a
Версия
для печати

Инвестиции в строительство Германии – что важно знать

  • 4017
Вложив деньги в строительство, можно за год-два увеличить капитал на 20-30% даже на таком стабильном рынке, как немецкий. Но там, где выше прибыли, выше и риски. Разбираемся, с чем сталкиваются иностранные инвесторы в Германии, как реализуются девелоперские проекты и на что обращать внимание, чтобы сделка прошла удачно.

На вопросы об инвестициях в строительные проекты отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.


– Много ли сейчас строят в Германии? Большой ли выбор проектов, в которые можно войти в качестве инвестора?

– Если сравнивать с Москвой или Петербургом, то строят меньше. В Германии нет массовой застройки, строят локально, точено. Новых проектов немного, поэтому на них всегда хороший спрос.

– В чем принципиальные преимущества, а в чем недостатки схемы инвестирования в строительство?

– Главное преимущество – высокая прибыль. Доходность таких проектов 20-25%.

Есть разные схемы инвестирования в строительство. Можно готовую новостройку оставить себе и заняться управлением квартирами, а можно после завершения проекта здание продать. Если инвестор оставляет объект себе, то становится собственником совершенно нового здания, которое приносит стабильный доход от аренды и постепенно растет в цене. А если продает, то сразу получает 20-25% доходности.

Минусы: инвестиции в строительство подходят либо для подготовленных инвесторов, либо для тех, кто готов доверять своему партнеру в Германии, например, нам. Процесс достаточно сложный, в проекте участвует много субподрядчиков: котлован роет один, здание возводит другой, коммуникации – третий… Взаимодействие с ними занимает много времени и требует определенного опыта. Соответственно, инвестор должен либо сам в это вникать, либо доверять своему партнеру и большую долю ответственности переложить на него.

 

– Там, где высокая доходность, выше и риск. Какие ключевые риски есть в этой сфере?

– В девелоперских проектах два ключевых риска.

Первый – затягивание сроков. Согласование работ с подрядчиками требует опыта. Если его нет, что-то затягивается, срок реализации увеличивается, и доходность всего проекта в пересчете на время падает.

Второй – рост затрат. Каждый, кто делал ремонт, знает, что часто он обходится дороже, чем планировалось. В строительстве тоже возникают дополнительные расходы. Например, недавно у нас был такой случай. В ходе строительства выяснилось, что участок не идеально ровный – невооруженным глазом этого было не заметить, горки не было, но по факту понадобилось выравнивать. Затраты на досыпку грунта не были заложены в смету, в результате стоимость строительства выросла. Это не такие большие расходы, но все-таки к подобным вещам надо быть готовым.

– Как инвестору выбрать строительный проект? На какие параметры обратить внимание?

– Девелоперские проекты в Германии бывают двух видов – коммерческие (например, по строительству многоквартирных жилых домов) и социальные (детские садики, дома престарелых и т. п.).

В социальных проектах очень важно, чтобы были предварительные договоры с будущими арендаторами. Если они есть, то рисков для инвестора нет. Такие проекты пользуются поддержкой города, а имеющиеся договоры гарантируют последующую сдачу в аренду.

Когда строится жилой дом, который инвестор планирует продавать по квартирам, то важно обратить внимание на цену готовых объектов. Новостройки по определению дорогие, так как в их стоимость закладываются все современные технологии. Соответственно, надо убедиться, что в определенном районе города есть спрос на дорогое жилье.

– Каким капиталом надо обладать, чтобы инвестировать в строительство?

– Если вкладываться в строительство жилья, то нужен капитал от миллиона евро.

В социальных проектах порог входа ниже, потому что они поддерживаются государством и под их реализацию можно привлечь финансирование. Из актуальных предложений минимальная сумма инвестиций – 600 тыс. евро.

Кроме того, мы разработали концепцию, которая позволяет инвестировать в строительство коллективно. У одного проекта будет не один, а несколько инвесторов. В этом случае порог входа снижается до 100 тыс. евро. Сейчас, к примеру, можно коллективно вложиться в строительство детского сада.

– На что может и на что не может влиять инвестор при реализации проекта?

– Мы предлагаем проекты с концепцией. По сути, готовый продукт. Инвестор участвует в них исключительно финансово. Желательно, чтобы он не вмешивался в строительство и не менял специализацию здания, это только усложнит процесс. Инвестор выбирает концепцию, которая его устраивает, а все последующие согласования и сопровождения мы берем на себя.

– На какой стадии проекта лучше в него входить?

– В Германии можно входить в девелоперские проекты только на самых ранних стадиях. Если строительство началось, значит, инвестор уже найден. Соответственно, почти законченных проектов для вложения средств просто нет.

Средний срок реализации проекта – два года.

Видеосюжет об одном из строительных проектов Германии

– Можно ли часть денег взять в кредит или банк неохотно финансирует стройку?

– На социальные проекты можно привлекать финансирование от банка. И мы в этом успешно помогаем. Объем кредитования и ставки зависят от конкретного проекта. Были примеры привлечения даже до 80% от стоимости строительства.

А в случае возведения жилых домов инвестор должен рассчитывать на свои средства, потому что кредит получить будет сложно. Но здесь также есть возможность вкладывать меньше своих денег. Как только стройка началась, со стадии котлована, уже можно продавать квартиры конечным покупателям. Привлечение их денег позволит снизить свои затраты и закончить стройку.

– Инвестиция проходит от физического или юридического лица? Российского или немецкого?

– Целесообразно инвестировать от немецкого юрлица. Для каждого проекта создается новая компания – GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), немецкий аналог общества с ограниченной ответственностью. Если проект долевой, то инвесторы выступают соучредителями юрлица и получают свои доли пропорционально внесенному вкладу.

– В каком порядке осуществляются инвестиции? Владельцем чего ты изначально становишься?

– Наши инвесторы хорошо защищены, так как они становятся владельцами земельного участка. А дальше по ходу строительства – здания, сначала недостроенного, а потом уже готового.

Если инвестор является дольщиком, который вложил 100 тыс. евро, то он имеет долю в немецкой компании GmbH, которой принадлежит участок и здание.

– Каким образом подбираются строительные компании, которые будут вести проект?

– Строительство ведется силами немецких компаний. Мы подбираем подрядчиков с соответствующим опытом, которые себя хорошо зарекомендовали, имеют все разрешения на работу и много реализованных проектов.

– Какого масштаба это компании? Большие, средние или маленькие?

– В Германии, как правило, ведется малоэтажное строительство. Соответственно, мощные компании с какими-то специальными высотными допусками, вроде тех, что строили Москва-Сити, просто не нужны. В основном девелоперские проекты реализуют средние по масштабу фирмы с хорошей репутацией и опытом работы.

– Что происходит в том случае, если фирма разоряется?

– В этом плане наши инвесторы тоже защищены. Во-первых, услуги подрядчика оплачиваются поэтапно. Инвестор всегда платит по факту выполненных работ. Во-вторых, у нас не один подрядчик, а несколько – на разные этапы стройки. Это тоже снижает риски.

– Как долго реализуются проекты по строительству многоквартирных домов или социальных объектов?

– Все наши проекты – малоэтажные, не более четырех этажей. Социальные объекты обычно двухэтажные. Поэтому они быстро строятся. Обычно мы закладываем на реализацию проекта полтора-два года.

Примеры доходных домов в Германии
Земля за 1 300 000 евро в Дуйсбурге, Германия
1 300 000 €
Земля в Дуйсбурге, Германия
2000 м²
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается земельный участок в 47506 Neukirchen-Vluyn Площадь участка 2000 м2 Запущен процесс получения разрешения на строительство 2000 м2 жилой площади. Рядом гольф поле, водоемы, частные дома, обеспеченные соседи. Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу, после предоставления LOI.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 87 000 евро в Эссене, Германия
87 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты) Этаж 2 от земли (немецкий 1OG) Квартира сдана в аренду. Годовой доход фактический: 4092 евро Hausgeld 259 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 358 440 евро в Дуйсбурге, Германия
358 440 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
91 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Жилой комплекс на финишной стадии строительства близ Нидерландов. Он состоит из двух корпусов малой этажности. В окрестностях расположено большое озеро со всеми возможностями для спортивного отдыха на воде: прокат лодок, водные, лыжи, серфинг. Также доступны различные активности для туристов в виде пеших прогулок. Этот район является...
DEM GROUP GmbH
Земля за 350 000 евро в Эссене, Германия
350 000 €
Земля в Эссене, Германия
3.5 сот.
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается участок площадью ~ 353 м2 на участке можно построить дом на 4 квартиры, 4 этажа, площадью 413 м2 место очень хорошее - рядом много частных ухоженных домов. рядом Baldeneysee Комиссия для Покупателя + 4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 40 000 евро в Пассау, Германия
40 000 €
Квартира в Пассау, Германия
37 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается однокомнатная квартира в Баварии, в деревне Langfurth Есть балкон с прекрасным видом на горы и лес Квартира расположена на 2 этаже от земли Квартира свободна (использовалась собственником для отдыха) Зимой катание на лыжах, летом велопрогулки и так далее. Тут очень чистый и целебный воздух! Очень чистый воздух. Летом не...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 350 000 евро в Херне, Германия
350 000 €
Доходный дом в Херне, Германия
362 м2 8.18% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается доходный дом в 44623 г. Херне В доме 7 квартир и 5 гаражей, расположенных на улице во дворе Все квартиры в доме сданы в аренду В доме центральное газовое отопление Дом приносит на данный момент фактический доход в год 28 650 евро (8,18%) Есть возможность увеличить рентабельность до 32 424 евро в год (9,26%) Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 220 000 евро в Эркрате, Германия
220 000 €
Квартира в Эркрате, Германия
64 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается двухкомнатная квартира в городе Экркрат Квартира с панорамными окнами, сразу после ремонта! Площадь квартиры 64 м2 Есть балкон, келлер и лифт! Центральное газовое отопление Отличный вариант для собственного проживания. Рядом 2 больших озера. Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости обьекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Дом за 863 000 евро в Бергиш-Гладбахе, Германия
863 000 €
Дом в Бергиш-Гладбахе, Германия
305 м2 6
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается дом в 51429 Bergisch Gladbach, 305 м2 Эта двухуровневая архитектурная вилла предлагает уникальную возможность объединить жилое пространство с офисным под одной крышей. Благодаря особенностям рельефа каждый этаж имеет отдельный вход и электросчетчик, что позволяет двум поколениям одной семьи жить вместе, но в автономных зонах, либо...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 426 000 евро в Виллихе, Германия
426 000 €
Квартира в Виллихе, Германия
94 м2 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Доступное жилье в небольшом уютном немецком городе на западе Германии, в 20 минутах от Дюссельдорфа. Продаются квартиры в новом доме на 11 квартир, в центре города Willich Квартира №4 площадью 94,17 м2 расположена на 2 этаже Доступны разные площади и планировки. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 670 000 евро в Гельзенкирхене, Германия
670 000 €
Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия
463 м2 5.66% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Доходный дом в самом центре города Gelsenkirchen, в 3-х минутах от от центральной пешеходной улицы. Доходный дом на 8 квартир. В 2021 году сделан ремонт. (стоимость с учетом ремонта). Доход от аренды 40 470 евро/год. Год постройки 1911/1965/2003/2021 г. Этажность 1-2-3-4 Жилая площадь 463 м2 Коммерческие/жилые единицы 8 квартир....
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 480 000 евро в Эммерих-ам-Райне, Германия
480 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
950 м2 6.53% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается доходный дом в Emmerich am Rhein Рядом, на площади расположен супермаркет NETTO. Состав дома: Квартиры: EG: ca. 70 m2 OG 1: ca 90 m2 OG 2: ca. 60 m2 OG 3: ca.100 m2 DG 1:ca. 50 m2 DG 2:ca. 30 m2 Коммерческие помещения: Gewerbe 1:ca 100m2 Gewerbe 2:ca 250m2 Gewerbe 3:ca 200m2 Инвестиция состоит из двух блоков...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 263 658 евро в Тёнисфорсте, Германия
263 658 €
Квартира в Тёнисфорсте, Германия
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-2, площадью 50,03 м2 Квартира находится на первом этаже (EG) rechts Состав помещений и их площадь: 2 комнаты 1 санузел 1 терраса W/E/K 23,71 m2 Bad 5,89...
DEM GROUP GmbH
Отель, гостиница за 700 000 евро в Гёттинген, Германия
700 000 €
Отель, гостиница в Гёттинген, Германия
900 м2 10% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается готовый бизнес - действующий отель в хорошем состоянии. В отеле 17 номеров, 15 парковочных мест, ресторан и 3 гаража. Гостевая терраса ресторана примерно на 40 посадочных мест. Площадь ресторана 85м2 Парковка плюс земля под зданием 1202 м2 Участок за зданием 2587 м2 Год постройки: 1961 Требуется частичная реновация: 7...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 650 000 евро в Эммерих-ам-Райне, Германия
650 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
350 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается доходный дом в 46446 Emmerich am Rhein В доме 9 квартир и 1 коммерческое помещение Все помещения сданы в аренду. Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 395 000 евро в Дуйсбурге, Германия
395 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
250 м2 4.86% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Доходный дом в Германии, в Duisburg, 250 м² (участок земли 330м2) дом построен в 1915 году 3 этажа 5 квартир участок земли 330 м2 жилая площадь дома 250 м2 Дом приносит в год фактический доход: 19200 евро (~ 4,86%). Комиссия для покупателя +5,95% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 1 052 160 евро в Оберхаузене, Германия
1 052 160 €
Доходный дом в Оберхаузене, Германия
1633 м2 15.32% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается пакет из 3-х доходных домов. Два дома в городе Оберхаузен (зеленый и синий дома на фото) и один дом в городе Марль. Оберхаузен: - правый дом (синий) построен в 1911 году - левый дом (свело зелёный) построен в 1955 году, имеет железобетонные перекрытия. Полная реновация левого дома (в 2016), 3 полные реновации правого дома...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 830 000 евро в Гельзенкирхене, Германия
830 000 €
Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия
870 м2 6.03% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Ухоженный объект, в хорошем состоянии. дом 1967 года 12 квартир 5 этажей центральное газовое отопление в квартирах на полу качественная плитка и ламинат Установлены современные стеклопакеты При полной аренде по цене 6,50 - 7 евро за квадратный метр, ежегодный доход составит от 62.946 до 67.788 евро. Комиссия для Покупателя +5,95%...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 790 000 евро в Марле, Германия
790 000 €
Доходный дом в Марле, Германия
587 м2 7.16% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается доходный дом в городе Марль. Площадь дома 587 м2 В доме 10 квартир Объект построен в 1966 году и оборудован центральным газовым отоплением. В 2018-2023 годах были проведены ремонты. На заднем дворе расположены 15 гаражей, доступных для аренды как жильцам здания, так и жителям соседнего района, что повышает удобство и...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 127 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
127 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
26 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира площадью 25,69 м2 3 этаж от земли (2 OG) Есть гараж! Hausgeld: 184 Euro Комиссия для покупателя + 2267 Евро к стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 1 500 000 евро в Берлине, Германия
1 500 000 €
Квартира в Берлине, Германия
161 м2 4
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 4 комнаты, 2 санузла, лоджия 2 этаж (немецкий 1 OG). Уютный, тихий и красивый двор Доступны разные площади и планировки. Подробности по...
DEM GROUP GmbH

– Кто будет заниматься продажей квартир в готовом доме? И в какой момент можно начинать продажу?

– Выставлять квартиры на продажу можно с того момента, как начата стройка.

Кто будет этим заниматься – зависит от проекта. Наша компания имеет все разрешения и может сама продавать квартиры инвесторов. Но в некоторых случаях мы делегируем эту задачу нашим партнерам – немецким агентствам по недвижимости. Это технический вопрос.

– Кто получает деньги за проданные квартиры?

– Деньги поступают на счет юрлица, которое инвестор создавал для реализации проекта. Если фирма имеет несколько учредителей, то они получат свои деньги в конце проекта. Сначала средства будут скапливаться на счете компании, а когда проект будет завершен, каждый получит свое вознаграждение.

– Какой доход могут принести такие инвестиции?

– Мы рассчитываем доходность как 20-25% за срок реализации полтора-два года. Некоторые проекты могут принести 30%.

Для сравнения: в случае покупки готовой новостройки большой прибыли ожидать не приходится – объекты довольно дорогие относительно цен на аренду, поэтому приносят не больше 3-4% годовых.

В этом и есть преимущество девелоперских проектов – инвестор получает больше, чем покупатель готовой новостройки.


DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: de@demgroup.ru
Время работы: 10:00-17:00

DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16-й этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: info@demgroup.ru
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Инвестиции, Анализ рынков, Новостройки и строительство

Читайте также

Захотели €1 – получили €20 млн
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Германия перевернулась, Египет не согласился
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Инвестиции в недвижимость Германии – осень 2024. Вновь актуально!
Взгляд эксперта на возможности немецкого рынка
Европа: где дорожает и что дешевеет
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Германии Коммерческая недвижимость в Германии Недорогая недвижимость в Германии Элитная недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

  • 20.06.2025
  • 822

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 1130