афинах, Греция
95 м222
Апартаменты на севере Афин, Греция Апартаменты в столице Греции, Афинах. В здании 10 апартаментов площадью от 95 до 107 кв.м., с балконами и панорамным видом на город. Для каждого апартамента предусмотрено одно парковочное место и одно место для хранения личных вещей. В апартаментах: теплоизоляция, автономное отопление в каждом апартаменте...
Intermark Global
640 000 €
Квартира в Афинах, Греция
77 м232
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 77 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. У...
Mercury Group
650 000 €
Квартира в Афинах, Греция
140 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 140 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла, 2 кладовых. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости...
Mercury Group
550 000 €
Квартира в Афинах, Греция
105 м243
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 105 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. В распоряжении владельцев общий бассейн на...
Mercury Group
2 100 000 €
Квартира в Афинах, Греция
820 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 820 кв.м в Афинах. Недвижимость продается с мебелью.
Mercury Group
550 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
207 м253
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 207 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты, 2 кладовых. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море....
Mercury Group
1 050 000 €
Квартира в Афинах, Греция
135 м243
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 135 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла. Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. У объекта...
Mercury Group
575 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
120 м2542
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 120 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Стоимость ренты и доходность
Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.
Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за €99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.
Эта квартира, расположенная в самом центре Афин – районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45
В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.
Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.
В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от €24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки – но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.
В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.
Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление
Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.
Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.
Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.
В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.
Записала Марите Любинайте
Фото: pxhere.com, архив собеседника
Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте liubinaite@prian.ru.